房地产投资概论

第六讲房地产投资概论第一节房地产投资的方式和类型第二节房地产投资的主体与特征第三节房地产投资的风险规避和投资周期第一节房地产投资的方式和类型一、投资与房地产投资概念投资：为了获取预期的收入和利润而采取的货币支出活动的总称。投资的收益形式可以说是多种多样。房地产投资：为了获取预期的房地产租金和在后期售卖后得到的利润和价差的投资活动，在某种意义上都可以称为房地产投资。第一节房地产投资的方式和类型二、房地产投资的方式1.直接购置房地产它与普通自住购置房地产不同，它在于投资受益，而不是像后者作为生产资料和消费资料使用。特点：投资人可直接控制和操作，不需代理人和代理机构。但投资人须承担全部风险，资金流动风险大，不宜开展组合投资。第一节房地产投资的方式和类型二、房地产投资的方式2.房地产投资信托房地产投资信托（REIT）是采用股份公司的所有制方式，将被动的股东投资者的资金吸引到房地产中来。美国《国内税收法》规定该国的股东可以获得与直接房地产投资有关的若干好处，如经过论证的房地产投资信托的免税地位等。第一节房地产投资的方式和类型二、房地产投资的方式3.房地产抵押贷款证劵这种房地产投资方式和一般证劵投资相同，通过购买房地产抵押贷款证劵来进行投资。特点：流动性好，具有债劵投资的特点。第一节房地产投资的方式和类型二、房地产投资的方式4.房地产辛迪加辛迪加类似于企业组织中的合伙制，但一般是有限合伙的方式。辛迪加通常有主要合伙人和有限合伙人组成，主要合伙人负责整个辛迪加资金运用与经营管理，并要承担无限偿还辛迪加债务的责任，而有限合伙人无权过问辛迪加的各种投资管理活动，但也不需要无限清偿辛迪加所积欠的债务。分配按出资股份来分配。特点：流动性差，不宜操作和管理第一节房地产投资的方式和类型二、房地产投资的方式5.混合房地产基金是由大银行、保险公司或房地产投资公司提供退休基金作为房地产投资的渠道，在国外比较普遍。特点：投资分散、领域广，可以达到风险规避的效果。第一节房地产投资的方式和类型三、房地产投资类型1.借贷型投资投资人为贷款人，用租金和投资利润来偿还本金和利息。风险高，但获利空间大，须对市场投资项目心中有数方可。第一节房地产投资的方式和类型三、房地产投资类型2.股权型投资基于通常股权概念，从证劵公司、银行、开发公司或政府部门发行的相关债劵、土地抵押証劵和房屋抵押证劵等。投资风险小，流动性大，容易把握。3.两类投资的比较投资类型收益率投资者地位投资风险借贷型投资固定债权人大股权型投资可变所有者小第二节房房地产产投资的的主体与与特征一、房房地产产投资资的主主体1.私私人投投资者者：包包括单单个自自然人人，小小型个个人投投资团团体，，小型型企业业和小小型组组织等等。从从我国国目前前来看看，私私人投投资者者主要要从事事房地地产买买卖和和经营营活动动，从从事房房地产产开发发的很很少。。投资灵灵活，，规模模小，，投资资风险险较大大。第二节节房房地产产投资资的主主体与与特征征一、房房地产产投资资的主主体2.公公司投投资者者包括上上市公公司和和非上上市公公司，，只要要以注注册公公司形形式来来从事事房地地产投投资和和盈利利活动动的投投资组组织和和机构构都称称为公公司投投资者者。我国正正式的的房地地产投投资公公司不不是很很多，，大多多是以以开发发为主主体的的投资资经营营公司司。第二节节房房地产产投资资的主主体与与特征征一、房房地产产投资资的主主体3.机机构投投资者者包括养养老金金、保保险公公司、、外国国投资资顾问问、跨跨国公公司和和房地地产信信托投投资公公司等等。这种投投资主主体在在国外外非常常普遍遍和盛盛行，，但在在国内内由于于很多多政策策原因因还很很少见见。第二节节房房地产产投资资的主主体与与特征征二、投投资的的特征征（考考虑因因素））1.流流动动性：：变现现能力力2.适适销销性：：特定定价格格下的的可销销能力力3.税税收收的影影响：：免税税否和和税率率大小小4.收收益益率：：收益益能力力5.