戴德梁行郑州庆丰路酒精厂项目项目策划方案

12022/12/16郑州酒精厂商业项目戴德梁行——项目策划方案DTZRetailDept.2郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案-序言十分感谢贵司对于戴德梁行的信任，同时也感谢贵司给予我们机会去共同探讨[郑州酒精厂项目]之未来发展。戴德梁行具有多年丰富的国内外商业物业一站式服务经验，而我们的团队一直深度参与着亚太区各主要城市的房地产市场。3郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案-序言戴德梁行为配合贵司项目定位规划之需求，业已在前两阶段工作中，分别针对[郑州酒精厂项目]商业部分完成了市场研究及项目分析以及项目初步方案建议，在初步方案中，本行根据贵司要求以及现时地块情况，提出本行设计的三套规划初步方案，供贵司比较研究及选择。基于前两阶段的以上市场分析研究及策划工作，以及贵司深圳同类项目考察结果，贵司最终选择本行提交的方案一作为进一步深化之基础，戴德梁行本次汇报将就方案一的商业定位、酒店式公寓定位方面进行深化，并就商业部分之商场规划和业态组合等方面提供初步建议，以指引商业建筑设计及业态分区，清晰涵盖各种商业业态对建筑本身的技术要求。我们期望[郑州酒精厂项目]的投资发展始终契合市场需求并最终成为贵司持续、高效盈利的最优质商业资产。4郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案零售市场－郑州市商业网点空间布局不合理，二七商圈零售业过度集中，其他区域则较为零散；各商圈内各商家定位同商品结构的趋同使同质化竞争激烈，商业形态滞后，极大地限制商圈的整体发展，改变目前商业形态、商业结构是郑州商业升级的当务之急。消费者研究－郑州市目前尚没有真正的大规模的一站式购物中心。综合性购物中心的构想与本行进行的消费者市场调查的结果十分吻合。当受访者被问及有关最适合鑫苑酒精厂项目的主题时，「大型综合性购物中心」是最受被访者欢迎的一种主题，远较生活时尚主题和大型百货为高。在消费者市场调查的结果中，亦显示出商品服务种类是否多元化和便利性是受访郑州居民选择目前购物地点的最关键因素，证明这些被访者均期望可体验「一站式购物」的乐趣。公寓市场－郑州公寓市场，无论是销售总体量还是价格走势，二七区都紧随金水区。二七区公寓物业因发达的商业氛围而使得受追捧力度大，这在二七区现有公寓物业多样化的物业定位、创新的产品设计，以及良好的物业销售状况中得以充分体现。如果二七区公寓物业的发展能够充分利用自身核心商群所具备的优势，从全市公寓物业软硬件配置相对差别不大中寻找突破点，并将物业发展空间和客户拓展范围放大，则公寓物业发展前景更值得乐观。1|市场分析综述5二七商圈西站口广场及周边本项目大二七商圈西移郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案区位情况－本项目位于郑州市中南部――郑州传统居住板块，区域居住氛围浓厚，市政配套较完善，相对规模和素质较高的商业、办公物业、酒店物业则较少。项目所处郑州东西主干道陇海路上，项目东西分别临近郑州南北主干道京广路和嵩山路，项目交通网络辐射能力较好，易达性较强。1|市场分析综述城市规划背景－郑州市规划局透露，未来郑州市将建设火车站西出口，并围绕西出口再发展一个新商圈。按照规划，西出站口周边除了满足客流的功能外，将以文化展示、商务办公、商业服务、酒店服务为主，辅以物流和住宅的功能，通过带动火车站周边的人流、物流、资金流、信息流，这一地区将力图打造成带动郑州中心城区发展新的增长点，向城市中心的商业区、展示中心和文化中心转变。

可以预期，未来火车站西出站口的开通以及未来郑州地铁和西站口的对接，西出站口将形成新的商圈，同时随着现有二七商圈现有可开发用地的紧张和高昂的商业成本，很多商家会跟随西站的建设跨越铁路线进驻西区，二七核心商圈将向跟随人流向西站外延扩展，二七商圈的中心将向西区（即铁路西侧）倾斜，西出站口商圈将融入二七商圈内，形成郑州市中心的大二七商圈。可以预见，随着这种形式的逐渐演变，将为本项目带来可观的人流，由于本项目距离西站广场（约1公里)较近，未来本项目将融进二七商圈，并成为市级商圈受郑州市民关注之项目。6郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案就[鑫苑酒精厂项目]整体区位而言，其优势在于其该区位为于郑州市区中心，临近二七核心商圈，但由于铁路隔断的商业空白区域，存在极大的商业发展空间。同时该项目商业规模较大，发展商实力雄厚，能够形成城市的商业标志。如何有效提升商圈商业水平，规划具有特色的和市场潜在需求的商业业态及其组合；如何在竞争中先行一步，充分融入国际先进的商业经验。因此，本行认为[鑫苑酒精厂项目]存在着零售概念的引入引导及合理组织等问题亟待解决。商业聚集度与经营服务功能介于市级商业中心与区域级商业中心之间，服务对象不局限在本区域居民、商务人群。透过独特商业区功能规划与主题定位，对二七、碧沙两处市级商业中心人群形成部分分流，对周边的区域级商业中心覆盖人群形成就近集中。因此，戴德梁行认为本项目定位为市级商业副中心不仅符合城市发展方向与消费者期望，并适度超前，为未来预留了发展空间。郑州火车站西出站口的系列规划的出台，更为适度的超前提供了难得的市场契机。郑州市级商业副中心2|项目总体定位7郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案项目发展主题的核心在于购物中心的规划，利用购物中心的商业凝聚力组织其他建筑功能的展开，涵盖酒店式公寓、公寓及住宅区。