成都曹家巷项目市场汇报XXXX年

成都曹家巷项目汇报二OO八年七月一日1成都是四川省省会，位于四川省中部的成都平原，东北与德阳市、东南与内江市毗邻，南面与眉山地区相连，西南与雅安地区、西北与阿坝藏族自治州接壤。全市东西长192公里，南北宽166公里，总面积12390平方公里。宏观环境—城市概况2宏观环境—经济发展3在2007年，成都城镇居民可支配收入增长27%，达到16230元/人，实现快速高额增长宏观环境—经济发展4在城市的横向比较中，成都在全国的经济总量和地位仅次于北京、重庆等直辖城市，在中国二线城市中处于绝对前沿。在中西部地区，城市的人均GDP收入位于首位，具有举足轻重的地位。宏观环境—经济发展GDP比较GDP比较5成都以现代工业（包括电子、现代制造业、高新产业等）为主导的产业布局已基本确立，2007年统计中第二和第三产业在经济总量中所占比例已经达到93%。宏观环境—经济发展6宏观环境—经济发展7成都市经济发展十一五规划

预期性--3835森林覆盖率(%)预期性14400197地方财政收入(亿元)预期性--5:45:507.7:42.5:49.8一、二、三产业增加值比例预期性--4左右3.05城镇登记失业率（%）预期性--≥6559.9城镇化率（%）约束性--<31.66人口自然增长率（‰）预期性--≥6045.7民营经济占全市经济总量的比例(%)预期性--5063.6非农产业就业比重（%）预期性--9592.3非农产业增加值比重（%）预期性8.54200美元21913人均地区生产总值预期性1240002371地区生产总值指标属性年均增长（%）2010年2005年指标名称未来经济增长趋势分析——十一五经济规划宏观环境—经济发展8全国统筹城乡综合配套改革试验区2007年6月7日，国务院、国家发改委批准成都市和重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，“新特区”的建立，将给成都带来以下的政策、环境支持：第一：新特区区将拥有更大的金融制度改革的自主权，推动成都成为西部金融中心。第二：政府将在实现区域整体规划、连片开发、城乡一体化发展方面，将会有更广阔的土地发展空间。第三：突破城市发展的局限，以城市群的模式来城市化，为整个“健康城市化、良性城市化”的区域发展提供融合的动力。宏观环境—经济发展宏观政策9经过连续多年双位数的高增长后，2007年，成都市年生产总值(GDP)呈现爆发性增长，已超过3000亿元，人均GDP超过3000美元。根据国际经验，一个城市的人均GDP突破3000美元，就意味着这个城市告别低收入阶段，步入了中等发达国家收入水平的新始点。成都以现代工业（包括电子、现代制造业、高新产业等）为主导，各类型优秀和高附加值型产业正成为经济发展的核心驱动力。2007年6月7日，国务院、国家发改委批准成都市和重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都经济的发展更增添了额外的动力和强有力支持。宏观环境—经济发展宏观经济小结10总体定位发展战略国际旅游枢纽纽城市、西部部规模最大、、最具活力、、实力最强的的城镇群，创创业环境最优优、人居环境境最佳、经济济实力最强的的现代特大中心心城市。培育西部未来来最大的都市市带，形成“大集中、小小分散、多核核心、串珠状状”的成、渝城镇镇密集带。目前以成都市市为中心，包包括绵阳、德阳、、乐山、眉山山、资阳的成成都都市圈和和产业带已经初步形成成。宏观环境—城市规划11地位成都是成渝城市经济带、城乡一体化新特区的重点支柱城市

