成都明发城市广场项目定位及营销推广建议书-

明发·城市广场项目定位及营销推广建议书明发集团自成立以来，始终扮演着城市生活开发的拓荒者与领航者角色。至今已成功开发“厦门明发商业广场”、“明发滨江新城”、“明发国际新城”、“明发海景苑”、“明丽山庄”等三十余项高品质项目，开发总规模达1700万㎡，土地开发总量约12000亩。在上海、南京、合肥、无锡、扬州、泉州等地区，相继启动了一系列商业广场项目。明发集团与世界500强、东南亚、港、澳、台以及国内知名商家强强联手，建立了战略合作联盟、共同构建出高价值的财富平台。—引言—本项目为明发集团进军成都的首个大型商业项目，旨在打响本地品牌知名度、并迅速打开明发相关项目的成都市场。前期我司已成立由资深策划师组成的专案小组，对项目进行了初步研讨；在对现今商业地产市场的深刻理解及项目周边区域调研的基础上，结合迈腾置业各位同仁多年房产策划和营销推广的经验，对贵项目进行了初步分析，并最终形成这份报告。

以下内容为初步建议，如有下一步继续深度合作的机会，我司还将根据市场状况做相应之完善与深化。

市场环境说明项目自身解析目标客群分析区域布局/业态规划关于“公寓”的思考项目推广策略项目团队搭建与管理-目录-市场环境说明2011年成都房地产市场新政

关键词：限购中心城区本地户籍家庭限购三套房本市户籍家庭以房产证界定房屋套数从2月15日起，成都中心城区将暂时实行住房限购政策。

从2月15日起，在成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。宏观市场分析政策解读：新近出台的调控政策主要是针对住宅投资市场，特别是要遏止投资和投机性住宅买卖，而商业地产基本上没有受到调控的限制。因此，以商铺、写字楼、专业市场等为代表的商业地产反而在近期逐渐升温，成为成都投资者的“宠儿”。2011年成都商业地产市场现状

目前，在限贷、限购、房产税、“3600万保障性住房”等调控政策的压力之下，住宅地产投资价值有所降低，商业地产受到前所未有的热捧。温江五大商圈规划已经出炉，将沿光华大道复合产业分别打造光华CBD商圈、天来白金商圈、丰隆国际商圈、总部及信息软件园及文化产业园。五大商圈总占地超万亩、总体量超千万平米，覆盖整个新光华城。五大商圈规划出炉温江“睡城”苏醒2月24日，成华区与万达集团正式签约打造成华万达广场；与此同时，招商地产开发的东城国际商务广场也在加紧建设。另外，建设路高地对面占地24亩的商业金融业用地已经平整完毕，据传有可能由一级土地整理者万科拿下。地产巨头重谋建设路天府大道北段迅速成长，位于德赛二街以南、拓新西一街以北的大源商务版块写字楼最为集中的区域已经基本呈现，除“海洋中心”，其它项目均已成现房或准现房。低价入市，大源商务租赁市场启动

不难看出,

2011年成都在调控的大背景之下，商业地产成为众多开发商的突围路径，相关开发商正联手上演商业大戏……由双楠片区、双流机场片区、双流东升老城和双流新城四大区域围合而成的低密新区新双楠的发展起点高，市政配套齐备，道路、学校、医院、酒店、公园俱已成型。保利、中粮、中海、远大、绿地、宗申、富豪等品牌开发商纷纷看重该区域并相继入驻。新双楠区域环境分析区域环境状况分析四大区域围合的国际新区：便捷的交通体体系：8车道的双楠楠大道横向贯贯穿整个区域域，起点内双双楠，途经武武侯新城，跨跨越绕城路，，再到双流新新城，延伸至至牧马山。双楠大道、成成双大道、空空中枢纽国际际机场，地下下交通地铁3号线，成绵绵乐成际高铁铁等线路，使使该区域交通通四通八达。。棠湖公园簇锦公园永康森林公园园公园新双楠被棠湖湖公园、映月月公园、簇锦锦公园、江安安河生态公园园、永康森林林公园和双流流新城带状森森林公园等6大公园环绕绕。其中双流流新城的带状状森林公园占占地5.65平方公里，，相当于15个浣花溪公公园，形成了了一个城市环环状绿“肺带带”。因此，，该区域具有有不可再生的的环境资源。。六大公园环绕绕的生态新区区：新双楠以低密密产品居多，，联排花园洋洋房。宗申··赛纳维、远远大·林语城城、国奥村等等项目都是由由别墅和电梯梯洋房构成；；富豪·新岸岸则由复式洋洋房、多层洋洋房和电梯公公寓构成。远大林语城宗申塞纳维低密别墅群落落：国际新区+生生态新区+低低密度别墅群群落国际化、生态态、高端、时时尚、商务………延续双楠的城城市文脉新双楠：新双楠关键词词：新双楠定位：：新双楠的客群群：有品味、追求求潮流、崇尚尚休闲、注重重生态片区商业环境境发展的特点点受前期城市发发展影响，目目前片区零售售购物类多以以社区便利店店为主，缺乏乏集中的、大大型的城市精精品购物场所所。目前经营业态态分布较为散散乱。随着城市经济济的发展、消消费水平的提提升，新双楠楠片区作为双双流组团经济济的“休闲商商务区”，正正在不断进行行升级改造，，发展迅速。。