XXXX年07月济源项目整合营销提案报告课件

济源项目整合营销提案报告宝顺国际2012.07《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：济源项目整合营销提案报告《2012房地产营销策划大全》震撼升案名创意思路

案名虽然是楼盘的名称，但它不同于一般商品。案名是楼盘的第一个广告，也是最直接的广告

案名创意思路，首先尊重决策者的人文习惯，更要适合项目的背景及企业的战略规划。同时对案名背后代表的价值产生认同和向往。最后才是适合项目卖点的推广。案名创意思路案名虽然是楼盘的名称，但它不同于一般商品。否定之否定的三重境界

——项目广告推广策略——否定之否定的三重境界

——项目广告推广策略——先说一个故事宋代禅宗大师青原行思讲法，以其自身经历道出参禅的三重境界——其人出世之前，途经一个有山有水的地方，此时的他看“山”是山,看“水”是水；及至拜为六祖慧能门下，静心参禅，始有悟时，便觉“山”已不是山,“水”也不是水；再到禅中彻悟，并传承六祖衣钵之时，再回当年之地，看“山”又是山,看“水”又是水。看山是山,看水是水——是感觉。看山不是山,看水不是水——是智识。看山是山,看水是水——是彻悟。这是看待事物与自我修炼的三重境界。先说一个故事宋代禅宗大师青原行思讲法，以其自身经历道出参禅的从表到里的认识过程，否定之否定的创意之旅。三部曲带您进入无限创意空间！从表到里的认识过程，否定之否定的创意之旅。三部曲带您进入无限第一层境界：见山是山。第一层境界：见山是山。位于工业园区核心的高端小户型*

区位优势明显产品精细，品质高价格合理{三大基础要素位于工业园区核心的高端小户型*区位优势明显{三大基础要素地段优势明显——有目共睹，无需多言济源虎岭工业园区核心区决定项目价值的核心优势交通网络最发达临近富士康土地稀有价值保值度极高地段优势明显——有目共睹，无需多言济源虎岭工业园区核心区决定轮廓印象：一个有品质的高端小户。在高端小户竞争激烈的现在，品质成为必须要求。无论是在创意设计、立面效果等各方面，个性而高质的卖点将会为项目销售奠定坚实基础与传播亮点。产品品质保证——项目价值最大化轮廓印象：在高端小户竞争激烈的现在，品质成为必须要求。无论是价格不菲——凭什么支撑？地段决定价值。价值决定价格。土地属性决定产品形态。产品形态影响价格。品质影响价格。……均价4000元/平米按照惯常小户型思考模式，什么样的年轻人会为高价钱的小空间买单？价格不菲——凭什么支撑？地段决定价值。均价4000元/平米按先来算笔帐：本项目户型区间35——65m2每户计算，总价约14-26万。首付三成计算约需5万-9万。这个价格，在济源想买一套房子几乎是不可能的。对于一个首次置业的年轻人而言，是一个不得不考虑的现实。但是，购买小户型的人，一定是年轻人吗？先来算笔帐：本项目户型区间35——65m2这个价格，在济源想再想想投资客：房产投资的原则：有巨大升值潜力的项目，有饱满丰厚的租赁市场空间。我们的项目本身价格不菲，4000均价已算高端价格，无论土地还是房产升值空间都面临有限。但处于工业园区，临近富士康产业园区核心的地段优势，会带来较丰厚的租源。计算购买付出扣出时间成本、资金占用成本等，回报无限。会有多少投资客购买我们的产品？再想想投资客：房产投资的原则：有巨大升值潜力的项目，有饱满丰带着这两个问题思考我们似乎与传统意义上的小户型有所不同。卖给首次置业的年轻人的。会有大部分投资客作为租赁投资。因为利润空间无限。那，我们的产品还会卖给谁？带着这两个问题思考我们似乎与传统意义上的小户型有所不同。那，第二层境界：见山不是山第二层境界：见山不是山按之前的思考，“他”应当具备以下特征：不可脱离核心地的人。工作、生活等各种原因。非首次置业的、有一定经济实力的人。多一套小户型并非难事。城市发展前沿、思想观念相对先锋的人。以此推算，“他”年龄应当在30-40岁之间。按之前的思考，“他”应当具备以下特征：以此推算，“他”年龄应我们的目标客群浮出水面。城市尖端人群。事业上升期，工作压力相对更强。家庭重压期。刚有小孩。不可松懈的年龄段，自我意识被生活与工作压力消磨最严重的人生阶段。对生活依然充满向往与希望，接触城市最前沿观念与时尚，追求品质与认同。家庭与事业的双重压力之下，他逐渐失去自我原真。我们的目标客群浮出水面。城市尖端人群。家庭与事业的双重压力之这时候，“他”渴望有第三个空间来放置最真实的自我、曾经的梦想、没有一切功利的世俗杂念，享受真实的轻松。这个空间无需太大，但必须完整。这个空间不能离主活动区域太远，最重要是方便、快捷。这个空间可以不是家，但一定是心灵的寄所，精神的栖息地。一个完全属于自己的领域。在这个空间里，可以逃离世俗、欲望、压力、生活琐杂等一切功利性索求。这时候，“他”渴望有第三个空间来放置最真实的自我、曾经的梦想相对很多人而言，这个空间的存在是奢华的。但对于拥有他的人而言，它却是最朴实无华的真实自我空间。我们称这个空间为：第三空间*。第三空间*一切脱离了家庭与工作的非功利性自我空间。

相对很多人而言，这个空间的存在是奢华的。但对于拥有他的人而言“第三空间”概念与我们的产品特质，完美契合。第三空间是住宅中的奢侈品，是满足精神需求的自我空间。满足精神需求的住宅一定要满足视觉的感受，设计的精致以及纯粹的居住及享受自我的功能，也就是脱离开所有的概念炒作，回到房子的本质。可以说。第三空间，是最朴实的奢侈。一切只因，在第三空间，我才是真实的自我。“第三空间”概念与我们的产品特质，完美契合。第三空间是住宅中满足自我所好的奢侈。《新周刊》曾做了一组专题，叫《第三个空间给自己》就第三空间的需求调查了北京、上海、广州、深圳、杭州等许多城市三四十岁的人群。得出的结论是当基本的物质生活得到满足之后，所有的人都渴望着一个自我的空间满足自己的一个需求。想来也是，“自我”绝对不同于“自私”，大多数人在满足了社会、家庭需要之后，在条件允许的情况下，给自我一个空间。而这个空间也应是以品质作为界定的。

