房地产开发企业纳税筹划

本资料来源房地产开发企业税收专项稽查前的纳税自查一、我国税制改革动态（一）税制改革的策略、基本原则和主要目标1、我国新时期的税制改革采取的策略是分步实施第一、分步实施税收制度改革是由当前的经济体制环境决定的当前实施税制改革的重心应该是适应社会主义市场经济体制逐步完善的要求，对现行税制进行结构性、渐进式的调整第二、分步实施税收制度改革是由当前的宏观经济形势决定的。当前，我国经济正处于经济周期的上升阶段，宏观调控的重心应该是保持宏观经济政策的连续性和稳定性，以保护好当前良好的经济增长势头

第三、分步实施税收制度改革是由当前的国家财政状况决定的2004年，我国实现国民生产总值（GDP）136515亿元，征收税款25718亿元，税收收入占GDP的比重为18。84%建立公共财政是我国财政体制改革的基本方向优化财政收入结构，规范中央和地方的财政分配；公平各类经济主体的税收负担，平衡各方面的利益关系2、分步实施税制改革的基本原则简税制：对现行税种从数目上进行简并要求对现行税制从内容上进行规范宽税基：拓展征税范围；清理税收优惠，规范和压缩减免税项目结合国家宏观经济政策的要求，对需要适当缩小征税范围，增加必要扣除低税率：解决名义税率偏高的问题对某些税率明显偏低，税负明显偏轻的税种，也需要适当调高税率

严征管：税制改革方案设计要具有较强的可操作性强化税收征管，保证税制改革顺利实施到位.3、分步实施税制改革的主要目标进一步发挥税收组织财政收入、调控宏观经济和调节收入分配的职能;规范政府参与国民收入分配的方式，营造统一、公平、规范、透明的税收制度环境第一、进一步统一税法，公平税负:进一步统一内外税制，统一城乡税制;公平税收负担和税收待遇，促进平等竞争第二、进一步规范和优化税收制度。构建合理的税制结构，选择适当的主体税种，明确和规范税制要素;提升税法级次，提高税法的透明度

第三、进一步规范政府参与国民收入分配的方式第四、适度提高税收占国民生产总值的比重:要通过税制改革，适度扩大税基、清理税收优惠政策、实施费改税;在加强征管的前提下，确保税收收入的增长与国民经济增长相互协调，适度提高宏观税负

第五、促进税收与经济、社会和自然的协调发展。强化税收调控宏观经济、调节收入分配的功能，促进城乡之间、区域之间、经济与社会之间、人与自然之间、国内发展与对外开放之间的统筹协调

第六、进一步提高税收征管效能。力求使改革后的税制简便易行，具有较强的可操作性，有利于建立科学严密的税收征管机制，提高税收征管的质量和效率，降低征纳双方的税收成本第七、合理划分中央与地方之间的税收管理权限。在统一税政前提下，明确界定税权，赋予地方适当的税政管理权，以充分调动中央和地方两个积极性

（二）税制改革的主要内容1、统一内外资企业所得税制：贯彻统一税法、公平税负的原则

（1）实现两法合并，制定《企业所得税法》（2）降低企业所得税税率（3）统一规范企业所得税税基

（4）调整规范企业所得税优惠政策（5）保持政策的连续性2、增值税由生产型向消费型转变（1）什么是生产型增值税生产型增值税是指在计算增值税时，不允许将外购固定资产的价款（包括年度折旧）从商品和劳务的销售额中抵扣国民生产总值=总产出-中间消耗=劳动者报酬+生产税净额+固定资产折旧+营业盈余生产增值税的弊端

（2）什么是消费型增值税消费型增值税是指允许纳税人在计算增值税额时，从商品和劳务销售额中扣除当期购进的固定资产总额的一种增值税实行消费型增值税有哪些好处第一、从经济的角度看，有利于鼓励投资，特别是民间投资，有利于促进产业结构调整和技术升级，有利于提高我国产品的竞争力第二、从财政的角度看，有利于消除重复征税，有利于公平内外资企业和国内外产品的税收负担，有利于税制的优化；从长远看，由于实行消费型增值税将刺激投资，促进产业结构的调整，对经济的增长将起到重要的拉动作用，财政收入总量也会随之逐渐增长第三、从管理的角度看，有利于降低税收管理成本，提高征收管理的效率（3）如何推进增值税由生产型向消费型转变采取分步推进的办法：一方面是指在部分地区进行增值税转型试点另一方面是指在部分行业进行增值税转型试点3、城镇建设税费改革，在适当时机开征物业税

城镇建设税费改革的方向是简并税种，清理收费，降低负担，实行费改税

一是简化现行税种，统一内外税制：合并城市房地产税、房产税、土地使用税，适当时机开征物业税；内外资企业统一征税，适当扩大税基；逐步推行按评估值征税二是清理城镇建设的各类收费，把具有税收性质的收费转为税收三是进一步规范物业税什么是物业税

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。通常情况下，物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税或不动产税（1）开征物业税要注意的几个基本问题

①税种的功能定位及总体税负的确定

核心问题：以收入目的为主，还是以社会

经济调节为主

②开征物业税与其它相关税种的关系

核心问题：要解决“多税同源”的问题，以降低纳税人的总体税收负担

房产税（对内）、城市房地产税（涉外）、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税③税制设计中的一些主要原则

