房地产登记技术规程培训讲义

房地产登记技术规程第一部分总则、术语及表格第二部分申请材料（附录B、C）第三部分登记程序第四部分登记归档第五部分登记资料利用第六部分登记基本单元编码总则、术语及表格一、必要与原则二、架构与内容三、理解与把握一、必要与原则

（一）编制必要性法制环境的要求

贯彻《物权法》、《房屋登记办法》；

社会发展的要求提供安全、高效、便捷、标准化的服务；

登记实践的要求规范登记行为，明晰合理审慎审查职责。提出申请。2008年1月，经部房地产司同意，中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会正式提出《房地产登记技术规程》立项申请。

正式立项。2008年6月，住房和城乡建设部印发《关于印发<2008年工程建设标准规范制定、修订计划（第一批）>的通知》，《房地产登记技术规程》被列为部行业标准编制计划。

组织编制。2008年11月至2010年12月，四次工作会，四次公开争取意见（两次司发文征求意见），2011年2月22日通过专家审查。

通过审查。2011年2月，住房和城乡建设部召开《房地产登记技术规程》审查会。审查专家由最高人民法院、高校、研究机构、房地产行政主管部门、房地产登记机构代表组成。

专家意见：规程总体上达到了国际先进水平；由行业推荐性标准上升为行业标准；增加强制性条款。发布实施。

2012年2月，住房城乡建设部发布《关于发布行业标准<房地产登记技术规程>公告》(第1307号)，批准《房地产登记技术规程》为行业标准，自2012年6月1日起实施。其中第4.5.7、4.5.8条为强制性条文，必须严格执行。（二）编制原则遵循法规原则总结地方经验借鉴国际理念兼顾发展需要规范执行程序细化操着要求二、架构与内容

（一）章节架构（二）创新内容4.1一般规规定4.2申请4.3受理4.4审核4.5登簿4.6发证5.1一般规规定5.2存档范范围5.3纸质档档案管管理5.4电子档档案管管理6.1一般般规规定定6.2对外外利利用用6.3对内内利利用用A登记记类类型型B登记记申申请请材材料料要要求求C主要要登登记记类类型型申申请请材材料料清清单单D登记记业业务务表表1.总则则2.术语语和和代代号号3.登记记基基本本单单元元编编码码4.登记记程程序序5.登记记归归档档6.登记记资资料料利利用用附录录房地地产产登登记记技技术术规规程程架架构构（二二））创创新新内内容容1、登登记记基基本本单单元元编编码码统一一编编码码：：编编码码唯唯一一性性、、方方法法适适用用性性、、赋赋码码统统一一性性2、登登记记程程序序约束束机机制制：：审核核、、登登簿簿、、质质管管岗岗位位必必须须为为登登记记官官。。制约约机机制制：：受理理、、审审核核、、质质官官岗岗位位不不能能由由同同一一人人担担任任。。会审审机机制制：：设立立审审核核委委员员会会，，３３人人以以上上，，登登记记官官不不少少于于1/2。质检检机机制制：：定期期定定量量质质检检。。合并并机机制制：：合并并办办理理关关联联登登记记业业务务。。防伪伪机机制制：：配置置居居民民身身份份证证读读卡卡器器。。信息息机机制制：：发挥挥官官网网作作用用，，建建立立公公告告查查询询系系统统。。3、登登记记归归档档明确确纸纸质质档档案案保保管管期期：：抵押押权权登登记记已已注注销销和和查查封封解解除除满满5年；；地役役权权、、预预告告登登记记、、异异议议登登记记已已注注销销满满2年。。明确确纸纸质质档档案案销销毁毁程程序序：：成立立鉴鉴定定组组、、提提出出意意见见、、监监督督销销毁毁。。明确确容容灾灾备备份份要要求求：：源数数据据与与异异地地容容灾灾数数据据存存放放地地点点距距离离不不小小于于20Km，地地震震灾灾害害频频发发地地区区不不小小于于800Km。4、登记资料料利用共享机制、、时间标注注、内部利利用５、附录登记类型、、登记申请请材料、登登记表和主主要登记申申请材料清清单四个附附录。三、理解与与把握（一）理解解技术标准（（规范）用用语的特殊殊性及差异异，要求严严格程度不不同，学习习、理解和和执行条文文时，注意意要区别对对待1)表示很严格格，非这样样做不可的的：正面词采用用“必须””，反面词词采用“严严禁”；2)表示严格，，在正常情情况下均应应这样做的的：正面词采用用“应”，，反面词采采用“不应应”或“不不得”；3)表示允许稍稍有选择，，在条件许许可时首先先应这样做做的：正面词采用用“宜”，，反面词采采用“不宜宜”；4)表示有选择择，在一定定条件下可可以这样做做的，采用用“可”。。强制性条款款必须严格格执行4.5.7记载于登记记簿的时点点应符合下下列规定：：１使用电电子登记簿簿的，应以以登记官将将登记事项项在登记簿簿上记载完完毕并点击击确认之时时为准；２使用纸纸质登记簿簿的，应以以登记官将将登记事项项在登记簿簿上记载完完毕并签名名（章）之之时为准。。4.5.8任何人不得得擅自更改改登记簿。。当登记簿簿记载的事事项有误时时，应按更更正登记程程序进行更更正。