工程基础管理课件

物业管理

工程基础知识培训——主讲人：唐汇平物业管理

工程基础知识培训——主讲人：唐汇平

怎样做一个合格的工程管理人员，不外乎两大点：怎样做人怎样做事

怎样做人：简单讲，就是要诚实、守信、实事求是、活到老学到老、不要不懂装懂。怎样做事：就是要认真、负责、不断提高业务水平、不断提高技术动手能力和科学管理能力。多学习应知的业务知识，多学习我们应会的业务技能。

怎样做人：简单讲，就是要诚实、守信、实事求是、活到一、工程管理基础与意义二、专业术语释义三、工程管理内容四、常见问题解答一、工程管理基础与意义一、工程管理基础与意义1.什么叫物业管理：对小区房屋建筑及其配套的设施、设备和相关场地以及对物业环境（区域内安全、清洁卫生、绿化、车辆停放等）进行统一的维护、整治、保养、管理叫物业管理。2.什么叫物业工程管理：对小区房屋建筑和配套设备、设施的施工、验收和使用及相关人员的管理叫物业工程管理。一、工程管理基础与意义3.工程管理——在物业管理中的重要意义工程部门是物业管理公司的重要核心部门之一，它担负着整个物业项目“有形证据”的全部，同时又是物业“服务过程”和“参与者”的重要扮演者。工程服务部门工作成效的优劣，可以使所有的业主和承租客户直接感受到物业公司整体服务质量的高低。（1）任务

1）物业项目的设备、设施的安全运行、维护、保养、能源供应及日常巡检和维修。

2）对建筑的主体结构、内外装饰、环境氛围、市政绿化、清洁设施、设备维护保养，确保其完整、安全、保值增值。

3）建立建全各项规章制度、操作规程并落实贯彻。

4）建立并保管好设备档案。

5）加强培训，提高员工规范意识和综合素质。

6）起草，编制年度能源费用，工程费用预算，设备维护保养（大、中项目）计划。

7）二次装修管理和监督。

8）配合各类部门，完成各类检查和验收。

（2）目标：6个100%

1）确保房屋完好率100%

2）确保设备完整率100%

3）确保客户投诉处理率100%

4）确保合同签约履行率100%

5）确保员工培训合格率100%

6）确保消防责任制落实率100%

（3）岗位职责

1）工程部经理的岗位职责

2）各专业主管的岗位职责

3）各专业岗位的岗位职责

（4）各项管理制度和工作程序3.工程管理——在物业管理中的重要意义工程部门是物业管理公二、专业术语释义二、专业术语释义框架结构住宅、砖混结构住宅、钢混结构住宅区别框架结构住宅框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛙石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工,效率较高,工程质量较好。

砖混结构住宅

砖混结构是指小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖"指的是一种统一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的异型粘土砖,如空心砖等。“混”,指的是由钢筋、水泥、沙石和水,按一定比例配制的钢筋混凝土配件,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐。这些配件与砖墙相结合而建成的住宅,被称为砖混结构住宅。由!于抗震的要求,砖混结构住宅一般在五至六层以下。

钢混结构住宅

这类住宅的结构材料是钢筋混凝土,即钢筋、水泥、粗细骨料{碎石}、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,高层住宅大都采用这种结构,但这种住宅结构工艺比较复杂,建筑造价也较高.

框架结构住宅、砖混结构住宅、钢混结构住宅区别框架结构住宅跃层、复式、错层的区别跃层

一套居住单位占有二层的为跃层式,也有人称之为“楼中楼".它较平层住宅动静分区更为明确.由于跃层式住宅只有进户层有公共走道,所以可以减少电梯的停站层.

复式

复式是指一层比较高的房子中局部加一层,变为两层较低的房子.由于低的部分为两层,所以兼有跃层式住宅的特点.

错层

错层指的是一户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系的房子。错层和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式住宅丰富的空间惑跃层、复式、错层的区别跃层

一套居住单位占有二层的为跃层地下室、半地下室、假层的区别地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。地下室、半地下室、假层的区别地下室是指房屋全部或部分在室外地住宅的开间、进深、层高和净高的区别1)住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。(3)住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。住宅的开间、进深、层高和净高的区别1)住宅的开间低层、多层、高层住宅比较

低层房屋

低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。

多层房屋

多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

高层房屋

高层房屋是指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。

人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多，低层、多层、高层住宅比较

低层房屋低层、多层、高层住宅比较高层房屋(指15层以上、24层以下的建筑体)因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。

超高层房屋是指超过24层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。

根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4-6层为多层住宅；7-10层为小高层住宅（也称中高层住宅）；10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。

使用率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72-75%，板楼在78-80%。

建筑质量比较：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好，折旧年限长。

房型构造比较：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易隔开装修；高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易带来不便。

物业管理收费：多层少于高层。低层、多层、高层住宅比较高层房屋(指15层以上、24层以下的三相四线制与三相五线制的区别三相五线制供电的原理：

众所周知，在三相四线制供电中由于三相负载不平衡时和低压电网的零线过长且阻抗过大时，零线将有零序电流通过，过长的低压电网，由于环境恶化，导线老化、受潮等因素，导线的漏电电流通过零线形成闭合回路，致使零线也带一定的电位，这对安全运行十分不利。在零干线断线的特殊情况下,断线以后的单相设备和所有保护接零的设备产生危险的电压，这是不允许的。如采用三相五线制供电方式，用电设备上所连接的工作零线N和保护零线PE是分别敷设的，工作零线上的电位不能传递到用电设备的外壳上，这样就能有效隔离了三相四线制供电方式所造成的危险电压,使用电设备外壳上电位始终处在“地”电位，从而消除了设备产生危险电压的隐患。

