房地产双学位课件

房地产投资收益、风险与决策内容提要一、房地产投资的一般原理二、房地产投资收益分析三、房地产投资风险分析四、房地产投资决策第一节房地产投资的一般原理一、房地产投资概念二、房地产投资的过程与类型三、房地产区位理论四、资本资产定价模型五、贝叶斯决策理论（自学）

房地产投资的概念定义：房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期将来获取预期收益的一种投资活动。（人们为了实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。）基本要素：收益、成本及预期。房地产投资的过程与类型（一）房地产投资的过程1、投资可行性分析——关键步骤2、土地开发权获得

取得土地的使用权或产权（明确获得土地的程序与土地所有者的议价程序，确定土地产权的取得成本）3、房地产开发建设

取得政府立项和规划许可开发建设4、房地产销售经营

制定营销计划、营销策划、开展销售活动等（二）房地产投资类型1、根据房地产投资形式分类（1）直接投资

投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括开发投资和置业投资。

a、开发投资——投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程，建成房地产产品，然后再房地产市场销售或出租，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资，实现开发商收益目标的投资活动。b、房地产置业投资——投资者购置物业或房地产开发建成后持有物业，满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。（2）间接投资指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为2、根据房地产投资用途分类（1）地产投资利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。（2）住宅投资（3）商业房地产投资（4）工业房地产投资3、根据房地产经营方式分类（1）出售型房地产投资以预售或开发完成后出售的方式得到收入，回收开发资金，获取开发收益，达到盈利的目的。（2）出租型房地产项目投资以预租或开发完成后出租的方式得到收入，回收开发资金，获取开发收益，达到盈利的目的。（3）混合型房地产项目投资房地产区位论（一）同心圆理论1925伯吉斯提出，城市各功能用地以中心区为核心，自中心向外缘作出扩展，供形成五个同心圆城市土地利用空间结构。居中的圆形区域是中心商务区，这是整个城市的中心，是城市商业、社会活动、市民生活和公共交通的集中心。在其核心部分集中了办公大楼、财政机构、百货公司、专业商店、旅馆、俱乐部和各类经济、社会、市政和政治生活团体的总部等。

第二环是过渡区，是中心商务区的外围地区，是衰败了的居住区。过去，这里主要居住的是城市中比较富裕或有一定权威的家庭，由于商业、工业等设施的侵入，降低了这类家庭在此居住的愿望而向外搬迁，这里就逐渐成为贫民窟或一些较低档的商业服务设施基地，如仓库、典当行、二手店商店、简便的旅馆或饭店等。这个地区也就成为城市中贫困、堕落、犯罪等状况最严重的地区。