在购物中心对于区域的融合方面，陇海路/庆丰街位于二七商圈西侧，陇海路本身东西交通枢纽概念明显，周边亦以铁路运输职能企事业单位、居住区为主，项目应体现高效率的城际交通所带来的商业贸易高度发达的区域形态。郑州火车站百年发展成就了二七商圈的批发零售商业的崛起，而自1999年最后一次改造落成八年后西站口的规划建设提供了对于零售、酒店、金融办公等城市商业功能更好的发展机遇，本项目发展的主题应塑造出该区域有绝对凝聚力的商业空间与公共建筑，以对应这一契机。因此，项目发展的主题定位为[西二七中心]/[West27center]。作为二七商圈重心向西侧倾斜，作为二七商圈向西延伸覆盖区域的本项目，提供更好的交通到达条件与泊车便利、更好的商业建筑规划、更好的商业形象与环境、更好的功能与业态组合，同时借助二七商圈稳定的商业人流，可以达成对于二七商圈的有效提升。3|项目发展主题定位

郑州[西二七中心][West27center]8郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案功能定位核心——以商业功能为基础，支撑亦提升居住功能商业功能——综合购物生活中心，酒店式公寓（含办公功能）居住功能——服务式公寓、高尚住宅区酒店式公寓35,000㎡公寓A塔25,000㎡高尚住宅区150,000㎡陇海路庆丰街购物中心85,000㎡公寓B塔30,000㎡4|项目发展功能定位

9郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案5|项目商业部分零售概念建议戴德梁行认为，零售概念建议的核心是：帮助[鑫苑酒精厂项目]确立成为郑州市的区域商圈核心商业中心，未来成为泛二七商圈内的综合商业中心，令在项目开发初期便作为一种识别物，吸引整个火车站西陇海路片区乃至郑州全市区域消费关注，吸纳人气，亦为住宅/公寓的销售奠定基础。零售概念建议的最终目标，就是为确保本项目成功，必须即能迎合商圈现存人口的需求，亦须预留未来商业发展的空间，以切合顾客的期望及要求。总体零售概念－综合型购物中心

传统上，百货商场、步行街、专业市场和小规模的商场目前依然是郑州市主要的商业形式，并且分散在郑州各区，郑州各商圈各具特色，但缺乏真正在郑州具有号召力的综合型龙头商业项目出现。最近几年随着市场的开放，郑州出现了一些西方风格的购物中心和商业街区，包括百盛购物中心、金博大、北京华联等。但其本身从设计、招商、经营模式等方面就存在一些缺陷，包括无法摆脱传统百货经营模式、缺乏核心主力店、商品组合没有吸引力，这将直接影响项目的招商难度和经营。10郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案5|项目零售概念建议总体零售概念－一站式购物

本方案建议之购物中心是郑州市场上最大的购物中心之一。与其它竞争的百货类、超市为主的购物广场类零售商家（丹尼斯、百盛购物中心、金博大等）相比，他提供更多元化的商品和服务选择，交通的便捷；与其它竞争的再建购物中心或商业街区（大上海城、国贸中心等）相比，他提供更吸引人的商品业态组合和更舒适的购物环境，这些优势与大量的餐饮、娱乐设施结合起来，就创造出一站式购物休闲的概念，一个在同一屋檐下可控温度的环境中能够为购物者提供全部购物便利和选择比较，并且可以作为全家人休息和享受餐饮的目的地。大多数欧洲和美国的购物中心已经进一步发展了这种“一站式购物”的概念，增加了娱乐设施、对购物中心的设计、布局和特色给予特殊的关注。这个趋势意味着购物中心已经不仅仅是吸引有特定需求的当地购物者的购物场所。或者是被特定的娱乐设施如电影院、溜冰场的吸引，或者是由于购物中心创造了一个有吸引力和舒适的环境，购物中心已经成为居民和游客寻求放松和消磨闲暇时间的地方。本项目处于郑州中心南区，传统的居住片区，必将对区域的中高消费者产生强大的吸引力。11郑州-庆丰路路酒精精厂项项目策策划方方案5|项目零零售概概念建建议总体零零售概概念－－一站站式购购物大量的的零售售商店店、餐餐饮和和娱乐乐设施施的聚聚集成成功地地吸引引了大大量的的人流流的长长时间间逗留留，高高水平平的消消费和和购物物、餐餐饮、、娱乐乐交叉叉消费费的机机会。。创造造一种种在鑫鑫苑酒酒精厂厂项目目购物物中心心““一站站式购购物””的体体验是是项目目的一一个特特征，，它对对保证证项目目的成成功非非常重重要。。购物中中心中中的广广场、、长廊廊、休休闲座座椅等等公共共空间间，带带给消消费者者休闲闲休息息的空空间；；购物物、餐餐饮、、休闲闲、娱娱乐、、服务务、旅旅游区区域的的合理理搭配配满足足消费费者一一次购购足和和一站站式休休闲消消费的的需求求，使使消费费模式式得以以升级级；独独具匠匠心的的主题题营造造使娱娱乐休休闲功功能更更加突突出，，回归归购物物中心心业态态的本本质——休闲时时代的的产物物，充充分体体现了了以人人为本本的理理念，，营造造和引引导新新的消消费方方式，，引进进一种种新的的文化化理念念和生生活理理念；；这种种重视视整体体环境境和功功能提提升的的结果果，使使消费费者的的购物物不再再是单单纯的的购物物，而而是一一种享享受，，再配配合"一次性购购足"的新消费费观念，，无疑会会给消费费者一种种全新的的购物体体验。12郑州-庆丰路酒酒精厂项项目策划划方案5|项目零售售概念建建议总体零售售概念－－新颖的的概念新颖的概概念，例例如国际际知名零零售商（（如沃尔尔玛、家家乐福、、百盛百百货、太太平洋百百货、时时代华纳纳影城等等），能能够引起起消费者者的兴趣趣和好奇奇，可以以使购物物中心从从更大的的商圈得得到生意意并且吸吸引更多多的游客客。