房地产金融课件学生版

房地产金融第一章房地产金融概论第二章房地产贷款种类与税费第三章房地产信贷资金的筹集第四章房地产抵押贷款第五章房地产开发贷款第六章住房公积金制度与贷款第七章房地产信托业务第八章房地产保险第九章房地产典当业务第十章美国次贷危机

房地产金融胡永华教学实施——进度安排房地产金融房地产交易房地产开发融资房地产保险房地产交易税费房地产商业抵押贷款住房公积金贷款房地产信托融资房地产证券融资房地产保险公司房地产保险的运作房地产开发贷款第一章房地产金融基本知识房地产金融是金融的重要组成部分，所以房地产金融以一般金融理论为基础，由于房地产金融在金融市场占有较大的份额，而且也有特殊性，所以房地产金融往往被作为一门独立的科学进行研究。第一节房地产金融基本知识一、房地产金融含义（一）房地产、房地产业及金融业的含义（二）房地产金融含义房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融含义房地产金融围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。是房地产资金的融通是房地产业与金融业密切结合的产物（三）房地产金融的任务

运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

二、房地产金融的主要内容

主要有：住房储蓄存款，吸收房地产存款，办理房地产贷款（房地产抵押贷款、保证贷款、信用贷款）房地产证券（发行房地产股票与债券）、房地产信托投资、房地产保险，房地产典当。

三、房地产金融特征（一）房地产金融具有较高的安全性1、房地产金融是有担保的信用2、房地产具有位置的固定性,使用的耐久性。3、房地产具有增值性（二）房地产金融信贷资产本身具有较弱的流动性三、房地产金融基本特征（三）房地产金融业务具有较好的收益性（四）房地产金融具有较强的政策性不良发展（过快或过慢）都会对国民经济产生负面影响（五）房地产抵押贷款具有“无转移抵押”的性质四、房地产产金融的作作用一、房地产产金融对房房地产业的的支持作用用（一）房地地产金融为为房地产开开发经营提提供了重要要的资金保保障1、房地产产生产周期期长，资金金需求密集集，需要金金融支持。。2、房地产产经营四个个阶段环环环相扣，资资金是支持持各个阶段段的关键因因素。3、金融市市场的聚资资功能、配配置功能和和宏观调控控功能促进进房地产业业的发展。。房地产发展展与金融支支持金融的支持

流通存量房销售房屋建设房屋开发土地购置土地一、房地产产金融对房房地产业的的支持作用用（二）房地地产金融支支持居民住住房消费能能力的提高高使居民的消消费能力提提前10～30年（三）房地地产金融执执行国家房房地产业政政策，有效效调节房地地产业发展展首付比例、、税率、存存贷利率。二、房地产产金融对金金融业的支支持作用房地产贷款款安全、收收益高、还还款率高。。房地产信贷贷属于是银银行质量高高，效益好好的信贷品品种之一，，尤其是个个人住房贷贷款资产质质量优，给给金融机构构带来良好好的效益。。第二节房房地产金融融机构其他类进出口银行农业发展银行四大国有控股商业银行区域性股份制商业银行全国性股份制商业银行外资银行房地产金融机构银行类商业银行非银行类专业银行保险公司证券公司信托投资公司住房储蓄银行思考题假如你是一一家房地产产开发公司司的老板，，你会和那那些房地产产金融机构构打交道？？结合所学知知识，分析析当前严格格的差别化化住房信贷贷政策的主主要原因，，对房地产产市场有何何影响？成熟的房地地产金融市市场的主要要标志一般认为，，成熟的房房地产金融融市场需要要满足如下下条件，或者说成成熟的房地地产市场具具有如下特征：完善的法律律体系完善的市场场结构丰富的市场场产品大规模的交交易高效的市场场效率严格的风险险管理我国房地产产金融市场场存在的主主要问题一、房地产产信贷金过过多依赖于于银行贷款款，使得房房地产投资资的市场风风险和融资资风险集中中于商业银银行二、个人住住房消费信信贷的发展展可能存在在违约风险险个人征信系系统未建立立假假按揭三、商业银银行和其他他金融机构构存在经营营行为本身身不理性、、不科学、、不规范等等问题政策建议一、大力发发展多元的的房地产金金融市场，，形成具有有多种金融融资产和金金融工具的的房地产二二级金融市市场，以分分散银行信信贷风险二、加大对对房地产信信贷的监管管。加强房房地产信贷贷风险的管管理和防范范，完善个个人征信管管理体系。。房地产贷款款种类与税税费房地产贷款款的主要种种类一、按照贷贷款的政策策要求分类类1.政策性性房地产贷贷款2.商业性性房地产贷贷款3.组组合合型型房房地地产产贷贷款款二、、按按照照房房地地产产贷贷款款信信用用方方式式分分类类1.抵抵押押贷贷款款2.担担保保贷贷款款3.