戴德梁行合肥高速滨湖时代广场开盘前策略执行提报课件

高速·滨湖时代广场戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司开盘前策略执行提报谨致：安徽高速公路房地产有限责任公司In时代In生活In未来高速·滨湖时代广场戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司开盘前策市场分析项目推案策略项目营销执行目录市场分析目8月份市场表现·2009年8月1日-8月31日，合肥市销售住宅类商品房11145套，延续7月份销售破万套的良好势头（7月份销售量为11599套），为2009年单月销售量的次高。·8月份销售均价为4315.8元/㎡，较7月份4276.5元/㎡上涨39.3元/㎡，涨幅为0.92%，房价涨幅并不大。·金九银十，一贯是房地产销售的旺季。为确保国家经济持续走出谷底，预计下半年国家政策将继续保持稳定，目前房地产行业看不到拐点的出现，市场将保持相对的稳定。8月份市场表现·2009年8月1日-8月31日，合肥市销售8月份市场表现商品房成交区域分布：备注：面积单位为万㎡。8月份市场表现商品房成交区域分布：备注：面积单位为万㎡。8月份市场表现滨湖销售独领风骚滨湖住宅8月份无论是销售套数和销售面积都成倍上升。该区住宅成交套数为4417套，占全市总套数的39.6%；销售面积也高达45.0万㎡，也占总量的40.0%。本月主要是受滨湖新区住宅成交量的成倍攀升，维持全市高位的住宅成交量。8月份市场表现滨湖销售独领风骚8月份合肥全市住宅成交均价为4316元/㎡，其中包河、高新、蜀山、政务和瑶海5区高于全市均价，作出正值贡献；而庐阳、新站、经开和滨湖4区对全市均价作出负值贡献，同时滨湖唯一一个低于4000元/㎡的区域，且占全市总销售量的比重很大，否则全市均价的价格将高达4662元/㎡，相比目前的全市高出346元/㎡。8月份住宅成交价格8月份合肥全市住宅成交均价为4316元/㎡，其中包河、高新、滨湖成功超越蜀山8月份合肥市区住宅成交总金额为48.53亿元，环比上月增加了1.03亿元元，2.7%。其中滨湖以17.10亿元的绝对优势，成功反超蜀山，占居全市区域金额榜首位。而蜀山以7.92亿元的成绩位列次席，包河以6.38亿元紧随其后，位列三甲之列。8月份住宅销售金额滨湖成功超越蜀山8月份住宅销售金额2009年成交量走势2009年全市住宅成交量走势分析：09年销售1-8月住宅共计销售641.9万㎡，销售套数为65529套。8月合肥住宅销售套数连续2个月突破万套，仅次于上月创造的最高销售记录，成为09年第二高的月度。从住宅销售量的的曲线走势图，可以清晰的看出，除了个别月份的停滞外，合肥住宅销售量基本上都是一路高速上涨走势，且成交增幅非常明显。2009年成交量走势2009年全市住宅成交量走势分析：09年2009年成交均价走势2009年全市住宅成交均价走势分析：09年以来，合肥楼市只有4月和7月住宅均价环比下跌。其中4月份由于各楼盘想抓住销售黄金机遇，频频推出优惠促销政策，致使全市宅价微弱下跌，定性为市场行为致使宅价微降；而7月份则是由于政府集资房和经适房对市场冲击，致使均价出现均价下跌89元/㎡，也是09年来最高跌幅，另扣除集资房和经适房的影响，7月合肥宅价仍然上涨90元左右。

2009年成交均价走势2009年全市住宅成交均价走势分析：02009年成交金额走势2009年全市住宅销售金额走势分析：2009年1-8月份，合肥楼市住宅商品房共计回笼266.8亿元现金。住宅成交总金额总体呈现急速上升趋势，自4月份开始逐月打破上月的创造的最高纪录，8月销售量虽然有所下降，但是受成交均价的上涨，故成交总金额也在上月高基数的基础上，小幅上升。

2009年成交金额走势2009年全市住宅销售金额走势分析：2住宅新增供应滨湖新增供应量再创新高

滨湖8月份实际新增套数3329套，新增面积33.4万㎡，再次刷新该区上月创造的新增供应量的最高记录，滨湖连续三个月位居全市各区域新增量最高区域。住宅新增供应滨湖新增供应量再创新高滨湖新区市场表现·继7月份大卖之后（7月份滨湖区住宅销售套数2403套，销售面积23.4万㎡，销售面积位居合肥市各区之首，成交均价为3779元/㎡。滨湖区7月实际新增套数为2858套，新增面积为33.2万㎡，供应量较合肥市其他区域相对较大。），8月份，滨湖区继续高歌猛进，全月销售了4417套，几乎达到了“狂热”的程度。销售量占到全市总量的39.6%，从而拉大了与其他区域的距离，令合肥其他区域只能望其项背。·扣除滨湖惠园经济适用房的因素，滨湖区8月份住宅均价为3855元/㎡，环比上浮2.0%。·滨湖住宅销售面积为45.0万㎡，占总量的40.0%。·09年第一季度滨湖新区住宅销售套数占全市的比例仅为12.8%；4-6月的第二季度占全市的比例上升为17.5%；7月份该比例又上升至20.7%；而到了8月份滨湖新区占全市总销售体量的39.6%。·滨湖区由于价低量大，总体上拉底了合肥市场价格，故房价涨幅并不能反映合肥市房价的实际涨幅。滨湖新区市场表现·继7月份大卖之后（7月份滨湖区住宅销售

目前在售项目：滨湖世纪城——4期（临滨苑）观湖苑（最后三栋）滨湖明珠（尾盘）滨湖品阁（尾盘）即将上市项目：高速.滨湖时代广场1期滨湖世纪城5期书香门第2期滨湖假日1期棠溪人家1期高速时代广场（高层）滨湖在售项目目前在售项目：高速时代广场滨湖在售项目项目名称供应量（万㎡）开盘时间实际成交价格销售率优惠情况剩余货量（万㎡）世纪城.徽杰苑42.992008年10月26日3637.375.41%97/99折13.47世纪城.徽昌苑39.822009年4月25日3645.6168.68%97/99折13.76世纪城.振徽苑40.822008年9月13日3681.3686.82%97/99折6.99世纪城.徽贵苑42.162009年7月4日3842.0524.06%97/99折32.92世纪城.临滨苑24.622009年7月28日-8月18日4074.0843.83%97/98折13.81蓝鼎.观湖苑50.662008年10月18日4199.9975.91%97/99折10.37滨湖明珠28.972007年10月1日3745.7598.80%——0.37滨湖品阁14.842007年10月2日3535.2698.97%无优惠0.19书香门第6.032009年6月6日4113.3386.84%97/98折0.77合计：290.91——3859.01————92.65滨湖区在售项目分析项目名称供应量开盘时间实际成交价格销售率优惠情况剩余货量（万市场分析项目推案策略项目营销执行目录市场分析目高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵销售节奏原则。具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。明星产品现金牛产品婴儿产品瘦狗产品包装，旗帜！利润主力培育、转化尽早出货高市场高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵销售节奏原①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅产品界定高市场增长率高明星旗帜现金牛利润主力婴儿培养瘦狗出货

