房地产市场教材

2016年房地产市场研究成都锐理数据2016年12月31日2016年房地产市场回顾2016年宏观经济回顾2016年房地产市场回顾2016年房地产政策回顾123目录2017年房地产市场预期2017年宏观经济预期2017年房地产政策预期2017年房地产市场预期未来房地产市场展望房地产市场发展展望房地产企业发展建议12016年房地产市场回顾1.2.3.2016年宏观经济回顾2016年房地产政策回顾2016年房地产市场回顾2016年宏观经济回顾【国际宏观经济回顾】全球负利率时代，欧盟继续实行QE政策、日本延续负利率刺激2017年12月欧洲央行会议决定把欧元区三大基准利率维持在今年3月降息以来的史上最低利率水平宣布延长量化宽松期限，从2017年3月延长到12月从2017年4月起将资产购买计划(APP)每月购买资产的规模从目前的800亿欧元减少到600亿欧元。欧洲继续实行量化宽松2017年11月日本央行宣布维持现有货币政策不变，日本央行继续维持负利率。日本延续负利率2016年12月各国央行最新利率及CPI图2016年12月美联储如期加息25个基点。这是美国一年来首次加息、十年来第二次加息。2017年加息两次是合理预期，如果经济表现更加强劲，则加息三次也“并非难以置信”。美元宣布加息备注：以上数据来源于南方财富网，锐理整理。【国际宏观经济回顾】美国经济一枝独秀，美元进入升值和加息周期2015年12月-2016年11月美国失业率走势图5%自然失业率线2014-2016年前三季度美国GDP增速走势图备注：以上数据来源于TradingEconomics，锐理整理。2015年12月-2016年11月美国通货膨胀率走势图2%目标线美元进入加息周期先决条件已达成就业改善：低于美国5%的自然失业率经济复苏：经济指标优于预期通胀预期：未超过美联储2%的目标数据源：国家统计局【国际黑天鹅事件回顾】国际黑天鹅事件频发2016.06.23英国公投脱欧英国市场不确定性增强，英国不动产和投资收益率降低。人民币相对英镑被动升值，但是因为中国对英国投资有限影响较小。美元成为避险港湾，加大中期人民币兑美元的贬值压力2016.11.08特朗普当选美国总统特朗普被市场作为不确定因素，其主张加大国内基础设施建设，积极财政政策，适当收紧货币政策预期加息频率和力度加强，新兴市场资本流出成潮，美元指数短期走强中国资本继续外流，对楼市存在降温的效应；中国企业美元债务成本增加2016.09美国司法部向德意志银行开出140亿美元罚单2016.12.04意大利宪法改革被公投否决2016.12美国美联储宣布加息25个基点。。。。。。【国内宏观经济回顾】2016年整体经济增速稳定，经济增速中速长期化1997—2016年全国国内生产总值GDP增速季度走势备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。【国内宏观经济回顾】CPI受猪肉下跌和房价上涨影响，整体温和可控；PPI受供给侧改革去产能和大宗商品价格增速提升推动，但缺乏长期走高的需求支撑备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。2008—2016年11月全国消费者价格指数CPI、工业品出厂价格指数PPI月度走势【国内宏观经济回顾】经济运行平稳表面下暗流涌动，GDP实际增速平稳但现价增速逐季提升2016年前三季度国内生产总值增速走势图备注：以上数据来源于国家统计局，锐理整理。【国内宏观观经济回顾顾】2016年货币供应应量持续宽宽松，增速速保持10%左右2003——2016年9月M2供应量同比比增长(%)情况月度走走势图备注：以上上数据来源源于东方财财富网，锐锐理整理。。