规划设计阶段的成本管理课件

2006-8

规划设计阶段的成本管理

苏伟2006-8

规划设计阶段的成本管理

苏伟1一、如何认识规划设计一、如何认识规划设计2房地产规划设计的全局观---全程设计投资决策阶段规划设计阶段建设阶段销售阶段项目后评估阶段房地产全程设计运作房地产全程策划运作房地产规划设计的全局观---全程设计投资决策阶段规划设计阶段3规划设计决定品质、成本和品牌房地产产品用地选择50%规划设计30%销售执行20%规划设计决定70-85%的工程成本名牌产品造就品牌企业企业的竞争实质上是产品的竞争规划设计决定品质、成本和品牌房地产产品用地选择规4规划设计在投资决策阶段的工作设计产品初步概念初设产品类型研究用地同产品的匹配关系用地对设计的影响容积率对产品的影响环境对产品的影响配套对产品的影响市场对产品的影响对用地环境的研究对项目用地的研究对现有产品的调研、分析了解市场产品水平及特征预测产品发展趋势了解分析客户需求寻找创新模式规划设计在投资决策阶段的工作设计产品初步概念对用地环境的研究5

设计管理部门应发挥市场策划作用设计管理部门设计成果设计要求（设计任务书）房地产产品策划意图市场目的

设计管理部门应发挥市场策划作用设计管理部门设计成果设计要求6全程设计对成本管理的意义加强预控。在控制成本低的阶段进行控制这是全程设计的效益和核心价值全程设计对成本管理的意义加强预控。7二、如何理解“规划设计阶段的成本管理”二、如何理解“规划设计阶段的成本管理”8规划设计阶段成本管理的宏观意识规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重要阶段之一规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设全过程成本管理的意识规划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本管理的宏观意识成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终，阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。规划设计阶段成本管理的宏观意识规划设计阶段是决定房地产开发成9规划设计阶段成本管理的内容规划设计直接成本产品建造成本企业品牌建设成本企业运营能力成本规划设计阶段成本管理的内容规划设计直接成本产品建造成本企业品10

规划设计直接成本

设计费时间成本人力成本设计费：

规划、建筑、景观、室内等设计内容全过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费用的总和

规划设计直接成本

设计费设计费：11产品建造成本定位成本创新成本功能定位---根据市场定位、竞争需要确定产品的功能，决定了满足产品功能需要投入的各项成本市场定位---确定目标市场及客户群，决定了产品类型、档次以及投入的各项成本在产品设计中规划、建筑、景观、室内设计等采用的创新形式、技术、材料等产生的成本，产品品质建设成本施工周期产品建造成本定位成本创新成本功能定位---根据市场定位、竞争12企业品牌建设成本品牌互动成本自身品牌建设成本为提升产品、企业的档次和品牌，采用知名品牌的设计单位、材料、设备等投入的成本自身品牌建设需要在产品设计、建造上投入的成本企业品牌建设成本品牌互动成本自身品牌建设成本为提升产品13企业运营能力成本组织运营成本组织能力成本企业的决策机制、管理模式、组织结构、工作流程等对规划设计成本管理的影响企业把握市场、设计产品的能力对规划设计成本管理的影响企业运营能力成本组织运营成本组织能力成本企业的决策机制、管理14项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出进度品质成本规划周期方案周期施工图周期含钢量等土建成本景观造价示范区造价图纸完善程度设计变更签证率设计失误率部品封样率合理的设计费

设计阶段的成本观景观设计周期扩初周期室内设计周期施工周期部品造价产品的品质项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,进度品质成本规划周期15设计阶段成本管理的目的提升产品品质缩短开发周期降低开发成本设计阶段成本管理的目的提升产品品质缩短开发周期降低开发成本16

—对设计人员而言是任务，

对成本人员而言应前置而持续避免两种现象：不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本控制含钢量等土建造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费部品造价—对设计人员而言是任务，

对成本人员而言应前17三、在项目开发过程中“目标成本”是成本管理的前提三、在项目开发过程中18项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段概念规划设计管理设计方案设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合成本项目成本估算成本测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算工程营销项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约，成本部门的成本控制要求应成为设计部门的成本控制目标。规划设计成本管理与成本部门的关系多方案比较概念规划草案项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计19成本部门应制定项目目标成本。设计部控制目标成本偏差率。

目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。规划设计阶段成本管理控制方式结构含钢量偏差率；景观造价偏差率；示范区成本偏差率；设计费偏差率。。。成本部门应制定项目目标成本。目标成本首先必须合理，建20保证安全和品质的前提下，减低含钢量建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m2)北京上海深圳武汉、东莞别墅、双拼、花园洋房(6+1层及以下)上部结构----自带全埋一层地下室----普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构----自带全埋一层地下室----小高层住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部结构----自带全埋一层地下室----中高层住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部结构----自带全埋一层地下室----高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部结构----自带全埋一层地下室----公共人防地下室（6级）----公共普通全地下室----公共半地下室----结构含钢量保证安全和品质的前提下，减低含钢量建筑类型结构部位各地区含钢21分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价（元/平米）一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；景观造价控制总价偏差率分项动态平衡分类及定义硬景软景总造价一类景观区二类景观区三类景观区四22示范区造价