区域内聚集了了九龙仓、远远大、国奥、、人居、博瑞瑞、东立、棠棠湖、川投置置业、中南投投资等数十位位重量级投资资商，随着他他们的共同发发力，该片区区的住宅/区区域商业价值值将逐步得到到挖掘和迅速速提升。片区开发现状状及规划情况况“临空经济””，缔造城市市商务门户依托大型机场场的吸引力和和辐射力，在在机场所在地地周边地区和和更广泛地区区内，将形成成与航运相关关的产业集群群，从而带动动区域经济的的发展。新双双楠片区将充充分发挥区位位优势，通过过空港经济、、总部经济的的产业引导作作用，形成对对接成都、与与双流互补式式发展的城市市商务门户新新格局。城市组团，构构建优质人居居版图由双楠片区、、双流机场片片区、双流东东升老城和双双流新城四大大区域围合而而成的低密新新区的新双楠楠，发展起点点高、市政配配套齐备，道道路、学校、、医院、酒店店、公园已基基本成型。低低密度别墅群群落、复式洋洋房、多层洋洋房等精品大大盘和国际高高品质社区的的入驻，必然然会使新双楠楠片区成为未未来成都的人人居高地。此外，双楠大大道、成双大大道、地铁3号线、6号号线、双流机机场等交通配配套构建了新新城优良的立立体交通网络络，将快速形形成人流、物物流、商贸的的中心效应。。一个集商务、、休闲、居住住三大功能于于一体的新双双楠即将形成成时代•奥特莱莱斯发展商：香港九龙仓集集团地理位置：位于双流县双双楠大道中段段633号（（紧邻绕城高高速公路双流流出口收费站站）项目定位：集购物、休闲闲及餐饮为一一体的大型现现代时尚购物物城规模：占地面积44,000余余平方米，总总建筑面积超超过60,000平方米米；店铺数量量超过250间；整个卖卖场以浪漫欧欧陆小镇建筑筑风格为主，，充满异域风风情。经营业态：以“OUTLETS—品品牌直销折扣扣店”的定位位，集合大量量国际国内品品牌直销中心心，并融合休休闲及时尚餐餐饮服务配套套。已于2010年初正正式营业。主要竞争对手手分析博瑞·最世界界发展商：成都博瑞房地地产开发有限限公司地理位置：位于成都市双双流县东升镇镇一杆旗北段段项目定位：集休闲、娱乐乐、购物于一一体的大型商商业购物中心心规模：占地约55亩亩，建筑面积积约56989平方米；；将成为该片片区标志性建建筑业态规划：以购物、休闲闲为主，包含含电影院、办办公、咖啡厅厅、超市等多多种业态现状：08年项目一一号楼完成主主体封顶，目目前相关工程程和推广已暂暂时停滞。市场分析总结结从“博瑞·最最世界”推广广暂停，可见见商业地产成成功与区域人人气、周边居居民消费指数数等密切相关关；而之前片片区内商业氛氛围及人气恰恰恰尚未完全全成型；而“奥特莱斯斯”则是由销销售名牌过季季、下架、断断码商品的商商店组成的““品牌直销购购物中心”，，其与综合性性购物中心有有较大差别，，对周边人气气、商业氛围围的要求不高高；因此在其其独特的定位位和开发商雄雄厚资金保证证下，于2009年开业业至今方达到到正常运营………片区可预期到到成熟的生活活版图，包含含诸多大型的的高端楼盘，，为全面实现现各业态功能能的发展带来来巨大的促进进作用；随着新商业地地产项目不断断入驻，该片片区表现出巨巨大的发展潜潜力，人气不不断提升，商商业氛围不断断浓厚，为缔缔造“城市新新商业中心””奠定了市场场基础；目前片区商业业存在大型城城市综合体的的空白，为““明发·城市市综合体”的的打造创造了了市场条件。。项目自身解析析项目概况：位于商都路西西侧，航都路路南侧，迎龙龙路北侧；规规划建设总用用地面积109101.98平方米米，总开发面面积26.4万平方米；；容积率为1.88。项目基本情况况角色新双楠商业的的先行者之一一实现新双楠城市级级商务休闲娱娱乐消费新中中心成熟新双楠形象展展示，并形成成一个多功能能、高效率的的“城市综合合体”项目发展目标标项目整体定位位新双楠·城市市综合体基于对项目自自身分析和发发展目标的归归纳，提炼出出本案的整体体定位——项目突击点：：城市名片、区区域消费目的的地S（优势）全案26万多平米的规模优势和联合效应优越的地段优势明发的品牌优势和强大的商业运作经验W（劣势）新双楠现有人气不足、人口密度低区域商业氛围不足，没有形成消费导向项目周边公交站点稀少，公共交通设施不完善O（机会）周边高品质公寓林立，未来入住率提高，消费容量和质量均处于高水平双流国际机场，吸引外地消费规划中的地铁三号线，未来将带来巨大商业潜力成都限购令的出台，商业地产逐渐成为投资新宠T（威胁）周边商业项目较多，如时代·奥特莱斯、最世界、西南联合商业广场等，将来可能竞争激烈，会分流消费人群项目SWOT分析城市名片、区区域消费目的的地目标客群分析析项目消费市场场定位城市目的性消消费聚集地———以综综合性商业，，构筑人气、、聚集目的性性。