许多多国际上上成功的的购物中中心在其其市场上上提供独独一无二二的经营营理念，，从室内内娱乐公公园、IMAX电影院、、水族馆馆、运动动场、交交互式博博物馆等等需要大大规模投投资的设设施到那那些主要要取决于于商店的的主题餐餐厅、美美食广场场或橱窗窗商店等等。通过过各类商商户的组组合，将将形成相相对现有有传统商商业更具具优势的的核心竞竞争力。。13郑州-庆丰路酒酒精厂项项目策划划方案6|项目市场场定位市场定位位－项目目开发理理念打造郑州州火车站站西片区区乃至郑郑州最具具特色综综合型购购物中心心，多元元化多时时段的经经营理念念，将自自由空间间的概念念贯穿其其中。建建成后的的鑫苑酒酒精厂购购物中心心项目，，将引领领整个郑郑州的商商业潮流流。不易落伍伍的商业业组合，，适合当当前和未未来的商商业布局局，保持持长期的的繁荣。。融购物、、休闲、、娱乐、、餐饮、、旅游、、服务、、公寓为为一体的的商业中中心区。。大型购物物中心独独特的经经营模式式，错落落别致的的布局，，良好的的景观创创造浓厚厚的商业业氛围。。有效地区区分各区区域之功功能，控控制本项项目自身身内部区区域间的的竞争，，以区域域差别区区分客源源层，有有效地扩扩大了客客源层。。使其商商业价值值最大化化。以大型单单体建筑筑区分郑郑州目前前流行的的、繁多多的商业业街和街街区式商商业模式式，打造造在同一一个屋檐檐下可控控制温度度的大型型综合型型一站式式购物中中心。14郑州-庆丰路酒酒精厂项项目策划划方案6|项目市场场定位市场定位位－定位位背景国内早期期的大型型商场和和郑州现现存大型型商场，，由于缺缺少体现现都市文文化品味味且富有有个性化化的主题题设计，，且内容容设置到到品牌引引进都大大同小异异，由此此引发日日益严重重的同质质化危机机，造成成中国第第一代购购物中心心“主题缺位位、功能能缺陷”的硬伤伤。而郑郑州现有有众多项项目其商商场布局局、品牌牌招商、、促销宣宣传等工工作均围围绕“全全”字而而进行，，希望能能为全龄龄段、各各收入段段的消费费者提供供全方位位的商业业服务。。实际上上，这种缺乏乏主题的的经营容容易造成成商品和和服务不不具特色色，不易易长期地地吸引消消费者。。合理地、、准确地地进行市市场定位位，可找找出与经经营优势势相适合合的目标标消费群群，从而而确定经经营主题题。围绕绕这个经经营主题题深入展展开各项项工作，，容易达达到事半半功倍的的效果。。商场的进进化潮流流：摊贩铺铺面（门门面店））百百货公公司量量贩贩店ShoppingMall专业集中中市场ShoppingMall将被赋予予鲜明的的主题。。随着经济济的发展展，旧有有的商业业经营模模式将不不再符合合现代商商业经营营的需要要，将会会逐渐没没落，新式的经经营模式式逐渐取取代旧有有的模式式。15郑州-庆丰路酒酒精厂项项目策划划方案6|项目市场场定位市场定位位集购物、、餐饮、、休闲、、娱乐、、文化等等功能为为一体的的融汇多多样时尚尚业态的的一站式式大型综综合性主主题购物物中心。。该定位之之主题为为现代家庭庭娱乐型型购物中心心，为区区域内和和郑州中中高收入入居民和和游客提提供一个个主要购购物目的的地。以以超越现现存传统统百货及及单一主主题商场场，最终终能够获获得目标标人群强强烈的消消费认同同感及归归属感。。但由于郑郑州新的的商业项项目众多多，应避避免项目目内单店店和众多多商场的的直接竞竞争，着着重于项项目整体体商业组组合产生生的一站站式购物物休闲的的核心竞竞争力培培养，在在重吸纳纳本区域域消费者者外，未未来应立立足西二二七商圈圈商业中中心地位位，着重吸纳纳在郑州州市的中中高收入入、家庭庭式消费费者的零零售消费费力和到到郑州旅旅游的中中外人士士。16郑州-庆丰路酒酒精厂项项目策划划方案7|项目功能能定位购物本项目是是以盈利利性为本本，购物物是主要要的功能能，零售售类商家家也是本本项目销销售和租租赁承租租能力较较高的主主要目标标客户类类型，故故除具有有主力百百货、超超市、家家居家饰饰店外，，还包括括各类专专业店、、品牌店店、电子子通讯世世界等中中小型零零售类场场所。观光融入家庭庭娱乐休休闲主题题的商业业空间，，以建筑筑风格、、装修风风格、经经营风格格、广场场表演、、各种展展览等体体现观光光旅游的的功能，，以所展展现的休休闲娱乐乐主题，，吸引另另一客源源层——游客，增增加商城城的客流流量，最最终达到到消费的的目的，，成为经经营的一一大支撑撑点，将将本项目目竞争力力最大化化。娱乐娱乐设施施，如数数码电影影城、卡卡拉OK、夜总会会、酒吧吧、儿童童乐园、、电玩城城等。提提供完善善的娱乐乐设施，，满足不不同人士士不同时时段的需需求。17郑州-庆丰路酒酒精厂项项目策划划方案7|项目功能能定位餐饮设置美食食广场，，展现河河南的特特色的民民族饮食食文化，，吸引各各类人士士。引进进大型知知名地方方特色餐餐饮店、、异国风风情餐厅厅、主题题餐吧、、洋快餐餐、咖啡啡西餐厅厅等，提提供餐饮饮多元化化选择，，增强号号召力。。休闲为本项目目营造一一个休闲闲的环境境，提供供多样化化休闲类类品类店店铺，包包括健身身俱乐部部、美容容美发、、纤体SPA、演艺吧吧等。提提升本项项目的综综合素质质，为商商场聚集集人流。。如广场场、空中中平台广广场等。。可于广广场定时时现场表表演，如如仿古歌歌舞秀等等，作为为吸引本本地客与与观光客客的基本本条件。。大型停车车场提供充足足的停车车位，满满足业主主、商场场发展及及社会的的需要。。18郑州-庆丰路酒酒精厂项项目策划划方案根据消费费者调研研结果，，本项目目所在区区域覆盖盖16-65年龄阶层层的消费费者，主主体消费费群体在在16－45岁约占80％，其中26－45岁占62.73％，46岁以上的年龄龄阶层极少，，故本项目应应在功能规划划上尽可能满满足16-45岁年龄段消费费需求。