房地产金融学培训讲座

1房地产金融学主讲：张贯一教授

清华大学出版社2

导论

一、为什么学《房地产金融学》？

从百年一遇的金融危机说起2007年4月4日美国新世纪金融公司申请破产保护，原以为“风险可控”的次贷风波演变成为一场席卷全球的金融海啸。海外投资“抄底”

chimerika

3二、格林斯潘做错了什么经历

1954年－1974年纽约市工业咨询公司董事长兼总裁

1981年任总统经济顾问委员会成员

1981年－1983年任全国社会保险改革委员会主席

1982年任总统国外情报顾问委员会成员

1987.8.11－2006年1.31美联储主席4三、努力学习是时代赋予我们的使命我们所处的时代农业经济时代?工业经济时代?后工业经济时代?知识经济时代?CHIMERIKA时代？和平崛起的时代？生而知之与学而知之名人论学习周恩来：“与有肝胆人共事，从无字句处读书”；毛泽东：“贵有恒，何必三更起五更眠；最无益，只怕一日曝十日寒”；20世纪30年代《大公报》编辑王芸生：“书山有路勤为径，学海无涯苦作舟”；马克思：“在科学的道路上没有平坦的大道可走，只有在崎岖小路的攀登上不畏劳苦的人，才有希望达到光辉的顶点。”鲁迅：“我哪是什么天才，我只是把别人喝咖啡的时间用于看书罢了。”爱因斯坦：“只有学会学习的人，才能感受到学习的乐趣。只有在快乐中学习人们才能学得更聪明。”W=X+Y+Z（成功=刻苦学习+正确的方法+少说费话）

5四、怎样学习房地产金融在课堂上学清华大学版《房地产经济学》，人民大学版《房地产经济学》之比较讨论在实践中学调研参考资料：《格林斯潘做错了什么》——中国财经报2008-11-046导论练习题

一、填空1.百年一遇的金融危机始于

国。2.美联储主席

主政18年，有口皆碑的政绩却酿成了金融危机的苦果。3.金砖四国是指

。４.ＧＤＰ是指

。５.ＣＰＩ是指

。６.大学的本质是

。二、名词解释次贷危机零首付金砖四国ＣＨＩＭＥＲＩＫＡ三、问答１.心理素质在人才成长中的作用是什么？２.“苦”与“巧”两种学习方法的关系如何？３.人才的基本特征是什么？

7第一章金融市场与房地产金融市场知识点：金融金融中介金融工具金融市场直接融资间接融资房地产不动产房地产市场房地产金融市场

8第一节金融市场概述一、金融市场1.金融狭义的金融。或解释为货币流通的三种方式之一。或解释为包括银行、证券公司、保险公司、住宅贷款协会以及经纪人等在内的中介服务。广义的金融=狭义金融+国际和国内的货币供给+银行与非银行金融体系。

要之，金融可以从不同的角度界定，目前尚无定论。但大体上可以归纳为，一是与货币借贷有关的业务，二是从事这种活动的机构，三是货币融通的体制和机制。

2.金融中介内含界定：公地悲剧与制度。将储蓄转化为投资的一种制度安排。产生与存在的基础：突破交易成本、信息不对称的约束。金融中介的发展：强调风险管理、参与成本和价值增加的影响。金融中介作用评估：消极观点论，单一的把储蓄转化为投资。积极观点论，在转换资产的过程中，中介为最终储蓄者和投资者提供了增加值。金融中介的种类：银行、信用合作社、保险公司、信托公司、投资公司等。

