房地产培训课程商业地产发展形势与成功的要素2

商业地产基本解释商业地产概念商业与房地产是两个截然不同的概念，从19世纪60年代开始，商业经营与房地产开发逐渐结合起来，产生了今天众所周知的概念——商业地产。广义概念:商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、影剧院、会展中心以及流通业服务业等用途的建筑设施。狭义概念:商业地产专指用于商业服务业经营性物业，包括批发零售、餐饮、宾馆酒店、娱乐、休闲、物流配送设施、旅游等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。高资金投入高开发风险高收益回报高社会贡献商业地产的行业特点带动三产迅速发展城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。改善人们生活品质

迈向小康社会后，流通不再是简单地满足人们生活需要，而同时承担着提高人们生活品质的功能。发展商业地产能改善居民购物环境，方便人们生活，是体现和谐社会的重要途径。

商业地产在城市发展中的作用提升城市综合竞争力现代商业的发达程度直接关系到一个城市的宜居程度及商务功能，进而影响城市综合竞争力，而现代商业的发展特点要求商业物业专用化。吸纳社会就业人口我国第一产业和第二产业都有剩余劳动力，吸纳社会就业最多的是第三产业，商业地产的兴起将有力地促进第三产业的发展，从而大大促进我国就业率的提高，有效缓解就业压力。

承载城市景观功能

大型购物中心、商业街不仅是商业地产的重要开发形式，也是城市景观的重要组成部分。开发模式商业地产：策划招商在先，开发建设在后住宅地产：开发建设在先，策划销售在后融资模式商业地产：长期，以信托基金为主住宅地产：短期，以银行贷款为主商业地产与住宅地产的主要区别运营模式商业地产：以持有产权为主，统一使用权住宅地产：以销售产权为主，分散使用权赢利模式商业地产：以长效租金收益和物业升值为主住宅地产：以快速售楼回款为主

起步晚发展快问题多前景好对商业地产的基本描述商业业地地产产起起步步晚晚、、发发展展快快国外外的的先先进进国国家家早早于于我我们们国国家家几几十十年年甚甚至至上上百百年年就就开开始始发发展展房房地地产产业业的的商商业业地地产产，，我我们们国国家家一一线线城城市市的的商商业业地地产产在在90年年代代末末才才开开始始发发展展，，而而三三四四线线城城市市的的商商业业地地产产现现在在才才如如火火如如荼荼的的开开始始进进行行。。虽虽然然我我国国商商业业地地产产起起步步晚晚但但是是发发展展速速度度惊惊人人2005年年得得投投资资完完成成额额1999.9亿亿元元，，到到了了2010年年完完成成投投资资额额度度5700亿亿元元，，5年年内内将将近近翻翻了了3倍倍。。复合合人人才才匮匮乏乏，，商商业业房房地地脱脱节节融资资渠渠道道单单一一，，金金融融创创新新迟迟缓缓商业业规规划划滞滞后后，，贯贯彻彻执执行行不不力力开发发理理念念陈陈旧旧，，多多重重因因素素制制约约产品品结结构构失失衡衡，，有有效效供供给给不不足足问题题多多商业业地地产产发发展展的的趋趋势势政府府将将加加大大管管理理力力度度，，市市场场进进一一步步规规范范化化。开发发投投资资增增长长平平稳稳，，开开发发热热点点非非中中心心化化。。供给给增增长长大大于于需需求求增增长长，，营营销销竞竞争争白白热热化化。。金融融产产品品创创新新，，融融资资渠渠道道多多元元化化。。开发趋于理性性，运营呈现现专业化。外资进入的热热情不减，投投资偏重股本本化。项目资源重整整，开发企业业并购增多。。商业地产项目目成功的要素素正确的开发地地点正确的建筑形形态正确的业态组组合正确的商业布布局正确的营销策策略正确的物业管管理正确的开发地地点除对区域内各各种因素进行行研究外，具具体项目所处处位置的立地地能力也是非非常重要的一一个研究要素素。立地力是是指拟规划商商业周围的环环境和其本身身的因素对商商业经营的影影响。所谓“一步三市””项目的开发发地点差之毫毫厘，会导致致业绩失之千千里。一个商商业项目的立立地力，主要要包括项目前前的道路和道道路类别、消消费者来店得得方便度。正确的建筑形形态商业的建筑型型态可以分为为盒式大板块块商业，像上上海新天广场场步步高购物物广场等，和和商业街区。。盒式大板块块商业适合经经营不适合于于销售，因为为所有的商铺铺投资者都喜喜欢能够独立立开门、独立立导入人流的的铺面。所以以如果要做部部分销售的形形态以部分盒盒式商业建筑筑和商业街区区，同时持有有部分在物理理上分离，以以保证持有部部分的品质。。正确的业态组组合开发商根据项项目所在城市市现有业态状状况和对未来来商业发展趋趋势的把握，，充分利用自自身可能整合合的各种招商商资源，为便便于该楼盘作作为房地产项项目实现销售售和该项目作作为商业地产产日后能够成成功运营而对对项目各功能能分区和各楼楼层业态所进进行的规划。。业态组合定定位必须在项项目开发前期期。业态分为百货货店（有传统统百货和现代代百货之分，，现阶段地级级市百货大都都为传统百货货，但已开始始向现代百货货过渡）、专专业店、专卖卖店、商业步步行街、超市市、大型综合合超市、购物物中心、以及及便利店、专专业市场（批批发市场）、、农贸市场等等。正确的商业布布局商业布局是商商业规划设计计的重要部分分，是一个商商业物业走向向成功的一个个关键步骤。。什么叫商业业布局呢？简简单的讲就是是各类商业业业态、经营品品类、消费功功能在一个商商业物业里的的分布格局。。主要包括垂垂直和平面布布局。垂直布局分为为，淋浴式、、汉堡式、侧侧立式。平面布局的四四个原则，四四角定位原则则、音阶过渡渡原则、宜农农宜林原则、、适度点缀原原则。正确的营销策策略商业地产的营营销策略分为为1、商铺公公开拍卖2、产权式商商铺分割出售售3、品牌营营销4、预支支利好5、地地产商和商家家建立战略联联盟。能够把把这种5种营营销策略引用用好的话，那那么商业地产产在提升物业业价值和回笼笼资金上有很很大的乐趣。。正确的物业管管理商业物业具有有大空间、多多设备、商铺铺多、客流量量大等特点，，物业管理与与服务的难度度大、责任重重。一般住宅宅类物业管理理主要管理居居民的居住场场所，服务对对象是住户，，而商业物业业作为一种商商业经营场所所，其物业管管理机构面对对的服务对象象是业主、租租户和顾客三三个方面，其其中租户和顾顾客群不是长长期稳定的，，而是流动的的，不断变化化的，且来源源不同，构成成复杂，因此此正确的物业业管理会直接接影响商业物物业的价值和和商誉。商家对商业地地产项目的基基本要求商家的要求代代表了消费者者的要求。对商业立地的的要求，包括括商业物业座座落的地点和和商业物业自自身的建筑条条件。主要涉及了五五个方面的内内容：1、交通便利；；2、确认便利；；3、趋近便利；；4、进出便利；；5、选购便利。。围绕这五方方面的内容，，以购物便利利性为主线，，5A法则囊括了店店铺选址工作作中的各个主主要环节，为为确定店址的的各项标准和和指标提供了了依据。5A法则

