房地产采购管理课件

年度目标和行动沟通会2004房地产采购管理发展与务实年度目标和行动沟通会2004房地产采购管理内容纲要

【一】万科工程管理发展历程【二】工程管理实践【三】挑战和机遇内容纲要【一】万科工程管理发展历程【二】工程管理实践【三】3.1采购管理发展模式【工程管理务实指南】

1.质量观念

2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理发展模式流程优化管理模式供应商管理价值链管理短期：流程自动化、精准化中期：管理模式设计长期：供应结构设计3.1采购管理发展模式【工程管理务实指南】发展模3.1采购组织机构【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理的组织机构集团成本计划管理委员会：集团采购管理的决策机构；集团集中采购工作小组：集团战略供应商工作；集团采购管理中心：集团采购管理日常工作；地区采购领导小组：地区采购的决策机构：地区工程管理部等：采购管理日常工作。案例：领导关注招投标资质审查原则全面招标原则网上招标原则多权分立、集中管理原则可追溯原则采购原则3.1采购组织机构【工程管理务实指南】采购管理的3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理概要流程案例：对供应商审核需求部门提需求计划工程部编制采购计划招投标领导确定方式一般采购战略供应商直接采购3.2采购管理流程【工程管理务实指南】采购管理概3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理案例：对供应商审核战略采购流程3.2采购管理流程【工程管理务实指南】案例：对供应3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理案例：对供应商审核直接采购流程3.2采购管理流程【工程管理务实指南】案例：对供应3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理一般采购流程案例：对供应商审核3.2采购管理流程【工程管理务实指南】一般采购流3.3集团集中采购【工程管理务实指南】战略采购里程碑01.602.703.2001年战略供应商签约2002年战略供应商签约B&DHARA

2001年6月签订第一期电梯、内外墙涂料、洁具、柴油发电机组的战略合作协议

2001年9月签订第一期开关插座的战略合作协议

2002年7月签订第二期电梯、内外墙涂料、洁具、龙头、柴油发电机组、开关插座的战略合作协议

2003年1月签订水泥屋面瓦、对讲设备、PP-R给水管战略合作协议

2003年3月签订排水管材的战略合作协议

2003年7月签订外墙劈开砖战略采购协议2003年战略供应商签约3.3集团集中采购【工程管理务实指南】战略采购里程碑3.3集团集中采购【工程管理务实指南】1、电梯

广州日立电梯有限公司2、内外墙涂料

卜内门太古漆油（中国）有限公司3、洁具龙头

科勒（中国）投资有限公司中山市丹丽洁具有限公司

中山港华卫浴有限公司

4、发电机组

塞瓦特动力科技有限公司已集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务实指南】1、电梯已集团3.3集团集中采购【工程管理务实指南】5、开关插座

西门子（中国）有限公司顺德市松本电工实业有限公司6、屋面水泥瓦拉法基屋面系统（中国）有限公司7、对讲设备弗曼科斯（上海）电子有限公司深圳市韩昌电子有限公司8、PP-R给水管材临海市伟星新型建材有限公司已集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务实指南】5、开关插座已3.3集团集中采购【工程管理务实指南】9、UPVC排水管材川路塑胶集团10、外墙劈开砖石湾美术陶瓷厂有限公司

11、精装修材料

百安居（中国）有限公司12、户内配电箱

已集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务实指南】9、UPVC排3.3集团集中采购【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理发展模式2004年集中采购情况020004000600080001000012000采购额(万元)3.3集团集中采购【工程管理务实指南】发展模式2集中采购给企业带来的效应降低成本服务级别提升收入可扩展性业务流程及系统集成一致，控制和服从短期赢利长期收益创建价值为了：股东客户员工供应商【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购集中采购给企业带来的效应降低成本短期赢利创建价值为了：【工程优化采购流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购询价招标供应商选择谈判合同生成订单

运输接受付款采购需求重要产品和服务关键设备和部件特殊产品和服务专用设备和部件高价值物品建材低值商品标准件办公品管理重点：重点考虑部分考虑一般不考虑策略性采购操作性采购优化采购流程【工程管理务实指南】3.3集团集中采购3.4采购方式的解释【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理集中采购模式