三相四线制与三相五线制的区别三相五线制供电的原理：

众所周三相四线制与三相五线制的区别

对三相五线制敷设的要求

(1)在用绝缘导线布线时，保护零线应用黄绿双色线，工作零线一般用黑色线。沿墙垂直布线时，保护零线设在最下端，水平布线时，保护零线在靠墙端。

(2)在电力变压器处，工作零线从变压器中性瓷套管上引出，保护零线从接地体的引出线引出。

(3)重复接地按要求一律接在保护零线上，禁止在工作零线上重复接地。

(4)采用低压电缆供电时应选用五芯低压电力电缆。

(5)在终端用电处(如闸板、插座、墙上配电盘等)工作零线和保护零线一定分别与零干线相连接。

(6)对老企业的改造应逐步实行保护零线和工作零线分开的办法。例如在车间入户时零干线做重复接地，重复接地以后工作零线单独敷设，保护零线由此重复接地体引出；使用四极漏电保护断路器的，在断路器前是三相四线制，在断路器后改为三相五线制;在架空线路供电又实行动力电和照明电分开架设的(两棚线)，可以用随照明线横担架设的零线为工作零线，随动力线横担架设的零线做保护零线。

三相四线制与三相五线制的区别

对三相五线制敷设的要求

(1三相四线制与三相五线制的区别三相五线制供电的应用范围

凡是采用保护接零的低压供电系统，均是三相五线制供电的应用范围。国家有关部门规定:凡是新建、扩建、企事业、商业、居民住宅、智能建筑、基建施工现场及临时线路，一律实行三相五线制供电方式，做到保护零线和工作零线单独敷设。对现有企业应逐步将三相四线制改为三相五线制供电，具体办法应按三相五线制敷设要求的规定实施。

“究竞有何差异？”1、三相五线是三火一工作零线N、一保护零线PE；2、把工作零线N与保护零线PE分开是它的特点和目的；3、采用工作零线N与保护零线PE分开是为系统实现“RCD漏电保护”措施而采取的供电线路；4、三相四线制工作零线N与保护零线PE不分开，会使“RCD漏电保护器”产生“拒动”而失去保护作用；三相四线制与三相五线制的区别三相五线制供电的应用范围

凡是强排水与弱排水的区别同层排水与异层排水的区别泼水试验与浸水试验的区别强排水与弱排水的区别◎阳台面积怎么计算按现行的《建筑面积计算规则》：(1)封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积，(2)没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积。◎什么是套内墙体面积商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。共用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)。共用墙体水平投影面积的一半计人套内墙体面积，非共用墙水平投影全部计入套内建筑面积。◎什么是使用面积使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。◎阳台面积怎么计算◎什么是使用率？什么是实用率？住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。◎什么是使用率？什么是实用率？◎什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等◎什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？物业设备物业设备包括许多内容，不同性质的房屋建筑有不同的设备,大致包括以下：建筑卫生设备(给排水设备、卫生设备、消防设备、供热供冷与通风设备，人防设备等)；建筑电气工程设备（供电及照明、弱民、电梯）防雷装置等房屋厨房设备、房屋景观设备、房屋清洁设备等物业设备物业设备包括许多内容，不同性质的房屋建筑有不同的设备共用设施设备共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。共用设施设备共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已隔热层隔热层指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：(1)住宅建筑的东西向窗户(尤其是西窗)，宣有适当遮阳措施；(2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响；(3)采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；(4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的隔热层隔热层指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温◎“两书”是指什么？“两书”是指新建住宅《质量保证书》和《使用说明书》。◎“五证”是指什么？商品房的“五证”包括：建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土地使用证，建设工程开工证，商品房预(预)售许可证。◎“两书”是指什么？工程管理内容基础管理运行管理维修管理安全管理节能管理危机管理工程管理内容基础管理一、基础管理物业设备的一、基础管理是为实现物业设备及职能服务提供有关资料信息的依据。物业设备一、基础管理工作主要有四类：设备资料档案管理标准化管理规章制度教育培训、基础教育工作一、基础管理物业设备的一、基础管理是为实现物业设备及职能服务一、基础管理——设备资料档案管理

设备原始资料：如设备出厂合格证书、操作使用说明、验收资料、设备安装与结构图、设备登记表等。

设备维修资料：如报修单、事故记录、中大修工程记录、技术革新记录等

设备管理资料：如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等设备的档案资料管理工作基本任务：一是做好设备技术档案的保管；二是为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据。一、基础管理——设备资料档案管理

技术标准。如各类设备的验收标准，完好标准、维修等级标准等。

管理标准。如报修程序，信息处理标准、服务规范及标准、考核与奖惩标准等。设备的标准化工作的基本功能有两个方面：一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准；二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段；一、基础管理

——标准化管理技术标准。如各类设备的验收标准，完好标准、维修等级标准

生产技术规程：主要有安全操作规程、维修保养规程

管理工作制度：主要有二、运行管理制度、巡视制度、四、安全管理制度、预防检修制度、值班工作制度

责任制度：包括岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等一、基础管理——规章制度生产技术规程：主要有安全操作规程、维修保养规程一、基

对本企业员工的培训与教育：基本内容是技术业务、岗位培训、思想教育、职业道德、礼仪教育等

对业主、使用人的宣传与教育：其重点是有关合理与安全使用设备的宣传教育一、基础管理——教育与培训对本企业员工的培训与教育：基本内容是技术业务、岗位培训物业设备的二、运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组织管理工作，它具有日常性，安全性和广泛性的特点和要求。有以下两类：设备运行的劳动组织。设备运行管理制度二、运行管理物业设备的二、运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组织

定员工作：也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和管理的需要，合理确定工作岗位的人数，其主要方法有按设备定员，按岗位定员和按比例定员三种方式。作业组的组织：如电梯设备运行组，水工电工组等。工作轮班组织：也就是劳动力的时间组织问题。工作轮班组织有单班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决轮班组织问题。劳动组织目的，一是在合理分工协作基础上配置劳动力。二是据设备技术要求与岗位设置情况，采取合理的劳动组织形式提高劳动效率。二、运行管理——设备运行的劳动组织定员工作：也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和管理的需设备的安全操作规程。设备的巡视工作制度岗位责任制度制度与交接班制度记录与报表制度报告制度服务规范运行管理制度是全体员工的工作依据与准则。二、运行管理——设备运行管理制度设备的安全操作规程。运行管理制度是全体员工的工作依据与准物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织，计划与控制。包括：三、维修管理