满足精神需求的奢侈。在这里你可以找到一处能够满足你个人经济实力允许的条件下的心灵需求———完全的生活功能分离状态。在这里你可以安排一个完全的会客室，随意呼朋唤友；或者只是一个摄影展示厅；或者是一间自我的时装衣橱……在都市人的沉重生活压力下，可以自由释放自我应是怎样的一种奢侈。叁空间所倡导的城市心灵驿站式的生活方式，为物质富裕者提供了这一适合空间。纯粹功能的极致奢侈。在大多数“豪宅”或高档的集合式住宅里多是这样的生活状况：一楼是足底按摩、二楼是商贸公司、三楼是美容院、四楼是SOHO，人们生活在混居的时代。不知道谁的存在才是合理的。如此算来，叁空间纯粹的居住、纯粹的办公、纯粹的自我喜好，并存于一个社区中倒还真是一种奢侈，正如“二合一”的雀巢只是满足功能需要，而需要品时却要到风格优雅的咖啡厅，在音乐的氛围中一样。满足自我所好的奢侈。《新周刊》曾做了一组专题，叫《第三个空从这个意义而言。我们的产品远非一个普通的小户型。而是：第三空间。但是，我们所要出售的房子，在普遍市场标准下，它依是小户型。毕竟，卖房子不是卖一个虚无的观点。从这个意义而言。但是，我们所要出售的房子，在普遍市场标准下，第三层境界：见山还是山第三层境界：见山还是山一切的精神力量均不能建立于柏拉图式的虚无之上，源于真实的出发才是造梦的开始。开始我们的创意之旅吧！一切的精神力量均不能建立于柏拉图式的虚无之上，开始我们的创意先说案名。是不是就叫第三空间？过于直接的陈述是对于所有想象的致命谋杀我们应该顺理成章先说案名。XXXX年07月济源项目整合营销提案报告课件是的，我们的案名，就是“立方国际”。在数学里：第一空间是点、线第二空间是平面第三空间就是立方。而单单“立方”二字不足以构成一个案名，因此我们给他加上“国际”二字，“立方国际”简明而扼要，顺理成章是的，我们的案名，就是“立方国际”。立方国际3.rdspace一个真实高雅却足够大众的案名，一个全新的3.rdspace空间，一个给自己的世界。引人注目。立方国际一个真实高雅却足够大众的案名，VI应用VI应用VI色标VI色标名片-1名片-1名片-2名片-2物料运用-杯物料运用-杯物料运用-CD包装物料运用-CD包装物料运用物料运用物料运用-指示物料运用-指示现场包装现场包装LOGO的第二种思考LOGO的第二种思考相关应用相关应用如何传递“立方国际”的独特气质？如何传递“立方国际”的独特气质？报告结构项目分析策略部署推广策略销售策略广告亮相案场计划报告结构项目分析PART1:项目分析PART1:项目分析项目概况物业地址：济源市虎岭工业园区建筑类别：高层楼层状况：3幢27高层住宅楼占地面积:29亩总建筑面积:6.7万平方米主力面积：35-60㎡四车道马路社区规模小，规划类似宿舍楼，项目整体优势较弱项目概况物业地址：济源市虎岭工业园区四车道马路社区规模小，规项目概况物业地址：济源市虎岭工业园区建筑类别：高层楼层状况：3幢27高层住宅楼占地面积:29亩总建筑面积:6.7万平方米主力面积：35-60㎡四车道马路社区规模小，规划类似宿舍楼，项目整体优势较弱项目概况物业地址：济源市虎岭工业园区四车道马路社区规模小，规项目区位距离政府广场11公里距离商业集聚区7.2公里距离规划新区13公里项目半径1.5公里内为纯工业厂房布局4.5KM5KM11KM6.42KM7.2KM本案3公里生活圈项目半径3公里生活圈内无生活配套项目区位距离政府广场11公里4.5KM5KM11KM6.42项目周边地貌本案虎岭工业园区长阳路xx路xxxx厂xxxxx厂xxxx加工厂在建工厂xxxx厂项目处于工业园区，周边欠缺居住感项目临近轻度污染企业，居住抗性较大项目周边地貌本案虎岭工业园区长阳路xx路xxxx厂xxxxx南北朝向户型为主力朝向分析项目绝大多数产品为南北朝向少数边套东西朝向70%以上产品透风采光性好产品认知-朝向南北朝向户型为主力产品认知-朝向【项目劣势】地处虎岭工业园区，非住宅积聚区加工型工业区内，生活配套与氛围缺失规划孤零零的三幢楼没有其余配套规模小、物业类型偏小众【项目优势】临近富士康产业集聚区，人口密集无竞争楼盘，可操作性强周边无配套，做配套容易定位为酒店式公寓，投资性强

小结-项目解读【项目劣势】小结-项目解读建议户型配比建议面积配比多元化其中35-60㎡的占总面积的85%，为主力户型。面积段户数系数80-1005%60-8010%40-6030%35-4055%纯粹小户型，35-60

㎡

为主建议户型配比建议面积配比多元化面积段户数系数80-1005%代表户型代表户型层高4.8米计单层面积，内部2层结构，使用面积大于产权面积层高4.8米计单层面积，内部2层结构，使用面积大于产权面积XXXX年07月济源项目整合营销提案报告课件XXXX年07月济源项目整合营销提案报告课件XXXX年07月济源项目整合营销提案报告课件XXXX年07月济源项目整合营销提案报告课件XXXX年07月济源项目整合营销提案报告课件XXXX年07月济源项目整合营销提案报告课件精装修、复式精装修、复式精装修、复式精装修、复式次卧主卧餐厅客厅两房两厅+N空间产品竞争解读提炼次卧主卧餐厅客厅两房两厅+N空间产品竞争解读提炼多数产品户型南北通透更衣间健身房N空间使用南北通透、豪华更衣间、健身房产品竞争解读提炼多数产品户型南北通透更衣间健身房N空间使用南北通透、豪华更衣户型优势户型劣势共性1、面积适中，主力50㎡左右2、超值空间，买一层送一层3、2层结构合理4、1层有阳台5、框架结构1、面宽小，进深长2、4米8层高隔2层，空间感局促3、2层无卫生间，居住不便4、2层过道狭窄利用率不高超值空间买一送一，满足居住需求户型分析户型优势户型劣势共性1、面积适中，主力50㎡左右1、面宽小，本案核心产品力同等总价下，使用面积最高最灵活、居住情趣最高本案核心产品力同等总价下，小结-项目竞争分析1、区位前景：投资性强地处工业园区核心，无竞争临近富士康产业集聚区，人口密集地段好园区无配套，商业畅销2、产品亮点规划：小面积、大复式、大情调工业园区第一个楼盘小面积+复式是本案的主要亮点。同总价下更多的使用空间与生活情趣是项目的卖点小结-项目竞争分析1、区位前景：投资性强PART2:策略部署PART2:策略部署明晰本案营销目标目标1：现金流通过分阶段的配合营销，实现项目的可持续开发，为开发商保证良好的现金流从而确保资金的快速回拢！目标3：形象与品牌通过对本项目的成功开发奠定开发商在市场中的形象，实现利润与品牌的双赢！目标2：利润在依托区域发展的基础上，充分发挥项目自身和潜在价值，实现利润的最大化！明晰本案营销目标目标1：现金流目标3：形象与品牌目标2：利润利润通过项目卖点挖掘，借势营销，有效的推广，实现项目的最大价值。速度合理的推售顺序，不同产品的组合，有计划的价格控制实现项目的有序销售利润速度蓄客提质行动户外拦截精确制导体验为王服务取信合作共赢渠道制胜客户维系资源利用目标客户所感知的就是我们的价值所在目标客户的行进动线，就是我们的路线目标客户的圈子，就是我们战场目标客户所关心的，就是我们所关心的1234蓄客策略：蓄客提质行动户外拦截体验为王合作共赢客户维系目标客户所感知的户外拦截精确制导：媒体拦截：营销中心包装：充分利用营销中心，吸引路过客户电台、电视广告、网络营销（独立项目网站、济源楼市网等）市中心户外大牌项目周边主干道设置灯箱广告、道旗酒店、地产杂志：在写字楼、酒店楼宇、商场、高档会所放置本项目的楼书或在专属杂志中刊登项目广告短信区域覆盖定向爆破：区域夹报：充分挖掘政府、企事业单位客户资源银行VIP帐单广告、电信局查访周边意向客户市内高档物业直投广告或手递手广告设置行销组，主动寻访金质客户群户外拦截精确制导：媒体拦截：营销中心包装：充分利用营销中心合作共赢渠道制胜：资源互换联合拓展：