2001年2002年2003年合计集中采购金额761678991000025515区域采购金额0010001000联合采购金额001000010000地点采购金额020020002200合计7616809923000387153.4采购方式的解释【工程管理务实指南】集中采购模

投诉率单位建筑面积含量占总建安成本比例占一般可甲供产品金额水泥

100～120kg/m21.8%3.46％砼

0.35~0.5m3/m27%13.46％钢筋

40~75kg/m28.4%16.15％铝合金型材及五金(制作）48％25％建筑面积7.2％10.2％【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购从管理的效率、比较优势考虑甲供、甲控、分包的细化投诉率单位建筑面积含量占总建安成本比例占一般可甲供产品3.3集团集中采购中行——万科联名卡与7家战略供应商建立合作为毛胚房业主采购的采购方案已在04年度战略采购实施真正意义“战略合作”的实践,例：百安居合作模式产品及供应市场信息品质管理信息营销合作精装修设计及供货施工等【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理从为客户提供增值服务来考虑合作范围的延伸3.3集团集中采购中行——万科联名卡与7家战略供应商3.3集团集中采购【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理从运用供应商的技术、资源，以优势互补对客户的消费喜好调研一些精装修建材的战略供应商也在不惜投入较多财力以研究客户喜好、热销品牌及型号规格，对万科的装修部品定样提供增值服务。促进战略供应商对研发的促进。供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法供应商对供方的管理经验专业技术培训产品技术调研、供应市场调研，采购人员从而成为产品专家、市场专家。3.3集团集中采购【工程管理务实指南】从运用供应调研目的(按实际工作任务调整)：提供产品信息及供应商资源信息，引导“正确采购”为策略性采购工作做基础调研，扩大“策略性采购”的范围为采用甲供还是发包做基础调研，优化“资源整合”为设计口提供选型及定样指引，“采购职能”提前介入配合销售调研，对部品选用定位及项目竞争对手选用部品的调研，对提升业主满意度最大价值点的调研

供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法

新产品、新技术研究及应用评估

……

制度要求——产品技术、市场调研调研目的(按实际工作任务调整)：制度要求——产品技术、市场调调研——收集数据分析方案选择执行经济趋势立法趋势供应市场规模技术趋势社会趋势现有供应商竞争者活动方案三计划确定方案方案二方案一产品技术评估采购需求预测目前供方市场评估价格构成技术标准外观、材质潜在供应商二手资料实地考察产品调研报告的深度要求调研——收集数据分析方案选择执行经济趋势立法趋势供应市场规模材料进场申请/变更进场验收发出订单审核申请移交验收应供量结算库存管理计量检验.计数检验.特性检验填写“收调单”.“验收报批表”符合进度.未超供规格.数量.分批进场时间内部调拨单试运行.通电.通水施工单位项目经理部项目经理部四家单位项目部等成本部等制度要求——甲供材料设备进场验收材料进场申请/变更进场验收发出订单审核申请移交验收应供量结算建立统一的评估标准，减少感性判断为供应商提供最佳供应商水平的标杆，找出差距，改善提高标准评分机制为从入围供应商中选出合适的供应商提供参考数据及指标评估分数是供应商分级及发展计划依据之一有利于直接激励供应商，提升关系认同度供应商量化评估评级体系的必要性制度要求——供应商量化管理体系建立统一的评估标准，减少感性判断供应商量化评估评级体系的必要统一的评估标准共享供应商信息反馈评估意见信息调研供应商填写，对真实性负责履约评估量化评分资质审查量化评分发展提供合作机会提出改进意见评级依据：履约评估分数跨万科各地区公司合作考察/复查量化评分现场填写表，实地考察办公、工厂、应用项目制度要求——供应商量化管理体系供应商管理流程统一的评估标准共享供应商信息信息供应商填写，对★★★★级近2年内与6个以上地区公司合作过★★★级近2年内与3个以上地区公司合作过★★级履约评估分数85～100★级履约评估分数70～85集团总部评估履约评估分数60～70各一线公司评估★★★★★级供应商评级制度要求——供应商量化管理体系例:后评估体系★★★近2年内与6个以上地区公司合作过近2年内与3个以上地区处理大量交易供应商发展计划编码供应链全程管理质量控制行动延迟付款长期战略合同减少供应商数量系统开发EDI电子数据交换降低成本采购战略是公司战略组成采购功效采购职能发展被动阶段主动阶段目前水平理想目标制度要求——采购发展的衡量标准处理大量交易供应商发展计划编码供应链全程管理质量控制行动延迟3.6采购管理制度【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购制度概述材料设备采