设备的三级保养定期维护计划维修计划修理的定额标准物业设备的更新改造和购置与评价物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织，计划与控制三、维修管理——设备的三级保养日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及必要记录等。一级保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养。二级保养：对设备进行全面清洗，部分解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。三、维修管理——设备的三级保养日常维护保养：主要包括检查，清三、维修管理——定期维护（1）意义：定期维护也称计划性保养或预防性检修，它是建立在日常维护基础上的计划性维护保养。它比日常维护的层次要深，目的性、计划性更强，内容更详细具体。（2）作用：消除设备潜在隐患和隐性故障，减少设备磨损，缓解设备疲劳，保证设备正常运转。（3）定期维护的主要内容：①内、外部清洁②按保养说明书要求进行拆卸、检查、清洗、注油③检查清理电器、线路④保证油路通畅，或换油⑤调整机械间隙，紧固螺丝⑥清洁、更换轴承、密封垫、件、减震装置等⑦详细做好记录、总结工作三、维修管理——定期维护（1）意义：定期维护也称计划性保养或三、维修管理——房屋安全检查

房屋安全检查是物业管理的重要内容。《房屋完损等级评定标准》按结构、装修、设备将房屋分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房五类。定期评定房屋完损等级(一般1-3年），并将检查结果整理归档。

三、维修管理——房屋安全检查房屋安全检查是物业管理的重要内计划修理是以设备的磨损理论和故障规律为依据的。研究与把握设备的磨损形成规律和故障发生规律是搞好设备的预防性计划维修工作的基本依据。三、维修管理——计划维修

三、维修管理——计划维修

设备故障曲线图三、维修管理——计划维修设备故障曲线图三、维修管理——计划维修三、维修管理——计划维修设备磨损曲线图三、维修管理——计划维修设备磨损曲线图

零星维修工程：通常只要修复，更换少量易损零件，调整少部分机构和精度。中修工程：正常定期检修，使设备能正常运转到下一次修理，更换率一般在10%-30%。大修工程：对设备定期的全面检修。三、维修管理——计划维修零星维修工程：通常只要修复，更换少量易损零件，调整少部分

修理周期及结构。修理周期指相邻两次大修之间，机器设备的工作时间；修理周期结构是指在一个修理周期内，大修、中修、定期保养的次数及排列顺序；

修理复杂系数，是用来表示不同设备的修理复杂程度，计算修理工作量的假定单位。劳动量定额，是为完成设备的各种修理工作所规定的劳动量标准，通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示。其它定额标准有了这些定额标准，就可以制定设备的修理计划三、维修管理——计划修理的定额标准修理周期及结构。修理周期指相邻两次大修之间，机器设备的工三、维修管理——物业设备的更新改造和购置评价

设备的寿命分为物质寿命，技术寿命和经济寿命，通常把设备的经济寿命年限作为设备更新的依据。设备改造：设备原型更新和设备技术更新，通常要横向经综合技术经济比较后，确定更新方案。物业设备的购置即是技术性工作工作又是一种物业投资的经济性活动。因此对购置目的要进行反复研究。保证购置项目技术上先进、经济上合理，功效上适用，要同业主、用户充分协商，征得支持。设备的经济性评价方法可采用年费法，从不同的方案中选择最优方案。三、维修管理——物业设备的更新改造和购置评价设备的寿命分为物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成机毁人亡的重大事故。同时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节；包括：

加强安全教育与宣传。设备四、安全管理措施落实设备合格证制度安全责任制度四、安全管理物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程

对操作人员要：培训安全作业训练，安全意识教育和安全作业管理。对业主和使用人员要：宣传设备安全使用知识，提高安全意识。在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏。定期召开业主和使用人座谈会。

四、安全管理——加强安全教育与宣传对操作人员要：培训安全作业训练，安全意识教育和安全作业管

对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措施定期进行设备的安全检查和性能测试制定设备的安全管理制度四、安全管理——设备安全管理措施对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措落实国家对安全性能要求高的设备合格证制度，如电梯。要求使用和维修人员持证上岗。四、安全管理——设备合格证制度落实国家对安全性能要求高的设备合格证制度，如电梯。四、主管领导负责安全管理工作，安全巡检。在岗位责任制中，安全必须作为一项责任内容明确下来。安全管理，人人有责。形成一整套安全责任制度。

四、安全管理——安全责任制度主管领导负责安全管理工作，安全巡检。四、安全管理——安全

《特种设备安全监察条例》规定：锅炉、电梯、游乐设施等为特种设备，实行政府安全监察制度按规定保养，人员持证上岗配合安全检查，落实合格证制度形成一整套安全责任制度分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责任四、安全管理——特种设备《特种设备安全监察条例》规定：锅炉、电梯、游乐设施等为特五、能源管理与节能降耗为保证企业的经济效益，必须加强能源管理，建立和完善能源管理制度。

1、能源管理的内容

1）编制计划

2）计划指标的分解与落实

3）能源控制的计量2、节能管理、开源节流

1）调整风机、水泵运行效率和时间

2）照明调整灯具数量，增加控制回路。采用节能灯，及时清洁反光，提高照度，用指触开关。

3）电梯节电（1）采用智能“呼控器”（2）调整对重（3）呼吁“上二下三”步梯（4）变频控制

4）节水（1）严防“跑、冒、滴、漏”（2）及时修复阀门、管道漏水（3）选取节能型洁具（4）绿地浇水采用喷洒（5）生活废水处理后二次利用五、能源管理与节能降耗为保证企业的经济效益，必须加强能源管理四大目标查明危机原因减少或控制破坏、损失程度迅速、正确的反应

