房地产行业介绍

白宏炜2009年6月房地产行业介绍1基本内容行业概述行业分析估值分析公司分析2行业概述3基本概念行业概述房地产：房地产系指通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地。房地产大致分为生产用、住宅用、营业用、行政用和其他专业用房地产五大类。房地产业：房地产业是从事房地产开发、经营和管理服务的产业，并由从事以上活动的单位（包括房地产开发企业、房地产经营企业、房地产中介机构和物业管理企业）所组成。

4行业特点房地产行业开发周期长、涉及业务多资本密集型；不可移动性；开发周期长；供应链长；政策作用强。行业概述5竞争结构开发商核心是整合资源；需求总体不足，结构饱和，消费重心下移；进入壁垒低，三外企业进入加速；行业竞争从无序到有序；政府通过对土地和资金控制行业明显。行业概述6市场细分行业概述行业趋势：进入壁垒提高、集中度加强、行业整体利润提高；有资金、品牌、开发实力的公司将面临较大机遇；各细分市场具有潜力的公司。7当前房地产行业发展的主要问题供应结构不合理，房价偏高；政策的实施不连续性；局部差异明显；房地产融资渠道单一，对银行依赖过大；土地价格上涨较快；土地供应不科学；房地产企业数目多，规模小。行业概述8行业分析9行业供求行业分析10本报告中的的信息均来来源于已公公开的资料料，我公司司对这些信信息的准确确性及完整整性不作任任何保证。。报告中的的信息或所所表达的意意见并不构构成所述证证券买卖的的出价或征征价。我公公司及其所所属关联机机构可能会会持有报告告中提到的的公司所发发行的证券券头寸并进进行交易，，还可能为为这些公司司提供或争争取提供投投资银行业业务服务。。本报告亦亦可由中国国国际金融融(香港)有限公司司和/或中中国国际金金融香港证证券有限公公司于香港港提供。本本报告的版版权仅为我我公司所有有，未经书书面许可任任何机构和和个人不得得以任何形形式翻版、、复制、刊刊登、发表表或引用。。行业供求行业展望来源:Soufun数据据库;中中金公司研研究部11土地供应紧紧缩是长期期的新增土地供供应紧缩土地囤积不不利于供给给增加土地有效供供应不足资料来源：：Soufun数据库,CEIC行业供求行业分析12行业供求——经济增长长与房价走走势正相关关来源:CEIC，，GlobalInsight，WDI;中中金公司司研究部行业展望13行业供求——房价的走走势与货币币供应量正正相关行业展望来源:CEIC，，GlobalInsight，WDI;中中金公司司研究部14房价涨幅与与GDP增增幅、居民民收入增幅幅相辅相成成人民币加速速升值提升升资产价格格来源:CEIC,Soufun数数据库;中金公公司研究部部行业供求——需求依然形形成有效支支撑中国中国美国行业分析15中国人口红红利优势将将持续真实利率为为负支撑资资产价格来源:CEIC,Soufun数数据库;中金公公司研究部部行业供求——需求依然形形成有效支支撑（续））中国香港日本行业分析16房价调整房地产的结结构性问题题未来市场需需求增量主主要来自于于三四线城城市来源:CEIC,Soufun数数据库;中金公公司研究部部全国来看潜潜在需求十十分巨大，，主要城市市市场将进进入平稳期期17本报告中的的信息均来来源于已公公开的资料料，我公司司对这些信信息的准确确性及完整整性不作任任何保证。。报告中的的信息或所所表达的意意见并不构构成所述证证券买卖的的出价或征征价。我公公司及其所所属关联机机构可能会会持有报告告中提到的的公司所发发行的证券券头寸并进进行交易，，还可能为为这些公司司提供或争争取提供投投资银行业业务服务。。本报告亦亦可由中国国国际金融融(香港)有限公司司和/或中中国国际金金融香港证证券有限公公司于香港港提供。本本报告的版版权仅为我我公司所有有，未经书书面许可任任何机构和和个人不得得以任何形形式翻版、、复制、刊刊登、发表表或引用。。来源源:调调研研数数据据;中中金金公公司司研研究究部部08年年房房价价/租租金金跌跌幅幅调调研研中金金调调研研18库存存分分析析本报报告告中中的的信信息息均均来来源源于于已已公公开开的的资资料料，，我我公公司司对对这这些些信信息息的的准准确确性性及及完完整整性性不不作作任任何何保保证证。。报报告告中中的的信信息息或或所所表表达达的的意意见见并并不不构构成成所所述述证证券券买买卖卖的的出出价价或或征征价价。。