房地产市场观察

杭州诺鼎房地产策划有限公司房地产全程策划\推广\顾问杭州诺鼎营销策划有限公司商业地产全程策划\招商\代理诺鼎专业于房地产品牌营销和房地产项目前期市场分析、规划定位、营销策略、广告推广、案场协助、销售代理等全程服务。以运作三、四线高端住宅和商业地产为主，拥有丰富的实战经验和市场体验。设置品牌策略、市场研究、视觉设计等部门，拥有房产策划、城市规划、统计、市场营销、视觉设计等各类专业人员。下设扬州、贵阳、武汉等分公司、事业部。“专业服务、专心致志”是诺鼎所坚持的宗旨浙江省房地产协会会员单位/浙江省商业地产协会会员单位浙商投资促进会会员单位NO.1第一胜过最好是我们的理念NO.2执行力才是王道是我们的态度NO.3三、四线市场洞察是我们的本能江苏∙扬州2014年三季度房地产市场观察Contents目录2014年三季度房地产热点政策解读PART1PART2PART3PART42014年三季度扬州土地市场分析2014年三季度扬州房地产市场分析2014年三季度运行趋势预判PART12014年三季度房地产热点政策解读热点政策政策法规2014.07.01

国务院新金十条攻坚企业融资贵难题力破中梗阻2014.07.04

营改增范围将扩至建筑、房地产等领域

2014.07.10

扬打工族年内有望领居住证社保及子女享市民待遇2014.07.26

江苏省住建厅：取消限购地方政府“说了算”2014.08.08

房地产税法进入立法程序房地合一成改革方向2014.08.11

信贷政策放松将直接利好楼市需求释放

2014.08.15

不动产登记条例支持以人查房或将触发二手房抛售2014.08.21住建部专项督查全国住房公积金将建首问负责制2014.08.25

限购解禁：蝴蝶效应刚刚启动2014.08.31

买房可提取父母子女公积金扬公积金恢复"商转公"2014.09.11

首批新型城镇化试点上报“镇改市”率先推进2014.09.14

国土部：严控城市新区无序扩张防“摊大饼”现象2014.09.21

南京全面取消楼市限购出台七条房地产调控措施2014.09.23

青岛率先松绑限贷:房贷还清可享受首套房优惠2014.09.25

房价步入过冷区间地方二轮救市后国家可能出手2014.09.26

传央行或释放房贷松绑信号认房不认贷可能性较大热点政策扬州政策法规1、闲置房屋可交政府出租月租1300元每年享千元补贴从9月起，2014年市区公租房社会化收储就将正式进入房源收储阶段。据悉，日前市房管局出台了《扬州市区公共租赁住房社会化收储实施意见（试行）》，市房管局房地产信息网公布了《2014年扬州市区公共租赁住房社会化收储政策解读》。2、买房可提取父母子女公积金扬公积金恢复"商转公"去年，由于资金流动紧张，我市暂停办理部分住房公积金的贷款业务。今年，住房公积金贷款积压现象已基本消除，在资金逐步宽松的情况下，5月20日我市先期恢复办理住房公积金“又提又贷”。3、建筑面积新规执行开发商卖房送阳台飘窗成历史7月29日，记者获悉我市新版《建筑工程建筑面积计算规范》已于本月起实施，飘窗新规范有了明确要求：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。4、扬州人才住房保障政策进一步优化记者9月10日从市人社局获悉，为进一步吸引人才，我市对年初出台的人才住房保障资助政策进行了优化。不同人才享不同住房保障政策，院士购房（不超200平方米）全额资助。热点政策扬州城市建设设扬州将成省内内新综合枢纽纽东部市民图书书馆有望年底底开工地6西双线双庙段段10月底通车去去仪征可省省五至十分钟钟扬州将建环城城准快速路网网古城城主干道建11处下穿隧道三拆三整治打打响第四战役役主城城区环境将"脱胎换骨“明年8月主城活水全全覆盖向向河中排污污水扔垃圾将将被重罚市区农村河道道疏浚整治明明年底底前217条河道整治到到位公交同向免费费换乘将启动动新新公交专用线线10月开建9月19日9点18分瘦西湖隧道道正式通车瘦瘦西湖隧隧道可分流文文昌路1/3车流热点政策扬州城市规划划2014的扬州城建注注定是不平凡凡的一年。第第三季度，扬扬州全市上下下围绕交通道道路、民生项项目、招商引引资等重点工工作，将城建建事业进行得得轰轰烈烈。。交通方面：：瘦西湖隧道道、宁启复线线扬州段、城城区断头路延延伸工程等项项目将助力扬扬州交通腾飞飞、城市大格格局的拉升；；；商业项目目建设方面：：MSD综合体建设、、南区大型综综合体建设、、北区综合体体建设等项目目，不断完善善区域配套，，解决市民的的吃喝玩乐购购需求，而环环境方面：城城市生态公园园、体育公园园的建设层出出不穷，为各各区域市民都都创造出高舒舒适的人居环环境。城区“断头路路”江都路北北延等延伸工工程江都路北延工工程已启动，，预计明年““东二环”与与新三环上的的江平路将无无缝对接；此此外，运河南南路南延工程程完成部分管管道铺设，年年内建成后，，将直抵横穿穿主城南区的的东西向大动动脉——吴州路。