第三环是工人居住区，主要是由产业工人（蓝领工人）和低收入的白领工人居住的集合式楼房、单户住宅或较便宜的公寓组成，这些住户主要是从过渡区中迁移而来，以使他们能够较容易地接近不断外迁的就业地点。第四环环是良良好住住宅区区，这里里主要要居住住的是是中产产阶级级，他他们通通常是是小商商业主主、专专业人人员、、管理理人员员和政政府工工作人人员等等，有有独门门独院院的住住宅和和高级级公寓寓和旅旅馆等等，以以公寓寓住宅宅为主主。第五环环是通通勤区区，主要要是一一些富富裕的的、高高质量量的居居住区区，上上层社社会和和中上上层社社会的的郊外外住宅宅坐落落在这这里，，还有有一些些小型型的卫卫星城城，居居住在在这里里的人人大多多在中中心商商务区区中心心，上上下班班往返返于两两地之之间。。20世纪60年代以以后，，在这这一区区内居居住的的中产产阶级级大量量上升升。这一理理论特特别关关键的的一点点是，，这些些环并并不是是固定定的和和静止止的，，在正正常的的城市市增长长的条条件下下，每每一个个环通通过向向外面面一个个环的的侵入入而扩扩展自自己的的范围围，从从而揭揭示了了城市市扩张张的内内在机机制和和过程程。（二））多核核心理理论由麦肯肯齐（（R.D.Mckerzie）于1933年提出出，1945年经过过哈里里斯（（C.D.Harris）和乌乌尔曼曼（E.L.Ullman）进一一步发发展而而成。。为大大城市市不是是围绕绕单一一核心心发展展起来来的，，而是是围绕绕几个个核心心形成成中心心商业业区、、批发发商业业和轻轻工业业区、、重工工业区区、住住宅区区和近近郊区区，以以及相相对独独立的的卫星星城镇镇等各各种功功能中中心，，并由由它们们共同同组成成城市市地域域。（三））扇形形理论论是H·霍伊特特于1939年提出出的理理论。。他根根据美美国64个中小小城市市住房房租金金分布布状况况的统统计资资料，，又对对纽约约、芝芝加哥哥、底底特律律、华华盛顿顿等几几个大大城市市的居居住状状况进进行调调查，，发现现城市市住宅宅的分分布有有9种倾向向。在在这9种倾向向的综综合作作用下下，城城市就就整体体而言言是圆圆形的的，城城市的的核心心只有有一个个，交交通线线路由由市中中心向向外作作放射射状分分布，，随着着城市市人口口的增增加，，城市市将沿沿交通通线路路向外外扩大大，同同一使使用方方式的的土地地从市市中心心附近近开始始逐渐渐向周周围移移动，，由轴轴状延延伸而而形成成整体体的扇扇形。。也就就是说说，对对于任任何的的土地地使用用均是是从市市中心心区既既有的的同类类土地地使用用的基基础上上，由由内向向外扩扩展，，并继继续留留在同同一扇扇形范范围内内。（四））中心心商务务区的的土地地理论论在CBD内部土土地结结构研研究方方面，，墨菲菲、万万斯和和爱泼泼斯坦坦（Epstein）认为为，由由于不不同土土地区区位的的便捷捷性不不同，，获得得的产产业利利润相相异，，因此此地价价不同同，是是造成成CBD中商务务活动动空间间分布布不同同的主主要原原因。。并把把CBD的土地地利用用空间间结构构分为为四个个圈层层：（1）以大大型百百货商商场和和高档档购物物商店店为主主的零零售业业集中中区；；（2）以底底层为为金融融、上上层为为办公公的零零售服服务业业多层层建建筑集集中区区；（3）以办办公为为主的的区域域；（4）需要要占用用较大大面积积低价价土地地的商商服活活动区区，，如家家具店店和超超级市市场。。资本资资产定定价模模型（一））理论论渊源源及主主要思思想（1）理论论渊源源资产定定价理理论源源于马马柯维维茨（（HarryMarkowtitz）的资资产组组合理理论的的研究究。1952年，马马柯维维茨在在《金融杂杂志》上发表表题为为《投资组组合的的选择择》的博士士论文文是现现代金金融学学的第第一个个突破破，他他在该该文中中确定定了最最小方方差资资产组组合集集合的的思想想和方方法，，开创创了对对投资资进行行整体体管理理的先先河，，奠定定了投投资理理论发发展的的基石石，这这一理理论提提出标标志着着现代代投资资分析析理论论的诞诞生。。60年代初初期，，金融融经济济学家家们开开始研研究马马柯维维茨的的模型型是如如何影影响证证券估估值，，这一一研究究导致致了资资本资资产定定价模模型（（CapitalAssetPriceModel，简称称为CAPM）的产产生。。