物业管理基本制度与政策第3章课件

物业管理基本制度与政策（三）*******物业管理*******第一章物业管理概述第二章物业管理服务第三章物业管理的基本制度第四章房地产相关制度与政策物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述物业管理基本制度与政策第三章物业管理的基本制度物业管理第三章物业管理的基本制度物业管理业主大会制度业主公约制度前期物业管理招投标制度物业承接查验制度物业管理企业资质管理制度物业管理专业人员职业资格制度住宅专项维修资金制度七项物业管理的基本制度业主大会制度七项物业管理的基本制度第一节业主大会制度物业管理的基本制度第一节业主大会制度物业管理的基本制度一、业主大会制度业主的权利1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议4．参加业主大会会议，行使投票权5．选举业主委员会委员，并享有被选举权一、业主大会制度业主的权利一、业主大会制度业主的权利6．监督业主委员会的工作7．监督物业管理企业履行物业服务合同8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用10．法律、法规规定的其他权利一、业主大会制度业主的权利一、业主大会制度

业主的义务1．遵守业主公约、业主大会议事规则2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4．按照国家有关规定交纳专项维修资金5．按时交纳物业服务费用6．法律、法规规定的其他义务一、业主大会制度业主的义务二、业主大会业主大会的筹备(1)成立业主大会筹备组(2)业主大会筹备组的工作内容(3)筹备业主大会的工作要求二、业主大会业主大会的筹备二、业主大会首次业主大会的会议议程(1)报告业主大会的筹备工作情况；(2)宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数；(3)宣读《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对《业主大会议事规则》和《业主公约》的修改结果；(4)投票通过《业主大会议事规则》和《业主公约》；(5)宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。二、业主大会首次业主大会的会议议程二、业主大会

业主大会的职责(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(3)选聘、解聘物业管理企业；(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。二、业主大会业主大会的职责二、业主大会临时业主大会当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)20%以上业主提议召开业主大会临时会议的；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

二、业主大会临时业主大会二、业主大会业主大会决定事项的表决效力(1)业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。(2)业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。二、业主大会业主大会决定事项的表决效力三、业主委员会

业主委员会的职责1．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况2．代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同3．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同4．监督业主公约的实施5．业主大会赋予的其他职责

三、业主委员会业主委员会的职责第二节业主公约制度物业管理的基本制度第二节业主公约制度物业管理的基本制度一、业主公约

业主公约的概念业主公约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。一、业主公约业主公约的概念

业主公约的主要内容(1)有关物业的使用、维护、管理。如业主使用其自有物和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的约定；业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关规程；业主对自有物进行装饰装修时应当遵守的规则等等。(2)业主的共同利益。如对物业共用部位、共用设施设备使用和保护，利用物业共用部位获得收益的分配；对公共秩序、环境卫生的维护等等。一、业主公约业主公约的主要内容一、业主公约

业主公约的主要内容(3)业主应当履行的义务。如遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途，不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；不得违反规定饲养家禽、宠物；不得随意停放车辆和鸣放喇叭等等。(4)违反公约应当承担的责任。业主不履行业主公约义务要承担民事责任，其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法，如通过业主委员会或者物业管理企业调解和处理等，业主不服调解和处理的，可通过诉讼渠道解决。一、业主公约业主公约的主要内容一、业主公约