10%增长速度线线【国内宏观观经济回顾顾】M2与CPI未呈现理论论正相关关关系，因新新增M2主要流向金金融和房地地产业1997-2016年M2货币供应量量和CPI值走势图【国内宏观经经济回顾】资金严重脱脱实趋虚，，金融行业业虚胖2010-2016年第三季度度金融、房地地产业增加加值在GDP中占比季度走势图图备注：以上上数据来源源于国家统计局局，锐理整理理。英美国家金金融一般占占比线7%【国内宏观观经济回顾顾】经济下下行压力仍仍然存在，，市场预期期支持利率率下行1997-2016年一年期存贷贷款利率走势图【国内宏观观经济回顾顾】M2快速增长导导致货币供供给大于需需求，进一一步使存款款利率保持持低位1997-2016年货币供应量量M2和一年期存存款利率走势图【国内宏观经经济回顾】】中美利差差缩小，存存在利差倒倒挂可能，，人民币贬贬值、加息息压力增大大中国历史的的三次利差差倒挂时期期资本是净净流入，因因为人民币币资产的高高收益消除除了利差影影响。过去去三次利差差倒挂都是是处于周期性经济济下行，但是因为为货币政策策持续宽松松和利率下下降，经济济中长期会会回暖。历史利差倒倒挂——仍然资本净流入入近两年来中中美利差开开始明显下下降，未来来存在利差差倒挂背的的可能。但但是因为我我们处于经济结构性性下行，缺少高收收益人民币币资产，未未来汇率贬贬值和资本本外流风险险是上升的的。未来利差倒倒挂——存在资本外外流风险2002-2015年中国美国10年期国债到到期收益率率走势图备注：以上上数据来源源于Wind，锐理整理理。没有中国利利率数据【国内宏观观经济回顾顾】人民币币将进入贬贬值周期2000——2016年人民币对美美元汇率走势图备注：以上上数据来源源于东方财财富网，锐锐理整理。。【总结】2016年宏观经济济回顾国际宏观经经济回顾全球负利率率时代：欧盟继续实实行QE政政策、日本本延续负利利率刺激美元加息周周期：美国经济一一枝独秀，，美元进入入升值和加加息周期黑天鹅事件件频发：英国脱欧、、特朗普当当选美国总总统、美元元加息都在在改变市场场预期，转转变国际资资本的流向向国内宏观经经济回顾经济增速：：中国经济增增速稳定，，但经济运运行平稳下下暗流涌动动货币供应：：货币供应量量持续宽松松，但新增增M2主要要流向金融融和房地产产业，资金金严重脱实实趋虚利率水平：：经济下行压压力和货币币供应使得得利率处于于低位人民币汇率率：中美利差缩缩小，存在在利差倒挂挂可能，人人民币贬值值、加息压压力增大，，进入贬值值周期2016年房地产政政策回顾【2016房地产调控控政策回顾顾】40个限购城市市取消限购购“930””新政出台“五次降息、、三次降准准”“330政策”“新930新政”“一次降息、、两次降准准”减免房地产产契税、营营业税（不不含一线））重点城市集集中出台调调控政策2014-2016年房地产政政策走势政策收紧政策宽松【2016年房地产调控控政策回顾】】房地产行业业“刺激与抑抑制”两条主主线贯穿始终终“去库存”为主基调Q1中央出台多项刺激性政策下调不限购城市首付比例，首套房首付最低至20%，多部委联合发文调整契税、营业税，以及5月全面实行“营改增”，交易税负较之前再降4.8央行维持稳健偏宽松货币政策前三季度全国人民币贷款增加10.16万亿元，其中大部分流向房地产市场30多个省市先后出台刺激方案鼓励农民进城买房调减乃至暂停土地供应多数城市给予购房货币补贴热点一、二线城市相继调控，政策力度相较温和，收效甚微3月上海、深圳率先调整限购、限贷，苏州、南京依次落地“限房价、限地价”新政8月份，苏州、南京、杭州、厦门、武汉、郑州等热点二线城市重启限购。Q2Q3“因城施策”为主旋律Q4去杠杆、抑制资产泡沫，控一线、稳二线、搞活三四线7月，中央政治局会议首次提出要“抑制资产泡沫”，明确房地产市场调控的主基调仍为去库存问题，但要区别对待一城一策930开启22城密集调控，城市政策广度和力度不断加码“以限为纲”，主要涉及限购、限贷、限价、限钱，限购、限贷出现频率最高购政策注重有的放矢，分是否本地户籍、城区方位、面积段限购，个别城市还直接干预预售证审批环节、严控房企拿地资金来源强力整顿市场场秩序成为亮亮点及时澄清不实实新闻报道，，打击房地产产虚假广告，，正确引导舆舆论；严查违法违规规房地产开发企业和中中介企业，促促使市场健康康发展；严禁首付贷，，规范互联网网众筹买房行行为；加强土地拍卖卖资金监管，，防范违规资资金流入。