信信用用贷贷款款房地地产产贷贷款款的的主主要要种种类类三、、按按照照房房地地产产市市场场级级别别分分类类1、、房房地地产产一一级级市市场场贷贷款款（1））土土地地储储备备贷贷款款（2））土土地地开开发发贷贷款款2、、房房地地产产二二级级市市场场贷贷款款房屋屋开开发发贷贷款款商商品品房房贷贷款款3、、房房地地产产三三级级市市场场贷贷款款二手手房房抵抵押押贷贷款款三、、按按照照贷贷款款用用途途划划分分房地地产产税税费费主主要要税税种种我国国税税收收体体系系房地地产产投投资资环环节节的的课课税税房地地产产交交易易环环节节的的课课税税房地地产产保保有有环环节节的的课课税税房地地产产所所得得环环节节的的课课税税固定定资资产产投投资资方方向向调调节节税税（（停停））印花花税税耕地地占占用用税税（（停停））房地地产产营营业业税税城市市建建设设维维护护税税土地地增增值值税税契税税教育育费费附附加加房产产税税城镇镇土土地地使使用用税税城市市房房地地产产税税（（非非内内陆陆））房地地产产企企业业所所得得税税个人人所所得得税税印花花税税防洪洪工工程程维维护护费费地方方教教育育附附加加费费营业业税税营业业税税概概念念和和特特点点营业业税税：：是是对对在在我我国国境境内内提提供供应应税税劳劳务务、、转转让让无无形形资资产产或或销销售售不不动动产产的的单单位位和和个个人人，，就就其其所所取取得得的的营营业业额额征征收收的的一一种种税税。。营业业税税税税率率和和计计税税方方法法销售售不不动动产产的的营营业业税税率率规规定定为为5%。应纳纳税税额额计计算算公公式式：：应纳纳税税额额＝＝营营业业额额××适适用用税税率率税税率率免征征营营业业税税个人人将将不不动动产产无无偿偿赠赠与与他他人人，，不不征征收收营营业业税税转让让土土地地使使用用权权，，土土地地所所有有者者出出让让土土地地使使用用权权不不征征收收营营业业税税房地地产产税税费费主主要要税税种种城市市维维护护建建设设税税和和教教育育费费附附加加城市市维维护护建建设设税税是对对从从事事工工商商经经营营，，缴缴纳纳增增值值税税、、消消费费税税、、营营业业税税的的单单位位和和个个人人征征收收的的一一种种税税。。纳税税人人：：凡凡缴缴纳纳营营业业税税的的单单位位和和个个人人，，税率率纳税税人人所所在在地地在在市市区区的的，，税税率率为为7％％；；纳税税人人所所在在地地在在县县城城、、镇镇的的，，税税率率为为5％％；；纳纳税税人人所所在在地地不不在在市市区区、、县县城城或或镇镇的的，，税税率率为为1％％。。计算算公公式式：：应应纳纳税税额额＝＝实实际际营营业业税税税税额额××适适用用税税率率房地地产产税税费费主主要要税税种种城市市维维护护建建设设税税和和教教育育费费附附加加教育育费费附附加加：：是为为发发展展教教育育事事业业而而征征收收的的一一种种专专项项资资金金。。教教育育费费附附加加由由税税务务机机关关负负责责征征收收，，其其收收入入纳纳入入财财政政预预算算管管理理，，作作为为教教育育专专项项资资金金，，由由教教育育行行政政部部门门统统筹筹安安排排，，用用于于改改善善中中小小学学教教学学设设施施和和办办学学条条件件。。计征征依依据据和和附附加加率率教育育费费附附加加以以纳纳税税人人缴缴纳纳的的营营业业税税税税额额为为计计征征依依据据，，附附加加率率为为3%。应纳税额的计计算公式教育费附加=实际缴纳营营业税税额××附加率房地产税费主主要税种防洪工程维护护费防洪工程维护护费：是天津治理海海河而征收的的，以营业税税为计税依据据，税率为1%。应纳税额的计计算公式防洪工程维护护费=实际缴缴纳营业税税税额×税率地方教育费附附加：地方教教育附加按单单位和个人实实际缴纳的增增值税、营业业税、消费税税税额的2％％征收根据《中中华人民民共和国国教育法法》的有有关规定定，财政政部决定定统一开开征地方方教育附附加。经经市人民民政府同同意，现现将《天天津市地地方教育育附加征征收使用用管理规规定》印印发给你你们，自自2011年2月1日日起施行行。应纳税额额的计算算公式教育费附附加=实实际缴纳纳营业税税税额××税率房地产税税费主要要税种营业税及及其附加加税营业税及及其附加加税（城城市建设设维护税税、教育育费附加加、地方方教育费费附加、、防洪工工程维护护费）房地产税税费主要要税种天津的营营业税综综合税率率为5.65%包含营业业税和营营业税附附加。（（营业税税5%，，城市维维护建设设税是营营业税的的7%，，教育费费附加是是营业税税的3%，地方方教育费费附加是是营业税税的2%，防洪洪工程维维护费是是营业税税的1%）5.65%=5%(1+7%+3%+2%+1%)营业税新新规定个人将购购买不足足5年的的住房对对外销售售的，全全额征收收营业税税；个人人将购买买超过5年(含含5年)的非普普通住房房按照其其销售收收入减去去购买房房屋的价价款后的的差额征征收营业业税。个个人购买买超过5年（含含5年））的普通通住房对对外销售售的，免免征营业业税。普通住宅宅认定标标准（1）建建筑面积积144平方米米以下（2）容容积率在在1.0以上（3）成成交价格格低于市市场指导导价同时满足足上述三三个条件件，则属属于普通通住宅。。契税契税：在在土地使使用权或或房屋所所有权发发生转移移时，由由承受人人缴纳的的一种税税。在中华人人民共和和国境内内转移土土地、房房屋权属属，应当当依照规规定缴纳纳契税。。转移土土地、房房屋权属属包括下下列行为为：（1）国国有土地地使用权权出让；；（2）土土地使用用权转让让，包括括出售、、赠与和和交换，，不包括括农村集集体土地地承包经经营权的的转移；；（3）房房屋买卖卖；（4）房房屋赠与与；（5）房房屋交换换如果是因因继承而而发生的的房屋过过户，不不需要缴缴纳契税税房地产税税费主要要税种契税契税的计计税依据据：是房房屋产权权转移双双方当事事人签订订的契约约价格。。