商场：联合举办新品发布秀、抽奖兑奖活动

车商：参加车展、联合车商举办车友会

美容：联合举办美容知识讲座、客户维护活动

健身房：联合举办客户体验活动

会所：联合举办会员活动，合作共赢渠道制胜：资源互换联合拓展：商场：联合举办新客户维系资源利用：厨艺沙龙家政培训（保姆）手工艺沙龙家装沙龙下午茶聚会礼仪旅游线路客户维护：提高二次上门，以客带客定期寄送资料和短信发送新春音乐会生日礼品赠送各类活动的邀请低成本的太太团活动客户维系资源利用：厨艺沙龙客户维护：提高二次上门，以客带客分阶段推广计划：广告导入期侧重项目知名度扩大着重项目卖点的建立在市场形成一个固定而清晰的概念传播新项目入市讯息选择传播面广的媒体广告频率和力度小广告猛攻期广告频率和媒体选择大幅度增加以鲜明形象和强烈广告攻势撼动市场吸引客户到来广告意图是全面凸显项目优势广告形式进行创意和突破广告巩固期新增客户维持在一个相对平衡的曲线上广告相对降温，保持一定稳定的频率达到现阶段销售目的并为第二次强销期做准备推广项目实体形象广告消退期以优惠促销为主告知项目剩余单位广告创意无需太多变化广告频率减弱，直至停止投放策略运用媒体活动户外展销会电视报纸等活动电视户外DM报纸活动DM户外电视报纸活动DM户外电视报纸分阶段推广计划：广告导入期广告猛攻期广告巩固期广告消退期投放爆破式营销爆破式营销媒体策略总攻图主流媒体展示媒体物料媒体大众媒体小众媒体产品展示场地营销物料报纸媒体户外媒体DM直邮事件营销组织产品推荐会网络杂志电话短信展架车身广告建筑园林街区材料设施配套售楼处样板房形象墙社区广告道旗灯光工程DM海报业主咨询形象楼书产品楼书户型手册CF片沙盘模型看板媒体策略总攻图主流媒体展示媒体物料媒体大众媒体小众媒体产品展广告费用预算建筑面积6.7万平米约有2.68亿销售额，广告费用按2%计算需约536万，销售准备期须35%约187万广告费用第一销售期须40%约216万广告费用第二销售期须15%约80万广告费用第三销售期须10%约53万广告费用广告费用预算建筑面积6.7万平米约有2.68亿销售额，广告PART3:推广策略PART3:推广策略怎样建立市场信任度？零星布局、缺少便利的配套、居住氛围弱本案的产品吸引力在哪里？投资、居住，N空间究竟定位投资型小户产品，还是另谋出路？策略前思考当前主要问题——项目定位怎样建立市场信任度？策略前思考当前主要问题——项目定位推广定位如何制定？零落规划布局缺少便利的配套无居住氛围A、投资客B、受总价制约的年轻人和被动郊区化客户客观条件本案的潜在购买客户决定推广定位如何制定？零落规划布局A、投资客客观条件本案的潜在购A类：投资客群分析低总价潜在价值成长空间区域前景社区规划稀缺产品绝对的低富士康工业园区落成，将来必成商家必争之地本案相应特点对投资购买决策的影响指数区域潜力可预见性强无总价有吸引力（看的到）工业园区首个酒店式公寓住宅。小面积决定我们拥有区域的绝对价格筑底相对的低产品力对投资客群购买决定的影响非常关键！购买决定因素追求可预见性的价值成长空间THEKEY:如何让产品力更加直观？（即：能在目前的市场比较中，就清楚的发现产品的独特价值）无可借鉴优势A类：投资客群分析低总价潜在价值区域前景社区规划稀缺产品但是产品的深入挖掘和包装，却可以创造二次生产力LOFT,本身并非不可再生产品独有价值下的总价对比，才是购买动力！寻找现在就能看见的产品竞争力！投资心态壁垒A类：投资客群分析投资客也同样需要看到本案的居住价值！但是产品的深入挖掘和包装，却可以创造二次生产力LOFT,本水平竞争力分析本案精装修LOFT使用面积低总价+车区域内项目平层毛胚小两房70/90交通配套忽略未来的潜力发展，即使在目前市场下，本案也同样具备居住价值！立方国际同样可以和区域内大盘产品一较高低！水平竞争力分析本案精装修LOFT使用面积低总价+车区域B类：被动郊区化客户及年轻人关心的重点苛刻的总价范围区域内同类产品的绝对价格筑底更阔绰的室内空间如改善型自住客一般会要求2-3个房间很多人选择远郊大是为了在同总价范围内享受更大空间交通配套要求一定基础公交配套，有车者少B类：被动郊区化客户及年轻人关心的重点苛刻的总价范围区域内同B类：被动郊区化客群分析客群特征描述：工业园区本地工作者为主外来工作者为主22~45之间过渡型住房兼婚房备用房，2~5年，自住兼变相存款改善型需求，需要2-3房的实际居住空间√。园区内的低层或将占大比例√。园区内的中层√。年龄范围或将更大√虽然根本原因是经济基础有限，但仍想为自己远郊化的选择找些体面的借口。如品味、个性等。√√√是本案调性掌握的关键较少本案相应的客群特征属性：B类：被动郊区化客群分析客群特征描述：工业园区本地工作者为主关键：产品突围——产品居住价值的充分挖掘关键：产品突围低总价公共交通生活配套更丰富的使用空间水平市场中的产品竞争力综合本案A\B类客群的需求，对项目的购买决策主要要求如下区域前景B类郊区化A类投资客前期引入班车，或能通过总价价差来弥补建议底商中，开发商持有少量，交付前期先引入商业充分挖掘产品的使用卖点同时营造概念通过产品价值的凸显，体现价格的低低总价公共交通生活配套更丰富的使用空间水平市场中的产品竞争力产品突围（通过产品的价值挖掘，体现性价比）调性突围

（通过塑造产品的宜居性拔高品质）寻找方向提升品质KEY赢取客户的关键点产品突围（通过产品的价值挖掘，体现性价比）调性突围

（通过塑项目定位满足小资情结的第三空间具备升值潜力的投资型产品项目定位满足小资情结的第三空间策略总纲强调总价、功能空间与实用面积规避建筑面积拔高品质、体现价值与平层二房对比，先拉高价位心里预期，实现价值最大化策略总方向界定策略总纲拔高品质、体现价值与平层二房对比，先拉高价位心里预期超80，两房两厅复式公馆产品核心价值提炼产品核心价值提炼强化品牌强调功能空间，忽略建筑面积展示未来大区域前景规划在广告诉求上在推广渠道上工业园区定点推广市中心片区贴身推广在产品挖掘上复式主力两房+N空间策略制定策略制定体系强化品牌在广告诉求上在推广渠道上工业园区定点推广在产品挖掘上附加值建议：1、商业：开发商先行优惠招租完善配套——打造商业雏形，开发商引进商业配套（租约形式）招商政策——交付2年内免租金，对业主优先，第三年享优先购买权2、交通壁垒：引入班车人性化服务——2年内增设小区班车，早7：30、晚18：30各一班3、品质升级：精装修，大品牌小价钱重点厨卫装修，可用一线品牌下的低价系列产品。如科勒附加值建议：PART4:销售策略PART4:销售策略策略制定前思考》》问题综述————项目自身》社区规模小，物业形态受众小，项目整体优势较弱》工业氛围浓重，没有居住氛围》住宅户型结构单一，主力面积50㎡，部分户型受条件限制存在问题》层高4.8米计单层面积，内部2层结构，使用面积大于产权面积》周边交通差，出行极其不便利主要问题策略制定前思考》社区规模小，物业形态受众小，项目整体优势较弱策略制定前思考》》项目PK