推动城市区域域目的性消费费主题商业综合商业消费导向目的消费以主题商业，，形成休闲、、观光、娱乐乐、旅游特色色，构筑人气气；以综合商业，，形成多元化化消费，实现现消费满足；；消费人群分析析消费客群定位位消费客群引导导主张：多元元化的目的性性消费推动全全城消费观念念升级客群客群构成消费特点新双楠及周边（核心群体75%）周边居民区域内中高档小区居民就近生活消费日常社会交往家庭娱乐追求政务、商务群体政务、商务消费追求商业消费环境部分高中学生群体追求时尚消费追求个性化消费氛围双流县城及成都市（辐射群体20%）有车一族目的性强，有一定的消费能力，具有特色化主题消费需求城区上班族具有社会交往要求经济能力有限旅游客群（外延群体5%）外地高端成功人士对特色主题商业消费的心理需求对购物环境要求较高外地旅游度假人士对城市特色、城市形象展示、景观资源、标志性建筑的观光体验、休闲需求投资者：A、本区域的的商铺投资者者；B、看看好本区域休休闲购物发展展前景的其它它地区的投资资者；经营者：A、经营知名名品牌的加盟盟者或连锁店店；B、流流行精品、快快销品、休闲闲用品、餐饮饮等经营者；；C、青年年创业人群，，办公自用者者；D、金融机构构等；E、看好本区区域休闲购物物发展前景的的其它地区经经营者。投资/经营人人群分析可分为投资者者和经营者1、周边投资资人群项目周边人群群有一定的资资金实力,进进行商业地产产投资大多选选择就近原则则，同时看重重区位价值，，对本区域的的发展和市场场前景较为看看重2、私企CEO等对大型商业业物业感兴兴趣，看重重其理财保保值功能3、大成都都地区及外外地（二线线城市）投投资客考虑租金、、房价等多多方面的因因素，对投投资回报率率尤为看重重4、周边厂厂矿企业高高管人员（（如华巍工工业园、蛟蛟龙工业区区、金恒德德汽车城等等）年龄28岁岁以上，收收入稳定；；对商业投投资较为感感兴趣，看看重投资前前景投资者经营知名品品牌的加盟盟者或连锁锁店流行精品、、快销品、、休闲用品品、餐饮等等经营者青年创业人人群，办公公自用者金融机构等等看好本区域域休闲购物物发展前景景的其它地地区经营者者经营者他们都无一一例外的，，都对所持持物业的市市场前景尤尤为看重，，希望项目目所带来的的消费氛围围能够对其其经营产生生良好的促促进作用，，同时，通通过自身的的品牌以及及经营，对对所持物业业的价值起起到提升的的作用。区域布局/业态规划划项目业态定定位项目业态选选择上考虑虑以目的性性消费为主主的业态，，吸引周边边居民及市市区内消费费群体消费费。走差异化经经营路线，，在品牌上上提升项目目优势，网网罗消费群群体。全力打造新新双楠集酒酒店、餐饮饮、购物、、休闲娱乐乐、写字楼楼等为一体体的大型“城市综合合体”。项目业态属属性购物属性休闲属性娱乐属性餐饮属性交友、休憩憩、感性、、情调、表表演、活动动快速、简洁洁、刺激、、多变、发发泄、互动动潮流、时尚尚、便捷、、多样、变变化、个性性新鲜、奇异异、特别、、快捷、互互动、舒适适项目业态分分类规划银行/提款款机/便利利店潮流名店时尚服饰生活休闲钟表/珠宝宝/时装名名店时尚女装/内衣/时时尚配饰/休闲/男男装/运动动户外个人护理/家居生活活/美容美美体/婚纱纱摄影/SPA/健健身会所中西美食咖啡美点/甜品精选选/便利快快餐/特色色餐厅/主主题餐厅/大众餐饮饮/地方小小食娱乐天地酒吧/量贩贩KTV/数码影院院/动漫电电玩服务设施一层业态：：中餐酒楼，，如“红杏杏”二层业态：：茶坊、西餐餐厅三层业态：：量贩式KTV底商业态：：由于这部分分商铺背街街，且靠近近停车场，，因此我们们建议将此此部分规划划为对人流流量要求不不是很高的的商业，并并结合停车车场这一因因素综合考考虑。如：烟酒专专卖、银行行、WOWO便利店店、“置信信精典”汽汽车美容………4—9层：：酒店&酒店店式公寓A区：SOHO酒店店业态建议议B区：商业业中心业态态建议商业中心：：商业中心的的业态规划划我们考虑虑结合整个个项目，引引入大型卖卖场。大型超市（（如：家乐乐福、沃尔尔玛等）大型家电卖卖场（如：：苏宁电器器等）大型影院（（如：太平平洋影院等等）C区：欧陆陆风情街业业态建议主题餐饮区区：此部分建议议与街对面面的公寓进进行综合考考虑，打造造成美食街街，但须为为具特色的的主题餐饮饮，与风情情街的主题题吻合，又又区别于大大众餐饮。。如：澳门豆豆捞、台湾湾特色菜、、私房菜、、日韩料理理等休闲生活区区：如：个人护护理、家居居生活、美美容美体、、婚纱摄影影、SPA/健身会会所、钟表表品牌店等等时尚购物区区：如：时尚男男/女装、、流行配饰饰、品质内内衣、休闲闲/户外运运动以及潮潮流名品店店等娱乐消费区区：此部分应与与“商业中中心”相结结合，形成成互动、让让消费者在在消费过程程中有休憩憩娱乐的场场所。