房地产项目投资2

房地产项目投资分析

房地产市场调查与研究

1第一节房地产市场调查研究概述房地产市场调研的概念运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场状况方面的各种情报资料，通过对过去与现代营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其未来发展、制定正确的决策提供可靠的依据。2第一节房地产市场调查研究概述

房地产市场调查的作用●市场调查有助于房地产企业确定正确的方向●市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代●市场调查有助于项目投资者制定科学的销售和生产计划●市场调查有助于项目投资者实施正确的价格策略●市场调查有助于房地产企业改善经营，提高经济效益3第一节房地产市场调查研究概述

市场调查研究的一般原则●准确性原则

●时效性原则●全面性原则

●针对性原则

●创造性原则

4第一节房地产市场调查研究概述

房地产市场调查研究的误区●轻视调研（市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？）

●轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？）

●盲目调研

（不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研）

5第二节房地产市场调查程序

房地产市场调查阶段划分

房地产市场调查阶段准备阶段实施阶段分析和总结阶段6第二节房地产市场调查程序房地产市场调查的步骤一、准备阶段二、实施阶段三、分析和总结阶段1.提出问题，确定目标2.初步情况分析（非正式调查）3.制定调查方案、计划4.建立调查组织5.收集第二手资料6.收集第一手资料7.数据的分析与解释8.编写调研报告9.总结、反馈7第二节房地产市场调查程序