（二）把握握１、总则范围：原则：法定定机构、法法定人员、、法定程序序、主体一致、、在先已登登记、依法法查询衔接：现行行标准、机机构（企业业）标准２、术语和和代号房地产房屋固定界限房屋登记基基本单元利害关系人人合并办理登记资料3、登记业务务表（1）基本要求求A、公示、提提供B、合并：申申请书与填填写说明、、询问笔录录C、修改：应应经申请人人确认（2）分类登记业务表表申请书类协执类审核类接受执行法法律文书表表D.2.1-1受理、审核核表D2.3-1实地查看表表D2.3－2执行审查建建议书表D2.1--2房屋所有权权登记初始表D1.2--1建筑物区分分所有表D1.2-2转移表D1.2--3变更和注销销表D1.2--4抵押（预抵抵押）设立（预））表D1.3--1最高额确定定表D1.3--2转移表D1.3--3变更和注销销表D1.3--4地役权表D.1.4更正、异议议、换证、、补证表D.1.6预告商品房房预告设立立表D.1.5撤回登记表表D.1.7资料查询表表D.2.2（3）表格的主主要结构A、信息收集集声明本申请书信信息系依法法定职权收收集，用于于房地产登登记和登记记资料利用用。B、申请人情情况C、申请内容容D、申请人承承诺（4）具体表格格登记业务表表申请书类协执类审核类接受执行法法律文书表表D.2.1-1受理、审核核表D2.3-1实地查看表表D2.3－2执行审查建建议书表D2.1--2房屋所有权权登记初始表D1.2--1建筑物区分分所有表D1.2-2转移表D1.2--3变更和注销销表D1.2--4抵押（预抵抵押）设立（预））表D1.3--1最高额确定定表D1.3--2转移表D1.3--3变更和注销销表D1.3--4地役权表D.1.4更正、异议议、换证、、补证表D.1.6预告商品房房预告设立立表D.1.5撤回登记表表D.1.7资料查询表表D.2.2申请材料（（附录B、C）一、概述二、附录B相关具体问问题解析三、附录C相关要件具具体问题解解析一、概述附录B:房地产登记记申请材料料要求本附录共18条，分别对对申请材料料的形式、、载体、填填写方式、、房屋面积积申请材料料、自然人人、法人和和其他组织织的主体证证明材料、、境外相关关法律文书书的转递路路径等进行行了规定，，以此作为为登记机构构的采信和和应用房屋屋登记申请请材料的依依据。【提示】对条文适用用应注意区区分的问题题：1、本章节中中无强制性性条文。2、应区分条条文中关于于“应”、、“宜”、、“可”等等标准用语语的适用程程度。附录C:主要登记类类型申请材材料清单本附录共分分为所有权权登记申请请材料表、、抵押权登登记申请材材料表、地地役权登记记申请材料料表、预告告登记申请请材料表和和其他类型型登记申请请材料表五五种。除其其他类型登登记申请材材料表以外外，其余四四种均分别别包括设立立、变更、、转移和注注销登记申申请材料表表。【提示】对条文的把把握应注意意的问题：：1、材料名称称2、原件、复复印件的使使用3、备注内容容的使用二、附录B相关具体问问题解析B.0.1申请材料纸纸张和尺寸寸应符合下下列规定：：1、申请材料料应采用韧韧性大、耐耐久性强、、可长期保保存的纸介介质；2、申请材料料幅面尺寸寸宜为国际际标准297mm×210mm解析：本条条以强制性性标准术语语“应”规规范申请材材料纸张要要求，以引引导性标准准术语“宜宜”对申请请材料的幅幅面尺寸进进行了规定定。订立的的主要原因因在于房产产档案的归归档保护要要求。B.0.2填写申请材材料宜使用用黑色墨水水或墨汁，，不得使用用修正液等等进行修正正。本条主要从从档案保管管的角度，，对应用于于申请登记记的材料进进行了规定定，采用了了引导性立立法和禁止止性立法相相结合的立立法方式，，兼顾灵活活性和特殊殊性。实践常见问问题：涂改改申请材料料、使用复复写纸、热热敏纸等不不利于保存存的纸载体体。B.0.3申请材料所所使用文字字应符合下下列规定：：1、申请材料料应使用汉汉字文本，，少数民族族自治区域域内，可选选用本民族族或本自治治区域内通通用文字；；2、少数民族族文字文本本的申请材材料在非少少数民族聚聚居或者多多民族共同同居住地区区使用，应应同时附汉汉字文本；；3、外文文本本的申请材材料应附经经公证或认认证的汉字字译本解析本条中涉及及的三个问问题：1、中文与规规范汉字在在立法用语语中的区分分2、少数民族族语言文字字的使用问问题3、外国语言言文字的使使用问题B.0.4申请人（代代理人）姓姓名或名称称应符合下下列规定：：1、申请材料料中应使用用申请人（（代理人））的汉字姓姓名、名称称或汉字译译名，少数数民族自治治区域内可可选用本民民族或本自自治区域内内通用文字字；2、当使用汉汉字译名时时，应在申申请材料中中附记其身身份证明记记载的姓名名或名称。。解析：本条涉及的的问题有：：1、姓名（名名称）的使使用2、少数民族族语言姓名名（名称））的使用3、外国语言言姓名（名名称）的使使用B.0.5申请材料中中涉及数量量、日期、、编号的，，宜使用阿阿拉伯数字字。解析：1、数字使用用方式的规规范对登记记安全性和和规范性具具有保障作作用。2、实践案例例：同时使用拼拼音、大写写汉字数字字表示模式式和阿拉伯伯数字表示示方式创建建楼盘表产产生的登记记问题。