上半年刺激为为主，下半年年转向抑制““资产泡沫“，整体先扬后后抑、宽严相相济【2016年房地产调控控政策解读】】以“时间换空间”策略推动经济济转型中国经济“三元悖论”示意图中国政府试图图摆脱“三元元悖论”的束束缚，以“稳中前进进”为总工作作基调，利用“时间换换空间”的策策略来实现经经济增长转型型三元悖论控制地方债规规模保持经济增长长控制房地产市市场16年上半年房地地产政策宽松松原因房地产“去库存”化挽救对经济的的信心防止经济“硬着陆”风险16年下半年房地地产政策收紧紧原因防止房地产绑绑架实体经济济防止系统性金金融风险防止外部潜在在经济危机冲冲击防止房地产投投机过热【2016年房地产调控控政策效果】】房地产强刺刺激下的经济济勉强企稳不不足为喜发展任务政策效果去库存化全国库存有所减少。城市间的供求错配导致核心城市房价暴涨，广大三、四线城市库存压力大。拉动经济仅拉动核心城市房价和大宗商品价格房地产的金融资产属性过强，经济增长引擎作用锐减。人民币汇率刚性贬值压力，人民币无视中国经济企稳、人民银行推高货币市场加权平均利率，对美元连续大幅贬值，表明市场并不看好国内经济周期性企稳复苏的可持续性。金融风险2016年非金融部门债务率暴增19个百分点、房地产和地方政府（包括融资平台）在新增信贷中的占比飙升至2/3以上、银行对非银金融机构债权翻倍等金融风险隐患下半年央行及早启动金融体系去杠杆，避免了金融风险进一步积累。企业债务部分帮助企业部门修复了资产负债表非典型房地产产周期未找到相关数数据备注：以上数数据来源于中中国人民银行行，锐理整理理。2016年1-11月新增人民币贷贷款和住房部部门中长期贷贷款余额月度走势图【2016年房地产调控控政策效果】】新增中长期期居民房贷占占比连续超70%，金融融高杠杆风险险显著70%占比线2016年1-11月份，居民新新增中长期贷贷款已经达到到了史无前例例的5.26万亿亿，，几几乎乎等等同同于于2014和2015两年年之之和和，，超超过过了了当当初初““四四万万亿亿””时时期期企企业业新新增增长长期期贷贷款款的的峰峰值值。。直到到今今天天很很多多企企业业还还在在苦苦苦苦消消化化当当初初四四万万亿亿的的后后遗遗症症，，而而如如今今居居民民的的疯疯狂狂加加杠杠杆杆助助推推房房价价大大涨涨，，目目前前的的疯疯狂狂局局面面又又能能够够持持续续多多久久？？【个人人房房贷贷爆爆发发式式增增长长暗暗藏藏的的风风险险】2016年，，居居民民新新增增中中长长期期贷贷款款已已经经达达到到了了史史无无前前例例的的5.66万亿亿，，超超过过2014和2015两年年之之和和，，超超过过了了当当初初““四四万万亿亿””时时期期企企业业新新增增长长期期贷贷款款的的峰峰值值。。直到到今今天天很很多多企企业业还还在在苦苦苦苦消消化化当当初初四四万万亿亿的的后后遗遗症症，，而而如如今今居居民民的的疯疯狂狂加加杠杠杆杆助助推推房房价价大大涨涨，，目目前前的的疯疯狂狂局局面面又又能能够够持持续续多多久久？？【2016年房房地地产产调调控控政政策策效效果果】】房房地地产产仍仍为为经经济济增增长长引引擎擎2006年至至2016年1-11月房地地产产开开发发投投资资额额及及固固定定资资产产投投资资额额年度度走走势势图图备注注：：以以上上数数据据来来源源于于国国家家统统计计局局，，锐锐理理整整理理。。【2016年房房地地产产调调控控政政策策效效果果】】土土地地财财政政依依赖赖度度未未减减少少2001年至至2016年1-11月土地地出出让让金金及及地地方方政政府府财财政政收收入入年度度走走势势图图40%占比比线线2016年预预计计占占比比40%备注注：：以以上上数数据据来来源源于于国国家家统统计计局局，，锐锐理理整整理理。。