房地产开发项目可行性

房地产开发与经营

（第二版）

吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第7章房地产开发项目可行性研究

本章在介绍了房地产开发项目可行性研究内容的基础上，对房地产开发项目的财务评价、国民经济评价、环境评价，以及不确定性分析等基本方法和内容进行了详细的介绍。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要重点问题房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产项目的环境影响评价房地产项目的国民经济评价房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的财务状况分析房地产可行性研究概述房地产可行性研究案例房地产可行性研究的概念即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产可行性研究的目的旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可性，并为项目的实施控制提供依据或参考。按对象现状条件按项目未来获取收益的方式

投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究

出售型房地产项目可行性研究出租型房地产项目可行性研究混合型房地产项目可行性研究

土地以及开发项目的可行性研究房地产综合开发的可行性研究续建房地产开发项目的可行性研究房地产可行性研究居住用途的房地产项目可行性研究商业用途的房地产项目可行性研究办公用途的房地产项目可行性研究旅馆用途的房地产项目可行性研究餐饮用途的房地产项目可行性研究娱乐用途的房地产项目可行性研究工业用途的房地产项目可行性研究特殊用途的房地产项目可行性研究土地开发项目可行性研究房地产可行性研究分类按研究阶段按项目用途7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产可行性研究的作用…是投资决策的重要依据…是项目审批的依据

…是项目资金筹措的依据

…是编制设计任务书的依据

…是开发商与各方签订合同的依据

7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材

房地产可行性研究的基本内容7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材

项目概况市场分析和需求预测规划方案的优选开发进度安排项目投资估算资金的筹集方案和筹资成本估算财务评价风险分析国民经济评价结论房地产可行性研究的步骤详细研究开发方案的设计和评价、选择资料收集及市场调查组织准备第四步第三步第二步第一步编写研究报告书第五步7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产可行性研究报告的内容研究报告1封面2摘要3目录4正文5附件6附图7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材7.2房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材效率型指标价值型指标财务净现值财务净年值费用现值费用年值财务净现值率投资报酬率财务内部收益率投资回收期指标体系期限型指标房地产项目反映财务状况的指标体系房地产项项目反映映财务状状况的指指标计算算财务净现现值财务内部部报酬率率投资收益益率静态投资资回收期期和动态态投资回回收期7.2房地产项项目的财财务状况况分析房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材财务净现现值是指将项项目寿命命期内的的净现金金流量，，用一个个设定的的折现率率逐期折折现的现现值得代代数和。。数学表表达式为为：FNPV——项目在起起始时间间点的财财务净现现值；CI-CO———净现金流流量；——折现率，，可以选选用行业业基准收收益率或或期望的的预期收收益率；；如果FNPV≥0，则项目目可以被被接受；；如果FNPV≤0，则项目目应该被被拒绝。。7.2房地产项项目的财财务状况况分析房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材财务内部部报酬率率是指使项项目净现现值等于于零的折折现率。。公式为为：——项目在第第t年的净现现金流量量；——项目开始始进行的的时间点点。7.2房地产项项目的财财务状况况分析房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材投资收益益率是指项目目在正常常年份的的净收益益或项目目寿命期期的年平平均净收收益与投投资总额额的比率率，通常常用百分分数表示示，计算算公式为为：投资收益益率＝年年净收益益÷投资总额额×１００％％其中投资资总额包包括固定定资产投投资、投投资方向向调节税税、建设设期利息息和流动动资金投投资。净净收益额额可以为为缴纳所所得税前前的利润润总额，，也可以以为缴纳纳所得税税后的净净利润。。所以投投资收益益率可以以分为税税前投资资收益率率和税后后投资收收益率。。7.2房地产项项目的财财务状况况分析房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材静态投资资回收期期和动态态投资回回收期投资回收收期是指指项目的的净收益益额用于于抵偿全全部投资资所需要要的时间间。静态投资资回收期期（））即在不考考虑时间间因素影影响的条条件下，，项目的的净收益益额用于于抵偿全全部投资资所需要要的时间间。公式式为：7.2房地产项项目的财财务状况况分析房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材7.2房地产项项目的财财务状况况分析房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材动态投资资回收期期（））即项目以以净收益益抵偿全全部投资资所需的的时间，，是反映映开发项项目投资资回收能能力的重重要指标标。对房房地产开开发项目目来说，，动态投投资回收收期自开开发投资资起始点点算起，，累计净净现值等等于零或或出现正正值的年年份即为为投资回回收终止止年份。。其计算算公式为为：动态投资资回收期期以年表表示，其其详细计计算公式式为：房地产开开发项目目建设投投资预测测与分析析房地产开开发项目目的预测测主要包包括对项项目的销销售预测测和开发发建设投投资数据据的预测测。预测方法法根据预预测的性性质划分分，包括括定性预预测和定定量预测测两种。。7.2房地产项项目的财财务状况况分析房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材房地产开开发建设设投资估估算方法法7.2房地产项项目的财财务状况况分析房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材土地费用前期工程费基础设施建设费

