房地产企业税收筹划

《房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避》

章从大纳税筹划基础纳税风险自我检测与风险评估主要税种基本法规及优惠政策解读房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划技巧及实战案例

企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划

课程目录1、纳税筹划基础纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划的特点及其一般原则纳税筹划的环节以及一般程序纳税筹划的变量引进与因素分析学说纳税筹划基础世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。面对国家税收：愚者逃税，蠢者偷税，智者避税，高者筹划。纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划兴起的背景现象之一：几乎100%的企业偷逃税法律对偷税的界定企业税负分析偷税风险分析严厉的处罚制度税款追征期规定新征管模式建立纳税筹划兴起的背景现象之二：几乎100%的企业多缴税-未实施纳税筹划-税收优惠未充分运用-额外税收成本纳税筹划的概念纳税筹划:指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。几个概念的区别偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的法律责任，限期补缴。骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库中骗取出口退税款的行为。属违法行为。抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例和缺陷，规避或减轻其纳税义务的行为。纳税筹划（节税）：在遵循税收法律、法规的前提下，为实现最小合理纳税而进行的设计和运算。内容节税避税从法律角度看合法、合理合法不合理从立法本意看完全符合背道而驰从税法角度看善意利用破坏性利用从税收政策看符合税收政策不符合税收政策目的税收支付的节约少缴税或不缴税对经济的影响促进生产经营活动破坏市场规则节税与避税的区别纳税筹划的特特点事前性合法性区别与避税、、偷税官方对纳税筹筹划的态度综合性目的性操作性纳税筹划的五五大环节企业组建过程程中的纳税筹筹划企业筹资过程程中的纳税筹筹划企业投资过程程中的纳税筹筹划企业生产经营营过程中的纳纳税筹划财务会计核算算与成果分配配中的纳税筹筹划纳税筹划的程程序确立节税目标标，提出备选选方案；建立数学模型型，进行模拟拟测算；根据税后的净净回报，排列列比较方案考虑各种因素素，选择最佳佳方案；协调各部门，，付诸实践；；收集反馈信息息，不断修正正，提高纳税税筹划效果。。纳税筹划的变变量引进与因因素分析学说说收筹划中的变变量指影响税税收政策有差差异化选择、、能够引起税税额变化的因因素。变量引引进就是纳税税人采取合法法的相应措施施或办法，引引进部分原来来没有的变量量或改变原有有的数值，从从而影响税收收政策的差异异性选择、引引起税额变化化，达到最终终引起税额向向有利于纳税税人方向转化化的目的纳税筹划过程程中需要考虑虑的变量包括括纳税人的注注册地点、纳纳税人的性质质或组织形式式、纳税人选选择的行业、、企业资产以以及企业选用用的员工等因数是构成事事物本质的成成分，是决定定事物发展的的原因或条件件。因数分析析即对那些影影响税额的条条件（因素））进行分析，，并通过一些些税收安排后后加以利用，，从而达到节节税的目的影响税收的因因素分为：特特定税收政策策因素、税收收优惠政策因因素、税制要要素、计算公公式中的内嵌嵌因素和组织织形式因素2、纳税风险自我我检测与风险险评估税负异常与否否分析收入完整与否否分析收入确认时间间分析视同销售情况况分析成本本合合理理性性分分析析费用用合合理理性性分分析析扣除除项项目目合合理理性性分分析析非经经常常性性损损益益合合理理性性分分析析关联联方方定定价价合合理理性性分分析析非关关联联方方串串谋谋分分析析纳税税风风险险自自我我检检测测与与风风险险评评估估税负异常与否分析项目指标税负是否异常增值税税负率=应纳税额÷主营业务收入×100%当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告业、运输业）=当期扣除金额÷当期营业