发展水平作为西部地区重要的经济中心，经济发展与城市化水平均处于二线城市前沿城市印象小富即安的鱼米之乡优美自然的城市环境悠久细腻的人文底蕴当前的时尚文化基地成都是中国西西部一座独具具魅力的城市市，未来较长长一段时间内内，城市经济济仍可维持积积极正向的宏宏观发展态势势。宏观环境—城市规划12“一主”指主主城区，是市市域城镇体系系的主体；“多心”指规规划区外的四四市、四县和和重点镇；“一带”指南南北向的城市市发展地带；；“三轴”指由由主城区沿三三条放射道路路（成彭高速速路、成灌高高速路、成温温高速路）形形成的串珠状状发展轴。宏观环境—城市规划城市空间结构构13成都主城区将将以中心城区区为核心发展展，向东、南、北北重点发展，依依托走边六个个组团，重点点发展东部新城、南南部新城和北北部新城，形成新的城城市架构。宏观环境—城市规划项目位置142020年，，成都将形成成包括成都绕城高速公路路以内区域，面面积近600平方公里的的“中心城区”这意味着着成都将以多中心组团式式的扩张方式取取代单中心圈圈层式扩张方方式，城市结结构由单一的特大城城市向城乡—体化转变。主城区建设用用地的发展将将以中心城区区为核心，向向东、南、北重点发展，依依托新都、青白江江、郫县、温温江、双流东东升、双流华华阳、龙泉驿驿等六个区市县，重点点发展东部新城、南南部新城和北北部新城，形成新的城城市架构。新都、青白江郫县温江双流东升双流华阳龙泉驿宏观环境—城市规划主城规划项目位置15东部新区规划划面积76平平方公里，规规划人口73.5万，包包括一个副中心、、6个片区、、15个居住住区；规划中3条条地铁线直达达该区域；绿绿地面积高达达36%，创创成都生态指指标新高。东东部新区的路路网由“五纵纵五横”的10条主干道道环绕，规划划中的地铁Ⅱ号线、、地铁Ⅳ号线线、地铁Ⅴ号号线横穿新区而过过。一个集居居住、休闲、、旅游、体育育、科研为一一体的新城东东大格局，以以“东方新城城”为核心居居住区的东部部新区即将形形成。运输要塞公路、交通口岸同安镇科技领头羊经济技术开发区、旅游休闲地龙泉片区工业中心机械工业发展基地大面片区城市东部副中心居住和旅游休闲地十陵片区地位发展方向片区中产东城宏观环境—城市规划项目位置16成都将斥资数数百亿元将新新城南片区精精心打造成以以商务、行政办办公、商贸金金融、生态居居住及高新技术产业业为主的高标准准、高规格的的城市新中心心。高新区拥拥有国际化的的产业支撑，，特别是国际际化的制造业业对高新区的的支撑。英特特尔、摩托罗罗拉、友尼森森……25家家世界500强企业都已已经在高新区区落户。旅游胜地旅游、休闲地牧马山组团----居住地华阳城市南部副中心商业、居住地站南组团----居住、商业服务结合地琉璃南、新园、大源----文教居住、商业中心棕树组团----高新技术产业积聚地高新起步区地位发展方向片区国际化城南宏观环境—城市规划项目位置17成都城西以居居住用地、公公共用地、绿绿地等为主，，其良好的自然环境和人文环境使得城西成为为集居住、旅旅游、商业为为一体的综合合性城区。----文教居住、商业中心青羊新区----高新技术产业积聚地高新西区地位发展方向片区人文城西宏观环境—城市规划项目位置18新都区和青白江区均是成都市主主城区北部的的分中心，新新都区和青白白江区将共同同形成成都北部物流中心心并共同构成北北部新城。财富城北宏观环境—城市规划19宏观环境—城市规划20宏观环境—城市规划21成都轨道交通通规划：共规规划7条地铁铁线路，七条条线路将组成成地铁线网。。1号线（大丰丰站~广都站站）2号线（龙泉泉东站~石牛牛站）3号线（红星星车站~板桥桥南站）4号线（温江江站~西河站站）5号线（驷马马桥站~江河河站）6号线主线（（沙湾站~四四河站）6号线支线（（琉璃场站~航空港站））7号线（生态态站~龙潭东东站）宏观环境—城市规划在未来三年内内，形成覆盖盖面积达3681平方公公里的“半小小时交通圈””，进一步降降低中心城与与外围城间的的时间距离和和交通出行成成本。成都市市区将基本由由4环（内环环线加1、2、3环）和和12条放射射型路构成““井＋环”交交通网。项目位置22房地产投资快快速爆发性增增长成都房地产开开发投资在整整体固定资产产投资中占有有重要地位，房地产开发发投资自05年开始进入入爆发阶段，，其占固定资资产投资总额额的比例首次次突破30％％，固定资产产投资额05、06年始始终保持30％以上的高高增速。2007年房房地产投资总总额已达到950亿元，，较上年增长长53.47%宏观环境—房地产市场23主城供需结构构基本平衡05年以前成成都房地产市市场存在较大大的供需缺口口，呈现供不应求局面；06年开始，，成都的供给给量爆发性增增长，需求得得以大量释放放，当年消化化量已突破1000万平平米，自此以以后，成都市市场的年供应应和消化量均均维持在千万万平米的量级级，并维持了了相对平衡的的供需结构。。宏观环境—房地产市场24计划建设商品品住房10万万套，建筑面面积950万万平方米，其其中套型建筑筑面积90平平方米以下住住房8.30万套，面积积共665万万平方米，占占商品住房总总供应量的70％；计划建设公共共保障性住房房1.25万万套，面积100万平方方米，其中经经济适用房0.37万套套，建筑面积积23万平方方米（含10%廉租房）），限价商品品房0.88万套，建筑筑面积77万万平方米；农农迁房1.53万套，建建筑面积108万平方米米。