备注注：：以以上上数数据据来来源源于于东东方方财财富富网网，，锐锐理理整整理理。。2015-2016年11月M1和M2同比比增增幅幅月度度走势势图图【2016年房房地地产产调调控控政政策策效效果果】】货货币币政政策策刺刺激激效效果果越越来来越越弱弱历史史上上M1的高高速速增增长长都都伴伴随随着着经经济济上上行行，，但但是是现现在在无无论论货货币币供供应应增增长长多多快快，，企企业业投投资资却却增增长长放放慢慢，，这这是是我我国国20年来来的的首首次次。。M1和M2剪刀刀差差逐逐渐渐凸凸显显货币币供供给给增增加加未未能能带带动动实实业业投投资资2016年1-11月各项投资同同比增速对比图1997-2016年CPI值和一年期期存款利率率走势图【2016年房地产调调控政策效效果】近两两年仅出现现小幅度的的通货膨胀胀，虽然房房地产市场场创历史新新高2010-2016年全国百城房房价指数和和货币供应应量M2走势图【2016年房地产调调控政策效效果】房价价和货币供供应呈现正正相关，但但近两年前前者增速超超后者【2016年房地产调调控政策效效果】5次楼市低潮潮反思，调调控政策需需要改进2010-2012年调控46个大中中城市出台台“限购令令”10个城市市出台强制制“限价令令”央行3次加加息，6次次上调存款款准备金率率传统渠道的的融资均受受到严格限限制调控效果明明显，投资投机消消失“上海生病，全全国吃药”成交量大降降，价格下下跌较少豪宅大受打打击，四年年未涨商业地产供供求两旺，，为未来供供大于求窘窘境埋下伏伏笔2005年调控出台国八条条取消贷款优优惠征收营业税税2008年楼市调整整金融危机的的影响逐步步显现传统高收入入行业大量量裁员2014年楼市调整整三四线城市市库存高企企，表现持持续低迷，，银行主动动收紧房地地产融资购房需求大大幅减少中介行业也也出现了关关店潮二三线城市市表现稳定定，房企加加大投资力力度，为高库存埋埋下隐患重点城市成成交量大幅幅下降，但但价格跌的的不多高库存的问题越来来越严重，，施工建设设也出现负负增长2016年楼市调控控22个城市密集集调控以限为纲，，限购、限贷贷为主，辅辅之限价、、限钱销量大幅回回调，房价价涨幅放缓缓调控未改变变房价上涨涨UI预期高杠杆风险险仍需缓解城市间分化化，开始因因城施策建立长效机机制非常重重要房地产因为为从施工到到建成有至至少1、2年的间隔隔存在小周周期。决策策不能只看看眼前，否否则很容易易和行业小小周期叠加加，加剧负负面效果政策推出要要注重时机机注重行业发发展情况，，在适当时时机推出政政策，避免免造成房地地产市场的的大起大落落。不能迷信行行政压力短期强压虽虽然见效快快，但基本本面不改的的情况下，，要么“按按下葫芦浮浮起瓢”，，导致其他他领域出问问题；要么么后期出现现报复性反反弹。2016年房地产市市场回顾【全国房地产产现状】房地产销售售面积创历历史新高备注：以上上数据来源源于国家统计局局，锐理整理理。2000-2016年11月全国商品品房销售面积及及增速年度走势图【全国房地产产现状】销售额首破破100万亿元大关关备注：以上上数据来源源于国家统计局局，锐理整理理。2000-2016年11月全国商品品房销售额及增增速年度走势图【全国房地产产现状】房地产销售售面积创历历史新高，，房地产销销售额首破破100万亿元大关关备注：以上上数据来源源于国家统计局局，锐理整理理。2000-2016年11月全国商品品房销售面积及及增速年度走势图2000-2016年11月全国商品品房销售额及增增速年度走势图2000-2016年11月全国房地产投资资额及其增增速年度走势图【全国房地产产现状】房地产投资资增速回落落，总投资资额趋于稳稳定备注：以上上数据来源源于国家统统计局，锐锐理整理。。