A、居民原有住房与新购商品房的税收区别

B、居民基本生活住房与投资性用房的税收区别（2）物业业税制设计计的具体方方案已已在在北京、深深圳等六城城市试运行行（空转）），年底，，将选择杭杭州、烟台台实转方案一、设设计原则：：合并现有有房地产类类所有税费费，执执行行统一的物物业税。A、房地产产公司：①①流转税及及附加税②②企业所得得税③③物业业税房产出售环环节税率大大约为12—15%B、、投资者：：①按年缴缴纳物业税税，采用比比例税率按按购入价价格按重评价格格②②购买时时缴纳契税税C、物物业税总体体税负：物物业拥有期期的税负总总额与物业业购入原值值应大体一一致方案二：设计原则：：将地产与与房产分别别进行核算算对对土土地，征收收土地使用用税和土地地使用费对对房产产，合并现现行的土地地增值税及及房地产税税等，征收收统一的物物业税A、、房地产公公司：①流流转税及附附加税②②企企业所得税税③③土地使用用税及土地地使用费，，税税费率率10%左左右；④④物业业税，税率率5%左右右。B、投投资者：①①按年缴纳纳物业税，，采用比例例税率按按购购入价格按重评价格格②②购买时缴缴纳契税4、进一步步完善消费费税制度一是适当调调整征收范范围。对高高档消费品品、资源消消耗品、不不利于环境境保护的产产品二是优化税税率结构水水平三是完善征征管办法5、个人所所得税改革革的主要内内容（1）个人人所得税有有哪几种税税制模式？？综合所得得税制模式式、分类所所得税制模模式、综合合与分类相相结合的税税制模式（（二元模式式、混合税税制模式））（2）我国国实行综合合与分类相相结合的个个人所得税税税制模式式有什么好好处（3）个人人所得税改改革的主要要内容是什什么第一、改革革税制模式式：实行行综合与分分类相结合合的税制第二、合理理界定纳税税人标准第三、优化化税率结构构，对纳入入综合所得得范围的应应税所得，，适当降低低最高边际际税率，减少税税率档次，，调整税率率级距。对对列入分类类所得范围围的确定合合理的税率率水平第四、规范范减免税政政策第五、调整整费用扣除除第六、进一一步规范和和拓宽税基基，堵塞税税收漏洞《国务院办办公厅转发发建设部等等部门关于于做好稳定定住房价格格工作意见见的通知》》的解读当前房地产产市场存在在的主要问问题是：房房地产投资资规模过大大，商品品住房价格格上涨过快快，供应结结构不合理理，市场秩秩序比较混混乱，这些些均说明在在住宅业已已经出现了了一定的泡泡沫一、强化规规划调控，，改善住房房供应结构构严格土地地管理1、根据房房地产市场场变化情况况，适时调调整土地供供应结构、、供应方式式及供应时时间2、加大对对闲置土地地的清理力力度，切实实制止囤积积土地行为为二、严禁转转让期房，，稳定住房房价格三、要充充分运用税税收等经济济手段调节节房地产市市场1999、、2003年对个人人购买住房房又对外销销售的几项项优惠政策策（一）营业业税：财税税[1999]210号、财财税[2003]10号（二）土地增增值税：财税[1999]210号（三）个个人所得税税：财税税[1999]278号（四）契契税：财税税[1999]210号（五）印印花税印花税暂行行条例规定定：商品房房销售（财财产转移））按销售额额的万分之之五对买卖卖双方征收收印花税根据宏观调调控需要，，国家对营营业税的优优惠政策做做了调整1、自２０００５年６６月１日起起，对个人人购买住房房不足２年年转手交易易的，销售售时按其取取得的售房房收入全额额征收营业业税2、个人购购买普通住住房超过２２年（含２２年）转手手交易的，，销售时免免征营业税税；对个人人购买非普普通住房超超过２年（（含２年））转手交易易的，销售售时按其售售房收入减减去购买房房屋的价款款后的差额额征收营业业税。特别需要说说明的是，，现行对个个人销售住住宅的优惠惠政策在这这次调整中中只调整了了营业税。。而契税、、土地增值值税、个人人所得税的的优惠政策策仍继续执执行，印花花税目前对对此没有优优惠政策，，这次调整整中也维持持不变四、支持普普通百姓自自住住房需需求各地要制定定本地区享享受优惠政政策普通住住房的具体体标准，原原则条件是是：1、住宅小区建建筑容积率率在１．００以上2、单套建建筑面积在在１２０平平方米以下下3、实际成成交价格低低于同级别别土地上住住房平均交交易价格１１．２倍以以下允许单套建建筑面积和和价格标准准适当浮动动，但向上上浮动的比比例不得超超过上述标标准的２００％经济适用住住房建设单单位利润要要控制在３３％以内五、完善城城镇廉租房房制度1、要根据据廉租住房房需求，切切实落实以以财政预算算安排为主主、多渠道道筹措廉租租住房资金金，着力扩扩大廉租住住房制度覆覆盖面，加加快解决最最低收入家家庭基本住住房需要2、鼓励发展并并规范住房房出租业，，多渠道增增加住房供供给，提高高住房保障障能力六、严格中中介机构市市场准入，，严肃查处处违法违规规销售行为为，当地房房地产主管管部门要将将下述行为为记入房地地产企业信信用档案，，公开予以以曝光1、对虚构构买卖合同同，囤积房房源2、发布不不实价格和和销售进度度信息，恶恶意哄抬房房价，诱骗骗消费者争争购3、对不履履行开工时时间、竣工工时间、销销售价格（（位）和套套型面积控控制性项目目建设要求求的4、对一些些情节严重重、性质恶恶劣的，建建设部会同同有关部门门要及时依依法从严处处罚，并向向社会公布布一、企业纳纳税筹划概概述（一）纳税税筹划的概概念:纳税税人基于税税法规范，，通过对筹筹资、投资资、以及经经营活动实实现进度的的合理安排排，达到纳纳税零风险险、税负相相对最小化化和经济效效益最大化化目的的管管理活动（二）纳税税筹划的目目的1、减轻综综合税负，，实现经济济效益最大大化2、获取资资金的时间间价值3、实现纳纳税零风险险4、普及税税法，提高高纳税人的的纳税意识识5、有利于于税法的不不断完善（三）企业业纳税筹划划的特点1、企业纳纳税筹划在在空间上的的全面性