我我公公司司及及其其所所属属关关联联机机构构可可能能会会持持有有报报告告中中提提到到的的公公司司所所发发行行的的证证券券头头寸寸并并进进行行交交易易，，还还可可能能为为这这些些公公司司提提供供或或争争取取提提供供投投资资银银行行业业务务服服务务。。本本报报告告亦亦可可由由中中国国国国际际金金融融(香香港港)有有限限公公司司和和/或或中中国国国国际际金金融融香香港港证证券券有有限限公公司司于于香香港港提提供供。。本本报报告告的的版版权权仅仅为为我我公公司司所所有有，，未未经经书书面面许许可可任任何何机机构构和和个个人人不不得得以以任任何何形形式式翻翻版版、、复复制制、、刊刊登登、、发发表表或或引引用用。。来源源:中中国国指指数数研研究究院院,中中金金公公司司研研究究部部商品品房房/商商品品住住宅宅去去化化时时间间逐逐月月下下降降19本报报告告中中的的信信息息均均来来源源于于已已公公开开的的资资料料，，我我公公司司对对这这些些信信息息的的准准确确性性及及完完整整性性不不作作任任何何保保证证。。报报告告中中的的信信息息或或所所表表达达的的意意见见并并不不构构成成所所述述证证券券买买卖卖的的出出价价或或征征价价。。我我公公司司及及其其所所属属关关联联机机构构可可能能会会持持有有报报告告中中提提到到的的公公司司所所发发行行的的证证券券头头寸寸并并进进行行交交易易，，还还可可能能为为这这些些公公司司提提供供或或争争取取提提供供投投资资银银行行业业务务服服务务。。本本报报告告亦亦可可由由中中国国国国际际金金融融(香香港港)有有限限公公司司和和/或或中中国国国国际际金金融融香香港港证证券券有有限限公公司司于于香香港港提提供供。。本本报报告告的的版版权权仅仅为为我我公公司司所所有有，，未未经经书书面面许许可可任任何何机机构构和和个个人人不不得得以以任任何何形形式式翻翻版版、、复复制制、、刊刊登登、、发发表表或或引引用用。。房价价有有望望年年内内见见底底回回升升----潜在在库库存存较较大大供求求关关系系来源源:CEIC，，soufun数数据据库库;中中金金公公司司研研究究部部在建建面面积积/销销售售比比例例有有望望下下行行20成交交量量分分析析本报报告告中中的的信信息息均均来来源源于于已已公公开开的的资资料料，，我我公公司司对对这这些些信信息息的的准准确确性性及及完完整整性性不不作作任任何何保保证证。。报报告告中中的的信信息息或或所所表表达达的的意意见见并并不不构构成成所所述述证证券券买买卖卖的的出出价价或或征征价价。。我我公公司司及及其其所所属属关关联联机机构构可可能能会会持持有有报报告告中中提提到到的的公公司司所所发发行行的的证证券券头头寸寸并并进进行行交交易易，，还还可可能能为为这这些些公公司司提提供供或或争争取取提提供供投投资资银银行行业业务务服服务务。。本本报报告告亦亦可可由由中中国国国国际际金金融融(香香港港)有有限限公公司司和和/或或中中国国国国际际金金融融香香港港证证券券有有限限公公司司于于香香港港提提供供。。本本报报告告的的版版权权仅仅为为我我公公司司所所有有，，未未经经书书面面许许可可任任何何机机构构和和个个人人不不得得以以任任何何形形式式翻翻版版、、复复制制、、刊刊登登、、发发表表或或引引用用。。新屋成成交量量来源:Soufun;中中金金公司司研究究部21房屋成成交量量将持持续销售增增速十大城城市销销量/售价价增速速本报告告中的的信息息均来来源于于已公公开的的资料料，我我公司司对这这些信信息的的准确确性及及完整整性不不作任任何保保证。。报告告中的的信息息或所所表达达的意意见并并不构构成所所述证证券买买卖的的出价价或征征价。。我公公司及及其所所属关关联机机构可可能会会持有有报告告中提提到的的公司司所发发行的的证券券头寸寸并进进行交交易，，还可可能为为这些些公司司提供供或争争取提提供投投资银银行业业务服服务。。本报报告亦亦可由由中国国国际际金融融(香香港)有限限公司司和/或中中国国国际金金融香香港证证券有有限公公司于于香港港提供供。本本报告告的版版权仅仅为我我公司司所有有，未未经书书面许许可任任何机机构和和个人人不得得以任任何形形式翻翻版、、复制制、刊刊登、、发表表或引引用。。