（1）国国有土地地使用权权出让、、土地使使用权出出售、房房屋买卖卖的，契契税计税税依据为为房地产产的成交交价格，，若成交价价格明显显低于市市场价格格且无正正当理由由的，由征收收机关参参照市场场价进行行核定，，以核定定价作为为计税依依据；（2）土土地使用用权赠与与、房屋屋赠与的的，由征征收机关关参照土土地使用用权出售售、房屋屋买卖的的市场价价格进行行价格核核定，以以核定价价作为契契税计税税依据；；（3）土土地使用用权交换换、房屋屋交换的的，契税税计税依依据为所所交换的的土地使使用权、、房屋的的价格的的差额，所交换换土地使使用权、、房屋的的价格的的差额明明显不合合理并且且无正当当理由的的，由征征收机关关参照市市场价格格核定，，以核定定价作为为计税依依据；（4）以以划拨方方式取得得土地使使用权的的，经批批准转让让房地产产的，房房地产转转让者补补缴契税税的计税税依据是是补缴的的土地使使用权出出让费用用或者土土地收益益。房地产税税费主要要税种契税契税的纳纳税人：是房地地产权利利转移的的承受人人包括土地地使用权权出让、、转让的的受让人人，房屋屋的购买买人、受受赠人。。契税实行行比例税税率，契税税率率范围为为3%——5％契税的纳纳税义务务发生时时间，为纳税人人签订土土地、房房屋权属属转移合合同的当当天。契税征收收机关为土地、、房屋所所在地的的财政机机关或者者地方税税务机关关。房地产税税费主要要税种契税新政政对个人购购买90平方米米及以下下普通住住房，且且该住房房属于家家庭（成成员范围围包括购购房人、、配偶以以及未成成年子女女，下同同）唯一一住房的的，减按按1％税税率征收收契税对个人购购买普通通住房，，且该住住房属于于家庭唯唯一住房房的，减减按1.5％税税率征收收契税对个人购购买非家家庭唯一一普通住住房及非非普通住住房的，，按成交交价格3%征收收契税印花税印花税简简介印花税是是对经济济活动中中签立的的各种合合同、产产权转移移书据、、营业帐帐簿、权权利许可可证照等等应税凭凭证文件件为对象象所课征征的税。。房地产经经济活动动中印花花税的课课税对象象是房地产产交易中中的各种种凭证。。税率和计计税方法法。房屋产权权转移书书据，印印花税按按所载金金额万分分之五贴贴花。应纳税额额的计算算公式为为：应纳纳税额=计税金金额×适适用税率率。减税、免免税规定定。房屋所有有人将财财产赠给给政府、、社会福福利单位位、学校校所书立立的书据据，免纳纳印花税税。从2008年年年底起，，个人销销售或购购买住房房暂免印印花税房地产税税费主要要税种印花税印花税的的一般规规定征税对象象：有五五类：经经济合同同，产权权转移书书据，营营业账簿簿，权利利、许可可证照和和经财政政部确定定征税的的其他凭凭证。计税依据据：印花花税根据据不同征征税项目目，分别别实行从从价计征征和从量量计征两两种征收收方式。。应纳税额额=计税税金额*税率（（从价计计征）应纳税额额=凭证证数量*单位税税额（从从量计征征）税率：现现行印花花税采用用比例税税率和定定额税率率两种税税率纳税环节节和纳税税地点：：纳税环环节应当当在书立立或领受受时贴花花。印花花税一般般实行就就地纳税税。房地产税税费主要要税种房产税含含义：房产税：：是以房房屋的价价值为征征税对象象，按房房屋的余余值或房房屋租金金向房屋屋所有权权人征收收的一种种税。房产税的的特点：（1）房产税按按年征收收、分期期缴纳（2）属属于财产产税，其其征收对对象是房房产房地产税税费主要要税种房产税计税依据据：非出租的的房产，，房产税税依照房房产原值值一次减减除10％至30％后后的余值值计算缴缴纳，税税率为1.2％％；年应纳税税额=房房产余值值×1.2%（从价计计税）房产出租租(非居居住用房房)，以以房产租租金收入入为房产产税的计计税依据据。税率率为12％年应纳税税额=房房产年租租金收入入×12%（从租计计税）房地产税税费主要要税种房产税房产税免征房产产税的情情形有：：①国家机关关、人民民团体、、军队自自用的房房产。②由由国国家家财财政政部部门门拨拨付付事事业业经经费费的的单单位位自自用用的的房房产产。。③宗宗教教寺寺庙庙、、公公园园、、名名胜胜古古迹迹自自用用的的房房产产。。④个个人人所所有有非非营营业业用用的的房房产产。。⑤经经财财政政部部批批准准免免税税的的其其他他房房产产。。⑥为为鼓鼓励励利利用用地地下下人人防防设设施施，，暂暂不不征征收收房房产产税税。。⑦经经有有关关部部门门鉴鉴定定，，对对毁毁损损不不堪堪居居住住的的房房屋屋和和危危险险房房屋屋，，在在停停止止使使用用后后，，可可免免征征房房产产税税。。⑧凡凡是是在在基基建建工工地地为为基基建建工工地地服服务务的的各各种种工工棚棚、、材材料料棚棚、、休休息息棚棚和和办办公公室室、、食食堂堂、、茶茶炉炉房房、、汽汽车车房房等等临临时时性性房房屋屋，，在在施施工工期期间间，，一一律律免免征征房房产产税税。。⑨对对房房地地产产开开发发企企业业建建造造的的商商品品房房，，在在售售出出前前，，不不征征收收房房产产税税。。房地地产产税税费费主主要要税税种种土地地增增值值税税土地地增增值值税税：：是对对有偿偿转让让国国有有土土地地使使用用权权及及地地上上建建筑筑物物和和其其他他附附着着物物的的单单位位和和个个人人征征收收的的一一种种税税。。征税税范范围围征税税范范围围包包括括国国有有土土地地使使用用权权、、地地上上的的建建筑筑物物及及其其附附着着物物不包包括括以以继继承承、、赠赠与与方方式式无无偿偿转转让让房房地地产产的的行行为为房地地产产税税费费主主要要税税种种土地地增增值值税税个人人普普通通住住宅宅转转让让时时暂暂免免征征土土地地增增值值税税，非非普普通通住住宅宅凡凡居居住住满满五五年年或或五五年年以以上上的的，，免免予予征征收收土土地地增增值值税税；；居居住住满满三三年年未未满满五五年年的的，，减减半半征征收收土土地地增增值值税税。。