套型建筑筑面积90平平方米以下住住房（含公共共住房、农迁迁房）占总供供应面积的75.39%。宏观环境—2008年成成都住房建设设计划25价格上涨势头头强劲近三年来成都都主城区商品品房均以10％以上的速速度增长，即即使在06年年供给集中放放量阶段，价价格上涨率也也达到11.94％，07年均价已已涨至4885元/平米米，同比涨幅幅达到15.76%。宏观环境—房地产市场26成都地产市场在二线城市中起步较早，凭借优良的城市基础广泛吸纳有效需求，市场整体水平发展较快，成熟度高。近两年市场规模（包括投资额、供给、消化量等）快速扩容，价格持续攀升，市场极其繁荣。与同类城市及自身历史发展相比，目前整体市场已处于高位水平，将面临较大的宏观调控压力，加之供给集中放量，08年内将进入调整平台，增幅将明显放缓成都房地产市市场在08年年上半年，跟跟随中国整体体地产的波动动，难免存在在调整和波动动，但从中长长期来看，仍仍将是保持积积极良好的正正向发展态势势。宏观环境—房地产市场272007年成成都主城区（（五城区和高高新区）土地地市场共发布布拍卖和挂牌牌土地112宗，总供地地面积达5863.8938亩；其其中成交108宗，成交交净用地面积积5691.2125亩亩；成交总金金额为2527341.113万元元。区域宗数面积（亩）比例按行政区划分锦江区151002.830117.62%武侯区15317.40395.58%青羊区17699.123312.28%金牛区10462.01898.12%成华区201361.41823.92%高新区311848.418332.48%按方位划分城东221811.803231.84%城南391865.940132.79%城西211094.379919.23%城北14674.223311.85%城中12244.8664.30%按环域划分一环内19440.04477.73%一、二环间6200.20073.52%二、三环间351928.577733.89%三环外483122.389454.86%宏观环境—2007年成成都主城区土土地市场28A从方位看，，城南仍是焦点点：与高新区区大规模供地地相对应，城城南仍是市场场的焦点。1-12月城城南的土地成成交总量为39宗，供应应总面积为1865.9401亩，，宗数和面积积分别占主城城区总成交土土地的36.11％和32.79％％。随着成都都成为“新特特区”和领事事馆区的南迁迁，城南的市市场热点地位位仍将继续保保持。B从环域看，，三环外土地成成交体量最大大：一环内成成交土地宗数数多，但总面面积并不太大大；一～二环环土地成交宗宗数和面积都都是最少的；；三环外是土土地交易的主主战场，成交交土地宗数（（48宗）和和面积（3122.3894亩）都都占到主城区区的一半左右右。C从行政区域域看，高新区土地成成交宗数和面面积居首位：：2007高高新区的土地地成交数量最最多，面积最最大，成交宗宗数和面积分分别占到整个个主城区的28.70％％、32.48％；其次次是成华区；；成交体量最最小的是武侯侯区，15宗宗地共317.4039亩。D从环域和方方位交互看：：城东、城南各各环域都有土土地成交，城城西成交的土土地都在二环环外，城北三三环外没有土土地成交。城城南三环外不不管是土地成成交宗数还是是土地成交面面积都是各区区域中最多的的，共成交26宗地，1427亩。。市中心成交交土地规模普普遍偏小，成成交12宗地地，但总面积积只有245亩。宏观环境—2007年成成都主城区土土地市场分析析292007年成成都土地成交交价格呈明显显上涨趋势。。2007年年上半年成交交价普遍在200-800万/亩之之间，楼面地地价在1000-3000元/平米米之间；进入入7月后，主主城区放量明明显增多，土土地成交价格格大幅上涨，，成交价普遍遍在800-1200万万/亩之间，，楼面地价更更是普遍达到到4000-6000元元/平米。几几宗“地王””在2007年下半年接接连产生。从全年来看，，2007年年主城区土地地成交价格涨涨幅巨大，整整体平均成交交单价为904万元/亩亩，同比每亩亩上涨628万元，增幅幅达226%；即使剔除除个别特殊地地块影响，地地价同比涨幅幅也达到近两两倍；平均楼面地价价达到3766元/平方方米，有24％的的土地楼面地地价在5000元/平方方米以上，最最高的楼面地地价甚至达到到9562元元/平方米（（11月30日交大双流流置业竞得的的红墙巷地块块）。2008年以以来，主城区区土地交易市市场比2007年逐渐冷冷淡，3月28日交易的的情况来看，，交易价格均均比2007年同地段土地价格有所所下降，土地成交价格格更趋于理性性。宏观环境—2007年成成都主城区土土地市场分析析30宏观环境—2008年1-3月主城城区土地市场场序号宗地位置及宗地编号净用地（M2）用地性质容积率建筑密度建筑高度米绿地率成交价万元/亩竞得单位成交时间1锦江区五桂桥8号(原成都天华化工科用地)42672.51M2