是零售售商业物业的的核心要求是指让预期数数量的消费者者能便利地从从其出发地到到达商场所在在的地域。对对交通便利性性的研究，是是以商家对消消费者的预期期数量为基础础的，这个预预期数量又源源自商家对周周边人口分布布及其消费水水平的调查分分析。不同商家在同同一地区、或或同一商家在在不同地区，，对消费者的的预期数量都都可能会有所所差异。对于于大型零售商商家而言，目目前对有效商商圈常住人口口的预期数量量一般不会少少于20万人。交通便利交通便利性研研究主要涉及及了消费者对对交通时耗的的便利需求，，并由此引伸伸出消费者对对不同交通方方式、不同交交通道路等方方面的便利需需求以及由于于一些自然障障碍因素对便便利性的影响响。其中包括：交通时耗：5分钟满意，10分钟可以，15分钟勉强。交通方式：自自驾车、出租租车（的士））、公交车（（巴士士）、、自行车、步步行。交通道路：主主干路、主路路、支路、环环路、快速路路、高架架路、高速路路、单行路、、步行街。自然障碍：铁铁路、河流、、封闭路、城城墙、丘陵、、厂（（院）区、公公园是指让消费者者能便利地找找到目标商场场。即使是已已被消费者熟熟悉的商场，，由于其周边边社区、道路路和其它相邻邻建筑物的发发展变化，也也会不可避免免地让人一时时“难找”甚甚至“找不到到”。特别对于自驾驾车的消费者者而言，在行行驶中寻找想想去的目标商商场会更困难难，商家为此此需要增强商商场建筑物的的可视性。而而且，加强确确认的便利性性还会增加消消费者即兴购购物的可能性性。确认便利是指让消费者者能便利地靠靠近到商场门门前。不同交交通方式有不不同的趋近便便利性需求。。对于自驾车、、出租车、自自行车：需有有对应于来向向不同车辆的的道路出入口口、允许车辆辆倒头的路口口、无路障、、无绿化隔离离带；对于公交车：：需有若干条条公交线路的的车站点距离离商场不超过过200米，其每日的的运营时间不不少于商场的的营业时间；；对于步行者：：需有跨越公公路的人行天天桥或过街人人行道。趋近便利是指让消费者者能便利地进进出商场。对于建筑面积积超过1万平方米的大大型超市，考考虑的主要因因素包括：多组并联的外外门构成的商商场主入口，，总宽度不宜宜小于12~16米，其中有1~2组自动门；门口外的台阶阶尽可能少且且不宜超过4级，防滑，有有手推车通行行坡道及残疾疾人无障碍通通道；门口外有较大大的雨棚，门门口处有充足足的照明；超市不设在首首层且对首层层无使用权时时，应有直接接通向超市的的自动步道且且步道的入口口尽量靠近首首层商场主入入口；进出便利机动车停车位位宜达到200个以上（仓储储式商场宜达达到300个以上）。室室外停车场应应靠近商场主主入口，购物物小推车可到到达每个车位位；室内停车车场应设在超超市商场的同同层或邻层（（不宜隔层设设置），并应应设置自超市市直通室内停停车场的自动动步道；有出租车上下下乘客的场地地及出租车排排队候客的场场地（不宜少少于5个车位）；有自行车存车车场地。可将将两轮机动车车停车位与自自行车存车场场地相邻。是指让消费者者能便利地在在商场内辨认认、选择、拿拿取、携带所所需商品以及及结算付款。。为此，需要将将选址技术与与商品经营技技术高度统一一和匹配。前前者通过选择择或设定相关关的建筑条件件满足商场硬硬件方面的需需求，后者通通过提供经营营服务满足商商场软件方面面的需求。购物便利商业地产的五五个利润密码码1、开发商具具有良好心态态2、有足够的的融资渠道3、利用更有有操作经验的的外脑4、顾及共同同利益：开发发商、小业主主、承租户、、消费者、政政府打包成利利益共同体。。