房地产规划培训课件

个人理财第七章 房地产规划房地产规划的基本知识1房地产规划2个人住房消费贷款3个人支付能力评估4第一节房地产规划的基本知识房地产的基本含义房地产投资的概念房地产投资的方式房地产投资的优缺点一、房地产的基本含义房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。房地产房屋建筑物财产权利土地房地产的类型1.按照性质分类商品房经济适用房房改房安居房解围房2.按照取得的时间分类期房现房3.按使用性质自住房投资房（商铺、车库……）二、房地产投资的概念房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。三、房产投资的方式房地产证券房地产投资券买卖楼花以租养贷以租代购直接购房房地产投资四、房产投资的优缺点优点房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能房产具有不断升值的潜力缺点流动性相对较差投资金额比较大风险较高（政策风险、道德风险……）五、房地产价格及影响因素政府规费勘查及前期费用开发商利润交易税费土地成本银行利息建筑成本影响房地产价格的因素1．一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。

2．地域因素，指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。

3．个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。房地产价格的构成第二节房地产规划房产规划的概念为什么要进行房产规划房产规划流程购房与租房决策购房规划一、房地地产规划划的概念念包括居住住规划和和房产投投资居住规划划包括租租房、购购房、换换房和房房贷规划划房产投资资的目的的包括获获取房租租收入和和通过出出售赚取取价差收收入二、为什什么要进进行房产产规划如果进行行房产投投资的时时候不事事先进行行规划，，可能会会陷入以以下困境境：1.由于目标标重合，，目前的的资金不不足以购购房。2.对未来的的收支变变化未能能充分预预期，没没有合理理的房产产规划，，导致购购房计划划难以实实现。3.没有房产产生涯规规划的观观念，只只想一蹴蹴而就4.没有可行行的购房房规划，，难以强强迫自己己储蓄5.如果不事事先规划划房产投投资现金金流量，，则无法法选择最最佳的贷贷款组合合。案例：钟钟镇涛炒炒房破产产香港艺人人钟镇涛涛1996年香港楼楼市处于于顶峰时时，短期期借款1.54亿港元，，“炒买买”港湾湾道会景景阁4607室等五处处豪宅和和其他项项目。1997年亚洲金金融危机机，香港港楼市下下滑，所所购各项项目大幅幅度贬值值。债权权人虽没没收这些些房产，，仍无法法偿清债债务。由由于部分分贷款利利率高达达24%，所余本本息现已已滚至2.5亿港元。。每月利利息支出出超过100万元，令令他感到到吃不消消，即使使再努力力唱歌、、拍戏，，亦难以以偿还所所有债项项，于是是决定申申请破产产。2003年7月，法院院裁定钟钟镇涛破破产。一般而言言，房地地产投资资不应超超过家庭庭年收入入的6至8倍。钟镇镇涛家庭庭年收入入约1000万港元，，显然无无法支撑撑1.5亿港元的的房地产产投资。。正是企企图一夜夜暴富的的不良心心态，使使其失足足跌入谷谷底。二、个人人房产规规划流程程三、购房房与租房房决策租房购房优点1.有能力使用更多的居住空间1.保值，能够对抗通胀2.比较能够应付家庭收入的变化2.强迫储蓄积累财富3.资金较自由，可投向更有利的投资渠道3.提高居住品质4.迁徙自由度较大4.有信用增强效果5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担5.满足拥有房产的心理效用6.租房者的税捐负担较轻6.自住兼投资，同时提供居住效用和资本增值机会7.无需考虑房价下跌风险缺点1.有非自愿搬离的风险1.缺乏流动性2.无法按照意愿装修2.维持成本高3.被动应对房租上涨风险3.财务风险大4.无法运用财务杠杆追求房价利益要考虑的的因素如果用于于自住，，购房者者的使用用成本主主要是首首付款与与房屋贷贷款利息息（不考考虑诸如如物业费费等使用用成本）），而租租房者的的使用成成本是房房租(1)房租是否否会每年年调整。。