★某房地产产开发企业业采用1-1号和1-一号或者1-A号对相同房房源进行销销售，在房房屋登记机机构未实现现房屋以图图管理之前前导致房源源数据监管管困难。B.0.6当申请材料料超过一页页时，宜按按1，2，3……顺序排序，，并宜在每每页的右下下角标注页页码。解析：本条条采用的是是引导性用用语，不是是强制性条条款，目的的在于引导导性建立申申请材料传传递的规范范性和安全全性。B.0.7申请材料传传递过程中中，可将其其合于左上上角封牢。。补充申请请材料宜按按同种方式式另行排序序封卷，不不得拆开此此前已封卷卷的资料直直接添加。。解析：本条条的规定引引导性地对对资料的传传递安全性性进行了规规定。B.0.8申请材料应应提交原件件，但下列列形式的复复制文本应应视为规范范、有效：：1、不能留存存原件的，，申请人（（代理人））应提交与与原件一致致的复制件件并提供原原件，由登登记人员对对原件和复复制件进行行比对，并并加盖本件件与原件内内容核对一一致的印章章。2、不能能提供供原件件比对对的，，申请请人（（代理理人））应提提供出出具该该材料料的机机构或或法定定存档档机构构确认认、公公证机机构公公证或或认证证复制制件与与原件件一致致的证证明。。B.0.8本条中中涉及及的几几个相相关概概念：：1、原件件与复复制件件的证证明效效力；；几类实实践中中常见见的概概念：：★原本，是制制作人人最初初制作作的，，保存存在制制作人人手中中的文文书。。★正本，是指指照原原本全全文抄抄录或或印制制并与与原本本具有有同等等法律律效力力的文文件。。正本本出自自原本本，效效力等等同原原本，，只是是日常常使用用范围围不同同。原原本一一般保保存在在制作作者手手中或或存档档备查查，正正本则则发送送给行行政相相对人人。★副本，是正正本的的相对对概念念，是是比照照原本本全文文抄录录或印印制但但效力力不同同于原原本的的文件件。制制作副副本的的目的的，是是为了了告知知有关关单位位知晓晓原本本文件件内容容，即即副本本一般般是发发送给给主行行政相相对人人人以以外的的其他他须知知晓原原本内内容的的有关关单位位或个个人。。★节录本本，是指指制作作者以以摘抄抄的方方式，，节录录原本本或正正本文文书内内容的的一部部分而而形成成的文文书。。节录录本只只反映映原本本内容容之一一部分分，就就此而而言，，其作作用与与原本本作用用是有有较大大差异异的。。★译本，是指指运用用其他他国家家或民民族的的文字字将原原本或或正本本翻译译而形形成的的文书书。★复制件件，是指指运用用影印印技术术，将将原本本、正正本、、副本本、节节录本本、译译本摄摄影或或复印印而形形成的的文书书。2、当事事人提提供原原件，，却不不能留留存原原件，，如何何证明明登记记机构构履行行了审审慎、、合理理的审审查责责任；；同时提提交原原件和和复印印件，，由登登记机机构直直接履履行比比对职职责，，留存存复印印件，，但需需要注注意的的是登登记机机构应应通过过签署署比对对一致致的印印章来来表现现审查查责任任实施施的过过程。。3、如何何认定定不能能提供供原件件比对对的复复制件件具有有与原原件一一样的的效力力。遵循谁谁作出出谁证证明为为一般般要求求，存存档机机构和和公证证机构构为补补充的的证明明规则则。实践中中常见见问题题例如如：①街道道办在在结婚婚证上上加盖盖印章章证明明原件件与复复印件件一致致。②申请请人对对自己己持有有的相相关公公文书书加盖盖自己己的印印章进进行证证明。。③登记时时涉及及的部部分规规划、、土地地等方方面的的行政政许可可文件件，其其已经经依照照法律律规定定存放放在城城建档档案馆馆，申申请人人不可可能提提供原原件进进行比比对，，只能能提供供复制制件。。可以确确认的的是存存档机机构④申请请登记记时提提供委委托书书原件件与复复印件件一致致的公公证。。B.0.9申请房房地产产登记记应提提交合合法、、有效效的申申请材材料。。申请材材料中中需填填写身身份证证明内内容的的，应应注明明证件件名称称，填填写证证件号号码。。解析：：本条条是申申请材材料的的核心心所在在：合合法、、有效效其中主主要注注意三三个方方面的的问题题：1、本条条选择择放弃弃“真真实性性”作作为基基本原原则的的构成成要素素2、关于于登记记申请请材料料合法法性的的把握握合法性性的把把握可可以归归纳以以下两两点：：（1）物权权变动动原因因证明明材料料的制制作主主体合合法；；（2）物权权变动动原因因证明明材料料记载载的内内容与与相关关立法法无直直接冲冲突。。3、关于于登记记申请请材料料有效效性的的把握握要点点（1）关于于申请请主体体身份份证明明材料料的有有效性性判断断：第一：：关于于自然然人的的身份份证明明有效效性判判断①身份份证明明材料料严重重破损损影响响对信信息的的认知知②2013年1月1日起一一代身身份证证停止止使用用③港澳澳居民民通行行证末末尾年年检升升位④台湾湾同胞胞通行行证采采用一一证一一号2、主体体身份份证明明材料料有效效性判判断的的争议议点主主要存存在于于企事事业单单位提提交的的未年年检或或超出出有效效期限限的营营业执执照或或组织织机构构代码码证。。