收入×100%所得税税负率=应纳税额÷主营业务收入×100%收入完整与否分析项目指标收入是否完整主营业务收入增长率=（本期主营收入-上期主营业务收入）÷上期主营业务收入×100%其他应付款增长率=（期末其他应付款-期初其他应付款）÷期初其他应付款×100%单位产品主材耗用率=本期主要材料领用数量÷本期产成品数量×100%单位产品能耗率（电、自来水等）=本期耗用能源（电度、自来水吨位）÷本期产成品数量×100%单台设备月产量=上年产成品数量÷设备数量收入确认时间分析项目指标收入确认是否提前主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）÷本月主营业务收入×100%收入确认是否滞后主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%客户商业信用负债增长率=[（月末预收账款+月末其他应付款）-（月初预收账款+月初其他应付款）]÷（月初预收账款+月初其他应付款）×100%视同销售情况分析项目指标自产产品视同销售业务是否确认计税收入名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入）×增值税税率（17%或13%）外购原材料视同销售业务是否确认计税收入名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入）×增值税税率成本合理性分析项目指标成本是否合理销售毛利率=（主营业务收入-主营业务成本）÷主营业务成本×100%费用合理性分析项目指标费用是否合理期间费用率=（管理费用+营业费用+财务费用）÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

管理费用率=管理费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

A.业务招待费率=业务招待费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

B.总机构管理费用率=总机构管理费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

……

费用合理性分析项目指标费用是否合理营业费用率=营业费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%A.运输费用率=运费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%C.广告费用率=广告费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%D.宣传费用率=宣传费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%E.佣金率=佣金÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%费用合理性分析项目指标费用是否合理财务费用率=财务费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%相关指标：利息费用率=预提利息÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%预提利息=资本化利息+费用化利息收入借款率=平均借款额÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%平均借款=（长短期借款期初数+长短期借款期末数）÷2应收账款周转率=主营业务收入净额÷应收账款平均余额×100%应收账款平均余额=（应收账款期初数＋应收账款期末数）÷2扣除项目合理性分析项目指标工资、折旧等扣除项目是否合理固定资产综合折旧率=累计折旧额÷平均固定资产原值×100%平均固定资产原值=（期初固定资产原值+期末固定资产原值）÷2工资变动率=（本期工资总额-上期工资总额）÷上期工资总额×100%预提费用变动率=（本期预提费用-上期预提费用）÷上期预提费用×100%非经常性损益合理性分析项目指标非经常性损益是否合理非经常性损益变动率=[（本期投资收益+本期补贴收入+本期营业外收支）-（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支）]÷（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支）×100%关联方定价合理性分析项目指标关联交易定价是否合理主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。