制止危机继续存在六、危机管理四大目标六、危机管理重点镇定行事勿轻举妄动，分清责任、权限配合政府部门之行动善用资源知人善任小心媒体之处理控制群众情绪人命之价值远大于其他六、危机管理重点人命之价值远大于其他六、危机管理

硬件

软件-设计 –制度-维修 –监察-更改 –经验-突发 –效率(反应)六、危机管理——危机产生的内部原因硬件 软件六、危法规供应突发六、危机管理——外办影响产生的危机法规六、危机管理——外办影响产生的危机--物业管理是计划性的工作（为物业制订适当之管理模式、人员架构、规章制度）--每天都有所准备--消除物业设计的危险性--完善物业设备的各种系统的维修工作--严格执行所有规章制度（监察）--配合实际情况，适当修改所有规章制度--加强培训，加强效率（案例讨论，演习）--经常演习，加强宣传--急需品的准备，备用物件、零件。六、危机管理——预防危机发生之措施--物业管理是计划性的工作（为物业制订适当六、危机管理——预六、危机管理——危机处理电梯困人确认位置----电梯编号、楼层;通知有关员工采取相应行动----乘客人数、照明、通风情况;安抚乘客，注意伤病;技工：尽快救人;密切监控现场情况管理/保安：注意等待人群（疏导），安排临时指导员尽快救出被困乘客,注意空气畅顺 跟进乘客需要，道歉,如有病患情况，立即通知急救部门协助查究原因，尽快修复改善;详尽报告,注意事项：考虑设备之价值;六、危机管理——危机处理电梯困人六、危机管理——危机处理自然灾害（水浸、洪水、暴雨）应变准备物资（沙包、防水闸板、抽水泵、防水布、员工装备、应急用品：救伤、饮用水、干粮）预防措施保护各机房/保护或切断可能被涉及之接电设备保护地下室保护电梯保证去水道畅通六、危机管理——危机处理自然灾害（水浸、洪水、暴雨）工作程序密切留意政府有关部门通知/指示(一般自然灾害均非突发性)派遣专责人员报告情况配合政府有关部门执行工作有需要时疏散物业内所有人员(关闭所有电源保护/携带财物)事后安排清洁及设备复位(小心安全)详尽报告(拍照记录)向保险公司提交报告，要求索赔(必须于24小时内申报索赔)六、危机管理——危机处理自然灾害（水浸、洪水、暴雨）工作程序六、危机管理——危机处理自然灾害（水浸、洪水、暴雨）六、危机管理——危机处理设备损坏——漏水确定源头水源（留意漏水处与物业各种设备之距离，重点在电器、电梯及通讯设备等）关闭/切断水源防止水浸范围扩大（堵塞/疏导，避开物业之较重要地方）加速排水（必须保证排水有效及顺通）进行抢修监察其他可能受影响之地方（可能引致之隐患）清洁及修复详尽报告（拍照记录）向保险公司提交报告，要求索赔如有需要，跟进用户关系（道歉，协助清理、修复等）六、危机管理——危机处理设备损坏——漏水确定受影响之位置、范围（注意不容许停电之设备，如医院之部分特殊设备）检查原因备用发电机/应急照明（注意临时照明之安全，如使用明火照明）注意储油量，正常操作（专人监控）加强保安，加派巡逻恢复供电后，小心跳掣现象（若长时间停电，寒冷天气及地区，需检查水管是否冻裂）水泵排气电脑系统检查全物业供电空调系统设备损坏——停电六、危机管理——危机处理确定受影响之位置、范围（注意不容许停电之设备，如医院之部分特留意政府有关部门通知/指示检查所有设施正常检查所有应急设备(备用) 加固容易被吹走的户外物品收回可移动之户外物品检查下水道畅通关好窗户，并加保护关好防风闸门通知客户当值人员，做好加班准备适时做户外检查风灾——之前准备六、危机管理——危机处理留意政府有关部门通知/指示风灾——之前准备六、危机管理——危应急设备：手提水泵、应急灯、急救用品、发电机、电筒、胶条、木板/绳、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水闸、吸水机、地拖物业准备：保留安全出口，通知物业内所有人员或派专人指示安排膳食小心安全，取消户外正常作业（岗亭值班）风灾——之前准备六、危机管理——危机处理应急设备：风灾——之前准备六、危机管理——危机处理检查损毁情况执行清理工作协助客户恢复检修受损设备详尽报告（拍照记录）向保险公司提交报告，要求索赔风灾过后六、危机管理——危机处理检查损毁情况风灾过后六、危机管理——危机处理派最接近现场之员工调查火情尽快报告现场情况确实误报，尽快消防控制复位调查误报原因消防控制中心当值负责人填写有关报告如有需要，安排进行维修误报火警六、危机管理——危机处理派最接近现场之员工调查火情误报火警六、危机管理——危机处确认火警后，尽快评估是否报消防部门确认所有消防系统正确运作，关闭空调机组考虑是否执行紧急疏散计划（封锁大厦，许可人士除外）派遣物业保安及义务消防员进行灭火切断火场电源关闭所有电梯于首层，只留消防专梯（派专人操作）协助消防员灭火火警过后，清理场地详尽报告，照相如有需要，向保险公司索赔分析起火原因，追究责任人，教育群众火警处理程序六、危机管理——危机处理确认火警后，尽快评估是否报消防部门火警处理程序六、危机管如证实气体泄漏，必须报警急救准备，紧急复苏法现场查证是否属实切密在现场开关任何电器及可能产生火花之行为关掉手机、传呼机、对讲机等无论是否属实，在现场打开窗户，使空气对流关闭现场有关气体开关疏散在场人士往空气流通之处急救（保安，防止盗窃）将昏迷者（晕倒）移至空气流通之处急救让有关部门检查现场情况（如属设备故障--抢修）查证是否有犯罪行为是公安的责任详尽报告（物业管理负责人研究是否跟进有关问题）气体泄漏——工作程序六、危机管理——危机处理如证实气体泄漏，必须报警气体泄漏——工作程序六、危机管理1.自来水压力低，停水2.装修噪音3.停电4.喷头爆裂5.配电房、制冷机房火灾6.漏水7.室外管线，管井问题思考案例——危机处理讨论1.自来水压力低，停水2.装修噪音3.停电4.喷头爆裂5.配常见问题解答常见问题解答1、业主经常咨询物业管理处对自己的住宅进行装修，为什么需向物业管理处客户服务中心申报？答：为了整个住宅小区的外观和谐和统一，营造良好的安居环境和让私人住宅在使用中得到升值的空间。物业管理处的工作人员将充分运用知识，替业主在二次装修过程中，尽到服务与管理的义务。例如：谁都不愿意看到楼上的住户洗澡，立即产生洗澡水滴漏到楼下人家，楼下的住户就气冲冲跑到门口叫骂。同梯位的上下邻居，为卫生门违章装修造成的事实，一见面就争吵。楼下住户的橱柜安装不慎，将楼上住户的供电线路击穿，楼上楼下业主之间造成纠纷不断……。若干年之后，业主家中的隐蔽工程供电线路需要维修，就可以在物业管理处客户服务中心保存在业主档案之中的管线设计施工图中找到维修的最佳方案。1、业主经常咨询物业管理处对自己的住宅进行装修，为什么需向物2、物业管理处客户服务中心如何对业主申报的装修施工现场提供服务与管理？答：根据业主临时公约和前期物业服务合同的要求，对装修施工现场物业管理处客户服务中心提供以下几个方面的服务和管理：