2000-2016年11月全国商品住宅新新开工施工工面积及增增速年度走势图【全国房地产现现状】商品住宅新开开工施工面积积近几年持续续下降备注：以上数数据来源于国国家统计局，，锐理整理。。2005-2016年1-11月全国房地产土地置置地面积及增增速年度走势图2005-2016年1-11月全国房地产土地成成交价款及均均价年度走势图【全国房地产现现状】土地置地面积积逐年下降，，成交价款总总体有所回落落，但土地均均价快速上升升备注：以上数数据来源于国国家统计局，，锐理整理。。房地产需求销售面积：房地产销售面面积创历史新新高销售额：房地产销售额额首破100万亿元大关关房地产供给投资：房地产投资增增速回落，总总投资额趋于于稳定新开工：商品住宅新开开工施工面积积近几年持续续下降土地成交：土地置地面积积逐年下降【全国房地产现现状】全国房地产市市场库存有所所减少2010年6月-2016年11月全国百城价格指数数月度走势图【全国房地产现现状】16年房地产价格格增长迅速，下半年政策策收紧增长趋趋缓但依然强强劲备注：以上数数据来源于房房天下网，锐锐理整理。【全国房地产产现状】16年1-11月居民新增中中长期贷款达达到5.26万亿，个人房房贷爆发式增增长2008-2016年11月新增人民币贷贷款和居民中中长期贷款余余额年度走势图备注：以上数数据来源于国国家统计局，，锐理整理。。【全国房地产产现状】房地地产企业市场场占有率不断断提升，3000亿以上超级阵阵营脱颖而出出2015年2016年百亿房企各阵阵营数量分布图备注：以上数数据来源于国国家统计局，，锐理整理。。2016年百亿房企各阵阵营销售额及及增长率平均均值分布图【各线城市现状状】总体房价上升升，但一线城市复苏强劲，二三线城市市表现较弱，形成城市分化化2010年6月-2016年11月百城房地产价价格月度走势备注：以上数数据来源于中中国产业信息息网、中国指指数研究院，，锐理整理。。2015年及2016年1-11月住宅价格累计计上涨图2015年及2016年典型城市销售售套数标杆楼楼盘价格档次次分布图【各线城市现现状】对比2015年，2016年半数城市高高价位、中高高价位楼盘数数量有所减少少备注：以上数数据来源于房房天下，锐理理整理。2015年及2016年典型城市销售售金额标杆楼楼盘价格档次次分布图【各线城市现现状】部分热热点城市改善善和投资性需需求明显释放放，高端楼盘盘集中入市且且去化较好，，成交结构上上移备注：以上数数据来源于房房天下，锐理理整理。【各线城市现现状】深圳上上海均价较高高、户型紧凑凑，北京、厦厦门等刚需外外溢，改善型型客户为主导导2016年热点城市成交交均价和套均均面积分布图2015年热点城市成交交均价和套均均面积分布图备注：以上数数据来源于中中国指数研究究院，锐理整整理。北京深圳深圳上海杭州厦门北京上海厦门杭州三亚南京【各线城市现现状】成交规规模一线城市市稳定而二三三线城市增长长明显，一线线城市二手房房市场火爆2015年及2016年一二三线线城住宅宅月平局局销售面面积分布图备注：以以上数据据来源于于中国指指数研究究院，锐锐理整理理。2016年部分城市市二手房房、商品品房销售售套数月度分布布图数据源：：国家统统计局【房地产产黑天鹅鹅事件回回顾】房房地产持持续巨量量增长，，下半年年调控力力度超出出预期2014年市场普普遍预期期房地产产已到了了阶段性性高点，，但2015年突破了了14年的记录录。2016年年1-11月商商品房销销售面积积13.6亿亿方，同同比增增长24.3%，将将继续打破破记录。房地产持持续巨量量增长今年上半半年房地地产还一一路高歌歌猛进，，结果9月份““930”黑天天鹅事件件突然出出现，21城密密集出台台调控政政策。全行业业可能对对本轮调调控的力力度以及及结果的的估计不不足。