房地产开发如何拿地培训课件

2007年06月25日地产发展部如何拿地总计：78页时间：100分钟基本知识信息来源获取途径拿地步骤总结心得分享认识土地目录

意义土地储备附加值战略发展需求拿地工作的重要性意义在房地产环节中土地是第一拿地找钱建房卖房管房土地是做项目的基础是根本吃着碗里做着锅里种着田里开着山里土地的属性总量确定性不可再生性高附加值性多种不对称性高政策导向性竞争非理性拿地原则前瞻性合法性灵活性合理性认识土地土地分类（建设用地农用地未利用土地）会查地类表会查规划用地性质表基本农田一般农田集体建设用地国有农用地国有林地国有建设用地土地概念这些概念和相关政策规定要搞清楚并熟悉其对应的征地审批程序农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费……（注：土地评估的价格构成中农民补助、拆迁费用是刚性的，而所有土地出让金的事情都可以缓一下）。清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程序等，这样我们就可以和开发区、土地部门等进行充分的沟通。把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的实际情况，找到一个中心的点。土地评估构成宗地要素容积率限高建筑密度绿地率看图道路交交通图图航测图图地界图图宗地图图控制性性规划划图红线图图（地地块、、建筑筑)周边要要去找找各个个区的的土地地所所所长街道办办事处处土地地管理理所土地稽稽查等等的主主要负负责人人了解解土地地信息息市区内内部队队用地地的转转让房管局局熟人人介绍绍因资金金、证证件不不到位位的暂暂停项项目地市土土地推推介会会（关关注18个个地市市）土地信信息来来源资产管管理中中心处处理的的不良良资产产储备有有土地地而缺缺少开开发资资金的的房地地产公公司上网报报纸纸等公公开处处理信信息查查询等等途径径公司高高层获获取的的信息息法院查查封拍拍卖卖的公公开信信息烂尾楼楼收购购土地信信息来来源省域化化战略略重点城城市战战略郑州州（中中牟））信阳阳商丘丘漯河河新乡乡……土地获获取路路径总总结国有土土地出出让协议转转让行政划划拨租赁作价出出资或或入股股股权拆拆分资资产剥剥离土地获获取途途径流流线图图土地获获取基基本模模型见流程程组合合城中村村改造造模型型基础工工作：：列入改改造计计划土地确确权用地控控规设设计拆迁项目可可行性性研究究办理国国有划划拨土土地证证工作模模型1经济适适用房房工作作模型型房管局局（发发改委委）指指标申申请发改委委立项项批复复规划局局选址址意见见发改委委立可可研批批复土地部部门征征地申请用用地规规划土地证证方案审审查建设规规模批批复建设工工程规规划许许可证证施工许许可证证销售许许可证证工作模模型2协议拿拿地模模型项目建建议《《项目目建议议批复复》签签定进进区框框架协协议递递交《可研研报告告》《《可研研批复复》颁颁发《《选址址意见见书》》颁发《《建设设用地地规划划许可可证》》签签定定《国国有土土地出出让协协议》》项目报报审《《建设设工程程规划划许可可证》》申请请工工程报报建施工图图审查查招招标备备案报报建审审批质质检、、安检检审批核核发《《施工工许可可证》》核核发发《预预售许许可证证》工作模模型3招拍挂挂拿地地模型型获取土土地使使用权权拍卖卖公告告信息息报报名竞竞买并并买取取拍卖卖文件件报送竞竞买资资料领领取取竞买买号牌牌在规定定时间间、地地点参参加现现场拍拍卖确确定定竞得得人签订《《拍卖卖成交交确认认书》》签签定土土地使使用权权出让让合同同交纳土土地使使用权权出让让金取取得得国有有土地地使用用权证证工作模模型4了解土土地政政策和和法规规的背背景对政策策要有有预见见性了解新新闻背背后的的新闻闻拿地前前期准准备了解土土地政政策和和法规规的背背景对政策策要有有预见见性了解新新闻背背后的的新闻闻准备1研究政政策发发现现机会会土地是是宝稍稍纵纵即逝逝尽可能能避开开通过过招拍拍挂方方式寻找协协议拿拿地的的途径径和办办法准备2争分夺夺秒储储备土土地要考考虑虑长长中中短短期期项项目目的的配比比与与结结合合准备备3建立立考考察察评评估估地地块块的的指指标标体体系系建立立投投资资分分析析模模具具形成成征征地地报报告告模模板板准备备4建立立评评估估体体系系拿地地实实战战收集集