1.现场施工是否有涉及到房屋结构安全问题；

2.现场施工人员对各类管道，线路日常使用和铺设；

3.外立面美观、统一，与整个小区景观和谐；

4.公共治安秩序的维护、对施工人员、来访人员实施治安管理；

5.修物资进场的安全鉴别；

6.资的出入小区进行盘查控制；

7.现场的治安、消防安全管理；

8.垃圾分类袋装，定点投放，集中清运；

9.人员、来访人员、车辆停放秩序管理；

10.道路管理；

11.保护宣传。

通过物业管理处工作人员（楼管员、安防员、工程技术员）的巡查、指导、监督、服务来实现。2、物业管理处客户服务中心如何对业主申报的装修施工现场提供服3、为什么要缴装修保证金？答：为了有效控制装修公司、装修工程队的施工人员违章施工、野蛮施工以及装修过程中违反治安、消防、交通、环保等法规现象的发生。装修保证金是由装修公司、装修工程队在进现场施工前，向物业管理处缴纳.装修施工结束之后，装修公司、装修施工队向物业管理处申报《装修竣工协查表》，装修施工期间如无违章情况发生，在装修竣工并使用一个月后，物业管理处将退还装修保证金。建议业主装修时，最好请正规的装修公司进场施工，正规的装修公司，即有质量保证、保修期，又具备装修空间环保监测，维护居住空间健康保障的权益。3、为什么要缴装修保证金？答：为了有效控制装修公司、4、装修施工期间将会面临哪些违章装修行为？答：面临违反《建筑装饰装修管理规定》（建设部令第146号）和《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）以及地方有关规定《福州市环境保护条例》等的行为：

1.主体结构和明显加大荷载；

2.装饰装修设计、施工和材料使用，不遵守建筑装修防火规定的；

3.取必要措施，控制施工现场的各种粉尘、废气、固体废气物及噪声、振动对环境的污染，严重影响人们正常生活和人身财产安全的；

4.有防水要求的房间或者阳台改为卫生间，厨房间；

5.承重墙体原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

6.房屋原有节能设施，降低节能效果；

7.拆除、改造各类管道（给水管、排水管、煤气管）；

8.拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物（泥水，化学物口残渣等）；

9.公共场地的行为；

10.荷用电，乱堆乱放造成火灾现象；

11.抛物，倾泻污水。4、装修施工期间将会面临哪些违章装修行为？答：面临违反《建筑5、在二次装修管理期间，楼宇管理员在施工现场提供服务，应注意哪些事项？答：在二次装修管理期间，楼宇管理员首先应对辖区内的户型结构、承重墙、承重梁的具体位置要了解，对户内的各类预埋管线的位置、走向要十分清楚，对每个梯位的电力、通讯、有线电视、安防等线路管道预埋的具体位置和走向需要明明白白，楼宇管理员只有熟悉户型结构，户内和梯位的各类管线的预埋位置和走向，才能在每日巡查施工现场发挥现场监督、管理、建议、劝阻的服务目的。5、在二次装修管理期间，楼宇管理员在施工现场提供服务，应注意5、在二次装修管理期间，楼宇管理员在施工现场提供服务，应注意哪些事项？楼宇管理员在巡查施工现场应注意以下事项（有18项）