市场————

住宅层面本案产品PK市场有一定优势50㎡PK90㎡产品供应层面户型设计层面市场机会较大局部暗间PK全明项目资源层面环境OR交通

无法满足居住条件双层PK单层使用价值低生活情趣体现策略制定前思考本案产品PK市场有一定优势50㎡PK9目标设定》》项目工程节点预诂根据工程进度，项目开盘销售时间约在13年1月，销售周期预估为9-12个月0712/913/113/313/713/10项目开工正负零结构12层结顶销售准备期销售执行期开盘结构4层目标设定根据工程进度，项目开盘销售时间约在13年1月，销售周策略执行》》主要策略建议销售策略价格体系建议销售模式建议策略执行销售策略价格体系建议销售模式建议策略执行》》销售策略要点1、开盘时间为2013年1月2、街铺包装，氛围营造，给予市场充分预期》招商提前、政策制定是关键3、住宅开盘后1年内实现90%以上去化》住宅销售是达成项目最大利润的可能》把控合理的销售速度是关键策略执行策略执行》》商业模式建议目的：盘活资产，提前形成商业氛围，提升项目形象模式1：短期免租金合约》开发商选择商家入驻，提供为期2年的免租金合约》商家须在合约规定时间内完成入驻，并达到营业条件》合约到期后商家可选择续租或买断，拥有优先购买权》续租或买断，价格均依据市场价格及双方约定》以上政策对业主优先》金融、餐饮、便利店等社区配套条件可适当放宽策略执行策略执行》》住宅销售模式建议目的：稳定销售速度，创造利润空间销售方面：》采用批次推案，平衡批次推案供给》采用分层推案，达到批次去化的口碑效应》控制批次推案量，追求利润与速度的平衡价格方面：》价格体系采用低开高走，具体根据客户意向积累情况定》价格体系采用杠杆定价，形成局部房源的价格差异，实现价格试探》价格体系采用分段定价，根据客户意向，保证楼层的定向去化策略执行PART5:广告亮相PART5:广告亮相在广告诉求上，

塑造项目的宜居性为主

通过产品力与总价的直观对比

吸引投资客在广告诉求上，

塑造项目的宜居性为主

通过产品力与总价的直观立方国际印象（主要来自前期广告印象）单身公寓年轻、总价低买一层得两层、投资产品没有区位方面的广告，大概在市中心附近立方国际工地印象（第一次看完工地后）不是一般的远！周围都是工厂，没前途产品不错，要是在市区就好了没有居住氛围现阶段的地段劣势回避不了，而应引导客户印象,看前景大未来立方国际印象（主要来自前期广告印象）现阶段的地段劣势回避不了立方国际冷静印象（综合分析后的印象）大未来还是有一点潜力，但是现阶段确实有需要克服的困难鱼和熊掌不能两全，又好又有特色又便宜的房子哪找去要是价格真能在XX万左右，那还是合算的~立方国际目标印象（根据新的定位及推广后计划达到印象）很有特色的产品，济源或许只此一家哦性价比很高，省下来的钱可以买辆车至少可以住个三五年，不能算是过渡性产品有的放矢立方国际冷静印象（综合分析后的印象）有的放矢广告定位：视觉形象更有品质精神号召更有共鸣让卖点更加视觉化广告定位：轮胎改造成的秋千，裸露的红砖墙，巨幅的主人照片，暴露的房梁，以及拉丁美洲风格的陶瓷盘，满墙的涂鸦……这样的居所，让人眼睛一亮。对。这是《奋斗》里的乌托邦。你。你们。也许也能拥有！》》广告推广轮胎改造成的秋千，裸露的红砖墙，巨幅的主人照片，》》广告推广我们认为：一种房子定义一种生活一种生活汇聚一类人群》》广告推广我们认为：》》广告推广我们的项目是都市青年社区洞悉并满足青年心理，基于客群心理的定位是关键。》》广告推广我们的项目是》》广告推广广告诉求形象生于70末80初，有文化，有理想，有责任，还有点小钱；对城市怀有眷恋，想在此打拼，实现自己的都市英雄梦；有良好的教育背景、较高的鉴赏能力和小资情节；事业尚处于起步阶段，对未来充满信心；没有浑厚的经济实力，懂得用有限的资源让自己过的更舒适。》》广告推广广告诉求形象》》广告推广他们的生活注重品质吃什么很重要，穿什么很重要，住什么更重要。强调情趣有时喜欢两个人的甜言蜜语，有时独爱一个人的私属空间。喜欢创新眼界更宽，想法更多，痛恨平庸的生活，厌倦一层不变的日子爱好简便淘宝，快递，精装……享受21世纪最智慧的懒人成果。》》广告推广他们的生活》》广告推广综上所述，得出关键词：年轻人有点小钱有品位格调能在总价范围内，能满足自己多方面的空间需要想过舒适精彩的都市生活立方国际，完全满足青年新贵需求，出现正当时。》》广告推广综上所述，得出关键词：》》广告推广立方国际

工业园区核心地“超80”精装复式公馆

》》广告推广立方国际》》广告推广现在来解构这个定位工业园区——区域属性，横向空间维度上的高度。复式公馆——产品属性，同时凸显出产品的格调“超80”——空间属性，纵向维度上的产品区隔。精装

——产品的附加属性，超越于普通白坯房。

》》广告推广现在来解构这个定位》》广告推广该定位的核心内容为：小面积、大空间、复式即超越其他产品的优势所在。》》广告推广该定位的核心内容为：》》广告推广“超80”，主力50M2户型可享类同90M2的使用面积，满足家庭各成员的生活需求，“超80”，实现两房两厅功能空间，额外N空间可根据需要改造成琴房、书房等多能房。“超80”，超越单身公寓，超越普通两房，是户型创新和超值实用的完美结合。“超80”，超低总价，超高性价比，超值享受》》广告推广“超80”，主力50M2户型可享类同90M2的使用面积，满足复式：空间不平面，生活不平庸复式：楼上楼下的别墅体验复式：动静有别的层次生活复式，实用，更时尚！》》广告推广复式：空间不平面，生活不平庸》》广告推广精装：省去精装修，抵用首付款精装：省钱，省时，省力精装：品位，品质，品牌

用更少的钱过更精致的生活！》》广告推广精装：省去精装修，抵用首付款》》广告推广这样的房子，这样的生活，令人向往故得出我们的广告语：

住有想法的房子，过有层次的生活》》广告推广这样的房子，这样的生活，令人向往》》广告推广备选广告语告别一层不变的生活空间蒙太奇，居住新维度跃两房，越生活

》》广告推广备选广告语》》广告推广PART6:案场计划PART6:案场计划初步沟通7月项目评审/确定项目方向8月团队组建/进场9月10月营销报告提交盛大开盘深入沟通开盘报告细化根据蓄水调整【宝顺作业计划表】初步沟通7月项目评审/8月团队组建/进场9月10月营销报告提【专案经理1人】项目人员架构【行政助理1人】【销售主管1人】【销售主管1人】【置业顾问3~5人】【置业顾问5~10人】【策划1~2人】【项目经理1人】【广创中心】【战略研究院】支持配合【专案经理1人】项目人员架构【行政助理1人】【销售主管1人】营销阶段：准备期起至时间：8月1号——9月1日工作目标：做好项目蓄水的各项准备工作序号 项目 达到要求1 沙盘模型（项目/户型） 全部到位可以使用2 物料（所有的楼书、户型单张） 全部到位可以使用3 工地包装