2、企业纳税税筹划在时间间上的全过程程性3、纳税筹划划的全员性(四)房地地产开发企业业纳税筹划的的主要方法1、转让定价价法（1）转让定定价的方式（2）转让定定价的方法①利用商品交交易的筹划②利用原材料料和零部件购购销的筹划③利用固定资资产购建的筹筹划④利用提供劳劳务的筹划⑤利用无形资资产的筹划⑥利用租赁业业务的筹划⑦利用借款费费用的筹划2、用因素分分解法来研究究企业所得税税的纳税筹划划企业所得税纳纳税筹划因素素分解图流转税的纳税税筹划应纳税额=[Σ（销售单单价×销售数数量）-（成成本+费用+税金+损失失）]×适适用税率收入总额准准予予税前扣除项项目金额应纳税所得额额如何计量何何时确认扣除范围怎么扣除（扣除方法））低税率临界界点筹划3、销售时间间递延法（1）分期收收款方式（2）赊销方方式（3）委托代代销方式（4）配比原原则在营业收收入中的应用用4、计税营业业额减除法营业税计税营营业额=全部部收入—购置置（或抵债)原价5、比较法6、避税临界界点法7、分劈法：：8、筹资成本本抵扣法：息税前资产收收益率＞借借款费用用率财务杠杆正效效应息税前资产收收益率＝息息税前净利润润/资产平均均占用额息税前净利润润＝净利润润＋所得税税＋借款费用用（三）会计处处理是纳税筹筹划实现的重重要手段会计实现：运运用会计原则则、会计程序序、会计方法法使会计主体体的经营决策策、经营目标标、经营活动动成为事实的的过程1、为什么会会计处理是纳纳税筹划实现现的重要手段段（1）税收对对会计核算的的依附性（2）纳税筹筹划只是一种种规划，还需需要采用一定定的手段去完完成（3）会计处处理是纳税筹筹划实现的重重要手段,而而不是唯一手手段2、会计处理理如何为纳税税筹划服务（1）会计人人员参与企业业筹建的策划划（2）设计一一套符合法规规制度并能满满足纳税筹划划需要的本企企业的会计核核算办法（3）会计处处理要具有整整体观念（4）会计人人员要勤于钻钻研业务，运运用会计原则则、会计程序序和会计处理理方法为纳税税筹划服务（5）纳税筹筹划寓于会计计核算的全过过程之中（6）作好纳纳税的基础工工作（6）做好纳纳税的基础工工作①国家税收法法规的搜集、、解读、加工工、整理工作作②组织有关人人员学习税收收法规③企业纳税筹筹划的日常组组织工作④建立纳税台台帐⑤编报企业纳纳税情况分析析报告⑥企业与税务务机关的协调调工作第三讲营营业业税的纳税纳纳税筹划营业税的税收收稽查要点（1）检查企企业对应税营营业额的确认认是否正确、、合理，营业业收入是否包包括各种价外外费用。按合合同规定时间间应收取而未未收到的销售售款是否申报报纳税。关联联企业之间销销售价格是否否合理（2）销售房房产预收款（（预收定金））是否及时申申报纳税（3）动、拆拆迁补偿等行行为是否按规规定申报纳税税（4）以房换换地、参建联联建、合作建建房过程中，，是否按规定定申报缴纳营营业税。以投投资名义转让让土地使用权权或不动产所所有权，未与与投资方共同同承担风险，，并且收取固固定利润或按按销售收入一一定比例提成成的行为是否否按规定申报报纳税（5）检查房房地产开发企企业是否存在在以房抵债的的行为（6）通过对对房地产企业业“企业利润润分配”及““营业外支出出”等会计科科目的审核，，检查企业是是否存在将商商品房用于分分配和赠与行行为（7）是否存存在低价销售售的行为。检检查企业在销销售商品房时时，是否存在在价格明显偏偏低而无正当当理由。若存存在这种情况况，税务机关关应重新核定定其营业收入入额（8）各种房房产出租收入入是否按规定定申报纳税（9）其他营营业税涉税问问题本期营业税应应纳税额=（（主营业务收收入+期末预预收账款-期期初预收账账款+价外收收费）X5%（一）营业额额的计量1、商业折扣扣:又称折扣销售售或打折，是是指企业为促促进销售，在在商品、劳务务价格上给予予购货方的优优惠。例、某房地产产公司售出别别墅一栋，400平方米米，售价120万元，赠赠送一个车库库，15平方方米，市场价价3万元。发发票填写别墅墅一栋，价120万元应补税款：营营业税及附加加30000X5.5%=1650元企业所得税30000X33%=9900元个人所得税30000/（1-20%）X20%=7500元计入营业外收收入再补交企企业所得税2475元合计21525元,税负负71.35%如何开具发票票（1）先打折折再销售：120X97.57%=117.084万元3X97.57%=2.926万元元(2)把销售售额和折扣额额开在同一张张发票上.2、现金折扣扣及其在房地地产行业的应应用现金折扣是指指赊销发生后后，债权人为为鼓励债务人人在规定期限限内付款，而而向债务人提提供的债务扣扣除现金折扣与商商业折扣的区区别（1）对公的的现金折扣（2）对私的的现金折扣企业会计制度度要求采用总总额法对现金金折扣进行会会计处理，销销货方给予客户户的现金折扣扣，从融资的的角度看，属属于一种理财财费用，应在实实际发生时计计入当期“财财务费用”现金折扣的凭凭证；现金折折扣要登记《《纳税调整台台账》如何填报《企企业所得税纳纳税申报表》》3、销售折让让:销售折让是指指商品销售后后，由于其品品种、质量等等原因购货方方提出异议，，商品虽未退退回，但销货货方需给予购购货方一种价价格折让，其其实质是原销销售额的减少少国税发[1993]150号：《销销售退出与索索取折让证明明单》4、销售退回回：税法规定定：“企业发发生的销售退退回，只要购购货方提供退货的的适当证明，，可冲销退货货当期的销售售收入”①会计制度及及相关准则规规定企业销售商品品发生的销售售退回,其相相关的收入、、成本等一般般应直接冲减退退回当期的销销售收入和销销售成本等属于资产负债债表日后事项项涉及的报告告年度所属期期间的销售退退回，应当作为为资产负债表表日后调整事事项，调整报报告年度相关关的收入、成成本等②税法规定：：企业发生生的销售退回回,只要购货货方提供退货货的适当证明,可以以冲减退货当当期的销售收收入企业年终申报报纳税汇算清清缴前发生的的资产负债表表日后事项,所涉及的应纳纳所得税调整整,应作为报报告年度的纳纳税调整。