购管理规定1.供应商认证和

评估操作办法2.材料设备采购

招标操作办法3.定向采购

操作办法4.集团统一采

购操作办法5.万科企业股

份有限公司

合同规范3.6采购管理制度【工程管理务实指南】采购制度概3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】采购工作3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点材料设备采购管理规定3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】采购工作3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点材料进场计划、

物资采购计划3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】采购工作3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点集团战略供应商地区定向供应商地区合格供应商直接采购三方合同限价3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】采购工作3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点供应商资质审查指引材料设备招投标操作指引集团统一采购操作指引定点采购操作指引3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】采购工作3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点资质审查原则公开透明原则技术性原则可追溯原则利益最大化原则3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】采购工作3.8采购工作的方法【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的方法如何执行？一熟练：熟练上网操作二严格：严格按5个原则办事、严格遵守三种模式三协调：做好两个计划的编制。对内：设计、工程部、项目部对外：供应商四控制：对采购的进度、质量、付款、供应商的服务进行控制五总结：对供应商评估、经验教训总结、新材料研究工作方法3.8采购工作的方法【工程管理务实指南】采购工作3.9供应商管理【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理供应商管理实践统一的评估标准共享供应商信息供应商填写，对真实性负责信息调研量化评分履约评估量化评分资质审查提供合作机会提出改进意见发展履约评估分数评级量化评分现场填写表，实地考察、应用项目考察/复查3.9供应商管理【工程管理务实指南】供应商管理实3.10物料管理【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理物料管理流程3.10物料管理【工程管理务实指南】物料管理流程3.11采购管理职能归纳【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理的职能技术维度：确定部品规格检查供应商质保体系价值分析质量控制供应商选择草拟合同商业维度：供方市场调查拜访供应商发出报价请求评估报价供应商谈判物流维度：定购政策库存协调来料检验监控交货的可靠性管理维度：订单处理和归档核对供应商票据供应商评估供应商分级采购职能3.11采购管理职能归纳【工程管理务实指南】采购管3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理将采购职能纳入部品的研究与设计环节万科以往的部品设计是在施工图完成后才进行，造成大量的设计变更，挤压了采购过程的时间，使采购工作处于疲于应付的局面，甚至使供应和施工脱节，影响施工质量。与方案设计同步进行，与施工图出图同步，会给下道工序提供充裕的时间作前期采购和施工准备将采购纳入前期设计环节，发挥专业供方的在产品研发阶段的重要作用。供应商的部品研发能力领先于地产发展商，他们在开发阶段是设计思想的来源，与供应商共同工作不仅仅是使用它们的设备，更重要能够缩短采购过程时间并节约成本。因为供应商参与了前期的设计，他们能在简化设计、选用合适的材料等方面提出积极的有效的建议。比如铝合金二次设计的提前介入肯定会给我们带来诸多好处在项目前期，通过市场研究追踪新技术和新产品，为采购提供支撑依据。提前进行部品市场研究，而不是等到项目部提供计划后才开始，在设计阶段了解、归纳新部品设计情况，然后提前研究、开发和设计部共同讨论，将采购工作前移采购工作前移，避免供方垄断。建筑设计大师们对部品和材料的研究方面弱于采购工程师，而设计师在设计中往往根据单一的供应商的部品或材料进行设计，这使得我们在采购的合同谈判中处于十分不利的地位。从工作性质看，采购工程师总是希望有多家供应商选择，所以，采购人员应充分了解市场和部品的规格和功能，主动提供和参与部品设计，才能使采购处于有利的位置在项目的方案阶段开始部品的研究和设计