包装完毕可以使用4 营销中心

包装完毕可以进场5 案场办公用品

全部到位可以使用销售准备：销售说辞制定和确认销售价表、销售文件制定与确认销售培训符合条件的置业顾问提前进场营销阶段：准备期营销阶段：蓄水期起至时间：9月1日——12月1日工作目标：售贵宾卡300张楼书VIP卡名片礼品 DM单发放，直销：即到农村集市﹑村庄﹑县城个各大型小区﹑超市﹑菜市场单独设置销售点短信门店销售：工地案场、市区两案场报纸夹报开盘准备工作：

开盘方案确认（包括案场组织、人员分工及岗位职责）营销阶段：蓄水期营销阶段：强销期起至时间：12月1日——3月1日工作目标：完成总销售额的70%根据销售状况对余量房源进行价格调整营销主题 热销济源销售策略 广告投入相当巨大，要求所有广告方式必须跟进推广工作 跟进“开盘热销”为主题的广告

加推宣传单

户外广告

礼品销售工作 加快开盘后的签约工作对VIP客户进行跟踪回访,到直接成交积累新的客源强销期我们选择爆破式营销方式营销阶段：强销期营销阶段 持续期 起至时间 3月1日——7月1日 工作目标 力争完成任务指标销售总额的30%营销主题 热销有理 销售策略 给予客户额外优惠 推广策略 跟进“热销有理”为主题的总结性新闻报道持续进行产品推广宣传持续推进意向客户活动 逼迫前期客户的成交和签约工作销售说辞调整及人员再培训老客户带新客户奖励计划推进 真正考验我们的时候到了，保持了30%的销售速度，也就保证了销售的成功营销阶段 持续期 我们的态度我们的态度：勤奋、认真做销售。我们从来不认为销售是凭运气的，凭的是勤奋、认真、干劲、激情。天下无难事，唯认真二字！我们的态度我们的态度：勤奋、认真做销售。行销加坐销我们的队伍：1.工地案场（30%）（销售冠军两名）2.二个分场（60%）（每店销售冠军两名）3.流动直销小部队（10%）4.发放宣传单页团队突破传统销售模式，创新思路，这是我们自创的“蛋糕理论”行销加坐销我们的队伍：行销加坐销的销售理念颠覆了传统的思维模式：房子为什么要这有卖！只能这样卖吗？！不！我们不走寻常路！观念的创新会让我们离成功更近一步，在严峻的市场形式下我们必须要变，变则通，四条腿比两条腿跑的快，创新的销售模式是我们的制胜法宝！我们要赢在

出奇制胜！行销加坐销的销售理念颠覆了传统的思维模式：房子为什么要这有卖客户喜欢：看房既送三重礼，所有看房客户，均赠送钥匙扣、水杯、餐巾纸（印有公司项目简介）怎样才能留住99%的客户电话，这就是技巧。要会给客户送礼客户喜欢：要会给客户送礼案场销售中心工地案场直销团队市区两案场销售组织：多层次销售网络案场销售中心工地案场直销团队市区两案场销售组织：多层次销售网谢谢观看宝顺国际谢谢观看宝顺国际演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！济源项目整合营销提案报告宝顺国际2012.07《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：济源项目整合营销提案报告《2012房地产营销策划大全》震撼升案名创意思路

案名虽然是楼盘的名称，但它不同于一般商品。案名是楼盘的第一个广告，也是最直接的广告

案名创意思路，首先尊重决策者的人文习惯，更要适合项目的背景及企业的战略规划。同时对案名背后代表的价值产生认同和向往。最后才是适合项目卖点的推广。案名创意思路案名虽然是楼盘的名称，但它不同于一般商品。否定之否定的三重境界

——项目广告推广策略——否定之否定的三重境界

——项目广告推广策略——先说一个故事宋代禅宗大师青原行思讲法，以其自身经历道出参禅的三重境界——其人出世之前，途经一个有山有水的地方，此时的他看“山”是山,看“水”是水；及至拜为六祖慧能门下，静心参禅，始有悟时，便觉“山”已不是山,“水”也不是水；再到禅中彻悟，并传承六祖衣钵之时，再回当年之地，看“山”又是山,看“水”又是水。看山是山,看水是水——是感觉。看山不是山,看水不是水——是智识。看山是山,看水是水——是彻悟。这是看待事物与自我修炼的三重境界。先说一个故事宋代禅宗大师青原行思讲法，以其自身经历道出参禅的从表到里的认识过程，否定之否定的创意之旅。三部曲带您进入无限创意空间！从表到里的认识过程，否定之否定的创意之旅。三部曲带您进入无限第一层境界：见山是山。第一层境界：见山是山。位于工业园区核心的高端小户型*

区位优势明显产品精细，品质高价格合理{三大基础要素位于工业园区核心的高端小户型*区位优势明显{三大基础要素地段优势明显——有目共睹，无需多言济源虎岭工业园区核心区决定项目价值的核心优势交通网络最发达临近富士康土地稀有价值保值度极高地段优势明显——有目共睹，无需多言济源虎岭工业园区核心区决定轮廓印象：一个有品质的高端小户。在高端小户竞争激烈的现在，品质成为必须要求。无论是在创意设计、立面效果等各方面，个性而高质的卖点将会为项目销售奠定坚实基础与传播亮点。产品品质保证——项目价值最大化轮廓印象：在高端小户竞争激烈的现在，品质成为必须要求。无论是价格不菲——凭什么支撑？地段决定价值。价值决定价格。土地属性决定产品形态。产品形态影响价格。品质影响价格。……均价4000元/平米按照惯常小户型思考模式，什么样的年轻人会为高价钱的小空间买单？价格不菲——凭什么支撑？地段决定价值。均价4000元/平米按先来算笔帐：本项目户型区间35——65m2每户计算，总价约14-26万。首付三成计算约需5万-9万。这个价格，在济源想买一套房子几乎是不可能的。对于一个首次置业的年轻人而言，是一个不得不考虑的现实。但是，购买小户型的人，一定是年轻人吗？先来算笔帐：本项目户型区间35——65m2这个价格，在济源想再想想投资客：房产投资的原则：有巨大升值潜力的项目，有饱满丰厚的租赁市场空间。我们的项目本身价格不菲，4000均价已算高端价格，无论土地还是房产升值空间都面临有限。但处于工业园区，临近富士康产业园区核心的地段优势，会带来较丰厚的租源。计算购买付出扣出时间成本、资金占用成本等，回报无限。会有多少投资客购买我们的产品？再想想投资客：房产投资的原则：有巨大升值潜力的项目，有饱满丰带着这两个问题思考我们似乎与传统意义上的小户型有所不同。卖给首次置业的年轻人的。会有大部分投资客作为租赁投资。因为利润空间无限。那，我们的产品还会卖给谁？带着这两个问题思考我们似乎与传统意义上的小户型有所不同。那，第二层境界：见山不是山第二层境界：见山不是山按之前的思考，“他”应当具备以下特征：不可脱离核心地的人。工作、生活等各种原因。非首次置业的、有一定经济实力的人。多一套小户型并非难事。城市发展前沿、思想观念相对先锋的人。以此推算，“他”年龄应当在30-40岁之间。按之前的思考，“他”应当具备以下特征：以此推算，“他”年龄应我们的目标客群浮出水面。城市尖端人群。事业上升期，工作压力相对更强。家庭重压期。刚有小孩。不可松懈的年龄段，自我意识被生活与工作压力消磨最严重的人生阶段。对生活依然充满向往与希望，接触城市最前沿观念与时尚，追求品质与认同。家庭与事业的双重压力之下，他逐渐失去自我原真。我们的目标客群浮出水面。城市尖端人群。家庭与事业的双重压力之这时候，“他”渴望有第三个空间来放置最真实的自我、曾经的梦想、没有一切功利的世俗杂念，享受真实的轻松。这个空间无需太大，但必须完整。这个空间不能离主活动区域太远，最重要是方便、快捷。这个空间可以不是家，但一定是心灵的寄所，精神的栖息地。一个完全属于自己的领域。在这个空间里，可以逃离世俗、欲望、压力、生活琐杂等一切功利性索求。这时候，“他”渴望有第三个空间来放置最真实的自我、曾经的梦想相对很多人而言，这个空间的存在是奢华的。但对于拥有他的人而言，它却是最朴实无华的真实自我空间。我们称这个空间为：第三空间*。第三空间*一切脱离了家庭与工作的非功利性自我空间。