居居住住未未满满三三年年的的，，按按规规定定计计征征土土地地增增值值税税。。房产产所所有有人人、、土土地地使使用用权权所所有有人人将将房房屋屋产产权权、、土土地地使使用用权权赠赠与与直直系系亲亲属属或或承承担担直直接接赡赡养养义义务务人人的的，，不不征征收收土土地地增增值值税税。。房地地产产税税费费主主要要税税种种土地地增增值值税税土地地增增值值税税按按照照纳纳税税人人转转让让房房地地产产所所取取得得的的增值值额额作为为计税税依依据据。纳税税人人转转让让房房地地产产所所取取得得的的收收入入减减除除规规定定扣扣除除项项目目金金额额后后的的余余额额，，为为增增值值额额。。扣扣除除项项目目有有：：（1））取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额。。（2））开开发发土土地地的的成成本本、、费费用用。。（3））新新建建房房及及配配套套设设施施的的成成本本、、费费用用，，或或者者旧旧房房及及建建筑筑物物的的评评估估价价格格。。（4））与与转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金。。（5））财财政政部部规规定定的的其其他他扣扣除除项项目目。。房地地产产税税费费主主要要税税种种土地地增增值值税税应纳纳土土地地增增值值税税额额=转转让让房房地地产产所所取取得得的的收收入入——扣扣除除项项目目金金额额土地增值税房地产税费主主要税种速算法公式应纳土地增值值税额＝增值值额×适用税税率－扣除项项目金额×速速算扣除系数数当适用税率为为30％时，，速算扣除系系数为0％；；当适用税率为为40％时，，速算扣除系系数为5％；；当适用税率为为50％时，，速算扣除系系数为15％％；当适用税率为为60％时，，速算扣除系系数为35％％；计算土地增值值税级数计税依据税率速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%02增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分40%5%3增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分50%15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%土地增值税房地产税费主主要税种某房地产销售售收入为190万，扣除除项目金额60万应纳税增值额额＝190万万－60万＝＝130万计算：应纳土地增值值税额＝130×60％－60××35％＝57（万）30%40%50%60%0.51.02.0扣除项目金额土地增值税房地产税费主主要税种某房地产销售售收入为270万，扣除除项目金额130万应纳税增值额额＝270万万－130万万＝140万万计算：应纳土地增值值税额＝140×50％－130×15％＝＝50.5（（万）30%40%50%60%0.51.02.0扣除项目金额个人所得税个人所得税中中有关个人经经营房地产的的缴纳规定个人经营房地地产缴纳个人人所得税的征征税范围征税范围包括括财产租赁所所得和财产转转让所得。个人经营房地地产中个人所所得税纳税义义务人是转让和租赁赁房地产交易易活动中的转转让人和出租租人。个人经营房地地产中个人所所得税的适用用税率和计税税基础个人所得税=（转让收入入-原值-税税金及合理费费用）*20%个人所得税=交易价格*1%家庭唯一生活活用房住满5年以上，转转让免征个税税房地产交易个个人所得税税问题对出售自有住住房并在1年年内重新购房房的纳税人，，不再减免个个人所得税。。涉及的个税税，纳税人不不能提供住房房原值有效凭凭证的按现值值的1%税率率征收；能提提供住房原值值有效凭证的的按现值与原原值差额的20%税率征征收房地产产权登登记费对住房收收取的房房屋所有有权登记记费，一一般为按按套收取取，每套套收费标标准为80元。。房产行政政管理职职能的部部门按规规定核发发一本房房屋所有有权证书书免于收收取工本本费，但但向一个个以上房房屋所有有权人核核发房屋屋所（共共）有权权证书时时，每增增加一本本证书可可按每本本10元元收取工工本费，，权利人人因丢失失、损坏坏等原因因申请补补办证书书，以及及按规定定需要更更换证书书且权属属状况没没有发生生变化的的，收取取证书工工本费每每本10元。房地产税税费主要要税种房地产中中介服务务费房地产中中介服务务收费：：是指具具有资质质依法设设立的房房地产中中介服务务机构接接受当事事人委托托，提供供房地产产咨询、、房地产产经纪、、房地产产评估等等服务所所收取的的经营性性收费。。房地产产中介服服务收费费由房地地产中介介服务机机构向委委托方收收取。房屋买卖卖的：买买卖双方方共缴纳纳房产交交易中心心登记成成交价的的2%房屋租赁赁的：租租赁双方方各缴纳纳月租金金的50%房地产税税费主要要税种房地产交交易手续续费非住宅转转让收费费：转让让手续费费按建筑筑面积收收取，收收费标准准为：每每平方米米18元元，由转转让和受受让方各各承担50%。。三、住房房交易手手续费按按以下标标准计收收：（一）住住房转让让手续费费。按住住房建筑筑面积收收取。收收费标准准为：新新建商品品住房每每平方米米3元，，经济适适用住房房减半计计收，由由转让方方承担；；存量住住房每平平方米6元，由由转让双双方各承承担50％。（二）住住房租赁赁手续费费。按套套收取，，收费标标准为每每套100元，，由出租租人承担担。