非关联方串谋分析项目指标是否存在非关联方串谋主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）÷本月主营业务收入赊购率=（月末应付账款-月初应付账款）÷本月购进原材料或库存商品3、主要要税税种种基基本本法法规规及及优优惠惠政政策策解解读读营业业税税基基本本法法规规及及优优惠惠政政策策解解读读房产产税税基基本本法法规规及及优优惠惠政政策策解解读读土地地增增值值税税基基本本法法规规及及优优惠惠政政策策解解读读主要要税税种种基基本本法法规规及及优优惠惠政政策策解解读读营业业税税基基本本法法规规及及优优惠惠政政策策解解读读营业业税税优优惠惠政政策策包包括括：：①对对于于企企业业以以不不动动产产投投资资入入股股，，参参与与接接受受投投资资方方利利润润分分配配，，共共同同承承担担投投资资风风险险的的行行为为不不征征营营业业税税②将将土土地地使使用用权权转转让让给给农农业业生生产产者者，，用用于于农农业业生生产产的的行行为为免免征征营营业业税税③房房地地产产企企业业自自建建自自用用建建筑筑物物免免征征营营业业税税以国国家家有有关关部部门门审审批批的的房房地地产产开开发发项项目目为为单单位位进进行行清清算算，，对对于于分分期期开开发发的的项项目目，，以以分分期期项项目目为为单单位位清清算算。。开开发发项项目目中中同同时时包包含含普普通通住住宅宅和和非非普普通通住住宅宅的的，，应应分分别别计计算算增增值值额额。。土地地增增值值税税的的清清算算单单位位应该该进进行行土地地增增值值税税清清算算的的情情形形：：房地地产产开开发发项项目目全全部部竣竣工工、、完完成成销销售售的的整体体转转让让未未竣竣工工决决算算房房地地产产开开发发项项目目的的直接接转转让让土土地地使使用用权权的的可以以进进行行土地地增增值值税税清清算算的的情情形形：：已竣竣工工验验收收的的房房地地产产开开发发项项目目，，已已转转让让的的房房地地产产建建筑筑面面积积占占整整个个项项目目可可售售建建筑筑面面积积的的比比例例在在85%以以上上，，或或该该比比例例虽虽未未超超过过85%，，但但剩剩余余的的可可售售建建筑筑面面积积已已经经出出租租或或自自用用的的取得得销销售售（（预预售售））许许可可证证满满三三年年仍仍未未销销售售完完毕毕的的纳税税人人申申请请注注销销税税务务登登记记但但未未办办理理土土地地增增值值税税清清算算手手续续的的省级级税税务务机机关关规规定定的的其其他他情情况况土地地增增值值税税的的清清算算条条件件房地地产产开开发发企企业业将将开开发发产产品品用用于于职职工工福福利利、、奖奖励励、、对对外外投投资资、、分分配配给给股股东东或或投投资资人人、、抵抵偿偿债债务务、、换换取取其其他他单单位位和和个个人人的的非非货货币币性性资资产产等等，，发发生生所所有有权权转转移移时时应应视视同同销销售售房房地地产产,收收入入按按下下列列方方法法和和顺顺序序确确认认：：按本本企企业业在在同同一一地地区区、、同同一一年年度度销销售售的的同同类类房房地地产产的的平平均均价价格格确确定定；；由主主管管税税务务机机关关参参照照当当地地当当年年、、同同类类房房地地产产的的市市场场价价格格或或评评估估价价值值确确定定。。房地地产产开开发发企企业业将将开开发发的的部部分分房房地地产产转转为为企企业业自自用用或或用用于于出出租租等等商商业业用用途途时时，，如如果果产产权权未未发发生生转转移移，，不不征征收收土土地地增增值值税税，，在在税税款款清清算算时时不不列列收收入入，，不不扣扣除除成成本本和和费费用用。。非直直接接销销售售和和自自用用房房地地产产的的收收入入确确定定扣除除取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额、、房房地地产产开开发发成成本本、、费费用用及及与与转转让让房房地地产产有有关关税税金金，，须须提提供供合合法法有有效效凭凭证证；；不不能能提提供供合合法法有有效效凭凭证证的的，，不不予予扣扣除除。。