土土地地信信息息关注注市市场场研研究究政政策策设计计获获取取路路径径获取取土土地地取取得得土土地地证证搜集集土土地地信信息息重点点集集中中郑郑州州土土地地市市场场关注注河河南南其其他他地地区区优优质质土土地地建立立土土地地交交易易信信息息库库步骤骤1土地地政政策策研研究究跟踪踪国国家家及及地地方方土土地地政政策策最最新新动动态态定期期察察看看国国土土资资源源部部相相关关网网站站根据据地地块块的的性性质质，，提提供供对对应应政政策策法法规规支支持持对目目标标地地块块的的获获取取方方式式，，提提供供建建议议步骤骤2设计计获获取取路路径径研究究地地块块相相关关资资料料设设计计最最佳佳土土地地获获取取路路径径研究究有有关关政政策策规规定定设设计计最最佳佳土土地地获获取取路路径径步骤骤3获取取土土地地取得得土土地地证证进行行土土地地储储备备步骤骤4加强强基基础础工工作作步骤骤5土地地初初判判模模型型按照照获获取取的的信信息息填填写写定定性性分分析析表表多方方面面了了解解详详细细信信息息初步步设设定定土土地地的的获获取取的的途途径径步骤骤6土地地投投资资测测算算模模型型实地地勘勘测测地地块块，，了了解解地地块块周周边边情情况况了解解周周边边项项目目和和土土地地价价格格买航航测测图图，，了了解解项项目目规规划划了解解规规划划设设计计要要求求或或预预设设规规划划设设计计要要求求结合合区区域域市市场场，，进进行行物物业业发发展展建建议议设设想想预估估土土地地价价及及产产品品进进行行成成本本概概算算工作作模模型型3了解解征征地地的的审审批批程程序序步骤骤7不管管是是耕耕地地还还是是荒荒地地或或者者其其它它的的土地地性性质质一一定定要要搞搞清清楚楚弄明明白白审批批程程序序2只有有把把这这些些事事情情都都清清楚楚之之后后相应应政政策策才才会会比比较较清清楚楚哪种种土土地地哪哪一一级级部部门门授授权权有哪哪些些权权力力审批批的的程程序序是是什什么么都要要特特别别清清晰晰审批批程程序序3了解解土土地地评估估价价格格及及价价格格的的构构成成步骤骤8了解解重重要要的的分分析析指指标标步骤骤9征地地时时需需要要对对所所选选城城市市区区域域地地段段进进行行了了解解和和指指标标分分析析选定定意意向向地地块块后后应应对对其其有有所所调调查查和和了了解解分析析指指标标1具体体考考虑虑指指标标如如下下当地地人人均均年年收收入入(体体现现其其生生活活质质量量)城市化程程度率人口数量量(可分分析潜在在客户群群)当地房地地产开发发状况腹地(潜潜在外延延辐射力力发展)地块周边边环境:1000米以以内有无无竞争对对手、对对手实力力如何、、楼盘怎怎样、附附近交通通状况、、有无学学校、商商务设施施……分析指标标2位置置面积积价格格：：地价增增值空间间大政策策：：可享受受优惠政政策合作方式式分析指标标3土地性质质及用途途建设用地地房房地产开开发用地地工工业用用地其其他办到土地地证时间间办理程序序现金流收入和利利润分析指标标3房地产市市场分析析培训总总结土地政策策的研究究培训总总结房地产政政策的研研究培训训总结土地小组组各项分分工的培培训总结结房地产开开发流程程的培训训总结经典案例例的学习习步骤10培训总结结制度土地市场场研究数数据库土地政策策数据库库土地获取取资料准准备数据据库公司土地地储备数数据库建立拿地地数据库库郑州市土土地成交交信息汇汇总表区域－位位置－用用途－出出让方式式－面积－－成交价价格－年年限－受受让人土地市场场研究数数据库数据库1土地获取取概念设设计土地获取取路径总总结土地获取取来源总总结土地获取取准备数数据库（（待建））数据库2土地综合合法律法法规及政政策政策信息息1中华人民民共和国国城市规规划法中华人民民共和国国土地管管理法中华人民民共和国国城市房房地产管管理法中华人民民共和国国土地管管理法实实施条例例城市房地地产转让让管理规规定河南省实实施《土土地管理理法》办办法河南省城城市房地地产开发发经营管管理条河南省城城市房地地产交易易管理办办法郑州市国国有土地地有偿使使用条例例土地征收收及农用用地方面面的法律律法规及及政策政策信息息2基本农田田保护条条例河南省基基本农田田保护条条例郑州市人人大常委委会关于于修改《郑州市市基本农农田保护护条例》》的决定农村集体体土地使使用权抵抵押登记记的若干干规定建设用地地审查报报批管理理办法征征用土地