(2)房屋贷款款与房租租所得税税扣除额额。购房房还要考考虑税收收方面的的问题，，可能购购房比租租房要贵贵。(3)房价上涨涨潜力。。如果房房价在未未来看涨涨，那么么即使目目前算起起来购房房年居住住成本稍稍高，未未来出售售房屋的的资本利利得也足足以弥补补居住期期间的成成本差异异。如果果房价低低落，则则租房居居住成本本低于购购房的情情况也有有可能会会发生。。(4)利率的高高低。利利率愈低低购房的的年成本本愈低，，购房会会相对划划算。近近年来，，控制房房地产价价格上涨涨，提高高了房屋屋贷款利利率，因因此购房房的居住住成本也也越来越越高。四、购房房规划衡量自己己的负担担能力按每月的的负担能能力估算算负担得得起的房房屋总价价按想购买买的房屋屋价格来来计算每每月需要要负担的的费用学会计算算购房的的各种税税费如何选择择房子投资自住住房投资写字字楼投资商铺铺投资车库库1.按每月的的负担能能力估算算负担得得起的房房屋总价价例如，李李先生年年收人为为10万元，预预估收入入成长率率3％，目前前净资产产2万元，储储蓄首期期与负担担房屋贷贷款的上上限为40％，打算算5年后买房房，投资资报酬率率为10％，贷款款年限20年，利率率以6％计，可可以负担担买房贷贷款的目目前房价价为：首期部分分：10×40％×6.11+2×1.611＝27．7(万元)贷款部分分：10×1.159×40％×11．47＝53．2(万元)可负担房房价：首期(27.7)+贷款(53.2)＝80．9(万元)2.按想购买买的房屋屋价格来来计算每每月需要要负担的的费用欲购买房房屋总价价＝房屋屋单价×需求面积积需要支付付的首期期部分＝＝欲购买房房屋总价价×(1—按揭贷款款成数比比串)需支付的的贷款部部分＝欲欲购买房房屋总价价×按揭贷款款成效比比率每月摊还还的贷款款本息＝＝需要支支付的贷贷款部分分÷年金现值值第三节个个人人住房消消费贷款款个人住房房消费贷贷款种类类个人住房房贷款的的还贷方方式一、个人人住房消消费贷款款种类住房公积积金贷款款缴存住房房公积金金的职工工以其所所拥有的的产权住住房为抵抵押申请请的专项项贷款。。贷款期期限最长长为30年（不得得超过法法定退休休年龄））。住房房公积金金贷款利利率是目目前个人人贷款中中利率最最低的品品种贷款款额度根根据所购购房屋不不同适用用不同的的比例。。个人住房房商业性性贷款是用银行行信贷资资金向购购房借款款人发放放的住房房贷款，，一般为为抵押贷贷款。个人住房房组合贷贷款是指向缴缴存公积积金的购购房借款款人同时时发放个个人住房房公积金金贷款和和个人住住房商业业性贷款款的一种种贷款方方式。二、个人人住房贷贷款的计计息方法法等额本金金还款法法等额本息息还款法法组合还款款法（一）等等额本金金还款法法就是把全全部的贷贷款本金金平均分分摊到贷贷款期内内的每一一期归还还，而每每一期的的利息则则是根据据当期的的贷款余余额计算算，所以以每一期期归还的的贷款本本金是固固定的，，而利息息却不一一样，是是随着贷贷款本金金的逐步步降低而而减少，，总的还还款金额额也是逐逐渐减少少其计算公公式是：：每月还款款金额=贷款本金金／贷款款期数（（按月计计）+（贷款本本金—累计已归归还本金金额）×月利率（二）等等额本息息还款法法每期的还还款金额额是根据据贷款金金额、贷贷款期限限以及还还款次数数计算出出的一个个固定值值，每期期的还款款额中包包括了本本金和利利息，随随着贷款款本金的的逐步归归还，贷贷款利息息逐渐减减少，而而每期的的还款额额中归还还贷款本本金的金金额则逐逐渐增加加。计算公式式是：每月还款款额＝贷贷款本金金×月利率×（1＋月利率率）×还款月数数］÷［（1＋月利率率）×还款月数数－1］1.两种贷款款的利息息计算方方式等额本息息贷款采用的是是复合利利率计算算。在每每期还款款的结算算时刻，，剩余本本金所产产生的利利息要和和剩余的的本金(贷款余额额)一起被计计息，也也就是说说未付的的利息也也要计息息，这好好像比““利滚利利”还要要厉害。。在国外外，它是是公认的的适合放放贷人利利益的贷贷款方式式。等额本金金贷款采用的是是简单利利率方式式计算利利息。在在每期还还款的结结算时刻刻，它只只对剩余余的本金金(贷款余额额)计息，也也就是说说未支付付的贷款款利息不不与未支支付的贷贷款余额额一起作作利息计计算，而而只有本本金才作作利息计计算。