相对市场份额波士顿矩阵⑥⑧137M2137M2120/88/124122/87/137166/245121/87/136/109142/14788/134/142/1243/3/23/3/23/2/1,2/2/1,3/2/13/2/1,2/2/1,3/2/23/2/2,5/2/33/2/1,2/2/1,3/2/2,2/2/13/2/2,3/2/22/2/1,3/2/2,3/2/2,3/2/1结合各个楼宇所处的位置以及内部房型特征，对一期住宅产品进行界定。③①②⑤⑦⑨①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅产品界定高市场高明星旗帜现金牛高市场增长率第一批推出3、5、9号楼，开盘快速去化，实现现金回流；同时将后期可能滞销的劣势产品先期推出；第二批推出1、2、7、8号楼，实现多类产品的组合，明星产品竖立高端形象，畅销产品实现回流，新型产品差异化竞争；第三批推出6号楼，高调竖立项目高端形象，为二期的入市吸引市场关注。①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅推案节奏高明星旗帜现金牛利润主力婴儿培养瘦狗出货

相对市场份额波士顿矩阵⑥⑧137M2137M2120/88/124122/87/137166/245121/87/136/109142/14788/134/142/1243/3/23/3/23/2/1,2/2/1,3/2/13/2/1,2/2/1,3/2/23/2/2,5/2/33/2/1,2/2/1,3/2/2,2/2/13/2/2,3/2/22/2/1,3/2/2,3/2/2,3/2/1③①②⑤⑦⑨第一批第二批第三批高市场第一批推出3、5、9号楼，开盘快速去化，实现现金回流；——住宅一期首批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出楼号3、5、9号楼推出面积56248平方米（42%）推出套数476套（47%）房型面积（M2)套数当批比例1/1/14900%2/2/18815432%大2/2/110900%3/2/1120~12415933%子母房13600%3/2/2133~14715132%大3/2/216600%3/2/2+G140~15182%4、5房+G200~26041%5房复式22500%预计去化周期2~2.5个月（除去团购面积）·上列面积统计数据包括已团购的面积和户型推出理由：整个小区首次推出的楼宇，市场对项目的熟悉度处于培育期，低价入市迅速吸引市场关注度；一期推出的产品户型中，5号及9号楼中有较大份额的2房产品，面积需求为目前区域内最热销的产品，有利于开盘快速去化，形成热销局面；而在该三栋楼中，均存在较大比重的3/2/1户型，随着时间的推移小三房日益成为落后户型，需在前期快速去化。——住宅一期首批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出楼号3、5、9号楼推——住宅一期第二批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出楼号1、2、7、8号楼推出面积58502平方米（44%）推出套数453套（44%）房型面积（M2)套数当批比例1/1/14900%2/2/1886214%大2/2/1109317%3/2/1120~124317%子母房13619844%3/2/2133~14712528%大3/2/216600%3/2/2+G140~15141%4、5房+G200~26020%5房复式22500%预计去化周期3个月（除去团购面积）·上列面积统计数据包括已团购的面积和户型推出理由：第二批推出的楼宇类型丰富，包括明星产品8号楼，具有将高市场预期的1号、2号楼，以及面积区间较小可快速实现利润的7号楼；该次推出的房源户型丰富，跨越了项目的所有产品线，但以大三房为主力房源，强化项目的高端主流形象；二房及部分小三房仍以快速去化为目的，同时也可实现较之首批房源更高的利润。——住宅一期第二批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出楼号1、2、7、8——住宅一期第三批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出楼号6号楼推出面积19552平方米（14%）推出套数96套（9%）房型面积（M2)套数当批比例1/1/14900%2/2/18800%大2/2/110900%3/2/1120~12400%子母房13600%3/2/2133~14700%大3/2/21666669%3/2/2+G140~15101%4、5房+G200~26000%5房复式2253031%预计去化周期1个月（除去团购面积）·上列面积统计数据包括已团购的面积和户型推出理由：第三批房源的销售周期一方面是通过“楼王”的抄做，竖立项目高端精品的形象，为二期的开盘造势；另一方面是消化第一批和第二批的剩余房源，争取一期的全案销售；同时也为二期产品的上市积累客源。——住宅一期第三批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出楼号6号楼推出面积一期住宅价格策略月份10月11月12月1月2月3月4月5月9月推出楼宇3#/5#/9#1#/2#/7#/8#6#均价走势预期价格平开高走，节节上扬，预计一期营销周期内价格上涨8％－10％开盘月热销后，11月均价小幅上调，给予客户热销及物业升值的感受。第二批房源推出后均价的抬升，一方面出于产品更高自身价值，另一方面项目形象成熟后品牌带来的价值提升。配合农历新年后住宅市场的热销打开，调升价格，延续物业不断升值的市场形象。一期“楼王”的推出伴随着均价的一次上涨，以高端形象完美收官。一期住宅价格策略月份10月11月12月1月2月3月4月5月9一期住宅入市价格定位运用市场比较法对项目入市价格进行定位建议本项目的入市均价为3900元/平方米一期住宅入市价格定位运用市场比较法对项目入市价格进行定位建议一期住宅价格体系说明：该价格体系为项目可实现的均价底价；该实现均价已除去项目内部团购部分，暂计团购的面积约为项目总体量的20％（约200套），项目由入市价格到一期尾盘价格实现了10％的价格涨幅；项目4个节点的价格涨幅分别设定为开盘价格3％、6％、8％、10％的增长比例；一期住宅价格体系说明：该价格体系为项目可实现的均价底价；市场报价体系考虑折扣的市场均价报价表现：说明：针对销售节点的不同，需运用不同的市场报价体系，现给出1%-5%各折扣点的均价报价体现；针对开盘日节点，建议实施以下折扣策略：1、开盘日认购客户可享受VIP认购卡规定优惠；2、开盘日后三天内签订合同支付首付的客户可再享受1%的折扣。在其他营销时间点，销售员可有1%折扣点的权利，2%-3%的折扣点掌握在销售经理以上级别的权利范围内。市场报价体系考虑折扣的市场均价报价表现：说明：针对销售节点的房源定价原则平面定价原则因素内容价格定位外部因素临街距离近远－＋临近主要车行入口近远－＋临近集中绿化远近－＋受噪音影响近远－＋内部因素户型南北通透无有－＋户型面积大小大小－＋户型朝向西南东南－＋户型私密性低高－＋垂直定价原则因素内容价格定位外部因素受邻近楼宇遮挡小大－＋受外立面造型影响小大－＋内部因素1－5层