9金融工具内涵界定：货币资金或金融资产借以转让的工具，是证明债权债务关系并据以进行货币资金交易的合法凭证。

种类：存折、汇票、期票、股票、债券、外汇、国库券、远期合约、金融期货、金融期权、金融互换

直接融资和间接融资

内涵界定：按金融中介机构的有无可划分为直接融资和间接融资。种类分析：利弊比较：二、金融市场的分类金融市场内涵：

金融市场分类：（1）按地理范围可分为：国际金融市场：国内金融市场：（2）按经营场所可分为：有形金融市场：无形金融市场：（3）按融资交易期限划分为：资本市场：货币市场：10第二节房地产金融市场一、房地产与不动产房地产：住房的福利属性与商品属性；住房的商品化与住房的自有化不动产房地产与不动产的区别与联系二、房地产市场房产市场：租赁与买卖，一手房与二手房。土地市场：使用权市场，所有权市场，租赁权市场。三、房地产金融市场内涵界定：一切与房地产开发、销售、消费相关的资金有偿借贷行动的总称，如融资、信托、保险、房地产证券的发行、转让等。分类：房地产金融一级市场：房地产金融二级市场：11四、我国房房地产产金融融市场场的发发展现行房房地产产金融融业务务：自营性性房地地产贷贷款：：通过过吸收收公众众存款款，自自主发发放用用于房房地产产企业业开发发和居居民个个人购购买的的贷款款。委托性性住房房金融融：委委托性性资金金来源源于住住房公公积金金、行行政和和企事事业单单位的的住房房基金金，以以及城城市住住房基基金。。其中中住房房公积积金是是核心心内容容。房地产产金融融市场场的发发展前前景工业化化和城城市化化决定定了住住宅建建设和和消费费金融融市场场潜力力巨大大；ＧＤＰＰ增长长与房房地产产金融融市场场；经济发发展与与房地地产开开发贷贷款和和房地地产消消费贷贷款比比重的的变化化；房地产产金融融产品品多样样化的的趋势势；房地产产贷款款证券券化的的趋势势等12第一章章练习习一、判断断１.同业拆拆借是是银行行、非非银行行金融融机构构与个个人之之间相相互融融通短短期资资金的的行为为。２.股票的的发行行属于于直接接融资资。３.股票的的买卖卖属于于间接接融资资。４.股票市市场属属于短短期资资金市市场。。５.票据兑兑现属属于长长期资资本市市场。。５.抵押贷贷款证证券化化属于于房地地产级级一市市场。。二、填填空１.同业拆拆借的的时间间为—————天。２.委托型型住房房金融融的核核心是是—————————————。３.住房消消费贷贷款属属于房房地产产————级市场场。４.房地产产开发发贷款款属于于房地地产________级市场场。三、问问答１.城市化化与房房地产产市场场的关关系简简析２.住房消消费贷贷款与与住房房开发发贷款款比重重变化化趋势势分析析３.房地产产金融融品种种多样样化趋趋势分分析４.房地产产贷款款证券券化趋趋势分分析13第二章章房房地产产企业业融资资概述述知识点点：内源融融资外源融融资融资成成本权益融融资债务融融资14第一节节企企业融融资概概述一、企企业融融资方方式概概述基于资资金来来源的的融资资方式式内源性性融资资：折折旧和和利润润转化化为投投资外源性性融资资：吸吸收其其它经经济体体的资资金，，转化化为自自己投投资的的过程程。外源性性融资资的分分类按金融融中介介的有有无：：直接接融资资和间间接融融资；；按资金金对企企业权权益的的影响响：权权益融融资，，债务务融资资。基于融融资性性质的的融资资方式式财政融融资：：如时时下金金融危危机期期间，，为拉拉动内内需，，财政政补贴贴家用用电器器下乡乡、汽汽车下下乡、、农用用机械械下乡乡、抗抗旱机机械下下乡等等。银行融融资：：商业融融资：：如预预收售售楼款款、赊赊销、、其他他类型型的定定金。。商业业融资资的前前提。。证券融融资：：借助助证券券市场场筹资资。国际融融资：：15二、企企业融融资方方式的的比较较直接融融资和和坚决决融资资之比比较内源融融资与与外源源融资资利弊之之比较较权益融融资与与债务务融资资利弊之之比较较：资金使用时间融资成本企业融资风险权益融资长高较低债务融资有限较低较高16第二节节融融资成成本一、融融资成成本的的构成成资金筹筹集费费：包括证证券印印刷费费、发发行手手续费费、资资信评评估费费、公公证费费、担担保费费、广广告费费等。。资金占占用费费：占用资资金应应支付付的全全部费费用如如股息息、贷贷款利利息、、债券券利息息等。。17二、融融资成成本的的计量量债务的的融资资成本本：债债权人人所要要求的的融资资成本本等于于债务务的收收益率率。nM=∑M×i／(1+i)t+M／(1+i)nt=1其中i为银行行利率率，M为贷款款本金金，t为第t年，n为贷款款时间间若n为低次次方，，如3或2，则可可直接接计算算求出出债务务的收收益率率。若若n为高次次方，，则可可查阅阅有关关的表表格得得知。。若不是是银行行的债债务，，而是是另一一种债债务，，则有有下式式：nP0=∑It／(1+kd)t+M／(1+kd)nt=118式中,P0是债务的市场场价格，t为年度，It为第t年支付给债权权人的利息，，M为债务的到期期面值，kd为税前的资本本成本。由于银行的税税前资本等于于银行的贷款款利率，故i=kd,,对上述两式进进行比较不难难发现为同一一式。例：试计算，，融资金额为为100万人民币，融融资时间为便便于计算以3年计，利率为为年息5%，求贷款时间间到期后的本本息和。（单单利计算）注：还本付息息的方式并非非只有一种。。计算债务融融资成本时，，应注意债务务双方还本付付息的约定。。