建筑工程建筑面积计算规范GBT50353宣贯课件

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013讲解分析批准部门：住房城乡建设部为落实《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）制定的实施细则于2014年10月1日正式执行《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013讲解1建设部宣贯的新国标计算标准修订主要目的规范建筑面积计算标准限制“偷面积”建设部宣贯的新国标计算标准规范建筑面积计算标准限制22022/12/15“偷”面积方略2022/12/12“偷”面积方略32022/12/15■何为“偷面积”■“偷面积”之常用方法■“偷面积”·经典案例本文纲要：2022/12/12■何为“偷面积”本文纲要：42022/12/15一、何为“偷面积”【概念诠释】：依据：《建筑工程建筑面积计算规范》

偷法：把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等)的面积尽量的放大；增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加实惠，促进销售。2022/12/12一、何为“偷面积”【概念诠释】：52022/12/15不计面积的1、凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)(空间的延伸)2、落地凸窗(2.2米内)(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)3、可局部拆卸内假凸窗

(增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)4、两层高以上的普通大露台

(增加使用面积但是不占用房间面积)5、两层高以上的内凹大露台或入户花园

(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间(增加辅助使用空间)7、双首层设计的”地下空间”

(增加辅助使用空间或变现更多实用面积)

二、“偷面积”的几种常用方法＄2022/12/12不计面积的1、凸窗(外飘窗)无限度外扩62022/12/158、一楼庭院和楼顶的使用面积(增加辅助使用空间)9、超高内庭院(可变现实用面积)10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层(增加辅助使用面积)计半面积的1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊2、与房屋相连有上盖无柱的走廊3、可以变房间的内阳台4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊2022/12/128、一楼庭院和楼顶的使用面积72022/12/15计一层面积的室内超高层1、室内4.0米以下(增加空间体量和舒适度)2、室内4.4米－6米甚至更高(增加空间体量还可加楼板变现使用面积)少分摊公共面积1、不计面积的公共面积(高层高，夹层等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)2、计一半面积的公共面积(阳台形式等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)3模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积)2022/12/12计一层面积的室内超高层82022/12/15房地产商“偷面积”惯用手法汇总2022/12/12房地产商“偷面积”惯用手法汇总92022/12/15房地产商“偷面积”惯用手法汇总2022/12/12房地产商“偷面积”惯用手法汇总102022/12/15

三、偷面积由来

背景：典型移民城市，置业需求旺盛；地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为所有开发商赢得市场的利器.2022/12/12三、偷面积由来背景：112022/12/15利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。

在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。2022/12/12利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一122022/12/15“绿洲丰和”凸窗经典案例创新户型之凸窗运用：通风采光佳，实用，视野开阔，建筑立面美观，有效增加了客户的套内面积，卖点实在。绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的净高要求低，落地凸窗的应用最为理想2022/12/12“绿洲丰和”凸窗经典案例创新户型之凸窗运132022/12/15“绿洲丰和”凸窗经典案例2022/12/12“绿洲丰和”凸窗经典案例142022/12/15利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二）