将采购纳入前期设计环节，发挥专业供方的在产品研发阶段的重要作用

在项目前期，通过市场研究追踪新技术和新产品，为采购提供支撑依据

采购工作前移，避免供方垄断

3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】将采3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购与项目过程的关系低0％高100％实施阶段方案设计施工图设计采购施工设计更改的成本规格自由度采购自由度成本自由度3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】采购3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理工程管理部的地位与其它部门关系产品复杂程度低高高商业的不确定性低采购和成本部门主导跨职能决策采购部门主导设计部门主导3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】工程3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购组合分析供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代力量平衡3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】采购供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购组合分析杠杆部品：通常这些部品或材料可以按照标准的质量等级从不同的供应商那里购得。通常这类部品或材料在所有部品材料总合中占较大份额。价格微小的变化对最终产品的成本价格造成相对较强的影响供应风险低高高采购对于财低杠杆部品可用供应的替代来源战略部品供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购组合分析战略部品：这些部品的数量很大，但供应来源又相对较少，并且在短时间内无法加以改变，否则可能造成重大损失。通常这类部品或材料在所有部品材料总合中占较大份额供应风险低高高采购对于财低杠杆部品可用供应的替代来源战略部品供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购组合分析瓶颈部品：这些产品在金额上所占的比例较少，但在供应上却极为脆弱。这些部品或材料只能从一个或很少的供应商那里获得。通常，供应商处于合同中的支配地位，导致昂贵的价格、较长的供货时间和劣质的服务供应风险低高高采购对于财低杠杆部品可用供应的替代来源战略部品供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购组合分析一般部品：这些部品或材料很少会造成技术或商业上的问题，各种部品的价格通常较低并且存在大量的可供选择的供应商供应风险低高高采购对于财低杠杆部品可用供应的替代来源战略部品供应风险低高高供应商对于财务的影响低杠杆供应商很多竞争者商品化部品战略供应商一般供应商瓶颈供应商市场领导者特殊的专有技术技术领先几乎没有替代供应商供应量较大很多供应商处于依赖地位采购者居于支配地位买方和供应商间不平衡减少供应商数量供应商居于支配地位3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理供应商管理战略竞标战略：对于杠杆部品，万科应该追求一种以竞标或投标为原则的采购政策。由于有很多供应者并且部品已充分商品化，所以，供应商和部品基本上是可以互换。一般会采用长期合同、年度合同以及短期竞标相结合的方式采购。以最低价格采购的同时保证质量和供应的连续性在杠杆部品采购中作为首要因素合作战略：战略部品和杠杆部品占据了部品总合的80％左右。价格微小的变化立刻会对最终成本产生影响。与此同时供应的风险很高。战略部品的采购应以寻找合作伙伴或协作为目标，以便在有计划的合作基础上共同参与。发展商和供应商应一起研究高效的方案以实现成本降低、质量改进和部品研发。合作战略的基本工作是对供应商进行充分选择。系统定购战略：对于一般部品和材料应该采取以降低管理和物流复杂性为目标的采购战略。我们应该以系统合同或成套合同的形式同供应商一起简单而有效的完成定购和管理程序。这些部品的采购政策表现在以下几个方面：品种的标准化、减少供应商数量、采用网络方式采购、电子支付、将这些部品的采购外包保障供应的连续性战略：瓶颈部品应该集中于保证部品的连续供应，同时还应降低对供应商的依赖，发展可替代的供应商是解决瓶颈部品采购的主要方法。然而，这些活动的成本（例如试验）常常超过他们所带来的利润供应风险低高高供应商对于低杠杆供应商很多竞争者战略供应商一般3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理供应商管理战略部品光谱成本市场技术品质适应创新符合定位和品质要求的部品50％60％80％90％100％工作完成程度3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】供应演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！年度目标和行动沟通会2004房地产采购管理发展与务实年度目标和行动沟通会2004房地产采购管理内容纲要