19三、制约企业业债务融资的的因素分析成本效益债务规模融资时间恰当处理债务务融资与权益益融资的比重重。作业：阅读P56《西方现代融资资理论述评》，并结合中国国的实践进行行思考。20第二章练习题题一、填空1.将折旧和利润润转化为投资资的方式叫—————————融资。2.吸收其他经济济体资金转化化为自己投资资的融资方式式叫————融资。3.按金融中介的的有无，融资资方式可分为为———————和—————。4.预收售楼款属属于———————————融资。5.融资过程中占占用资金应支支付的费用叫叫———————————。二、判断股票票发发放放属属于于债债务务融融资资。。购买买国国际际债债券券属属于于权权益益融融资资。。融资资过过程程中中的的广广告告费费属属于于资资金金占占用用费费。。三、、名名词词解解释释内源源融融资资外外源源融融资资直直接接融融资资间间接接融融资资权权益益融融资资债债务务融融资资企企业业融融资资成成本本四、、企企业业融融资资应应遵遵循循哪哪些些原原则则？？五、、计计算算：：本本金金为为A元，，年年利利率率为为i，贷贷款款年年限限为为N年，，求到到期期后后本本例例之之和和。。（（单单利利、、复复利利两两种种方方式式））21第三三章章房房地地产产企企业业权权益益融融资资：：上上市市知识识点点：：权益益融融资资可流流通通股股未流流通通股股股权权结结构构22第一一节节房房地地产产企企业业上上市市融融资资的的意意义义一、、房地地产产企企业业上上市市是是筹筹集集资资金金的的重重要要形形式式资金金需需求求量量大大于于回回收收期期长长决决定定了了企企业业迫迫切切希希望望与与资资本本融融合合项目目融融资资可可以以有有效效地地规规避避风风险险改善善数数量量多多、、规规模模小小、、投投资资分分散散、、恶恶性性竞竞争争的的现现状状二、、房房地地产产企企业业上上市市是是资资金金投投向向的的理理想想形形式式房地地产产企企业业的的资资本本化化程程度度是是衡衡量量该该产产业业成成熟熟与与否否的的主主要要标标志志我国国房房地地产产开开发发企企业业资资金金结结构构剖剖析析自筹筹资资金金28%，银银行行贷贷款款21.7%，建建筑筑公公司司垫垫款款和和购购房房者者预预付付款款28%，资资本本市市场场融融资资10%23第二二节节房房地地产产上上市市公公司司的的遴遴选选一、国国际际上上通通行行的的上上市市公公司司分分类类法法按其其提提供供最最主主要要收收入入的的子子产产业业划划分分60%以上上收收入入，，或或收收入入和和利利润润同同时时达达到到50%以上上的的产产业业；；综合合性性产产业业若上上述述两两条条件件均均不不能能得得到到满满足足，，则则归归于于综综合合性性产产业业，，或或金金融融部部门门跨跨部部门门产产业业房地地产产公公司司的的具具体体归归类类：：金金融融二、、中中国国上上市市公公司司分分类类标标准准某类类业业务务的的营营业业收收入入比比重重大大于于50%将其其归归于于该该类类业业务务相相对对应应的的类类别别小于于或或等等于于50%，但但某某类类业业务务营营业业收收入入比比重重高高于于其其他他其其他他业业务务30%以上上，，则则归归于于此此类类业业务务相相对对应应的的行行业业类类别别不在在上上述述两两类类之之列列者者，，归归于于综综合合类类三、、我我国国房房地地产产公公司司具具体体分分类类综合类公公司：主主业为房房地产。。主业不不是房地地产，但但非房地地产营业业收入有有明显优优势投资型公公司：住住宅类开开发公司司。开发发区开发发公司。。24第三节房房地地产企业业上市公公司治理理结构一、合理理的股权权结构所有者和和投资者者之间的的利益分分配和控控制关系系。作为为所有者者的企业业家和作作为投资资者的股股东之间间，在利利益方面面既有一一致性，，又有矛矛盾。股票的类类型按股票的的所有者者划分：：国家股股、法人人股、大大众社会会股按股票的的流动性性划分：：可流通通股，包包括境内内上市的的普通股股（A股）、境境内上市市的外资资股（B股）、境境外上市市的外资资股（如如H股）；未未流通股股，包括括国家股股、法人人股、其其他股，，包括社社会大众众股和未未上市企企业职工工股目前我国国可流通通股与未未流通股股的权重重大约为40.7%：59.3%可流通股股中A、B的比重大大约是77.55%：22.5%，H股的比重重上不足足1%；未流通通股中国国家股、、法人股股、其它它股的比比重大约约是64.5%：33.2%：2.2%评论：未流通股股比重过过大。将将近60%的股票不不能进入入市场化化流通,不利于股股权的治治理。一一方面不不上市就就不能得得到增值值的效益益，另一一方面股股票不流流通也就就无法对对公司进进行有效效的监督督。25二、董事事长和总总经理之之间的关关系兼任与分分任的状状况兼任20%，分任80%兼任分任任的利弊弊考察效率角度度的考察察公平角度度的考察察三、董事事会监事事会的规规模规模大小小的标准准规模大小小的效率率分析四、独立立董事的的设置五、公司司的激励励机制激励对象象激励方式式：持股股激励、、年薪激激励26第三章练练习题一、填空空1.国际上把把房地产产业———————作为衡量量该产业业成熟与与否的标标准。2.房地产业业上市指指房地产产公司—————发行股票票。3.兼营公司司的产业业分类应应将其归归类于拥拥有——%以上收入入或达到到——%以上产业业利润的的产业。。4.