成本控制课件

成本控制研究

---技术管理领域

结合项目，有的放矢……2012/09苏南事业部技术部参考：江苏筑森成本控制研究-2-研究框架一、理念

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设计阶段成本控制二、规划

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设计阶段成本控制三、方案

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设计阶段成本控制四、施工图

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设计阶段成本控制五、景观

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设计阶段成本控制六、室内

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设计阶段成本控制-3-一、成本理念

控制目的核心原则微笑曲线控制手段抓住重点实施办法

二、规划阶段

开发时序停车指标公建配套交通组织场地竖向综合管线小区景观建筑高度样板区三、方案阶段土方平衡设备用房建筑高度结构合理性体形系数建筑层高开窗比例户型平面架空层顶部构架地下车库储藏空间赠送空间立面材料建筑部品标准化

-4-五、景观阶段重点分配软硬比例水景比例苗木品种标准化

六、室内阶段

装修范围材料选择标准化

四、施工图阶段结构优化管井隔墙节能计算构造做法精装修设备设计变更标准化

一、成本控制理念

成本控制研究-6-一、成本控制理念

微笑曲线控制目的核心原则控制手段抓住重点实施办法成本控制研究---控制理念-7-成本控制理念----

微笑曲线借鉴产业研究，价值的来源，钱花在那里？微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线，从横轴来看，由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边是营销；纵轴则代表附加价值的高低。微笑曲线-8-成本控制理念----