1.装修许可证，施工人员出入证盘查；

2.进度（土建、水电布、木工、油漆、水电）巡查服务记录；

3.安规定时间进行噪音施工装修；

4.包封阳台，安装防盗网；

5.垃圾是否占用公共部位；

6.改动公共墙、承重墙、承重梁、柱、排烟气管道；

7.改变室内使用功能；

8.破坏外观；

9.是否安装于指定位置；

10.表前是否改动；

11.改动排污水管、封闭污水管、雨水管；

12.增加线路负荷；

13.是否加做防水层；

14.堵塞地漏和排水管道；

15.擅自进行动火作业

16.随意拆改智能化系统（通讯、网络、安防）

17.油漆、涂料时是否有采取粉尘控制措施；

18.残渣是否有乱倾倒于排污管内现象。以上18项是楼宇管理员在二次装修管理期间，在施工现场提供服务的业务范围。5、在二次装修管理期间，楼宇管理员在施工现场提供服务，应注意5、在二次装修管理期间，楼宇管理员在施工现场提供服务，应注意哪些事项？楼宇管理员在每日巡查装修施工现场时，更应该注重自身的心态和工作方法：1.气和、尊重他人、讲文明礼貌，无论对业主、使用人、委托人、施工人员均以礼相待；2.主负责，尽参谋之现，到现场是提供服务，而不是“管制”，发现施工材料质量有疑问，及时向业主通报，发现违章装修的苗头，及时向业主通报，规劝业主采纳更好的方案。3.悦色，反复宣讲装修注意事项，尽到“告知”义务，在装修施工现场，每一个不同的施工进度，都会有不同的专业施工人员进场，楼宇管理员要针对不同施工进度的装修注意事项“告知”他们，避免违章装修发生。（如果是品牌装修公司有现场管理人员，只要告知管理人员即可。）4.严重违规施工，及时请安防队长派人员前来制止，在该问题未协调解决之前，通知安防队长将该现场的进场装修物资和施工人员的《临时出入证》暂扣并阻止在小区门口，不准进场施工。5.了解室内装饰装修的相关业务知识。5、在二次装修管理期间，楼宇管理员在施工现场提供服务，应注意6.二次装修施工现场的不同施工进度，

应该注意哪些事项？答：对于二次装修施工现场的不同施工进度，物业管理服务人员在现场的巡查、监督的重点工作内容也有所不同：1.阶段：敲墙——注意户型结构安全，承重墙、梁、管道井、通气井；注意入户预埋的管线安全；建筑垃圾袋装，投放到指定地点。钻孔——空调安装位置，是否与小区的规划一致；了解业主是否有安装防盗网的意向，及时规劝。防水——厨卫是否有做防水层施工。2.布线：是否有更改排污管，地漏是否有移位；弱电系统建设尽量不要更改，如有更改请业主向施工队索要线路设计/施工图，以便于日后故障维修；电力系统建议业主监督使用品牌电缆、电线，管预埋以后要历经数年使用，不可忽视；注意提醒业主，必需留强、弱电设计施工图纸。6.二次装修施工现场的不同施工进度，

应该注意哪些事项？6.二次装修施工现场的不同施工进度，应该注意哪些事项？3.阶段：施工现场的消防安全管理；提醒施工人员入户隐蔽工程的管线安全；装修垃圾袋装后，投放到指定的地点；注意管道是否有堵塞现象。4.阶段：施工现场的粉尘控制，消防安全管理；油漆材料包装盒应集中放置，不得随意乱扔；提醒施工人员切勿将油漆残渣等倒入下水道，以免堵塞管道及污染环境。5.安装：空调属于“装修管控物资”；安防门岗发现“空调物资”进入小区，实行盘查通报，管理处接到通报情况，立即派人到安装空调的现场提供定位服务。监督空调主机外挂的位置必须在统一的方位。6.二次装修施工现场的不同施工进度，应该注意哪些事项？7.“违章装修”如何处理？答：及时发现并纠正违章行为，就可以降低和缩小违章行为造成危害程度和范围，减少违章行为造成的损失。因此，楼宇管理员、保安员应该做到及时发现并纠正各种违约行为，依照业主公约和有关法律、法规的规定进行处理和纠正。7.“违章装修”如何处理？答：及时发现并纠正违章行为7.“违章装修”如何处理？物业公司制定了6条违章处理的工作原则：教育为主的原则；处罚的原则；业主委员会支持后再进行处罚的原则；以赢得大多数住户认可的原则；规劝从重，处罚从轻的原则；尽量不伤和气，事后主动缓和关系的原则。针对违章装修的现象，处理方法主要有：规劝；制止——及时向业主通报现场制止施工原因；呈送《违章整改书》给装修业主；呈报相关执法部门（市管，城管，环保等）。7.“违章装修”如何处理？物业公司制定了6条违章处理的工作8.“在哪个环节制止、劝阻”违章装修的过程：？住宅项目装修设计材料采购进场施工项目建成拆除（人工费用）恢复（人工费用）废弃材料预防违章装修现象的发生，只有一条途径——不厌其烦地尽到“告知”的义务，以“专业人士”的微笑服务，来赢得业主和施工人员的理解与支持。8.“在哪个环节制止、劝阻”违章装修的过程：？住宅项目装修9.接管验收公共设施、机电设备疑难问题解答1、机电设备接管验收都有那些项目？可分为电梯、发电机、中央空调、生活水泵、消防水泵、高压配电柜、低压配电柜、干式变压器、交通道闸系统、消防系统、闭录监控系统、对讲报警系统、公共天线系统等。2、接管验收时供配电系统有哪些注意事项？接管验收时供配电系统要注意，各开关柜容量及母排联络是否与竣工图纸相符；高、低压各开关柜专用操作工具是否齐全、配电柜前后有无绝缘垫（耐压500V及以上）、各开关柜出线有无表明去向的标牌、计量电表有无漏装接地线是否连接，线色地是否正确、配电房内消防系统是否配备合理（例如：烟感数量、分布情况等）；电容柜自动，手动是否工作正常，面版显示与实际是否相符，有无过补或滞后现象。3、生活水泵、消防水泵接管验收时应注意那些问题？摇测水泵绝缘电阻最低不小于0.5兆欧、手动盘车要灵活轻快、核验水泵的使用说明书、出厂合格证等第1题中所列资料；手动、自动启、停水泵，控制部分无杂音，无接触不良现象；启动水泵仔细倾听有无杂音，有无震动；测量空载电流和满载电流是否与说明书相符、检查泵体有无渗漏、填料槽是否漏水是否符合标准。9.接管验收公共设施、机电设备疑难问题解答1、机电设备9.接管验收公共设施、机电设备疑难问题解答4、干式变压器验收时要注意哪些问题？验收时要注意：核验说明书与变压器型号、规格是否相符及耐压实验报告等其他文字资料；保护围栏是否符合标准、护栏内有无杂物、母排与变压器出线是否连接紧密牢固、通风散热情况是否良好、接地母排是否连接良好；高压进线有无安全隐患、空载时的声音是否正常、电流，电压与说明书是否相符、有无温度测量装置使用是否正常等。5、有线电视、宽频网络、燃气部分由谁验收？由市政相关专业部门或公司验收。6、公共给水管道验收时应注意什么问题？验收时注意与市政管道接驳处接口是否牢固；水表安装方向是否正确；排水管道是否畅通、井盖是否完好、管道接口是否密实有无渗漏现象、是否与竣工图纸相符等。7、室内公共设施包括哪些内容？室内公共实施包括：所有的公共装饰面、电梯前室和入户走廊及附属的灯具、开关、电气插座、门窗、防盗网、公共走廊、楼梯、扶手、油漆、水电表井、大堂、公共洗手间等。（消防栓箱、手动报警按钮、烟感等消防设施单独核验）9.接管验收公共设施、机电设备疑难问题解答4、干式变压器9.接管验收公共设施、机电设备疑难问题解答8、内墙饰面验收时应注意什么问题？内墙饰面验收时要注意：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无明显裂缝、无污渍等。9、瓷砖饰面验收时应注意什么问题？瓷砖饰面验收时要注意：瓷片粘贴牢固、无缺楞掉角、面层无裂纹、无损伤、无空鼓、色泽一致、对缝砂浆饱满、线条顺直。10、顶棚抹灰面验收时注意哪些问题？顶棚抹灰面要平整、面层涂料均匀、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹。11、公共门窗验收时应注意什么问题？公共门、窗验收时应注意：门开启自如、无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确、无翘曲变形；门锁、窗铰链开启灵活、窗销连接牢固；玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹无损伤；油漆均匀、色泽光亮新鲜；不锈钢门表面光亮、无刮花、变形。9.接管验收公共设施、机电设备疑难问题解答8、内墙饰面9.接管验收公共设施、机电设备疑难问题解答12、公共楼梯扶手验收时应注意什么问题？楼梯、扶手验收时应注意：钢木楼梯安装牢固，无腐蚀、弯曲、油漆完好、色泽均匀表面平滑。13、木装修工程验收时注意什么问题？木装修工程验收要注意：表面光洁五毛刺、线条顺直、色泽均匀、无起泡、开裂现象、油漆完好。14、公共电气部分验收时应注意什么问题？电气部分验收时应注意：电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定、电源接通正常、接地线连接良好；开关安装牢固，完好无损、开关灵活、接触良好；灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常15、防盗网验收时应注意什么问题？防盗网验收时注意：安装要牢固、焊接密实无虚焊、无扭曲变形。16、室外给排水验收是可分为几部分？可分为化粪池、污（雨）水井、所有管道、水表井、管道竣工平面图等。17、业主室内给水管道验收时的注意事项？室内给水管道验收时注意屋内各种设施安装是否牢固、管道有无渗漏有无锈迹、水流是否畅通、是否有足够压力。9.接管验收公共设施、机电设备疑难问题解答12、公共楼梯10.哪些公用建筑面积可摊给购房人？哪些公用建筑面积不得分摊给住户？可分摊的公共部分为本幢楼的大堂，公用门厅，走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房，热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理用房)。