地公告办办法土地征收收及农用用地方面面的法律律法规及及政策政策信息息2关于完善善农用地地转用和和土地征征收审查查报批工工作的意意见关于完善善征地补补偿安置置制度的的指导意意见关于加快快推进征征地补偿偿安置争争议协调调裁决制制度的通通知建设项目目用地预预审管理理办法关于做好好报国务务院批准准建设用用地审查查报批有有关工作作的通知知土地征收收及农用用地方面面的法律律法规及及政策政策信息息2关于调整整报国务务院批准准城市建建设用地地审批方方式的问问题通知知关于加强强农村宅宅基地管管理的意意见关于调整整国家建建设征用用土地补补偿安置置标准等等若干问问题通知知土地征收收及农用用地方面面的法律律法规及及政策政策信息息2郑州市人人民政府府关于调调整国家家建设征征用土地地补偿安置标准准有关问问题的通通知郑州市商商品交易易市场建建设管理理条例郑州市商商品交易易市场管管理办法法划拨土地地相关法法律法规规及政策策政策信息息3国有企业业改革中中划拨土土地使用用权管理理暂行规规定关于印发发《国土土资源部部关于加加强土地地资产管管理促进进国有企企业改改革和发发展的若若干意见见》中国人民民解放军军房地产产管理条条例通知知划拨用地地目录划拨土地地相关法法律法规规及政策策政策信息息3最高人民民法院关关于能否否将国有有土地使使用权折价抵偿偿给抵押押权人问问题的批批复最高人民民法院关关于破产产企业国国有划拨拨土地使使用权应应否列入破产产财产等等问题的的批复河南省人人民政府府办公厅厅转发省省教育厅厅等部门门关于切切实做好高等等学校老老校区土土地置换换工作意意见的通通知土地使用用权出让让、转让让相关法法律法规规政策信息息4中华人民民共和国国城镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例河南省城城镇国有有土地使使用权出出让和转转让管理理规定《国有土土地使用用权出让让合同》》示范文文本关于发布布《国有有土地使使用权出出让合同同补充协协议》示示范文本本（试行行）的通通知协议出让让国有土土地使用用权规定定土地使用用权出让让、转让让相关法法律法规规政策信息息4协议出让让国有土土地使用用权规范范河南省人人民政府府关于公公布执行行协议出出让土地地最低价价标准的的通知郑州市人人民政府府关于协协议出让让国有土土地使用用权土地地出让金金征收标标准有关关问题的的通知郑州市人人民政府府关于公公布执行行郑州市市协议出出让土地地最低价价标准的的通知郑州市人人民政府府关于公公布我市市市区土土地基准准地价的的通知土地使用用权出让让、转让让相关法法律法规规政策信息息4招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规范河南省人人民政府府关于加加强国有有经营性性土地使使用权招标拍卖卖挂牌出出让管理理的意见见郑州市国国有土地地使用权权出让招招标拍卖卖实施办办法规范国有有土地租租赁若干干意见土地使用用权出让让、转让让相关法法律法规规政策信息息4郑州市国国有土地地有偿使使用条例例最高人民民法院国国土资资源部建建设部部关于依依法规范范人民法法院执行行和国土土资源房房地产管管理部门门协助执执行若干干问题的的通知最高人民民法院关关于审理理涉及国国有土地地使用权权合同纠纠纷案件件适用法法律问题题的解释释国土资源源部对国国有土地地使用权权挂牌出出让有关关问题的的复函关于军用用土地转转让有关关问题的的复函土地权属属相关法法律法规规政策信息息5土地登记记资料公公开查询询办法闲置土地地处置办办法确定土地地所有权权和使用用权的若若干规定定郑州市确确定土地地权属条条例郑州市土土地储备备实施办办法土地税费费相关法法律法规规及政策策政策信息息6国务务院院办办公公厅厅关关于于规规范范国国有有土土地地使使用用权权出出让让收收支支管管理理的的通通知知调整整新新增增建建设设用用地地土土地地有有偿偿使使用用费费政政策策等等问问题题的的通通知知中华华人人民民共共和和国国耕耕地地占占用用税税暂暂行行条条例例中华华人人民民共共和和国国城城镇镇土土地地使使用用税税暂暂行行条条例例国务务院院关关于于修修改改《《中中华华人人民民共共和和国国城城镇镇土土地地使使用用税税暂暂行行条条例例》》的的决决定定土地地税税费费相相关关法法律律法法规规及及政政策策政策策信信息息6财政政部部国国家家税税务务总