8|项目商业目标标消费群定位位1、冲动一族消消费群体（16-25岁）A：属于冲动性性消费心里，，有很大的自自主支配权，，喜欢相互攀攀比，追求新新事物，新潮潮流，带有一一定消费的盲盲目性。B：以中低档为为主，以购买买快速消耗商商品为主，包包括服装、鞋鞋类、小食品品、音乐制品品、数码IT产品、体育用用品等为主。。2、感性一族消消费群体（25-35岁）A：具有一定的的经济能力及及支配权，追追求品牌和享享乐，消费心心里较为成熟熟。B：消费力以中中高档为主，，是主力消费费群体，以购购买中高档实实用型产品为为主。包括电电器、IT产品、服装、、鞋、化妆品品、音像图书书制品、钟表表、家居用品品等。3、理性一族消消费群体（36-45岁）A：较强经济能能力及支配权权，追求品牌牌实用型产品品为主，消费费心里成熟理理性。B：以中高档为为主，以购买买中档耐用型型保值产品为为主，包括珠珠宝首饰、钟钟表、古玩字字画、家居用用品、服装、、鞋类、化妆妆品、音像图图书制品等。。4、旅游客户A：亲身体验中中国传统文化化艺术和河南南特色而来的的购物观光消消费，具有一一定冲动性和和随意性；B：传统的中档档商品较之受受欢迎，消费费力以中高档档为主；C：是主力消费费群体之一，，从而带动购购物、饮食、、娱乐消费。。19郑州-庆丰路酒精厂厂项目策划方方案依据本行项目目市场定位——市级商业副中中心/二七商圈的延延伸与提升，，由此对于我我们的目标客客户有如下理理解：戴德梁行认为为，本项目的的商业客户定定位须本着扩扩大消费群体体的原则进行行延展，须将将周边区域居居住工作人群群长时间留在在本项目商业业体系中，同同时待项目商商业面积作出出特色和品牌牌时所带来郑郑州市区居住住及商旅办公公群体也将发发展为光顾本本项目商场的的固定消费群群体，故项目目目标客户定定位为：郑州市接受过过中等或以上上教育的中高高收入的中青青年阶层和游游客。现划分整体建建成后的客层层来源，并加加以归类如下下：A.本区域就近消消费的稳定消消费客层（即即项目周边居居住及工作人人群）B.项目规划住宅宅/公寓/居住人群所形形成的消费客客层C.二七商圈及碧碧沙商圈消费费群体D.郑州市中青年年人士E.旅游人士8|项目商业目标标消费群定位位20郑州-庆丰路酒精厂厂项目策划方方案A类客层属于区域习惯惯性消费，应应更充分的集集中，因此在在预留充裕停停车场的同时时可考虑规划划公交站进入入项目本体，，零售概念也也须在主要道道路交汇处即即形成鲜明主主题，努力使使本项目成为为区域购物始始发站。B类客层由于居住/商务/工作原因，很很大程度上属属于就近消费费。因此餐饮饮休闲类店铺铺以及商务服服务类商店、、银行网点的的设立就成为为必然。在整体商业布布局完成后，，C/D/E类人群亦可能成为购购物消费一支支主力。因此，本行认认为在零售设设计阶段应同同时考虑此类类人群的商业业需求，须结结合商业主题题的营造与商商场形象的建建立，并利用用未来核心租租户（主力店店）的特色与与吸引力，泊泊车的便利性性亦很重要。。另外鉴于未未来可能出现现的区域商业业竞争及与传传统商圈的竞竞争，餐饮、、娱乐及体验验类商业业态态的引入就显显得异常重要要。零售店方方面须着力于于引进部分尚尚未进驻二七七及碧沙商圈圈的各类知名名品牌。8|项目商业目标标消费群定位位21郑州-庆丰路酒精厂厂项目策划方方案市场定位标准准是根据供出出售商品的价价格幅度以零零售商的目标标顾客确定。。为确保本购购物中心成功功，市场定位位必须能迎合合商圈现存人人口的需求，，切合顾客的的期望及要求求。在消费者调研研中，问及本本购物中心项项目应采纳的的市场定位时时，超过49.75％认为本项目的的市场定位应应以中高档为为主，另外34.35％认为应是中档档。因此，本本行结合本项项目周边市场场情况，建议议鑫苑酒精厂厂项目购物中中心的市场档档次为：中高档次，以以配合本商圈圈将来更加庞庞大的中高消费人群群的消费水平平。9|项目商业档次次定位戴德梁行建议议项目在开业业时，应立即即通过招商成成果和商品组组合，树立项项目在郑州火火车站西站片片区独树一帜帜的中高档综综合性购物中中心的定位。。在招商中应应通过实际招招商成果，树树立在郑州消消费者真正中中高档次综合合型购物中心心的形象，明明晰象百盛购购物中心（、、金博大给消消费者造成的的中高档购物物中心的错误误印象。重点点发展国际品品牌和知名连连锁商户。改改变郑州整体体商业结构和和丰富现在商商业业态，实实现商业升级级。改变区域域内中高消费费人群习惯城城内购物的习习惯，引导和和培养郑州市市中高消费人人群的习惯。。在郑州零售售市场及消费费力渐趋成熟熟时，通过品品牌塑造和商商品结构调整整，不断巩固固项目中高档档的定位。22郑州-庆丰路酒精厂厂项目策划方方案本行为鑫苑酒酒精厂购物中中心构思的商商品组合的目目标分两方面面。首先，此此规划的商品品组合是本行行认为能吸引引最多潜在顾顾客前来消费费。同时，本本行亦相信此此商品组合亦亦可带动理想想的销售率和和出租率，长长远而言可充充分提高租金金收入的潜力力。此规划是建基基于消费者市市场调查结果果、以及本行行为亚洲各地地特别是国内内购物中心发发展进行规划划及推广所得得的经验。考虑到郑州商商业日趋严重重的同质化竞竞争，本行建建议尽可能引引进符合本项项目实际需要要的新业态、、新品牌，以以造成对郑州州原有商圈现现有业态的强强烈冲击，颠颠覆旧有商业业格局；同时时，所确定的的业态必须有有足够大的规规模，以至于于3－5年内无人能及及，形成规模模上的强势地地位。问卷调查显示示：受访者每每次逛街时间间都较长，集集中在1－3小时，并且有有相当比例每每次逛街时间间在半天以上上，故本行建建议本购物中中心控制主力力店比例，增增加各类型零零售店铺和休休闲餐饮类比比例，以满足足消费者长时时间逗留的需需要。