现代资资本资资产定定价模模型是是由夏夏普（（WilliamSharpe，1964年）、、林特特纳（（JoneLintner，1965年）和和莫辛辛（Mossin，1966年）根根据马马柯维维茨最最优资资产组组合选选择的的思想想分别别提出出来的的，因因此资资本资资产定定价模模型也也称为为SLM模型。。（2）主要要思想想假设条条件：：CAPM（capitalassetpricingmodel）是建建立在在马科科威茨茨模型型基础础上的的，马马科威威茨模模型的的假设设自然然包含含在其其中：：1、投资资者希希望财财富越越多愈愈好。。2、投资资者能能事先先知道道投资资收益益率的的概率率分布布为正正态分分布。。3、投资资风险险用投投资收收益率率的方方差或或标准准差标标识。。4、影响响投资资决策策的主主要因因素为为期望望收益益率和和风险险两项项。5、投资资者都都遵守守主宰宰原则则（Dominancerule），即即同一一风险险水平平下，，选择择收益益率较较高的的证券券；同同一收收益率率水平平下，，选择择风险险较低低的证证券。。CAPM的附加加假设设条件件：1、可以以在无无风险险折现现率R的水平平下无无限制制地借借入或或贷出出资金金。2、所有有投资资者对对证券券收益益率概概率分分布的的看法法一致致，因因此市市场上上的效效率边边界只只有一一条。。3、所有有投资资者具具有相相同的的投资资期限限，而而且只只有一一期。。4、所有有的证证券投投资可可以无无限制制的细细分，，在任任何一一个投投资组组合里里可以以含有有非整整数股股份。。5、税收收和交交易费费用可可以忽忽略不不计。。6、所有有投资资者可可以及及时免免费获获得充充分的的市场场信息息。7、不存存在通通货膨膨胀，，且折折现率率不变变。8、投资资者具具有相相同预预期，，即他他们对对预期期收益益率、、标准准差和和证券券之间间的协协方差差具有有相同同的预预期值值。（上述假假设表表明：：第一一，投投资者者是理理性的的，而而且严严格按按照马马科威威茨模模型的的规则则进行行多样样化的的投资资，并并将从从有效效边界界的某某处选选择投投资组组合；；第二二，资资本市市场是是完全全有效效的市市场，，没有有任何何磨擦擦阻碍碍投资资。）资本资资产定定价模模型的的表达达式：E（R）=Rf+[E（Rm）－Rf]××βE（R）为投资资组合合的期期望收收益率率Rf为无风风险收收益率率，投投资者者能以以这个个利率率进行行无风风险的的借贷贷E（Rm）为市场场组合合的收收益率率β是股票票或投投资组组合的的系统统风险险测度度。意义：：资本资资产定定价模模型是是第一一个关关于金金融资资产定定价的的均衡衡模型型，同同时也也是第第一个个可以以进行行计量量检验验的金金融资资产定定价模模型。。模型型的首首要意意义是是建立立了资资本风风险与与收益益的关关系，，明确确指明明证券券的期期望收收益率率就是是无风风险收收益率率与风风险补补偿两两者之之和，，揭示示了证证券报报酬的的内部部结构构。其次，，它将将风险险分为为非系系统风风险和和系统统风险险。非非系统统风险险是一一种特特定公公司或或行业业所特特有的的风险险，它它是可可以通通过资资产多多样化化分散散的风风险。。系统统风险险是指指由那那些影影响整整个市市场的的风险险因素素引起起的，，是股股票市市场本本身所所固有有的风风险，，是不不可以以通过过分散散化消消除的的风险险。资资本资资产定定价模模型的的作用用就是是通过过投资资组合合将非非系统统风险险分散散掉，，只剩剩下系系统风风险。。并且且在模模型中中引进进了β系数来表征系系统风险。（二）资本资资产定价模型型的适用性1、计算资产的的预期收益率率2、有助于资产产分类，进行行资源配置3、为房地产定定价，，从而指导投投资者投资行行为4、投资组合绩绩效测定5、用于对人力力资本进行定定价（三）资本资资产定价模型型在房地产领领域的应用（1）计算房地产产的预期收益益率（2）对房地产进进行分类（3）为房产定价价，从而指导导投资者行为为。投资者可可根据市场资资产组合收益益率的估计值值和资产的β估计值，计算算出资产在市市场均衡状态态下的期望收收益率，然后后根据这个均均衡状态下的的期望收益率率计算出均衡衡的期初价格格。