以上条件件不能满满足的情情况下将将其归于于——部门中的的综合性性产业，，或——部门的跨跨部门产产业。5.中国判断断房地产产业的标标准是主主业收入入大于——%，或房地地产业收收入高于于其他业业务——%以上。6.按投资型型产业分分类标准准房地产产公司可可分为—————、—————、—————。7.狭义上讲讲公司的的治理结结构指—————和—————之间利益益的分配配和控制制。二、名词词解释股权结构构可可流通股股独独立董事事制度路路演演三、问答答1.试从公平平与效益益的角度度对董事事长与总总经理兼兼任或分分任的利利弊作一一简略评评述2.上市对房房地产企企业有何何影响？？3.国有股减减持的意意义是什什么？4.对房地产产公司上上市进行行监管和和调控的的意义何何在？27第四章房房地地产企业业权益融融资：资资产重组组知识点：：资产资产重组组兼并收购合并分立分拆托管“壳”资资源28一、资产产重组:概念案例例分析资产：经经济资源源的货币币表现，，如动产产、不动动产等。。资产重组组的广义义与狭义义狭义资产产重组指指存量资资产重组组。广义义资产重重组指存存量和增增量的重重组。资产重组组的实质质法人主体体财产权权、出资资人所有有权、债债权人债债权的调调整和改改变，有有形和无无形的资资本的重重新组合合的过程程。至于于重组的的动机和和结果如如何，都都不影响响重组行行为的本本质资产重组组案例29二、房地地产企业业资产重重组的动动因协同效应应协同效应应的实质质：经济济规模。。协同效应应的条件件：一是是收购者者能够进进一步限限制竞争争对手的的威胁；；二是可可以开拓拓新的市市场而令令对手无无法做出出反应。。房地产企企业资产产重组的的协同效效应经济协同同效应：：降低生生产成本本，达到到规模经经济；专专业化生生产；减减少操作作和运输输的成本本。财务协同同效应：：低成本本扩张与与筹措资资金的低低成本；；合理避避税。经营协同同效应：：横向多多元（天天津灯具具物业管管理公司司）；纵纵向多元元（房屋屋开发—房屋销售售—小区管理理—门面出租租—车辆保管管）30三、房地地产企业业资产重重组的常常见类型型并购、兼兼并、合合并或收收购被兼并企企业失去去法人资资格，或或保留法法人资格格但改变变法人实实体的一一种行为为。例如：““中体产产业”将将其5000万配股资资金投资资开发北北京奥林林匹克花花园，从从而进军军地产业业。例如：““大恒科科技”属属于通讯讯设备制制造业，，但投资资5000万元参股股中关村村科学城城建设股股份有限限公司，，涉足房房地产业业。资产剥离离例如：计计划经济济时期工工厂有子子弟学校校、幼儿儿园等，，改革开开放后逐逐渐将这这些资产产进行剥剥离，归归口到有有关部门门管理。。例如：：国有银银行商业业化后，，将计划划经济时时期的政政策性亏亏损等账账务进行行剥离，，就属于于战争情情况。房房地产公公司也有有类似的的情况31国有资本本退出以国佳估估价公司司转轨为为例的分分析：资资本评估估要市场场化。剥离过程程的主要要问题：：剥离资资产成活活率低，，剥离资资产被明明显低估估。债权转换换：债权权转化为为股权参考资料料：企业业改制中中的债权权转换为为股权企业债务务重组的的十个问问题32四、利用用“壳””资源的的房地产产企业资资产重组组何谓“壳壳”“壳”公公司是指指在证券券市场上上拥有或或保有上上市资格格，但业业绩一般般或无业业绩，总总股本与与可流通通股规模模较小或或停牌终终止交易易，股价价低或股股价趋于于零的上上市公司司。买“壳””上市买壳公司司（并购购公司））为非上上市公司司，壳公公司（被被并购公公司）为为上市公公司。买买壳后获获得上市市公司的的控制权权，借助助股权投投资等方方式，买买壳公司司获得间间接上市市的权利利。壳公公司被并并购后，，并未消消失，只只是大部部分股权权被买壳壳公司收收购，买买壳公司司的资产产和业务务并入上上市公司司。借“壳”上市已经拥有有一个上上市子公公司的企企业或企企业集团团，凭借借对“壳壳公司””的控制制权，通通过上市市公司的的反向收收购，将将自身的的资产和和业务注注入上市市公司，，达到间间接上市市的目的的。33买（借））“壳”上市的目目的其一，实实现从资资金市场场直接融融资、实实现多元元化发展展、实现现规模经经营。其其二，具具有巨大大的轰动动效应。。上市公公司本身身是重要要的无形形资产，，控股上上市公司司将极大大地提高高公司的的知名度度，使资资产的质质量和盈盈利水平平发生重重大变化化，从而而带来股股价飙升升。利用“壳壳”资源源的重组组过程所购“壳壳”公司司的标准准，包括括股本结结构与股股本规模模、股票票市场价价格、经经营业绩绩、财务务结构等等；计算“壳壳”公司司价值；；确定价款款支付方方式；向“壳””公司注注入优质质资产，，重组董董事会。。（案例分分析）34五、房地地产企业业资产重重组绩效效评价体体系盈利能力力指标：：净资产收收益率=净利润/评价净资资产*100%主营业务务收益率率=主营业务务/主营业务务收入净净额*100%每股收益益=税后利润润/总股本偿债能力力指标：：资产负债债率=负债总额额/资产总额额*100%流的比率率=流的资产产/流动负债债*100%发展能力力指标：：主营业务务收入增增长率=（本年度度主营业业务收入入-上年度主主营业务务收入））/上年度主主营业务务收入*100%35六、反并并购反并购的的经济措措施提高收购购成本：：资产重重估、股股份回购购、“白白衣骑士士”、““金属降降落伞””增加收购购风险：：“毒丸丸”计划划、“焦焦土”战战术反并购的的法律措措施诉讼策略略36第四章练练习题一、选择人际关系系属于（（资产资资源源）土土地属属于（资资产资资源））二、填空空资产重组组的实质质是——————————。