【一】万科工程管理发展历程【二】工程管理实践【三】挑战和机遇内容纲要【一】万科工程管理发展历程【二】工程管理实践【三】3.1采购管理发展模式【工程管理务实指南】

1.质量观念

2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理发展模式流程优化管理模式供应商管理价值链管理短期：流程自动化、精准化中期：管理模式设计长期：供应结构设计3.1采购管理发展模式【工程管理务实指南】发展模3.1采购组织机构【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理的组织机构集团成本计划管理委员会：集团采购管理的决策机构；集团集中采购工作小组：集团战略供应商工作；集团采购管理中心：集团采购管理日常工作；地区采购领导小组：地区采购的决策机构：地区工程管理部等：采购管理日常工作。案例：领导关注招投标资质审查原则全面招标原则网上招标原则多权分立、集中管理原则可追溯原则采购原则3.1采购组织机构【工程管理务实指南】采购管理的3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理概要流程案例：对供应商审核需求部门提需求计划工程部编制采购计划招投标领导确定方式一般采购战略供应商直接采购3.2采购管理流程【工程管理务实指南】采购管理概3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理案例：对供应商审核战略采购流程3.2采购管理流程【工程管理务实指南】案例：对供应3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理案例：对供应商审核直接采购流程3.2采购管理流程【工程管理务实指南】案例：对供应3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理一般采购流程案例：对供应商审核3.2采购管理流程【工程管理务实指南】一般采购流3.3集团集中采购【工程管理务实指南】战略采购里程碑01.602.703.2001年战略供应商签约2002年战略供应商签约B&DHARA

2001年6月签订第一期电梯、内外墙涂料、洁具、柴油发电机组的战略合作协议

2001年9月签订第一期开关插座的战略合作协议

2002年7月签订第二期电梯、内外墙涂料、洁具、龙头、柴油发电机组、开关插座的战略合作协议

2003年1月签订水泥屋面瓦、对讲设备、PP-R给水管战略合作协议

2003年3月签订排水管材的战略合作协议

2003年7月签订外墙劈开砖战略采购协议2003年战略供应商签约3.3集团集中采购【工程管理务实指南】战略采购里程碑3.3集团集中采购【工程管理务实指南】1、电梯

广州日立电梯有限公司2、内外墙涂料

卜内门太古漆油（中国）有限公司3、洁具龙头

科勒（中国）投资有限公司中山市丹丽洁具有限公司

中山港华卫浴有限公司

4、发电机组

塞瓦特动力科技有限公司已集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务实指南】1、电梯已集团3.3集团集中采购【工程管理务实指南】5、开关插座

西门子（中国）有限公司顺德市松本电工实业有限公司6、屋面水泥瓦拉法基屋面系统（中国）有限公司7、对讲设备弗曼科斯（上海）电子有限公司深圳市韩昌电子有限公司8、PP-R给水管材临海市伟星新型建材有限公司已集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务实指南】5、开关插座已3.3集团集中采购【工程管理务实指南】9、UPVC排水管材川路塑胶集团10、外墙劈开砖石湾美术陶瓷厂有限公司

11、精装修材料

百安居（中国）有限公司12、户内配电箱

已集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务实指南】9、UPVC排3.3集团集中采购【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理发展模式2004年集中采购情况020004000600080001000012000采购额(万元)3.3集团集中采购【工程管理务实指南】发展模式2集中采购给企业带来的效应降低成本服务级别提升收入可扩展性业务流程及系统集成一致，控制和服从短期赢利长期收益创建价值为了：股东客户员工供应商【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购集中采购给企业带来的效应降低成本短期赢利创建价值为了：【工程优化采购流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购询价招标供应商选择谈判合同生成订单

运输接受付款采购需求重要产品和服务关键设备和部件特殊产品和服务专用设备和部件高价值物品建材低值商品标准件办公品管理重点：重点考虑部分考虑一般不考虑策略性采购操作性采购优化采购流程【工程管理务实指南】3.3集团集中采购3.4采购方式的解释【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理集中采购模式

2001年2002年2003年合计集中采购金额761678991000025515区域采购金额0010001000联合采购金额001000010000地点采购金额020020002200合计7616809923000387153.4采购方式的解释【工程管理务实指南】集中采购模