微笑曲线小区规划—建筑方案—施工图—景观设计—室内设计建立“全过程”设计成本控制理念-9-成本控制理念----控制目的思考：价值+附加价值-成本=利润利润最大化，更好的挣钱。。。。。会花钱，才有可能会挣钱……走远了，忘记了出发的目的……-10-成本控制理念----核心原则产品与作品的区别？向制造业学习！“客户体验”是衡量成本控控制是否合理理的最核心原原则成本控制理念念----核心原则不是建筑师、、销售员、老老板等等的衡衡量标准……-11-客户体验分析析：一、外部要素素二二、内部要素素成本控制理念念----核心原则区域交通教育商业景观医疗合计25-3020-2220-2210-1510-128-10100%价格户型口碑景观物业样板区质量规划立面合计40-5010-1510-1510-138-108-105-84-63-5100%决定客户购房房的体验分析析……客户体验因档档次、城市有有别……-12--13-成本控制理念念----控制手段思考：如何协调成本本与品质之间间的矛盾？-14-4．控制手段资源分配---品质和成本的的平衡竞品对标---击败竞争对手手成本控制研究究---理念阶段先分析开发，，其次建安，，再次？？-15-成本控制理念念----控制手段1“资源分配”解决品质与成成本之间矛盾盾的控制手段段！有限资源合理分配，自身分分配……-16-成本控制理念念----控制手段＞＞-17-成本控制理念念----控制手段2“竞品对标”在成本上击败败竞争对手的的手段就是对对标！好钢花在刀刃刃上，类别间间分配……-18-对标表表诉求分析成本控制理念念----控制手段2-19-５．实施办法法标准化化---70%，减少错误的的贡献标准深度---部品or建筑标准化标准复制---还是需要设计计优化组装机还是品品牌机？买标准零件还还是买辆整车车？成本控制研究究---理念阶段二、规划设计计阶段成本控控制成本控制研究究-21-二、规划设计阶段成本控制制开发时序小区停车公建配套交通组织场地竖向样板区建筑高度小区景观综合管线成本控制研究究-22-思考：战略层面的开开发时序和财务成本密密切相关！规划设计也对对其影响！相信自己，你你也可以当。。。。成本控制研研究---规划阶段-23-1、开发时序首期资金---投入和成本首期速度---规模和高度开工规模---规模和标段土方挖填---挖填结合首期到位---管线设备交付时序---交叉投入分期规划---规划层次成本控制研究究---规划阶段-24-1、开发时序首期资金---投入和成本首期速度---规模和高度先开发1期B区位置中等待开发2期C区抬高价格最好开3期A区位置最差样板区无地库库，周期短1期小高层区，，周期短1期规模较小，，出形象成本控制研究究---规划阶段1期B区小高层+别墅2期C区高层+别墅3期A区高层+小高层+别墅-25-1、开发时序开工规模---招标约10万㎡标段约5-6万㎡标段清晰，避避免交叉土方挖填---挖填结合B1地块小高层规规模9.7万㎡B2地块的别墅规规模4.7万㎡与招标、施工工标段规模匹匹配理想的土方平平衡小高层地块挖挖土抬高别墅区场场地成本控制研究究---规划阶段B区2标小高层B区1标小高层B区4标小高层层+别墅B区3标别墅墅-26-1、开发发时序序首期到到位---设备，，管网网、用用房、、智能能化等等分期期、提提前投投入交付时时序---避免重重复、、交叉叉投入入成本控控制研研究---规划阶阶段物业用用房、、机房房（消消防、、电信信、智智能化化）首先满满足一一期交交付管网分分期、、统一一-27-2、小区区停车车事业部部和常常州项项目地地库比比例机动车车停车车位不不足，，非机机动车车停车车位闲闲置。。。。。成本控控制研研究---规划阶阶段-28-2、小区区停车车（机机动车车）地下车车库面面积：：地上上建筑筑面积积约20-25%高度重重视！！深入入研究究！严严格控控制！！成本控控制研研究---规划阶阶段-29-2、小区区停车车（机机动车车）有效的场地：：减少少边角角场地地地上or地下：：10%的比例例未来的需求：：0.6、0.8的配比比1.0、1.2的需求求公建的停车：：没有地地下配配比，，尽量量地面面解决决成本控控制研研究---规划阶阶段-30-2、小区区停车车（非非机动动车））非机动动车停停车车配比比：2.0辆/户非机动动车地地下下停车车：不不便便利利非机动动车库库设计计严重重浪费费！大有潜潜力可可挖！！国家政政策和和现实实生活活：滞滞后、、机会会成本控控制研研究---规划阶阶段-31-2、小区区停车车（非非机动动车））理想位位置：地面面（架架空层层、停停车棚棚、就就近））、地地下（（集中中管理理）多余指指标：地面非非机动动车位位变机机动车车位多余空空间：赠送送储藏藏间、、物业业使用用以客户户为导导向，，合理理分配配资源源。。。。成本控控制研研究---规划阶阶段-32-3、公建建配配套套物业管管理的的不满满意是否与与开发发的技技术管管理问问题？？成本控控制研研究---规划阶阶段-33-3、公建建配配套套思考：：小区变变设置置数量量是否否达到到极限限？物管用用房如如何设设置最最合理理？与后期期物管管成本本是否否关联联？物业管管理也也和规规划设设计密密切相相关！！