可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。

将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。2022/12/12利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二152022/12/15“桂芳园”凸窗经典案例如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。2022/12/12“桂芳园”凸窗经典案例如图，佳兆业“桂芳162022/12/15“城市主场”凸窗经典案例上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高进深的足够大，可以把这个凸窗空间隔离成一个独立的空间上图为打掉顶柜后的卧室空间。这样空间不再压抑，还能隔离出一个小办公间上图为没有打掉顶柜的卧室样板房2022/12/12“城市主场”凸窗经典案例上图的顶柜为可以172022/12/15从上述分析可以看出:凸窗有如下优点：给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积；通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好；美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；但凸窗本身亦存在局限性：政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点，即使“可拆卸凸窗”的诞生，也未能有更好的突破；正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种“偷法”诞生。2022/12/12从上述分析可以看出:182022/12/15隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积”的无微不至2022/12/12隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，192022/12/15利用超大入户花园和大阳台“偷面积”由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。2022/12/12利用超大入户花园和大阳台“偷面积”由于202022/12/15利用超大入户花园和大阳台“偷面积”入户花园可以隔成一个小书房，非常实用2022/12/12利用超大入户花园和大阳台“偷面积”入户212022/12/15利用超大入户花园和大阳台“偷面积”大阳台设计，阳台面积12㎡2022/12/12利用超大入户花园和大阳台“偷面积”大阳222022/12/15错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式。2022/12/12错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”232022/12/15错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”奇数层露台可能有对视问题2022/12/12错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”242022/12/15露台经典案例亮点【错层】有效解决了平层中送出不计面积的露台。【优势】：“偷”出更大实惠。增加有力卖点。满足客户与室外大接触心愿。2022/12/12露台经典案例252022/12/15露台经典案例相对“中央悦城”的大胆的露台错层“西岸官邸”的错层露台的设计更为人性化。它不仅为客户送出了面积，更重要的是它相对前者更强调私人空间。上面两副图片为“西岸官邸”楼盘的内部结构和样板房模型，可以看出“西岸官邸”更有选择性：它为偶数层增加了卖点，从而提高了每平米的价格。而奇数层则能得到相对偶数层的单位建筑面积更为便宜的实惠。2022/12/12露台经典案例相对“中央悦城”的大胆的露台262022/12/15“京地海世界”露台经典案例相对于前二者的错层大露台，“京地海世界”的露台在设计上没有那么突出。但是很大胆，它的两层高的内凹大露台更加强调私人空间，更注意处理建筑外立面效果和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口，在交房时可加板封闭，成为单层的室内使用空间。2022/12/12“京地海世界”露台经典案例相对于前二者的272022/12/15“入户花园”—全新设计理念从以上几个案例可以看出,露台得到地产商广泛应用主要基于下面几个理由：对业主：1.“获赠面积”的诱惑更大；2.让小区景致和房间形成有机的结合，露台成为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之一；对地产商:灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖点，减少了销售压力。露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到了一个很好的平衡点。同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一种设计理念给客户和地产商带来惊喜。2022/12/12“入户花园”—全新设计理念从以上几个案282022/12/156米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积”。

左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼（见下页图片）。

入户花园经典案例2022/12/126米高入户花园”采用左右错层设计，将入292022/12/15入户花园经典案例2022/12/12入户花园经典案例302022/12/15空中院馆“偷面积”电梯厅

电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。空中花园，一般是两层或者三层做一个。由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部分面积没计入公摊面积，给业主带来了实惠电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积2022/12/12空中院馆“偷面积”电梯厅电梯312022/12/15空中院馆“偷面积”电梯厅2022/12/12空中院馆“偷面积”电梯厅322022/12/15空中院馆空中过道在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。2022/12/12空中院馆空中过道在两个单元之间做332022/12/1550空中院馆空中过道2022/12/1250空中院馆空中过道342022/12/15万科.城市风景的（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法，“阳光房”拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。阳光房“偷面积”2022/12/12万科.城市风景的（红色部分）的层高为2.352022/12/15◆“阳光房”因为不能完全保障业主隐私权，且建筑立面的处理等受到质疑，广泛推广尚有难度；◆与“阳光房”异曲同工的产品——地下室和半地下室，相对能完善的保护业主的隐私，外观处理更易，面积同样可偷。2022/12/12◆“阳光房”因为不能完全保障业主隐私权，362022/12/15◆地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。◆只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷”空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如图。利用地下室和半地下室“偷面积”2022/12/12◆地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政372022/12/15“17英里”地下室，半地下室经典案例