因此，在在传统还还款方式式下，贷贷款周期期越长，，等额本本息贷款款就要比比等额本本金贷款款产生越越多的利利息。所所以，如如果借款款人无法法调整(或选择)还款方式式的话，，贷款周周期越长长的借款款人，越越应该选选择等额额本金贷贷款。两种还款款方式前前5个月还款款总和及及本金与与利息所所占比重重对照表表2.两种种贷贷款款的的每每期期还还款款特特点点等额额本本金金贷贷款款还还款款表表（（部部分分））：：每每期期还还款款额额不不同同等额额本本息息贷贷款款还还款款表表（（部部分分））：：每每期期还还款款额额相相同同虽然然等等额额本本金金贷贷款款能能节节省省很很多多利利息息，，但但等等额额本本金金贷贷款款的的“缺点点”是它它的的每每期期还还款款金金额额都都不不同同，，而而且且是是前前期期还还款款金金额额较较重重，，后后期期还还款款金金额额较较轻轻。。这这要要求求借借款款人人的的还还款款能能力力要要适适应应这这种种情情况况。。而而对对于于等等额额本本息息贷贷款款来来讲讲却却没没有有这这样样的的“缺点点”，它它的的每每期期还还款款金金额额都都相相同同。。借借款款人人可可以以比比较较容容易易地地根根据据自自己己还还款款能能力力，，制制定定贷贷款款方方案案。。但但要要注注意意的的是是，，等等额额本本金金贷贷款款的的每每期期还还款款额额虽虽然然不不等等，，但但它它的的每每期期平平均均还还款款金金额额却却比比等等额额本本息息贷贷款款低低很很多多。。等额额本本息息还还款款法法与与等等额额本本金金还还款款法法的的比比较较等额本息贷款等额本金贷款计息方式简单利率计息复合利率计息每期还款本息等额不等额（前期重，后期轻）每期还款本金前期轻，后期重等额每期还款利息前期重，后期轻前期重，后期轻利息飙升速度加速度匀速度国内流行度主流弱流国际流行度主流弱弱流操作灵活程度强弱计算难度高难较难评价可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方案。选它没错，但可能不会是最好结论论两种种还还款款方方式式各各有有所所长长，，客客户户可可根根据据自自己己的的具具体体情情况况选选择择，，关关键键是是要要考考虑虑自自己己的的经经济济状状况况，，使使供供款款额额与与自自己己的的收收入入趋趋势势相相匹匹配配。。如如果果收收入入稳稳定定，，又又或或者者善善于于投投资资的的家家庭庭，，若若投投资资的的回回报报率率高高于于贷贷款款利利率率的的，，可可考考虑虑选选择择等等额额还还款款法法。。如如果果预预测测家家庭庭收收入入仍仍比比较较宽宽裕裕，，今今后后可可能能提提前前还还贷贷的的，，贷贷款款方方式式可可采采用用等等本本还还款款法法，，优优点点是是本本金金不不变变，，利利息息逐逐步步递递减减，，其其间间若若提提前前还还贷贷，，由由于于归归还还本本金金多多，，利利息息支支出出相相对对就就少少。。而而““等等额额还还款款法法””每每月月偿偿还还金金额额相相等等，，还还款款初初期期利利息息多多于于本本金金，，以以后后利利息息支支付付逐逐步步减减少少，，本本金金逐逐步步增增加加。。因因而而同同样样贷贷款款期期下下，，后后者者所所支支付付的的利利息息将将高高于于前前者者，，而而提提前前还还贷贷时时，，已已支支付付的的利利息息是是不不退退还还的的，，所所以以，，这这样样就就相相对对多多支支付付了了许许多多原原本本不不应应该该提提前前支支付付的的利利息息。。（三三））组组合合还还款款法法首先先将将贷贷款款本本金金按按比比例例分分成成若若干干偿偿还还阶阶段段，，并并确确定定每每个个阶阶段段的的还还款款期期限限（（等等本本）），，接接着着在在每每个个阶阶段段里里又又按按等等额额本本息息还还款款方方式式归归还还（（等等额额））一般般来来说说，，组组合合还还款款法法的的主主要要形形式式可可分分为为递递增增型型、、递递减减型型和和任任意意型型三三种种。。递递增增(减)型是是指指在在整整个个贷贷款款期期内内，，贷贷款款的的归归还还呈呈逐逐渐渐增增加加(减少少)的趋趋势势。。任任意意型型是是指指在在贷贷款款期期内内各各个个阶阶段段的的还还款款本本金金及及还还款款年年限限不不同同，，使使贷贷款款归归还还呈呈不不规规则则变变化化。。