至此此，新三环路路网日益打通通完善，将使使路网间“环环环相扣”。。江都路北延延至江平路，，新添纵向大大通道；东部部纵向动脉:运河南路，南南延到吴洲路路,年内打通。西西部纵向通道道:邗江南路改造造段，西半幅幅正进行路床床施工，年内完工。热点政策扬州城市规划划9月19日9点18分瘦西湖隧道道正式通车！！再也不用担担心堵车了！！因为有了瘦瘦西湖隧道，，只需5分钟就能轻松松到达，据了了解，瘦西湖湖隧道设计时时速60公里，按理论论推算，通过过隧道时间仅仅需四五分钟钟，据此测算算，瘦西湖隧隧道可分流文文昌路1/3车流。进一步步拉开现代化化大扬州城市市框架，推进进名城建设和和跨江融合发发展。瘦西湖隧道顺顺利通车分分担文文昌路1/3车流热点政策扬州城市规划划"宁镇扬同城化化规划"发布8月22日，《规划》明确提出了推推进南京、镇镇江、扬州三三市同城化发发展的指导思思想、主要目目标、基本原原则和重点任任务。到2020年，宁镇扬同同城化格局全全面形成，基基本建成具有有较强活力和和竞争力的国国际性大都市市。我市将以以《规划》的批准实施为为契机，从四四个方面推进进宁镇扬同城城化。健全机机制，确保同同城化的规范范实施；交通通先行，推进进同城化的快快速通达。热点政策诺鼎小结1、明年或启动动全国性的房房产税据报道，中国国可能最早在在明年启动全全国范围的房房产税。此前前房产税已经经在重庆和上上海进行了试试点。报道提提到，征税的的方式仍在讨讨论中，有可可能调整。房房产税的税率率并未确定，，征收的范围围是针对新建建房产还是已已有房产也没没有明确的说说法。据了解解，穿插房产产税将考虑将将现有的房产产税和城镇土土地使用税合合并，并将房房地产税列为为地方税种。。2、江都公租房房经适房扩面面更多多中低收入家家庭"住有其居"《2014年度江都城区区公共租赁住住房保障实施施细则》和《2014年度江都城区区经济适用住住房保障实施施细则》出台，与去年年相比，今年年保障对象扩扩大了覆盖面面，公租房保保障对象月收收入由1600元放宽到1700元，经适房保保障对象月收收入由1200元放宽到1300元。3、限购限贷松松绑持续地地方微微调刺激9月30日，央行发布布文件放开限限贷，对于贷贷款购买首套套普通自住房房的家庭，贷贷款最低首付付款比例为30%，贷款利率下下限为贷款基基准利率的0.7倍，具体由银银行业金融机机构根据风险险情况自主确确定。对拥有有1套住房并已结结清相应购房房贷款的家庭庭，为改善居居住条件再次次申请贷款购购买普通商品品住房，银行行业金融机构构执行首套房房贷款政策。。刺激楼市，十十月楼市成交交量回升。PART22014年三季度扬州州土地市场分分析土地市场全国土地政策策1、国土资源部部：正依法加加紧制定《不动产登记条条例》国土资源部7月28日表示，近期期《不动产登记记条例》出台问题引引起社会广广泛关注。。建立不动动产统一登登记制度是是本届政府府机构改革革和职能转转变的重大大举措。这这项制度涉涉及千家万万户、各行行各业，与与人民群众众利益密切切相关。党党中央、国国务院高度度重视，多多次召开会会议进行部部署，并对对《条例》的出台作出出明确指示示。2、国土部：：铁路土地地开放方案案落定8月7日，由国土土资源部，，国家发改改委、建设设部、原铁铁道部共同同起草的一一个《关于支持铁铁路站场土土地综合开开发》的文件已经经成型，并并已经出台台。轨道交交通修建带带来了土地地增值效应应外溢，外外溢的增值值容许铁路路公司由收收回一部分分，就形成成了良性的的循环：既既推进了轨轨道交通导导向的城镇镇建设，又又保证了企企业的效益益指标。在在这样的情情况下，未未来不排除除房企“瓜瓜分”城市市交通的各各个节点，，规避过去去扎堆开发发的风险。。3、国土部：：农村房屋屋土地调查查按不动产产登记要求求进行8月23日，国土资资源部发布布的农村地地籍和房屋屋调查技术术方案指出出调查以““权属合法法、界址清清楚、面积积准确”为为原则,重点完成农农村范围内内宅基地、、集体建设设用地的权权属调查和和地籍测量量,同步开展地地上房屋及及其附属设设施的调查查工作。此此次农村房房地调查是是按照不动动产登记制制度要求进进行的,其内容也是是建立实施施不动产统统一登记制制度的基本本内容和重重要组成部部分，具体体包括宅基基地应调查查权利人家家庭情况、、房屋调查查重点是房房屋的权利利人、调查查按照不动动产登记要要求进行、、违法宅基基地须合法法后方可发发证”。土地市场全国土地政政策4、国土部：：严控城市市新区无序序扩张防防“摊大大饼”现象象9月25日，国土资资源部就近近期下发的的《关于推进土土地节约集集约利用的的指导意见见》举行通气会会，表示，，将严格管管控城市新新区用地。。今后确需需设立城市市新区的，，必须以人人口密度、、用地产出出强度和资资源环境承承载能力为为基准，以以符合土地地利用总体体规划为前前提。