房地产市场调查准备阶段●提出问题，确定目标

●初步情况分析（非正式调查）●制定调查方案、计划

8第二节房地产市场调查程序

讨论：调查什么？以南沙项目为例，明确调查的目的、范围、方法等9第二节房地产市场调查程序10第二节房房地产市市场调查程程序11第二节房房地产市市场调查程程序调研计划表表(示例)项目内容调查目的为何要做此调查，需要了解些什么调查方法采用询问法、观察法或实验法等调查区域被调查者居住地区、居住范围等调查对象、样本对象的选定、样本规模等调查时间、地点调查所需时间、开始日期、完成日期、地址等调查项目访问项目、问卷项目（附问卷表）、分类项目等12第二节房房地产市市场调查程程序调研计划表表(示例)（续）项目内容分析方法统计的项目、分析和预测方法等提交调查报告报告书的形式、份数、内容等调查进度表策划、实施、统计、分析、提交报告书等调查费用各项开支数目、总开支额等调查人员策划人员、调查人员、负责人姓名和资历等13第二节房房地产市市场调查程程序房地产市场场调查实施施阶段●建立调查组组织●收集第二手手资料●收集第一手手资料14第二节房房地产市市场调查程程序样本设计中中几个需要考考虑的问题题：1.调研总体调研总体又又称为母体体，是指要要调研的对对象的总和和。明确调调研总体有有助于保证证抽样的规规范和样本本的合格。。2.样本单位样本单位就就是抽样的的基本单元元，有时是是个人，有有时是家庭庭，有时是是公司。3.抽样框抽样框是代代表调研总总体对象的的样本列表表。15第二节房房地产市市场调查程程序样本设计中中几个需要考考虑的问题题：4.抽样设计根据调研方方法的不同同而采取的的不同抽样样技术，可可分为随机机抽样和非非随机抽样样。5.样本规模样本规模是是指所抽取取的样本量量的多少。。16第二节房房地产市市场调查程程序房地产市场场调查分析析和总结阶阶段●数据的分析析与解释●编写调研报报告●总结、反馈馈17第二节房房地产市市场调查程程序调研报告包包括的主要要内容有：：●调查目的、、方法、步步骤、时间间等说明；；●调查对象的的基本情况况；●所调查问题题的实际材材料与分析析说明；●对调查对象象的基本认认识，做出出结论；●提出建设性性的意见和和建议；●统计资料、、图表等必必要附件。。18第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容住宅市场调调研办公楼市场场调研商业用房市市场调研19第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容住宅市场调调研住宅市场特性：1、住宅产品品结构复杂杂，附带相相关因素较较多2、住宅的区区位或地段段、价格差差异较明显显3、购买频率率较低、购购买决策复复杂4、住宅市场场与消费者者的长期收收入关系较较为密切5、消费者的的购买决策策与融资机机制相关6、住宅购买买和持有决决策与人们们的资产组组合状况联联系密切20第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容住宅市场调调研住宅市场调调研的关键点：1、地区经济济分析2、人口统计计特征分析析（见美国国西雅图研研究报告））3、供求关系系分析（三三层次）4、价格分析析5、购买力分分析6、竞争分析析7、产品分析析21第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容办公楼市场场调研办公楼市场场特性：1、与地区经经济增长前前景密切相相关2、区位质量量对办公楼楼市场的影影响较大3、办公楼沿沿重要交通通线呈带状状或在城市市中心区、、次中心区区块状分布布、集聚效效应明显4、办公楼本本身与客户户品质的一一致性5、受交通、、通讯等基基础设施配配套情况的的影响22第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容办公楼市场场调研办公楼市场场调研的关键点：1、地区经济济分析2、产品分析析3、市场区分分析4、需求分析析5、供给分析析6、市场吸纳纳速度分析析7、竞争分析23第三三节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究的的主主要要内内容容办公公楼楼市市场场调调研研办公公楼楼市市场场调调研研的的注意意事事项项：1、研研究究方方法法选选择择2、抽抽样样方方法法24第三三节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究的的主主要要内内容容商业业用用房房市市场场调调研研商业业用用房房市市场场特性性：1、对对商商业业用用房房的的需需求求是是一一种种引引致致需需求求2、与与地地区区经经济济发发展展状状况况密密切切相相关关3、与与人人口口聚聚集集度度密密切切相相关关4、受受中中等等收收入入家家庭庭的的收收入入水水平平和和需需求求偏偏好好影影响响较较大大5、受受交交通通状状况况的的影影响响较较大大25第三三节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究的的主主要要内内容容商业业