国际公认认衡量企企业负债债能力和和经营风风险的指指标是———————。反应企业业短期实实际偿债债能力的的指标是是———————。反应主营营业务增增长能力力的指标标是———————。三、名词词解释协同效应应资资产剥剥离““壳”反反并并购资资产重组组四、问答答房地产企企业为什什么要进进行资产产重组？？房地产产企业资资产重组组的路径径有哪些些？如何选择择评价房房地产企企业资产产重组绩绩效的指指标？37第五章房房地地产权益益融资：：REITS知识点信托信托的种种类信托的运运作模式式信托的收收益投资资特性房地产信信托房地产投投资基金金38第一节节信信托托概述述一、生生活中中处处处有信信托委托他他人炒炒股，，房屋屋租赁赁公司司将房房屋委委托给给受托托人代代为租租赁，，收取一个个月的的租金金。二、信信托的的实质质以财产产为核核心、、信任任为基基础、、委托托为方方式三、信信托的的分类类资金信信托：：按信信托资资金的的数量量分为为单一一资金金信托托与集集合资资金信信托；；按信信托资资金的的运用用途径径壳分分为民民事信信托和和商事事信托托财产信信托：：动产产信托托，不不动产产信托托，财财产权权信托托，专专利权权信托托四、信信托的的组织织形式式契约型型信托托与公公司型型信托托契约型型信托托和公司型型信托托的比比较五、信信托的的收益益与投投资特特性39第二节节房房地产产信托托一、房房地产产信托托基于资资金信信托的的房地地产信信托基金。。投资资基金金。房房地产产投资资基金金。基于财财产信信托的的房地地产信信托二、房房地产产信托托的种种类权益房房地产产信托托：直直接投投资并并拥有有房地地产抵押房房地产产信托托：担担任融融资中中介混合房房地产产信托托：房地产产信托托种类类的比比较三、房房地产产信托托的运运作模模式40美国的的房地地产信信托运运作模模式基本运运作模模式：：REITS发行股股筹集资资金——持有或或管理理房地地产——投资者者间接接投资资房地地产——资者所所持股股票可可以再再股市市上交交易——REITS所得收收入为为房地地产租租金、、投资于于其他他股票票所得得的红红利和和投资资于房地地产抵抵押贷贷款的的利息息收益益伞形合合伙运运作模模式：：合伙伙人转转让自有房房地产产给合合伙企企业以以获得得合伙伙企业的的合伙伙权益益证——REITS融资向向合伙经经营企企业出出资，，成为为合伙伙人——合伙人人将持持有权权益证证转换换为REITS的股份份或现现金亚洲国国家和和地区区的房房地产产运作模模式日本不不动产产信托托：公司型型。成成立一一个运运用投投资人人资金投资资并管管理房房地产产的公公司——发行投资资凭证证募集集资金金——购买并并外包第三三方管管理房房地产产契约型型。间间接契契约型型：REITS由基金管管理人人负责责运作作，选选择投投资银银行管理理资产产；直直接契契约型型：投投资银银行直接接持有有、管管理REITS，基金金管理理人不参参与运运作。。香港不不动产产信托托：41第三节节REITS的收益及及其投投资特特性一、REITS收益的的来源源利息股息和和红利利资本利利得二、REITS投资人人收益益的来来源分红资本增增值三、REITS的投资资特性性收益分分析：：分红红+资本增增长大大于债债券利利息投资安安全分分析：：REITS作为普普通股股，受受偿顺顺序最最后，，安全全性较较差。。抗通胀胀分析析：通通胀是是债券券贬值值，而而REITS名下的的物业业只会会增值值。流动性性分析析：流流动性性远强强于房房地产产直接接投资资42第四节节中中国国房地地产信信托的的政策策环境境一、中国与与美国国REITS特点比比较投资目目的比比较：：中国国已融融资为为主要要目的的，美美国一一房地地产开开发为为目的的。收益率率比较较：因因房地地产有有丰厚厚的回回报，，故融融资于于房地地产的的REITS同样有有较高高的收收益率率。避税比比较。。美国国有公公司和和个人人的双双重避避税，，中国国的公公司和和个人人均须须缴纳纳税收收。流通性性比较较：美美国的的流通通性强强，中中国的的变现现性差差，手手续复复杂，，风险险高。。资料链链接：：信托托投资资基金金能在在中国国做起起来吗吗？43第五章章练习习题一、填空空1。信托托的实实质是是以——为核心心，以——为基础础，以以——为方式式。2.信托可可分为为——信托和和——信托两类。。3.信托的的组织织形式式可分分为—————型信托托和—————型信托托两种种。4.房地产信信托可可分为为—————房地产信托托和—————房地产产信托托两类类。5.房地产产信托托的英英文是是———————。6.房地产产信托托收益益主要要来源源于—————的红利利和—————的利息息。7.国外REITS必须用用——%的税后后收入入作为为股利利发放放。8.REITS投资人人收益益的来来源为为—————分红和和—————增值。。9.中国房房地产产信托托的主主要目目的是是—————。10.中国房房地产产信托托不具具有—————功能。。二、名名称解解释信托避避税流流通性性三、问问答中国进进一步步发展展房地地产信信托的的路径径？外国（（地区区）房房地产产信托托有哪哪些基基本特特点？？44《房地产产金融融学》课堂作作业（（一））一、填填空（（1*20=20）1.GDP是指————————。