如：咖啡店店、水吧、、动漫电玩玩等，如““良木缘””等日常生活消消费区：该部分为底底商，建议议对其规划划为符合日日常生活吃吃住行需求求的商业类类型。如：大众餐餐饮店、便便利店、干干洗店、奶奶茶店、机机票代售点点、地方小小吃等商务服务配配套区：1-2层底底商：商业业类型建议议与写字楼楼形成配套套服务等。。如：展厅（（动漫产业业产品、电电子商务等等），快餐餐店（肯德德基、德克克士、乡村村基等）、、特色餐饮饮店（滋味味烤鱼、百百度烤肉、、特色火锅锅等）、办办公用品店店等。3—10层层：企业总总部基地等等D区：底商商业态建议议“新双楠””生活状态态与梦想关于公寓的的思考地产项目的的营销推广广根据开发发商本身的的需求，一一般来说有有“争取快快速回款””及“最大大限度挖掘掘产品价值值”两种方方向。基于于两种方向向，采取的的营销推广广策略也将将不同………为此，根根据对项项目公寓寓部分的的初步理理解，我我们对其其推广策策略有两两个方向向的思考考，形成成了两种种思路………可根根据本项项目自身身的实际际需求，，考虑采采用何种种思路进进行营销销推广。。当然这两两种思路路有着诸诸多共通通点，因因此我们们亦可考考虑通过过对两个个思路的的融合运运用，让让“快速速回款””与“挖挖掘产品品价值””完美美结合，，进而形形成良性性互动！！即根据项项目本身身中小户户型的产产品结构构，针对对首次置置业的青青年客群群、首次次改善型型客群、、周边厂厂矿企业业管理人人员以及及看好区区域价值值的客群群，打造造——思路一以中小户户型为主主的“实用主主义”青青年置业业首选物物业1:首次次置业的的年轻群群体(诸诸如成都都、双流流白领等等)22-28岁左左右，初初涉社会会，有首次置业业的购房需需求事业正处处于上升升期间，，对自己己充满信信心，向向往高品品质生活活。2:周边边厂矿企企业管理理人员（（如华巍巍工业园园、蛟龙龙工业区区、金恒恒德汽车车城等））年龄28岁以上上，收入入稳定；；有置业业经验。。有过渡居居住的需需求对物业的的环境、、价格较较为关心心；3:大成成都地区区及外地地（二线线城市））投资客客年龄在30岁以以上，具具有多次次置业经经历；看中物业业的投资资价值，，对价格格较为敏敏感。但但购买时时对朝向向、楼层层等产品品本身情情况不太太关注；；期望物业业出租便便利，看看重物业业管理中中的租赁赁服务。。该思路主主要目标标购买群群案名&定定位明发·新楠锐馆馆新楠：新新双楠的的新标识识，一语语双关，，一个年年轻俊杰杰云集的的地方；；锐馆：独独立式的的精致私私属家园园，是都都市新锐锐的心灵灵归属。。案名大气气，提升升了项目目的品质质感，迎迎合了目目标人群群的身份份喜好，，将心理理附加值值最大化化。备案名：：新楠俊园园、印象象新楠、、新楠锦锦寓项目定位位：新双双楠·60-90m2菁英生活活馆形象定位位：新双双楠·都都市新锐锐文化的的延伸属属地形象占位位：小户户型大大生活活核心推广广语：独独立派，，新主张张依照目前前区域内内逐渐形形成的高高端住区区气质（（该区域域内以低低密度别别墅、洋洋房等产产品居多多），结结合项目目商业，，将项目目打造成成为———思路二高端公寓寓产品，，形成区区域标识识此思路操操作难度度与风险险相对比比较大，，然而却却能使得得项目品品质得到到最完美美的提升升，最大大限度提提升项目目附加值值、实现现高利润润回报！！价值认同同感身身份的的象征升升值潜潜力楼楼盘的综综合素质质

生活活的品位位新双楠区区域价值值新双楠质质素最好好的楼盘盘新双楠的的潜力价价值明发鼎力力之作尊尊贵感感、文化化味和格格调感的的生活目标消费费者的需需要本项目给给予的目标消费费者心理理分析通过对这这群消费费者的心心理分析析，我们们可考虑虑将部分经典典户型作作精装产产品，增强项项目整体体的品质质感与竞竞争力，，体现出出尊贵感感、文化化味和格格调感。。并作为为该区域域的独特特卖点，，能更有有效吸引引目标购购买群。。大公馆一个“大大”与户户型本身身的“小小”对比比，产生生反差和和诙谐的的意味。。结合了了所在区区域繁华华宁静、、品质市市井等包包罗万有有的“大大”，同同时将欲欲望可以以无限放放大、状状态无限限自由的的含义也也包涵在在了其中中。公馆：独独立式豪豪华的私私人宅邸邸。案名名大气，，提升了了项目的的品质感感和尊崇崇感，迎迎合了目目标人群群的身份份喜好，，将心理理附加值值最大化化。备案名：：铭御汇、、紫经碧碧纬、新新楠·熙熙郡、新新楠1号号案名&定定位项目定位位：新双双楠·60—90m2国际公馆馆形象定位位：新双双楠·没没日没夜夜享乐主主义大人人物形象占位位：小户户形态城城市标标识核心推广广语：大大公馆，，享生活活我们应最最大化地地挖掘项项目潜力力，使之之成为区区域乃至至城市标标识，使使它在目目标群之之中形成成口碑传传颂，成成为成都都小户型型市场的的一个典典范！