业主公约的法律效力(1)业主公约对物业使用人也发生法律效力。由于业主公约的一项核心内容是规范对物业的使用秩序，而物业使用人基于其实际物业的使用，不可避免地会影响到物业的状态，而且业主委员会或者物业管理企业对物业进行管理势必要直接与物业使用人打交道，因此，客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。(2)业主公约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给受让人。但业主公约无须新入住的继受人作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力。在这一点上可以理解为继受人在取得物业时，对已经生效的业主公约存在默示，自愿接受业主公约的约束。一、业主公约业主公约的法律效力一、业主公约二、业主临时公约业主临时公约的概念业主公约在物业买受人购买物业时就须存在，这种在业主大会制定业主公约之前存在的业主公约，称为业主临时公约。二、业主临时公约业主临时公约的概念业主临时公约的主要内容1．物业的自然情况与权属情况2．业主使用物业应当遵守的规则(1)遵守相邻权规定(2)遵守房屋装饰装修规定(3)共用部位共用设施设备的使用规定(4)使用物业的禁止性规定3．维修养护物业应当遵守的规则(1)物业维修养护中业主应当相互配合与协助(2)涉及公共利益与公共安全的物业维修养护(3)保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理二、业主临时公约业主临时公约的主要内容二、业主临时公约业主临时公约的主要内容4．涉及业主共同利益的事项(1)全体业主授予物业管理企业行使的管理权利(2)业主承诺按时足额交纳物业服务费用(3)利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定5．违约责任——主要应规定以下内容：(1)业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。(2)业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。(3)建设单位未能履行临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时公约向人民法院提起诉讼。二、业主临时公约业主临时公约的主要内容二、业主临时公约第三节前期物业管理招投标制度物业管理的基本制度第三节前期物业管理招投标制度物业管理的基本制度第四节物业承接查验制度物业管理的基本制度第四节物业承接查验制度物业管理的基本制度一、物业承接查验内容物业管理资料移交(1)竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。(2)技术资料。包括设备设施的安装、使用和维护保养等资料。(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。(4)物业管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料；有关房屋产权权属的资料；工程验收的各种签证、记录、证明等。一、物业承接查验内容物业管理资料移交

物业现场验收1．物业共用部位共用设施设备验收主要涉及以下内容：(1)对给水和暖气管线做打压实验，检查各类阀闸是否灵活，各类配件、支架是否齐全完好，检查排水系统是否通畅；(2)检查相关的仪表、仪器是否齐全、完好，所有设备设施是否符合国家规定的安全标准；(3)消防、采暖、电梯等须有政府认可的专业验收合格证书；(4)空调、发电机、电梯机房、高压泵房等高噪音设备设施是否有环保验收合格证；(5)检查沟、井等附属设施是否符合规定要求。一、物业承接查验内容物业现场验收一、物业承接查验内容

物业现场验收2．物业管理区域环境验收(1)检查道路、围墙是否完整，物业管理区域的甬路是否与大市政主干道正确接通；(2)临时设施及临时用房是否拆除清理干净，场地是否平整；(3)物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站；(4)停车场是否符合交通管理部门要求，有否交通标志和减速设施；(5)绿化是否符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木长势是否良好，有否病虫害。

一、物业承接查验内容物业现场验收一、物业承接查验内容二、物业保修责任物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。虽然物业管理企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。二、物业保修责任物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在第五节物业管理企业资质管理制度物业管理的基本制度第五节物业管理企业资质管理制度物业管理的基本制度一、物业管理企业的性质物业管理企业应当具有独立的法人资格，意味着物业管理企业应当具备下列条件：(1)依法成立。(2)有必要的财产或者经费。物业管理企业属于营利性法人。必要的财产和经费是其生存和发展的前提，也是其承担民事责任的物质基础。按照《公司法》规定，物业管理企业为有限责任公司的，注册资本不得低于10万元；为股份有限公司的，注册资本不得低于1000万元。(3)有自己的名称、组织机构和场所。(4)能够独立承担民事责任。一、物业管理企业的性质物业管理企业应当具有独立的法人资格，意二、物业管理企业的资质等级1．一级资质(1)注册资本人民币500万元以上；(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅200万m2；高层住宅100万m2；独立式住宅(别墅)15万m2；办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。二、物业管理企业的资质等级1．一级资质2．二级资质(1)注册资本人民币300万元以上；(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万m2；②高层住宅50万m2；③独立式住宅(别墅)8万m2；④办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。二、物业管理企业的资质等级2．二级资质二、物业管理企业的资质等级3．三级资质(1)注册资本人民币50万元以上；(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；(4)有委托的物业管理项目；(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。二、物业管理企业的资质等级3．三级资质二、物业管理企业的资质等级三、物业企业资质等级的管理1．新设立物业管理企业的资质申请新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：(1)营业执照；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。三、物业企业资质等级的管理1．新设立物业管理企业的资质申请2．物业管理企业资质等级的核定申请核定资质等级的物业管理企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交下列材料：