合64.0088亩二类住宅4.621%15530%810成都瑞湖置业2008/2/12成华区二环路内麻石桥侧6798.78M2

合10.1982亩二类住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯区高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544亩二类住宅0.830%12130%455成都一航万科滨江2008/2/14青羊区清波村二组，清江村三组、八组60196.66M2

合90.2950亩

二类住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯区永丰乡太平村5组28240.79M2

合42.3612亩二类住宅2.435%41.720%460成都兴西华2008/3/286锦江区三圣乡花果村一组46728.69M2

合70.0930亩二类住宅4.030%21725%484成都锦江统建2008/3/287成华区青龙场片区28638.62M2

合42.9579亩二类住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成华区跳蹬河北路84号15554.89M2

合23.3323亩二类住宅4.125%175.630%500成都工业投资2008/3/289金牛区沙河源街办新桥村6组2727.37M2

合4.0910亩市场用地2.050%592/310成都大同诚2008/3/2810金牛区沙河源街办长久村5组、新桥村6组15832.87M2

合23.7493亩市场用地2-350%24/300成都广地置业2008/3/2831序号宗地位置及宗地编号净用地（M2）用地性质容积率建筑密度建筑高度米绿地率成交价万元/亩竞得单位成交时间1锦江区五桂桥8号(原成都天华化工科用地)42672.51M2

合64.0088亩二类住宅4.621%15530%810成都瑞湖置业2008/2/12成华区二环路内麻石桥侧6798.78M2

合10.1982亩二类住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯区高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544亩二类住宅0.830%12130%455成都一航万科滨江2008/2/14青羊区清波村二组，清江村三组、八组60196.66M2

合90.2950亩

二类住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯区永丰乡太平村5组28240.79M2

合42.3612亩二类住宅2.435%41.720%460成都兴西华2008/3/286锦江区三圣乡花果村一组46728.69M2

合70.0930亩二类住宅4.030%21725%484成都锦江统建2008/3/287成华区青龙场片区28638.62M2

合42.9579亩二类住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成华区跳蹬河北路84号15554.89M2

合23.3323亩二类住宅4.125%175.630%500成都工业投资2008/3/289金牛区沙河源街办新桥村6组2727.37M2

合4.0910亩市场用地2.050%592/310成都大同诚2008/3/2810金牛区沙河源街办长久村5组、新桥村6组15832.87M2

合23.7493亩市场用地2-350%24/300成都广地置业2008/3/28宏观环境—2008年1-3月主城城区土地市场场32序号宗地位置及宗地编号净用地（M2）用地性质容积率建筑密度建筑高度米绿地率成交价万元/亩竞得单位成交时间1锦江区五桂桥8号(原成都天华化工科用地)42672.51M2

合64.0088亩二类住宅4.621%15530%810成都瑞湖置业2008/2/12成华区二环路内麻石桥侧6798.78M2

合10.1982亩二类住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯区高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544亩二类住宅0.830%12130%455成都一航万科滨江2008/2/14青羊区清波村二组，清江村三组、八组60196.66M2