①关于于营业业执照照的法法定内内容不不全的的处理理②关于于营业业执照照法定定事项项变动动（例例如法法定代代表人人变动动未申申请办办理营营业执执照变变更登登记）），原原营业业执照照的有有效性性问题题③未年年检的的营业业执照照能否否用于于房屋屋登记记的问问题④营业业执照照超过过了证证载有有效期期限是是否能能用于于房屋屋登记记的问问题3、法院院法律律文书书、仲仲裁委委员会会法律律文书书和公公证机机构公公证文文书有有效性性的判判断首先，，关于于作为为房地地产登登记申申请材材料的的法院院法律律文书书。该该类文文书应应当遵遵循诉诉讼法法关于于法律律文书书的规规定，，应证证明其其属于于已经经发生生终局局性效效力的的法律律文书书。其次，，关于于作为为房地地产登登记申申请材材料的的公证证书。。对公证证书有有效性性的判判断主主要集集中在在是否否为具具有公公证合合法职职能的的公证证机构构出具具上，，而不不对其其内容容进行行实体体上的的审查查。B.0.10申请人人（代代理人人）的的身份份证明明材料料符合合下列列规定定：1、境内内自然然人应应提交交居民民身份份证，，未成成年人人可提提交户户口薄薄；本条列列示了了各类类登记记申请请主体体的身身份证证明类类型。。解析：：居民身身份证证领取取范围围：居住在在中华华人民民共和和国境境内的的年满满十六六周岁岁的中中国公公民，，应当当依照照本法法的规规定申申请领领取居居民身身份证证；未未满十十六周周岁的的中国国公民民，可可以依依照《居民身身份证证法》的规定定申请请领取取居民民身份份证几个居居民身身份证证的实实践问问题：：①关于于申请请人和和其身身份证证照片片不符符的处处理②关于于居民民身份份证有有效期期已过过的身身份证证有效效性问问题③关于外观观破损，内内容不可辨辨认的身份份证有效性性问题④关于机动动车驾驶证证能不能代代替身份证证使用问题题⑤关于人口口信息查询询单、身份份证领取通通知单能否否代替身份份证使用问问题⑥关于护照照和身份证证是否具有有同等法律律效力问题题⑦关于临时时身份证能能否用于办办理房屋登登记问题2、军人应提提交居民身身份证或军军官证、士士兵证、文文职干部证证、学员证证等有效身身份证件2004年1月1日实施的《中华人民共共和国居民民身份证法法》将现役军人人、武装警警察、服刑刑人员、劳劳教人员纳纳入了发证证范围。对军人证明明身份的材材料以2004年1月1日作为分界界点，在此此时间之前前，其身份份证明材料料不涵括居居民身份证证，在此之之后则包括括了居民身身份证或军军队出具的的其他身份份证明材料料。实践中中应优先要要求其提供供居民身份份证申请登登记。3、中华人民共共和国香港港、澳门特特别行政区区自然人应应提交香港港、澳门特特别行政区区居民身份份证或香港港、澳门特特别行政区区护照、港港澳居民来来往内地通通行证、港港澳同胞回回乡证：《中国公民因因私事往来来香港地区区或者澳门门地区的暂暂行管理办办法》第十四条规规定，“港澳同胞来来内地，须须申请领取取港澳同胞胞回乡证，，港澳回乡乡证由广东东省公安厅厅签发。”1999年1月15日启动了香香港来往内内地通行证证新编码规规则。3、香港、澳澳门特别行行政区自然然人3.1港澳同胞回回乡证港澳同胞来来内地，须须申请领取取港澳同胞胞回乡证。。港澳回乡乡证由广东东省公安厅厅签发。（《中国公民因因私事往来来香港地区区或者澳门门地区的暂暂行管理办办法》第十四条））3.2港澳居民来来往内地通通行证1999年1月15日启用，同同时适用新新编码规则则。通行证为卡卡式证件，，通行证有有效期分为为3年和10年两种，持持证人年满满18周岁的为10年有效，未未满18周岁的为3年有效。（1）通行证号号码组成规规则通行证证件件号码共11位。第1位为字母，，“H”字头签发给给香港居民民，“M”字头签发给给澳门居民民；第2位至第11位为数字，，前8位数字为通通行证持有有人的终身身号，后2位数字表示示换证次数数，首次发发证为00，此后依次次递增。（2）通行证号号码变化规规则由于通行证证遗失、损损坏或者有有效期到期期等原因，，港澳居民民需换发通通行证。港港澳居民换换发通行证证后，新通通行证和原原通行证号号码相比，，证件号码码第1位至第9位相同，代代表换证次次数的第10位和第11位数字会发发生变化。。首次换证证，第10位至第11位数字变为为01；再次换证证，由01变为02，依此类推推。新旧通通行证号码码前9位相同，表表明为签发发给同一持持证人。4、中华人民民共和国台台湾地区自自然人应提提交台湾居居民来往大大陆通行证证或台胞证证；《中国公民往往来台湾地地区管理办办法》第十三条规规定，我国国台湾同胞胞来往内地地应经相关关机关办理理旅行证件件。1992年5月启用的台台湾居民来来往大陆通通行证（以以下简称台台胞证）是是台湾居民民来往大陆陆和在大陆陆居留、旅旅行的重要要身份证件件。台胞证号码码由证件持持有人终身身号、签发发次数、签签发机关代代码3部分组组成，，证件件号码码前8位阿拉拉伯数数字为为证件件持有有人终终身号号，后后2位为签签发证证件的的次数数，括括号内内的英英文字字母或或阿拉拉伯数数字为为签发发机关关代码码；自自2006年6月起，，福建建、江江苏和和上海海省、、市公公安机机关签签发的的5年有效效台胞胞证，，取消消了签签发机机关代代码；；自2008年9月25日起，，台胞胞证号号码实实行““一人人一号号、终终身不不变””。