调控力度度超出预预期22017年房地产产市场预预期1.2.3.2017年宏观经经济预期期2017年房地产产政策预预期2017年房地产产市场预预期2017年宏观经经济预期期【2017年中中央工作作经济会会议】坚坚持稳中中求进工工作总基基调，把把防控金金融风险险放到更更加重要要的位置置稳中求进进工作总总基调中央经济济工作会会议强调调，稳中中求进工工作总基基调是治治国理政政的重要要原则，，也是做做好经济济工作的的方法论论。明年年贯彻化化这个总总基调具具有特别别重要的的意义稳是主基基调，稳稳是大局局，在稳稳的前提提下要在在关键领领域有所所进取，，在把握握好度的的前提下下奋力有有为。政策施行方针财政政策要更加积极有效，预算安排要适应推进供给侧结构性改革、降低企业税费负担、保障民生兜底的需要。货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。汇率政策要在增强汇率弹性的同时，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。金融监管政策要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。2012—2017年一二线城城市新增增贷款占占比走势图【2017年宏宏观经济济预期】】货币政政策将保保持中立立，信贷贷政策向向实体经经济转移移、向三三四线城城市倾斜斜备注：以以上数据据来源于于央行，，锐理整整理。2017年货币政政策将在在经济运运行中保保持中立立的角色色，既不通过过宽松刺刺激经济济，也不不通过紧紧缩干预预经济。。不宽松松不代表表紧缩，，2017年货币供供应规模模将保持持适中增速，货货币贷款款投向更更趋均衡衡。货币政策策2016年住房部部门贷款款占比不不断增加加，2017年人民币币贷款将将向企业业部门转转移不同城市市信贷资资源需要要平衡，，2016年一二线线热点城城市新增增贷款比比重较高高，2017年三四线线城市将将通过补补位一二二线城市市来平衡衡房地产产市场的的稳定发发展。信贷政策策2017年房地产产政策预预期1要坚持““房子是是用来住住的、不不是用来来炒的””的定位位，综合合运用金金融、土土地、财财税、投投资、立立法等手手段，加加快研究究建立符符合国情情、适应应市场规规律的基基础性制制度和长长效机制制，既抑抑制房地地产泡沫沫，又防防止出现现大起大大落。2要在宏观观上管住住货币，，微观信信贷政策策要支持持合理自自住购房房，严格格限制信信贷流向向投资投投机性购购房。3、要落落实人地地挂钩政政策，根根据人口口流动情情况分配配建设用用地指标标。3要落实人人地挂钩钩政策，，根据人人口流动动情况分分配建设设用地指指标。4要落实地地方政府府主体责责任，房房价上涨涨压力大大的城市市要合理理增加土土地供应应，提高高住宅用用地比例例，盘活活城市闲闲置和低低效用地地。特大大城市要要加快疏疏解部分分城市功功能，带带动周边边中小城城市发展展。5要加快住住房租赁赁市场立立法，加加快机构构化、规规模化租租赁企业业发展。。加强住住房市场场监管和和整顿，，规范开开发、销销售、中中介等行行为。【2017年中中央经济济工作会会议】五五项房地地产市场场调控措措施五项房地地产市场场调控措措施【2017年中央工工作经济济会议房房地产政政策总结结】着重重促进房房地产市市场平稳稳健康发发展当前房地地产主要要的问题题就是金金融风险险找准问题题房地产定定位在我我们国家家应该是是居住，，房地产产的调控控，应该该服务于于防控资资产性泡泡沫，而而不是稳稳增长或或者保增增长明确定位位既要遏制制房地产产泡沫，，又要防防止大起起大落；；既要降低低大城市市的房地地产的杠杠杆，又又要关注注三四线线城市的的去库存存提出原则则落实责任任落实了地地方政府府的主体体责任。。1、目前房房地产市市场分化化非常严严重。2、房地地产和地地方政府府的收入入利益密密切相关关。3、房地地产起落落成因非非常复杂杂，必须须由地方方政府落落实主体体责任。。交代办法法中央层面面出台一一个符合合国情的的，促进进房地产产平稳健健康发展展的长效效机制。。