来源:CEIC,中中金公公司研研究部部22市场真真实需需求各国家家或地地区新新房成成交量量占总总家庭庭户数数本报告告中的的信息息均来来源于于已公公开的的资料料，我我公司司对这这些信信息的的准确确性及及完整整性不不作任任何保保证。。报告告中的的信息息或所所表达达的意意见并并不构构成所所述证证券买买卖的的出价价或征征价。。我公公司及及其所所属关关联机机构可可能会会持有有报告告中提提到的的公司司所发发行的的证券券头寸寸并进进行交交易，，还可可能为为这些些公司司提供供或争争取提提供投投资银银行业业务服服务。。本报报告亦亦可由由中国国国际际金融融(香香港)有限限公司司和/或中中国国国际金金融香香港证证券有有限公公司于于香港港提供供。本本报告告的版版权仅仅为我我公司司所有有，未未经书书面许许可任任何机机构和和个人人不得得以任任何形形式翻翻版、、复制制、刊刊登、、发表表或引引用。。来源:CEIC,中中金公公司研研究部部香港美国房屋成成交量量将持持续（（续续）23本报告告中的的信息息均来来源于于已公公开的的资料料，我我公司司对这这些信信息的的准确确性及及完整整性不不作任任何保保证。。报告告中的的信息息或所所表达达的意意见并并不构构成所所述证证券买买卖的的出价价或征征价。。我公公司及及其所所属关关联机机构可可能会会持有有报告告中提提到的的公司司所发发行的的证券券头寸寸并进进行交交易，，还可可能为为这些些公司司提供供或争争取提提供投投资银银行业业务服服务。。本报报告亦亦可由由中国国国际际金融融(香香港)有限限公司司和/或中中国国国际金金融香香港证证券有有限公公司于于香港港提供供。本本报告告的版版权仅仅为我我公司司所有有，未未经书书面许许可任任何机机构和和个人人不得得以任任何形形式翻翻版、、复制制、刊刊登、、发表表或引引用。。来源:CEIC,中中金公公司研研究部部各国家家或地地区新新房成成交量量占总总家庭庭户数数房屋成成交量量将持持续（（续续）市场需需求24房价有有望年年内见见底回回升-----一线城城市房房价泡泡沫将将维持持销售增增速本报告告中的的信息息均来来源于于已公公开的的资料料，我我公司司对这这些信信息的的准确确性及及完整整性不不作任任何保保证。。报告告中的的信息息或所所表达达的意意见并并不构构成所所述证证券买买卖的的出价价或征征价。。我公公司及及其所所属关关联机机构可可能会会持有有报告告中提提到的的公司司所发发行的的证券券头寸寸并进进行交交易，，还可可能为为这些些公司司提供供或争争取提提供投投资银银行业业务服服务。。本报报告亦亦可由由中国国国际际金融融(香香港)有限限公司司和/或中中国国国际金金融香香港证证券有有限公公司于于香港港提供供。本本报告告的版版权仅仅为我我公司司所有有，未未经书书面许许可任任何机机构和和个人人不得得以任任何形形式翻翻版、、复制制、刊刊登、、发表表或引引用。。来源:CEIC,中中金公公司研研究部部25区域市市场--上上海商品房房销售售面积积增幅幅明显显供给小小于需需求；；房价价07年开开始上上扬在建面面积低低位徘徘徊，，未来来供应应量仍仍将有有限来源:CEIC,Soufun数数据据库,中中金公公司研研究部部上海住住宅成成交量量近期期回暖暖明显显行业分分析26区域市市场--北北京需求增增长明明显来源:CEIC,Soufun数数据库库,中中金金公司司研究究部先行指指标预预示北北京未未来新新增供供应量量将有有所下下降商品房房市场场萎缩缩力度度较大大商品房房期房房签约约面积积从低低位反反弹明明显行业分分析27区域市市场--深深圳竣工面面积增增幅高高于销销售面面积增增幅08年年房地地产市市场大大幅度度萎缩缩深圳市市住宅宅成交交量已已经大大幅高高于07年年新开工工面积积低位位徘徊徊，未未来供供应量量有限限来源:CEIC,Soufun数数据库库,中中金金公司司研究究部行业分分析28区域市市场--广广州供求差差距明明显；；房价价持续续上扬扬商品房房新开开工面面积走走低预预示后后续供供应量量增加加有限限广州周周均成成交量量达历历史高高位来源:CEIC,Soufun数数据库,中中金公司司研究部竣工面积增增幅高于销销售面积增增幅行业分析29区域市场--南京、、成都、武武汉和天津津成交量来源:CEIC,Soufun数数据库,中中金公司司研究部行业分析30区域市场--09年1-5月份周周成交量数数据行业分析31本报告中的的信息均来来源于已公公开的资料料，我公司司对这些信信息的准确确性及完整整性不作任任何保证。。