投诉率单位建筑面积含量占总建安成本比例占一般可甲供产品金额水泥

100～120kg/m21.8%3.46％砼

0.35~0.5m3/m27%13.46％钢筋

40~75kg/m28.4%16.15％铝合金型材及五金(制作）48％25％建筑面积7.2％10.2％【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购从管理的效率、比较优势考虑甲供、甲控、分包的细化投诉率单位建筑面积含量占总建安成本比例占一般可甲供产品3.3集团集中采购中行——万科联名卡与7家战略供应商建立合作为毛胚房业主采购的采购方案已在04年度战略采购实施真正意义“战略合作”的实践,例：百安居合作模式产品及供应市场信息品质管理信息营销合作精装修设计及供货施工等【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理从为客户提供增值服务来考虑合作范围的延伸3.3集团集中采购中行——万科联名卡与7家战略供应商3.3集团集中采购【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理从运用供应商的技术、资源，以优势互补对客户的消费喜好调研一些精装修建材的战略供应商也在不惜投入较多财力以研究客户喜好、热销品牌及型号规格，对万科的装修部品定样提供增值服务。促进战略供应商对研发的促进。供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法供应商对供方的管理经验专业技术培训产品技术调研、供应市场调研，采购人员从而成为产品专家、市场专家。3.3集团集中采购【工程管理务实指南】从运用供应调研目的(按实际工作任务调整)：提供产品信息及供应商资源信息，引导“正确采购”为策略性采购工作做基础调研，扩大“策略性采购”的范围为采用甲供还是发包做基础调研，优化“资源整合”为设计口提供选型及定样指引，“采购职能”提前介入配合销售调研，对部品选用定位及项目竞争对手选用部品的调研，对提升业主满意度最大价值点的调研

供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法

新产品、新技术研究及应用评估

……

制度要求——产品技术、市场调研调研目的(按实际工作任务调整)：制度要求——产品技术、市场调调研——收集数据分析方案选择执行经济趋势立法趋势供应市场规模技术趋势社会趋势现有供应商竞争者活动方案三计划确定方案方案二方案一产品技术评估采购需求预测目前供方市场评估价格构成技术标准外观、材质潜在供应商二手资料实地考察产品调研报告的深度要求调研——收集数据分析方案选择执行经济趋势立法趋势供应市场规模材料进场申请/变更进场验收发出订单审核申请移交验收应供量结算库存管理计量检验.计数检验.特性检验填写“收调单”.“验收报批表”符合进度.未超供规格.数量.分批进场时间内部调拨单试运行.通电.通水施工单位项目经理部项目经理部四家单位项目部等成本部等制度要求——甲供材料设备进场验收材料进场申请/变更进场验收发出订单审核申请移交验收应供量结算建立统一的评估标准，减少感性判断为供应商提供最佳供应商水平的标杆，找出差距，改善提高标准评分机制为从入围供应商中选出合适的供应商提供参考数据及指标评估分数是供应商分级及发展计划依据之一有利于直接激励供应商，提升关系认同度供应商量化评估评级体系的必要性制度要求——供应商量化管理体系建立统一的评估标准，减少感性判断供应商量化评估评级体系的必要统一的评估标准共享供应商信息反馈评估意见信息调研供应商填写，对真实性负责履约评估量化评分资质审查量化评分发展提供合作机会提出改进意见评级依据：履约评估分数跨万科各地区公司合作考察/复查量化评分现场填写表，实地考察办公、工厂、应用项目制度要求——供应商量化管理体系供应商管理流程统一的评估标准共享供应商信息信息供应商填写，对★★★★级近2年内与6个以上地区公司合作过★★★级近2年内与3个以上地区公司合作过★★级履约评估分数85～100★级履约评估分数70～85集团总部评估履约评估分数60～70各一线公司评估★★★★★级供应商评级制度要求——供应商量化管理体系例:后评估体系★★★近2年内与6个以上地区公司合作过近2年内与3个以上地区处理大量交易供应商发展计划编码供应链全程管理质量控制行动延迟付款长期战略合同减少供应商数量系统开发EDI电子数据交换降低成本采购战略是公司战略组成采购功效采购职能发展被动阶段主动阶段目前水平理想目标制度要求——采购发展的衡量标准处理大量交易供应商发展计划编码供应链全程管理质量控制行动延迟3.6采购管理制度【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购制度概述材料设备采