房地产税税费主要要税种房地产抵抵押登记记费房屋抵押押登记费费是房屋屋贷款人到房管局局办抵押押贷款手手续，在在办理时时向房管管局缴纳纳一定的的服务费费用，即即抵押登登记费。。办理按揭揭贷款时时由产籍籍中心收收取抵押押登记费费，80元每套套。抵押登记记费的收收取对象象为申请请人。房房屋所有有权的抵抵押应当当向房屋屋权利人人收取，，而商品品房的预预抵押登登记其登登记费应应当由抵抵押权人人支付。。房地产税税费主要要税种一切工作作都是为为了支持持员工开开单收费标准过户费科目居住用房非住宅普通住宅非普通住宅家庭首次购买90㎡以下家庭首次购买90-144㎡家庭购买第二套住房契税全额×1%全额×1.5%全额×3%全额×3%交易手续费6元/㎡18元/㎡产权登记费80元/套550元/套抵押登记费80元/套550元/套中介服务费全额×2%土地出让金出让无无划拨全额×1%土地值×30%营业税5年之内全额×5.65%全额×5.65%差额×5.65%5年之外免税差额×5.65%个人所得税5年之内全额×1%免税5年之外房主唯一住房，免税；房主不是唯一住房，全额×1%印花税个人之间交易免征，如有一方为企业则征收企业方0.5‰全额×1%房地产买买卖过程程需交什什么税？？商品房买买卖过程程中：开发商：营业税税及其附附加税、、企业所所得税、、土地增增值税税、印花花税。买方：契税、、印花税税（暂免免）二手房买买卖过程程中：卖方：营业税及及其附加加税、个个人所得得税、印印花税（（暂免））买方：契税、、印花税税（暂免免）房屋租赁赁需交什什么税费费？按照国家家有关规规定，出出租房屋屋应到当当地房管管部门进进行登记记并一次次性缴纳纳租赁手手续费100元个人出租租用作民民用居住住房屋所所应缴纳纳营业税、、房产税税、个人人所得税税出租房屋屋纳税分分为两种种个人出租租房屋纳纳税分为为两种情情况：一一是个人人出租居居住用房房取得的的租金收收入，应应按租金金的５％％综合税税率缴纳纳税款，，也就是是说每月月租金１１００００元只缴缴５０元元税款。。二是个人人出租非非居住用用房取得得的租金金收入，，应按以以下标准准缴纳各各项税收收：应纳纳房产税税＝房屋屋租金收收入×１１２％税税率；应应纳营业业税及附附加＝房房屋租金金收入××５．6５％税税率；应应纳个人人所得税税收入额额＝房屋屋租金收收入－已已纳房产产税－已已纳营业业税及附附加，如如以上结结果≥４４００００元，应应纳个人人所得税税＝应纳纳个人所所得税收收入额××（１－－２０％％）×１１０％税税率，如如以上结结果＜４４００００元，应应纳个人人所得税税＝（应应纳个人人所得税税收入额额－８０００元））×１００％税率率。个人人出租房房屋应由由出租方方缴纳各各项税收收，如租租赁双方方协商确确定由承承租方纳纳税的，，也可由由承租方方代出租租方缴纳纳。纳税税人应每每月申报报纳税，，也可按按季或半半年申报报纳税。。房地产交交易税费费案例房屋建筑筑面积：：平平方米米房屋单价价：元房房屋总总价：计征方式式：总价价差差价房产性质质：普普通住宅宅非非普通住住宅经经济适适用房房产购置置满5年年：是是否否买房家庭庭首次购购房：是是否否卖方家庭庭唯一住住房：是是否否父亲有一一所价值值200万元的的房产，，想过户户给儿子子，是走走买卖合合适还是是赠与合合适？普通住宅宅认定标标准（1）建建筑面积积144平方米米以下（2）容容积率在在1.0以上（3）成成交价格格低于市市场指导导价同时满足足上述三三个条件件，则属属于普通通住宅。。调整前后后普通住住宅指导导价对比比区域行政区调整前

（元/平米）调整后

（元/平米）上涨幅度平均涨幅中心城区河西区99001386040.0%35.2%和平区122001676337.4%南开区98001303733.0%河东区84001176040.0%河北区80001073234.2%红桥区88001112126.4%环城四区西青区6300882040.0%33.6%东丽区6300819030.0%津南区5800798637.7%北辰区6100772226.6%滨海新区塘沽区7400980032.4%33.5%开发区88001200036.4%指导价调调整的影影响例题题购房者首首次全款款购买一一套位于于南开区区华苑绮绮华里，，面积70平米米，总价价90万万元住宅宅，以这这所房子子距离上上次交易易超过5年(5年前购购买价格格45万万)的房房源为例例，分析析本次指指导价格格的调整整对房地地产交易易成本的的影响。。税费种类调整前（非普通住宅）税费（元）调整后（普通住宅）税费（元）差额（元）总计第四章房房地地产抵押押贷款含义经济学中中“信用用”指的的是以偿偿还为条条件的借借贷行为为借贷行为为往往伴伴随着利利息的支支付，利利息是货货币资金金所有者者出让资资金使用用权的报报酬信用的基基本形式式：商业业信用、、银行信信用、国国家信用用、租赁赁信用、、国家信信用房地产银银行信用用第一节货货币的时时间价值值（一）货货币时间间价值的的概述１、货币币时间价价值的概概念是指资金金通过经经济活动动其价值值随着时时间推移移而发生生变化，，或者说说资金通通过经济济活动其其价值随随着时间间推移而而不断产产生价值值增值，，即在不不同时间间发生的的等额资资金，其其价值有有差别。。2、货币时间间价值的表现现形式①绝对形式：：利息、利润润、收益②相对形式：：利率、利润润率、收益率率利息与利率1、年利率、、月利率和日日利率2、固定利率率与浮动利率率3、长期利率率和短期利率率4、实际利率率和名义利率率5、市场利率率、法定利率率、公定利率率6、一般利率率和优惠利率率1、动态基本本计算公式：：P—资金现值,一一般指年初或或折算到年初初的本金。