10|业态定位及商商品组合建议议23郑州-庆丰路酒精厂厂项目策划方方案作为一个立足足火车站西区区，辐射全市市的购物中心心项目，本项项目的业态组组合针对主要要目标顾客层层次、集中了了多种零售业业态和服务设设施的多功能能综合体，商商品组合力求求多样化，餐餐饮和娱乐业业同样将被列列为招商重点点。将以餐饮饮、娱乐推动动零售，进而而融入零售，，主导零售。。项目具有一一站式、多功功能、休闲性性的特点，服服务功能齐全全，不仅满足足购物需求，，而且也满足足休闲、娱乐乐、文化、餐餐饮、旅游等等需求，因此此在进行商品品业态组合时时，经营品项项要考虑吃、、穿、用、玩玩、乐、赏、、游等内容的的合理配置，，故本行建议议商品组合及业业态面积分布布比例如下：品类百分比主力店餐饮休闲娱乐中小型零售店铺45%10%10%35%总计100％10|业态定位及商商品组合建议议24郑州-庆丰路酒精厂厂项目策划方方案不同业种和商商品区位分布布原则商铺的区位设设置，尽量作作到让一般经经营商家与主主力商家产生生互动的运作作关系，使整整个购物中心心形成一股强强有力的经营营动力，即利利用主力商家家带来的客源源，将其辐射射至购物中心心各个商铺，，使每个商业业单位均能获获得更多的收收益；所有商铺在购购物中心的区区位安排上，，均需充分考考虑商家经营营特性的需要要，同时又能能为发展商带带来最高的经经济收益；除了超级市场场外，百货公公司、服饰专专卖店、各类类精品店、快快餐店等部分分服务业，都都是吸引消费费者自发前来来的动力，并并能集中顾客客形成人潮使使其经过购物物中心的其它它商家，增加加商机。所以以，应有机的的将上述商家家分布在整个个项目中；同类档次商品品之商家集中中配置一处，，利用聚集效效应，达到活活络卖场，增增加消费机会会的作用；应巧妙的利用用商场的特有有形象进行商商品区隔的规规划。购物、观赏娱乐、游玩休闲、饮食美食广场、酒楼等电影、电玩及其它游玩活动等服装、饰物、精品、时尚物品等商场楼层功能设置（从底层到高层）消费者购物习习性10|业态定位及商商品组合建议议25郑州-庆丰路酒精厂厂项目策划方方案楼层商业剖面面楼层商业主题主力店专门店铺零售店铺其他设施5F天空夜色中式酒楼/酒吧（KTV）娱乐中心/电玩城连锁网吧主题餐厅烟酒茶艺专门店美食广场（无）屋顶露台4F欢乐家庭百货公司/书店（图书馆）主题餐厅家电家居专门店乐器专门店幼童教育中心童装专门店室内篮球场运动专门店家居饰品运动品牌服饰后勤用房3F时尚天地百货公司/五星级影院主题餐厅数码/电讯专门店健身中心美发沙龙时尚/休闲品牌服饰后勤用房停车楼2F摩登女性百货公司主题餐厅服饰专门店皮具专门店化妆品专门店美容美体中心女性中高档品牌服饰银行分行后勤用房停车楼1F品质都市百货公司名品展厅主题餐厅服饰专门店珠宝钟表专门店妆容生活百货中高档品牌服饰设计饰品/礼品皮具钟表银行分行后勤用房的士站BF快捷生活家乐福大卖场快餐厅生活服务物流中心26郑州-庆丰路酒精厂厂项目策划方方案目标商户类型型国际知名品牌牌连锁超市（（沃尔玛、家家乐福、乐购购、吉之倒等等）国际/港台/国内知名连锁锁品牌百货公公司（百盛、、新世界、太太平洋等）国际/国内知名品牌牌家居商场（（特力屋、美克·美家等）国内知名家电电连锁商场（（苏宁、国美美、特思买等等）各品类连锁专专业店（个人人护理店Watsons、书店、数码码店、音像店店等）各类国际/国内知名品牌牌连锁店、旗旗舰店（服装装、珠宝、皮皮具、鞋、眼眼镜钟表等））知名大型KTV、娱乐中心、、影院等知名水疗中心心、美容美体体、健身会等等国际、国内知知名连锁餐饮饮集团个性生活服务务类店铺（家家饰、布艺、、画廊、饰品品、宠物店、、花店等）10|业态定位及及商品组合合建议27郑州-庆丰路酒精精厂项目策策划方案主力店百货和超市市是郑州目目前主要主主流业态，很多大型型商业项目目也多引进进超市作为为项目的主主力店。故故本行建议议本案要引入以上两两种主流业业态和核心心主力店，两大型主主力店的组组合及带动动作用，保保证本案开开业后对周周边商业形形成竞争态态势，以吸吸引人气，，聚集商气气；但又强强调多业态态经营，以以使主力店店和各业态态之间优势势互补，产产生强有力力竞争优势势。规划的大型的主力力商店群对对购物中心心的成功经经营有很大大的促进作作用。其一保证证经营的稳稳定性。其其二，能够够吸引众多多的消费者者，增加人人流量，帮帮助其他品品牌专业店店、餐饮店店等中小型型店提高销销售力，从从而有利铺铺位的增值值。这是一一种集聚效效应。购物物中心作为为大型复合合型商业，，最成功的的客源策略略始于主力力商店，在在此基础上上展开招商商计划，以以扣住稳定定客户层的的需求特征征，在品牌牌互动关系系下达到整整合的效果果，形成一一股强有力力的经营动动力。由于于提供商品品的多样化化以及服务务项目的增增加，可以以吸引不同同目的消费费群体，从从而形成新新的购物人人潮，而他他们彼此之之间的相互互促进，极极大地刺激激了人们的的购物需求求。就此而而言，本项项目具有其其它业态不不可比拟的的消费整合合能力。10|业态定位及及商品组合合建议28郑州-庆丰路酒精精厂项目策策划方案主力店主力店是购购物中心最最重要的组组成部分，，主力店位位置如安排排得宜，使使其成功分分布于购物物中心适当当位置，则则可有效地地促进整体体商场的人人流导向。。在方案中中的业态组组合项目分分配方面，，本行把带带动人流的的超市设置在在商品零售售区靠近永永安街一端端的最低一一层，主力力店百货公公司则设置置在临陇海海路，和超超市各占据据项目一端端，百货贯贯穿各楼层层，起连贯贯和轴心带带动的作用用。动线规划方方面在总体体上考虑了了商业业态态的总体平平衡，使通通过所有承承租户的人人流通行量量达到最大大，实现了了客源共享享的有机性性、紧密性性布局，达达到购物中中心的整体体人气平衡衡。