5、华侨侨应提提交中中华人人民共共和国国护照照6、外籍籍人士士应提提交中中国政政府主主管机机关签签发的的居留留证件件或其其所在在国护护照7、境内企企业法法人应应提交交企业业法人人营业业执照照；组织机机构代代码证证和企企业营营业执执照之之间的的关系系《营业执执照》作为其其以该该类主主体从从事生生产、、经营营活动动的主主体身身份证证明。。组织织机构构代码码是指指根据据代码码编制制规则则编制制，赋赋予每每一个个组织织机构构在全全国范范围内内唯一一的、、始终终不变变的识识别标标识码码，而而组织织机构构代码码证就就是组组织机机构代代码识识别标标识的的载体体和法法定凭凭证。。组织机机构代代码证证是作作为公公司存存在的的一个个身份份证，，但该该身份份证对对公司司本身身而言言不产产生实实质性性影响响，只只是法法律要要求公公司必必须获获取该该身份份证；；而企企业法法人营营业执执照是是证明明公司司是否否成立立、能能否从从事民民事活活动、、承担担法律律责任任的直直接凭凭证。。8、境内内机关关法人人、事事业单单位法法人和和社团团法人人（1）机关关法人人可以以直接接持编编办文文件或或组织织机构构代码码证申申请办办理登登记（2）事业业单位位则必必须持持《事业单单位法法人证证书》作为要要件（3）军队队作为为一类类特殊殊主体体不在在组织织机构构证明明颁发发的范范畴内内9、境外外企业业法人人本条存在在的问题题：（1）境外与与国外概概念的区区分（2）境外企业业法人是是否可以以直接在在境内以以自己名名义直接接申请办办理房地地产登记记10境内经营营性其他他组织11境内非经经营性其其他组织织12境外其他他组织本条存在在的问题题解析：：（1）其他组织织（2）境外其其他组织织的房地地产登记记问题（3）实践中中的几类类特殊主主体的房房地产登登记问题题其他组织织：主要见于于担保法法和民事事诉讼法法的司法法解释中中。1依法登记记领取营营业执照照的独资资企业、、合伙企企业；2依法登记记领取营营业执照照的联营营企业；；3依法登记记领取营营业执照照的中外外合作经经营企业业；4经民政部部门核准准登记的的社会团团体；5经核准登登记领取取营业执执照的乡乡镇、街街道、村村办企业业；6法人依法法设立并并领取营营业执照照的分支支机构；；7中国人民民银行、、各专业业银行设设在各地地的分支支机构；；8中国人民民保险公公司设在在各地的的分支机机构等几类特殊殊主体的的房地产产登记问问题：1）破产中中的破产产管理人人自2007年6月1日实施《企业破产产法》后，我国国立法将将原《企业破产产法（试试行）》中使用的的清算组组概念放放弃，而而选择了了破产管管理人的的概念。。破产管理理人，是是指破产产案件受受理后依依法成立立的，在在法院的的指导和和监督之之下全面面接管债债务人企企业并负负责债务务人财产产的保管管、清理理、估价价、处理理和分配配等事务务的专门门机构。。2）工会法法人3）村民委委员会和和居民委委员会B.0.11房地产登登记后，，房地产产权利人人的身份份证明类类型、证证件号码码等内容容发生变变更，当当其申请请办理已已登记房房地产的的新登记记事项时时，提供供证明申申请主体体与登记记材料中中留存或或记载的的主体为为同一人人的材料料，应符符合下列列规定：：1、境内自然然人应提提交与其其户籍所所在地公公安机关关出具的的身份变变更材料料；2、军人退役役或转业业，房地地产以原原军官证证等身份份证件登登记的，，宜提交交原军人人身份证证件核发发部门、、现户籍籍所在地地公安机机关或民民政部门门出具的的身份变变更材料料。3、境内自然然人取得得境外居居民身份份或境外外自然人人取得境境内居民民身份，，应提交交经公证证或认证证的身份份变更证证明材料料；4、境外自然然人应提提交经认认证的身身份变更更证明材材料；5、境内法人人、其他他组织应应提交其其主体登登记机构构出具的的相应身身份变更更证明材材料；6、境地外法法人、其其他组织织应提交交其批准准和注册册机构出出具的身身份变更更证明材材料。解析：本本条主主要规定定了主体体身份证证明信息息发生变变动的处处理方法法。遵循循谁出证证、谁证证明为一一般规则则，公证证和认证证方式为为补充的的处理方方式。注意：主主体同一一性证明明不能等等同变更更登记情情形B.0.12申请登记记的房地地产，房房地产登登记机构构已有其其测绘成成果的，，申请人人（代理理人）可可不再提提供；无无其测绘绘成果的的，申请请人（代代理人））提交的的测绘成成果应符符合登记记的要求求。几个个实实践践中中的的问问题题：：①在在各各环环节节重重复复要要求求出出具具房房产产测测绘绘成成果果②各各历历史史发发展展环环节节中中不不同同标标准准下下测测绘绘成成果果的的适适用用B.0.13共有有的的房房地地产产，，申申请请人人（（代代理理人人））应应在在申申请请书书中中注注明明或或单单独独提提交交书书面面材材料料说说明明共共有有性性质质。。