F—资金终值,指指本金折算到到第n年末的的本利和。A—等额年金,指指从第1年至至第n年每年年末发生的等额资金流入入或等额资金金流出系列。。i—银行利率、计计算利率或折折现率。n—计息期数或计计算期数,通通常以年为单单位。(1)动态基基本计算公式式的符号：（二）货币时时间价值的计计算i.一次支付终值值公式：F=P(1+i)n式中(1+i)n称为一次支付终值值系数可用符符号(F/P,i,n)表示示。ii.一次支付现值值公式：P=F(1+i)-n式中(1+i)-n称为一次支付现值值系数，可用用符号(F/P,i,n)表示示。(2)动态态基本计算公公式原理：①一次支付付公式：图2.3一一次支付终终值公式现金金流量图图2.5一一次支付现现值公式现金金流量图i.年金终值公式式：F=A[(1+i)n–1]／i式中[(1+i)n–1]／i称称为年金终终值系数，可可用符号(F/A,i,n)表示。。ii.积累基金公式式(又称等额额系列偿债基基金公式)：：A=Fi／[(1+i)n–1]式中i／[(1+i)n–1]称为为积累基金系系数，可用符符号(A/F,i,n)表示。。②等额支付付公式：图2.7年年金终值公公式现金流量量图图2.9已已知终值求求年金公式现现金流量图iii.等额年金收付付现值公式：：P=A[(1+i)n–1]／i(1+i)n式中[(1+i)n–1]／i(1+i)n称为等额收付付现值系数，，可用符号(P/A,i,n)表示示。iv.等额回收资金金公式：A=Pi(1+i)n／[(1+i)n–1]式中i(1+i)n／[(1+i)n–1]称为提提存基金系数数，可用符号号(A/P,i,n)表示。图2.11资资金回收收公式现金流流量图图2.13年年金现值值公式现金流流量图2、动态计算基本本计算公式应应用条件：上述六个动态态计算基本计计算公式应用用时应注意其其适用条件：：现值P必须是是发生在第一一年的年初，，终值F是在第第n年(计算算期末年)的的年末，等额年金A必必须是发生在在每年的年末末。年金的几种形形式普通年金———各期期末收收付的年金。。即期年金———每期期初支支付的年金。。递延年金———第一次支付付发生在第二二期或第二期期以后的年金金。永续年金———无限期定额额支付的现金金，如存本取取息。P=A/i年金的几种形形式即期年金01234AAAA递延年金普通年金01234AAAAAAAA01234567永续年金01234AAAAAn含义房地产抵押贷贷款，是指以以借款人或第第三人拥有的的房地产为抵抵押物，向银银行等金融机机构申请的长长期贷款，并并承诺以年金金形式定期偿偿付贷款本息息。当借款人人违约时，贷贷款人有权取取消借款人对对抵押房地产产的赎回权，，并将抵押房房地产拍卖，，从中获得补补偿。抵押人与抵押押物的关系：：完全物权与与用益物权概述发展美国房地产抵抵押贷款的发发展中国房地产抵抵押贷款的发发展概述分类按贷款对象分分：可分为企事业业法人房地产产抵押贷款和和个人房地产产抵押贷款按贷款用途分分：可分为房屋开开发抵押贷款款、土地开发发抵押贷款、、购房抵押贷贷款和其他用用途的房地产产抵押贷款。。按贷款利率确确定方式分：：可分为固定利利率抵押贷款款、浮动利率率抵押贷款和和可调利率抵抵押贷款。概述特点以抵押为前提提建立的信贷贷关系以房地产抵押押为条件的贷贷款房地产抵押贷贷款的现实性性有利于调控经经济，促进经经济增长方式式的转变概述作用增强房地产开开发经营企业业的经济实力力推动了我国房房地产市场的的发展，增强强居民的购房房能力发挥储蓄功能能，调节居民民消费行为有利于金融机机构资产结构构调整，促进进房地产金融融的发展有利于调控经经济，促进经经济增长方式式的转变概述市场结构初级抵押贷款款市场结构二级抵押贷款款市场结构概述市场结构概述初级抵押贷款市场借款人资本市场上投资者二级市场机构提供贷款抵押房地产抵押贷款资金抵押证券转售售资金储户原始债务人原始权益人储蓄资金债务债权偿债服务人管理人投资者spv信用评级机构构信用增级机构构信用评级信用增级资产转让转让收入偿债偿MBS本息息发行MBS发行收入住房抵押贷款款一级市场住房抵押贷款款二级市场住房抵押贷款款证券化运作作模式图房地产抵押贷贷款的程序提出抵押贷款款申请贷前审查对抵押房地产产的估价房地产抵押贷贷款合同的签签订和登记抵押房地产的的保险贷款比例、期期限、利率贷款种类和还还款方式抵押物的占管管和处分程序业务流程递交材料.提提出申请→房房屋评估→银银行调查.审审批→签定银银行抵押贷款款合同→办理理保险.房交交所抵押登记记手续→办理理发放手续→→依照合同约约定按期偿还还本息→还清清贷款.合同同解除.注销销抵押登记含义固定利率抵押押贷款是指预预先确定利率率和分期付款款方式，在确确定的期限内内保持利率不不随物价或其其他因素的变变化而调整的的抵押贷款方方式。固定利利率抵押贷款款还款方式一一般由等额本本息还款、等等额本金还款款、分级付款款还款等还款款方式。