价差小价差大6－15层16－25层26－33层房源定价原则平面定价原则因素内容价格定位临街距离近垂直价差建议方案一：拉大价差方案二：缩小价差优点项目开盘期可快速销售价格定位较低的单元容易形成开盘旺销局面项目相较于周边项目具有底价优势可扩大有支付能力的客群范围销售速度平均，可保持稳定的现金流后期价格调整的空间较大有利于高区楼层的去化缺点项目后期去化速度减慢，市场风险加大不利于项目后期进一步调整价格缩小了有支付能力的客群范围可能会导致优质楼层前期销售一空客户选房范围扩大，增加了销售谈判难度入市风险相对较大综合方案一、方案二的优缺点考虑，建议项目的垂直价差控制在20~30元/平方米的梯度。垂直价差建议项目开盘期可快速销售价格定位较低的单元销售速一期住宅销售节奏完成一期住宅销售90%以上（未含滚动销售量），总回收资金约4.96亿元。市场化销售预期收益除去团购面积后销售预期收益暂计团购面积占总销面积的20％，预期一期销售周期为7个月；完成可售面积90%以上（未含滚动销售量），总回收资金约3.97亿元。一期住宅销售节奏完成一期住宅销售90%以上（未含滚动销售量）市场分析项目推案策略项目营销执行目录市场分析目“高速会”会员招募“高速会”会员嘉年华户外巩固工程主题现场媒体户外事件物料楼体十四层以上现场售楼中心完成售楼中心接待客户项目周围牌、人流中心区广告牌、售楼处外包装、情景氛围、精神堡垒、引导旗等DM房型单片楼书主体工程三分之二左右样板房完成看房通道完成外围形象系统完成报纸、网络、杂志、电台、短信等延续序盘期户外，增加巴士公车广告/楼体接近封顶建议能完成部分景观样板段户外巩固，可考虑增加公交站台广告主体工程即将完工/月份序盘开盘中盘收官10月11月12月1月2月3月4月9月一期住宅营销策略总控图网络、报纸、短信报纸、网络、短信、口碑等报纸、网络、短信、口碑等一期开盘仪式一期解筹选房日业主圣诞联谊会项目市中心系列路演/高速会会员通讯印在未来印生活全解析感受印生活珍藏印象未来·城中央——项目全程案名副标,In时代、In生活、In未来——项目住宅部分全程推广主题定位合肥“住博会”印时代选房卡认筹“高速会”会员招募户外巩固工程主题现场媒体户外事件物料楼体十工程主题现场媒体户外事件物料楼体十四层以上现场售楼中心完成售楼中心接待客户项目周围牌、人流中心区广告牌、售楼处外包装、情景氛围、精神堡垒、引导旗等DM房型单片楼书月份序盘网络、报纸、短信“高速会”会员招募合肥“住博会”印在未来未来·城中央——项目全程案名副标,In时代、In生活、In未来——项目住宅部分全程推广主题定位序盘开盘中盘收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主题现场媒体户外事件物料楼体十四层以上现场售楼中心完成项序盘-主题印时代，印在未来In·

印

·将项目的案名与项目主题定位结合，强化“印”与“未来”两大关键词的输出，使其成为项目的标识性文字和符号；“印”的诠释来展现项目掌权者的象征，科技进步的印记，生态环境的印象等多重含义，合乎项目客户定位，同时体现“科技”与“生态”相结合的主题概念；以一种大气、憧憬、充满张力的态度来展现项目的大盘形象和气势如虹的入市形象。序盘-主题印时代，印在未来In·印·将项目的案名与项目序盘-销售中心销售中心需迅速投入使用，用于序盘期客户积累：序盘阶段平媒及户外广告吸引的客户滨湖新区其他热销楼盘（世纪城、观湖苑）的看房客户

需布置主要干道通往销售中心的引导标识，吸引过往人流，引导访客。销售中心销售中心引导标识售楼处需在9月上中旬对外正式接待客户序盘-销售中心销售中心需迅速投入使用，用于序盘期客户积累：销序盘-户外位置项目周围牌：可考虑在徽州大道、西藏路及庐州大道选择1-2块路牌，如右图示（可兼做售楼处引导牌）中心区域路牌：可考虑在长江路沿线中心区域、南区进入滨湖区域交通要道及经开区进入滨湖区域交通要道选择2-3块路牌；引导旗：在序盘及开盘阶段建议沿徽州大道及西藏路布置引导旗；围墙展示：完成项目基地围墙的包装，展现项目形象，吸引过来车流。立刻行动序盘-户外位置项目周围牌：可考虑在徽州大道、西藏路及庐州大序盘-售楼现场包装售楼现场需制造热闹的景象，同时集中式发布项目信息，可运用：楼体巨幅基地围墙彩旗气球竖幅（结合活动节点）售楼中心门前广场需营造整洁优雅的绿化化境，同时需提供固定充足的停车位置，以供客户泊车。立刻行动序盘-售楼现场包装售楼现场需制造热闹的景象，同时集中式发布项序盘-媒体推广合房网、家园网网络报纸《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》投放内容投放形式投放周期印时代，印在未来主页硬广9月10日－19日未来城中央，“印时代”即将到来主页硬广+链接软文9月21日－9月25日投放内容媒体选择投放形式投放周期印时代，印在未来——销售中心正式开幕《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》硬广9月17日－9月18日未来城中央，“印时代”公映在即《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》硬广9月21日－9月25日短信在项目序盘阶段主要通报目标受众“售楼处开放”的重要事件。序盘-媒体推广合房网、家园网网络报纸《新安晚报》《合肥晚报》序盘-物料准备折页房型单片须在售楼处开放日前完成精装楼书须在开盘日前完成折页及房型单片针对一般性客户均可赠送；精装楼书只赠送给准客户序盘-物料准备折页房型单片须在售楼处开放日前完成精装楼书须在序盘-“住博会”序盘之合肥“住博会”目的：项目的公众化亮相，通过“住博会”的推广与购房目标客户直接沟通，引导准客户参与项目开盘仪式及VIP购房卡认筹。时间：9月24日－27日形式：形成“住博会”现场与项目售楼处的联动。1、“住博会”现场进行项目的形象性宣传；2、意向客户通过不间断的看房车引导至项目现场做深度洽谈；3、销售员告知意向客户9月27日进行项目开盘仪式以及VIP卡认筹，以VIP卡昭示性的购房优惠条件吸引积累客户在开盘日前往现场认购。序盘-“住博会”序盘之合肥“住博会”目的：项目的公众化亮相，序盘开盘中盘收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主题现场媒体户外事件物料主体工程三分之二左右样板房完成看房通道完成外围形象系统完成报纸、网络、杂志、电台、短信等延续序盘期户外，增加巴士公车广告月份开盘印生活全解析未来·城中央——项目全程案名副标,In时代、In生活、In未来——项目住宅部分全程推广主题定位一期开盘仪式一期解筹选房日业主圣诞联谊会序盘开盘中盘收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主开盘-主题印时代，In生活In·