企企业年度申报纳税汇汇算清缴后发发生的资产负负债表日后事事项,所涉及及的应纳所得税调整整,应作为本本年度的纳税税调整③差异分析除属于资产负负债表日后事事项的销售退退回,可能因因发生于报告年度申报纳纳税汇算清缴缴之后,相应应产生会计规规定与税法规规定对销售退回相关关的收入、成成本等确认时时间不同外,对于其他的的销售退回,会计制制度规定与税税法规定是一一致的例１、甲公司司2003年年财务报告经经董事会批准准已于2004年3月28日报出，，该公司2003年所得得税汇算清缴缴于2004年2月25日办完。由由于质量原因因，2003年10月售售出的一套住住房，客户提提出退房，该该房售价300万元，成成本价270万元．在未未发生退房时时应交企业所所得税为363万元．2004年2月21日甲甲公司已收回回住房，客户户已将发票退退回①会计处理A、调整2003年度主主营业务收入入及相关科目目借：以前年度度损益调整3000000贷：应付帐款款—某客户3000000Ｂ、调整2003年度主主营业务成本本借：开发产品品2700000贷：以前年度度损益调整2700000C、调减营业业税借：应交税金金—应交交营业税150000贷：以前年度度损益调整150000②纳税调整a.调整2003年度的的所得税和应应交所得税借：应交税金金――应交所所得税49500（15×33％％）贷：以前年度度损益调整49500b.调整2003年度未未分配利润借：利润分配配――未分配配利润100500贷：以前年度度损益调整100500例2、乙公司司2003年年度所得税汇汇算清缴于2004年2月15日完完成，2月25日，乙公公司收到2003年11月售出商品品房退回，客客户退回了发发票，该房销销价180万万元，成本价价150万元元，退房款已已支付．该公公司2003年度汇算清清缴时确定应应交所得税231万元，，会计利润650万元．．该公司2003年度财财务报告于2004年3月8日经董董事会批准对对外报出．①会计处理A.调整报报告年度主营营业务收入借：以前年年度损益调调整1800000贷：银行存存款1800000B、调整营营业税借：应交税税金—应应交营业业税90000贷：以前年年度损益调调整90000C、调整整报告年度度主营业务务成本借：开发产产品1500000贷：以前年年度损益调调整1500000②．纳税调调整A.应应付税款法法a、2003年度会会计报表借：利润分分配—未分分配利润210000贷：以前年年度损益调调整210000b、2004年度会会计报表假设乙公司司2004年度会计计利润为800万,没有其他他调整事项项2004年年度应纳税税所得额=800-21=779万元元2004年年度应交所所得税=779×33%=257.07万元确认所得税税费用的会会计分录为为：借：所得税税2570700贷：应交税税金—应交交所得税2570700B、纳税影影响会计法法：a、2003年度度会计报表表借：递延税税款69300(210000×33%)贷：以前年年度损益调调整69300借：利润分分配—未分分配利润140700贷：以前年年度损益调调整140700b、2004年年度会计报报表借：所得税税2640000(800万万X33%)贷：递延税税款69300应交税金——应交所得得税25707005、违约而而从受让方方取得的赔赔偿金收入入，应并入入营业额中中征收营业业税。（财税[2003]16号））“因受让让方违约而而从受让方方取得的赔赔偿金收入入，应并入入营业额中中征收营业业税。”这这条规定包包含着两层层含义，一一是赔偿金金收入应计计入企业营营业税的计计税营业额额；二是赔赔偿金收入入应使用营营业税发票票6、关于转转让在建项项目的税收收政策和纳纳税筹划（1）转让让已完成土土地前期开开发或正在在进行土地地前期开发发，但尚未未进行施工工阶段的在在建项目按按“转让无无形资产””税目中转转让土地使使用权项目目征收营业业税（2）转让让已进入建建筑物施工工阶段的在在建项目，，按“销售售不动产””税目征收收营业税例、甲企业业有一在建建项目，评评估500万卖卖给乙企业业，乙企业业继续完成成该项目，，又投入开开发费用400万万。该项项目建成后后，售价为为1000万筹划前：甲甲方交税25万；乙乙方交税50万财税[2002]191号文文件规定：：“以不动动产投资入入股，参与与接受投资资方利润分分配、共同同承担投资资风险的行行为，不征征收营业税税。对股权权转让不征征收营业税税。”甲方投在建建工程500万乙乙方投现现金400万（投资免税税）项目建成对对外销售交交纳1000×5%的营业税税7、关于合合作建房的的纳税筹划划：合作建房:是指由一一方（简称称甲方）提提供土地，，另一方（（简称乙方方）提供资资金的合作作建房第一种方式式是甲方出出土地，乙乙方出资金金，房屋建建成后，按按比例分配配房屋。这这是纯粹的的以物易物物，即双方方以各自拥拥有的部分分土地使用用权和部分分房屋所有有权相互交交换①土地使用用权和房屋屋所有权相相互交换甲方以以地换房转转让部分土土地使用权权乙方以以房换地销销售部分不不动产计税营业额额：按《细细则》第15条核定定例1、甲企企业提供5000平平方米土地地，乙建筑筑施工企业业提供2000万元元资金并负负责施工，，房屋建成成后对半分分成，甲方方分得房屋屋后将一半半出售，售售价800万，其余余自用乙方将建成成后的一半半转让属““自建建筑筑物后销售售”，应应按“建筑筑业”、““销售不动动产”各交交一道营业业税，计算算组成计税税价格，假假设成本利利润率分别别为8%、、10%：：建筑业计税税价格=2000*50%*（1+8%）÷（（1-3%）=1113.4万元元建筑业营业业税=1113.4*3%=33.4万元销售不动产产计税价