两图均为万科“偷”的半地下室。但是万科应用在了别墅和大户型上。不计算建筑面积而又能创造如此大的空间的“偷”法，90平米内依然有应用空间；2022/12/12“17英里”地下室，半地下室经典案例382022/12/15【万科“17英里”应用依据】：“住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。”如图，它几乎把半地下室的高度做到了近2.8米，贴近了标准层高。没有压抑感的空间，实用面积可以更大拓展。“17英里”地下室，半地下室经典案例2022/12/12【万科“17英里”应用依据】：“住宅建筑392022/12/15夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料很难说清楚。缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。附平面图利用送夹层“偷面积”2022/12/12夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面402022/12/15长沙新景祥房地产投资顾问有限公司27利用送夹层“偷面积”2022/12/12长沙新景祥房地产投资顾问有限公司27利用412022/12/15利用送夹层“偷面积”2022/12/12利用送夹层“偷面积”422022/12/15该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三错层。利用送夹层“偷面积”2022/12/12该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度432022/12/15这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。2022/12/12这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高442022/12/15层高做大，变成挑高房源2022/12/12层高做大，变成挑高房源452022/12/1549【政策】：突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等均不计入建筑面积。主要技巧：在楼盘的设计中，多设计出几个空调外机安放处，将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调外机的安放处可以装修成一个生活阳台。空调机安放处变生活阳台2022/12/1249【政策】：突出房屋墙面的构件、配件、46建面新规修订的主要内容及其不利影响研讨建面新规修订的主要内容及其不利影响研讨47新规增加的主要技术内容增加建筑物架空层的面积计算规定增加无围护结构有围护设施的面积计算规定增加凸(飘)窗的建筑面积计算规定增加门廊的面积计算规定;增加有顶盖的采光井的面积计算规定。新规增加的主要技术内容增加建筑物架空层的面积计算规定48新规取消的主要技术内容取消深基础架空层取消有永久性顶盖的面积计算规定取消原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求新规取消的主要技术内容取消深基础架空层49新规修订的主要技术内容修订落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定修订围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定修订阳台的面积计算规定修订外保温层的面积计算规定修订了设备层、管道层的面积计算规定新规修订的主要技术内容修订落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的501、阳台面积计算规定2、建筑架空层面积计算规定3、设备层和管道层面积计算规定4、有顶盖的采光井面积计算规定5、门廊面积计算规定新规修订后对房地产项目影响最直接的关键点1、阳台面积计算规定新规修订后对房地产项目影响最直接的关键点51阳台新规：3.0.21在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。旧规：3.0.18建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。计容面积：同建筑面积——推论（以10月1号新出规定为准）产权面积：未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影的全面积计算。阳台顶盖距地板的高度大于两个自然层的不算面积。影响：主体结构内的未封闭入户花园、阳台按全面积计，但产权面积只计1/2，并且将影响总容积率（增加楼板价），规划面积与产权面积有差异。阳台52建筑架空层新规：3.0.7建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。旧规：3.0.6坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的l/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。计容面积：建筑底层的共享架空开放空间，多层不应小于3.0M，高层不应小于4.0M，架空开放部分不计算建筑面积及容积率。——长沙市技术补充规定（以10月1号新出规定为准）产权面积：层高2.2m以上的架空层，按其柱或围护结构外围投影的全部面积计算。——长沙房产局2000年相关文件影响：如住宅底层架空则需计算建筑面积，虽不计容积率，但有可能增加报建费。集团受影响项目：星珑湾项目、半岛蓝湾三四期项目、梅溪香山项目。建筑架空层53凸窗(飘窗)新规：3.0.13窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。旧规：无具体面积计算规范。长沙市城乡规划局关于讨论主要技术经济指标与建筑面积复核相关问题的会议纪要：飘窗(凸窗)按正投影面积的1/2面积计算，并且须满足以下条件:飘窗(凸窗)须突出外墙,外窗凸出主体外墙不应超过0.9米,飘窗(凸窗)窗台距楼地面高度不应小于0.4米,累计飘窗(凸窗)总长度不应超过该向主体外墙总长度的60%。当飘窗(凸窗)不满足上述任一条件时按全面积计算,并参与容积率核算。计容面积：同建筑面积——推论（以10月1号新出规定为准）产权面积：落地凸窗，高度在2.2m以上，按其外围水平投影全面积计算。非落地凸窗不计产权面积。——长沙房产局2000年相关文件凸窗(飘窗)54设备层和管道层新规：3.0.26对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。旧规：3．0．24下列项目不应计算面积：2建筑物内的设备管道夹层。计容面积：地下设备用房不计入容积率指标——长沙市技术补充规定（以10月1号新出规定为准）产权面积：地下设备用房不算产权面积——推论影响：有可能影响项目有效容积率，如别墅地下设备层可能需要计容。设备层和管道层55有顶盖的采光井新规：3.0.19建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积;结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积。有顶盖的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井。旧规：无此具体规定影响：在设置采光井上部的顶盖时，建议选择建筑构筑物，如格栅、铁网等材料。有顶盖的采光井56门廊新规：3.0.16门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面积;解释：2.0.20门廊是在建筑物出入口，无门、三面或二面有墙，上部有板(或借用上部楼板)围护的部位。旧规：无此具体规定。计容面积：同建筑面积——推论产权面积：有柱或有围护结构的门廊门斗按其柱或围护结构的外围水平投影的全面积计算。影响：规划面积比产权面积小一半。门廊57