本购物中心心项目拥有有陇海路、、庆丰路、、永安街三三个临街面面，另外根根据本项目目周边交通通情况，决决定了主要要人流将从从陇海路和和庆丰路交交汇处到达达本项目，，其他各方方向人流比比较平均，，故建议项目主入口口设置在陇陇海路与庆庆丰路交汇汇处，主入入口前设置置广场和下下沉广场，，以汇集人流流。其他分分别在庆丰丰路与永安安街交汇处处和陇海路路上设置次次入口。10|业态定位及及商品组合合建议商业车流住宅陇海路庆丰街商业人流商业人流商业人流商业人流百货公司主力超市主入口次入口次入口购物中心29郑州-庆丰路酒精精厂项目策策划方案主力店百货公司一一直被视为为购物中心心的主要主主力店类型型，因为具具吸引力及及特色的百百货公司拥拥有一群忠忠诚的消费费群体，引引入百货公公司则可为为购物中心心项目带来来一群固定定的客源，，同时信誉誉良好的百百货公司也也将发挥磁磁石效应，，把其他零零售商吸引引过来，进进驻购物中中心。现代百货店店以时尚和和女性为主主，可以承承受较高租租金。值得得注意的是是，目前郑郑州百货主主要以本土土百货和国国内连锁百百货为主，，仅有的国国外百货百百盛也因租租用物业面面积过大大，而采用用大百货模模式经营，，丧失了自自身百货的的特色。建建议本项目目引进的主力力百货应在在避免同现现有百货定定位和商品品结构雷同同的基础上上，着重引引进相对于于现有国内内百货具有有竞争优势势的知名商商家，最好好是香港、、台湾或国国外的知名名连锁百货货。比如具有品品牌和管理理优势的香香港新世界界百货、SOGO百货、台湾湾太平洋百百货、日本本伊势丹百百货等，甚甚至适宜面面积的百盛盛百货；如如能引进以以上百货，，将会对项项目既有较较大带动作作用。将同同项目超市市相呼应，，有助扩大大商圈辐射射范围，达达致互惠互互利的效应应。10|业态定定位及及商品品组合合建议议30郑州-庆丰路路酒精精厂项项目策策划方方案主力店店应合理理评估估百货货业可可能带带给购购物中中心负负面影影响。。由于于百货货公司司经营营面积积较大大，因因此营营运成成本亦亦相对对较高高，加加之近近年百百货利利润率率较低低，付付租能能力亦亦因此此偏低低。加加上今今年百百货业业面对对其他他业种种的激激烈竞竞争，，一些些经营营欠佳佳的百百货公公司反反拖累累购物物中心心的经经营情情况，，如经经营不不支倒倒闭会会使购购物中中心大大部分分面积积顿时时停业业；建议把把百货货面积积控制制在12000平方米米以下下，如发发展商商有份份参与与投资资，以以合资资形式式经营营，或或聘用用管理理合作作方式式，发发展商商须承承受亏亏损的的风险险。由于百百货公公司于于购物物中心心内是是发挥挥着吸吸引人人流的的关键键作用用，因因此本本行建建议在在考虑虑引入入百货货公司司时，，除租租赁合合作条条件外外，其其企业业形象象、市市场档档次、、商户户组合合、营营运模模式、、整体体宣传传、推推广和和管理理、盈盈利能能力等等因素素也须须多加加注意意。10|业态定定位及及商品品组合合建议议31郑州-庆丰路路酒精精厂项项目策策划方方案主力店店仓储式式超市市/超级市市场属属能定定期、、频密密地吸吸引大大量人人流的的主力力店类类型。。其以以生活活用品品及新新鲜食食品为为主，，目标标顾客客广泛泛，加加上其其边缘缘利润润较低低，因因此必必须以以量取取胜，，能容容纳人人流越越多，，相对对生意意额越越高。。但考虑虑到本本项目目附近近已经经有较较具号号召力力的量量贩超超市――世纪联联华，，本行行认为为在整整个项项目的的商品品组合合方面面，本本项目目最理理想可可引入一一间国国际知知名连连锁超超市，考虑虑到目目前已已经同同家乐乐福有有合约约，本本行建建议本本项目目最理理想是是同家乐乐福洽洽谈根据项项目总总体规规划，，调整位位置到到地下下一层层。但同时时，建建议同时接接触知知名度度高于于家乐乐福的的沃尔尔玛、、欧尚尚等国国际超超市，以及及档次次上与与家乐乐福差差异化化的、、经营营中高高档次次商品品的超超市（（如吉吉之岛岛等）），以以掌握握主动动，减减小家家乐福福不愿愿调整整解约约之风风险，，增加加同家家乐福福谈判判的砝砝码，，保证证购物物中心心项目目整体体业态态的完完整性性，保保证进进入本本项目目消费费的顾顾客日日常用用品消消费的的需求求。10|业态定定位及及商品品组合合建议议32郑州-庆丰路路酒精精厂项项目策策划方方案专门店店铺消费者者市场场调查查显示示，除除超市市、百百货及及银行行外，，服装装和鞋鞋类为为现时时消费费者最最希望望新建建购物物中心心能提提供的的店铺铺类别别。因因此，，本行行建议议大部部分的的单位位店铺铺楼面面面积积分配配作时时装、、鞋类类及相相关货货品零零售用用途。。时装应应以较较为中中高档档此男男女服服饰品品牌为为主。在商商品档档次上上高于于目前前郑州州主要要商家家，应应以知名名品牌牌类商商户为为主，，尽量量多引引进国国际一一、二二线品品牌，能引引进各各类店店铺的的郑州州旗舰舰店最最佳。。概念测测试调调查显显示：：服饰饰类中中男士士服装装和女女士服服装、、内衣衣比例例基本本相当当，是是受访访者最最希望望购物物中心心设施施的零零售类类店铺铺。本本行建建议本本案男装类类比例例应适适当加加大。考虑虑到男男性消消费者者目的的性购购物较较强，，建议议男装多多设施施独立立品牌牌专卖卖店形形式。。10|业态定定位及及商品品组合合建议议33郑州-庆丰路路酒精精厂项项目策策划方方案专门店店铺在服装装配饰饰方面面，本本行建建议引进一一些新新概念念性商商场，（如如NOVO、it新概念念商场场等）），迎迎合年年轻、、时尚尚和独独立的的新一一代的的时尚尚品位位。满满足其其具备备中高高水平平收入入、不不断地地追求求各种种新方方式来来表现现他们们的个个性、、独特特和自自我的的都市市年轻轻白领领的需需要。。