格格=1113.4*（1+10%）÷÷（1-5%）=1289.2万元元销售不动产产营业税=1289.2*5%=64.5万元元甲方转让了了土地使用用权、销售售不动产，，应交营业业税1289.2*5%+800*5%=104.46万元元②甲方出土土地,乙方方出资金,房屋建成成先由乙方方使用若干干年,然后后,把房屋屋土地一起起归还甲方方实质是以出出租土地使使用权为代代价换取房房屋所有权权甲方出租土土地换换取取建筑物乙方以建筑筑物换换得得土地使用用权例2、甲方方将土地所所有权出租租给乙方10年，乙乙方出资1000万万元委托建建筑公司在在该土地上上建房并使使用，期满满后，乙方方将土地及及房屋归还还甲方乙方按销售售不动产交交税：1000××（1+10%）÷÷（1-5%）×5%=57.89万万元甲方按服务务业---租赁业交交税：1000××（1+10%）÷÷（1-5%）×5%=57.89万万元第二种方式式甲方以土土地使用权权,乙方以以货币资金金合股，成成立合营企企业，合作作建房①双方按一一定比例分分配住房甲方：按向向合营企业业转让土地地使用权征征税合营企业：：按销售不不动产征税税②甲方采取取按销售收收入的比例例提成的方方式参与分分配甲方：按收收入一定比比例分成将土地使用用权转让给给合营企业业提取固定利利润就甲方提取取的收入按按“转让无无形资产””征税合营企业：：按销售不不动产征税税例3、甲方方以土地所所有权、乙乙方以货币币资金合股股，成立合合营企业，，合作建房房。协议规规定，甲方方按销售收收入的20%提成作作为投资收收益。合营营企业本年年取得销售售收入1000万元元，甲方分分得投资收收益200万元甲方转让土土地使用权权交纳营业业税：200X5%=10万万元合营企业按按销售不动动产交纳营营业税：1000X5%=50万元③双方采取取风险共担担、利润共共享的分配配方式:免税例4、甲方方以土地所所有权10000平平方米、乙乙方以货币币资金8000万元元投资成立立合营企业业，采取““利润分成成、风险公公担”的分分配形式。。当年建成成住宅500套，销销售400套，每套套15万元元。年终，，经董事会会决议，甲甲方分得住住宅5套，，乙方分得得8套甲方以土地地投资，采采取利润分分成、风险险共担的分分配形式，，不交营业业税。甲、、乙分得住住宅视同销销售，由合合营企业交交营业税：：（400+5+8））X15X5%=309.75万元8、固定资资产处置的的定价技巧巧免税临界点点销售价格格=原价÷÷（1——税率））例、某公司司欲处理一一台设备，，原价200万，已已提折旧18万，应应如何定价价解：临界点点销售价格格=200÷（1——2%）=204.08万元原价>处处置固定资资产定价范范围>1.0204×原价（固定资产产原价）（（定价系数数1.0204）（低收益区区）假设售价为为200万万，企业收收益200万；假设设售价为202万，，应交增值值税：3.89万，，企业收益益为198.11万万；假设售售价为210万，应应交增值税税4.04万，企业业收益为205.96万售价≤≤原原价毛毛利为售售价；售价＞＞原原价毛毛利=售价价－增增值税额额财税[2002]029号：：纳税人销销售自己使使用过的应应征消费税税的机动车车、摩托车车、游艇，，售价超过过原值的，，按4%的的征收率减减半征收增增值税，售售价未超过过原值的，，免征增值值税9、价外费费用的计算算价外费用包包括向对方方收取的手手续费、基基金、集资资费、代收收款项、代代垫款项及及其他各种种性质的价价外收费例、某房地地产公司2004年年取得销售售收入2000万元元，代有关关部门收取取燃气费、、管道费、、有线电视视初装费100万元元，预收房房款收入300万元元应交营业税税=（2000+100+300）X5%=120万元元国税发[2004]69号《《关于住房房专项维修修基金免征征营业税问问题的通知知》：开发发企业代收收的住房专专项维修基基金免征营营业税《关于物业业管理企业业代收费用用是否计征征营业税的的问题的通通知》（国国税发[1998]217号号）规定，，物业管理理企业代有有关部门收收取的水费费电费、燃燃气费、维维修基金、、房租的行行为，属于于营业税““服务业””税目中的的“代理””业务，因因此，不计计征营业税税。（二）营业业收入确认认时间的筹筹划1、营业税税计税营业业额的税前前减除：单位和个人人销售不动动产或转让让土地使用用权计税营营业额的计计算：包括括购置的资资产、抵债债资产财税[2003]16号规定定：单位和和个人销售售或转让其其购置的不不动产或受受让的土地地使权，以以全部收入入减去不动动产或土地地使用权的的购置或受受让原价后后的余额为为营业额单位和个人人销售或转转让抵债所所得的不动动产、土地地使用权的的，以全部部收入减去去抵债时该该项不动产产或土地使使用权作价价后的余额额为营业额额计税营业额额=全部收收入—购置置（受让））原价或抵债作价价①保险业：：计税营业业额=全部部保费收入入－分保保保费②金融企业业买卖金融融商品：计计税营业额额=卖出价价－买入价价③金融企业业受托收款款：计税营营业额=全全部收入－－支付委托托方价款④金融企业业融资租赁赁：计税营营业额=全全部价款－－租赁物成成本⑤劳务公司司营业额：：营业额=从用工工单位收取取的全部价价款—转转付工工资及福利利费—代代办社会会保险——代办住住房公积金金—代代办报销业业务费⑥建筑安装装、通讯线线路工程、、输送管道道工程计税税营业额：：计税营业额额=工程价价款－设备备价款财税[2003]16号规定定：“通信信线路工程程和输送管管道工程所所使用的电电缆、光缆缆和构成工工程主体的的防腐管段段、管件（（弯头、三三通、绝缘缘接头）、、清管器、、收发球筒筒、机泵、、加热炉、、金属容器器等物品均均属于设备备，其价值值不包括在在工程的计计税营业额额中。