2.CIP是指————————。3.住房消消费贷贷款属属于房房地产产————级市场场。4.房地产产开发发贷款款属于于房地地产—————级市场场。5.同业拆拆借的的时间间为————————天.6.将折旧旧和利利润转转化为为投资资的方方式叫叫———————————融资。。7.吸收其其他经经济体体资金金转化化为自自己投投资的的融资资方式式叫—————融资。。8.预收售售楼款款属于于—————融资。。9.融资过过程中中占用用资金金应支支付的的费用用叫——————————————。10.国际上上把房房地产产业————程度作作为衡衡量该该产业业成熟熟与否否的标标准。。11.资产重重组的的实质质是———————。12.国际公公认衡衡量企企业负负债能能力和和经营营风险险的指指标是是————————13.信托的的实质质是以以—————为核心心，以以————为基础础，以以————为方式式。14.房地产产信托托的英英文是是————————。15.REITS投资人人收益益的来来源为为—————分红和和—————增值.4516.若本金金为A,年利率率为i，贷款款时间为T，则其其单利利公式式为—————，复利公公式为为————————。二、判判断并并说明明理由由（3*5=15）１.同业拆拆借是是银行行、非非银行行金融融机构与个个人之之间相相互融融通短短期资资金的的行为。。２.股票的的发行行属于于直接接融资资。３.股票的的买卖卖属于于间接接融资资。４.股票市市场属属于短短期资资金市市场。。５.抵押贷贷款证证券化化属于于房地地产一一级市市场。三、名名词解解释（（5*5=25）权益融融资““壳壳”资资产重重组信信托流通性性四、问问答（（4*10=40）城市化化与房房地产产市场场的关关系简简析企业融融资应应遵循循哪些些原则则？如何选选择评评价房房地产产企业业资产产重组组绩效效的指指标？？外国房房地产产信托托有哪哪些基基本特特点？？46第六章章房地产产企业业债务务融资资：信信贷与与债券券知识点点：财财务杠杠杆效效应47第一节节债债务务融资资概述述一、从““无债债一身身轻””到““负债债经营营”1.从从某机机场欠欠费愈愈12亿元元谈起起近日，，中国国民用用机场场协会会对国国内30家机场场航空空公司司拖欠欠费用用的情情况进进行了了调查查。据据统计计，这这30家机场场的欠费总总额高达12亿元元人民币以以上。在个个别机场，，航空公司司长期拖欠欠的费用总总额累计超超过千万元元，甚至达达到上亿元元人民币。。2.负债是现代代企业经营营的常见形形态负债可以获获得“减税税效应”负债可以提提高资金利利润率“财务杠杆杆效应”：：财务杠杆杆效应的计计算公式。。财务杠杆杆效应的实实例计算。。3.负债经营的的风险当利润率P＇下降，但但P＇＞r，企业经营营拐点已现现，还债困困难，甚至至拖欠。再再融资已出出现困境。。当P＇＜r，负债经营营面临资不不抵债，甚甚至破产的的窘境。48第二节房房地产企企业贷款一、房地产产企业贷款款种类1.地产开发贷贷款为支持城市市开发和经经济区建设设而发放的的贷款，一一般用于土土地开发成成本，包括括土地补偿偿费、青苗苗补偿费、、安置补助助费、耕地地占有税、、“拆迁补补偿费”和和“三通一一平”或““五通一平平”等。2.房地产开发发贷款用于垫付城城市开发和和旧城改造造所需的生生产性流动动资金，主主要有房地地产开发前前期所需的的资金，如如规划设计计、可行性性研究、水水文地址勘勘察等方面面的费用；；基础设施施建设所需需要的资金金；建筑安安装工程方方面的资金金；配套工工程方面的的资金等。。3.商品房建设设贷款：住住房开发贷贷款和商业业用房开发发贷款4.商品房经营营贷款：对对房地产经经营公司用用于出租、、修缮、装装饰、交易易的贷款5.建筑材料、、设备补偿偿贸易贷款款6.房地产贴息息贷款7.定金和订金金：前者具具有法律效效应。后者者仅为约束束签订合同同的保证金金。49二、房地产产企业开发发贷款的申申请1.申请贷款的的程序提出申请，，核定贷款款额度，签签订合同，，发放贷款款。2.影响房地产产企业贷款款申请的因因素贷款数量，，贷款期限限，利率。。三、房地产企业业信用评级级1.信用评级广义的信用用：履行各各类经济承承诺的可信信度。狭义的信用用：企业的的履约状况况、偿债能能力的评价价。2.信用评级的的指标体系系企业素质：：企业领导导者素质、、企业职工工队伍素质质、企业经经营管理素素质。企业业素质的评评价指标。。资金实力：：注册资金金。资产净净值。偿债能力：：定金和订订金资产负债率率：流动比比率。速动动比率。50四、房地产产企业贷款款方式1.信用贷款：：无需抵押押无需担担保。2.抵押贷款抵押是指债债务人或者者第三人不不转移对财财产的占有有，将该财财产作为债债权的担保保。抵押是借款款合同的一一个重要特特征。抵押物：指指提供担保保的财产，，包括动产产、不动产产、权利。。抵押人违约约变卖资产产时，债权权人有优先先购买权。。3.质押贷款债务人或第第三人将其其财产移交交债权人占占有，将该该财产作为为债权的担担保，当债债务人不履履行债务时时，债权人人有权依法法就该财产产卖得现金金优先受偿偿。按质物不同同,质押可分为为动产质押押,不动产质押押和权利质质押。我国国只规定了了动产质押押和权利质质押.514.票据贴现持票人为了了资金融通通的需要而而在票据到到期前以贴贴付一定利利息的方式式向银行出出售票据。。