建筑面积分摊的原则新修订的相关文件规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。10.哪些公用建筑面积可摊给购房人？哪些公用建筑面积不得分摊-基础管理-运行管理-维修管理-安全管理-危机管理-基础管理-运行管理-维修管理-安全管理-危机管理物业管理

工程基础知识培训——主讲人：唐汇平物业管理

工程基础知识培训——主讲人：唐汇平

怎样做一个合格的工程管理人员，不外乎两大点：怎样做人怎样做事

怎样做人：简单讲，就是要诚实、守信、实事求是、活到老学到老、不要不懂装懂。怎样做事：就是要认真、负责、不断提高业务水平、不断提高技术动手能力和科学管理能力。多学习应知的业务知识，多学习我们应会的业务技能。

怎样做人：简单讲，就是要诚实、守信、实事求是、活到一、工程管理基础与意义二、专业术语释义三、工程管理内容四、常见问题解答一、工程管理基础与意义一、工程管理基础与意义1.什么叫物业管理：对小区房屋建筑及其配套的设施、设备和相关场地以及对物业环境（区域内安全、清洁卫生、绿化、车辆停放等）进行统一的维护、整治、保养、管理叫物业管理。2.什么叫物业工程管理：对小区房屋建筑和配套设备、设施的施工、验收和使用及相关人员的管理叫物业工程管理。一、工程管理基础与意义3.工程管理——在物业管理中的重要意义工程部门是物业管理公司的重要核心部门之一，它担负着整个物业项目“有形证据”的全部，同时又是物业“服务过程”和“参与者”的重要扮演者。工程服务部门工作成效的优劣，可以使所有的业主和承租客户直接感受到物业公司整体服务质量的高低。（1）任务

1）物业项目的设备、设施的安全运行、维护、保养、能源供应及日常巡检和维修。

2）对建筑的主体结构、内外装饰、环境氛围、市政绿化、清洁设施、设备维护保养，确保其完整、安全、保值增值。

3）建立建全各项规章制度、操作规程并落实贯彻。

4）建立并保管好设备档案。

5）加强培训，提高员工规范意识和综合素质。

6）起草，编制年度能源费用，工程费用预算，设备维护保养（大、中项目）计划。

7）二次装修管理和监督。

8）配合各类部门，完成各类检查和验收。

（2）目标：6个100%

1）确保房屋完好率100%

2）确保设备完整率100%

3）确保客户投诉处理率100%

4）确保合同签约履行率100%

5）确保员工培训合格率100%

6）确保消防责任制落实率100%

（3）岗位职责

1）工程部经理的岗位职责

2）各专业主管的岗位职责

3）各专业岗位的岗位职责

（4）各项管理制度和工作程序3.工程管理——在物业管理中的重要意义工程部门是物业管理公二、专业术语释义二、专业术语释义框架结构住宅、砖混结构住宅、钢混结构住宅区别框架结构住宅框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛙石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工,效率较高,工程质量较好。