按按份份共共有有房房地地产产的的，，应应明明确确相相应应具具体体份份额额。。共共有有份份额额宜宜采采取取分分数数或或百百分分数数表表示示。。本条条规规范范了了共共同同共共有有与与按按份份共共有有在在登登记记实实践践中中的的处处理理方方式式。。①两两者者的的区区分分二者者成成立立的的原原因因不不同同；；享享有有的的权权利利不不同同；；分分割割的的限限制制不不同同；；对对共共有有物物的的管管理理不不同同；；对对应应有有部部分分的的处处分分不不同同；；共共有有关关系系的的存存续续期期间间不不同同。。②具具体体的的处处理理方方式式共有有性性质质表表述述；；份份额额表表述述。。B.0.14建筑筑物物涉涉及及区区分分所所有有情情形形，，申申请请材材料料应应符符合合下下列列规规定定：：1、申请人（（代理人人）应在在申请房房屋所有有权初始始登记时时提交，，说明建建筑物区区分所有有情况的的书面材材料；2、建筑物区区分所有有情况的的材料应应包括标标示专有有、共有有及公用用具体位位置的情情况说明明书；3、建筑物区区分所有有情况的的材料应应由规划划部门确确认或由由建筑物物区分所所有权人人书面约约定。解析实践中常常见的问问题：1、法律明明文规定定的业主主共有部部分范围围较狭窄窄，且内内涵、外外延不清清，不能能跟上实实践中日日趋多样样化的建建筑形态态，例如如室内游游泳池，，又如室室内消防防栓属于于公共设设施，但但却不能能满足房房屋登记记的要求求，其不不属于一一种房屋屋建筑。。2、房屋预预销售时时，开发发企业与与购房人人对相关关涉及建建筑物区区分所有有部分未未作约定定，但申申请登记记时双方方发生争争议。例例如小区区架空层层。3、立法仅仅规定了了房地产产开发企企业申请请房屋所所有权登登记时应应对共有有的公共共场所、、公用设设施和物物业服务务用房等等房屋一一并申请请登记，，实践中中非房地地产开发发企业的的其他房房屋登记记申请主主体是否否也应当当承担与与房地产产开发企企业相同同的建筑筑物区分分所有登登记申请请义务？？B.0.15用于申请请房地产产登记的的人民法法院、仲仲裁委员员会法律律文书应应为已生生效法律律文书。。已生效效的一审审人民法法院法律律文书，，除民事事调解书书、不予予受理民民事裁定定书、驳驳回起诉诉民事裁裁定书和和管辖权权异议民民事裁定定书外，，尚应提提交一审审人民法法字出具具的法律律文书生生效确认认证明材材料或协协助执行行通知书书。应注意的的实践问问题：①【不制作调调解书】下列案件件调解达达成协议议，人民民法院可可以不制制作调解解书：（（一）调调解和好好的离婚婚案件；；（二））调解维维持收养养关系的的案件；；（三））能够即即时履行行的案件件；（四四）其他他不需要要制作调调解书的的案件。。②法院制作作并送达达了民事事调解书书，该类类文书一一经双方方签收即即生效。。③部分生生效民事事调解书书对房屋屋权属信信息记载载不准确确或缺失失，民事事调解笔笔录对民民事调解解书的补补证④记入民民事调解解笔录，，且经双双方当事事人、审审判人员员、书记记员签名名或者盖盖章，但但依法未未制作民民事调解解书的民民事调解解协议。。B.0.16用于申请请房地产产登记的的下列材材料应经经公证：：1、因继承、、受遗赠赠事实申申请相关关房地产产登记的的继承文文书、受受遗赠文文书，但但人民法法院的生生效法律律文书确确认相关关房地产产的继承承、受遗遗赠事实实的除外外；2、境外申请请人委托托他人申申请房地地产登记记的委托托书；3、父母之外外其他人人处分未未成年人人的房地地产申请请登记的的，应提提供对未未成年人人享有监监护权的的证明，，但人民民法院指指定监护护除外。。解析：本本条规定定了公证证前置的的具体情情形。注意：本本条取消消了赠与与前置公公证情形形。B.0.17经公证的的材料应应符合下下列规定定：1、除委托、、声明、、遗嘱等等单方法法律行为为外，其其他涉及及房地产产的公证证应由房房地产所所在地公公证机构构出具；；2、境外出具具的公证证材料应应经转递递或认证证，并附附汉字文文本。本条规定定了公证证材料的的要式。。①遵循一一般以不不动产所所在地公公证为原原则，但但涉及的的单方法法律行为为公证除除外②境外公公证的转转递和认认证路径径B.0.18用于申请请房地产产登记的的境外形形成司法法文书应应符合下下列规定定：1、中华人民民共和国国澳门特特别行政政区、中中华人民民共和国国台湾地地区形成成的司法法文书，，应经境境内人民民法院裁裁定予以以认可和和执行；；2、外国司法法文书应应经境内内人民法法院裁定定予以承承认和执执行；3、未与中华华人民共共和国缔缔结或参参加国际际司法协协助条约约的外国国法院司司法文书书，人民民法院不不予受理理的香港港特别行行政区法法院涉及及房地产产权属、、婚姻关关系等民民事裁判判类法律律文书以以及其他他人民法法院不予予受理的的涉及外外司法文文书，宜宜经公证证或认证证。