5、明确项目目的开发主题题定位情报大型商业地产产项目多采取取有机型开发发流程一般来说，购购物中心有机机械型和有机机型两种开发发流程，机械械开发流程对对市场大环境境的关注度低低于有型开发发流程，故业业界一般采用用有机型开发发流程程。大型商业地产产项目的机械械开发流程策划产品执行资源市场调研分析析、房地产的的情报搜集为为主房地产开发销销售策划、宣宣传广告策划划规划设计、景景观设计、建建筑、安装、、硬件机械设设施维护代理公司、营营销公司、广广告公司、物物业管理公司司土地资源和来来自各方房地地产领域的合合作资源大型商业地产产项目的有机机型开发流程程商业地产规划划商业地产规划划商业地产规划划商业地产规划划商业地产规划划商业管理软件件平台设计商业业态产品品情报商业运营商业招商商业运营经营营管理ABCDE大型商业地产产项目的有机机开发流程步步骤步骤一：准确确的产品设计计（硬件+软件）购物中心开发发项目的产品品设计包括项项目的硬件设设计和软件设设计。项目产品设计计的硬件设计计购物中心硬件件设计内容购物中心开发发项目产品设设计的硬件设设计包括商业业地产规划方方案设计、初初步设计及施施工设计，而而其中尤以方方案设计为重重中之重。方案设计可以以称为宏观设设计，决定商商业房地产项项目的外部布布局、内部功功能、土地的的利用效率，，室内空间的的利用率、商商铺出租的价价格潜力、室室内空间的合合理动线布局局等。初步设设计及施工图图设计可以称称之为微观设设计。即在方方案设计基础础上进行纯建建筑工程角度度的深化、细细化。购物中心硬件件设计通用方方法一般开发商都都委托外国的的设计机构进进行方案设计计阶段的设计计，委托国内内设计单位进进行初步设计计及施工图的的设计。该种组合既可可以降低设计计成本，又可可以保证设计计质量。但必必须要与国外外设计机构明明确方案设计计的深度，否否则方案设计计的深度达不不到应有的要要求，国内设设计机构将无无法正确完成成初步设计及及施工图设计计，或者尽管管完成但会有有大量潜在问问题遗留给开开发商。项目产品设计计的软件设计计购物中心开发发项目产品设设计的软件设设计属于对商商场整体进行行管理操作平平台服务软件件，设计能为为每个购物中中心度身设计计不同的管理理程式，便购购物中心在硬硬件规划的基基础上进一步步完整体现操操作的管理规规划设计。这这种服务软件件主要由专业业的运营管理理公司进行统统一规划、统统一操作服务务。既可使购购物中心在软软件硬件规规划二合一的的基础上顺利利迎接开业后后的运营。步骤二：购物物中心准确定定位的支持点点分析目标经营商户定位目标消费群定位目标投资定位业态定位主题定位市场定位功能定位经营方式定位经营规模定位购物中心定位围绕市场定位位展开项目推推广所谓市场定位位，指项目如如何争取对于于客户群体的的需求量。在此基础础上，一切推推广手段都围围绕着这一客客户群体展开，否则将风风马牛不相及及。明确功能定位位所谓功能性，，指购物中心心所能提供给给商家或消费费者的诸如购物、娱乐乐、餐饮、展展览、表演、、活动等功能能服务。以业态定位吸吸引投资者目前商铺的市市场状况是供供大于求，小小商贩形不成成规模。购物中心发展展纷纷推出经经营性定位，，及把物业先先设定为服装、鞋业、电电脑、通讯设设备等中心，，发展商设计计营业方向，，然后将之切割割出售。从而而免除了客户户买了之后不不知做什么，，或者想做某种种生意而苦于于没有一种大大环境的顾客客。由于能满满足部分客户的的要求，而且且营造出整体体的商业氛围围，就可以吸吸收更多的买家家。以主题定位抢抢占市场先机