相对很多人而言，这个空间的存在是奢华的。但对于拥有他的人而言“第三空间”概念与我们的产品特质，完美契合。第三空间是住宅中的奢侈品，是满足精神需求的自我空间。满足精神需求的住宅一定要满足视觉的感受，设计的精致以及纯粹的居住及享受自我的功能，也就是脱离开所有的概念炒作，回到房子的本质。可以说。第三空间，是最朴实的奢侈。一切只因，在第三空间，我才是真实的自我。“第三空间”概念与我们的产品特质，完美契合。第三空间是住宅中满足自我所好的奢侈。《新周刊》曾做了一组专题，叫《第三个空间给自己》就第三空间的需求调查了北京、上海、广州、深圳、杭州等许多城市三四十岁的人群。得出的结论是当基本的物质生活得到满足之后，所有的人都渴望着一个自我的空间满足自己的一个需求。想来也是，“自我”绝对不同于“自私”，大多数人在满足了社会、家庭需要之后，在条件允许的情况下，给自我一个空间。而这个空间也应是以品质作为界定的。

满足精神需求的奢侈。在这里你可以找到一处能够满足你个人经济实力允许的条件下的心灵需求———完全的生活功能分离状态。在这里你可以安排一个完全的会客室，随意呼朋唤友；或者只是一个摄影展示厅；或者是一间自我的时装衣橱……在都市人的沉重生活压力下，可以自由释放自我应是怎样的一种奢侈。叁空间所倡导的城市心灵驿站式的生活方式，为物质富裕者提供了这一适合空间。纯粹功能的极致奢侈。在大多数“豪宅”或高档的集合式住宅里多是这样的生活状况：一楼是足底按摩、二楼是商贸公司、三楼是美容院、四楼是SOHO，人们生活在混居的时代。不知道谁的存在才是合理的。如此算来，叁空间纯粹的居住、纯粹的办公、纯粹的自我喜好，并存于一个社区中倒还真是一种奢侈，正如“二合一”的雀巢只是满足功能需要，而需要品时却要到风格优雅的咖啡厅，在音乐的氛围中一样。满足自我所好的奢侈。《新周刊》曾做了一组专题，叫《第三个空从这个意义而言。我们的产品远非一个普通的小户型。而是：第三空间。但是，我们所要出售的房子，在普遍市场标准下，它依是小户型。毕竟，卖房子不是卖一个虚无的观点。从这个意义而言。但是，我们所要出售的房子，在普遍市场标准下，第三层境界：见山还是山第三层境界：见山还是山一切的精神力量均不能建立于柏拉图式的虚无之上，源于真实的出发才是造梦的开始。开始我们的创意之旅吧！一切的精神力量均不能建立于柏拉图式的虚无之上，开始我们的创意先说案名。是不是就叫第三空间？过于直接的陈述是对于所有想象的致命谋杀我们应该顺理成章先说案名。XXXX年07月济源项目整合营销提案报告课件是的，我们的案名，就是“立方国际”。在数学里：第一空间是点、线第二空间是平面第三空间就是立方。而单单“立方”二字不足以构成一个案名，因此我们给他加上“国际”二字，“立方国际”简明而扼要，顺理成章是的，我们的案名，就是“立方国际”。立方国际3.rdspace一个真实高雅却足够大众的案名，一个全新的3.rdspace空间，一个给自己的世界。引人注目。立方国际一个真实高雅却足够大众的案名，VI应用VI应用VI色标VI色标名片-1名片-1名片-2名片-2物料运用-杯物料运用-杯物料运用-CD包装物料运用-CD包装物料运用物料运用物料运用-指示物料运用-指示现场包装现场包装LOGO的第二种思考LOGO的第二种思考相关应用相关应用如何传递“立方国际”的独特气质？如何传递“立方国际”的独特气质？报告结构项目分析策略部署推广策略销售策略广告亮相案场计划报告结构项目分析PART1:项目分析PART1:项目分析项目概况物业地址：济源市虎岭工业园区建筑类别：高层楼层状况：3幢27高层住宅楼占地面积:29亩总建筑面积:6.7万平方米主力面积：35-60㎡四车道马路社区规模小，规划类似宿舍楼，项目整体优势较弱项目概况物业地址：济源市虎岭工业园区四车道马路社区规模小，规项目概况物业地址：济源市虎岭工业园区建筑类别：高层楼层状况：3幢27高层住宅楼占地面积:29亩总建筑面积:6.7万平方米主力面积：35-60㎡四车道马路社区规模小，规划类似宿舍楼，项目整体优势较弱项目概况物业地址：济源市虎岭工业园区四车道马路社区规模小，规项目区位距离政府广场11公里距离商业集聚区7.2公里距离规划新区13公里项目半径1.5公里内为纯工业厂房布局4.5KM5KM11KM6.42KM7.2KM本案3公里生活圈项目半径3公里生活圈内无生活配套项目区位距离政府广场11公里4.5KM5KM11KM6.42项目周边地貌本案虎岭工业园区长阳路xx路xxxx厂xxxxx厂xxxx加工厂在建工厂xxxx厂项目处于工业园区，周边欠缺居住感项目临近轻度污染企业，居住抗性较大项目周边地貌本案虎岭工业园区长阳路xx路xxxx厂xxxxx南北朝向户型为主力朝向分析项目绝大多数产品为南北朝向少数边套东西朝向70%以上产品透风采光性好产品认知-朝向南北朝向户型为主力产品认知-朝向【项目劣势】地处虎岭工业园区，非住宅积聚区加工型工业区内，生活配套与氛围缺失规划孤零零的三幢楼没有其余配套规模小、物业类型偏小众【项目优势】临近富士康产业集聚区，人口密集无竞争楼盘，可操作性强周边无配套，做配套容易定位为酒店式公寓，投资性强

小结-项目解读【项目劣势】小结-项目解读建议户型配比建议面积配比多元化其中35-60㎡的占总面积的85%，为主力户型。面积段户数系数80-1005%60-8010%40-6030%35-4055%纯粹小户型，35-60