合90.2950亩

二类住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯区永丰乡太平村5组28240.79M2

合42.3612亩二类住宅2.435%41.720%460成都兴西华2008/3/286锦江区三圣乡花果村一组46728.69M2

合70.0930亩二类住宅4.030%21725%484成都锦江统建2008/3/287成华区青龙场片区28638.62M2

合42.9579亩二类住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成华区跳蹬河北路84号15554.89M2

合23.3323亩二类住宅4.125%175.630%500成都工业投资2008/3/289金牛区沙河源街办新桥村6组2727.37M2

合4.0910亩市场用地2.050%592/310成都大同诚2008/3/2810金牛区沙河源街办长久村5组、新桥村6组15832.87M2

合23.7493亩市场用地2-350%24/300成都广地置业2008/3/28宏观环境—2008年1-3月主城城区土地市场场33序号宗地位置及宗地编号净用地（M2）用地性质容积率建筑密度建筑高度米绿地率成交价万元/亩竞得单位成交时间1锦江区五桂桥8号(原成都天华化工科用地)42672.51M2

合64.0088亩二类住宅4.621%15530%810成都瑞湖置业2008/2/12成华区二环路内麻石桥侧6798.78M2

合10.1982亩二类住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯区高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544亩二类住宅0.830%12130%455成都一航万科滨江2008/2/14青羊区清波村二组，清江村三组、八组60196.66M2

合90.2950亩

二类住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯区永丰乡太平村5组28240.79M2

合42.3612亩二类住宅2.435%41.720%460成都兴西华2008/3/286锦江区三圣乡花果村一组46728.69M2

合70.0930亩二类住宅4.030%21725%484成都锦江统建2008/3/287成华区青龙场片区28638.62M2

合42.9579亩二类住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成华区跳蹬河北路84号15554.89M2