用用房房市市场场调调研研商业业用用房房市市场场调调研研的的关键键点点：1、地地区区经经济济分分析析2、商商业业用用房房产产品品分分析析3、商商业业经经营营领领域域分分析析4、竞竞争争分分析析5、市市场场容容量量分分析析6、供供求求关关系系分分析析7、商商业业用用房房盈盈利利潜潜力力分分析析26第三三节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究的的主主要要内内容容商业业用用房房市市场场调调研研商业业用用房房市市场场调调研研的的注意意事事项项：1、研研究究方方法法选选择择2、抽抽样样方方法法27第三三节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究的的主主要要内内容容市场场环环境境调调研研●宏观观环环境境调调研研●区域域环环境境调调研研●项目目微微观观环环境境调调研研28第三三节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究的的主主要要内内容容宏观观环环境境调调研研经济济环环境境政策策环环境境人口口环环境境城市市发发展展概概况况文化化、、行行业业、、技技术术等等各各种种环环境境29第三三节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究的的主主要要内内容容区域域环环境境调调研研区域域规规划划、、景景观观、、交交通通、、人人口口构构成成交通通条条件件研研究究影响响区区域域发发展展的的其其他他因因素素研研究究（（历历史史、、文文化化等等））区域域内内总总体体价价格格水水平平与与供供求求关关系系分分析析30第三三节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究的的主主要要内内容容项目目微微观观环环境境调调研研用地地状状况况及及开开发发条条件件分分析析项目目所所在在地地周周边边环环境境分分析析（（主主要要针针对对配配套套设设施施情情况况、、人口口数数量量和和素素质质分分析析等））对外外联联系系程程度度、、交交通通组组织织分分析析31第三三节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究的的主主要要内内容容消费费者者调调研研●消费费者者的的购购买买力力水水平平●消费费者者的的购购买买倾倾向向●消费费者者的的共共同同特特性性32第三三节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究的的主主要要内内容容消费费者者调调研研要要解解决决的的几几个个问问题题：：买家家是是谁谁(Who)？购购买买者者（（Occupant）买什什么么(What)？购购买买对对象象(Object)为什什么么买买(Why)？购购买买目目的的(Objection)参与与购购买买(Whom)？购购买买组组织织(Organization)什么么时时候候买买(When)购买买时时机机(Occasions)在哪哪里里买买(Where)？购购买买地地点点(Outlet)如何何购购买买(How)？购购买买行行为为(Operation)33第三三节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究的的主主要要内内容容竞争争楼楼盘盘调调研研（一一类类是是与与所所在在项项目目处处在在同同一一区区域域的的楼楼盘盘；；另另一一类类是是不不同同区区域域但但定定位位相相似似的的楼楼盘盘））●产品品（（区区位位、、产产品品特特征征、、公公司司组组成成、、交交楼楼时时间间等等））●价格格（（单单价价、、总总价价、、付付款款方方式式等等））●广告告（售售楼楼部部、、媒媒体体、、广广告告投投入入强强度度、、诉诉求求点点等等））●销售售情情况况（（销销售售率率、、销销售售顺顺序序、、客客户户群群分分析析等等））●物业业管管理理（（管管理理内内容容、、管管理理情情况况、、管管理理费费以以及及管管理理公公司司等等））34第三三节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究的的主主要要内内容容竞争争对对手手调调研研●确定定调调研研内内容容●分析析，，评评价价竞竞争争对对手手的的优优势势与与劣劣势势●为机机构构调调整整及及开开发发战战略略提提供供准准确确依依据据35第四四节节房房地地产产市市场场调调查查方方法法分分类类按调调查查目目的的分分类类探测测性性调调查查、、描描述述性性调调查查、、因因果果性性调调查查、、预预测测性性调调查查按调查范围和和对象分类全面普查、重重点调查、随随机抽样与非非随机抽样按调查资料的的来源分类收集第二手资资料的案头研研究和收集第第一手资料的的初级研究36第四节房房地产市场调调查方法分类类按调查目的不不同：探测性调查又称非正式调调查。帮助找找出问题的症症结所在，然然后再作进一一步研究，以以明确调查对对象，确定调调查重点，选选择调查方法法，寻找调查查时机。回答答的是“可以以做什么”的的问题。