总局局关关于于贯贯彻彻落落实实国国务务院院关关于于修修改改《中中华华人人民民共共和和国国城城镇镇土土地地使使用用税税暂暂行行条条例例》》决决定定通通知知中华华人人民民共共和和国国土土地地增增值值税税暂暂行行条条例例中华华人人民民共共和和国国土土地地增增值值税税暂暂行行条条例例实实施施细细则则财政政部部国国家家税税务务总总局局关关于于土土地地增增值值税税若若干干问问题题的的通通知知国家家税税务务总总局局关关于于房房地地产产开开发发企企业业土土地地增值值税税清清算算管管理理有有关关问问题题的的通通知知土地地税税费费相相关关法法律律法法规规及及政政策策政策策信信息息6国家家税税务务局局关关于于土土地地使使用用税税若若干干具具体体问问题题的的解解释释和和暂暂行行规规定定河南南省省地地方方税税务务局局房房地地产产开开发发企企业业城城镇镇土土地地使使用用税税征征收收管管理理办办法法河南南省省房房地地产产开开发发企企业业土土地地增增值值税税清清算算管管理理有有关关问问题题的的通通知知城中中村村改改造造有有关关法法律律法法规规政策策信信息息7郑州州市市人人民民政政府府关关于于印印发发《郑郑州州市市城城中中村村改改造造规规定定（（试试行行））》》的通通知知郑州州市市城城中中村村改改造造规规划划、、土土地地、、拆拆迁迁管管理理实实施施办办法法（（试试行行））郑州州市市人人民民政政府府关关于于加加快快城城中中村村改改造造的的意意见见（（讨讨论论稿稿））郑州州市市中中心心城城区区综综合合整整治治第第十十一一次次会会议议纪纪要要郑州州市市城城中中村村改改造造规规费费和和服服务务性性收收费费减减免免项项目目一一览览表表城中中村村改改造造有有关关法法律律法法规规政策策信信息息7关于于加加强强城城中中村村改改造造建建设设规规划划编编制制工工作作的的通通知知关于于加加强强城城中中村村改改造造建建设设土土地地确确权权的的通通知知关于于加加强强城城中中村村改改造造建建设设主主要要工工作作程程序序的的通通知知郑州州市市城城中中村村改改造造有有关关规规划划管管理理问问题题的的通通知知（（讨讨论论稿稿））郑州州市市人人民民政政府府关关于于城城中中村村改改造造土土地地管管理理有有关关问问题题意意见见城中中村村改改造造工工作作简简报报（（第第二二期期））城中中村村改改造造有有关关法法律律法法规规政策策信信息息7金水水区区““十十一一五五””期期间间城城中中村村改改造造问问题题研研究究（（讨讨论论稿稿））金水水区区城城中中村村改改造造工工作作方方案案（（提提纲纲））管城城回回族族区区人人民民政政府府城城中中村村改改造造工工作作原原则则和和程程序序（（暂暂行行））郑州州市市管管城城回回族族区区人人民民政政府府办办公公室室文文件件管城城回回族族区区城城中中村村改改造造监监管管资资金金管管理理办办法法加强强土土地地管管理理有有关关的的通通知知政策策信信息息8国务务院院关关于于加加强强国国有有土土地地资资产产管管理理的的通通知知国务务院院关关于于深深化化改改革革严严格格土土地地管管理理的的决决定定国务务院院关关于于加加大大工工作作力力度度进进一一步步治治理理整整顿顿土土地地市市场场秩秩序序紧紧急急通通知知国务务院院办办公公厅厅关关于于建建立立国国家家土土地地督督察察制制度度有有关关问问题题的的通通知知国务务院院关关于于加加强强土土地地调调控控有有关关问问题题的的通通知知关于于整整顿顿和和规规范范土土地地市市场场秩秩序序的的通通知知关于于当当前前进进一一步步从从严严土土地地管管理理的的紧紧急急通通知知加强土地地管理有有关的通通知政策信息息8关于发布布实施《《限制用用地项目目目录（（2006年本本）》和和《禁止止用地项项目目录录（2006年年本）》》的通知知郑州市人人民政府府关于于严格土土地管理理加强土土地储备备工作的的通知郑州市人人民政府府关于加加强企业业土地资资产处置置管理有有关问题题的通知知郑州市人人民政府府关于进进一步严严格土地地管理的的决定市委办公公厅、市市政府办办公厅关关于严格格土地管管理的意意见规划类政政策法规规政策信息息9村庄和集集镇规划划建设管管理条例例城市国有有土地使使用权出出让转让让规划管管理办法法郑州市人人大常委委会关于于修改《《郑州市市城市规规划管理理条例》》的决定定郑州市商商品交易易市场建建设发展展规划纲纲要其他土地地政策