对于贴现现银行来说说，就是收收购没有到到期的票据据。5.保证贷款贷款人以第第三人承诺诺在借款人人不能偿还还贷款本息息时，按规规定承担连连带责任而而发放的贷贷款。保证证人还必须须承担由贷贷款。合同同引发的所所有连带民民事责任五、房地产产企业贷款款风险的分分类银行监管的的核心是对对信贷风险险的监管。。而贷款管管理制度是是否科学合合理，是判判断商业银银行风险管管理机制是是否有效的的重要尺度度之一。五级分类制制度正常、关注注、次级、、可疑和损损失五类，，后三类合合称为不良良贷款。52第二节房房地产企企业债券一、债券概述1.债券的的内涵政府、金融融机构、工工商企业等等机构直接接向社会借借债筹措资资金时，向向投资者发发行，并且且承诺按一一定利率支支付利息并并按约定条条件偿还本本金的债权权债务凭证证2.债券的票面面要素票面价值：：币种，票面金额额。还本期限：：指债券从从发行之日日起至偿清清本息之日日止的时间间。债券利率：：债券利息息与债券票票面价值的的比率，通通常年利率率用百分比比表示。发行人名称称：指明债债券的债务务主体，为为债权人到到期追回本本金和利息息提供依据据。533.债券的特征征偿还性,流通性,安全性,收益性4.债券的种类类按是否有财财产担保，，债券可以以分为抵押押债券和信信用债券。。按是否能转转换为公司司股票，债债券可以分分为可转换换债券和不不可转换债债券。按利率是否否固定，债债券可以分分为固定利利率债券和和浮动利率率债券。按是否能够够提前偿还还，债券可可以分为可可赎回债券券和不可赎赎回债券。。按偿还方式式不同，债债券可以分分为一次到到期债券和和分期到期期债券。545.债券基金的的特点：低风险，低低收益。由由于债券收收益稳定、、风险也较较小，相对对于股票基基金，债券券基金风险险低但回报报率也不高高。管理费用较较低。由于于债券投资资管理不如如股票投资资管理复杂杂，因此债债券基金的的管理费也也相对较低低.收益稳定。。投资于债债券定期都都有利息回回报，到期期还承诺还还本付息，，因此债券券基金的收收益较为稳稳定。注重当期收收益。债券券基金主要要追求当期期较为固定定的收入，，相对于股股票基金而而言缺乏增增值的潜力力，较适合合于不愿过过多冒险，，谋求当期期稳定收益益的投资者者。556.债券的发行行债券发行的的条件债券的发行行价格债券原始投投资者购入入债券时应应支付的市市场价格，，它与债券券的面值可可能一致也也可能不一一致。理论论上，债券券发行价格格是债券的的面值和要要支付的年年利息按发发行当时的的市场利率率折现所得得到的现值值。当债券票面面利率等于于市场利率率时，债券券发行价格格等于面值值；当债券券票面利率率低于市场场利率时，，企业仍以以面值发行行就不能吸吸引投资者者，故一般般要折价发发行；反之之，当债券券票面利率率高于市场场利率时，，企业仍以以面值发行行就会增加加发行成本本，故一般般要溢价发发行。在实务中，根根据上述公式式计算的发行行价格一般是是确定实际发发行价格的基基础，还要结结合发行公司司自身的信誉誉情况。567.债券的交易方方式上市债券的交交易方式大致致有债券现货货交易、债券券回购交易、、债券期货交交易。目前在深、沪沪证券交易所所交易的债券券有现货交易易和回购交易易。8.债券筹资的特特点债券筹资的优优点：资本成成本低，具有有财务杠杆作作用；所筹集集资金属于长长期资金；债券筹资资的范围广、、金额大。债券筹资的缺缺点：财务风风险大，限制制性条款多，，资金使用缺缺乏灵活性。。9.债券的收益率率计算债券收益率债券购买者的的收益率债券持有期间间的收益率57二、企业债券券、金融债券券和政府债券券1.企业债券“企业债券是是指企业依照照法定程序发发行、约定在在一定期限内内还本付息的的有价证券”。2.金融债券指银行及非银银行金融机构构依照法定程程序发行并约约定在一定期期限内还本付付息的有价证证券。案例:中国农业发展展银行公告，，2009年3月12日利利用中国人民民银行债券发发行系统招标标发行2009年第三期期3年期固定定利率（附息息）金融债券券。本期债券券为采用利率率招投标方式式发行200亿元，采用用无利率上下下限，有利率率标位及相应应数量规定，，单一利率中中标（荷兰式式）的招标方方式。缴款日日和起息日为为3月19日日。第一次付付息日为2010年3月月19日，以以后每年的3月19日为为该债券的付付息日（遇节节假日顺延）），兑付日为为2012年年3月19日日，债券上市市日期为3月月25日。__资料来源源：中国证券券报2009年年03月月583.政府债券券中国持有有总值7635亿美元的的美国国国库券，，是美国国最大的的债主。。美国作为为债务人人保护中中国资产产的安全全是它的的义务，，而不是是对中国国的恩赐赐。59三、附息息债券、、贴现债债券附息债券券：债券券券面上上附有息息票，按按照债券券票面载载明的利利率及支支付方式式支付利利息的债债券。息息票上标标有利息息额、支支付利息息的期限限和债券券号码等等内容。。贴现债券券：指债债券券面面上不附附有息票票，发行行时按规规定的折折扣率，，以低于于债券面面值的价价格发行行，到期期按面值值支付本本息的债债券。贴贴现债券券的发行行价格与与其面值值的差额额即为债债券的利利息。四、债务务风险1.债务风险险分类诉讼时效效风险，，债务人人破产风风险，债债务人解解体风险险，债务务人犯罪罪风险，，社会性性风险。。602.