印

·项目进入开盘阶段，将侧重于项目本身集中优势的宣传，即全面解析印生活和印产品；以“印”为精神符号，将区位优势、产品优势及生活方式的引导结合演进，深化市场对项目的理解。结合项目成功人士的客户定位，在形象推广上以“家”为概念，营造时尚、安逸、和谐的家庭生活氛围。开盘期需要的是引爆市场，将本项目最具竞争力的区位和产品要素，在“印”概念的引导下逐一亮相于市场，吸引客户，全面体会项目的与众不同！开盘-主题印时代，In生活In·印·项目进入开盘阶段，开盘-媒体推广报纸《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》《安徽市场报》投放内容媒体选择投放形式投放周期IN生活正式启航—印时代9月27日盛大开幕《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》《安徽市场报》硬广9月26日－27日未来城中央，“印时代”VIP卡认筹中《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》硬广9月28日－10月16日3.28,In生活与生态湖的距离《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》硬广10月第四周印时代引爆开盘月旺销，滨湖新区精品楼盘再受青睐《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》《安徽市场报》新闻报道11月初IN生活，感受生态与科技之美《合肥晚报》软硬结合11月中首批房源完美落幕《新安晚报》《合肥晚报》软硬结合12月杂志《沟通》投放内容媒体选择投放形式投放周期IN生活正式启航—印时代9月27日盛大开幕《沟通》硬广10月刊IN生活，感受生态与科技之美《沟通》软硬结合11月刊开盘-媒体推广报纸《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》《安徽开盘-媒体推广合房网、家园网网络电台合肥广播电台交通频率，安徽广播电台音乐频率投放内容投放形式投放周期IN生活正式启航—印时代9月27日盛大开幕主页硬广+链接软文9月26日-27日未来城中央，“印时代”VIP卡认筹中主页硬广+链接软文9月28日－10月16日印时代引爆开盘月旺销，滨湖新区精品楼盘再受青睐新闻报道11月初投放内容投放周期项目宣传要点（区位、主题精神、产品特色）、开盘信息9月16-10月31日开盘-媒体推广合房网、家园网网络电台合肥广播电台交通频率，安开盘-开盘仪式开盘仪式目的：项目正式对外销售的公开，营造热闹喜庆的开盘氛围，项目VIP认购卡的集中式认筹。时间：2009年9月27日地点：项目售楼中心及门前广场活动内容：建议专注于项目销售行为的商业性，不建议与公益型活动相嫁接，建议流程如下：9：30-10：00舞狮等庆典仪式10：00-10：30领导及嘉宾致辞10：30-11：30项目VIP选房卡集中认筹11：30-13：00自助冷餐会，抽奖活动乐队助兴（穿插）开盘-开盘仪式开盘仪式目的：项目正式对外销售的公开，营造热闹开盘-印时代选房卡认筹开盘之印时代选房卡认筹目的：通过“购房卡”的形式锁定准客户，同时为项目开盘仪式准备集中式的客户捧场，并在开盘日之后继续进行选房卡认筹，为解筹及选房圈定准客户资源，从而对销售形势较准确的预估。时间：9月27日（开盘日）——10月17日（解筹及选房日）程序：从售楼处开放至项目开盘前进行客户资源的积累，在开盘当日进行首次“印时代VIP选房卡”认筹，从开盘日至10月16日仍进行选房卡的销售，在10月17日进行集中式“解筹及选房活动”。VIP选房卡认筹价格：5000元，一张VIP卡只可适用一套物业VIP选房卡优惠措施：1、凡解筹日成功认购物业的客户，一张VIP卡可享受总房价2%的折扣优惠；解筹日未认购而在之后认购物业的客户，一张VIP卡可享受总房价1%的折扣优惠2、凡成功认购物业的客户，可享受自认购卡日开始至解筹日（10月17日)每天800元的现金累计抵扣VIP选房卡认购条件：均可认购，采用实名制，一张身份证只能购买一张选房卡，最终未认购首期物业的客户，选房卡可延续至后续新推物业的认购优惠，也可选择全额退款；其他：1/仅持卡客户在解筹日可认购物业;2/选房卡不匹配物业单元的选择。开盘-印时代选房卡认筹开盘之印时代选房卡认筹目的：通过“购房开盘-解筹日选房流程解筹日选房流程休息等候区拥有VIP选房卡的认筹客户在该区休息等候，按解筹顺序准备进入选房区选房区认筹客户按解筹次序进入选房区域，选房时间为1分钟，选定后在销售代表的协助下填写房号确认单，客户若超出1分钟未能确定，则被轮空，由下位被解筹客户选房。销控区选中房号的认筹客户在销售人员的带领下，向销控人员递交房号确认单，确定房号、总销控编号。财务区认筹客户凭销控签字的房号确认单到财务室补齐购房定金，财务收回VIP选房卡发票及房号确认单，并开立正式的定金收据。签约区认筹客户凭定金收据和身份证到签约区签署认购书，并需在认购书规定的时间内前往售楼处补足首付，签订合同。考虑到解筹日售楼处现场人流较多，流程时间较长，建议全程给予客户高规格的餐饮自助服务。开盘-解筹日选房流程解筹日选房流程休息等候区拥有VIP选房卡开盘-解筹方式建议方案一：卡序解筹方案二：排队解筹方案三：抽签解筹说明按认购VIP卡的先后顺序安排解筹

按解筹当日现场排队顺序先后解筹

根据解筹当日现场抽签顺序决定选房顺序

优点能促使客户提早买卡在正式解筹前将安排预选房，有利于开盘当天流程顺利并有利于提高解筹率客户忠诚度较高；开盘日客户为早选房会提前很长时间到场排队，容易制造销售现场热销的场面

开盘日按规定时间前签到，并可营造爆棚场面解筹时分批抽签分批选房，客户机会均等降低预选房阶段客户放弃率现场火爆有序，并可提高解筹率缺点开盘当天早到的客户会有不满情绪后期VIP卡比较难卖，可能损失一部分客户预选房阶段，容易流失部分客户解筹日客户到场时难以掌控，不利于营造爆棚场面开盘日前可能会造成客户提前一天甚至几天开始排队，欠人性化，且现场极易造成秩序混乱一些客户花钱雇人排队，容易造成排队纷争游离客户容易流失，部分游离客户甚至不会来到现场；排队的顺序容易出现作弊，缺乏公信力认卡前期动力不足在购卡过程中，会有部分客户为提高被提前抽中的机会而购置多张卡，难以准确判断诚意客户数量在解筹时后被抽到的选房客户有少许的抱怨我司倾向于选择方案三，针对方案三的缺点业已提供了解决方案，即“VIP认购卡的房价优惠措施”“实名购卡”“解筹当天现场气氛的营造”等。开盘-解筹方式建议方案一：卡序解筹方案二：排队解筹方案三：抽开盘-业主圣诞联谊会业主圣诞联谊会目的：企业品牌宣传、客户扩容、进行口碑传播时间：2009年12月，圣诞节前地点：项目售楼中心活动内容：会员酒会助兴演出抽奖等互动活动等开盘-业主圣诞联谊会业主圣诞联谊会目的：企业品牌宣传、客户扩至解筹日工作进度安排表至解筹日工作进度安排表序盘开盘中盘收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主题现场媒体户外事件物料主体结构接近封顶户外巩固，可考虑增加公交站台广告/月份中盘报纸、网络、短信、口碑等项目市中心系列路演感受印生活未来·城中央——项目全程案名副标,In时代、In生活、In未来——项目住宅部分全程推广主题定位序盘开盘中盘收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主中盘-主题感受，印生活In·