其他他建筑安装装工程的计计税营业额额，也不包包括设备价价款，具体体设备名单单可由省级级地方税务务机关根据据各自实际际情况列举举。”⑦邮政电信信计税营业业额=全部部收入－支支付给合作作方价款⑧运输企业业计税营业业额=全部部收入－支支付给其他他运输企业业的运费⑨旅游企业业计税营业业额=全部部旅游收入入－代游客客支付的房房费、餐费费、交通费费、门票费费、支付给给其他旅游游企业的旅旅游费⑩广告代理理业计税营营业额=全全部收入－－支付的广广告发布费费⑾物业企业业计税营业业额=全部部收入－代代业主（承承租者）支支付的水费、电费费、燃气费费、房屋租租金关于营业额额减除项目目的凭证①营业额额减除项目目支付款项项发生在境境内的，该该减除项目目支付款项项凭证必须须是发票或或合法有效效凭证②营业额减减除项目支支付款项支支付给境外外的，该减减除项目支支付款项凭凭证必须是是外汇付款款凭证、外外方公司的的签收单据据或出据的的公证证明明讨论：计税税营业额的的税前扣除除是否会引引起房地产产行业销售售形式的变变化2、一次性性全额收款款方式销售售开发产品品，“应于实际收收取价款或或取得了索索取价款的的凭据（权权利）时，，确认收入入的实现””。3、分期收收款销售收收入的确认认：“应按按销售合同同或协议约约定付款日日期确认收收入的实现现。”例、某房地地产开发公公司采用分分期收款方方式销售一一栋写字楼楼,售价1000万万元，开发发成本840万元，，合同约定定，售楼款款分四次收收回，写字字楼已交付付买方，第第一期楼款款250万万已存入银银行。会计核算操操作程序：：“一交四四分期”（1）将写写字楼交付付买方借：分期收收款开发产产品840万贷：开发产产品840万（2）收到到第一期楼楼款借：银行存存款250万万贷：主营业业务收入250万万（3）开具具发票计算算营业税借：主营业业务税金及及附加12.5万万贷：应交税税金—应交交营业税12.5万（4）结转转成本销售成本率率=840/1000=84%本期成本=250X84%=210万借：主营营业务成成本210万万贷：分期期收款开开发产品品210万万4、、银银行行按按揭揭方方式式销销售售开开发发产产品品5、、委委托托代代销销销销售售方方式式的的纳纳税税筹筹划划（1））收收取取手手续续费费方方式式：：税法法规规定定：：““采采取取支支付付手手续续费费方方式式销销售售开开发发产产品品的的，，应应按按实实际际销销售售额额于于收收到到代代销销单单位位代代销销清清单单时时确确认认收收入入的的实实现现””。。增设设三三个个会会计计科科目目：：委委托托代代销销开开发发产产品品受托托代代销销开开发发产产品品代销销开开发发产产品品款款委托托方方受托托方方购房房人人房产产房产产发票票收费费例：：甲甲房房地地产产公公司司将将一一栋栋已已建建好好的的住住宅宅楼楼委委托托乙乙公公司司代代销销，，面面积积5000平平方方米米，，单单位位售售价价每每平平米米3000元元，，成成本本价价每每平平方方米米2500元元，，截截止止2月月已已售售房房1500平平方方米米，，乙乙公公司司已已将将代代销销清清单单送送甲甲公公司司，，手手续续费费按按2%支支付付甲公公司司会会计计处处理理：：A、、将将楼楼交交予予受受托托方方借：：委委托托代代销销开开发发产产品品12500000贷：：开开发发产产品品12500000B、、收收到到受受托托方方代代销销清清单单，，对对购购房房人人开开具具发发票票借、、应应收收帐帐款款——乙乙公公司司4500000贷：：主主营营业业务务收收入入4500000借：：主主营营业业务务税税金金及及附附加加225000贷：：应应交交税税金金——应应交交营营业业税税225000C、、计计提提手手续续费费借：：营营业业费费用用90000贷：：应应收收帐帐款款——乙乙公公司司90000D、、结结转转成成本本借：：主主营营业业务务成成本本3750000（（2500X1500））贷：：委委托托代代销销开开发发产产品品3750000乙公公司司会会计计处处理理：：A、、受受托托代代销销住住宅宅楼楼借：：受受托托代代销销开开发发产产品品15000000贷、、代代销销开开发发产产品品款款15000000B、、本本月月售售楼楼1500平平方方米米借：：银银行行存存款款4500000贷：：应应付付帐帐款款——甲甲公公司司4500000C、、转转销销代代销销开开发发产产品品款款借：：代代销销开开发发产产品品款款4500000贷、、受受托托代代销销开开发发产产品品4500000D、、计计提提手手续续费费，，对对甲甲开开具具发发票票借：：应应付付帐帐款款——甲甲公公司司90000贷：：主主营营业业务务收收入入90000E、、计计提提税税金金，，按按5%计计算算营营业业税税借：：主主营营业业务务税税金金及及附附加加4500贷：：应应交交税税金金——应应交交营营业业税税4500（2））视视同同买买断断方方式式：：是由由委委托托方方和和受受托托方方签签订订协协议议，，委委托托方方按按协协议议价价收收取取代代销销开开发发产产品品的的价价款款，，实实际际售售价价由由受受托托方方自自定定，，实实际际售售价价与与协协议议价价之之间间的的差差额额归归受受托托方方所所有有讨论论题题:为什什么么房房地地产产企企业业可可以以采采用用视视同同买买断断方方式式销销售售开开发发产产品品?