建设部联动出台相关文件，有可能导致90平米和144平米的户型面积的增加，并导致契税增加。谢谢建设部联动出台相关文件，有可能导致90平米和14458《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013讲解分析批准部门：住房城乡建设部为落实《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）制定的实施细则于2014年10月1日正式执行《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013讲解59建设部宣贯的新国标计算标准修订主要目的规范建筑面积计算标准限制“偷面积”建设部宣贯的新国标计算标准规范建筑面积计算标准限制602022/12/15“偷”面积方略2022/12/12“偷”面积方略612022/12/15■何为“偷面积”■“偷面积”之常用方法■“偷面积”·经典案例本文纲要：2022/12/12■何为“偷面积”本文纲要：622022/12/15一、何为“偷面积”【概念诠释】：依据：《建筑工程建筑面积计算规范》

偷法：把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等)的面积尽量的放大；增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加实惠，促进销售。2022/12/12一、何为“偷面积”【概念诠释】：632022/12/15不计面积的1、凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)(空间的延伸)2、落地凸窗(2.2米内)(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)3、可局部拆卸内假凸窗

(增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)4、两层高以上的普通大露台

(增加使用面积但是不占用房间面积)5、两层高以上的内凹大露台或入户花园

(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间(增加辅助使用空间)7、双首层设计的”地下空间”

(增加辅助使用空间或变现更多实用面积)

二、“偷面积”的几种常用方法＄2022/12/12不计面积的1、凸窗(外飘窗)无限度外扩642022/12/158、一楼庭院和楼顶的使用面积(增加辅助使用空间)9、超高内庭院(可变现实用面积)10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层(增加辅助使用面积)计半面积的1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊2、与房屋相连有上盖无柱的走廊3、可以变房间的内阳台4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊2022/12/128、一楼庭院和楼顶的使用面积652022/12/15计一层面积的室内超高层1、室内4.0米以下(增加空间体量和舒适度)2、室内4.4米－6米甚至更高(增加空间体量还可加楼板变现使用面积)少分摊公共面积1、不计面积的公共面积(高层高，夹层等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)2、计一半面积的公共面积(阳台形式等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)3模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积)2022/12/12计一层面积的室内超高层662022/12/15房地产商“偷面积”惯用手法汇总2022/12/12房地产商“偷面积”惯用手法汇总672022/12/15房地产商“偷面积”惯用手法汇总2022/12/12房地产商“偷面积”惯用手法汇总682022/12/15