(1)企业资质等级申报表；

(2)营业执照；

(3)企业资质证书正、副本；

(4)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；

(5)物业服务合同复印件；

(6)物业管理业绩材料。三、物业企业资质等级的管理2．物业管理企业资质等级的核定三、物业企业资质等级的管理3．不得批准资质的违规行为

(1)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

(2)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

(3)挪用专项维修资金的；

(4)擅自改变物业管理用房用途的；

(5)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

(6)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；三、物业企业资质等级的管理3．不得批准资质的违规行为三、物业企业资质等级的管理3．不得批准资质的违规行为

(7)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

(8)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；

(9)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

(10)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

(11)超越资质等级承接物业管理业务的；

(12)出租、出借、转让资质证书的；

(13)发生重大责任事故的。三、物业企业资质等级的管理3．不得批准资质的违规行为三、物业企业资质等级的管理第六节物业管理从业人员职业资格制度物业管理的基本制度第六节物业管理从业人员职业资格制度物业管理的基本制度一、物业管理职业道德物业管理职业道德的主要内容(1)守法经营(2)诚信经营(3)尽职尽责胜任本职工作(4)努力学习、掌握专业技能(5)团结互助、公平竞争一、物业管理职业道德物业管理职业道德的主要内容二、从业人员职业素养物业管理从业人员职业素养的主要内容(1)自信自强、积极向上(2)奋发努力、坚韧不拔(3)诚恳待人、服务热情(4)文明礼仪、着装整洁二、从业人员职业素养物业管理从业人员职业素养的主要内容物业管理师资格考试报名条件遵守国家法律、法规，恪守职业道德的中华人民共和国公民，凡具备以下条件之一的，均可申请参加物业管理师资格考试：①取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。②取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。③取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。三、物业管理师物业管理师资格考试报名条件三、物业管理师④取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。⑤取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年。⑥取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年。⑦取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。三、物业管理师④取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班第七节住宅专项维修资金制度物业管理的基本制度第七节住宅专项维修资金制度物业管理的基本制度一、住宅专项维修资金1．住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。2．共用部位、共用设施设备的定义共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。一、住宅专项维修资金1．住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金的使用禁止

《住宅专项维修资金管理办法》第二十五明确规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

1．依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

2．依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用

3．应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

4．根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。二、住宅维修资金使用禁止住宅专项维修资金的使用禁止二、住宅维修资金使用禁止End！End！物业管理基本制度与政策（三）*******物业管理*******第一章物业管理概述第二章物业管理服务第三章物业管理的基本制度第四章房地产相关制度与政策物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述物业管理基本制度与政策第三章物业管理的基本制度物业管理第三章物业管理的基本制度物业管理业主大会制度业主公约制度前期物业管理招投标制度物业承接查验制度物业管理企业资质管理制度物业管理专业人员职业资格制度住宅专项维修资金制度七项物业管理的基本制度业主大会制度七项物业管理的基本制度第一节业主大会制度物业管理的基本制度第一节业主大会制度物业管理的基本制度一、业主大会制度业主的权利1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议4．参加业主大会会议，行使投票权5．选举业主委员会委员，并享有被选举权一、业主大会制度业主的权利一、业主大会制度业主的权利6．监督业主委员会的工作7．监督物业管理企业履行物业服务合同8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用10．法律、法规规定的其他权利一、业主大会制度业主的权利一、业主大会制度