印

·在开盘阶段对项目的优势点做出较为全面的解析之后，“感受，印生活”从产品层面进入一种精神享受层面，突出一种生活方式的引导；此次推出的产品户型以舒适型三房为主，目标客群更是以成功人士家庭性消费为主；因此在推广中更要注重家庭概念的营造，“感受，印生活”的主题营造了家庭氛围的和谐气息，更注重一种生活方式的体会与融入。中盘-主题感受，印生活In·印·在开盘阶段对项目的优势中盘-媒体推广报纸《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》《安徽市场报》投放内容媒体选择投放形式投放周期新春送喜，印时代新品房源推出《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》《安徽市场报》硬广2010年1月印生活，给“家”无限可能《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》软硬结合2010年2月印生活，享受“家”《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》软硬结合2010年3月网络合房网、家园网投放内容投放形式投放周期新春送喜，印时代新品房源推出主页按钮+链接软文2010年1月短信跟据项目各节点情况适时发送项目短信。中盘-媒体推广报纸《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》《安徽中盘-市中心路演市中心路演目的：考虑到中盘期上市量仍然比较集中，市区商业中心的路演可增加在全市范围内的宣传力度，在周末及节假日促进外区域的客源成交。时间：2009年1月-3月，根据路演效果可调节频次地点：可考虑在三孝口、淮河路、元一广场等商业人流较密集的市区地点活动内容：市中心临时站台，可配合临近区域派单、现场礼品的派发等增加人气，同时设置市区至项目现场的看房班车。中盘-市中心路演市中心路演目的：考虑到中盘期上市量仍然比较集户外巩固工程主题现场媒体户外事件物料建议能完成部分景观样板段主体工程即将完工月份收官报纸、网络、短信、口碑等高速会会员通讯珍藏印象未来·城中央——项目全程案名副标,In时代、In生活、In未来——项目住宅部分全程推广主题定位序盘开盘中盘收官10月11月12月1月2月3月4月9月“高速会”会员招募“高速会”会员嘉年华户外巩固工程主题现场媒体户外事件物料建议能完成部分景观样板段收官-主题珍藏·印象In·

印

·在收官阶段，配合6号楼“楼王”的形象，以“珍藏”的概念突出楼王的稀缺性及尊贵性；“珍藏印象”以一种“珍品”的姿态将楼王推出市场，引发关注；从感受印生活到珍藏印象，是一个产品升级的过程，也是客户对印时代产品力理解的一次升级。收官-主题珍藏·印象In·印·在收官阶段，配合6收官-媒体推广报纸《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》《安徽市场报》投放内容媒体选择投放形式投放周期正藏印象，印时代精品楼王正式发售《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》《安徽市场报》硬广2010年4月网络合房网、家园网投放内容投放形式投放周期印时代销售信息速递——加推楼王，经典收官软文2010年4月短信跟据项目各节点情况适时发送项目短信（楼王销售、剩余房源促销等）。收官-媒体推广报纸《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》《安徽收官-物料准备高速会会员期刊会员期刊作为与会员联络的一种方式，及时传达项目的动态，也给予客户项目良好的精神面貌感受。会员期刊的内容主题精神聚焦印时代企业天地客户心声营销动态工程进度收官-物料准备高速会会员期刊会员期刊作为与会员联络的一种方式收官-“高速会”会员招募收官之“高速会”会员招募目的：以“高速会”会员的形式积累客户、整合客户，通过短信平台、会员期刊等形式保持长期的互动联络和信息通讯，维持客户的可持续性；为二期的推出积累客户资源。时间：一期最后一批房源推出时形式：针对前往销售中心看房的任何意向客户及已购买项目物业的业主，若自愿即可填写“高速会”会员申请表，批准入会的会员建议享有如下主要优惠措施:1、可享有在高速地产集团开发的任何物业中的会员折扣；2、可免费获阅“高速会”会员期刊；3、享有一定的积分制度，成为高速地产集团开发的物业的业主的会员可通过积分抵扣的形式享有诸如抵扣物业管理费等多项优惠措施。“高速会”的组建是一个长期的过程，也是作为品牌发展商进入客户管理和客户可持续性发展的重要一步。

希望通过滨湖时代广场项目的运作开始，高速地产集团将逐步实现客户资源的整合管理。收官-“高速会”会员招募收官之“高速会”会员招募目的：以“高收官-高速会会员嘉年华高速会会员嘉年华目的：一期收官，二期即将上市积累人气；增进与客户的联谊及口碑效应。时间：2010年4月地点：项目售楼中心活动内容：嘉年华之亲子场：孩子与家长一齐参与的小游戏，以竞技的形式可获得奖品；嘉年华之时尚场：乐队、演出及时装表演等；嘉年华之户外场：宝马、奔驰等新车试驾活动；全程提供自助冷餐及BBQ等。收官-高速会会员嘉年华高速会会员嘉年华目的：一期收官，二期即THANKYOUTHANKYOU高速·滨湖时代广场戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司开盘前策略执行提报谨致：安徽高速公路房地产有限责任公司In时代In生活In未来高速·滨湖时代广场戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司开盘前策市场分析项目推案策略项目营销执行目录市场分析目8月份市场表现·2009年8月1日-8月31日，合肥市销售住宅类商品房11145套，延续7月份销售破万套的良好势头（7月份销售量为11599套），为2009年单月销售量的次高。·8月份销售均价为4315.8元/㎡，较7月份4276.5元/㎡上涨39.3元/㎡，涨幅为0.92%，房价涨幅并不大。·金九银十，一贯是房地产销售的旺季。为确保国家经济持续走出谷底，预计下半年国家政策将继续保持稳定，目前房地产行业看不到拐点的出现，市场将保持相对的稳定。8月份市场表现·2009年8月1日-8月31日，合肥市销售8月份市场表现商品房成交区域分布：备注：面积单位为万㎡。8月份市场表现商品房成交区域分布：备注：面积单位为万㎡。8月份市场表现滨湖销售独领风骚滨湖住宅8月份无论是销售套数和销售面积都成倍上升。该区住宅成交套数为4417套，占全市总套数的39.6%；销售面积也高达45.0万㎡，也占总量的40.0%。本月主要是受滨湖新区住宅成交量的成倍攀升，维持全市高位的住宅成交量。8月份市场表现滨湖销售独领风骚8月份合肥全市住宅成交均价为4316元/㎡，其中包河、高新、蜀山、政务和瑶海5区高于全市均价，作出正值贡献；而庐阳、新站、经开和滨湖4区对全市均价作出负值贡献，同时滨湖唯一一个低于4000元/㎡的区域，且占全市总销售量的比重很大，否则全市均价的价格将高达4662元/㎡，相比目前的全市高出346元/㎡。8月份住宅成交价格8月份合肥全市住宅成交均价为4316元/㎡，其中包河、高新、滨湖成功超越蜀山8月份合肥市区住宅成交总金额为48.53亿元，环比上月增加了1.03亿元元，2.7%。其中滨湖以17.10亿元的绝对优势，成功反超蜀山，占居全市区域金额榜首位。而蜀山以7.92亿元的成绩位列次席，包河以6.38亿元紧随其后，位列三甲之列。8月份住宅销售金额滨湖成功超越蜀山8月份住宅销售金额2009年成交量走势2009年全市住宅成交量走势分析：09年销售1-8月住宅共计销售641.9万㎡，销售套数为65529套。8月合肥住宅销售套数连续2个月突破万套，仅次于上月创造的最高销售记录，成为09年第二高的月度。从住宅销售量的的曲线走势图，可以清晰的看出，除了个别月份的停滞外，合肥住宅销售量基本上都是一路高速上涨走势，且成交增幅非常明显。2009年成交量走势2009年全市住宅成交量走势分析：09年2009年成交均价走势2009年全市住宅成交均价走势分析：09年以来，合肥楼市只有4月和7月住宅均价环比下跌。其中4月份由于各楼盘想抓住销售黄金机遇，频频推出优惠促销政策，致使全市宅价微弱下跌，定性为市场行为致使宅价微降；而7月份则是由于政府集资房和经适房对市场冲击，致使均价出现均价下跌89元/㎡，也是09年来最高跌幅，另扣除集资房和经适房的影响，7月合肥宅价仍然上涨90元左右。