报告中的的信息或所所表达的意意见并不构构成所述证证券买卖的的出价或征征价。我公公司及其所所属关联机机构可能会会持有报告告中提到的的公司所发发行的证券券头寸并进进行交易，，还可能为为这些公司司提供或争争取提供投投资银行业业务服务。。本报告亦亦可由中国国国际金融融(香港)有限公司司和/或中中国国际金金融香港证证券有限公公司于香港港提供。本本报告的版版权仅为我我公司所有有，未经书书面许可任任何机构和和个人不得得以任何形形式翻版、、复制、刊刊登、发表表或引用。。政策导向——结构性变化化来源:CEIC,Soufun数数据库;中金公公司研究部部保障性住房房将有效的的改善住房房结构，，但对商品品房市场冲冲击有限行业展望08年11月12日日，建设部部公告2009至2011年年，将增加加200多多万套的廉廉租住房、、400多多万套的经经济适用住住房，另外外还有220多万户户林业、农农垦、矿区区的棚户区区的改造，，总投资9000亿亿，平均每每年3000亿元。。其中，对对廉租房投投资2150亿；棚棚户区改造造投资1015亿元元；经济适适用房投资资6000亿元，综综合约9000亿元元。32宏观调控--还有何种后后续调控政政策？行业分析33估值分析34估值方法--市盈率+净净资产值1、市盈率率（P/E）：与其它公司司一样，市市盈率是衡衡量公司价价值的主要要指标之一一。市盈率率估值有两两个方面，，一是与国国内及国际际公司之间间的比较价价值；二是是未来公司司潜在增长长的实现带带来的价值值。比较估值：：我们对内地地房地产企企业之间及及内地房地地产企业与与香港和国国际其他国国家房地产产公司进行行比较，从从而找到内内地房地产产企业的一一个合理的的估值区间间；增长潜力：：增长潜力是是中国内地地的上市公公司的最大大价值所在在，增长潜潜力的实现现将由公司司的发展战战略、竞争争实力决定定的。2、净资产产值(NAV)：：净资产值估估值法（NAV）是是国际上较较为通用的的房地产企企业资产评评估计算方方法，其基基本方法是是通过对房房地产公司司项目进行行现金流折折现后计算算出其净资资产值，然然后折算出出每股净资资产值，与与股票价格格相比较。。3、股息收收益率：股息收益率率在国际上上是一个比比较重要的的衡量企业业价值的工工具，但在在国内地产产行业并不不适用，由由于内地房房地产企业业正处于不不断成长过过程中，需需要不断的的资金的投投入，因而而普遍来说说，内地上上市公司的的股息收益益率处于较较低的水平平。估值分析35估值方法--净资产值NAV净资产值(NAV)估估值原因：以项目为基基础，开发发周期较长长导致公司司业绩连续续性差，短短时期业绩绩波动较大大；历史业绩与与未来收益益之间也并并没有十分分必然的联联系；土地作为特特殊原材料料，通过过净资产值值的计算能能够把在建建、在售项项目价值和和土地价值值通过现金金流折现方方式体现出出来。NAV方法法的局限性性：房地产上市市公司的信信息披露不不充分，导导致在计算算公司净资资产值上存存在难度；；开发物业价价格和土地地价格波动动性较大，，影响了NAV计算算结果的准准确性。由于在折现现率和资本本化率的选选择不同将将带来不同同的NAV计算结果果。我们不认为为NAV方方法能够完完美的反映映出公司的的真实价值值，但可以以有效的反反映出公司司的基本价价值。估值分析36估值方法——净资产值NAV--NAV方法准确确性不高估值分析37估值方法--净资产值NAV估值分析我们认为NAV结合合P/E仍仍是估值的的最有效办办法P/E偏短短期但确认认性强，NAV偏价价值但可比比性差二者结合判判断公司更更准确龙头企业可可以享受NAV溢价价企业价值体体现不充分分调控有利于于龙头企业业38估值方法——合理估值区区域估值分析39估值方法——NAV可以以溢价估值分析NAV是一一个估计值值，股价对对净资产值值在一定范范围内有折折让或溢价价都是合理理的；NAV没有有考虑公司司未来后续续新增土地地及开发的的能力，也也就是没有有考虑或较较少的反映映了公司本本身的价值值（包括品品牌、人才才、体系、、架构等）），所以该该公司的实实际价值应应高于当前前这一时点点的估计值值，也就是是说股价应应与净资产产值有一个个溢价；该估值假设设项目完全全按计划顺顺利发展，，没有考虑虑后续资金金获得风险险、市场销销售风险、、管理运作作的风险等等，所以从从这个意义义上股价应应该对净资资产值