B.0.18本条规定定了涉外外司法文文书的法法律适用用1、承认和和认可的的适用路路径2、立法和和司法实实践有盲盲区的涉涉外司法法文书保保留了普普通公文文书适用用的方式式三、附录录C相关要件件具体问问题解析析C.1.1国有土地地上的房房屋所有有权初始始登记解析：几几项实践践中的特特别要件件①建设工工程施工工证明的的适用房屋已经经竣工证证明的适适用②合作（（联建））协议和和产权分分割清单单的法法律适用用表C.1.2集体土地地上的房房屋所有有权初始始登记申申请材料料解析：几几项实践践中的特特别要件件①房屋符符合城乡乡规划的的证明②房屋测测绘报告告或村民民住房平平面图③区分集集体土地地使用权权的不同同取得主主体的身身份证明明C.１.3国有土地地上的房房屋所有有权转移移登记申申请材料料解析：几几项实践践中的特特别要件件①遗赠公公证书和和接受遗遗赠公证证书注意区分分遗嘱继继承和遗遗赠情形形。②约定协协议，主主要适用用于房屋屋单独与与共有之之间以及及按份共共有之间间的转化化。③企业清清算的证证明和房房屋所有有权转移移的证明明④作价入入股协议议（应应注意个个体工商商户、个个人独资资企业、、一人有有限责任任公司与与其投资资人之间间的房屋屋所有权权转化问问题）C.1.4集体土地地上的房房屋所有有权转移移登记申申请材料料解析：实践中应应注意的的两个问问题：①房、地地转移顺顺序问题题②转让情情形和受受让主体体的身份份限制问问题C.1.5房屋所有有权变更更登记申申请材料料解析：①注意区区分身份份证明变变动和房房屋权利利人姓名名（名称称的变化化）②注意区区分土地地从集体体土地变变为国有有土地产产生的登登记事项项C.1.6房屋所有有权注销销登记申申请材料料解析：①注意区区分放弃弃所有权权与约定定共有②注意区区分房屋屋灭失和和房屋因因自然灾灾害成为为危房C.2.1一般抵押押权设立立登记申申请材料料①集体所所有建设设用地使使用权证证明的适适用。立法规定定：乡镇镇、村企企业的建建设用地地使用权权不得单单独抵押押。以乡乡镇、村村企业的的厂房等等建筑物物抵押的的，其占占用范围围内的建建设用地地使用权权一并抵抵押②形式多多样的主主债权合合同③抵押合合同的表表现形式式几个关于于抵押权权设立登登记的实实践问题题：1、超额抵押押2、抵押顺位位3、用于教育育、医疗疗、市政政等公共共福利事事业的房房地产禁禁止抵押押4、自然人之之间的借借贷能否否设立抵抵押5、无《金融机构构法人许许可证》或《金融机构构营业许许可证》能否办理理抵押登登记6、企业之间间能否资资金借贷贷，以房房地产作作抵押7、民间借贷贷利率超超出同期期银行率率4倍8、禁止流流抵押条条款9、房、地抵抵押的协协调和区区分10、债务履行行期限满满是否导导致抵押押权丧失失优先受受偿权C.2.2一般抵押押权转移移登记申申请材料料解析：本部分应应关注对对抵押担担保的主主债权已已转让的的证明的的把握。。房屋抵押押权只能能因主债债权被转转让而转转让。主主债权转转让的起起因可以以是多种种多样，，但大致致可以分分为两类类①协议转转让②基于客客观原因因转让C.2.3一般抵押押权变更更登记申申请材料料①因客观观原因导导致的变变更②因当事事人意愿愿产生的的变更：：顺位变变化、债债务履行行期限展展期等C.2.4最高额抵抵押权设设立登记记申请材材料①主债权权合同的的特殊性性②最高额额抵押合合同的特特殊内容容：限额额和确定定期限③已存在在债权的的证明和和抵押当当事人同同意将该该债权纳纳入最高高额抵押押权担保保范围的的证明C.2.5最高额抵抵押权转转移登记记申请材材料解析：注意对最最高额抵抵押权进进行确定定的问题题。C.2.6最高的抵抵押权变变更登记记申请材材料解析：债权确定定时间和和最高债债权额，，这两项项变更的的，如果果涉及影影响到其其他抵押押权人（（预告登登记权利利人）利利益的，，还需提提交其他他抵押权权人（预预告登记记权利人人）的书书面同意意证明C.2.7最高额抵抵押权确确定登记记申请材材料解析：注意把握握最高额额抵押权权担保的的债权已已确定的的证明的的多种表表现方式式C.2.8在建工程程抵押权权设立登登记申请请材料解析：①注意申申请材料料中对用用于抵押押的工程程尚在建建设的证证明文件件的把握握②注意在在建工程程设定最最高额抵抵押的问问题C.2.9在建工程程抵押权权转移登登记申请请材料解析：注注意意申请材材料中对对项目转转让的立立法要求求问题C.2.10在建工程程抵押权权变更登登记申请请材料解析：注注意意在建工工程变更更与商品品房预售售两种情情形竞合合的处理理C.2.11一般抵押押权、最最高额抵抵押权或或在建工工程抵押押权注销销登记申申请材料料解析：注注意意区分三三种情形形所提交交的权利利证书，，一般抵抵押权和和最高额额抵押权权注销登登记需提提交房屋屋他项权权利证书书，在建建工程抵抵押权注注销登记记需提交交登记证证明。C.3地役役权权登登记记申申请请材材料料解析析：：①地地役役权权合合同同②房房屋屋所所有有权权证证书书（（房房地地产产权权证证书书））。。区区分分供供役役地地和和需需役役地地的的不不同同组组合合方方式式而而不不同同。。