例、、接接上上例例，，假假设设甲甲与与乙乙的的协协议议价价仍仍是是每每平平方方米米3000元元，，乙乙公公司司对对外外售售价价每每平平方方米米3200元元，，乙乙公公司司收收入入为为销销售售差差价价，，其其他他条条件件不不变变甲公公司司会会计计处处理理A、、按按协协议议价价将将住住宅宅楼楼委委托托乙乙公公司司代代销销借：：委委托托代代销销开开发发产产品品12500000贷：：开开发发产产品品12500000B、、收收到到代代销销清清单单，，对对乙乙开开具具发发票票借：：应应收收帐帐款款4500000贷：：主主营营业业务务收收入入4500000借：：主主营营业业务务税税金金及及附附加加225000贷：：应应交交税税金金——应应交交营营业业税税225000C、、结结转转成成本本借：：主主营营业业务务成成本本3750000贷：：委委托托代代销销开开发发产产品品3750000乙公公司司会会计计处处理理A、、受受托托代代销销住住宅宅楼楼借：：受受托托代代销销开开发发产产品品15000000贷：：代代销销开开发发产产品品款款15000000B、、售售楼楼1500平平方方米米（（直直接接对对购购房房人人开开发发票票））借：：银银行行存存款款4800000贷：：主主营营业业务务收收入入4800000借：：主主营营业业务务税税金金及及附附加加15000（（480-450））X5%贷：：应应交交税税金金——应应交交营营业业税税15000C、、收收到到甲甲发发票票，，结结转转成成本本：：借：：代代销销开开发发产产品品款款4500000贷：：应应付付帐帐款款——甲甲4500000借：主营业务务成本4500000贷：受托代销销开发产品4500000乙公司毛利：：300000—15000=285000（3）采取基基价（保底价价）并实行超超过基价双方方分成方式委委托销售开发产产品的受托方对购房房人开具发票票、委托方对对受托方开具具发票受托方发票：：发票金额额=基价＋超超基价全额计税营业额=发票金额——委托方发票票金额委托方发票金金额=计税营营业额=基价＋超基基价分成（4）采取包包销方式委托托销售开发产产品的纳税筹划要点点：注意营业业税计税营业业额的税前减减除，避免误误缴税（5）委托销销售结算期应应按月或按季季，在合同中中明确代销清单主要要内容：开发发产品的名称称、地理位置置、编号、数数量、单价、、金额、手续续费等讨论题：财税[2003]16号号文件对营业业税计税营业业额税前减除除的规定，引引起房地产企企业销售方式式的变化，增增加了视同买买断方式、包包销方式、基基价加超基价价分成方式等等，这种销售售方式的变化化是否会引起起公司治理结结构的改革？？6、配比原则则在营业收入入中的应用：：财税[2003]16号号文的规定：：“已交纳过过营业税的预预收性质的价价款逐期转为为营业收入时时，允许从营营业额中扣减减”会计制度规定定：包括在商商品售价内的的服务费，应应在商品销售售实现时按售售价扣除该项项服务费后的的余额为商品品销售收入，，服务费递延延至提供服务务的期间内确确认为收入。。规定了“递递延收益”过过渡性科目目例：甲房地产产公司向乙公公司出租一套套待售商品房房，租赁期限限为五年，一一次性收租金金100000元，合同同规定甲公司司还要提供简简单装修，已已知装修费20000元元，该商品房房每年提取折折旧费6000元成本收入率=100000/（20000+6000X5）=200%房屋装修收入入=20000X200%=40000元每年租金费收收入=6000X200%=12000元（1）收款时时会计分录：：借：银行存款款100000贷：主营业务务收入40000递延收益60000借：主营业务务税金及附加加5000贷：应交税金金—应交营业业税5000（2）结转成成本：借：主营业务务成本20000贷：开发成本本20000（3）每年计计提折旧时：：借：递延收益益12000贷：主营业务务收入12000借：主营业务务成本6000贷：出租开发发产品—出租租产品摊销60007、先出租再再出售开发产产品的纳税筹筹划（1）国税发发[2003]45号文文规定：企业业对租赁资产产进行税务处处理时，应按按《企业会计计制度》正确确区分融资租租赁和经营租租赁国税发[2003]83号文规定：：“将待售开开发产品转作作经营性资产产，先以经营营性租赁方式式租出或以融融资租赁方式式租出以后再再出售的，租租赁期间取得得的价款应按按租金确认收收入的实现，，出售时再按按销售资产确确认收入的实实现”“将待销开发发产品以临时时租赁方式租租出的，租赁赁期间取得的的价款应按租租金确认收入入的实现，出出售时再按销销售开发产品品确认收入的的实现。”国税发[2003]83号文又规定定“将开发产产品转作经营营性资产”视视同销售行为为确认收入按税法规定:开发产品出租租可划分为融融资租赁、经经营租赁和临临时性租赁,作为融资租租赁、经营租租赁的开发产产品应转做经经营性资产，，视同销售；；临时租赁不不转经营性资资产经营租赁租赁融融资租赁临时租赁不不转经营营性资产，不不交税。（1）经营性性租赁的会计计核算：“出租开发产产品”设二级级科目：出租租产品、出租租产品摊销。。①将开发产品品出租时借：出租开发发产品—出租租产品（原原价）贷：开发产品品视同销售，计计税。②出租开发产产品收取租金金,计提折旧旧；借：银行存款款贷：主营业务务收入借：主营业务务成本贷：出租开发发产品—出租租产品摊销（（累计折旧旧）③出售出租开开发产品,结结转成本：借：银行存款款贷：主营业务务收入借：主营业务务成本出租开发产品品—出租产品品摊销贷：出租开发发产品—出租租产品（2）融资租租赁承租人的的帐务处理：：融资租赁租入入固定资产的的入帐价值：：租赁开始日日固定资产的的原帐面价值值与最低租赁赁付款额的现现值两者较低低者作为入帐帐价值最低租赁赁付款额额：在租租赁期内内，承租租人应支支付或可可能被要要求支付付的各种种款项（（不包括括或有租租金和履履约成本本），加加上由承承租人或或与其有有关的第第三方担担保的资资产余额额（3）出出租人营营业收入入的确认认，出租租货物的的实际成成本，会会计科目目为“融融资租赁赁资产””包括购购建租赁赁资产的的购入价价、关税税、增值值税、运运杂费，，保险费费、安装装费和借借款利息息上述有关关概念的的关系如如下：租金总额额+支付付廉价购购买选择择权的金金额或担保的的租赁资资产余额额↓最低租赁赁付款额额↓最低租赁赁付款额额--最最低租租赁付款款额现值值=承承租人的的未确认认融资费费用≈出租资资产的帐帐面价值值A=10万元；；I=5%；；t=5年年；F1=0.1万元；；F2=5万万元。