项目推广广策略项目营销销推广模模式通过对市市场环境境以及项项目SWOT分分析，我我们可看看到，虽虽然该片片区表现现出巨大大的发展展潜力，，逐渐成成熟的生生活版图图，包含含诸多大大型的高高端楼盘盘，为全全面实现现各业态态功能的的发展带带来的巨巨大促进进作用。。但是我我们也意意识到，，目前区区域内人人气不足足，人口口密度较较低，区区域商业业氛围不不足，消消费导向向没有完完全形成成。而博博瑞·最最世界的的推广停停滞，正正是由于于区域商商业氛围围还不够够成熟造造成。因因此我们们建议首首先树立立产品的的市场形形象，引引起市场场关注，，再对项项目进行行销售：：项目入市市人气商业氛围围拉动营造促进明发进军军成都打造“城城市综合合体”铺垫市场关注注铺垫铺垫商业营销销刺激主题定位位，明发发战略联联盟与主力商商家建立立品牌战战略联盟盟，提升升商家及及投资者者的信心心。特色商家家，补位位欧陆风风情街借助欧陆陆风情街街的市场场氛围，，有针对对性“挑挑选”特特色商家家入驻；；促进消消费，形形成良好好的消费费氛围，，进而吸吸引投资资者的目目光。统一经营营管理统一经营营管理，，控制项项目整体体形象，，成功将将项目打打造成新新双楠最最具特色色的城市市综合体体。带租约销销售在成功招招商的前前提下，，带租约约销售，，增强投投资者信信心。（商业））营销推推广模式式第一阶段段：对商业中中心进行行主力店店招商，，招商对对象包括括大型超超市、大大型家电电卖场、、大型电电影院等等。以此此展示项项目商业业前景，，提升商商家及投投资者对对项目信信心，促促进后续续招商，，促进商商铺销售售。第三阶段段：销售跟进进，对带带租约现现铺进行行销售，，这类商商铺的租租金收益益为可预预见的，，投资有有保障。。进一步步加强市市场信心心，对剩剩余商铺铺的销售售具有较较强的促促进作用用。第二阶段段：对欧陆风风情街中中的主题题餐饮区区、时尚尚购物区区、娱乐乐消费区区、休闲闲生活区区分别进进行主力力店招商商，主力力店必须须符合区区域主题题，且必必须具有有一定的的特色，，渲染出出欧陆风风情街的的主题氛氛围，为为其他商商家的进进驻提供供参照，，并能有有效的提提高投资资人群信信心，为为后续欧欧服风情情街的开开街作好好铺垫。。营销推广广阶段三个阶段段起点标准价值新双楠，生活新起点城市综合体商业投资价值明发模式的全国COPY推广周期期11月5月4月3月2月1月12月11月8月7月6月5月……20112012蓄水，主主力店招招商9月10月品牌&项项目形象象产品卖点点诉求热销信息息，商业业投资价价值项目进入入强销期期招商开始始售楼部开开放“新双楠楠，新生生活方式式”公寓寓及商业业部分开开盘销售售公寓从持持销期到到清盘期期，项目目热销信信息、活活动炒作作，加强强商业销销售起点标准价值12月10月10月项目开盘商场营业业前完成成90%可售商商业的销销售公寓清盘商业试营营业2011年5月月—9月月：展示示品牌&项目形形象，并并对项目目进行蓄蓄水、开开始主力力店招商商，项目目整体开开盘。5月：项目进入入市场形形象导入入期，树树立“明明发”品品牌形象象，宣传传明发全全国各地地精品项项目，进进而导入入项目““城市综综合体””形象，，为项目目销售蓄蓄水，并并开始进进行商业业招商。。6月：售楼部亮亮相开放放，营造造项目形形象9月：项目整体体开盘（（公寓及及商业同同时开盘盘）媒体配合合：以项目围围墙、户户外、道道旗为主主发布项项目信息息、开盘盘预告及及招商广广告；通通过报纸纸，投放放公关活活动及开开盘信息息，并配配合软文文炒作；；投放适适量网络络广告，，进一步步扩大项项目影响响。“起起点点””阶阶段段————推广广计计划划2011年年10月月——2012年年1月月：：项项目目进入入强强销销期期，，进进行行产产品品卖卖点点诉诉求求。。10月月：：项目目进进入入强强销销期期，，并并处处理理在在开开盘盘销销售售中中遇遇到到的的相相关关问问题题2012年年1月月：：明发发品品质质之之旅旅，，详详细细宣宣传传全全国国各各地地明明发发商商业业运运作作模模式式，，建建立立明明发发是是标标准准，，进进一一步步增增强强市市场场信信心心媒体体配配合合：：通过过项项目目围围墙墙、、户户外外、、道道旗旗对对项项目目卖卖点点进进行行诉诉求求；；短短信信、、DM单单配配合合活活动动节节点点投投放放；；加加大大报报纸纸广广告告投投放放量量，，对对明明发发品品质质之之旅旅作作系系列列软软文文炒炒作作。。“标标准准””阶阶段段————2012年年2月月——2013年年初初：：公公寓寓由由持销销期期到到清清盘盘期期，，对对项项目目热热销销信信息息、、商商业业投投资资价价值值及及活活动动进进行行炒炒作作，，加加强强商商业业销销售售2012年年10月月：：公寓寓实实现现清清盘盘2012年年12月月底底2013年年初初：：项目目可可售售商商业业预预计计完完成成90%的的销销售售，，并并择择机机试试营营业业，，营营造造出出浓浓烈烈的的商商业业气气氛氛，，达达到到市市场场预预期期。。