合23.3323亩二类住宅4.125%175.630%500成都工业投资2008/3/289金牛区沙河源街办新桥村6组2727.37M2

合4.0910亩市场用地2.050%592/310成都大同诚2008/3/2810金牛区沙河源街办长久村5组、新桥村6组15832.87M2

合23.7493亩市场用地2-350%24/300成都广地置业2008/3/28宏观环境—2008年1-3月主城城区土地市场场341、按惯例每每年4月份以以后本应是土土地市场交易易成交旺季，，但2008年4月仅推推出5宗土地地拍卖，共计计121.97亩净用地地面积，与同同期净用地面面积相比下降降了82.85%；其中中住宅类宗地地仅有1宗，，住宅类用地地净用地面积积46.28亩（位于高高新区,成成交价格800万元/亩亩,而周边土土地去年价格格为1200万元/亩左左右）,根据据每宗土地容容积率指标估估测的成交宗宗地可建住宅宅面积11.11万平方方米，与同期期成交宗地可可建住宅面积积相比下降了了91.95%，可见在在房地产市场场销售不旺和和土地市场成成交低迷的情情况下，政府府控制土地交交易供应量以以稳定市场的的态度明显。。宏观环境—2008年1－4月主城城区土地市场场分析２、2008年1-4月月主城区土地地成交与同期期对比分析2008年1-4月成都都主城区挂牌牌和拍卖方式式成交的商业业和住宅用途途土地共计16宗，与去去年同期相比比成交宗数下下降了40.74%；净净用地面积成成交共计1096.53亩，与去年年同期相比净净用地面积下下降了16.25%；根根据每宗土地地容积率指标标分别估测的的成交宗地可可建商品房(含住宅及商商业用房)面面积大致为250.71万平方米，，与去年同期期相比可建商商品房面积下下降了25.77%；估估测的成交宗宗地可建住宅宅面积101.68万平平方米，与去去年同期相比比可建住宅面面积大幅下降降了57.60%。３、通过上述述数据比较发发现2008年1-4月月整体土地供供应量有一定定幅度地下降降，与去年同同期相比净用用地面积下降降了16.25%，其中中住宅类用地地供应量却下下降幅度很大大，可建住宅宅面积大幅下下降了57.60%。主主要原因是2008年1月出台的打打击囤地政策策，迫使开发发商加速资金金投入，加之之宏观调控紧紧缩信贷的因因素双重影响响使开发商资资金吃紧，导导致开发企业业拿地谨慎，，土地市场低低迷，而政府府为稳定市场场，开始减少少住宅类土地地供应。35地块名称面积(亩)容积率土地性质成交价(万元/亩)楼面地价(元/平米)成交日期竞得人东大街2号地块6.81.6商业221020718.752006.9.8成都市联华房地产开发有限责任公司东大街10+1号地块13.56无商服1370/2006.10.27成都通和置业有限公司东大街10+2号地块27.15住宅100530152006.10.27爱美高房地产（成都）有限公司大慈寺片区H宗地块11.355住宅154046202006.12.8新加坡置业联合工业有限公司玉双路片区5号地块4.457二类住宅兼商业16603557.142007.1.26四川长坤置业有限公司文化宫地块56.348公共设施兼二类住宅190435702007.1.31爱美高集团玉皇观地块9.315二类住宅130539152007.5.10成都蜀信项目开发有限公司宏观环境—一环内近期土土地拍卖成交交一览36宏观环境—近期周边土地地拍卖成交一一览位置亩用地性质单价竞得人时间楼面单价青羊区文殊院片区21号10.09混合用地1320万元/亩成都市正成投资开发公司2007.5.253600成华区双林路17.94混合用地1290万元/亩福建六建建设集团公司2007.6.253869东大街以南、二环路以西15.45混合用地930万元/亩成都成房置业有限公司2007.6.252536建设北路三段2号、成华区二环路东二段1号113.54混合用地815万元/亩龙湖地产2007.3.302245牛区解放路一段（原成都一汽）89.84混合用地805万元/亩四川蓝光和骏实业公司2007.4.202415成都市成华区二环路东二段29号38.65混合用地810万元/亩成都永进合能房地产公司2007.4.202429成都市二环路东二段6号14.02混合用地810万元/亩成都万科房地产有限公司2007.4.202430金牛区解放路片区9号地块4.23混合用地1270万元/亩成都盛帮房地产开发公司2007.4.273814玉双路以南、隆兴街以东5.16混合用地1400万元/亩成都成房置业有限公司37项目位置项目范围38宗地现状马鞍路一环路府青立交红星桥宗地航拍图锦江省建医院市建医院多层职工住宅宅39项目概况1、项目位于于城东北一环环内曹家巷，，约1000亩,用地地范围内除有有省建筑医院院和市建筑医医院等较大建建筑,其他均均为上70年年代修建的职职工安置房,3-4多层层砖瓦房,临临近成都游乐乐园2、估计土地地使用强度：：容积率率：住宅容积积率不大于4.2建筑密度：住住宅建筑密度度不大于25%规划指标3项目目合作方式:中铁与政府府签定土地一一级开发协议议，投入70%的拆迁资资金，由政府府在约定的时时间内负责完完成拆迁,土土地挂牌增价价收益按约定定比例分成，，并保证中铁铁地产公司获获得部分二级级开发土地.40静态预测测：项目处在在城东一一环内附附近,交交通方便便，周遍遍环境良良好，且且片区中中高档产产品消费费能力强强,周遍遍楼盘价价格在8000元/平平方米左左右。动态预测测：在2007年成成都楼市市价格大大幅上涨涨的情况况下，在在政府宏宏观调控控下，未未来两年年楼市不不再会有有2007的涨涨幅。本本板块所所在区位位价格涨涨幅不会会很大，，但考虑虑项目快快速销售售，仍按按照8000元元/㎡的的价格估估算，考考虑每年年5%的的涨幅.产品价格格：高层层8000元/㎡，商业12000元/㎡项目价格格预测价格预测测41项目经济济评价——经济指标标名称指标备注净用地面积亩667000m21000亩代征用道路面积代征用绿地面积总建筑面积2801400m2

地下建筑面积

人防地下室面积提供个车位非人防地下室面积提供个机械式车位地上总建筑面积2801400m2

商业建筑面积224112m2按8%配置商业高层住宅建筑面积2577288m2按92%配置住宅公建面积

m2物业管理、公共服务设施、社区建筑密度%30%规划初步意见容积率4.2绿地率%30%总停车位26669住宅1:1，商业4个/千平方米地下停车位（辆）21355满足车位需求设计地面停车位(辆)533420%总户数25773100平方米/户总人数824733.2人/户42返回项目经济济评价——成本序号费用名称单位成本(元/㎡)金额(万元)计费说明一土地开发费376610550131000万元/亩4%契税交易服务费二前期开发费22362331