砖混结构住宅

砖混结构是指小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖"指的是一种统一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的异型粘土砖,如空心砖等。“混”,指的是由钢筋、水泥、沙石和水,按一定比例配制的钢筋混凝土配件,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐。这些配件与砖墙相结合而建成的住宅,被称为砖混结构住宅。由!于抗震的要求,砖混结构住宅一般在五至六层以下。

钢混结构住宅

这类住宅的结构材料是钢筋混凝土,即钢筋、水泥、粗细骨料{碎石}、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,高层住宅大都采用这种结构,但这种住宅结构工艺比较复杂,建筑造价也较高.

框架结构住宅、砖混结构住宅、钢混结构住宅区别框架结构住宅跃层、复式、错层的区别跃层

一套居住单位占有二层的为跃层式,也有人称之为“楼中楼".它较平层住宅动静分区更为明确.由于跃层式住宅只有进户层有公共走道,所以可以减少电梯的停站层.

复式

复式是指一层比较高的房子中局部加一层,变为两层较低的房子.由于低的部分为两层,所以兼有跃层式住宅的特点.

错层

错层指的是一户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系的房子。错层和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式住宅丰富的空间惑跃层、复式、错层的区别跃层

一套居住单位占有二层的为跃层地下室、半地下室、假层的区别地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。地下室、半地下室、假层的区别地下室是指房屋全部或部分在室外地住宅的开间、进深、层高和净高的区别1)住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。(3)住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。住宅的开间、进深、层高和净高的区别1)住宅的开间低层、多层、高层住宅比较

低层房屋

低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。

多层房屋

多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

高层房屋

高层房屋是指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。

人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多，低层、多层、高层住宅比较

低层房屋低层、多层、高层住宅比较高层房屋(指15层以上、24层以下的建筑体)因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。

超高层房屋是指超过24层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。

根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4-6层为多层住宅；7-10层为小高层住宅（也称中高层住宅）；10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。

使用率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72-75%，板楼在78-80%。

建筑质量比较：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好，折旧年限长。

房型构造比较：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易隔开装修；高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易带来不便。

物业管理收费：多层少于高层。低层、多层、高层住宅比较高层房屋(指15层以上、24层以下的三相四线制与三相五线制的区别三相五线制供电的原理：

众所周知，在三相四线制供电中由于三相负载不平衡时和低压电网的零线过长且阻抗过大时，零线将有零序电流通过，过长的低压电网，由于环境恶化，导线老化、受潮等因素，导线的漏电电流通过零线形成闭合回路，致使零线也带一定的电位，这对安全运行十分不利。在零干线断线的特殊情况下,断线以后的单相设备和所有保护接零的设备产生危险的电压，这是不允许的。如采用三相五线制供电方式，用电设备上所连接的工作零线N和保护零线PE是分别敷设的，工作零线上的电位不能传递到用电设备的外壳上，这样就能有效隔离了三相四线制供电方式所造成的危险电压,使用电设备外壳上电位始终处在“地”电位，从而消除了设备产生危险电压的隐患。

三相四线制与三相五线制的区别三相五线制供电的原理：

众所周三相四线制与三相五线制的区别

对三相五线制敷设的要求

(1)在用绝缘导线布线时，保护零线应用黄绿双色线，工作零线一般用黑色线。沿墙垂直布线时，保护零线设在最下端，水平布线时，保护零线在靠墙端。

(2)在电力变压器处，工作零线从变压器中性瓷套管上引出，保护零线从接地体的引出线引出。

(3)重复接地按要求一律接在保护零线上，禁止在工作零线上重复接地。

(4)采用低压电缆供电时应选用五芯低压电力电缆。

(5)在终端用电处(如闸板、插座、墙上配电盘等)工作零线和保护零线一定分别与零干线相连接。

(6)对老企业的改造应逐步实行保护零线和工作零线分开的办法。例如在车间入户时零干线做重复接地，重复接地以后工作零线单独敷设，保护零线由此重复接地体引出；使用四极漏电保护断路器的，在断路器前是三相四线制，在断路器后改为三相五线制;在架空线路供电又实行动力电和照明电分开架设的(两棚线)，可以用随照明线横担架设的零线为工作零线，随动力线横担架设的零线做保护零线。

三相四线制与三相五线制的区别

对三相五线制敷设的要求

(1三相四线制与三相五线制的区别三相五线制供电的应用范围

凡是采用保护接零的低压供电系统，均是三相五线制供电的应用范围。国家有关部门规定:凡是新建、扩建、企事业、商业、居民住宅、智能建筑、基建施工现场及临时线路，一律实行三相五线制供电方式，做到保护零线和工作零线单独敷设。对现有企业应逐步将三相四线制改为三相五线制供电，具体办法应按三相五线制敷设要求的规定实施。

“究竞有何差异？”1、三相五线是三火一工作零线N、一保护零线PE；2、把工作零线N与保护零线PE分开是它的特点和目的；3、采用工作零线N与保护零线PE分开是为系统实现“RCD漏电保护”措施而采取的供电线路；4、三相四线制工作零线N与保护零线PE不分开，会使“RCD漏电保护器”产生“拒动”而失去保护作用；三相四线制与三相五线制的区别三相五线制供电的应用范围

凡是强排水与弱排水的区别同层排水与异层排水的区别泼水试验与浸水试验的区别强排水与弱排水的区别◎阳台面积怎么计算按现行的《建