房屋开发费

公共配套设施建设费开发间接费tt管理费销售费用财务费用其他费用税金及政府收费不可预见费成本费用用估算结结果汇总总7.2房地产项项目的财财务状况况分析房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材房地产开开发项目目租售方方案及租租售收入入的测算算7.2房地产项项目的财财务状况况分析房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材租售方案案一般应应包括以以下几个个方面的的内容：：租售方式式的选择择、租售售面积比比例的确确定可出租面面积、可可出售面面积和可可以分摊摊的建筑筑面积及及各自在建建筑物中中的位置置出租和出出售的时时间进度度安排租金和售售价水平平的确定定收款计划划的确定定风险与房房地产项项目风险险风险从房地产产投资的的角度来来说，风风险是未未来实际际收益与与预期收收益的偏偏差和可可能性大大小。通通常情况况下，人人们把风风险划分分为：--对市场内内所有投投资项目目均产生生影响、、投资者者无法控控制的系统风险险--仅对市场场内个别别项目产产生影响响、投资资者可以以控制的的个别风险险7.3房地产项项目的风风险承受受能力分分析房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材房地产项项目风险险房地产项项目风险险主要体体现在投投入资金金的安全全性、期期望收益益的可靠靠性、投投资项目目的变现现性和资资产管理理的复杂杂性四个个方面。。--房地产投投资的系系统风险险如通货膨膨胀风险险、市场场供求风风险、周周期风险险、变现现风险、、利率风风险、政政策风险险和或然然损失风风险等；；--房地产投投资的个个别风险险包括收益益现金流流风险、、未来经经营费用用风险、、资本价价值风险险、时间间风险、、持有期期风险。。7.3房地产项项目的风风险承受受能力分分析房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材房地产项项目风险险分析方方法7.3房地产项项目的风风险承受受能力分分析房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材盈亏平衡分析项目安全率敏感性分析概率分析1234国家对拟拟建项目目的考虑虑除了项项目本身身对开发发商的影影响外，，还要综综合考虑虑对社区区、城市市环境、、发展方方向及资资源的有有效配置置，因此此要进行行国民经经济评价价。7.4房地产项项目的国国民经济济评价房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材财务评价价与国民民经济评评价比较较7.4房地产项项目的国国民经济济评价房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材项目财务评价国民经济评价目标利润最大化国民经济效益最大化出发点经营项目的开发商国民经济价格现行价格影子价格（包括影子工资和影子汇率）折现率基准收益率或期望收益率社会折现率外部费用和外部效益不考虑考虑计算指标财务评价指标国民经济评价指标国民经济济评价的的基本步步骤7.4房地产项项目的国国民经济济评价房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材Step3效益和费用范围的调整Step2Step1效益、费用数值的调整编制表格并计算评价指标环境影响响评价的的概念是指对规规划和建建设项目目实施后后可能造造成的环环境影响响进行分分析、预预测和评评估，提提出预防防或者减减轻不良良环境影影响的对对策和措措施，进进行跟踪踪监测的的方法与与制度。。环境影响响评价的的管理根据建设设项目对对环境的的影响程程度，对对建设项项目的环环境影响响评价实实行分类类管理：：可能造成成重大环环境影响响的，应应当编制制环境影影响报告告书，对对产生的的环境影影响进行行全面评评价；可能造成成轻度环环境影响响的，应应当编制制环境影影响报告告表，对对产生的的环境影影响进行行分析或或者专项项评价；；对环境影影响很小小、不需需要进行行环境影影响评价价的，应应当填报报环境影影响登记记表。7.4房地产项项目的环环境影响响评价房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材环境影响响评价的的依据中华人民民共和国国环境保保护法中华人民民共和国国水污染染防治法法中华人民民共和国国大气污污染防治治法中华人民民共和国国固体废废物污染染环境防防治法中华人民民共和国国环境噪噪声污染染防治法法中华人民民共和国国环境影影响评价价法国务院《建设项目目环境保保护管理理条例》(1998)7.4房地产项项目的环环境影响响评价房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育“十一五”国家级规规划教材材环境影响响评价的的内容7.4房地产项项目的环环境影响响评价房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育