房地地产产开开发发企企业业办办理理土土地地增增值值税税清清算算所所附附送送的的前前期期工工程程费费、、建建筑筑安安装装工工程程费费、、基基础础设设施施费费、、开开发发间间接接费费用用的的凭凭证证或或资资料料不不符符合合清清算算要要求求或或不不实实的的，，地地方方税税务务机机关关可可参参照照当当地地建建设设工工程程造造价价管管理理部部门门公公布布的的建建安安造造价价定定额额资资料料，，结结合合房房屋屋结结构构、、用用途途、、区区位位等等因因素素，，核核定定上上述述四四项项开开发发成成本本的的单单位位面面积积金金额额标标准准，，并并据据以以计计算算扣扣除除。。具具体体核核定定方方法法由由省省税税务务机机关关确确定定。。土地增值税扣扣除项目清算算房地产开发企企业开发建造造的与清算项项目配套的居居委会和派出出所用房、会会所、停车场场（库）、物物业管理场所所、变电站、、热力站、水水厂、文体场场馆、学校、、幼儿园、托托儿所、医院院、邮电通讯讯等公共设施施，按以下原原则处理：建成后产权属属于全体业主主所有的，其其成本、费用用可以扣除；；建成后无偿移移交给政府、、公用事业单单位用于非营营利性社会公公共事业的，，其成本、费费用可以扣除除；建成后有偿转转让的，应计计算收入，并并准予扣除成成本、费用。。土地增值税扣扣除项目清算算房地产开发企企业销售已装装修的房屋，，其装修费用用可以计入房房地产开发成成本。房地产产开发企业的的预提费用一一般不得扣除除。属于多个房地地产项目共同同的成本费用用，应按清算算项目可售建建筑面积占多多个项目可售售总建筑面积积的比例或其其他合理的方方法，计算确确定清算项目目的扣除金额额。土地增值税扣扣除项目清算算满足清算条件件之日起90日内或在主主管税务机关关限定的期限限内办理清算算手续。纳税人办理土土地增值税清清算应报送以以下资料：房地产开发企企业清算土地地增值税书面面申请、土地地增值税纳税税申报表；项目竣工决算算报表、取得得土地使用权权所支付的地地价款凭证、、国有土地使使用权出让合合同、银行贷贷款利息结算算通知单、项项目工程合同同结算单、商商品房购销合合同统计表等等与转让房地地产的收入、、成本和费用用有关的证明明资料；土地增值税清清算应报送的的资料纳税人办理土土地增值税清清算应报送以以下资料：主管税务机关关要求报送的的其他与土地地增值税清算算有关的证明明资料等。纳税人委托税税务中介机构构审核鉴证的的清算项目，，报送中介机机构出具的《《土地增值税税清算税款鉴鉴证报告》。。土地增值税清清算应报送的的资料税务中介机构构受托对清算算项目审核鉴鉴证时，应按按税务机关规规定的格式对对审核鉴证情情况出具鉴证证报告。对符符合要求的鉴鉴证报告，税税务机关可以以采信。税务机关要对对从事土地增增值税清算鉴鉴证工作的税税务中介机构构在准入条件件、工作程序序、鉴证内容容、法律责任任等方面提出出明确要求，，并做好必要要的指导和管管理工作。土地增值税清清算项目的审审核鉴证房地产开发企企业有下列情情形的，税务务机关可参照照与其开发规规模和收入水水平相近的当当地企业土地地增值税税负负情况，按不不低于预征率率的征收率核核定征收土地地增值税：依照法律、行行政法规的规规定应当设置置但未设置账账簿的；擅自销毁账簿簿或者拒不提提供纳税资料料的；虽设置账簿，，但账目混乱乱或者成本资资料、收入凭凭证、费用凭凭证残缺不全全，难以确定定转让收入或或扣除项目金金额的；符合土地增值值税清算条件件，未按照规规定的期限办办理清算手续续，经税务机机关责令限期期清算，逾期期仍不清算的的；申报的计税依依据明显偏低低，又无正当当理由的。土地增值税的的核定征收在土地增值税税清算时未转转让的房地产产，清算后销销售或有偿转转让的，纳税税人应按规定定进行土地增增值税的纳税税申报，扣除除项目金额按按清算时的单单位建筑面积积成本费用乘乘以销售或转转让面积计算算。单位建筑面积积成本费用=清算时的扣扣除项目总金金额÷清算的的总建筑面积积清算后再转让让房地产的处处理各地要进一步步完善土地增增值税预征办办法，根据本本地区房地产产业增值水平平和市场发展展情况，区别别普通住房、、非普通住房房和商用房等等不同类型，，科学合理地地确定预征率率，并适时调调整。工程项项目竣工结算算后，应及时时进行清算，，多退少补。。对未按预征规规定期限预缴缴税款的，从从限定的缴纳纳税款期限届届满的次日起起，加收滞纳纳金。关于土地增值值税的预征规规定住宅小区建筑筑容积率在1.0以上、、单套建筑面面积在120平方米以下下、实际成交交价格低于同同级别土地上上住房平均交交易价格1.2倍以下。。各省、自治治区、直辖市市要根据实际际情况，制定定本地区享受受优惠政策普普通住房的具具体标准。允允许单套建筑筑面积和价格格标准适当浮浮动，但向上上浮动的比例例不得超过上上述标准的20％。明确普通标准准住宅标准对纳税人既建建普通标准住住宅又搞其他他房地产开发发的，应分别别核算增值额额。