非法集资资“非法集集资”是是指单位位或者个个人未依依照法定定程序经经有关部部门批准准，以发发行股票票、债券券、彩票票、投资资基金证证券或者者其他债债权凭证证的方式式向社会会公众筹筹集资金金，并承承诺在一一定期限限内以货货币、实实物以及及其他方方式向出出资人还还本付息息或给予予回报的的行为。特点未经有关关部门依依法批准准，包括括没有批批准权限限的部门门批准的的集资；；有审批批权限的部部门超越越权限批批准集资资，即集集资者不不具备集集资的主主体资格格；承诺诺在一定期期限内给给出资人人还本付付息。还还本付息息的形式式除以货货币形式式为主，，也有实物物形式和和其他形形式；向向社会不不特定的的对象筹筹集资金金。这里里“不特特定的对象象”是指指社会公公众，而而不是指指特定少少数人。。61浙江女子子非法集集资7亿一审获获死刑浙江省丽丽水市中中级人民民法院21日对曾轰轰动全国国的“小小姑娘””非法集集资案作作出一审审判决，非非法集资资高达7亿元的杜杜益敏犯犯集资诈诈骗罪，，判处死死刑，剥剥夺政治治权利终身，并并处没收收个人全全部财产产。杜益敏，，1965年7月2日出生于于上海市市，她是是原浙江江溢城投投资管理理有限公公司董事长、、美容业业主。法法院经过过审理查查明，2003年至2006年7月份，杜杜益敏以以从事房地产产开发、、做化妆妆品生意意、投资资矿山等等高效益益投资需需要大量量资金为为幌子，，期间间还还伪伪造造了了富富阳阳花花园园房房地地产产开开发发公公司司投投资资开开发发协协议议书书及及收收据据、、银银行行电电汇汇凭凭证证、公公章章等等，，以以月月息息1.8%至10%的高高额额利利息息为为诱诱饵饵，，采采取取用用后后笔笔集集资资款款兑兑付付前前笔笔集资资款款本本息息这这种种““拆拆东东墙墙补补西西墙墙””的的手手段段，，在在浙浙江江省省丽丽水水市市莲莲都都区区、、缙缙云云县县等等，，先后后向向杨杨某某等等67户集集资资，，并并通通过过他他们们向向更更多多的的人人集集资资。。期期间间，，杜杜益益敏敏还还在在丽丽水水市莲莲都都区区成成立立公公司司，，以以个个人人名名义义，，公公司司担担保保，，设设点点向向社社会会公公众众集集资资，，共共计计非非法法集资资人人民民币币7亿余余元元。。集集资资所所得得除除归归还还部部分分集集资资款款本本息息外外，，用用于于购购买买房房产产、、汽汽车、、挥挥霍霍等等，，至至案案发发尚尚有有1.2亿余余元元未未归归还还。。法院院认认为为，，杜杜益益敏敏以以非非法法占占有有为为目目的的，，使使用用诈诈骗骗方方法法非非法法集集资资7亿余余元元，，至案案发发尚尚有有1.2亿余余元元未未归归还还，，破破坏坏和和侵侵犯犯了了国国家家正正常常的的金金融融管管理理秩秩序序和和公公民民财产产的的所所有有权权，，数数额额特特别别巨巨大大，，并并且且给给人人民民的的利利益益造造成成特特别别重重大大损损失失，，情情节节恶恶劣，，后后果果严严重重，，社社会会危危害害性性极极大大，，依依法法应应予予严严惩惩。。公公诉诉机机关关指指控控罪罪名名成成立立，，遂遂作出出上上述述判判决决。。2008年03月22日16:54新华华网网62第六六章章练练习习题题（（1）一、、填填空空1.负债债是是现现代代企企业业经经营营的的————形态。2.企业素质首要要的是———————的素质。3.债务人或不转转移对财产的的占有，将该该财产作为债债权担保的贷贷款叫————。4.票据到期前以以贴付一定利利息的方式向向银行出售票票据的行为叫叫————。5债券分为———————，———————和———————。6.信用等级最高高标志是—————————。7.负债债经经营营的的基基本本条条件件是是———————————————，临临界界点点是是———————————。8.企业业发发行行的的债债券券总总面面额额不不得得大大于于———————————————————。9.债券券的的发发行行价价格格可可分分为为———————发行行，，———————发行行和和———————发行行。。10.企业业发发行行债债券券所所抽抽资资金金不不得得用用于于———————、———————和—————等于于本本企企业生生产产经经营营无无关关的的风风险险性性投投资资。。11.申请请房房地地产产贷贷款款需需要要四四证证齐齐全全。。这这四四证证是是———————————————————————。12.企业业申申请请贷贷款款应应由由自自有有资资金金的的比比例例是是———————————————。13.信用用评评级级是是对对企企业业———————————、———————————和———————————的评评价价。。14.企业业的的素素质质包包括括———————————、———————————————、———————————————。15.反映映企企业业长长期期偿偿债债能能力力的的指指标标是是—————————，其其计计算算公公式式为为———————————————。63第六六章章练练习习题题（（2）二、、名名词词解解释释减税税效效应应财财务务杠杠杆杆效效应应信信用用评评级级抵抵押押贷贷款款质质押押贷款款贴贴现现债债务务风风险险次次级级贷贷款款三、、比比较较地产产开开发发与与房房地地产产开开发发房房屋屋开开发发贷贷款款与与房房屋屋经经营营贷贷款款居住住用用房房与与商商品品房房定定金金与与订订金金债债券券的的价价格格与与债债券券的的面面值““银银行行家家比比率率””四、、问问答答怎样样看看待待负负债债经经营营？？怎