1报审报建费17348324

2设计勘察费5014007含规划绿化方案及其施工图三房屋开发费2154603422

1主体建安费1854519380

商业190042581

高层住理费1028013其他费用29081241小市政配套费15042021含绿化

前期工程费14039220含供水供电

四销售费用21560275以销售收入2.4%计五财务费用1071300000100亿3年10%六管理费1850001000万元/年,5年七不可预见费6117208(一+二+三)*1%八合计7508210324943返回项目经济济评价——利润序号费用名称面积(㎡)2010年销售收入2011年销售收入2012年销售收入2013年销售收入备注单价数量(万元)单价数量万元单价数量万元单价数量万元一销售收入

元/㎡582691元/㎡

611826元/㎡642417元/㎡674538

每年售25%,售价每年以5%速度递增

商业2241121200067234126007059513230741251389277831

高层住宅25772888000515458840054123088205682929261596707

小计

2511472

二营业税及附加5.60%140642

三开发成本含销售税2243891.12

四开发利润267580.79

五开发利润率12.72%

利润分析析表44返回项目经济济评价——地价利润润敏感性性分析土地挂牌价格100亿元,起价1000万元/亩加价050100150200250300350400成交价格100000010500001100000115000012000001250000130000013500001400000契税400004200044000460004800050000520005400056000总计104000010920001144000119600012480001300000135200014040001456000楼面地价元/㎡371238984084426944554641482650125197开发总成本210324921408862193536224618622994362352086240413624567862509436销售税费140642140642140642140642140642140642140642140642140642项目总成本224389122815282334178238682824400782492728254477825974282650078开发利润2675812299441772941246447139418744(33306)(85956)(138606)税前利润率12.72%10.74%8.08%5.55%3.10%0.80%-1.39%-3.50%-5.52%45项目经济济评价——售价利润敏敏感性分分析销售价格变化销售收入销售费用总成本销售税费利润利润率变化率住宅元/㎡商业元/㎡15%920013225288819357764210073716318362427329.72%10%880012100276261955252209822615608850830524.23%5%840012600263704652741209571414899339233818.72%0%800012000251147260275210324914064226758112.72%-5%7600950023858984771820906911348031604047.67%-10%720090002260325452062088180127708444372.13%-15%680085002134751426952085668120613(71531)-3.43%46项目经济济评价——土地-售售价二元元敏感性性分析返回土地:1000万/亩住宅8000，商业12000土地价格变化050100150200销售价格变化15%29.72%48.79%44.77%40.80%37.05%10%24.23%42.51%38.66%34.86%31.26%5%18.72%36.22%29.08%28.89%25.45%012.72%10.74%8.08%5.55%3.10%-5%7.67%23.59%20.23%16.92%13.79%-10%2.13%17.24%14.06%10.91%7.94%-15%-3.43%10.88%5.04%4.89%2.07%473按按照快快进快出出的原则则，本项项目的土土地价格格在1000万万元/亩亩，销售售价格在在8000元/平方米米时，本本项目实实现产值值2511472万元元、利润润267580万元元，产值值利润率率12.72%；并且且通过对对土地价价格和销销售价格格的敏感感性分析析来看，，本项目目具有很很强的抗抗风险能能力。所所以，建建议进行行本项目目的开发发建设。。1区区域域优优势势明明显显：：项项目目临临近近一一环环路路，，交交通通便便捷捷，，外外环环境境优优越越，，地地块块规规则则，，周周边边生生活活配配套套相相对对完完善善。。２土土地地价价格格：：成成都都土土地地价价格格经经过过2007年年的的大大幅幅度度增增长长后后，，2008年年上上半半年年土土地地交交易易价价格格逐逐渐渐理理性性，，当当前前成成都都土土地地市市场场进进入入了了低低迷迷期期，，土土地地供供应应量量大大幅幅减减少少，，土土地地成成交交价价较较为为低低廉廉，，土土地地价价值值被被一一定定程程度度的的低低估估。。从从2007年年周周边边交交易易的的土土地地价价格格来来看看，，项项目目周周边边的的成成交交在在800-1000万万元元/亩亩间间，，本本项项目目目目前前的的土土地地成成本本与与周周边边比比起起来来具具有有较较大大的的竞竞争争优优势势。。总结结48汇报报结结束束谢谢谢499、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:51:5021:51:5021:5112/11/20229:51:50PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2221:51:5021:51Dec-2211-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。21:51:5021:51:5021:51Sunday,December11,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2221:51:5021:51:50December11,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。11十十二月20229:51:50下午午21:51:5012月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月229:51下下午午12月月-2221:51December11,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富