国土土资源局会会在严格掌掌握标准的的前提下予予以规范和和支持。但但是第一必必须符合国国家标准，，第二必须须符合土地地规划和城城市规划。。全国土地政政策土地市场2014年开年，全全国土地市市场火爆，，地王时有有出现，进进入第二季季度后，由由于全国楼楼市不稳定定，开发商商拿地谨慎慎，土地市市场趋于平平淡，而到到了第三季季度，由于于传统的““金九银十十”的来临临，增加了了土地的供供应量。再来看扬州州土地市场场，三季度度7月扬州由于于受全国楼楼市影响，，地块入市市放缓，仅仅一块地拍拍卖，但是是8月份10块土地的入入市，并在在9月份全部拍拍卖。总体体来说，三三季度扬州州土地市场场先冷后热热。扬州2014年三季度每每月土地供供应量（：：块）扬州2014年三季度每每月土地成成交量（：：块）整体市场运运行土地市场三季度土地地共成交11幅，土地成成交用途从从土地成交交用途来看看，住宅用用地成交5套，商业用用地成交6套，而规划划为商住的的没有成交交。由此可可见，三季度土地成交交以商业为为主，住宅宅用地的供供应量有所所减少。2014年三季度土土地成交用用途一览表表诺鼎小结土地市场1、三季度扬州州土地市场场先冷后热热，7月供应及成成交量少，，8、9月供应成交交量增加2014年三季度开开始，由于于受全国楼楼市的影响响，7月土地供应应量少，仅仅成交1块土地，而而到了8月份，随着着“金九银银十”的来来临，8月土地供应应量急增至至10块土地，9月份这些土土地也迅速速成交，总总体来说，，三季度扬扬州土地市市场先冷后后热，7月较为冷清清，8、9月交易频繁繁。不过就就现在市场场行情，某某种程度上上需要增强强已有的库库存量加速速去化。2、三季度扬扬州土地市市场以商业业用地成交交为主，住住宅用地成成交减少三季度土地地共成交11幅，土地成成交用途从从土地成交交用途来看看，住宅用用地成交5套，商业用用地成交6套，而规划划为商住的的没有成交交。由此可可见，三季季度土地成成交以商业业为主，住住宅用地的的供应量有有所减少。。随着扬州州的不断发发展，商业业用地供应应量的增加加也是有必必要的，不不仅能填补补住宅聚集集地内的商商业空白，，还能起到到提升城市市形象、增增加就业机机会等更加加深远的意意义。PART32014年三季度扬扬州房地产产市场分析析整体供销房产市场三季度扬州州各区域商商品房和住住宅成交套套数情况(套）三季度扬州州各区域商商品房和住住宅成交面面积情况（（㎡）2014年第三季度度扬州成交交的商品房房中，西区区成交最高高，成交1096套，占比28.63%；其次是东东区，成交交1076套，占比28.11%；江都区成成交955套，占比24.95%；北区成交交391套，占比10.21%；南区成交交284套，占比7.42%；老城区成成交26套，占比0.68%。2014年第三季度度扬州成交交的住宅中中，江都区区成交最高高，成交873套，占比28.23%；其次是西西区，成交交833套，占比26.94%；东区成交交804套，占比26%；北区成交交279套，占比9.02%；南区成交交277套，占比8.96%；老城区成成交26套，占比0.84%。房产市场整体供销截止至2014年9月25日，2014年第三季度度扬州市区区商品房成成交3828套，这一数数据与2013年第3季度成交5838套相比，同同比下降34.43%，成交面积积430605平米，与2013年第3季度成交671327平米相比，，同比下降降35.86%；2014年第3季度扬州市市区商品住住宅成交3092套，成交面面积339508平米。截止9月25日，7月份扬州市市区商品房房共成交1363套，8月份商品房房成交1171套，9月份商品房房成交1294套；7月份扬州市市区商品房房成交面积积为138530平米，8月份商品房房成交面积积为143408平米，9月份商品房房成交面积积为148667平米。2014年三季度各各区域商品品房成交面面积(㎡)占比2014年三季度各各区域住宅宅成交面积积（㎡）占占比房产市场整体供销从成交套数数来看，7月份扬州市市区商品房房共成交1363套，8月份商品房房成交1171套，9月份商品房房成交1294套。以上数数据不难看看出，商品品房成交套套数最高的的月份是7月，其次是是9月，成交第第三的月份份是8月。暑期虽虽然是是楼市市的淡淡季，，但今今年，，开发发商在在这样样的时时机推推出了了各种种幅度度的优优惠，，从而而吸引引了更更多的的购房房者促促进成成交。。从成交交面积积来看看，7月份扬扬州市市区商商品房房成交交面积积为138530平米，，8月份商商品房房成交交面积积为143408平米，，9月份商商品房房成交交面积积为148667平米。。