固定利率抵押押贷款等额本金每月还款额由由两部分组成成：一部分是是清偿的本金金，它等于贷贷款总额按月月均摊的数额额，可以根据据如下公式计计算：每月清偿的本本金数额=贷贷款总额/贷贷款年限×12另一部分是当当月应付的利利息，可通过过如下公式计计算得出每月支付的利利息=当月贷贷款余额×年年利率÷12所以，每月付款额=每月清偿的的本金数额+每月支付的的利息每月还款额递递减速度=每每月清偿的本本金数额×年年利率÷12固定利率抵押押贷款等额本金计算算公式P:贷款额度度；i：月利利率；N：贷贷款时间等额本金固定利率抵押押贷款(1)月数(2)当月贷款余额(3)利息(12%÷12)(4)每月偿还本金(3)+(4)每月付款额(2)-(4)月末贷款余额110000.00100.0027.78127.789972.2229972.2299.7227.78127.509944.4439944.4499.4427.78127.229916.6749916.6799.1727.78126.949988.89………………36027.780.2827.7828.060表4-1：每每月付款额与与贷款余额（（等额本金偿偿还方式）等额本息等额本息的抵抵押贷款是国国际上最为普普遍的房地产产抵押贷款还还款方式。它它与等额本金金还款方式相相似，利率在在贷款期间内内固定不变，，所不同的是是每月付款额额是恒定的。。根据期末年年金现值原理理，我们将每每月付款额作作为等额年金金看待，那么么所有年金的的现值之和就就是贷款本金金。固定利率抵押押贷款等额本息还款款额计算公式式P:贷款额度度；i：月利利率；N：贷贷款时间A:月还款款额等额本息固定利率抵押押贷款表4-1：每每月付款额与与贷款余额（（等额本金偿偿还方式）月份贷款余额偿还本金偿还利息19997.132.86100.0029994.232.9099.9739991.302.9399.9449988.352.9699.9159985.362.9999.8869982.343.0299.8579979.303.0599.8289976.223.0899.7999973.113.1199.76109969.973.14099.73119966.803.1799.70129963.6.993.2099.67合计36.401198.041n等额本金还款款模型等额本息还款款模型利息本金本金利息1n月还款额比较1．支付方式式上等额本息偿还还抵押贷款每每月的还款金金额是预先确确定好固定不不变的，而等等额本金的抵抵押贷款每月月的还款金额额都是不同的的，具体的说说还款金额在在逐月减少；；2．贷款余额额上等额本金偿还还抵押贷款的的贷款余额始始终小于等额额本息的抵押押贷款的贷款款余额，但是是两者的差距距不大；3．是否节约约利息上固定利率抵押押贷款贷款余额的计计算贷款余额含义义贷款余额指在在某一时点上上，借款人尚尚未归还贷款款人的贷款总总额，它实质质上是指贷款款存续期间未未偿还的贷款款本金。贷款余额公式式固定利率抵押押贷款固定利率抵押押贷款的创新新1．分级付款款的抵押贷款款还款通货膨胀的倾倾斜效应分级付款的抵抵押贷款还款款方式可以对对“标准”固固定利率抵押押贷款加以修修正，从而缓缓解通货膨胀胀引起的倾斜斜效应，降低低贷款初期的的每月付款额额，使得普通通居民，特别别是那些收入入水平将在短短期内明显提提高的年轻人人能够在通货货膨胀时期通通过抵押贷款款方式购买住住宅。固定利率抵押押贷款固定利率抵押押贷款的创新新固定利率抵押押贷款年10%11%12%13%14%166.7072.8379.1485.6292.25271.7178.2985.0792.0499.17377.0884.1691.4598.94106.61482.8790.4798.31103.66114.60589.0897.26105.69114.34123.206--3095.76104.55113.61122.92132.44等额本息方式87.76952.30102.86110.62118.49分级付款的抵抵押贷款在不不同利率条件件下的还款情情况固定利率抵押押贷款的创新新1．分级付款款的抵押贷款款还款但是，分级付付款的抵押贷贷款还款方式式存在一个不不容回避的现现实问题，那那就是在分级级付款期间，，如果每月付付款额不足以以清偿当月贷贷款利息，那那么未被清偿偿的利息就自自动增加到贷贷款本金当中中，随着付款款次数的增加加，贷款本金金将有可能不不是减少，而而是在逐月增增加，形成一一种所谓负分期付款现现象。例如，前面面提到的例子子，按每年7.5%的速速度递增，30年期、利利率为12%、1万元的的贷款，经过过5年付款之之后，贷款余余额增加到10787.08元。固定利率抵押押贷款固定利率抵押押贷款的创新新2．飘浮式贷贷款还款飘浮式贷款还还款方式又被被称为气球式式贷款还款方方式，是指最最后一次付款款额比以前历历次都大的贷贷款方式。最最后的一笔付付款就称为飘飘浮式付款(balloonpayment)。实际上上早期的抵押押贷款都是飘飘浮式的，所所不同的是最最早的抵押贷贷款每月只付付利息不偿还还本金，本金金在贷款到期期时一次性清清偿。现代的飘浮式式抵押贷款，，目的是为了了向借款人转转移通货膨胀胀风险，贷款款本金的清偿偿仍然是通过过分期付款的的方式完成的的，而不是像像早期抵押贷贷款那样主要要依靠借款人人的个人储蓄蓄，因此，每每月付款额中中既有当月利利息，也清偿偿部分贷款本本金，贷款到到期之日一次次性清偿所有有贷款余额，，这种贷款方方式也称为部部分分期付款款的贷款(partiallymortisedloan)。固定利率抵押押贷款固定利率抵押押贷款的创新新3．逆向年金金抵押贷款这种抵押贷款款方式实际上上是把房子抵抵押给金融机机构，由金融融机构每月向向老人提供生生活费用。一一般来说，这这类贷款期限限不超过10年。如果在在此期间老人人去世则可以以提前清偿贷贷款。如果10年之后，，老人仍然健健在，则可以以通过出售住住宅或通过其其他办法清偿偿贷款。