将现行的的实际市场价价格与均衡的的期初价格进进行比较，若若两者不等，，则说明市场场价格被误定定，误定的价价格应该有回回归的要求。。当现实的市市场价格低于于均衡价格时时，说明该房房地产的价值值被低估，应应当购买之，，相反，若现现实的市场价价格若高于均均衡价格，则则应当卖出，，而将资金转转向其他被低低估的房地产产。（4）投资组合绩绩效测定第二节房房地产投资资收益分析一、房地产收收益的概念二、房地产投投资效益的经经济效果评价价指标房地产投资收收益的概念房地产投资收收益是指房地产投投资者因投资资而获取的种种种经济利益。房地产投资收收益的形式：：（1）现金流收益益（2）销售收益（3）避税收入房地产投资效效益的经济效效果评价指标标一、投资回收收与投资回报报投资回收——是指投资实现现后，通过投投资项目的运运作，投资资资金以货币资资金的形态重重新全额回归归到投资者手手中的过程。。投资回报——是指投资者所所投入的资本本在使用过程程中所获得的的报酬二、收益率（（通常为某年年收入或收益益与投资之比比）内部收益率——就是使得项目流入资金的现现值总额与流流出资金的现现值总额相等等的利率、换言之就是是使得净现值(NPV)等于零时的折现率。内部收益率全全部投资收收益率（全部自有资金金投资）权益投资收益益率第三节房地地产投资风险险分析一、风险——收益及风险——效用原理二、房地产投投资风险的种种类和产生的的原因三、房地产投投资风险的识识别和度量四、房地产投投资风险的防防范与处理五、房地产投投资风险控制制风险——收益及风险——效用原理投资风险是指对未来投投资收益的不不确定性，在在投资中可能能会遭受收益益损失甚至本本金损失的风风险。例如，，股票可能会会被套牢，债债券可能不能能按期还本付付息，房地产产可能会下跌跌等都是投资资风险。经济活动中的的风险遭受经济损失失实际收益＜预预期收益（一）投资风风险——收益分析风险大的项目目预期收益高高，风险小的的项目预期收收益低。（二）投资风风险——效用分析人们对风险的的态度风风险爱好者者风险规避者风险中立者房地产投资风风险的种类和和产生的原因因（一）房地产产投资风险的的种类房地产投资风风险就是将资金投投入到房地产产综合开发、、经营、管理理和服务等房房地产业的基基本经济活动动中，以期将将来获得不确确定的收益时时而带来的投投资风险。种类：(1)市场竞争风险险。是指由于房房地产市场上上同类楼盘供供给过多，市市场营销竞争争激烈，最终终给房地产投投资者带来的的推广成本的的提高或楼盘盘滞销的风险险。市场风险的出现主要是是由于开发者者对市场调查查分析不足所所引起的，是是对市场把握握能力的不足足。(2)购买力风险。是指由于物物价总水平的的上升使得人人们的购买力力下降。在收收入水平一定定及购买力水水平普遍下降降的情况下，，人们会降低低对房地产商商品的消费需求，这样导致房房地产投资者者的出售或出出租收入减少少，从而使其其遭受一定的的损失。(3)流动性和变现现性风险。首先，由于房房地产是固定定在土地上的的，其交易的的完成只能是是所有权或是是使用权的转转移，而其实实体是不能移移动的。其次次，由于房地地产价值量大大、占用资金金多，决定了了房地产交易易的完成需要要一个相当长长的过程。这这些都影响了了房地产的流流动性和变现现性，即房地地产投资者在在急需现金的的时候却无法法将手中的房房地产尽快脱脱手，即使脱脱手也难达到到合理的价格格，从而大大大影响其投资收益，所以给房地地产投资者带带来了变现收收益上的风险险。(4)利率风险。是指利率的变化给房地地产投资者带带来损失的可可能性。利率率的变化对房房地产投资者者主要有两方方面的影响：：一是如果采采用高利率折折现会影响房房地产的净现现值收益。二二是对房地产产债务资金成成本的影响，，如果贷款利利率上升，会会直接增加投投资者的开发发成本，加重重其债务负担担。(5)经营性风险。是指由于经营营上的不善或或失误所造成成的实际经营营结果与期望望值背离的可可能性。(6)财务风险。是指由于房房地产投资主主体财务状况恶化而使房地地产投资者面面临着不能按按期或无法收收回其投资报报酬的可能性性。(7)社会风险。是指由于国国家的政治、、经济因素的的变动，引起起的房地产需求及价格的涨跌跌而造成的风风险。