描述性调查指对确定调查查的问题通过过收集资料、、做更深入、、更全面的分分析，确认问问题真相，并并对问题的性性质、形式、、存在、变化化等具体情况况做出现象性性和本质性的的描述。回答答的是“是什什么”的问问题。因果性调查是对导致研究究对象存在或或变化的内在在原因和外部部因素的相互互联系和制约约关系做出说说明，并对诸诸因素之间因因果关系、主主从关系、自自变量与因变变量的关系进进行定量与定定性的分析，，指出调查对对象产生的原原因及其形成成的结果。回回答的“为什什么”的问题题。预测性调查是在经过调查查研究的基础础上，对市场场的发展趋势势及其未来变变迁形态、变变迁原因、变变迁时间进行行估算、预测测。回答的是是“将来怎么么样”的问题题。37第四节房房地产市场调调查方法分类类按调查范围和和对象不同：：全面普查全面普查是指指对调查对象象总体所包含含的全部单位位无一例外地地逐个进行调调查。重点调查在调查对象中中选择一部分分对全局具有有决定性作用用的重点单位位所进行的调调查。随机抽样是从母体中任任意抽取样本本，根据调查查样本空间的的结果来推断断母体的情况况。（简单随随机抽样、分分层随机抽样样、分群随机机抽样）非随机抽样是指市场调查查人员在选取取样本时并不不是随机选取取，而是先确确立某个标准准，然后再选选取样本，这这样，每个样样本被选择的的概率并不是是相等的。（（任意抽样、、判断抽样、、配额抽样））38第四节房房地产市场调调查方法分类类随机抽样简单随机抽样样使用随机选择择的方法，保保证总体中的的每一个成员员被选中的机机会都相同。。分层随机抽样样即对整体按某某种特征（如如年龄、收入入、职业等））分组（分层层），然后从从各组（层））中随机抽取取一定数量的的样本。分群随机抽样样即将总体按一一定特征分成成若干群体，，随机抽取其其中一部分作作为样本。39第四节房房地产市场调调查方法分类类随机抽样分层随机抽样样Vs分群随机抽样样分群抽样是将将样本总体划划分为不同群群体，这些群群体间性质相相同，然后再再将每个群体体进行随机抽抽样，这样，，每个群体内内部存在性质质不同的样本本，即“群间差别小小，群内差别别大”；分层抽样则是是将样本总体体划分为几大大类，这几大大类之间是有有差别的，每每一类则是由由性质相同的的样本构成。。即“层间差别大大，层内差别别小”。40第四节房房地产市场调调查方法分类类非随机抽样任意抽样又称偶遇抽样样，即市场调调查人员根据据最方便的时时间、地点，，在调研对象象范围内任意意选择一定数数量的样本进进行调查。判断抽样又称目的抽样样，即市场调调查人员根据据自己的主观观意愿、经验验和知识，从从总体中选择择具有典型代代表性样本作作为调查对象象的一种抽样样方法。配额抽样首先将总体中中的所有单位位按一定的标标志分为若干干类（组），，然后在每个个类（组）中中用任意抽样样或判断抽样样方法选取样样本单位。采用配额抽样样，事先要对对总体中所有有单位按其属属性、特征分分为若干类型型，然后按各各个控制特征征分配样本数数额。41第四节房房地产市场调调查方法分类类按调查资料来来源的不同：：案头研究又称为二手资资料研究，是是指利用第二二手资料来进进行部分或全全部的研究工工作。初级研究又称为第一手手资料的研究究。必须在制制订详细的调调查方案的基基础上，由调调查人员通过过访问、实验验或观察方法法来获取资料料。1.观观察察法法（如如直直接接观观察察、、亲亲自自经经历历、、痕痕迹迹观观察察、、行行为为纪纪录录等等））2.实实验验法法3.询问问法法（如如小小组组座座谈谈法法、、深深度度访访谈谈法法、、投投影影技技法法、、面面访访调调查查法法、、电话话调调查查法法、邮寄寄调调查查法法等等）（注注意意每每种种方方法法的的定定义义、、应应用用范范围围和和优优劣劣））参参见见教教材材p120-12442第四四节节房房地地产产市市场场调调查查方方法法分分类类按调调查查结结果果的的不不同同性性质质分分类类：：定性性研研究究传递递了了一一种种看看法法或或直直觉觉，，可可以以为为定定量量研研究究提提供供作作进进一一步步深深入入探探索索的的关关键键性性信信息息，，为为定定量量调调研研指指明明方方向向。。可可分分为为直直接接调调研研和和间间接接调调研研两两种种。。定量量研究究定量量研研究究的的方方法法主主要要包包括括询询问问法法中中的的入入户户面面访访调调查查、、邮邮寄寄调调查查、、电电话话调调查查、、留留置置问问卷卷以以及及实实验验法法等等。。43第五五节节房房地地产产市市场场调调查查问问卷卷设设计计问卷卷功功能能能将将所所要要调调查查的的问问题题明明确确地地传传达达给给被被调调查查者者；；设法法取取得得对对方方合合作作，，最最终终取取得得真真实实、、准准确确的的答答案案。。