业主的义务1．遵守业主公约、业主大会议事规则2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4．按照国家有关规定交纳专项维修资金5．按时交纳物业服务费用6．法律、法规规定的其他义务一、业主大会制度业主的义务二、业主大会业主大会的筹备(1)成立业主大会筹备组(2)业主大会筹备组的工作内容(3)筹备业主大会的工作要求二、业主大会业主大会的筹备二、业主大会首次业主大会的会议议程(1)报告业主大会的筹备工作情况；(2)宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数；(3)宣读《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对《业主大会议事规则》和《业主公约》的修改结果；(4)投票通过《业主大会议事规则》和《业主公约》；(5)宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。二、业主大会首次业主大会的会议议程二、业主大会

业主大会的职责(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(3)选聘、解聘物业管理企业；(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。二、业主大会业主大会的职责二、业主大会临时业主大会当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)20%以上业主提议召开业主大会临时会议的；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

二、业主大会临时业主大会二、业主大会业主大会决定事项的表决效力(1)业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。(2)业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。二、业主大会业主大会决定事项的表决效力三、业主委员会

业主委员会的职责1．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况2．代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同3．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同4．监督业主公约的实施5．业主大会赋予的其他职责

三、业主委员会业主委员会的职责第二节业主公约制度物业管理的基本制度第二节业主公约制度物业管理的基本制度一、业主公约

业主公约的概念业主公约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。一、业主公约业主公约的概念

业主公约的主要内容(1)有关物业的使用、维护、管理。如业主使用其自有物和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的约定；业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关规程；业主对自有物进行装饰装修时应当遵守的规则等等。(2)业主的共同利益。如对物业共用部位、共用设施设备使用和保护，利用物业共用部位获得收益的分配；对公共秩序、环境卫生的维护等等。一、业主公约业主公约的主要内容一、业主公约

业主公约的主要内容(3)业主应当履行的义务。如遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途，不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；不得违反规定饲养家禽、宠物；不得随意停放车辆和鸣放喇叭等等。(4)违反公约应当承担的责任。业主不履行业主公约义务要承担民事责任，其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法，如通过业主委员会或者物业管理企业调解和处理等，业主不服调解和处理的，可通过诉讼渠道解决。一、业主公约业主公约的主要内容一、业主公约

业主公约的法律效力(1)业主公约对物业使用人也发生法律效力。由于业主公约的一项核心内容是规范对物业的使用秩序，而物业使用人基于其实际物业的使用，不可避免地会影响到物业的状态，而且业主委员会或者物业管理企业对物业进行管理势必要直接与物业使用人打交道，因此，客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。(2)业主公约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给受让人。但业主公约无须新入住的继受人作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力。在这一点上可以理解为继受人在取得物业时，对已经生效的业主公约存在默示，自愿接受业主公约的约束。一、业主公约业主公约的法律效力一、业主公约二、业主临时公约业主临时公约的概念业主公约在物业买受人购买物业时就须存在，这种在业主大会制定业主公约之前存在的业主公约，称为业主临时公约。二、业主临时公约业主临时公约的概念业主临时公约的主要内容1．物业的自然情况与权属情况2．业主使用物业应当遵守的规则(1)遵守相邻权规定(2)遵守房屋装饰装修规定(3)共用部位共用设施设备的使用规定(4)使用物业的禁止性规定3．维修养护物业应当遵守的规则(1)物业维修养护中业主应当相互配合与协助(2)涉及公共利益与公共安全的物业维修养护(3)保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理二、业主临时公约业主临时公约的主要内容二、业主临时公约业主临时公约的主要内容4．涉及业主共同利益的事项(1)全体业主授予物业管理企业行使的管理权利(2)业主承诺按时足额交纳物业服务费用(3)利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定5．违约责任——主要应规定以下内容：(1)业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。(2)业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。(3)建设单位未能履行临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时公约向人民法院提起诉讼。二、业主临时公约业主临时公约的主要内容二、业主临时公约第三节前期物业管理招投标制度物业管理的基本制度第三节前期物业管理招投标制度物业管理的基本制度第四节物业承接查验制度物业管理的基本制度第四节物业承接查验制度物业管理的基本制度一、物业承接查验内容物业管理资料移交(1)竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。(2)技术资料。包括设备设施的安装、使用和维护保养等资料。(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。(4)物业管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料；有关房屋产权权属的资料；工程验收的各种签证、记录、证明等。一、物业承接查验内容物业管理资料移交

