房地产开发项目规划设计及其评价

第6章房地产开发项目的规划设计及其评价1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产项目规划设计的指导思想。本章学习要求房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI城市总体规划分区规划控制性详细规划修建性详细规划房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.1房地产开发项目的规划设计6.1.1城市规划的层次体系城市规划对房地产开发经济效益的影响城市规划对房地产开发程序的强制性管理城市规划管理是政府调控地价的手段城市规划与房地产开发房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.1.2房地产开发项目规划设计的

指导思想与主要内容影响项目规划设计的要素主要有：国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策；项目所在地城市控制性详细规划的有关规定；项目所在地现场状况；市场调研结果与市场定位、项目开发理念；建设项目的总投资和资金运作方式。指导思想1.项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI规划设计与自然生态相和谐；规划设计与社会发展相和谐；规划设计与用户需求变化相和谐。2.规划设计中的和谐理念房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.道路交通规划

2.建筑选型1.规划布局4.配套设施规划6.绿地与景观规划3.住宅户型项目规划设计工作内容房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI居住区规划的内容12

除此之外，居住区的空间与环境设计也应遵循一定的原则。居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，遵循一定原则。布局规划原则房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI三级布局结构：居住区——居住小区——住宅组团；房地产综合开发的适宜规模往往是居住小区；居住区道路分为居住区级、居住小区级和住宅组团级。确定居住区布局结构和道路系统房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI建筑布局常见形式概念1行列式按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。2周边式沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。3混合式采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。4自由式结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以取得良好的日照通风效果。5.散点式将多层点式（墩式）住宅或高层点式（塔式）住宅，围绕住宅组团的中心设施、公共绿地、水面等，有规则地布置。住宅布置——常见的规划布局形式房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI建筑造型按建筑层数划分按平面特点划分按结构类型划分按户内空间布局划分低层住宅多层住宅高层住宅点式住宅条式住宅砖混结构