三、偷面积由来

背景：典型移民城市，置业需求旺盛；地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为所有开发商赢得市场的利器.2022/12/12三、偷面积由来背景：692022/12/15利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。

在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。2022/12/12利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一702022/12/15“绿洲丰和”凸窗经典案例创新户型之凸窗运用：通风采光佳，实用，视野开阔，建筑立面美观，有效增加了客户的套内面积，卖点实在。绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的净高要求低，落地凸窗的应用最为理想2022/12/12“绿洲丰和”凸窗经典案例创新户型之凸窗运712022/12/15“绿洲丰和”凸窗经典案例2022/12/12“绿洲丰和”凸窗经典案例722022/12/15利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二）

可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。

将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。2022/12/12利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二732022/12/15“桂芳园”凸窗经典案例如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。2022/12/12“桂芳园”凸窗经典案例如图，佳兆业“桂芳742022/12/15“城市主场”凸窗经典案例上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高进深的足够大，可以把这个凸窗空间隔离成一个独立的空间上图为打掉顶柜后的卧室空间。这样空间不再压抑，还能隔离出一个小办公间上图为没有打掉顶柜的卧室样板房2022/12/12“城市主场”凸窗经典案例上图的顶柜为可以752022/12/15从上述分析可以看出:凸窗有如下优点：给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积；通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好；美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；但凸窗本身亦存在局限性：政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点，即使“可拆卸凸窗”的诞生，也未能有更好的突破；正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种“偷法”诞生。2022/12/12从上述分析可以看出:762022/12/15隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积”的无微不至2022/12/12隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，772022/12/15利用超大入户花园和大阳台“偷面积”由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。2022/12/12利用超大入户花园和大阳台“偷面积”由于782022/12/15利用超大入户花园和大阳台“偷面积”入户花园可以隔成一个小书房，非常实用2022/12/12利用超大入户花园和大阳台“偷面积”入户792022/12/15利用超大入户花园和大阳台“偷面积”大阳台设计，阳台面积12㎡2022/12/12利用超大入户花园和大阳台“偷面积”大阳802022/12/15错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式。2022/12/12错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”812022/12/15错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”奇数层露台可能有对视问题2022/12/12错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”822022/12/15露台经典案例亮点【错层】有效解决了平层中送出不计面积的露台。【优势】：“偷”出更大实惠。增加有力卖点。满足客户与室外大接触心愿。2022/12/12露台经典案例832022/12/15露台经典案例相对“中央悦城”的大胆的露台错层“西岸官邸”的错层露台的设计更为人性化。它不仅为客户送出了面积，更重要的是它相对前者更强调私人空间。上面两副图片为“西岸官邸”楼盘的内部结构和样板房模型，可以看出“西岸官邸”更有选择性：它为偶数层增加了卖点，从而提高了每平米的价格。而奇数层则能得到相对偶数层的单位建筑面积更为便宜的实惠。2022/12/12露台经典案例相对“中央悦城”的大胆的露台842022/12/15“京地海世界”露台经典案例相对于前二者的错层大露台，“京地海世界”的露台在设计上没有那么突出。但是很大胆，它的两层高的内凹大露台更加强调私人空间，更注意处理建筑外立面效果和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口，在交房时可加板封闭，成为单层的室内使用空间。2022/12/12“京地海世界”露台经典案例相对于前二者的852022/12/15“入户花园”—全新设计理念从以上几个案例可以看出,露台得到地产商广泛应用主要基于下面几个理由：对业主：1.“获赠面积”的诱惑更大；2.让小区景致和房间形成有机的结合，露台成为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之一；对地产商:灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖点，减少了销售压力。露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到了一个很好的平衡点。同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一种设计理念给客户和地产商带来惊喜。2022/12/12“入户花园”—全新设计理念从以上几个案862022/12/156米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积”。