不分别核核算增值额或或不能准确核核算增值额的的，其建造的的普通标准住住宅不能适用用相关的免税税规定。混合项目要分分开核算凡是已使用一一定时间或达达到一定磨损损程度的房产产均属旧房。。使用时间和和磨损程度标标准可由各省省、自治区、、直辖市财政政厅（局）和和地方税务局局具体规定。。转让旧房的，，应按房屋及及建筑物的评评估价格、取取得土地使用用权所支付的的地价款和按按国家统一规规定交纳的有有关费用以及及在转让环节节缴纳的税金金作为扣除项项目金额计征征土地增值税税。对取得土土地使用权时时未支付地价价款或不能提提供已支付的的地价款凭据据的，不允许许扣除取得土土地使用权所所支付的金额额。转让旧房的计计算操作性增增强个人购入房地地产再转让的的，其在购入入时已缴纳的的契税，在旧旧房及建筑物物的评估价中中已包括了此此项因素，不不另作为“与与转让房地产产有关的税金金”予以扣除除。纳税人转让旧旧房及建筑物物时因计算纳纳税的需要而而对房地产进进行评估，其其支付的评估估费用允许在在计算增值额额时予以扣除除。纳税人隐隐瞒、虚报房房地产成交价价格等情形而而按房地产评评估价格计算算征收土地增增值税所发生生的评估费用用，不允许在在计算土地增增值税时予以以扣除。转让旧房的计计算操作性增增强土地增值税以以国家有关部部门审批的房房地产开发项项目为单位进进行清算，对对于分期开发发的项目，以以分期项目为为单位清算。。开发项目中中同时包含普普通住宅和非非普通住宅的的，应分别计计算增值额。。对纳税人在项项目全部竣工工结算前转让让房地产取得得的收入可以以预征土地增增值税，具体体办法由各省省、自治区、、直辖市地方方税务局根据据当地情况制制定。对纳税税人预售房地地产取得的收收入，当地税税务机关规定定预征土地增增值税的，纳纳税人应当到到主管税务机机关办理纳税税申报，并按按规定比例预预交，待办理理决算后，多多退少补；当当地税务机关关规定不预征征土地增值税税的，应在取取得收入时先先到税务机关关登记或备案案。分类预征到期期清算纳税人建造普普通标准住宅宅出售，其增增值额未超过过扣除项目金金额之和20%的，预以以免征土地增增值税。增值值额超过扣除除项目金额之之和20%的的，应就其全全部增值额按按规定征收土土地增值税。。因国家建设需需要依法征用用、收回的房房地产免征土土地增值税。。因城市实施规规划，国家建建设的需要而而搬迁，由纳税人自行行转让原房地地产的，向房房地产所在地地税务机关提提出免税申请请，经税务机机关审核后，，免予征收土土地增值税。。土地增值税优优惠政策解读读个人因工作调调动或改善居居住条件而转转让原自用住住房，经向税税务机关申报报核准，凡居居住满5年或或5年以上的的，免征土地地增值税；居居住满3年未未满5年的，，减半征收土土地增值税；；居住未满3年的，按规规定计征土地地增值税。对个人之间互互换自有居住住用房地产的的，经当地税税务机关核实实，可以免征征土地增值税税。土地增值税优优惠政策解读读对于以房地产产进行投资、、联营的，投投资、联营的的一方以土地地(房地产)作价入股进进行投资或作作为联营条件件，将房地产产转让到所投投资、联营的的企业中时，，暂免征收土土地增值税。。对投资、联联营企业将上上述房地产再再转让的，应应征收土地增增值税。对于一方出地地，一方出资资金，双方合合作建房，建建成后按比例例分房自用的的，暂免征收收土地增值税税；建成后转转让的，应征征收土地增值值税。在企业兼并中中，对被兼并并企业将房地地产转让到兼兼并企业中的的，暂免征收收土地增值税税。土地增值税优优惠政策解读读4、房地产企业纳纳税筹划的主主要思路营业税纳税筹筹划的主要思思路房产税纳税筹筹划的主要思思路土地增值税纳纳税筹划的主主要思路房地产企业纳纳税筹划的主主要思路房地产企业纳纳税筹划的主主要思路房地产企业纳纳税筹划的基基本思路是在在研究税收政政策的基础上上，成分利用用好纳税筹划划的平台与纳纳税筹划的技技术，其得心心应手的应用用依赖于长期期的总结完善善纳税筹划的平平台纳税筹划的技技术5、房地产企业纳纳税筹划技巧巧及实战案例例“临界点”筹筹划法费用转移或分分摊筹划法收入分散筹划划法建房方式筹划划法灵活运用优惠惠政策法代收费用计价价筹划法成本核算对象象筹划法股权转让筹划划法核算方式筹划划法房地产企业纳纳税筹划技巧巧及实战案例例纳税人建造普普通标准住宅宅出售，增值值额未超过扣扣除项目金额额的20%的的，免征土地地增值税；增增值额超过扣扣除项目金额额20%的，，应就其全部部增值额按规规定计税。““20%的的增值额”就就是“临界界点”。“临界点”筹筹划法某房产开发公公司专门从事事普通住宅商商品房开发，，2007年年3月2日，，出售普通住住宅用房一幢幢，总面积9100平方方米，平均销销价2030元/平方米米，售价总额额为1847.3万元。。