2009年成交均价走势2009年全市住宅成交均价走势分析：02009年成交金额走势2009年全市住宅销售金额走势分析：2009年1-8月份，合肥楼市住宅商品房共计回笼266.8亿元现金。住宅成交总金额总体呈现急速上升趋势，自4月份开始逐月打破上月的创造的最高纪录，8月销售量虽然有所下降，但是受成交均价的上涨，故成交总金额也在上月高基数的基础上，小幅上升。

2009年成交金额走势2009年全市住宅销售金额走势分析：2住宅新增供应滨湖新增供应量再创新高

滨湖8月份实际新增套数3329套，新增面积33.4万㎡，再次刷新该区上月创造的新增供应量的最高记录，滨湖连续三个月位居全市各区域新增量最高区域。住宅新增供应滨湖新增供应量再创新高滨湖新区市场表现·继7月份大卖之后（7月份滨湖区住宅销售套数2403套，销售面积23.4万㎡，销售面积位居合肥市各区之首，成交均价为3779元/㎡。滨湖区7月实际新增套数为2858套，新增面积为33.2万㎡，供应量较合肥市其他区域相对较大。），8月份，滨湖区继续高歌猛进，全月销售了4417套，几乎达到了“狂热”的程度。销售量占到全市总量的39.6%，从而拉大了与其他区域的距离，令合肥其他区域只能望其项背。·扣除滨湖惠园经济适用房的因素，滨湖区8月份住宅均价为3855元/㎡，环比上浮2.0%。·滨湖住宅销售面积为45.0万㎡，占总量的40.0%。·09年第一季度滨湖新区住宅销售套数占全市的比例仅为12.8%；4-6月的第二季度占全市的比例上升为17.5%；7月份该比例又上升至20.7%；而到了8月份滨湖新区占全市总销售体量的39.6%。·滨湖区由于价低量大，总体上拉底了合肥市场价格，故房价涨幅并不能反映合肥市房价的实际涨幅。滨湖新区市场表现·继7月份大卖之后（7月份滨湖区住宅销售

目前在售项目：滨湖世纪城——4期（临滨苑）观湖苑（最后三栋）滨湖明珠（尾盘）滨湖品阁（尾盘）即将上市项目：高速.滨湖时代广场1期滨湖世纪城5期书香门第2期滨湖假日1期棠溪人家1期高速时代广场（高层）滨湖在售项目目前在售项目：高速时代广场滨湖在售项目项目名称供应量（万㎡）开盘时间实际成交价格销售率优惠情况剩余货量（万㎡）世纪城.徽杰苑42.992008年10月26日3637.375.41%97/99折13.47世纪城.徽昌苑39.822009年4月25日3645.6168.68%97/99折13.76世纪城.振徽苑40.822008年9月13日3681.3686.82%97/99折6.99世纪城.徽贵苑42.162009年7月4日3842.0524.06%97/99折32.92世纪城.临滨苑24.622009年7月28日-8月18日4074.0843.83%97/98折13.81蓝鼎.观湖苑50.662008年10月18日4199.9975.91%97/99折10.37滨湖明珠28.972007年10月1日3745.7598.80%——0.37滨湖品阁14.842007年10月2日3535.2698.97%无优惠0.19书香门第6.032009年6月6日4113.3386.84%97/98折0.77合计：290.91——3859.01————92.65滨湖区在售项目分析项目名称供应量开盘时间实际成交价格销售率优惠情况剩余货量（万市场分析项目推案策略项目营销执行目录市场分析目高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵销售节奏原则。具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。明星产品现金牛产品婴儿产品瘦狗产品包装，旗帜！利润主力培育、转化尽早出货高市场高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵销售节奏原①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅产品界定高市场增长率高明星旗帜现金牛利润主力婴儿培养瘦狗出货

相对市场份额波士顿矩阵⑥⑧137M2137M2120/88/124122/87/137166/245121/87/136/109142/14788/134/142/1243/3/23/3/23/2/1,2/2/1,3/2/13/2/1,2/2/1,3/2/23/2/2,5/2/33/2/1,2/2/1,3/2/2,2/2/13/2/2,3/2/22/2/1,3/2/2,3/2/2,3/2/1结合各个楼宇所处的位置以及内部房型特征，对一期住宅产品进行界定。③①②⑤⑦⑨①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅产品界定高市场高明星旗帜现金牛高市场增长率第一批推出3、5、9号楼，开盘快速去化，实现现金回流；同时将后期可能滞销的劣势产品先期推出；第二批推出1、2、7、8号楼，实现多类产品的组合，明星产品竖立高端形象，畅销产品实现回流，新型产品差异化竞争；第三批推出6号楼，高调竖立项目高端形象，为二期的入市吸引市场关注。①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅推案节奏高明星旗帜现金牛利润主力婴儿培养瘦狗出货