成本控控制研研究---规划阶阶段-34-3、公建建配配套套配套商商业：比例例和位位置物管用用房：位置置和规规模物管成成本：规划划和运运营居委委会会：位置置和规规模小区区变变：位置置、数数量组团大大堂：形式式和规规模成本控控制研研究---规划阶阶段-35-3、公建建配配套套组团大大堂：形式式和规规模成本控控制研研究---规划阶阶段常州项项目一一期B区组团团大堂堂常州项项目三三期A区组团团大堂堂-36-4、交通通组组织织小区交交通系系统也也关乎乎成本本！成本控控制研研究---规划阶阶段-37-4、交通通组组织织出入入口口：数量量和物物业消防车车道：长度度和成成本小区主主入口口：４４人ｘｘ２班班小区次次入口口：１１人ｘｘ２班班保安：：工资资＋吃吃住＋＋管理理成本本＝０．４４ｘ１１２ｘｘ７００年３３６６万成本控控制研研究---规划阶阶段-38-5、场地地竖竖向向思考：：土方方量控控制如如何做做到最最优化化？土方开开挖+外运的的单价价一般般在25-50元/m3土石平平衡：：计算：：24600㎡x1米x30元/ｍ³=73.8万/米条件：：10万㎡小小区、、1000户、0.8辆/户、2.0辆非/户结果：：每抬抬高1.0米，建筑单单方节节省73.5元/㎡方法：：抬高场场地、、土方方平衡衡基坑支支护：：基础形形式：：场地排排水：：物业投投诉集集中在在地下室室灌水、屋屋面漏漏水、、窗口口漏水水场地持持力层层≤场地抬抬高≤地下室室计容容成本控控制研研究---规划阶阶段-39-6、样板板区区思考考：：售楼楼处规规模、、样板板区规规模占占项目目规模模比例例？？售楼处处：投投入成成本=6000+4000元/㎡维护成成本=8-10人样板区区：景景观成成本=800-1000元/㎡维护人人员=4-6人样板区区：维维护成成本=4.0-5.0万元元/人、年年小区规模≤1010-2020-40≥40备注售楼处0.12-0.150.15-0.180.18-0.200.20-0.25单位：万㎡样板区0.500.600.751.0成本2000240027503500单位：万元有限资资金投投入适适当的的规模模。售楼处处1200㎡㎡减少100㎡装修成成本提提高900元/㎡；减少少200㎡装修成成本提提高2000元/㎡………成本控控制研研究---规划阶阶段-40-7、建筑筑高高度度思考：：住宅宅经济济高度度、层层数是是少？？（9层、11层、18层、80米…）7-11F12-18F19-33F备注建安成本建筑面积95.197.5100.0使用面积78㎡得房率82.080.078.0%得户率105110251000户建设周期假设10万㎡，，每户户使用用面积积78㎡㎡，不同层层数，得得到户数数不同……成本控制制研究---规划阶段段-41-8、小区区景观观软硬比例例：绿绿地3：7到龙湖湖1：9？水景面积积：档档次与面面积的关关系苗木种类类：9、综合合管线线分期和整整体成本控制制研究---规划阶段段-42-前至开发发时序后至物业业管理均与规划设计计密切有关关均与成本控制制密切联系系成本控制制研究究---规划阶段段三、建筑筑设计阶阶段成本本控制成本控制制研究-44-建筑风格格户型平面面结构优化化得房率率建筑高度度设备用房房体形系数数开窗比例例架空层层顶部构架架地下车库库储藏空间间赠送空间间立面材料料建筑部品品标准准化化三、建筑设计计阶段成本本控制-45-1、建筑风风格客户体验成本难易度备注现代-风格新古典-风格地中海-风格ARDECO-风格英式-风格法式-风格成本本控控制制研研究究---建筑筑设设计计阶阶段段-46-2、建建筑筑户户型型综合合影影响响：：结结构构优优化化、、得得房房率率、、开开窗窗比比例例、、体体形形系系数数成本本控控制制研研究究---建筑筑设设计计阶阶段段-47-成本本控控制制研研究究---建筑筑设设计计阶阶段段常州州A区户户型型平平面面图图万科科7个成成本本指指标标所所带带来来的的经经济济效效益益7项指指标标发发挥挥经经济济效效益益后后，，单单方方成成本本减减少少145-260元/M2按开开发发量量500万㎡㎡计计，，则则成成本本降降低低额额约约为为10亿元元！！-48-3、结结构构优优化化选型型比比选选：：框框架架、、框框剪剪、、剪剪力力墙墙平面面规规整整：：水水平平向向、、垂垂直直向向装饰饰构构件件：：结结构构构构件件、、装装饰饰构构件件成本本控控制制研研究究---建筑筑设设计计阶阶段段常州州A区１１、、１１１１、、１１６６、、２２００、、２２１１、、２２５５、、２２６６#楼14万㎡㎡的的户户型型平平面面图图-49-4、得得房房率率交通通核核：：影影响响得得房房率率得房房率率：：多多层层85%、小小高高层层82%、大大高高层层78-80%赠送送空空间间：：阳阳台台、、飘飘窗窗、、入入户户花花园园、、花花池池、、设设备备平平台台。。。。档次次、、售售价价和和赠赠送送比比例例?