除了时时装及及配饰饰以外外，本本购物物中心心必须须提供供多样化化的产产品，包括括化妆妆品香香水、、个人人护理理、生生活品品味的的商品品如音音像制制品、、电脑脑数码码类及及影音音类商商品，，但此类店店铺要要注重重品牌牌和档档次，，招揽揽较高高范畴畴及层层面的的消费费者，令本本商场场发展展成为为郑州州中高高档次次购物物场所所中最最具吸吸引力力的购购物去去处。。本购物物中心心亦同同时应应包罗罗服务务性行行业，，作为为向本本区居居民提提供方方便之之门，，同时时也可可作为为项目目酒店店式公公寓的的配套套设施施，避避免重重复建建设。。这些些服务性性行业业包括括银行行、药药店、、面包包及西西饼、、保健健品店店、冲冲印店店等10|业态定定位及及商品品组合合建议议34郑州-庆丰路路酒精精厂项项目策策划方方案专门店店铺调查显显示本本区域域教育育水平平较高高，并并且区区域内内包括括郑州州大学学等科科研机机构众众多，，人文文氛围围浓厚厚，建议设设置中中型书书店或或专业业书店店。目前前郑州州书店店档次次较低低。故故建议议本项项目书书店引引进国国内知知名连连锁品品牌书书店（（如思思考乐乐书店店、大大众书书局等等），，以优优雅的的环境境、丰丰富的的专业业书籍籍满足足区域域中高高收入入者购购书需需求。。由于本本项目目附近近有世世纪联联华经经营，，提供供大量量齐全全的日日用品品商品品，因因此在在本项项目拟拟定专专门店店铺的的类型型时，，有关关的服务类类行业业店铺铺亦以以作为为招商商重点点为主主，在时时装配配饰方方面，，由于于预计计未来来到访访本商商圈的的外来来人口口将增增多，，同时时此一一区将将可形形成较较具规规模的的商圈圈以时时装为为主导导的比比较商商品店店可相相应增增加，，这对对本项项目的的整体体经济济效益益亦可可有所所提高高。由于项项目周周边以以家庭庭型人人群为为主，，设置置部分家家居家家饰、、布艺艺、专专营店店，将满满足家家庭主主妇对对生活活品味味追求求的需需要，，由于于此类类承租租能力力较弱弱，建建议设设置在在较高高楼层层。10|业态定定位及及商品品组合合建议议35郑州-庆丰路路酒精精厂项项目策策划方方案专门店店铺体育用用品及及运动动鞋服服在本本次概概念测测试调调查结结果中中较受受欢迎迎的品品类，，由于于项目目周边边区域域各类类院校校总多多，并并且居居民随随着生生活水水平的的提高高，也也越来来越重重视身身体素素质的的提高高，故故本行行建议设立立大型体体育用品品专业店店（比如SPORT100、好家庭庭、五环环体育等等），经经营各品品牌体育育服装鞋鞋类和体体育用品品，楼层层可设置置在男女女装以上上较高楼楼层。在在此类店店铺旁可可考虑设置供学学生、年年轻人休休闲活动动的娱乐乐设施，比如市市内篮球球场等等等。鉴于河南南发达的的餐饮业业和深厚厚的酒文文化，建建议项目目内可适适量设置置两至三三间高档烟酒酒专卖店店，经营白白酒、红红酒、雪雪茄等，，最好引引进在郑郑州连锁锁经营品品牌专营营店。10|业态定位位及商品品组合建建议36郑州-庆丰路酒酒精厂项项目策划划方案餐饮餐饮设施施可延长长消费者者在购物物中心逗逗留时间间，故可可提升购购物中心心整体的的潜在营营业额。。在本购物物中心除除上述零零售店铺铺外，须须同时提提供多元元化的餐餐饮包括括中西式式快餐、、大型中中式酒楼楼和美食食广场，，目标是是将本购购物中心心变为本本区域消消费者饮饮食的好好去处。。其中本本行特别别建议将将可吸引引人流的的美食广广场设设于项项目高高层区区域，这有有助于于吸引引人流流到项项目的的高层层区域域。问卷调调研显显示，，受访访者趋趋于年年轻化化，每每天在在外就就餐比比例非非常高高，对对价钱钱大众众化的的快餐餐店极极具需需求，，最受受本区区欢迎迎的是是中西西式快快餐。。本行行建议议中西式式快餐餐可适适当增增加相相应数数量和和面积积。10|业态定定位及及商品品组合合建议议37郑州-庆丰路路酒精精厂项项目策策划方方案餐饮调研结结果显显示，，中式式酒楼楼的欢欢迎程程度是是仅次次于中中式快快餐的的类型型，本本购物物中心心整体体定位位中高高档，，故应应重视视辐射射区域域内收收入较较高的的消费费者和和游客客的需需求，，故此此策划划中的的购物物中心心应包包括中高档档的中中式酒酒楼，，最好好在装装修和和风格格上富富有时时代感感，有有自己己特色色（如王王子厨厨房等等）。。以满满足区区域年年轻高高收入入群体体的需需求。。位置置可安安排在在较高高楼层层。调研结结果显显示，，绝大大多数数受访访者逛逛街时时间都都较长长，故故对休休闲餐餐饮类类（如如咖啡啡厅、、冷饮饮店、、茶艺艺等））需求求较大大，建建议本本案内内相应设设置以以上休休闲餐餐饮类类店铺铺，位位置可可设置置在各各个楼楼层。。主题餐餐厅和和西餐餐厅在调查查中认认知度度也较较高，，此类类餐厅厅由于于自身身形象象较好好，有助于于提升升项目目整体体形象象，也可可满足足周边边中高高消费费阶层层和游游客餐餐饮需需求，，故建建议此此类餐餐厅可设置置两至至三家家为宜宜。10|业态定定位及及商品品组合合建议议38郑州-庆丰路路酒精精厂项项目策策划方方案休闲娱娱乐购物中中心经经营成成功的的其中中一个个最重重要的的元素素，在在于令令顾客客长时时间逗逗留在在其中中，或或在非非繁忙忙是到到访购购物中中心的的能力力。为为确保保购物物中心心具备备此条条件，，商场场必须须提供供零售售及餐餐饮以以外的的设施施。本行建建议购购物中中心分分配一一定面面积，，作休休闲娱娱乐设设施用用途。。休闲闲娱乐乐设施施加上上餐饮饮设施施，将将可延延长顾顾客的的逗留留时间间及为为零售售商带带来额额外的的衍生生利益益。调查显显示，，电影影院是是受访访者认认为项项目最最需要要设置置的娱娱乐设设施，，考虑虑到目目前郑郑州新新开电电影院院较多多。本本行建建议项项目引进一一家知知名数数码影影院经经营者者（如大大地院院线、、韩国国好丽丽友、、郑州州奥斯斯卡等等），，建议议面积积不易易过大大，控制在在3000平方米米左右右的中中型院院线即即可。。