③地地役役权权转转让让证证明明的的适适用用问问题题④包包括括利利用用目目的的、、利利用用方方法法、、利利用用期期限限、、利利用用范范围围等等地地役役权权内内容容变变化化的的适适用用C.4预告告登登记记申申请请材材料料①注注意意把把握握预预购购商商品品房房预预告告登登记记转转移移证证明明：：继继承承、、遗遗赠赠、、婚婚姻姻、、生生效效裁裁判判②预预告告登登记记权权利利发发生生转转移移的的证证明明：：因因撤撤销销、、合合并并、、兼兼并并、、分分立立等等原原因因使使预预告告登登记记权权利利人人灭灭失失，，致致预预告告登登记记权权利利转转移移C.5其他他类类型型登登记记申申请请材材料料①遗遗失失声声明明与与公公告告程程序序的的区区分分②注意意对对C.5.3更正正登登记记申申请请材材料料中中对对于于是是否否涉涉及及到到对对权权利利归归属属的的情情形形③注注意意表表C.5.4异议议设设立立登登记记申申请请材材料料中中关关于于证证明明异异议议事事项项消消灭灭的的证证明明材材料料把把握握登记记程程序序一、、概概述述五五、、审审核核二、、一一般般规规定定六六、、登登簿簿三、、申申请请七七、、发发证证四、、受受理理一、、概概述述1、登登记记程程序序制制定定考考虑虑的的因因素素2、登登记记程程序序问问题题导导致致的的行行政政诉诉讼讼3、阅阅读读和和使使用用本本章章应应注注意意的的事事项项:（1）带带””应”的的条条款款要要严严格格遵遵守守;（2）强制制性性条条款款必须须无无条条件件遵遵守守。。4.登记记程程序序确确立立的的几几个个制制度度(1)质量量检检查查制制度度(2)疑难难业业务务会会审审制制度度(3)合并并办办理理制制度度(4)申请请材材料料确确认认制制度度(5)登记记官官岗岗位位责责任任制制度度二、、一一般般规规定定(一)关于于登登记记总总体体程程序序1.一般般性性程程序序2.特殊殊性性程程序序3.个别别性性增增加加程程序序(二)登记记有有关关岗岗位位设设置置和和人人员员要要求求1.房屋屋登登记记应应设设置置的的岗岗位位2.应由由登登记记官官担担任任的的岗岗位位3.不同同环环节节岗岗位位人人员员要要求求(三)审核核委委员员会会制制度度1.设立立的的原原因因和和必必要要性性2.人员员构构成成情情况况3.具体体解解决决何何种种问问题题4.会审审结结果果的的效效力力(四)质量量检检查查制制度度1.质量量检检查查的的重重要要地地位位2.质量量检检查查的的大大体体要要求求3.质量量检检查查的的主主要要内内容容(五)质量量检检查查的的具具体体规规定定1.各类类登登记记检检查查比比例例2.检查查记记录录及及意意见见3.错件件处处理理措措施施4.形成成检检查查报报告告(六)防伪伪加加密密设设备备的的应应用用1.应用用防防伪伪设设备备的的现现实实必必要要性性2.身份份证证读读卡卡器器识识别别身身份份证证的的真真假假3.其他他有有条条件件的的可可应应用用房房产产证证、、申申请请人人的的防防伪伪设设施施三、、关关于于申申请请的的规规定定（一一））申申请请的的性性质质和和类类别别1.申请请的的性性质质2.申请请的的作作用用3.申请请的的类类别别(二)申请请材材料料的的总总体体要要求求1.申请请人人提提交交申申请请材材料料2.申请请材材料料的的总总体体要要求求3.申请请书书面面材材料料的的规规范范格格式式要要求求(三)双方方申申请请和和单单方方申申请请1.双方申申请的的法律律必要要性2.单方申申请的的具体体类型型3.各种单单方申申请的的原理理及注注意点点(四)共有房房屋申申请规规定1.共有房房屋应应共同同申请请2.共同共共有房房屋的的申请请3.按份共共有房房屋的的申请请4.涉婚房房屋的的申请请(五)业主共共有房房屋申申请1.如何界界定业业主共共有房房屋范范围2.业主共共有房房屋申申请主主体3.业主共共有房房屋申申请时时点(六)委托申申请登登记1.委托申申请的的主要要情形形2.委托申申请应应注意意的事事项3.委托申申请中中的双双方委委托(七)未成年年人房房产申申请登登记1.未成年年人的的监护护人2.未成年年人房房产取取得的的申请请登记记3.处分未未成年年人房房产申申请登登记4.其他限限制或或无民民事行行为能能力人人房产产申请请登记记(八)申请材材料的的确认认1.哪些申申请材材料需需要申申请人人确认认2.自然人人确认认方式式3.法人或或其他他组织织确认认方式式四、关于受理理程序的有关关规定（一）受理工工作包括的主主要内容1.各项内容的大大致情况介绍绍2.受理中各环节节的先后顺序序3.需要录入的信信息4.受理完成后的的交接(二)合并受理登记记的情形1.需要合并受理理的原由2.七种情形的不不同法律关系系对登记的要要求3.合并受理中应应注意的事项项4.具体案例操作作剖析(三)查验申请主体体的内容1.自然人主体查查验时应着重重注意的地方方2.法人或其他组组织作为申请请主体查验要要点(四)查验申请材料料的要求1.申请材料的完完整性方面2.权属证书或证证明查验要求求3.有权部门出具具的证明材料料要求4.因民民事事行行为为形形成成的的申申请请材材料料要要求求(五)核对对申申请请登登记记事事项项的的要要求求做到到““一一符符合合””、、““一一对对应应””、、““一一不不冲冲突突””1.申请请材材料料内内容容与与登登记记事事项项相相符符合合2.申请请材材料料之之间间