购管理规定1.供应商认证和

评估操作办法2.材料设备采购

招标操作办法3.定向采购

操作办法4.集团统一采

购操作办法5.万科企业股

份有限公司

合同规范3.6采购管理制度【工程管理务实指南】采购制度概3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】采购工作3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点材料设备采购管理规定3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】采购工作3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点材料进场计划、

物资采购计划3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】采购工作3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点集团战略供应商地区定向供应商地区合格供应商直接采购三方合同限价3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】采购工作3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点供应商资质审查指引材料设备招投标操作指引集团统一采购操作指引定点采购操作指引3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】采购工作3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点资质审查原则公开透明原则技术性原则可追溯原则利益最大化原则3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】采购工作3.8采购工作的方法【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的方法如何执行？一熟练：熟练上网操作二严格：严格按5个原则办事、严格遵守三种模式三协调：做好两个计划的编制。对内：设计、工程部、项目部对外：供应商四控制：对采购的进度、质量、付款、供应商的服务进行控制五总结：对供应商评估、经验教训总结、新材料研究工作方法3.8采购工作的方法【工程管理务实指南】采购工作3.9供应商管理【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理供应商管理实践统一的评估标准共享供应商信息供应商填写，对真实性负责信息调研量化评分履约评估量化评分资质审查提供合作机会提出改进意见发展履约评估分数评级量化评分现场填写表，实地考察、应用项目考察/复查3.9供应商管理【工程管理务实指南】供应商管理实3.10物料管理【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理物料管理流程3.10物料管理【工程管理务实指南】物料管理流程3.11采购管理职能归纳【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理的职能技术维度：确定部品规格检查供应商质保体系价值分析质量控制供应商选择草拟合同商业维度：供方市场调查拜访供应商发出报价请求评估报价供应商谈判物流维度：定购政策库存协调来料检验监控交货的可靠性管理维度：订单处理和归档核对供应商票据供应商评估供应商分级采购职能3.11采购管理职能归纳【工程管理务实指南】采购管3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理将采购职能纳入部品的研究与设计环节万科以往的部品设计是在施工图完成后才进行，造成大量的设计变更，挤压了采购过程的时间，使采购工作处于疲于应付的局面，甚至使供应和施工脱节，影响施工质量。与方案设计同步进行，与施工图出图同步，会给下道工序提供充裕的时间作前期采购和施工准备将采购纳入前期设计环节，发挥专业供方的在产品研发阶段的重要作用。供应商的部品研发能力领先于地产发展商，他们在开发阶段是设计思想的来源，与供应商共同工作不仅仅是使用它们的设备，更重要能够缩短采购过程时间并节约成本。因为供应商参与了前期的设计，他们能在简化设计、选用合适的材料等方面提出积极的有效的建议。比如铝合金二次设计的提前介入肯定会给我们带来诸多好处在项目前期，通过市场研究追踪新技术和新产品，为采购提供支撑依据。提前进行部品市场研究，而不是等到项目部提供计划后才开始，在设计阶段了解、归纳新部品设计情况，然后提前研究、开发和设计部共同讨论，将采购工作前移采购工作前移，避免供方垄断。建筑设计大师们对部品和材料的研究方面弱于采购工程师，而设计师在设计中往往根据单一的供应商的部品或材料进行设计，这使得我们在采购的合同谈判中处于十分不利的地位。从工作性质看，采购工程师总是希望有多家供应商选择，所以，采购人员应充分了解市场和部品的规格和功能，主动提供和参与部品设计，才能使采购处于有利的位置在项目的方案阶段开始部品的研究和设计

将采购纳入前期设计环节，发挥专业供方的在产品研发阶段的重要作用

在项目前期，通过市场研究追踪新技术和新产品，为采购提供支撑依据

采购工作前移，避免供方垄断

3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】将采3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购与项目过程的关系低0％高100％实施阶段方案设计施工图设计采购施工设计更改的成本规格自由度采购自由度成本自由度3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】采购3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理工程管理部的地位与其它部门关系产品复杂程度低高高商业的不确定性低采购和成本部门主导跨职能决策采购部门主导设计部门主导3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】工程3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购组合分析供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代力量平衡3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】采购供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高