左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼（见下页图片）。

入户花园经典案例2022/12/126米高入户花园”采用左右错层设计，将入872022/12/15入户花园经典案例2022/12/12入户花园经典案例882022/12/15空中院馆“偷面积”电梯厅

电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。空中花园，一般是两层或者三层做一个。由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部分面积没计入公摊面积，给业主带来了实惠电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积2022/12/12空中院馆“偷面积”电梯厅电梯892022/12/15空中院馆“偷面积”电梯厅2022/12/12空中院馆“偷面积”电梯厅902022/12/15空中院馆空中过道在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。2022/12/12空中院馆空中过道在两个单元之间做912022/12/1550空中院馆空中过道2022/12/1250空中院馆空中过道922022/12/15万科.城市风景的（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法，“阳光房”拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。阳光房“偷面积”2022/12/12万科.城市风景的（红色部分）的层高为2.932022/12/15◆“阳光房”因为不能完全保障业主隐私权，且建筑立面的处理等受到质疑，广泛推广尚有难度；◆与“阳光房”异曲同工的产品——地下室和半地下室，相对能完善的保护业主的隐私，外观处理更易，面积同样可偷。2022/12/12◆“阳光房”因为不能完全保障业主隐私权，942022/12/15◆地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。◆只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷”空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如图。利用地下室和半地下室“偷面积”2022/12/12◆地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政952022/12/15“17英里”地下室，半地下室经典案例

两图均为万科“偷”的半地下室。但是万科应用在了别墅和大户型上。不计算建筑面积而又能创造如此大的空间的“偷”法，90平米内依然有应用空间；2022/12/12“17英里”地下室，半地下室经典案例962022/12/15【万科“17英里”应用依据】：“住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。”如图，它几乎把半地下室的高度做到了近2.8米，贴近了标准层高。没有压抑感的空间，实用面积可以更大拓展。“17英里”地下室，半地下室经典案例2022/12/12【万科“17英里”应用依据】：“住宅建筑972022/12/15夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料很难说清楚。缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。附平面图利用送夹层“偷面积”2022/12/12夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面982022/12/15长沙新景祥房地产投资顾问有限公司27利用送夹层“偷面积”2022/12/12长沙新景祥房地产投资顾问有限公司27利用992022/12/15利用送夹层“偷面积”2022/12/12利用送夹层“偷面积”1002022/12/15该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三错层。利用送夹层“偷面积”2022/12/12该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度1012022/12/15这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。2022/12/12这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高1022022/12/15层高做大，变成挑高房源2022/12/12层高做大，变成挑高房源1032022/12/1549【政策】：突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等均不计入建筑面积。主要技巧：在楼盘的设计中，多设计出几个空调外机安放处，将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调外机的安放处可以装修成一个生活阳台。空调机安放处变生活阳台2022/12/1249【政策】：突出房屋墙面的构件、配件、104建面新规修订的主要内容及其不利影响研讨建面新规修订的主要内容及其不利影响研讨105新规增加的主要技术内容增加建筑物架空层的面积计算规定增加无围护结构有围护设施的面积计算规定增加凸(飘)窗的建筑面积计算规定增加门廊的面积计算规定;增加有顶盖的采光井的面积计算规定。新规增加的主要技术内容增加建筑物架空层的面积计算规定106新规取消的主要技术内容取消深基础架空层取消有永久性顶盖的面积计算规定取消原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求新规取消的主要技术内容取消深基础架空层107新规修订的主要技术内容修订落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定修订围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定修订阳台的面积计算规定修订外保温层的面积计算规定修订了设备层、管道层的面积计算规定新规修订的主要技术内容修订落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的1081、阳台面积计算规定2、建筑架空层面积计算规定3、设备层和管道层面积计算规定4、有顶盖的采光井面积计算规定5、门廊面积计算规定新规修订后对房地产项目影响最直接的关键点1、阳台面积计算规定新规修订后对房地产项目影响最直接的关键点109阳台新规：3.0.21在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外