媒体体配配合合：：项目目围围墙墙、、户户外外、、道道旗旗以以商商业业广广告告为为主主，，公公寓寓进进入入成成熟熟推推广广期期，，大大量量老老客客户户带带新新客客户户，，媒媒体体投投入入减减少少。。短短信信、、DM单单配配合合活活动动节节点点及及相相关关促促销销政政策策投投放放；；报报纸纸广广告告以以商商业业广广告告为为主主，，加加大大商业业投投资资价价值值及及活活动动软软文文炒炒作作力力度度；；网网络络广广告告投投放放适适量量加加大大。。“价价值值””阶阶段段————活动动主主题题：：新新双双楠楠，，新新机机遇遇，，新新生生活活新双双楠楠发发展展论论坛坛明发发招招商商发发布布会会主力力店店签签约约仪仪式式阶段段1——起起点点公关关活活动动设设想想事件件营营销销1：：投投资资论论坛坛时间间：：2011年年3月月形式式：：论论坛坛/发发布布会会/讲讲座座主题题：：新新双双楠楠商商业业发发展展模模式式探探讨讨目的的：：树树立立项项目目形形象象邀请请嘉嘉宾宾：：各各报报社社、、电电视视台台和和网网络络媒媒体体记记者者、、相相关关经经济济或或商商业业投投资资分分析析专专家家、、权权威威人人士士、、成成都都中中心心商商圈圈知知名名商商家家。。事件件营营销销2：：招招商商推推介介新新闻闻发发布布会会时间间:2011年年4月月地点点:市市区区酒酒店店目的的:项项目目预预热热，，区区域域炒炒作作主题题：：项项目目商商业业价价值值，，项项目目推推介介邀请请嘉嘉宾宾：：各各报报社社、、电电视视台台和和网网络络媒媒体体记记者者、、有有号号召召力力的的品品牌牌商商家家事件件营营销销3：：主主力力店店签签约约仪仪式式时间间:视视招招商商具具体体进进度度而而定定地点点:市市区区酒酒店店目的的:展展示示项项目目商商业业前前景景，，提提升升商商家家及及投投资资者者对对项项目目信信心心，，促促进进后后续续招招商商，，促促进进商商铺铺销销售售主题：：项目目商业业价值值，项项目推推介邀请嘉嘉宾：：各报报社、、电视视台和和网络络媒体体记者者、品品牌商商家、、业内内人士士一起见见证明明发16年年的标标准………推广主主题：：明发发品质质之旅旅“明发发”全全国项项目展展示通过明明发全全国案案例展展示，，提高高投资资者信信心。。阶段2—标标准重点活活动1：明明发16载载各地地项目目联展展“明发发”16载载项目目联展展：在售楼楼处及及各大大卖场场，展展示明明发其其他城城市成成功案案例，，增强强投资资者信信心。。漳州明明发商商业广广场南京明明发商商业广广场新双楠··新中心心主力店开开业庆典典欧陆风情情街开街街仪式阶段3——价值推广主题题：重点活动动1：明明发主力力店开店店庆典展示项目目商业良良好运营营情况，，提升其其它商家家及投资资者对项项目的信信心。重点活动动2：欧欧陆风情情街开街街仪式项目开街街选择在现现场（视视项目工工程进度度）。为项目制制造火热热的商业业氛围，，吸引目目的性消消费客的的到来，，同时诱诱发潜在在投资客客的注意意。辅助销售售手段SOHO酒店（A区）商业中心（B区）步行商业街（C区）公寓（D区）一、销售售中心建建设充分借助助项目的的商业部部分规划划，利用用面临主主通道（（航都大大道车流流相对更更大）的的商铺进进行合理理改造，，建设一一流的高高品质销销售中心心，提升升项目档档次的同同时、直直接吸引引目标消消费群的的关注！！同时，内内部合理理进行动动线设计计以及道道具摆放放规划，，以细节节等直观观地向消消费者展展示项目目卖点，，并能有有效提升升项目品品质！销售中心心装修建建议销售中心心的装修修必须与与整个项项目的定定位与区区域形象象相符。。本项目目为城市市综合体体，将会会成为新新双楠的的区域新新中心，，进而加加强新双双楠整个个版块的的商业氛氛围，或或将补位位新双楠楠高端住住区形象象，形成成新潮、、时尚、、高端的的商业调调性。因此，销销售中心心的装修修必须与与新潮、、时尚、、高端的的商业调调性相符符，建议议整个销销售中心心采用对对比强烈烈的色调调，比如如大面积积色块的的大胆运运用，营营造出个个性与尊尊贵之感感；可采采用金属属与玻璃璃进行现现场装饰饰，渲染染出现代代与潮流流感，让让客户能能从销售售中心的的整体到到细节都都能感受受到项目目的气质质。二、样板板房装修修摒弃打造造临时样样板间模模式，采采用实体体样板间间打造形形式，选选择具有有代表性性的户型型打造高高水准、、高品质质的实体体精装样样板房，，让消费费者更加加直观地地体会项项目品质质，以及及感受到到不同户户型的优优势与卖卖点，由由此对未未来生活活产生更更多的憧憧憬与遐遐想，进进而产生生购买欲欲。