成本本控控制制研研究究---建筑筑设设计计阶阶段段常州州A区户户型型平平面面图图-50-6、设设备备用用房房设备备用用房房：：辐辐射射范范围围、、位位置置管线线长长度度：：铺铺设设长长度度、、分期期实实施施：：满满足足一一期期、、结结合合整整体体用房房功功能能：：水水泵泵房房、、配配电电房房、、煤煤气气调调压压站站消控控中中心心、、电电信信机机房房成本本控控制制研研究究---建筑筑设设计计阶阶段段常州州A区设设备备用用房房布布局局示示意意-51-7、体体形形系系数数--体形形与与效效果果平平衡衡结构构成成本本：：结结构构用用量量能耗耗计计算算：：保保温温厚厚度度、、门门窗窗形形式式外表表面面积积：：装装饰饰面面积积、、保保温温面面积积成本本控控制制研研究究---建筑筑设设计计阶阶段段常州州A区和和镇镇江江户户型型平平面面图图分分析析-52-建筑筑设设计计阶阶段段成成本本控控制制建筑筑层层数数控控制制：：建筑筑层层数数会会影影响响结结构构体体系系的的经经济济性性，，也也会会影影响响设设备备的的配配置置要要求求，，规规划划中中应应尽尽量量避避免免尴尴尬尬的的层层数数。。7层要要设设电电梯梯/12层要设两两部电梯梯/19层要设剪剪刀梯6层底部架架空要注注意“顶顶层入户户离地小小于16米”11层、18层底部架架空高度度应小于于4.5m-53-建筑设计计阶段成成本控制制建筑层高高控制：：在确定层层高时，，应综合合市场取取向，产产品自身身的定位位，选择择合适的的层高。。层高每增增加0.1m造价增加加该层造造价的3-5%，剪刀楼楼梯当层层高大于于3150时，要增增加休息息平台，，增加公公摊面积积。-54-8、开窗比比例降低能耗耗：外外围护能能耗最大大处为窗窗保温性能能：提提高窗保保温性能能，成本本提高很很大窗墙成本本：窗窗/墙=330-550/150元/平方米外遮阳阳：：随窗面面积增加加330元/平方米护窗栏杆杆：有有无护窗窗栏杆100元/米成本控制制研究---建筑设计计阶段窗地比例例列表-55-9、架空空层控制比例例：适适度采用用、测算算比例空间通透透：结结合上部部结构，，不宜结结构转换换结合档次次：比比例结合合定位控制高度度：就就是控制制成本底部4m左右高架架空层，，单方面面积含钢钢量提高高约2kg成本控制制研究---建筑设计计阶段-56-10、顶部构构架控制比例例：适适度采用用、测算算比例建筑效果果：效效果平衡衡成本结合档次次：比比例结合合定位控制高度度：高高度带来来成本顶部3m左右高架架空层，，单方面面积含钢钢量提高高约2kg成本控制制研究---建筑设计计阶段-57-11、地下车车库（机机动车））停车的效率：35到28平方米/辆的贡献献单层or双层：有条件件下，地地库比较较地库的埋深：：坡道道长度，，抗拔桩桩柱网or层高：5.4、7.8、8.1m柱网3.6、3.7、4.2m层高采光or照明：物业成成本设备用用房：：位位置、效效率消防车车道：：荷荷载、柱柱位成本控制制研究---建筑设计计阶段-58-11、地下车车库（非非机动车车）停车效率率：2.5到2.0平方米/辆的区别别车库位置置：地地下一or地下二、、坡道机械停车车：非机动动车的机机械停车车车库采光光：使使用成本本、舒适适度成本控制制研究---建筑设计计阶段-59-12、储藏空空间控制比例例：适适度采用用、测算算比例后期变更更：部部分可不不砌筑成本控制制研究---建筑设计计阶段-60-13、赠送空空间平衡点点：：售价大大于造价价控制比例例：适适度采用用、可售售比例结合档次次：比比例结合合定位成本控制制研究---建筑设计计阶段送到什么么程度为为止！-61-14、立面材材料头部：：平顶顶、小小坡顶、、大坡顶顶墙身：：涂料料、劈劈开砖、、干挂石石材基座：：多彩彩石、文文化石、、干挂石石材门头：：劈开开砖、干干挂石材材成本控制制研究---建筑设计计阶段比较常州州B、C、A区别墅立立面14、立面材材料---常州A区别墅立立面调整整成本控制制研究---建筑设计计阶段比较常州州B、C、A区别墅立立面1235617841、屋檐及及腰线线线脚优化化5、信报箱箱及可视视对讲位位置2、窗套优优化，横横向分割割取消6、分户墙墙降低，，改用绿绿篱分隔隔3、入户门门头强化化处理7、顶层宝宝瓶取消消，改为为门头上上方4、一层除除门头石石材改多多彩石8、屋面水水泥瓦改改油毡瓦瓦-62--63-15、建筑部部品---对标电梯梯：：进户户门门：：门窗窗：：单元元门门：：外遮遮阳阳：：太阳阳能能：：雨棚棚：栏杆杆：装饰线条条：防火木门门：成本控制制研究---建筑设计计阶段四、施工工图设计计阶段成成本控制制成本控制制研究-65-四、施工图设计阶段段成本控控制结构优化化管井井隔墙墙节能计算算构造做法法精装修修设备备设计变更更标准准化化成本控制制研究---施工图阶阶段-66-施工图设设计阶段段成本控控制建筑设备备管井的的设置：：尽量减减少管线线入户的的长度，，管井的的面积控控制到够够用即可可。管井井位置尽尽量设置置在不影影响视觉觉感受的的位置，，减少管管井外的的美化装装修-67-施工图设设计阶段段成本控控制毛坯交付付用房内内部墙体体优化：：毛坯交交付的住住宅对部部分后期期住户有有可能改改动的隔隔墙在土土建工程程中可以以不砌，，减少投投入与后后期浪费费。-68-施工图设设计阶段段成本控控制节能计算算：应多多方案比比较，选选择综合合造价较较低的方方案。-69-施工图设设计阶段段成本控控制建筑构造造做法优优化：建建筑构造造应综合合考虑材材料价格格与施工工费用、、周期，，选择合合适的构构造做法法。-70-施工图设设计阶段段成本控控制精装住宅宅与土建建的紧密密配合：：在土建建施工前前，一定定要完成成施