风风险险性：：风险险规避避能力力6.易易操操作性性：操操作能能力和和管理理能力力第三节节房房地产产投资资的风风险规规避和和投资资周期期一、房房地产产投资资的风风险规规避1.进进行风风险分分析根据投投资者者的个个人情情况，，并针针对不不同的的投资资项目目进行行评估估。具具体分分析可可采用用确定定性分分析和和不确确定性性分析析来进进行，，确定定性分分析主主要是是指投投资回回收期期分析析、净净现值值分析析和内内部收收益率率法来来进行行。不不确定定性分分析主主要是是盈亏亏平衡衡分析析，敏敏感性性分析析和风风险概概率分分析等等。第三节节房房地产产投资资的风风险规规避和和投资资周期期一、房房地产产投资资的风风险规规避2.投投资多多元化化，降降低投投资风风险投资风风险在在对不不同投投资项项目进进行多多项目目投资资时，，其投投资风风险要要明显显小于于单个个项目目投资资，有有经验验和实实力的的房地地产投投资个个人和和组织织在房房地产产投资资操作作时，，都会会通过过进行行投资资的多多元化化来降降低不不可预预期性性和投投资风风险。。第三节节房房地产产投资资的风风险规规避和和投资资周期期一、房房地产产投资资的风风险规规避3.参参加保保险，，转移移风险险参加保保险可可以预预防因因自然然灾害害造成成的投投资损损失。。另外外，也也可以以通过过合理理的设设计租租约，，付款款方式式，把把相关关风险险转移移给其其他人人。第三节节房房地产产投资资的风风险规规避和和投资资周期期一、房房地产产投资资的风风险规规避4.选选择适适当的的所有有权形形式投资人人既可可以以以个人人为投投资主主体，，也可可以通通过建建立有有限责责任公公司和和合伙伙制公公司而而把损损失锁锁定在在资本本投入入额之之内。。第三节节房房地产产投资资的风风险规规避和和投资资周期期一、房房地产产投资资的风风险规规避5.对对于流流动性性资本本缺乏乏的投投资个个体和和组织织应采采取风风险最最小化化投资资策略略而不不宜采采用收收益最最大化化的投投资策策略。。第三节节房房地产产投资资的风风险规规避和和投资资周期期一、房房地产产投资资的风风险规规避6.谨谨慎投投资原原则是是房地地产投投资中中的一一项重重要原原则，，房地地产投投资项项目和和其他他的商商品投投资不不一样样，投投资金金额巨巨大，，投资资周期期长，，对人人的影影响非非常大大，所所以在在投资资前比比较谨谨慎对对待，，详尽尽分析析。第三节节房房地产产投资资的风风险规规避和和投资资周期期二、房房地产产的投投资周周期1.投投资前前期2.投投资实实施期期3.经经营期期4.投投资项项目后后期第三节节房房地产产投资资的风风险规规避和和投资资周期期二、房房地产产的投投资周周期1.投投资前前期投资项项目设设想———投投资项项目考考察———项项目可可行性性论证证———项目目评估估与决决策分分析———项项目资资金流流量分分析等等。第三节节房房地产产投资资的风风险规规避和和投资资周期期二、房房地产产的投投资周周期2.投投资实实施期期对开发发企业业来说说：项目设设计———建建设施施工———工工程管管理———竣竣工验验收对经营营企业业和个个人来来讲：：项目预预购———项项目交交付———项项目经经营前前期准准备第三节节房房地产产投资资的风风险规规避和和投资资周期期二、房房地产产的投投资周周期3.经经营期期租赁性性物业业：市场投投入———联联系租租赁客客户———签签订租租赁合合同倒卖性性物业业预定房房屋———付付款收收房———寻寻找买买价———高高价卖卖出第三节节房房地产产投资资的风风险规规避和和投资资周期期二、房房地产产的投投资周周期4.投投资项项目后后期租赁型型项目目租赁黄黄金期期末———投投入市市场销销售倒卖型型项目目高价转转让：：转按按揭；；转让让公正正书等等方式式，风风险巨巨大。。课堂思思考1.房房地产产投资资与其其他投投资的的比较较？投资项项目的的特征征比较较投资项目比较投资特征流动性适销性杠杆作用管理税收影响风险收益率储蓄1151515债劵31