借借款款人人可可以以根根据据自自己己未未来来收收支支情情况况，，来来制制定定还还款款计计划划，，通通俗俗的的讲讲就就是是赚赚多多的的时时候候多多还还一一点点，，赚赚少少的的时时候候少少还还一一点点。。三、、节节省省贷贷款款利利息息的的方方法法加速速还还款款额外外还还款款存抵抵贷贷关键键在在于于尽尽可可能能多多的的提提前前偿偿还还本本金金（一一））加加速速还还款款缩短短还还贷贷周周期期，，增增加加还还贷贷次次数数———双周周加加速速还还款款假设设贷贷款款30年50万元元，，贷贷款款年年利利率率为为6.39%。标准准的的月月还还款款(等额额本本息息)双周周加加速速还还款款(等额额本本息息））贷款结果对比比等额本息贷款之标准月还款(参照)等额本金贷款等额本息贷款之双周加速还款原始本金50万50万50万贷款年利率6.39%6.39%6.39%贷款周期30年30年24年1个月支付频率每月支付一次每月支付一次每两周支付一次每月支付金额¥3,124.26(月)¥2,723.84(月平均值)¥3,124.26(4周)利息累计¥624,733.6¥480,581.25¥483,100.27还款期数360期360期629期节省利息---¥144,152.35¥141,633.33节省天数---0天2,135天每年需多还款---每年还款不等¥3,124.26贷款成本率124.95%96.125%96.62%（二）额外还还款——提前还贷提前还款包括括提前全部还还款、提前部部分还款且贷贷款期限不变变、提前部分分还款的同时时缩短贷款期期限三种情况况。贷款银行行只能受理自自发放个人贷贷款第二个还还款月起借款款人提前还款款的申请。在等额本息贷贷款中，采用用部分提前还还款，是节省省贷款利息和和缩短贷款时时间的基本方方法，也是最最有效的方法法。第四节个个人支付能力力评估目标和需求分分析个人投资动机机分析个人支付能力力评估一、目标和需需求分析房地产规划的的第一步是确确定期望的目目标和需求，，这要通过数数据收集合分分析来明确。。一般而言，，个人对于房房地产投资的的需求取决于于年龄、收入入水平、家庭庭成员数量、、交通便利等等因素。在确确定目标和需需求时，必须须把握以下几几个原则：首先是要分清清影响目标和和需求的因素素的重要性。。要找到符合合所有期望的的房地产投资资项目是可遇遇不可求的，，我们会面临临对于各种因因素的权衡和和取舍，因此此应该分析哪哪些因素对于于自己是最重重要的，按重重要性程度进进行排列，以以便于在这些些因素发生冲冲突的时候做做出合理的选选择。其次，要具有有前瞻性。随随着个人的成成长和际遇，，收入、债务务以及责任都都会随之发生生变化，因此此在确定房地地产投资目标标和需求时应应该将这些考考虑进去，以以便能灵活的的对待这些变变化。二、个人投资资动机分析自己居住赚取租金出售获利减免税收首要考虑的是是居住质量，，可以选择具具有成熟的居居住氛围的社社区，如拥有有便捷的交通通，宜人的环环境、配套的的生活设施等等。首先要考虑的的是方便出租租，可以选择择流动人口大大的小型住宅宅进行投资，，或者购买适适宜出租给经经营者的沿街街铺面。如果是为了获获取差价收入入，则适合投投资现时房价价相对便宜，，但未来规划划前景看好，，有升值潜力力的住宅或店店面。国家出台相应应鼓励政策，，例如规定购购房支出可以以用来抵扣个个人所得税等等，房地产投投资无疑是个个一举两得的的投资方式。。三、个人支付付能力评估投资房产前必必须正确估量量个人资产，，再根据需求求和实际支付付能力来综合合考虑具体选选择哪一种房房产投资计划划。确定个人投资资房产的综合合支付能力时时，不仅要看看个人的净资资产，还要分分析个人的固固定收入、临临时收入、未未来收入、个个人支出和预预计的未来支支出。如果个人净资资产为正数，，投资者首先先要确定能用用来投资房产产的资金数额额。然后，再再根据自己家家庭月收入的的多少及预期期，最终确定定用于购买房房产、偿还银银行按揭贷款款本息的数额额。基本的原原则仍然是量量力而行，既既满足个人的的房产投资需需求，同时又又不必为自己己带来沉重的的债务负担。。举例个人净资产中中可用于购买买房产的金额额为12万元，家庭月月收入8000元，月平均日日常支出4000元，其他投资资支出1000元，预期未来来收入保持平平稳，则其投投资房地产的的支付能力为为10万元首付款，，月平均可偿偿还银行按揭揭贷