该房屋支付付土地出让金金200万元元，房地产产开发成本900万元，，利息费用为为100万元元，其中40万元为罚息息（不能按收收入项目准确确分摊）。假假设城建税税税率为7%、、印花税税率率为0.5‰‰、教育费附附加征收率为为3%。当地地省级人民政政府规定允许许扣除的房地地产开发费用用为10%。。“临界点”筹筹划法筹划前转让房地产的的收入为1847.3万万元；应纳土地增值值税额为94.71万元元；实际盈利金额额=收入－成成本－费用－－税金=1847.3-200-900-100-101.6-94.71=450.99万元“临界点”筹筹划法筹划办法：假假设该公司将将房价适当调调低，由每平平方米2030元，降到到每平方米1978元，，则售价总额额为1800万元，其他他资料不变。。允许扣除的税税金＝1800×5%××（1＋7%＋3%）＝＝99（万元元）扣除项目金额额合计＝200+900+110+220+99＝1529（万元））增值额＝271万元，增增值率为17.72%实际盈利金额额＝1800-200-900-100-99=499万万元“临界点”筹筹划法虽然售价比原原来降低了47.3万元元，但实际税税后收益反而而比原来增加加了48.01万元。㊣认真测算增增值率，然后后再设法调整整增值率，包包括合理定价价与增加扣除除额。增加扣扣除额主要是是通过加大投投入来提高市市场竞争力。。在房地产开开发成本中包包括可扣除的的内容：土地地征用及拆迁迁补偿费、前前期工程费、、建筑安装工工程费、基础础设施费、公公共配套设施施费、开发间间接费用。纳纳税人应该在在公共配套设设施费和开发发间接费用上上做文章。“临界点”筹筹划法北京市：“对对普通标准住住宅面积进行行审核确认时时，可按栋号号掌握平均每每户的建筑面面积在120平方米以下下。凡符合上上述条件的为为标准住宅，，可享受财税税字（1999）210号所规定的的有关政策。。”由此可见见，北京市对对普通标准住住宅是按栋号号掌握平均每每户的建筑面面积在120平方米以下下审定的。实实际操作中每每栋号住宅可可以合理搭配配大户型和小小户型，使得得平均每户的的建筑面积在在120平方方米以下。“临界点”筹筹划法房地产开发业业务较多的企企业，不同地地方开发成本本因为物价或或其他原因可可能不同，容容易导致房屋屋增值率高低低不均，该种种不均匀的状状态会加重企企业的税收负负担。为此企企业需要对开开发成本进行行必要的调整整，使得各处处开发业务的的增值率大致致相同，从而而节省税款。。平均费用分摊摊是抵销增值值额、减少纳纳税的极好选选择。只要生生产经营者不不是短期行为为，而是长期期从事开发业业务，那么将将一段时间内内发生的各项项开发成本进进行最大限度度的调整分摊摊，就可以将将某段时期获获得的增值额额进行最大限限度的平均，，就不会出现现某处或某段段时期增值率率过高的现象象，从而节省省税款的缴纳纳。费用转移或分分摊筹划法房地产开发企企业进行房屋屋建造时，将合同分两次次签订，当住住房初步完工工但没有安装装设备以及装装潢、装修时时，便和购买买者签订房地地产转移合同同，接着和购购买者签订设设备安装以及及装潢、装修修合同，则纳纳税人只就第第一份合同上上注明的金额额缴纳土地增增值税，而第第二份合同上上注明的金额额属于营业税税征税范围，，可不计入征征税范围，不不计征土地增增值税。这样样就使得营业业税税负不变变的情况下，，使增值额减减少，达到了了不缴或少缴缴税的目的。。收入分散筹划划法假如某某企业业准备备出售售其拥拥有的的一幢幢房屋屋以及及土地地使用用权。。因为为房屋屋已经经使用用过一一段时时间，，里面面的各各种设设备均均已安安装齐齐全。。估计计市场场价值值是800万元元，其其中各各种设设备的的价格格约为为100万万元。。如果果该企企业和和购买买者签签订合合同时时，不不注意意区分分这些些，而而是将将全部部金额额以房房地产产转让让价格格的形形式在在合同同上体体现，，则增增值额额无疑疑会增增加100万元元。㊣收入入分散散可节节省税税款，，在合合同上上仅注注明700万元元的房房地产产转让让价格格，同同时签签订一一份附附属办办公设设备购购销合合同，，不仅仅可以以使得得增值值额变变小从从而节节省应应缴土土地增增值税税税额额，而而且购购销合合同适适用0.03％％的印印花税税税率率，比比产权权转移移书据据适用用的0.05％％税率率低，，可节节省印印花税税，一一举两两得。。收入分分散筹筹划法法房地产产开发发公司司的代代建房房方式式指房房地产产开发发公司司代客客户进进行房房地产产的开开发，，开发发完成成后向向客户户收取取代建建房报报酬的的行为为。