相对市场份额波士顿矩阵⑥⑧137M2137M2120/88/124122/87/137166/245121/87/136/109142/14788/134/142/1243/3/23/3/23/2/1,2/2/1,3/2/13/2/1,2/2/1,3/2/23/2/2,5/2/33/2/1,2/2/1,3/2/2,2/2/13/2/2,3/2/22/2/1,3/2/2,3/2/2,3/2/1③①②⑤⑦⑨第一批第二批第三批高市场第一批推出3、5、9号楼，开盘快速去化，实现现金回流；——住宅一期首批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出楼号3、5、9号楼推出面积56248平方米（42%）推出套数476套（47%）房型面积（M2)套数当批比例1/1/14900%2/2/18815432%大2/2/110900%3/2/1120~12415933%子母房13600%3/2/2133~14715132%大3/2/216600%3/2/2+G140~15182%4、5房+G200~26041%5房复式22500%预计去化周期2~2.5个月（除去团购面积）·上列面积统计数据包括已团购的面积和户型推出理由：整个小区首次推出的楼宇，市场对项目的熟悉度处于培育期，低价入市迅速吸引市场关注度；一期推出的产品户型中，5号及9号楼中有较大份额的2房产品，面积需求为目前区域内最热销的产品，有利于开盘快速去化，形成热销局面；而在该三栋楼中，均存在较大比重的3/2/1户型，随着时间的推移小三房日益成为落后户型，需在前期快速去化。——住宅一期首批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出楼号3、5、9号楼推——住宅一期第二批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出楼号1、2、7、8号楼推出面积58502平方米（44%）推出套数453套（44%）房型面积（M2)套数当批比例1/1/14900%2/2/1886214%大2/2/1109317%3/2/1120~124317%子母房13619844%3/2/2133~14712528%大3/2/216600%3/2/2+G140~15141%4、5房+G200~26020%5房复式22500%预计去化周期3个月（除去团购面积）·上列面积统计数据包括已团购的面积和户型推出理由：第二批推出的楼宇类型丰富，包括明星产品8号楼，具有将高市场预期的1号、2号楼，以及面积区间较小可快速实现利润的7号楼；该次推出的房源户型丰富，跨越了项目的所有产品线，但以大三房为主力房源，强化项目的高端主流形象；二房及部分小三房仍以快速去化为目的，同时也可实现较之首批房源更高的利润。——住宅一期第二批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出楼号1、2、7、8——住宅一期第三批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出楼号6号楼推出面积19552平方米（14%）推出套数96套（9%）房型面积（M2)套数当批比例1/1/14900%2/2/18800%大2/2/110900%3/2/1120~12400%子母房13600%3/2/2133~14700%大3/2/21666669%3/2/2+G140~15101%4、5房+G200~26000%5房复式2253031%预计去化周期1个月（除去团购面积）·上列面积统计数据包括已团购的面积和户型推出理由：第三批房源的销售周期一方面是通过“楼王”的抄做，竖立项目高端精品的形象，为二期的开盘造势；另一方面是消化第一批和第二批的剩余房源，争取一期的全案销售；同时也为二期产品的上市积累客源。——住宅一期第三批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出楼号6号楼推出面积一期住宅价格策略月份10月11月12月1月2月3月4月5月9月推出楼宇3#/5#/9#1#/2#/7#/8#6#均价走势预期价格平开高走，节节上扬，预计一期营销周期内价格上涨8％－10％开盘月热销后，11月均价小幅上调，给予客户热销及物业升值的感受。第二批房源推出后均价的抬升，一方面出于产品更高自身价值，另一方面项目形象成熟后品牌带来的价值提升。配合农历新年后住宅市场的热销打开，调升价格，延续物业不断升值的市场形象。一期“楼王”的推出伴随着均价的一次上涨，以高端形象完美收官。一期住宅价格策略月份10月11月12月1月2月3月4月5月9一期住宅入市价格定位运用市场比较法对项目入市价格进行定位建议本项目的入市均价为3900元/平方米一期住宅入市价格定位运用市场比较法对项目入市价格进行定位建议一期住宅价格体系说明：该价格体系为项目可实现的均价底价；该实现均价已除去项目内部团购部分，暂计团购的面积约为项目总体量的20％（约200套），项目由入市价格到一期尾盘价格实现了10％的价格涨幅；项目4个节点的价格涨幅分别设定为开盘价格3％、6％、8％、10％的增长比例；一期住宅价格体系说明：该价格体系为项目可实现的均价底价；市场报价体系考虑折扣的市场均价报价表现：说明：针对销售节点的不同，需运用不同的市场报价体系，现给出1%-5%各折扣点的均价报价体现；针对开盘日节点，建议实施以下折扣策略：1、开盘日认购客户可享受VIP认购卡规定优惠；2、开盘日后三天内签订合同支付首付的客户可再享受1%的折扣。在其他营销时间点，销售员可有1%折扣点的权利，2%-3%的折扣点掌握在销售经理以上级别的权利范围内。市场报价体系考虑折扣的市场均价报价表现：说明：针对销售节点的房源定价原则平面定价原则因素内容价格定位外部因素临街距离近远－＋临近主要车行入口近远－＋临近集中绿化远近－＋受噪音影响近远－＋内部因素户型南北通透无有－＋户型面积大小大小－＋户型朝向西南东南－＋户型私密性低高－＋垂直定价原则因素内容价格定位外部因素受邻近楼宇遮挡小大－＋受外立面造型影响小大－＋内部因素1－5层

价差小价差大6－15层16－25层26－33层房源定价原则平面定价原则因素内容价格定位临街距离近垂直价差建议方案一：拉大价差方案二：缩小价差优点项目开盘期可快速销售价格定位较低的单元容易形成开盘旺销局面项目相较于周边项目具有底价优势可扩大有支付能力的客群范围销售速度平均，可保持稳定的现金流后期价格调整的空间较大有利于高区楼层的去化缺点项目后期去化速度减慢，市场风险加大不利于项目后期进一步调整价格缩小了有支付能力的客群范围可能会导致优质楼层前期销售一空客户选房范围扩大，增加了销售谈判难度入市风险相对较大综合方案一、方案二的优缺点考虑，建议项目的垂直价差控制在20~30元/平方米的梯度。垂直价差建议项目开盘期可快速销售价格定位较低的单元销售速一期住宅销售节奏完成一期住宅销售90%以上（未含滚动销售量），总回收资金约4.96亿元。市场化销售预期收益除去团购面积后销售预期收益暂计团购面积占总销面积的20％，预期一期销售周期为7个月；完成可售面积90%以上（未含滚动销售量），总回收资金约3.97亿元。一期住宅销售节奏完成一期住宅销售90%以上（未含滚动销售量）市场分析项目推案策略项目营销执行目录市场分析目“高速会”会员招募“高速会”会员嘉年华户外巩固工程主题现场媒体户外事件物料楼体十四层以上现场售楼中心完成售楼中心接待客户项目周围牌、人流中心区广告牌、售楼处外包装、情景氛围、精神堡垒、引导旗等DM房型单片楼书主体工程三分之二左右样板房完成看房通道完成外围形象系统完成报纸、网络、杂志、电台、短信等延续序盘期户外，增加巴士公车广告/楼体接近封顶建议能完成部分景观样板段户外巩固，可考虑增加公交站台广告主体工程即将完工/月份序盘开盘中盘收官10月11月12月1月2月3月4月9月一期住宅营销策略总控图网络、报纸、短信报纸、网络、短信、口碑等报纸、网络、短信、口碑等一期开盘仪式一期解筹选房日业主圣诞联谊会项目市中心系列路演/高速会会员通讯印在未来印生活全解析感受印生活珍藏印象未来·城中央——项目全程案名副标,In时代、In生活、In未来——项目住宅部分全程推广主题定位合肥“住博会”印时代选房卡认筹“高速会”会员招募户外巩固工程主题现场媒体户外事件物料楼体十工程主题现场媒体户外事件物料楼体十四层以上现场售楼中心完成售楼中心接待客户项目周围牌、人流中心区广告牌、售楼处外包装、情景氛围、精神堡垒、引导旗等DM房型单片楼书月份序盘网络、报纸、短信“高速会”会员招募合肥“住博会”印在未来未来·城中央——项目全程案名副标,In时代、In生活、In未来——项目住宅部分全程推广主题定位序盘开盘中盘收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主题现场媒体户外事件物料楼体十四层以上现场售楼中心完成项序盘-主题印时代，印在未来In·

印

·将项目的案名与项目主题定位结合，强化“印”与“未来”两大关键词的输出，使其成为项目的标识性文字和符号；“印”的诠释来展现项目掌权者的象征，科技进步的印记，生态环境的印象等多重含义，合乎项目客户定位，同时体现“科技”与“生态”相结合的主题概念；以一种大气、憧憬、充满张力的态度来展现项目的大盘形象和气势如虹的入市形象。序盘-主题印时代，印在未来In·印·将项目的案名与项目序盘-销售中心销售中心需迅速投入使用，用于序盘期客户积累：序盘阶段平媒及户外广告吸引的客户滨湖新区其他热销楼盘（世纪城、观湖苑）的看房客户