（每每月数数据是是从1日统计计到25日）2014年三季季度扬扬州商商品房房成交交套数数走势势2014年三季季度扬扬州各各区域域商品品房成成交面面积分分布房产市市场整体供供销从从成成交套套数来来看，，7月份扬扬州市市区商商品住住宅共共成交交1179套，8月份商商品住住宅成成交854套，9月份商商品住住宅成成交1059套。以上数数据不不难看看出，，商品品住宅宅成交交套数数最高高的月月份是是7月，其其次是是9月，成成交第第三的的月份份是8月。从成交交面积积来看看，7月份扬扬州市市区商商品住住宅成成交面面积为为122622平米；；8月份商商品住住宅成成交面面积为为97452平米；；9月份商商品住住宅成成交面面积为为119434平米。。（每每月数数据是是从1日统计计到25日）2014年三季季度扬扬州住住宅成成交套套数走走势2014年三季季度扬扬州各各区域域住宅宅成交交面积积分布布房产市市场3季度开开盘分分析2014年三季季度扬扬州楼楼市纯纯新盘盘、老老盘加加推次次数2014年三季季度扬扬州各各区开开盘次次数占占比截止2014年9月26日,2014年三季季度扬扬州楼楼市开开盘的的项目目总量量达27个楼盘，，共计27次，包括括纯新盘盘入市和和老盘推推新，纯纯新盘开开盘次数数9次，老盘盘加推项项目次数数18次。7月份和8月份楼市市进入了了短暂的的休整期期，金九九厚积薄薄发开盘盘量翻番番，9月份开盘盘量高达达14次，7月开盘6次，8月开盘7次。从统计的的信息来来看，邗邗江区是是开盘大大区域，，成为2014三季度推推盘量最最多的区区域，推推盘量达达到10次，占比比37.04%；广陵区区和仪征征市开盘盘推盘量量达5次紧随其其后，占占比18.52%；开发区区开盘量量达4次，占比比14.81%；江都区区开盘量量达3次，占比比11.11%。房产市场场整体供销销2014年扬州三三季度住住宅销售售平均价价格为9195元/㎡，比起起2季度的9377元/㎡，环比比下降1.9%。2014年三季度度扬州住住宅价格格走势房产市场场东区行情情东区随着着“金九九银十””的来临临，8月份的成成家量上上升，而而9月份受供供大于求求的市场场影响，，成交量量相对减减弱，3季度整体体来说，，东区的的成交量量摇摇领领先其他他区域。。三季度度东区成成交比较较高的楼楼盘依次次是环球球金融城城、中海海玺园、、京杭明明珠。2014年三季度度扬州东东区销售售统计表表南区行情情房产市场场南区三季季度的销销售并未未因为传传统“金金九银十十”的来来临，给给其带来来销售上上的动力力，南区区在3季度的销销售平平平，从销销售面积积来看，，南区商商品房的的销售面面积一路路下滑。。南区成成交比较较高的楼楼盘是晶晶福园、、中海运运河丹堤堤、金地地艺境、、蓝爵庄庄园。2014年三季度度扬州南南区销售售统计表表西区行情情房产市场场西区在三三季度的的销售中中，显得得比较平平静。7、8、9三个月销销售没有有较大的的波动，，成交2014年三季度度扬州西西区销售售统计表表北区行情情房产市场场北区三季季度的销销售，和和其他区区域一样样，8月份的销销售明显显高于7、9月份，而而9月份的商商品房的的销售业业很不尽尽人意。。北区成成交比较较高的楼楼盘则是是万科城城、恒大大帝景。。2014年三季度度扬州北北区销售售统计表表老城区行行情房产市场场老城区9月份有明明显的成成交，商商品房和和住宅均均成交26套，成交交面积均均为0.37万平方米米，老城城区成交交比较高高的楼盘盘是华信信沁园。。2014年三季季度扬扬州老老城区区销售售统计计表江都区区行情情房产市市场江都区区三季季度商商品房房共成成交960套，住住宅共共成交交873套，8、9月份的的销售售均小小于7月份的的销售售，传传统““金九九银十十”的的到来来并未未刺激激江都都楼市市的销销售。。2014年三季季度扬扬州江江都区区销售售统计计表房产市市场新增项项目批批示2014年扬州州市三三季度度各月月销售售许可可证获获批个个数截止至至2014年10月1日，2014年7月至9月扬州州共有有26个项目目获批批销售售许可可证，，其中中7月共5个项目目获批批，8月共9个项目目获批批，9月共12个项目目获批批。房产市市场新增批批示项项目据统计计，截截止至至2014年10月1日，2014年三季季度扬扬州共共有26个项目目获批批销售售许可可证，，获批批建筑筑面积积254180.46平米。。7月共5个项目目获批批，获获批建建筑面面积为为60544.98平米；；8月共9个项目目获批批，获获批建建筑面面积为为107162.97平米；；9月共12个项目目获批批，获获批建建筑面面积为为86472.51平米。。2014年扬州州三季季度各各月销销售许许可证证获批批建筑筑面积积（㎡销售排排行房产市市场排序楼盘物业类型销售套数（单位：套）销售面积（单位：㎡）1景瑞望府板楼、高层197198842京杭明珠板楼低层多层小高层高层122132003金地酩悦城住宅、商铺123123174晶龙湾名苑住宅243117945贵宇商业广场商铺88117796联发君悦华府