房房地产产开发发公司司虽然然取得得了一一定的的收入入，但但房地地产权权自始始至终终属于于客户户，没没有发发生转转移，，其收收入属属于劳劳务性性质的的收入入，故故不属属于土土地增增值税税的征征税范范围。。建筑行行业3％的的营业业税，，其税税负较较土地地增值值税低低。如如果房房地产产开发发公司司在开开发之之初便便能确确定最最终用用户，，完全全可以以采用用代建建房方方式进进行开开发。。可以以是由由房地地产开开发公公司以以用户户名义义取得得土地地使用用权和和购买买各种种材料料设备备，也也可以以协商商由客客户自自己取取得和和购买买，只只要从从最终终形式式上看看房地地产权权没有有发生生转移移便可可以了了。建房方方式筹筹划法法为了使使房地地产开开发公公司的的代建建房方方式筹筹划更更加顺顺利，，房地地产开开发公公司可可以降降低代代建房房劳务务性质质收入入的数数额，，以取取得客客户的的配合合。由由于房房地产产开发发公司司可以以通过过该项项筹划划节省省不少少税款款，让让利部部分于于客户户也是是可能能的，，而且且这样样也会会使得得房屋屋各方方面条条件符符合客客户要要求，，价格格优势势也可可以增增强企企业的的市场场竞争争力。。建房方方式筹筹划法法合作建建房方方式。。一方方出地地，一一方出出资金金，双双方合合作建建房，，建成成后按按比例例分房房自用用的，，暂免免土地地增值值税。。房地地产开开发企企业应应充分分利用用该项项政策策。比比如某某房地地产开开发企企业购购得一一块土土地的的使用用权准准备修修建住住宅，，则该该企业业可以以预收收购房房者的的购房房款作作为合合作建建房的的资金金。一一般而而言，，一幢幢住房房中土土地支支付价价所占占比例例应该该比较较小，，这样样房地地产开开发企企业分分得的的房屋屋就较较少，，大部部分由由出资资金的的用户户分得得自用用。在该房房地产产开发发企业业售出出剩余余部分分住房房前，，各方方都不不用缴缴纳土土地增增值税税，只只有在在房地地产开开发企企业建建成后后转让让属于于自己己的那那部分分住房房时，，才就就该部部分缴缴纳土土地增增值税税。建房方方式筹筹划法法确定合合适的的利息息扣除除方式式财务费费用中中的利利息支支出，，允许许据实实扣除除，但但最高高不得得超过过按商商业银银行同同类同同期贷贷款利利率计计算的的金额额。其其他房房地产产开发发费用用则按按取得得土地地使用用权所所支付付的金金额和和房地地产开开发成成本之之和的的5％％扣除除；如如果房房地产产开发发企业业不能能按照照转让让房地地产项项目计计算分分摊利利息支支出，，或不不能提提供金金融机机构贷贷款证证明的的，房房地产产开发发费用用应按按取得得土地地使用用权所所支付付的金金额和和房地地产开开发成成本之之和的的10％扣扣除。。如果借借用了了大量量资金金，利利息费费用多多，应应采取取据实实扣除除的方方式，，应尽尽量提提供金金融机机构贷贷款的的证明明。如果借借款很很少，，利息息费用用低，，则可可不计计算应应分摊摊的利利息支支出，，或不不提供供金融融机构构的贷贷款证证明，，可多多扣除除费用用，减减低税税负。。灵活运运用优优惠政政策法法房产所所有人人、土土地使使用权权所有有人将将房屋屋产权权、土土地使使用权权赠与与直系系亲属属或承承担直直接赡赡养义义务人人的或或通过过中国国境内内非盈盈利性性的社社会团团体、、国家家机关关将房房屋产产权、、土地地使用用权赠赠与教教育、、民政政和其其他社社会福福利、、公益益事业业的免免征土土地增增值税税。如非以以上两两种情情况，，应当当缴纳纳土地地增值值税。。因此此，当当事人人应当当注意意自己己的捐捐赠方方式，，以免免捐赠赠不当当承担担税款款。比比如某某房地地产所所有人人欲将将其拥拥有的的房地地产捐捐赠给给希望望工程程，就就一定定要符符合法法定的的程序序，即即通过过在中中国境境内非非盈利利性的的社会会团体体、国国家机机关如如希望望工程程基金金会进进行捐捐赠，，而不不要自自行捐捐赠。。但如如果当当事人人确实实无法法采用用以上上两种种方式式，则则应充充分考考虑税税收因因素对对自己己及他他人的的影响响。比比如某某房地地产所所有人人欲将将拥有有的房房地产产赠与与一位位好朋朋友，，则可可以考考虑让让受赠赠人支支付税税款，，也可可以采采用隐隐性赠赠与法法，即即让该该好友友实际际占有有使用用该房房地产产，而而不办办理房房地产产产权权转移移登记记手续续。灵活运运用优优惠政政策法法个人自自有住住房转转让筹筹划由于经经济的的不断断发展展，人人的流流动愈愈来愈愈频繁繁，因因而个个人自自有住住房发发生转转移的的可能能性也也越来来越大大。