10|业态定定位及及商品品组合合建议议39郑州-庆丰路路酒精精厂项项目策策划方方案休闲娱娱乐本项目目调查查显示示，在在众多多休闲闲娱乐乐设施施当中中，亦亦儿童童游乐乐场也也较受受欢迎迎，大大约有有近八八成的的受访访者表表示新新购物物中心心内应应该有有此项项目。。同时时考虑虑到本本项目目主题题定位位为家家庭娱娱乐休休闲消消费场场所，，提供供一些些吸引引儿童童的业业态将将有利利于吸吸引家家庭消消费，，随着着生活活水平平的提提高，，家庭庭更加加注重重儿童童教育育与智智力开开发，，建议在在高楼楼层设设置儿儿童乐乐园，，在临临近社社区位位置设设置儿儿童幼幼教机机构或或兴趣趣教育育班,还包括括一些些儿童童写真真馆等等等针针对儿儿童业业态，，以吸吸引三三口之之家庭庭消费费。调查显显示，，项目目周边边消费费人群群呈现现年轻轻化特特点，，在众众多娱娱乐设设施中中，真冰溜溜冰场场是非常常具有有吸引引力的的娱乐乐设施施，成成为国国内外外一些些大型型购物物中心心较重重要的的娱乐乐类设设施。。但本行建建议谨谨慎选选择，此类类标准准真冰冰场一一般设设置在在较高高楼层层，对对物业业要求求较高高，在在项目目建筑筑设计计时充充分考考虑溜溜冰场场的建建筑标标准，，同时时由于于投资资较高高，很很少有有商家家承租租经营营此类类项目目，建建议运运动场场所改为NBA模式室室内篮篮球场场。考虑到到本购购物中中心项项目上上盖设设有公公寓，，附近近中高高档住住宅众众多，，以及及近九九成消消费者者的需需求，，本行行认为为可考考虑设立一一家健健身俱俱乐部部，亦服服务住住宅居居民及及其他他消费费者。。同样样美容美美体、、香熏熏SPA生活馆馆、美美甲美美发等等配套套设置置可适适当设设置。。10|业态定定位及及商品品组合合建议议40郑州-庆丰路路酒精精厂项项目策策划方方案11|购物中中心规规划设设计要要点-商业发发展面面积8.5万平方方米-商业发发展形形态双双街街面L型购物物中心心（上上盖3-4栋塔楼楼）-商业楼楼层布布局地地下下一层层/地上五五层-主要物物流设设施设设在地地下一一层，，面积积约5000平方米米-主要停停车楼楼层设设在地地下二二层，，面积积约2万平方方米-中小型型店铺铺/后勤服服务区区/公共空空间4万平方方米-主力店店（功功能））面积积3.5万平方方米综合百百货1.2万平方方米家乐福福1.5万平方方米数码影影院3000平方米米中式酒酒楼2500平方米米以上上室内篮篮球馆馆1500平方米米（类类似于于真冰冰溜冰冰场的的跨层层设计计）41郑州-庆丰路路酒精精厂项项目策策划方方案11|购物中中心规规划设设计要要点购物中中心内部购购物走走廊由西至至东至至南向向设计计，应应设计计成弧弧形；；沿购购物走走廊设设计3处主要要中庭庭（北北区中中部、、购物物中心心主入入口、、东区区中部部）。。商业走走廊每每隔50-80m设计公共空空间（中庭庭宽度度12-15m），结结合自自然采采光，，并设设扶梯梯至各各商业业层。。购物走走廊两两侧均均应保保留足足够的的建筑进进深，以满满足安安排主主力店店及专专门店店之需需要。。尤其其是在在购物物中心心每层层的两两端及及中部部主要要节点点处应应保留留若干干500-2000平方米米的店店铺，，以便便于安安排丰丰富的的店铺铺组合合。购物中中心每每层的的两端端专门门店铺铺均应应设计计排烟烟通道道及其其他满满足于于餐饮饮店经经营需需求的的建筑及及设施施配套套。42郑州-庆丰路路酒精精厂项项目策策划方方案11|购物中中心规规划设设计要要点专专题购物中中心需用地地约为30,000㎡㎡的街区区，双双边街街道面面宽分分别210m/240m。购物中中心地地下2层，地地面4层（局局部5层），，各层层层高建议为为B2-3.8m，B1-6.8m，L1-6.5m，L2-5.6m，L3-6.2m，L4-5.6m，L5-5.6m以符合合各类类业态态之需需求。。购物中中心主要入入口设于陇陇海路路与庆庆丰街街交汇汇偏西西北位位置；；不再再单独独预留留购物物中心心广场场，与与下沉沉式广广场共共享公公共空空间，，下沉沉式广广场设设于陇陇海路路与庆庆丰街街交汇汇偏东东南位位置。。购物中中心三三个次要入入口分设于于地块块北侧侧中部部、东东侧中中部与与东侧侧南部部，购购物中中心首首层东东北两两侧均均设街街铺。。购物中中心百货公公司主主入口口设于地地块北北侧西西部，，百货货公司司地下下层部部分出出入口口设于于下沉沉式广广场西西侧、、购物物走廊廊末端端，地地上各各层均均与购购物中中心通通过中中庭咬咬合；；超级市市场的的购物物中心心主出出入口口设于下下沉式式广场场南侧侧，次次入口口分别别位于于购物物中心心最南南端和和购物物中心心主力力百货货接合合处，，主次次入口口设计计应注注意展展示性性和引引导性性。43郑州-庆丰路路酒精精厂项项目策策划方方案11|购物中中心规规划设设计要要点专专题购物中中心单单层的的公共洗洗手间间不应少少于两两个。。主力综合百货公公司通常占据购购物中心的的3-4个层面，单单层面积3000-5000平方米（本本项目建议议设于1-4层），因此此在主力百百货店内部部应设计独独立的中庭庭、垂直交交通系统扶扶梯及洗洗手间。主力超市卖场通常位于购购物中心的的B1层，本项目目建议LG超市平层面面积达到1.2-1.5万平方米，，平铺购物物中心东区区的地下商商业空间。。本购物中心心影院建议置于3层购物走廊廊一端，占占据约3000平方米之面面积（4层挑空）。。本购物中心心运动主题区区（NBA模式室内篮篮球馆）建建议置于4层购物走廊廊中部，占占据约1500平方米之面面积（5层挑空，周周边分布餐餐饮区域））。购物中心地地块西北侧侧设商业停车场入口，