问卷卷设设计计原原则则●目的的性性原原则则：：要求求在在问问卷卷设设计计时时重重点点突突出出●可接接受受性性原原则则：：要能能地地比比较较容容易易地地让让被被调调查查者者接接受受●顺序序性性原原则则：：要讲讲究究问问卷卷的的排排列列顺顺序序，，使使问问卷卷条条理理清清楚楚●简明明性性原原则则:内容容要要简简明明、、调调查查时时间间要要简简短短、、形形式式要要简简明明易易懂懂、、易易谈谈●匹配配性性原原则则：：要使使被被调调查查者者的的回回答答便便于于进进行行检检查查、、数数据据处处理理和和分分析析44第五五节节房房地地产产市市场场调调查查问问卷卷设设计计问卷卷的的一一般般结结构构●问问卷卷标标题题●问问卷卷说说明明●被被访访者者基本本情情况况●调查查主主题题内内容容●编码码●作业业证证明明的的记记载载（参参见见教教材材P126页））45第五五节节房房地地产产市市场场调调查查问问卷卷设设计计调查查问问卷卷的的提提问问形形式式●封闭闭式式提提问问封闭闭式式提提问问是是指指事事先先已已设设计计出出了了问问题题的的各各种种可可能能的的答答案案，，被被调调查查对对象象只只要要或或只只能能从从中中选选择择一一个个或或几几个个现现成成答答案案的的提提问问方方式式。。这这种种提提问问方方式式便便于于统统计计，，但但回回答答的的伸伸缩缩性性较较小小。。46第五五节节房房地地产产市市场场调调查查问问卷卷设设计计调查查问问卷卷的的提提问问形形式式●封闭闭式式提提问问（（续续））二项项选选择择法法：：提出出一一个个问问题题，，仅仅有有两两个个答答案案可可供供选选择择。。例：：““请请问问您您是是否否打打算算在在近近年年内内购购房房？？””是（（）否（（）多项项选选择择法法：提出出一一个个问问题题，，给给出出两两个个以以上上的的答答案案，，被被调调查查对对象象可可从从中中任任选选一一项项或或几几项项作作为为回回答答。。例：：“请请问问您您打打算算购购买买的的住住宅宅类类型型是是什什么么？？””（（单单选选））多层层住住宅宅（（6层或以下）），没有电电梯（）多层住宅（（6层或以下）），有电梯梯（）小高层住宅宅（约8—10层）（）高层住宅（（超过10层）（（））47第五节房房地产市市场调查问问卷设计调查问卷的的提问形式式●封闭式提问问（续）程度评定法法：对提出的问问题，给出出程度不同同的答案，，被调查对对象从中选选择同意的的一个做出出回答。例：“在购购买商品房房时，您认认为品牌得得重要性如如何？”很重要（（））较重要（（））一般般（（））不太重要（（））很不重要（（）48第五节房房地产市市场调查问问卷设计调查问卷的的提问形式式●封闭式提问问（续）语意差别法法：列出两个语语意相反的的词，让被被调查对象象做出一个个选择。例：“请问问您对XX花园小区的的看法如何何？”（每每对只选1个）建筑新颖（（））建建筑筑风格陈旧旧（））品味高（（））品品味低低（））户型设计合合理（））户户型设计计不合理（（））价格合理（（）价格偏高（（）49第五节房房地产市市场调查问问卷设计调查问卷的的提问形式式●开放式提问问开放式提问问是指对所所提出的问问题，回答答没有限制制，被调查查对象可以以根据自己己的情况自自由回答。。此种提问问方式，答答案不惟一一，不易统统计，不易易分析。50第五节房房地产市市场调查问问卷设计调查问卷的的提问形式式●开放式提问问（续）自由式：被调查对象象可以不受受任何限制制回答问题题。例：请给出出给您印象象最深刻的的一个房地地产广告（（））。语句完成式式：提出一个不不完整的句句子，由被被调查对象象完成该句句子。例：如果您您欲购房，，您购房的的主要理由由是。字眼联想式式：调查人员列列出一些词词汇，每次次一个，由由调查对象象说出或写写出他所联联想到的第第一个词。。例：当您听听到以下词词句时，首首先会想到到什么？丽江花园（（）祈福新村（（）碧桂园园（））51第五节房房地产市市场调查问问卷设计调查问卷的的提问形式式●开放式提问问（续）顺问式：要求被调查查对象根据据自己的态态度来评定定问题的顺顺序。例：购房时时您所看中中的因素依依次为（请请根据您认认为的重要要程度分别别标上序号号）地段（））价格（））配套（））环境（））设计（））服务（））品牌（））其他：_________()52第五节房房地产市市场调查问问卷设计调查问卷的的提问形式式●开放式提问问（续）过滤法：：又称“漏斗斗法”，是是指最初提提出的问题题较为广泛泛，离主题题较远，再再根据调查查者回答的的情况逐渐渐缩小提问问范围，最最后有目的的地引向要要调查的某某个专题性性问题。例：请问您您近年内打打算购房吗吗？是（））否否（））如果是，您您打算购买买住宅的建建筑面积为为：_________53第五节房房地产市市场调查问问卷设计问卷设计中中应注意的的几个原则则●原则1：避免使用术术语和缩略略语例：你是否否认为现在在房地产开开发企业的的DCR普遍过低？？●原则2：避免用不确确切的词或或指代不清清的词例：你最近是否打算购购买新房子子？你在哪里出生？●原则3：避免带有有偏见的的提问例：你是是否认为为开发商商应该降降低高昂的房价？54第五节房房地地产市场场调查问问卷设计计●原则4：避免双双向问题题例：你是是否打算算明年卖掉现在在居住的的房子，再购买一个房子子呢？●原则5：避免带有有导向性性的问题题例：很多专家家都认为为上海的房房价超出出了正常常水平，，你同意意吗？●原则6：避免提提出超越越被调查查者回答答能力的的问题例：你家家去年在买菜上上一共花了多少少钱？55第五节房房地地产市场场调查问问卷设计计●原则7：避免使使用双重重否定的的问题例：物业业管理维维修基金金的使用