如如某人人拥有有一套套住房房，已已经居居住四四年零零十一一个月月，此此时需需出售售该套套住房房。显显然，，如果果该人人再等等一个个月出出售住住房可可免土土地增增值税税，而而如果果现在在出售售，因因为使使用年年限超超过三三年而而未超超过五五年，，需减减半缴缴纳土土地增增值税税。合合乎理理性的的做法法便是是将住住房于于一个个月后后转让让而不不是马马上转转让。。灵活运运用优优惠政政策法法利用加加计扣扣除进进行税税务筹筹划从事房房地产产开发发的企企业，，可加加计扣扣除，，其他他企业业从事事房地地产开开发的的，不不享受受此项项费用用扣除除。当当非房房地产产开发发企业业欲进进入房房地产产业时时，不不宜作作为其其非主主营项项目，，而应应考虑虑重新新设立立一独独立核核算的的、专专门从从事房房地产产开发发和交交易的的关联联企业业。不不仅可可以在在房地地产开开发业业务中中享受受加计计扣除除，而而且可可以在在以后后的各各纳税税年度度中利利用企企业的的关联联关系系实现现其他他税收收的纳纳税筹筹划。。如通通过双双方的的销售售收入入分列列，可可使双双方各各自扣扣除交交际应应酬费费时适适用较较高的的扣除除率。。灵活运运用优优惠政政策法法个人自自有住住房转转让筹筹划房屋所所有人人由于于工作作需要要，要要转让让使用用年限限很短短的住住房，，比如如仅使使用一一年，，寻找找一个个愿意意和自自己交交换住住房，，而且且对方方住房房又合合乎自自己要要求的的经济济当事事人，，和该该个人人交换换住房房。根根据税税法规规定，，个人人之间间互换换自有有居住住用房房地产产的，，经当当地税税务机机关核核准，，可以以免征征土地地增值值税。。灵活运运用优优惠政政策法法财政部部、国国家税税务总总局财财税宇宇（95））48号文文件规规定，，对于于县级级及县县级以以上人人民政政府要要求房房地产产开发发企业业在售售房时时代收收的各各项费费用，，如果果代收收费用用是计计入房房价中中向购购买方方一并并收取取的，，可作作为转转让房房地产产取得得的收收入计计税；；如果果代收收费用用未计计入房房价中中，而而是在在房价价之外外单独独收取取，可可不作作转让让房地地产的的收入入。对对于代代收费费用作作为转转让收收入计计算的的，在在计算算扣除除项目目金额额时，，可予予以扣扣除但但不允允许加加计20％％的扣扣除基基数；；对于于代收收费用用未作作为转转让房房地产产的收收入计计税的的，在在计算算土地地增值值税时时不允允许扣扣除代代收费费用。。代收费用用计价筹筹划法在会计核核算时，，应把县县级及县县级以上上人民政政府要求求房地产产开发企企业在售售房时代代收的各各项费用用不计入入房价中中，而是是通过合合同安排排、业务务流程重重组在房房价之外外单独收收取，这这样就可可以减少少销售收收入，不不仅可以以节省营营业税，，而且可可以降低低增值额额、减少少应纳的的土地增增值税。。代收费用用计价筹筹划法土地增值值税适用用四档超超率累进进税率，，如果对对土地增增值税税税率不同同的房产产合在一一起计算算，可能能会降低低高增值值房产的的适用税税率。由由于高税税率房产产的增值值额大，，这样会会使整体体税负下下降。某房产开开发公司司同时开开发甲、、乙两幢幢商业房房。销售售甲房取取得收入入250万元，，允许扣扣除项目目金额为为200万元；；销售乙乙房取得得收入400万万元，允允许扣除除项目金金额为100万万元。分开核算算甲房产增增值率=（250-200））÷200×100%=25%应纳土地地增值税税=（250-200）×30%=15乙房产增增值率=（400-100））÷100×100%=300%应纳土地地增值税税=（400-100）×60%-100×35%=145甲、乙房房产应纳纳土地增增值税合合计=15+145=160成本核算算对象筹筹划法合并核算算收入总额额=250+400=650扣除项目目金额=200+100=300增值率=（650-300））÷300×100%=117%应纳土地地增值税税=（650-300）×50%-300×15%=130㊣把高增增值与低低增值房房产安排排在一起起开发、、出售，，并将收收入和扣扣除项目目放在一一起核算算并申报报。成本核算算对象筹筹划法甲公司欲欲将一幢幢房产出出售给乙乙公司，，双方约约定的售售价1200万万元，房房屋原价价1000万元元，已提提折旧200万万元，房房地产评评估机构构评定的的重置成成本价格格1100万元元，该房房屋成新新率6成成。企业业转让该该房产时时发生评评估费用用3.4万元。。应纳税税额计算算如下：：应纳营业业税＝1200×5%＝60（万元元）