严格限制制信贷流流向投资资投机性性的购房房。区别对待待，房价价上涨压压力大的的地方，，要增加加土地供供给。特大城市市要加快快疏解部部分的城城市功能能，带动动周边中中小城市市的发展展。多渠道解解决三四四线城市市的库存存问题。。本轮调控控政策将将跨越较较长的时时间周期期，短期期内“四四限”政政策（限限购、限限贷、限限价和限限钱）不不会快速速退出限购、限限贷城市市数量进进一步扩扩容热点城市市调控力力度加码码【房地产产政策预预判】预预期未来来调控将将加码、、信贷更更严苛信贷资金金监管更更严苛信贷定向向调控仍仍将延续续，严格格限制信信贷流向向投资投投机性购购房，抑抑制房地地产泡沫沫，防止止出现大大起大落落。加强土地地竞买资资金监管管加强居民民购房资资金监管管，严厉厉打击首首付贷、、互联网网众筹买买房等违违规交易易行为。。调控力度度加码中央政策策延续““空窗期期”2017年中央央层面政政策“空空窗期””仍将延延续，地地方政府府将因城城施策、、分类调调控，或或继续加加码紧缩缩政策，，或继续续保持刺刺激政策策。房产税短短期内出出台的可可能性微微乎其微微。热点城市市通过调调整规划划或者盘盘活存量量低效建建设用地地，增加加住宅土土地供应应；库存过高高的三、、四线城城市“有有供有限限”政策策仍需从从紧执行行，逐步步调降乃乃至暂停停土地供供应；深入推进新新型城镇化化建设，加加快中小城城镇交通、、医疗、教教育等市政政工程建设设，实现楼楼市库存去去化与新型型城镇化建建设现结合合。货币政策转转向稳健中中性鉴于宏观经经济依旧面面临较大下下行压力，，央行现有有货币政策策较难发生生根本性逆逆转，但是是像2016年这样样宽松的货货币政策肯肯定不复存存在。2017年房地产市市场预期调整周期判判断近几轮房价价周期上涨涨时间长、、调整时间间短，平均均36个月为一轮轮房价周期期，上涨24个月，调整整12个月。故预计本轮轮房价调整整将到2017年底-2018年上半年。。【房地产市市场预判】】任泽平表表示本轮房房价调整可可能持续到到2017年底-2018年年上半年周期时期月数上行周期上行月数第一轮2005.06-2009.02452005.06-2008.0738第二轮2009.03-2012.06402009.03-2011.0729第三轮2012.06-2015.04342012.06-2014.0422第四轮2015.05-先行指标判判断量在价先，，销售面积积是判断房房价变化的的先行指标标。10月调控以来来，房地产产销量大幅幅回落，预预计价格调调整也将随随后展开。。以房价划分分的房地产产周期表房价调整走走向判断当前调控主主要是通过过限购限贷贷控制需求求，如果土土地供给跟跟不上和长长效机制建建立不理想想，2017年底-2018年上半年房房价面临新新一轮上涨涨压力。如如果长效机机制能够建建立，尚有有转机。10个月2个月20个月3个月15个月2个月已7个月销售面积指指标领先销销售价格谷谷峰【房地产市市场预判】】房地产销销售增速预预期下滑，，新开工面面积、房地地产投资增增速都将降降缓房地产销售售增速预期期下滑新开工面积积、房地产产投资增速速降缓2016年年销售“大爆发”透支未来购购房需求2016年年前11个个月，我国国商品房销销售面积增增速高达24.3%，全年销销售面积将将达15.6亿平方方米，近10年来罕罕见。中国适龄购购房人群数数量下降，，房地产市市场已告别别“黄金增增长”时代代。2016年年至2017年房地地产调控仍仍将加码中央经济工工作会议反反复强调抑抑制房价上上涨十一期间多多城市密集集出台调控控政策，之之后各热点点城市调控控不断加码码2006——2016年11月全国商品房销售售、新开工工面积增长长月度走势图图备注：以上上数据来源源于前瞻网网、中原地地产中心，，锐理整理理。开发商对市市场反应日日益灵敏，，新开工和和房地产销销售逐渐同同步，房地地产销售下下滑将给新新开工面积积下降压力力。