框架结构框架剪力墙结构平层式错层复式跃层建筑类型房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI住宅选型退台式住宅；花园别墅；综合性商住楼建筑风格是一一个建筑物的的个性和独特特表征，主要要在于建筑在在平面布局、、形态构成、、艺术处理和和手法运用等等方面所显示示的独特和意意境，它作为为凝固的建筑筑语言深刻地地体现出人类类的价值观和和审美倾向。。建筑风格格中式建筑风格格欧陆风格现代主义风格格主题风格异域风格新古典主义风风格建筑风格房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI住宅户型内外分区原则则动静分区原则则洁污分区原则则私人行为空间间公共行为空间间家务行为空间间卫生行为空间间交通空间室外过渡空间间住宅功能分区区的原则住宅功能分区区房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI配套设施规划划配套设施规划12345公共服务设施施规划市政公用设施施规划停车设施户外场地设施施安全设施6服务管理设施施房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI道路交通规则则（1）顺而不不穿，保证居居住区内居民民生活的完整整和舒适；（2）分级布布置，逐级衔衔接，保证居居住区交通安安全、环境安安静以及居住住空间领域的的完整；（3）因地制制宜，使居住住区的路网布布局合理、建建设经济；（4）功能复复合化，营造造人性化的街街道空间；（5）构筑方方便、系统、、丰富、整体体的居住区交交通、空间和和景观网络；；（6）避免影影响城市交通通；交通组织方式式人车分流人车混行结合合局部分行路网规划原则则道路交通规划划要求道路宽度要求求其他要求房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI目前，根据我我国《城市居居住区规划设设计规范》的的相关规定：：规定了新建建居住区绿地地率不小于30%，旧城城改建区绿地地率不小于25%的指标标。绿地地规规划划布布置置房地地产产开开发发与与投投资资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI注意意区区分分：：绿绿地地率率与与绿绿化化率率绿地地率率和和绿绿化化覆覆盖盖率率是是两两个个不不同同概概念念的的用用语语，，绿绿地地率率与与绿绿化化覆覆盖盖率率都都是是衡衡量量居居住住区区绿绿化化状状况况的的经经济济技技术术指指标标，，但但绿绿地地率率不不等等同同于于绿绿化化覆覆盖盖率率。。绿地地率率是是规规划划指指标标，，描描述述的的是是居居住住区区用用地地范范围围内内各各类类绿绿地地的的总总和和与与居居住住区区用用地地的的比比率率（（％％））。。绿化化覆覆盖盖率率是是绿绿化化垂垂直直投投影影面面积积之之和和与与占占地地面面积积的的百百分分比比，，比比如如一一棵棵树树的的影影子子很很大大，，但但它它的的占占地地面面积积是是很很小小的的，，两两者者的的具具体体技技术术指指标标是是不不相相同同的的。。绿地地率率与与绿绿化化率率房地地产产开开发发与与投投资资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI步行行环环境境铺地地环环境境水体体环环境境户外外设设施环环境境景观观规规划划房地地产产开开发发与与投投资资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.1.3开开发发区区工工程程勘勘察察与与设设计计编制设计文件选址勘察初步勘察详细勘察施工勘察1.初步设计设计说明书，总平面，建筑，结构，给水排水，电气，弱电，采暖通风，动力，工程概算书。2.施工图设计工程勘察房地地产产开开发发与与投投资资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.2开开发发项项目目规规划划设设计计的的组组织织与与控控制制1.选选择择设设计计单单位位2.确确定定各各项项技技术术经经济济控控制制指指标标3.评评价价和和选选择择设设计计方方案案4.审审查查设设计计图图纸纸1.预预控控能能力力；；2.过过程程控控制制能能力力；；3.设设计计文文件件接接收收及及变变更更控控制制能能力力1.方方案案图图纸纸规划划方方案案，，建建筑筑设设计计方方案案，，结结构构设设计计方方案案2.初初步步设设计计图图纸纸3.施施工工图图设设计计图图纸纸建筑筑、、结结构构、、给给排排水水、、电电气气施施工工图图规划划设设计计的的过过程程规划划设设计计的的组组织织与与委委托托规划划设设计计审审核核房地地产产开开发发与与投投资资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI住宅宅建建筑筑设设计计方方案案的的经经济济因因素素分分析析外墙墙周周长长系系数数平面面系系数数层高高层数数单元元组组合合结构构形形式式住宅宅开开发发区区规规划划方方案案的的综综合合经经济济因因素素分分析析用地地容容积积率率建筑筑密密度度建筑筑间间距距户室室比比造价价6.3房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计方方案案的的经经济济因因素素分分析析房地地产产开开发发与与投投资资分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI居住住区区技技术术经经济济指指标标居住区总用用地居民每人占占地居住区总建建筑面积平均每户居居住建筑面面积居住建筑密密度人口毛密度度人口净密度度住宅平均层层数居住区平均均造价高层比例住宅间距容积率绿地率停车位个数数建设周期建筑的技术术经济指标标建筑容积率率总建筑面积积地上建筑面面积规划建设用用地面积建建筑密度建筑高度绿地率停车位个数数有效面积系系数开发项目总总造价平均造价开发建设周周期6.3规规划设计的的技术经济济指标房地产开发发与投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI评价主体的的多元性评价目标的的多样性评价值的不不确定性6.4房房地产开发发项目规划划设计方案案的评价6.4.1开发项项目规划设设计方案评评价的特点点房地产开发发与投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.4.2开开发项目规划划设计方案评评价的指标体体系适用性安全性经济性艺术性住宅建筑设计计方案评价的的指标体系房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.4.2开开发项目规划划设计方案评评价的指标体体系居住建筑小区开发规划划设计方案评评价的指标体体系小区用地面积积指标公共建筑道路和绿化住宅平均层数居住建筑密度居住建筑面积密度小区主要技术术经济指标人口净密度平均每人每户居住用地面积建筑密度建筑面积密度住宅层数比例绿化覆盖率人均公共绿地面积工程造价公共建筑面积及其与居住建筑面积之比小区综合评价价指标定量指标定性指标房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.4.3开开发项目规规划设计方案案评价方法房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI综合评分法层次分析法模糊评价法1.项目用地地范围内总建建筑面积与项项目总用地面面积的比值计计算出来的指指标是（））。。A.建筑密度度B.容积率C.有效面积积系数D.建筑面积积使用率新手练习场房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI2.居住区用用地范围内各各类绿化用地地（不包括不不能满足植树树绿化覆土3米深度要求求的屋顶、晒晒台的人工绿绿地、以及距距建筑外墙1.5米和道道路边线1米米以内的用地地）总面积占占居住区用地地总面积的比比率是（））。A.绿化率B.绿地率C.绿化覆盖盖率D.公共绿化化率新手练习场房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3．中华人民民共和国国家家标准《住宅宅设计规范》》中规定（））为中高层建建筑。A.6-9层层B.7-9层层C.6-12层D.7-12层新手练习场房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI4.一套住宅宅的各功能区区不处于同一一平面，即房房内的厅、卧卧、卫、厨、、阳台处于几几个高度不同同的平面上的的住宅建筑是是（）。。A.错层B.跃层C.复式D.LOFT住宅新手练习场房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.在居住区的的规划设计中中，常见的规规划布局形式式有（））。A.行列式B.散点式C.混合式D.周边式E.自由式新手练习场答案:ABCDE房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.公共行为空间间包括（））.A.起居室B.客厅C.餐厅D.过厅E.主卧室新手练习场答案:ABCD房地产开发与与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI7.住宅建筑筑类型