需布置主要干道通往销售中心的引导标识，吸引过往人流，引导访客。销售中心销售中心引导标识售楼处需在9月上中旬对外正式接待客户序盘-销售中心销售中心需迅速投入使用，用于序盘期客户积累：销序盘-户外位置项目周围牌：可考虑在徽州大道、西藏路及庐州大道选择1-2块路牌，如右图示（可兼做售楼处引导牌）中心区域路牌：可考虑在长江路沿线中心区域、南区进入滨湖区域交通要道及经开区进入滨湖区域交通要道选择2-3块路牌；引导旗：在序盘及开盘阶段建议沿徽州大道及西藏路布置引导旗；围墙展示：完成项目基地围墙的包装，展现项目形象，吸引过来车流。立刻行动序盘-户外位置项目周围牌：可考虑在徽州大道、西藏路及庐州大序盘-售楼现场包装售楼现场需制造热闹的景象，同时集中式发布项目信息，可运用：楼体巨幅基地围墙彩旗气球竖幅（结合活动节点）售楼中心门前广场需营造整洁优雅的绿化化境，同时需提供固定充足的停车位置，以供客户泊车。立刻行动序盘-售楼现场包装售楼现场需制造热闹的景象，同时集中式发布项序盘-媒体推广合房网、家园网网络报纸《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》投放内容投放形式投放周期印时代，印在未来主页硬广9月10日－19日未来城中央，“印时代”即将到来主页硬广+链接软文9月21日－9月25日投放内容媒体选择投放形式投放周期印时代，印在未来——销售中心正式开幕《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》硬广9月17日－9月18日未来城中央，“印时代”公映在即《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》硬广9月21日－9月25日短信在项目序盘阶段主要通报目标受众“售楼处开放”的重要事件。序盘-媒体推广合房网、家园网网络报纸《新安晚报》《合肥晚报》序盘-物料准备折页房型单片须在售楼处开放日前完成精装楼书须在开盘日前完成折页及房型单片针对一般性客户均可赠送；精装楼书只赠送给准客户序盘-物料准备折页房型单片须在售楼处开放日前完成精装楼书须在序盘-“住博会”序盘之合肥“住博会”目的：项目的公众化亮相，通过“住博会”的推广与购房目标客户直接沟通，引导准客户参与项目开盘仪式及VIP购房卡认筹。时间：9月24日－27日形式：形成“住博会”现场与项目售楼处的联动。1、“住博会”现场进行项目的形象性宣传；2、意向客户通过不间断的看房车引导至项目现场做深度洽谈；3、销售员告知意向客户9月27日进行项目开盘仪式以及VIP卡认筹，以VIP卡昭示性的购房优惠条件吸引积累客户在开盘日前往现场认购。序盘-“住博会”序盘之合肥“住博会”目的：项目的公众化亮相，序盘开盘中盘收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主题现场媒体户外事件物料主体工程三分之二左右样板房完成看房通道完成外围形象系统完成报纸、网络、杂志、电台、短信等延续序盘期户外，增加巴士公车广告月份开盘印生活全解析未来·城中央——项目全程案名副标,In时代、In生活、In未来——项目住宅部分全程推广主题定位一期开盘仪式一期解筹选房日业主圣诞联谊会序盘开盘中盘收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主开盘-主题印时代，In生活In·

印

·项目进入开盘阶段，将侧重于项目本身集中优势的宣传，即全面解析印生活和印产品；以“印”为精神符号，将区位优势、产品优势及生活方式的引导结合演进，深化市场对项目的理解。结合项目成功人士的客户定位，在形象推广上以“家”为概念，营造时尚、安逸、和谐的家庭生活氛围。开盘期需要的是引爆市场，将本项目最具竞争力的区位和产品要素，在“印”概念的引导下逐一亮相于市场，吸引客户，全面体会项目的与众不同！开盘-主题印时代，In生活In·印·项目进入开盘阶段，开盘-媒体推广报纸《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》《安徽市场报》投放内容媒体选择投放形式投放周期IN生活正式启航—印时代9月27日盛大开幕《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》《安徽市场报》硬广9月26日－27日未来城中央，“印时代”VIP卡认筹中《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》硬广9月28日－10月16日3.28,In生活与生态湖的距离《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》硬广10月第四周印时代引爆开盘月旺销，滨湖新区精品楼盘再受青睐《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》《安徽市场报》新闻报道11月初IN生活，感受生态与科技之美《合肥晚报》软硬结合11月中首批房源完美落幕《新安晚报》《合肥晚报》软硬结合12月杂志《沟通》投放内容媒体选择投放形式投放周期IN生活正式启航—印时代9月27日盛大开幕《沟通》硬广10月刊IN生活，感受生态与科技之美《沟通》软硬结合11月刊开盘-媒体推广报纸《新安晚报》《合肥晚报》《安徽商报》《安徽开盘-媒体推广合房网、家园网网络电台合肥广播电台交通频率，安徽广播电台音乐频率投放内容投放形式投放周期IN生活正式启航—印时代9月27日盛大开幕主页硬广+链接软文9月26日-27日未来城中央，“印时代”VIP卡认筹中主页硬广+链接软文9月28日－10月16日印时代引爆开盘月旺销，滨湖新区精品楼盘再受青睐新闻报道11月初投放内容投放周期项目宣传要点（区位、主题精神、产品特色）、开盘信息9月16-10月31日开盘-媒体推广合房网、家园网网络电台合肥广播电台交通频率，安开盘-开盘仪式开盘仪式目的：项目正式对外销售的公开，营造热闹喜庆的开盘氛围，项目VIP认购卡的集中式认筹。时间：2009年9月27日地点：项目售楼中心及门前广场活动内容：建议专注于项目销售行为的商业性，不建议与公益型活动相嫁接，建议流程如下：9：30-10：00舞狮等庆典仪式10：00-10：30领导及嘉宾致辞10：30-11：30项目VIP选房卡集中认筹11：30-13：00自助冷餐会，抽奖活动乐队助兴（穿插）开盘-开盘仪式开盘仪式目的：项目正式对外销售的公开，营造热闹开盘-印时代选房卡认筹开盘之印时代选房卡认筹目的：通过“购房卡”的形式锁定准客户，同时为项目开盘仪式准备集中式的客户捧场，并在开盘日之后继续进行选房卡认筹，为解筹及选房圈定准客户资源，从而对销售形势较准确的预估。时间：9月27日（开盘日）——10月17日（解筹及选房日）程序：从售楼处开放至项目开盘前进行客户资源的积累，在开盘当日进行首次“印时代VIP选房卡”认筹，从开盘日至10月16日仍进行选房卡的销售，在10月17日进行集中式“解筹及选房活动”。VIP选房卡认筹价格：5000元，一张VIP卡只可适用一套物业VIP选房卡优惠措施：1、凡解筹日成功认购物业的客户，一张VIP卡可享受总房价2%的折扣优惠；解筹日未认购而在之后认购物业的客户，一张VIP卡可享受总房价1%的折扣优惠2、凡成功认购物业的客户，可享受自认购卡日开始至解筹日（10月17日)每天800元的现金累计抵扣VIP选房卡认购条件：均可认购，采用实名制，一张身份证只能购买一张选房卡，最终未认购首期物业的客户，选房卡可延续至后续新推物业的认购优惠，也可选择全额退款；其他：1/仅持卡客户在解筹日可认购物业;2/选房卡不匹配物业单元的选择。开盘-印时代选房卡认筹开盘之印时代选房卡认筹目的：通过“购房开盘-解筹日选房流程解筹日选房流程休息等候区拥有VIP选房卡的认筹客户在该区休息等候，按解筹顺序准备进入选房区选房区认筹客户按解筹次序进入选房区域，选房时间为1分钟，选定后在销售代表的协助下