板楼多层小高层高层6188177东方国际轻纺城

综合体/购物中心786038扬州环球金融城商铺、写字楼、公寓10480029蓝湾国际住宅52679710中海运河丹堤板楼低层多层高层646226三季度度扬州州市商商品房房销售售前十十排行行榜房产市市场媒体监监测2014年三季季度7月份，，即2014年7月1日日-2014年7月27日，扬扬州市市区主主流平平面媒媒体楼楼市广广告累累计投投放41次，《扬州晚晚报》投放30次，《扬州时时报》2014年三季度8月份，即2014年8月1日-2014年8月31日，扬州楼盘共计投放54则广告，共计37.5版。从广告诉求点来看，形象类排名第一，共有23则广告的投放，占广告投放总量的42.6%；活动类广告投放17则，占广告投放总量的31.5%；开盘类和优惠类分别投放5则，各占广告投放总量的9.3%；预约类投放4则广告，占广告投放总量的7.4%；其余类别均无广告的投放。2014年三季度9月份，即2014年9月1日-2014年9月30日，本月从物业类型看，住宅广告投放量依旧占据了主导地位。从数据统计可以看到，住宅类广告累计投放31则，占广告投放总量的59.61%；其次是别墅类广告，拥有17则广告的投放，占广告投放总量的32.69%；本月商业类广告仅投放了4则，占广告投放总量的7.7%；其余物业类型均无广告投放。PART42014年三季季度运运行趋趋势预预判趋势预预判走势简简析1.“银十””过半半成成交交升温2014年最后后一个个传统统销售售旺季季“银银十””已经经过半半，在在各项项政策策利好好的轮轮番““出击击”下下，平平淡的的市场场开始始出现现了波波动。。对于于扬城城各大大开发发商