而且且实体样样板间的的打造对对消费者者来说更更具有真真实感与与说服力力。销售中心心氛围营营造设置内部部展板分别展示示区域项目目周边规规模、项目建筑筑产品形形态、园林、企业形象象、倡导导理念等顶棚增加加挂旗，，渲染氛氛围。设设立展架架，即时时发布销销售方面面的信息息；设置形象象墙挂置置政府批批文、预预销许可可证、获获奖荣誉誉证书等等。销售中心心外部设设置广告告看板；；升空彩色色汽球悬悬挂条幅幅营造开开盘等活活动之气气氛，吸吸引眼球球树木包装装。可营造销销售中心心的灯光光效果，，改善夜夜晚项目目周边人人气及强强化夜晚晚的形象象“明发··城市广广场”对新双楠楠的意义义尊重一个个城市的的历史、、文化并未试图图去颠覆覆和改变变新双楠有了明发发·城市市广场………明发给了了新双楠楠——之前没有有的视野野、气度度和一种种全新的的生活方方式新双楠早已习惯惯的生活活至此，有有了另外外一种选选择广告主题题/表现现建议新双楠，，向这看看……“生活””向这看！！“时尚””向这看！！“品味””向这看！！“美食””向这看！！“创意””向这看！！……飓风来袭袭，这里里就是风风眼———明发·城城市广场场，新双双楠，新新中心！！两个“之之一”第一品牌牌项目之之一品质商业业地产推推动者品品牌企业业之一C:社会会影响力力一个证明明品牌商业业地产的的一面旗帜帜【SLOGAN契契合品牌牌远景规规划】广告推广广将在““影响力力”的三三个层面面达到其其它项目目无疑比比拟的战战略高度度！A:产品品影响力力两个“必必须””商业地产产业内必必须观摩摩项目高端消费费者必须须造访项项目B:品牌牌影响力力定位语：：新新双楠城城市综合合体形象占位位：新新双楠··新中心心核心推广广语：成成就新双双楠的想想象力明发·城市市广场广告表现VI创意基于对项目目的初步认认识与理解解，未来广广告推广中中项目VI系统的设设计将在表表现形式、、创意上，，与项目形形象与影响响力相结合合；广告表表现兼顾传传统商业VI设计调调性的稳重重或热烈的的同时，更更以新潮感感、时尚感感营造出项项目高端品品质，强化化项目对于于区域的深深远影响力力！明发大气、时尚、质感、鲜明……成就“新双双楠”的想想象力项目团队搭搭建与管理理销售组织及及人员构想想1、现场人人员配置：：6-8名名。A、销售经经理1名协调监督日日常销售工工作，进行行销售控制制帮助销售员员进行客户户的洽谈定期召开销销售现场会会议，了解解物业及客客户动向，，做出及时时决定定期向发展展商汇报业业务状况，，对销售中中产生的问问题及时上上报领导专案组组成员，统统筹进行一一系列促销销活动B、销售主主管1名帮助销售员员进行客户户的洽谈与公司策划划师共同协协调进行电电话量，客客户量等统统计与策划师共共同进行营营销策划及及广告企划划的核对与与调整工作作每周提交业业务情况报报表，便于于公司对项项目工作的的了解与协协调规范现场操操作，纪律律等工作C、置业顾顾问4－6名负责客户的的接待工作作，及时把把遇到的问问题及客户户的心理反反馈，便于于及时进行行调整负责电话回回访跟踪工工作，填写写日报表，，和周报表表，便于经经理能及时时了解客户户情况进行来电和和客户登记记2、后方辅辅助小组辅助小组不不定期根据据项目实际际需要为项项目提供跟跟踪服务。。策划师：1人资深文案：：1人高级设计师师：2人市场专员：：2—3人迈腾置业对对房地产行行业的深入入理解和较较强的策划划及执行控控管能力，，公司与外外地房产广广告公司和和本地房产产客户展开开了深入的的合作，无无论是广告告策划、销销售代理、、管理顾问问，还是全全程营销都都积累了丰丰富经验。。经过十多年年的锐意进进取，迈腾腾置业成长长快速，在在西南地区区，专业性性和执行力力已被越来来越多的企企业认可和和信赖！公司概况附：迈腾置置业简介及及服务内容容公司在西南南地区运作作十余年，，引进了港港台专业的的行销管理理理，拥有有本土化执执行的诸多多核心竞争争优势；公司由台湾湾、香港和和大陆三地地营销、房房产、广告告精英组成成的管理团团队领导，，具备国际际化的视野野；公司主要成成员均兼备备多年房地地产行业的的资深实战战经验与极极高的专业业素养，为为迈腾置业业在激烈的的市场竞争争中持续成成长而不断断积聚源动动力；公司在西南南乃至全国国拥有广泛泛的社会关关系及媒体体关系网络络，擅长全全方位整合合企业资源源、项目资资源、社会会资源和客客户资源，，为客户创创造高速持持久增长的的营销业绩绩提供坚实实的保障。。公司背景关于“迈腾腾”迈腾置业在在创建之初初就介入成成都当时多多个知名地地产项目的的全程营销销服务，伴伴随国内房房地产的蓬蓬勃发展，，又先后成成功代理了了数个住宅宅及商业项项目，逐渐渐积累了丰丰富的操盘盘经验。