㎡

为主建议户型配比建议面积配比多元化面积段户数系数80-1005%代表户型代表户型层高4.8米计单层面积，内部2层结构，使用面积大于产权面积层高4.8米计单层面积，内部2层结构，使用面积大于产权面积XXXX年07月济源项目整合营销提案报告课件XXXX年07月济源项目整合营销提案报告课件XXXX年07月济源项目整合营销提案报告课件XXXX年07月济源项目整合营销提案报告课件XXXX年07月济源项目整合营销提案报告课件XXXX年07月济源项目整合营销提案报告课件精装修、复式精装修、复式精装修、复式精装修、复式次卧主卧餐厅客厅两房两厅+N空间产品竞争解读提炼次卧主卧餐厅客厅两房两厅+N空间产品竞争解读提炼多数产品户型南北通透更衣间健身房N空间使用南北通透、豪华更衣间、健身房产品竞争解读提炼多数产品户型南北通透更衣间健身房N空间使用南北通透、豪华更衣户型优势户型劣势共性1、面积适中，主力50㎡左右2、超值空间，买一层送一层3、2层结构合理4、1层有阳台5、框架结构1、面宽小，进深长2、4米8层高隔2层，空间感局促3、2层无卫生间，居住不便4、2层过道狭窄利用率不高超值空间买一送一，满足居住需求户型分析户型优势户型劣势共性1、面积适中，主力50㎡左右1、面宽小，本案核心产品力同等总价下，使用面积最高最灵活、居住情趣最高本案核心产品力同等总价下，小结-项目竞争分析1、区位前景：投资性强地处工业园区核心，无竞争临近富士康产业集聚区，人口密集地段好园区无配套，商业畅销2、产品亮点规划：小面积、大复式、大情调工业园区第一个楼盘小面积+复式是本案的主要亮点。同总价下更多的使用空间与生活情趣是项目的卖点小结-项目竞争分析1、区位前景：投资性强PART2:策略部署PART2:策略部署明晰本案营销目标目标1：现金流通过分阶段的配合营销，实现项目的可持续开发，为开发商保证良好的现金流从而确保资金的快速回拢！目标3：形象与品牌通过对本项目的成功开发奠定开发商在市场中的形象，实现利润与品牌的双赢！目标2：利润在依托区域发展的基础上，充分发挥项目自身和潜在价值，实现利润的最大化！明晰本案营销目标目标1：现金流目标3：形象与品牌目标2：利润利润通过项目卖点挖掘，借势营销，有效的推广，实现项目的最大价值。速度合理的推售顺序，不同产品的组合，有计划的价格控制实现项目的有序销售利润速度蓄客提质行动户外拦截精确制导体验为王服务取信合作共赢渠道制胜客户维系资源利用目标客户所感知的就是我们的价值所在目标客户的行进动线，就是我们的路线目标客户的圈子，就是我们战场目标客户所关心的，就是我们所关心的1234蓄客策略：蓄客提质行动户外拦截体验为王合作共赢客户维系目标客户所感知的户外拦截精确制导：媒体拦截：营销中心包装：充分利用营销中心，吸引路过客户电台、电视广告、网络营销（独立项目网站、济源楼市网等）市中心户外大牌项目周边主干道设置灯箱广告、道旗酒店、地产杂志：在写字楼、酒店楼宇、商场、高档会所放置本项目的楼书或在专属杂志中刊登项目广告短信区域覆盖定向爆破：区域夹报：充分挖掘政府、企事业单位客户资源银行VIP帐单广告、电信局查访周边意向客户市内高档物业直投广告或手递手广告设置行销组，主动寻访金质客户群户外拦截精确制导：媒体拦截：营销中心包装：充分利用营销中心合作共赢渠道制胜：资源互换联合拓展：

商场：联合举办新品发布秀、抽奖兑奖活动

车商：参加车展、联合车商举办车友会

美容：联合举办美容知识讲座、客户维护活动

健身房：联合举办客户体验活动

会所：联合举办会员活动，合作共赢渠道制胜：资源互换联合拓展：商场：联合举办新客户维系资源利用：厨艺沙龙家政培训（保姆）手工艺沙龙家装沙龙下午茶聚会礼仪旅游线路客户维护：提高二次上门，以客带客定期寄送资料和短信发送新春音乐会生日礼品赠送各类活动的邀请低成本的太太团活动客户维系资源利用：厨艺沙龙客户维护：提高二次上门，以客带客分阶段推广计划：广告导入期侧重项目知名度扩大着重项目卖点的建立在市场形成一个固定而清晰的概念传播新项目入市讯息选择传播面广的媒体广告频率和力度小广告猛攻期广告频率和媒体选择大幅度增加以鲜明形象和强烈广告攻势撼动市场吸引客户到来广告意图是全面凸显项目优势广告形式进行创意和突破广告巩固期新增客户维持在一个相对平衡的曲线上广告相对降温，保持一定稳定的频率达到现阶段销售目的并为第二次强销期做准备推广项目实体形象广告消退期以优惠促销为主告知项目剩余单位广告创意无需太多变化广告频率减弱，直至停止投放策略运用媒体活动户外展销会电视报纸等活动电视户外DM报纸活动DM户外电视报纸活动DM户外电视报纸分阶段推广计划：广告导入期广告猛攻期广告巩固期广告消退期投放爆破式营销爆破式营销媒体策略总攻图主流媒体展示媒体物料媒体大众媒体小众媒体产品展示场地营销物料报纸媒体户外媒体DM直邮事件营销组织产品推荐会网络杂志电话短信展架车身广告建筑园林街区材料设施配套售楼处样板房形象墙社区广告道旗灯光工程DM海报业主咨询形象楼书产品楼书户型手册CF片沙盘模型看板媒体策略总攻图主流媒体展示媒体物料媒体大众媒体小众媒体产品展广告费用预算建筑面积6.7万平米约有2.68亿销售额，广告费用按2%计算需约536万，销售准备期须35%约187万广告费用第一销售期须40%约216万广告费用第二销售期须15%约80万广告费用第三销售期须10%约53万广告费用广告费用预算建筑面积6.7万平米约有2.68亿销售额，广告PART3:推广策略PART3:推广策略怎样建立市场信任度？零星布局、缺少便利的配套、居住氛围弱本案的产品吸引力在哪里？投资、居住，N空间究竟定位投资型小户产品，还是另谋出路？策略前思考当前主要问题——项目定位怎样建立市场信任度？策略前思考当前主要问题——项目定位推广定位如何制定？零落规划布局缺少便利的配套无居住氛围A、投资客B、受总价制约的年轻人和被动郊区化客户客观条件本案的潜在购买客户决定推广定位如何制定？零落规划布局A、投资客客观条件本案的潜在购A类：投资客群分析低总价潜在价值成长空间区域前景社区规划稀缺产品绝对的低富士康工业园区落成，将来必成商家必争之地本案相应特点对投资购买决策的影响指数区域潜力可预见性强无总价有吸引力（看的到）工业园区首个酒店式公寓住宅。小面积决定我们拥有区域的绝对价格筑底相对的低产品力对投资客群购买决定的影响非常关键！购买决定因素追求可预见性的价值成长空间THEKEY:如何让产品力更加直观？（即：能在目前的市场比较中，就清楚的发现产品的独特价值）无可借鉴优势A类：投资客群分析低总价潜在价值区域前景社区规划稀缺产品但是产品的深入挖掘和包装，却可以创造二次生产力LOFT,本身并非不可再生产品独有价值下的总价对比，才是购买动力！寻找现在就能看见的产品竞争力！投资心态壁垒A类：投资客群分析投资客也同样需要看到本案的居住价值！但是产品的深入挖掘和包装，却可以创造二次生产力LOFT,本水平竞争力分析本案精装修LOFT使用面积低总价+车区域内项目平层毛胚小两房70/90交通配套忽略未来的潜力发展，即使在目前市场下，本案也同样具备居住价值！立方国际同样可以和区域内大盘产品一较高低！水平竞争力分析本案精装修LOFT使用面积低总价+车区域B类：被动郊区化客户及年轻人关心的重点苛刻的总价范围区域内同类产品的绝对价格筑底更阔绰的室内空间如改善型自住客一般会要求2-3个房间很多人选择远郊大是为了在同总价范围内享受更大空间交通配套要求一定基础公交配套，有车者少B类：被动郊区化客户及年轻人关心的重点苛刻的总价范围区域内同B类：被动郊区化客群分析客群特征描述：工业园区本地工作者为主外来工作者为主22~45之间过渡型住房兼婚房备用房，2~5年，自住兼变相存款改善型需求，需要2-3房的实际居住空间√。园区内的低层或将占大比例√。园区内的中层√。年龄范围或将更大√虽然根本原因是经济基础有限，但仍想为自己远郊化的选择找些体面的借口。如品味、个性等。√√√是本案调性掌握的关键较少本案相应的客群特征属性：B类：被动郊区化客群分析客群特征描述：工业园区本地工作者为主关键：产品突围——产品居住价值的充分挖掘关键：产品突围低总价公共交通生活配套更丰富的使用空间水平市场中的产品竞争力综合本案A\B类客群的需求，对项目的购买决策主要要求如下区域前景B类郊区化A类投资客前期引入班车，或能通过总价价差来弥补建议底商中，开发商持有少量，交付前期先引入商业充分挖掘产品的使用卖点同时营造概念通过产品价值的凸显，体现价格的低低总价公共交通生活配套更丰富的使用空间水平市场中的产品竞争力产品突围（通过产品的价值挖掘，体现性价比）调性突围