当国家家政治形势稳稳定经济发展展处于高潮时时期时，房地地产价格上涨涨；当各种政政治风波出现现和经济处于于衰退期时，，房地产需求求下降和房地地产价格下跌跌。(8)自然风险。是指由于人们们对自然力失失去控制或自自然本身发生生异常变化，，如地震、火火灾、滑坡等等，给投资者者带来损失的的可能性。（二）房地产产投资风险产产生的原因（1）所掌握信息息不全、不准准，投资决策草率。所依据据的信息不够够准确，或前前期调研不细细，对购买力力及项目的销销售前景预期期过于乐观，，都会导致在在运用中出现现与当初的估估计有较大偏偏差。（2）发展商主主观上对房地地产市场供求求形势，房地地产政策，金金融政策的理理解、判断或或把握上出现现偏差。房地产投资风风险的识别和和度量（一）房地产产投资风险的的识别1、会议分析法法2、专家预测法法3、资料分析法法4、实地考察法法5、审计、计划划等技术方法法（二）房地产产投资风险的的度量1、风险损失强强度的度量风险存在使投投资者可能遭遭受的最大损损失在预期投投资收入中所所占的比例。。（1）实际收入=0，投资风险损损失强度=100%，由于存在风风险使项目损损失了全部收收益。（2）实际收入<0，投资风险损损失强度>100%,当投资风险大大到一定程度度，使项目出出现亏损。（3）实际收入>=预期收入，项项目无风险。。2、风险概率分分布的度量3、风险度量方方法(1)投资房地产的的营业率。营业率被用来来判定投资报报告的净营业业收入是否具具有现实性。。计算公式为：：营业率=年营业总费用用/年计划总收入入(2)偿债收益比。。营业净收入是是扣除所有成成本费后的收收入，是偿还还债务资金的的基本来源。。它和偿债责责任的比率反反映了借款人人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入/年偿债额偿债收益比数数值越小，该该项借款投资资的风险越大大；反之，则则风险越小。。住宅资产的的偿债收益比比一般要求超超过1：2才被认为是安安全的。(3)保本占用率。。保本占用率是是计算房地产产安全性的另另一重要指标标。其计算公式为为：保本占用用率=(年营业总费用用+要求的年偿债债额)/年计划总收入入保本占用率越越高，投资风险越大。可以接接受的住宅资资产的保本占占用率一般为为85%—90%。房地产投资风风险的防范与与处理（一）投资分分散策略房地产投资分分散是通过开开发结构的分分散，达到减减少风险的目目的，一般包包括投资区域域分散、投资资时间分散和和共同投资等等方式。房地产投资区区域分散是将房地产投投资分散到不不同区域，从从而避免某一一特定地区经经济不景气投投资的影响，，达到降低风风险的目的。。房地产投资时时间分散则是要确定一一个合理的投投资时间间隔隔，从而避免免免因市场变变化而带来的的损失。共同投资要求投资者共共同对房地产产开发基础上上进行投资，，利益共享，，风险同担，，充分调动投投资各方的积积极性，最大大的限度发挥挥各自优势避避免风险。（二）投资组组合策略房地产投资组组合策略是投投资者依据房房地产投资的的风险程度和和年获利能力力，按照一定定的原则搭配配，投资各种种不同类型的的房地产以降降低投资风险险的房地产投投资策略。房房地产投资组合的关键是如何何科学确定投投入不同类型型房地产合理理的资金比例例。（三）保险策策略对于房地产投投资者来说购购买保险是十十分必要的，，它是转移或或减少房地产产投资风险的的主要途径之之一。房地产投资项项目投资风险险控制（一）风险调调整贴现率（二）肯定当当量法（三）决策树树法（四）盈亏平平衡分析法（五）敏感性性分析法（六）概率分分析法第四节房房地产投资决决策一、房地产投投资决策的内内涵二、房地产投投资决策过程程三、房地产投投资决策类型型四、房地产投投资决策的指指标和方法（（自学）房地产投资决决策的内涵所谓房地产投投资决策，是是指对拟建房房地产投资项项目的必要性性和可行性进进行技术经济分析析，对可以达到到目标的不同同方案进行比比较和评价，，并作出判断断，选择某一一方案的过程程。房地产投资决决策过程（1）调查研究提提出房地产投投资项目。它是房地产项项目投资决策策的前提和基基础。（2）确定房地产产投资决策目目标。（3）找出所有可可行方案。（4）确立衡量房房地产投资效效益的标准，，测算每个方方案的预期结结果。（5）房地产投资资方案评估及及