物业现场验收1．物业共用部位共用设施设备验收主要涉及以下内容：(1)对给水和暖气管线做打压实验，检查各类阀闸是否灵活，各类配件、支架是否齐全完好，检查排水系统是否通畅；(2)检查相关的仪表、仪器是否齐全、完好，所有设备设施是否符合国家规定的安全标准；(3)消防、采暖、电梯等须有政府认可的专业验收合格证书；(4)空调、发电机、电梯机房、高压泵房等高噪音设备设施是否有环保验收合格证；(5)检查沟、井等附属设施是否符合规定要求。一、物业承接查验内容物业现场验收一、物业承接查验内容

物业现场验收2．物业管理区域环境验收(1)检查道路、围墙是否完整，物业管理区域的甬路是否与大市政主干道正确接通；(2)临时设施及临时用房是否拆除清理干净，场地是否平整；(3)物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站；(4)停车场是否符合交通管理部门要求，有否交通标志和减速设施；(5)绿化是否符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木长势是否良好，有否病虫害。

一、物业承接查验内容物业现场验收一、物业承接查验内容二、物业保修责任物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。虽然物业管理企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。二、物业保修责任物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在第五节物业管理企业资质管理制度物业管理的基本制度第五节物业管理企业资质管理制度物业管理的基本制度一、物业管理企业的性质物业管理企业应当具有独立的法人资格，意味着物业管理企业应当具备下列条件：(1)依法成立。(2)有必要的财产或者经费。物业管理企业属于营利性法人。必要的财产和经费是其生存和发展的前提，也是其承担民事责任的物质基础。按照《公司法》规定，物业管理企业为有限责任公司的，注册资本不得低于10万元；为股份有限公司的，注册资本不得低于1000万元。(3)有自己的名称、组织机构和场所。(4)能够独立承担民事责任。一、物业管理企业的性质物业管理企业应当具有独立的法人资格，意二、物业管理企业的资质等级1．一级资质(1)注册资本人民币500万元以上；(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅200万m2；高层住宅100万m2；独立式住宅(别墅)15万m2；办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。二、物业管理企业的资质等级1．一级资质2．二级资质(1)注册资本人民币300万元以上；(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万m2；②高层住宅50万m2；③独立式住宅(别墅)8万m2；④办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。二、物业管理企业的资质等级2．二级资质二、物业管理企业的资质等级3．三级资质(1)注册资本人民币50万元以上；(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；(4)有委托的物业管理项目；(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。二、物业管理企业的资质等级3．三级资质二、物业管理企业的资质等级三、物业企业资质等级的管理1．新设立物业管理企业的资质申请新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：(1)营业执照；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。三、物业企业资质等级的管理1．新设立物业管理企业的资质申请2．物业管理企业资质等级的核定申请核定资质等级的物业管理企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交下列材料：

(1)企业资质等级申报表；

(2)营业执照；

(3)企业资质证书正、副本；

(4)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；

(5)物业服务合同复印件；

(6)物业管理业绩材料。三、物业企业资质等级的管理2．物业管理企业资质等级的核定三、物业企业资质等级的管理3．不得批准资质的违规行为

(1)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

(2)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

(3)挪用专项维修资金的；

(4)擅自改变物业管理用房用途的；

(5)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

(6)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；三、物业企业资质等级的管理3．不得批准资质的违规行为三、物业企业资质等级的管理3．不得批准资质的违规行为

(7)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；