虽然热点城城市土地供供应会增加加，但是信信贷政策的的收紧将影影响房地产产投资的增增速。【房地产市市场预判】】政策收紧紧、需求减减少使房价价有所回调调，但不会会出现断崖崖式下降2015——2016年11月房地产投资资额走势图房地产投资资额增长回回稳土地成交面面积减少价价格上升“既要抑制制房地产泡泡沫，又要要防止出现现大起大落落”可以看出，，虽然国家家对楼市的的态度是““收紧”，，但节奏上上应该坚持持“把握好好度”，对对楼市的调调控目的是是为了“抑抑制房地产产泡沫”，，但要防止止楼市“大大起大落””可能对经经济发展和和金融系统统带来的风风险。2015——2016年11月房地产土地地购置面积积及成交额额走势图备注：以上上数据来源源于国家统统计局，锐锐理整理。。【房地产市市场预判】】各线城市市情况一二线城市市三四线城市市销售面积下下降，二线线城市降幅幅更明显2017年房地产调调控政策针针对热点城城市将进一一步收紧，，一二线城城市销售面面积会下降降二线城市潜潜在购买力力没有一线线城市充足足，2016年透支需求求，2017年严格调控控，销售回回落更加明明显新开工面积积回调一二线城市市销售面积积回落土地成交连连续下降房地产投资资增速不如如2016年土地供应增增加带动房房地产投资资新开工面积积回调给投投资带来下下降压力价格面临结结构性调整整调控政策抑抑制各类需需求供应结构转转向自住型型销售面积、、新开工面面积、房地地产投资保保持平稳2017年三四线城城市去库存存政策继续续发力信贷资源有有望向三四四线城市倾倾斜新开工面积积带动投资资回温价格上涨缺缺乏动力2017年三四线城城市库存压压力仍存，，无法支撑撑房地产价价格上涨【房地产市市场预判】】未来总体体看多，前前途光明但但道路曲折折，呈波浪上升、、短周期波动动特点。2007年至今全国16个个被严控的的城市商品房成交交均价走势图备注：以上上数据均为为锐理统计计、计算理理论值，数数据最终解解释权归锐锐理所有。。3未来房地产市场场展望1.2.房地产市场场发展展望望房地产企业业发展建议议房地产市场场发展展望望【房企发展展趋势】大大企业尚未未面临规模模的边界对对效率的影影响，大象象也能跳舞舞，存在马马太效应。。备注：以上上数据来源源于清科数数据网，锐锐理整理。。2015年部分发债债房地产企业营业数数据图【房企发展展趋势】品品牌房地产产企业规模增长期期，市场集中中度将不断断提高，迎迎来兼并收收购浪潮2006年至今全国房地产行业业并购事件数数量走势图备注：以上上数据来源源于清科数数据网、同同策咨询，，锐理整理理。2016年1-11月十大房企商品住住宅销售额额图千亿房企线线【房地产市市场预判】】城市进一一步分化产业机构调调整决定房房地产市场场分化产业结构的的布局决定定了人口和和资金的流流向货币是流动动的，人口口是流动的的，两个河河流在哪里里汇合，哪哪里的房价价就会暴涨涨各线城市人人口流向一二线城市市为人口流流入型，常常住人口明明显高于户户籍人口三四线城市市为人口流流出型，常常住人口显显著少于户户籍人口2015年北上广深深常住人口口变动图2015年北上广深深户籍人口口比重图备注：以上上数据来源源于中商产产业研究院院，锐理整整理。【房地产市市场预判】】核心都市市圈发展动动力足，一一线城市香港化以一线城市为为中心的核心都市圈圈城市发展展动力巨大核心都市圈圈发展动力力足货币未来长长期处在相相对宽松的的状态，大大趋势来看看利息呈现现下降趋势势，一线城城市资产高高位，按揭揭利息低。。一线城市香香港化城市群核心都市高端服务中中心金金融属性性强创新发动机机容容器与分化化离散由点点到块轨道/信息息联接产业与功能能互补居住存在时时间规律两个市场需要区分京津翼长三角珠三角优势核心都都市圈强势核心都都市圈长江中游【房地产市市场预判】】热点城市市聚焦城市人口聚聚集盘点城市经济占占比盘点备注：以上上数据来源源于同策咨咨询研究部