逆向年金抵押押贷款的优点点在于可以在在没有立即改改变房产所有有权的前提下下，能够解决决退休老人““有房没钱””的问题，而而且贷款人的的贷款风险很很低，贷款收收益具有很强强的可预测性性。当然，发发达的二手房房市场是发放放这类贷款的的关键所在。固定利率抵押押贷款固定利率抵押押贷款的创新新4．双周付款款的抵押贷款款传统方式是每每月付款一次次，双周付款款则是每两周周付款一次。。这种改进表表面上似乎没没有什么意义义，但由于存存在货币的时时间价值，实实际效果却是是相当明显的的。例如一笔笔1万元30年的按揭贷贷款，按基准准利率6.12%计算，，采用双周供供还款可以比比按月等额还还款法节省利利息2303.72元，，节省比例高高达19.42%；缩短短还款期64个月(近5年半)，即即30年的月月供还款采用用双周供，贷贷款将在24.7年还清清。如果按优优惠利率5.51%计算算，采用双周周供还款可以以比按月等额额还款法节省省利息1846.06元元，节省比例例高达17.64%；缩缩短还款期59个月(近近5年)，即即30年的月月供还款采用用双周供，贷贷款将在25.1年还清清。固定利率率抵押贷贷款第四章房房地产抵抵押贷款款1、如果果贷款人人未清偿偿贷款，，银行等等处理抵抵押物一一般采取取______、______、____三种形形式。2、抵押押权是____对抵押押物财产产享有的的优先受受偿权。。3、甲向向 A、、B两方方各借款款80万万元，A要求求用甲价价值100万元元的房屋屋作抵押押，当甲甲不能偿偿还债务务的情况况下，甲甲的房屋屋处理的的价款应应当优先先偿还____的借款款。第四章房房地产抵抵押贷款款4、房地地产抵押押贷款利利率有三三种，分分别为_____、_____、、_____。5、因央央行宣布布调整存存贷利率率，借款款人转年年年初调调整月还还款额，，在该借借款人实实行的是是____利率率；如果果该借款款人月还还款额没没有变化化则贷款款利率是是_____利利率。6、甲向向银行提提出房屋屋抵押贷贷款，在在签订的的《借款款合同》》中银行行称为_____人，，甲称为为____人；；同时甲甲与银行行还要签签订____，，银行称称为_____人，甲甲称为抵抵押人。。第四章房房地产抵抵押贷款款7、抵押押贷款实实质上是是一种融融资关系系而不是是商品买买卖关系系，怎么么解释。。8、房地地产抵押押贷款之之前要对对房地产产进行估估价，为为什么不不按成交交价格直直接放贷贷？9、现在在我国市市面上存存在的房房地产贷贷款偿还还方式主主要有哪哪些？第四章房房地产抵抵押贷款款某借款人人向某商商业银行行申请个个人住房房抵押贷贷款100000，期期限24个月，，贷款月月利率为为4.875‰‰，借款款人选择择按月等等额本息息方式还还款，合合同约定定每月还还款额为为4425.37元。。计算前前两个月月月末偿偿还本金金额、利利息金额额和贷款款的余额额。第四章房房地产抵抵押贷款款某借款人人向某商商业银行行申请个个人住房房抵押贷贷款100000，期期限24个月，，贷款月月利率为为4.875‰‰，借款款人选择择按月等等额本息息方式还还款，合合同约定定每月还还款额为为4425.37元。。计算最最后两个个月月末末偿还本本金额、、利息金金额。我国房地地产抵押押贷款的的管理及及发展一、房地地产抵押押贷款存存在的风风险及防防范措施施1、违约约风险违违约风险险的控制制2、流动动性风险险流流动性风风险控制制3、经济济周期风风险经经济济周期风风险控制制4、利率率风险利利率率风险控控制5、不可可抗力风风险房房地产产保险第六章住住房公公积金制制度概述述6.1住住房房公积金金制度概概述6.2住住房房公积金金的归集集和提取取6.3住住房房公积金金贷款第一节住住房公积积金制度度概述住房公积积金含义义住房公积积金是指指单位在在职职工工个人及及其所在在单位,按照职职工个人人工资收收入一定定比例逐逐月缴存存、具有有保障性性和互助助性的职职工个人人住房储储金。职职工缴存存的住房房公积金金和职工工所在单单位为职职工缴存存的住房房公积金金，均属属于职工工个人所所有。我市住房房公积金金认识误误区误区之一一:公积积金制度度可以建建立，也也可以不不建立根据国务务院《住住房公积积金管理理条例》》、《天天津市住住房公积积金管理理条例》》及我市市有关政政策规定定，住房房公积金金的建立立不区分分本市职职工和外外地职工工，也不不区分城城镇职工工和农业业户籍职职工，只只要与单单位建立立和形成成劳动关关系，单单位都应应为职工工建立住住房公积积金。单单位不办办理住房房公积金金缴存登登记或者者不为本本单位职职工办理理住房公公积金账账户设立立手续的的，由公公积金管管理中心心责令限限期办理理；逾期期不办理理的，处处以一万万元以上上五万元元以下罚罚款，对对单位负负责人处处以三千千元以上上一万元元以下罚罚款。误区之二二：公积积金账户户里的余余额无利利息这种认识识是不正正确的。。职工个个人住房房公积金金账户里里的余额额是有利利息的。。职工当当年缴存存的住房房公积金金按结息息日人民民银行挂挂牌的活活期存款款利率计计息；上上年结转转的住房房公积金金本息按按结息日日人民银银行挂牌牌的3个个月整存存整取利利率计息息。误区之三三：装修修可以申申请公积积金贷款款或提取取公积金金这种认识识是不正正确的。。根据国国务院《《住房公公积金管管理条例例》及《《天津市市住房公公积金管管理条例例》，住住房公积积金只能能用于购购买、建建造、翻翻建、大大修自有有住房和和租房，，其中大大修是指指需要牵牵动或拆拆换住房房部分主主体构件件。装修修不属于于