年金现值值公式：：[P/A，，i，t]=4.329477一次支付付现值公公式：[P/F，i，t]=O.783526最低付款款额=100000X5+1000=501000元元；最低付款款额现值值=100000X4.32947+1000X0.783526=433731元未确认融融资费用用=501000—433731=67269元（1）租租赁开始始日借：固定定资产——融资租租入固定定资产433731未确认融融资费用用67269贷：长期期应付款款—应付付融资租租赁款501000（2）支支付租赁赁费时借：长期期应付款款—应付付融资租租赁款100000贷：银行行存款100000（3）分分摊未确确认融资资费用借：财务务费用——利息支支出13454贷：未确确认融资资费用13454最低租赁赁收款额额=最低低租赁付付款额最低租赁赁收款额额+未担担保余额额租赁投资资总额——租赁投投资总额额的现值值=未实实现融资资收益租赁开始始日租赁赁资产的的原帐面面价值融资收入入就是融融资租赁赁的营业业收入，，按此计计算缴纳纳营业税税国税函[2000]514号号《关于于融资租租赁业务务征收流流转税问问题的通通知》，，对未经经中国人人民银行行批准的的“其他他单位从从事融资资租赁业业务，租租赁的货货物的所所有权转转让给承承租方，，征收增增值税，，不征收收营业税税；租赁赁的货物物的所有有权未转转让给承承租方，，征收营营业税，，不征收收增值税税（3）出出租人营营业收入入的确认认及帐务务处理：：全部营业业收入=最低租租赁收款款额—租租赁资产产成本本期营业业收入=全部营营业收入入X（本本期天数数/租租赁赁期总天天数）例、甲公公司是未未经中国国人民银银行批准准的租赁赁公司，，2002年1月，应应乙公司司要求，，为其购购置一台台大型设设备，购购价500万元元，增值值税额85万元元，该设设备预计计使用年年限10年方案1、、租期10年，，年租金金100万元，，租赁期期满，设设备所有有权转给给乙公司司甲应交增增值税=1000÷117%X17%—85=60.3万元城建税及及教育费费附加=60。。3X10%=6.03万元元印花税：：0.3万元甲公司获获利=1000÷÷117%——500——6.03——0.3=348.37万元方案2、、租期8年，年年租金100万万元，租租赁期满满，设备备由甲公公司收回回，乙公公司担保保余额200万万元甲公司应应交营业业税=（（800+200—585））X5%=20.75万元城建税及及教育费费附加=20。。75X10%=2.08万万元印花税：：0.24万元元甲公司获获利=800+200—585—20.75—2.08—0.24=391.93万万元第二方案案较第一一方案多多获利=391.93——348.37=43.56万元融资租赁赁出租方方会计处处理举例例：1、购入入租赁资资产：借：融资资租赁资资产585万万贷：银行行存款585万2、租赁赁开始日日借：应收收融资租租赁款1000万万（（最低低租赁收收款额：：800+200）贷：融资资租赁资资产585递延收益益—未实实现融资资收益4153、每年年收租金金借：银行行存款100万万贷：应收收融资租租赁款100万万4、结转转租赁收收入借：递延延收益———未未51。9万（（415/8）借借：税金金及附加加2。595万万贷：主营营业务收收入51。。9万贷贷：：应交税税金2。595万5、期末末，收回回租赁资资产借：融资资租赁资资产200万万贷：应收收融资租租赁款200（2）融融资租赁赁出租人人营业收收入的确确认财税[2003]16号文规规定：经经批准经经营融资资租赁业业务的单单位从事事融资租租赁业务务的，以以其向承承租者收收取的全全部价款款和价外外费用（（包括残残值），，减除出出租方承承担的出出租货物物的实际际成本后后的余额额为营业业额。实实际成本本包括由由出租方方承担的的货物的的购入价价、关税税、增值值税、消消费税、、运杂费费、安装装费和贷贷款的利利息该文指的的营业额额是整个个租赁期期的营业业额，如如果以直直线法折折算本期期的营业业额，其其计算公公式为：：本期营业业额＝（（应收取取的全部部价款和和价外费费用－实实际成本本）×（（本期天天数／总总天数））实实际成成本＝货货物购入入原价＋＋关税＋＋增值税税＋消费费税＋运运杂费＋安装费费＋保险险费＋借借款利息息支出国税函[2000]514号号，对未未经中国国人民银银行批准准的“其其他单位位从事融融资租赁赁业务，，租赁的的货物的的所有权权转让给给承租方方，征收收增值税税，不征征收营业业税；租租赁的货货物的所所有权未未转让给给承租方方，征收收营业税税，不征征收增值值税。（（房地产产企业交交纳营业业税）融资租赁赁举例、、甲房地地产公司司应乙公公司的要要求，以以融资租租赁方式式将一栋栋写字楼楼出租。。该楼成成本价600万万元，租租赁期10年，，年租金金100万元。。租赁期期满，乙乙公司以以50万万元购买买该写字字楼最低租赁赁收款额额=100×10+50=1050万未实现融融资收益益=1050－－600=450万会计处理理：①租赁开开始日：：借：融资租赁赁资产600万万贷：开发发产品600万万借：应收收融资租租赁款1050万贷：融资资租赁资资产600万递延收益益—未实实现融资资收益450万②每年收租租金借：银行行存款100万万贷：应收收融资租租赁款100万③结转租赁赁收入借：递延延收益——未未实现融融资收益益45万万贷：主营营业务收收入45万借：主营营业务税税金及附附加2.25万贷：应交交税金——应交营营业税2.25万⑤收回廉廉价购买买权的金金额；融资租租赁财产产转移。。借：银行行存款50万贷：应收融资资租赁款款50万融资租赁赁收入计计入收入入总额,交纳所所得税.8、、开开发发产产品品视视同同