（通过塑造产品的宜居性拔高品质）寻找方向提升品质KEY赢取客户的关键点产品突围（通过产品的价值挖掘，体现性价比）调性突围

（通过塑项目定位满足小资情结的第三空间具备升值潜力的投资型产品项目定位满足小资情结的第三空间策略总纲强调总价、功能空间与实用面积规避建筑面积拔高品质、体现价值与平层二房对比，先拉高价位心里预期，实现价值最大化策略总方向界定策略总纲拔高品质、体现价值与平层二房对比，先拉高价位心里预期超80，两房两厅复式公馆产品核心价值提炼产品核心价值提炼强化品牌强调功能空间，忽略建筑面积展示未来大区域前景规划在广告诉求上在推广渠道上工业园区定点推广市中心片区贴身推广在产品挖掘上复式主力两房+N空间策略制定策略制定体系强化品牌在广告诉求上在推广渠道上工业园区定点推广在产品挖掘上附加值建议：1、商业：开发商先行优惠招租完善配套——打造商业雏形，开发商引进商业配套（租约形式）招商政策——交付2年内免租金，对业主优先，第三年享优先购买权2、交通壁垒：引入班车人性化服务——2年内增设小区班车，早7：30、晚18：30各一班3、品质升级：精装修，大品牌小价钱重点厨卫装修，可用一线品牌下的低价系列产品。如科勒附加值建议：PART4:销售策略PART4:销售策略策略制定前思考》》问题综述————项目自身》社区规模小，物业形态受众小，项目整体优势较弱》工业氛围浓重，没有居住氛围》住宅户型结构单一，主力面积50㎡，部分户型受条件限制存在问题》层高4.8米计单层面积，内部2层结构，使用面积大于产权面积》周边交通差，出行极其不便利主要问题策略制定前思考》社区规模小，物业形态受众小，项目整体优势较弱策略制定前思考》》项目PK

市场————

住宅层面本案产品PK市场有一定优势50㎡PK90㎡产品供应层面户型设计层面市场机会较大局部暗间PK全明项目资源层面环境OR交通

无法满足居住条件双层PK单层使用价值低生活情趣体现策略制定前思考本案产品PK市场有一定优势50㎡PK9目标设定》》项目工程节点预诂根据工程进度，项目开盘销售时间约在13年1月，销售周期预估为9-12个月0712/913/113/313/713/10项目开工正负零结构12层结顶销售准备期销售执行期开盘结构4层目标设定根据工程进度，项目开盘销售时间约在13年1月，销售周策略执行》》主要策略建议销售策略价格体系建议销售模式建议策略执行销售策略价格体系建议销售模式建议策略执行》》销售策略要点1、开盘时间为2013年1月2、街铺包装，氛围营造，给予市场充分预期》招商提前、政策制定是关键3、住宅开盘后1年内实现90%以上去化》住宅销售是达成项目最大利润的可能》把控合理的销售速度是关键策略执行策略执行》》商业模式建议目的：盘活资产，提前形成商业氛围，提升项目形象模式1：短期免租金合约》开发商选择商家入驻，提供为期2年的免租金合约》商家须在合约规定时间内完成入驻，并达到营业条件》合约到期后商家可选择续租或买断，拥有优先购买权》续租或买断，价格均依据市场价格及双方约定》以上政策对业主优先》金融、餐饮、便利店等社区配套条件可适当放宽策略执行策略执行》》住宅销售模式建议目的：稳定销售速度，创造利润空间销售方面：》采用批次推案，平衡批次推案供给》采用分层推案，达到批次去化的口碑效应》控制批次推案量，追求利润与速度的平衡价格方面：》价格体系采用低开高走，具体根据客户意向积累情况定》价格体系采用杠杆定价，形成局部房源的价格差异，实现价格试探》价格体系采用分段定价，根据客户意向，保证楼层的定向去化策略执行PART5:广告亮相PART5:广告亮相在广告诉求上，

塑造项目的宜居性为主

通过产品力与总价的直观对比

吸引投资客在广告诉求上，

塑造项目的宜居性为主

通过产品力与总价的直观立方国际印象（主要来自前期广告印象）单身公寓年轻、总价低买一层得两层、投资产品没有区位方面的广告，大概在市中心附近立方国际工地印象（第一次看完工地后）不是一般的远！周围都是工厂，没前途产品不错，要是在市区就好了没有居住氛围现阶段的地段劣势回避不了，而应引导客户印象,看前景大未来立方国际印象（主要来自前期广告印象）现阶段的地段劣势回避不了立方国际冷静印象（综合分析后的印象）大未来还是有一点潜力，但是现阶段确实有需要克服的困难鱼和熊掌不能两全，又好又有特色又便宜的房子哪找去要是价格真能在XX万左右，那还是合算的~立方国际目标印象（根据新的定位及推广后计划达到印象）很有特色的产品，济源或许只此一家哦性价比很高，省下来的钱可以买辆车至少可以住个三五年，不能算是过渡性产品有的放矢立方国际冷静印象（综合分析后的印象）有的放矢广告定位：视觉形象更有品质精神号召更有共鸣让卖点更加视觉化广告定位：轮胎改造成的秋千，裸露的红砖墙，巨幅的主人照片，暴露的房梁，以及拉丁美洲风格的陶瓷盘，满墙的涂鸦……这样的居所，让人眼睛一亮。对。这是《奋斗》里的乌托邦。你。你们。也许也能拥有！》》广告推广轮胎改造成的秋千，裸露的红砖墙，巨幅的主人照片，》》广告推广我们认为：一种房子定义一种生活一种生活汇聚一类人群》》广告推广我们认为：》》广告推广我们的项目是都市青年社区洞悉并满足青年心理，基于客群心理的定位是关键。》》广告推广我们的项目是》》广告推广广告诉求形象生于70末80初，有文化，有理想，有责任，还有点小钱；对城市怀有眷恋，想在此打拼，实现自己的都市英雄梦；有良好的教育背景、较高的鉴赏能力和小资情节；事业尚处于起步阶段，对未来充满信心；没有浑厚的经济实力，