公司成立至至今，形成成了风格鲜鲜明的品牌牌经营管理理特色，搭搭建起了专专业的优质质资源平台台。从市场场环境分析析、项目定定位分析，，到制定项项目总体营营销方案、、广告传播播推广方案案，直至确确定合理有有效的行销销代理方案案等一系列列专业服务务，迈腾置置业致力于于为客户全全程提供强强有力的支支持。服务项目精精选住宅“中央花园园”、“交交大花园””、“交大大智能小区区”、““玉林苑””、“双楠楠花园”、、“武城碧碧云天”、、“西蜀皓皓月”、““百花芳邻邻”、金花花“映月花花园”、““源丰·锦绣西苑苑”、“西财·学学府尚郡””、“河滨滨鹭岛”龙泉“逸景景滨河”别别墅项目、、“金林半半岛”别墅项目“亿家天天下国际际建汇中中心”、、“一代代天骄””（含住住宅）“亚太广广场”（（商业部部分）、、“东立立国际””商业项目目招商渠道道资源迈腾置业业成功代代理了多多个商业业地产项项目，具具备多年年商业地地产操作作经验。。参与多多个西南南高端百百货招商商工作，，与各大大精品服服装企业业、健身身会所、、美容美美体会所所等建立立了良好好的战略略合作关关系；并并与相关关餐饮协协会建立立了密切切的合作作机制。。以此，，迈腾置置业搭建建起自身身专业、、优质的的招商平平台………随着合作作的深入入，我们们将与贵贵方共享享资源，，积极配配合贵方方的招商商工作，，为整个个项目的的推进搭搭建更多多渠道………项目投资资营销序号内容工作深度备注1土地周边状况调研及分析调研报告2区域市场现状及其趋势分析3竞争市场分析4项目市场定位分析报告5项目SWOT分析6项目经营方式模拟初步可行性分析7投资估算及财务效益指标分析8项目不确定性因素分析及风险规避方式提示迈腾置业业可提供供之服务务内容建筑规划划设计概概念内容容序号内容工作深度备注1项目总体规划、景观设计提示方案提示2建筑风格确定（含建筑立面、建筑材料及色彩计划提示）方案提示及实物展示3主力户型选择及组合提示方案提示4项目配套设施及功能提示方案提示5公共装饰材料选择指导图纸提示，实物展示项目形象象营销序号内容工作深度备注1VI视觉形象系统设计·项目ＬＯＧＯ的设计（中英文名字）·应用延展（VI手册）设计稿设计稿2工地形象包装设计·工地形象围墙·施工过程中建筑主体的形象包装·主入口形象包装设计稿设计稿设计稿3营销中心设计·营销中心大门横眉设计·营销中心形象墙设计·台面标牌·展板设计·样板房参观路线包装及导示·样板房布局形象设计·展销会场形象设计·销售人员工作卡、服装设计提示设计稿设计稿设计稿设计稿设计稿设计稿设计稿提供方案，并协同甲方对施工制作单位进行监督指导4物业管理导视包装设计物管功能导视设计物管设备、设施用品包装设计物业管理服务提示设计设计稿设计稿提示稿5对印刷品、制作品的设计和制作把关楼书/折页服务手册影视制品电子楼书沙盘、模型方案设计方案设计方案设计制作把关制作把关制作把关其中，影视制品由专业影视公司完成；电子楼书由三维动画公司完成；沙盘、模型由专业制作公司完成，乙方协同甲方把关。序号内容工作深度备注1市场实态分析精要提示2目标客户群定位分析报告3价格定位及策略策划方案4入市时机规划及控制精要提示5广告策略1.广告的总体策略及阶段性划分2.阶段性的广告主题3.阶段性的广告创意表现4.广告效果监控、评估及修正策划方案策划方案设计稿评估方案乙方负责合作期间项目广告创意表现的方案设计，出菲林之后，与当地媒体衔接推广策划划内容6媒体策略1.媒体总体策略及媒介选择2.软性新闻主题3.媒体组合4.投放频率及规模5.费用估算策划方案7推广费用预算1.现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2.印刷品（销售文件、售楼书等）3.媒介投放策划方案8活动策划（奠基典礼、产品说明会、开盘活动、展销会等）策划方案配合甲方执行序号内容工作深度1销售前准备销售资料1．楼宇说明书等2．价格体系3．合同文本方案提示2销售策略·项目预售登记销售策略·项目销售蓄势调整期策略·项目开盘试销期策略·项目强势销售期策略·项目扫尾清盘期策略提供阶段性的策划报告3销售培训及管理·销售人员必备的素质及销售技能培训·销售手册的内容设置提示·客户管理系统·销售作业指导书方案及实地培训培训内容1、房地产基础知识2、楼盘销售知识4、销售人员销售礼仪指导5、销售技巧指导销售管理理序号内容工作深度备注1房地产服务营销策略策划报告2物业管理与项目营销互动关系策划报告3社区文化组织与设计策划报告物业管理理与房地地产服务务营销序号内容工作深度备注1项目品牌战略及管理报告2项目开发中的人力资源管理报告3项目开发组织设计方案4房地产专业资源整合策略方案项目二次次营销迈腾置业业感谢您的的关注。。9、静静夜夜四四无无邻邻，