费用分类建安费（元/平米）设计费（元/平米）家具、用品、设施费总造价（元/平米）1、土建---销售中心（临建）2、装修---销售中心、样板房3、景观---临时4、包装---临时标志、道具总计示范区造价费用建安费设计费家具23不提倡人海战术

--开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效率运作。人数效能多项目制下平衡点*人均设计管理面积不提倡人海战术人数效能多项目制下平衡点*人均设计管理面积24人均设计

管理面积＝∑规划总面积xA%方案总面积xB%施工图总面积xC%（)÷设计总人数1建议A为20％；B为50%;C为30％人均设计

管理面积＝∑规划总面积xA%方案总面积xB%施25某集团公司04年人均设计管理面积一览深圳公司设计部规划面积之和302.46方案面积之和48施工图面积之和48设计部人数18北京公司设计部规划面积之和621.69方案面积之和33.6施工图面积之和15.1设计部人数17上海公司设计部规划面积之和63.843.38方案面积之和39施工图面积之和39设计部人数13某集团公司04年人均设计管理面积一览深圳公司设计部规划面积之26避免两种现象：为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控合理设计费

是保证质量与进度的基本条件之一合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建筑师积极性的发挥；；直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的作用避免两种现象：为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控合理27合理设计费标准：根据具体的项目性质、选择设计单位的不同设立设计费支付标准，如国内一线品牌设计公司--元/M2国内二线品牌设计公司--元/M2国外一线品牌设计公司--元/M2国外二线品牌设计公司--元/M2万科：北京、上海、深圳：55元/M2广州公司：50元/M2其他地区公司：45元/M2分类公司规划概念方案方案+建筑扩初结构、设备扩初+施工图景观方案+扩初+施工图样板房+销售中心室内设计其他总计深圳公司--国内单位252315武汉公司项目0.750.5939.10上海公司项目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集团地产公司设计费统计合理设计费标准：根据具体的项目性质、选择设计单位的不同设立设28

“成本管理”的目的应是“成本优化”或“成本效益最大化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。

“成本管理”的目的应是“成本优化”或“成本效益最大29四、在项目设计过程中实现成本效益最大化的方法四、在项目设计过程中30规划方案景观方案部品策划方案建筑方案示范区设计施工图流程与计划规划方案景观方案部品策划方案建筑方案示范区设计施工图流程与计31论证阶段设计管理阶段概念规划施工图拿地节点策划阶段概念规划草案概念规划方案方案设计扩初设计实施方案概念规划周期实施方案周期施工图周期设计周期划定论证阶段设计管理阶段概念规划施工图拿地节点策划阶段概念规划草32顺驰项目周期统计表区项目名称占地面积(平方米)规划建面(平方米)土地获取时间A开工时间B开盘时间CB－A天C－A天上海顺驰蓝湾87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京滨江奥城181,942约300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249苏州湖畔天城164,200约300,0002003.10.222004.06.12234无锡天鹅湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京顺驰领海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187蓝调国际公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重庆奥林匹克2004.62004.82004.1060120晋中城市艺墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183郑州郑东第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛阳洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202顺驰项目周期统计表区项目名称占地面积规划建面土地获取开工时间33万科项目周期拿地到开盘：多层项目9个月；高层项目12个月；北京领海重庆奥林匹克花园万科项目周期拿地到开盘：北京领海重庆奥林匹克花园34顺驰、万科的共性1）采取传统工序前置:提前做好70%的准备工作,以“成本换时间”；虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但从总体上看认为值得。2）采用工序并联作业：在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉进行。3）采取规模复制模式：采取“拿来主义”，再适当调改。4）重视长期性工作：对市场的调查了解把握准确。顺驰、万科的共性1）采取传统工序前置:35概念设计规划设计单体设计施工图部品设计初步设计施工图计划管理是时间成本的保障流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加初步设计施工开始概念设计部品设计创新设计规划设计单体设计功能平面结构体系立面设计概念设计规划设计单体设计施工图部品设计初步设计施工图36拿地节点方案报建方案设计扩初设计施工图设计施工图部品材料定板封样论证阶段工程管理规划设计扩初设计景观设计部品材料清单示范区景观、装修施工图扩初报建施工图报建概念规划方案部品材料调研产品创新建筑、规划方案结构、设备初步方案销售示范区策划景观概念拿地节点方案方案设计扩初设计施工图设计施工图部品材377个月,从拿地到施工图某项目规划用地面积20.28万平方米,容积率1.19.核定建筑面积24.07万平方米,其中花园洋房14.22万平方米,小高层6.25万平方米,商业3.48万平方米,会所1200平方米,2004年12月31日签定土地出让协议,2004年11月至12月项目前期准备,2005年1月至2月概念规划设计投标,2005年1月至3月住宅户型研究,2005年3月至5月规划,建筑方案及深化,2005年5至6月30日完成典型花园洋房和小高层扩初,施工图2005年6月完成修建性详细规划和方案报批文本的编制.从正式拿到土地到单体施工图完成共计7个月.项目简介7个月,从拿地到施工图某项目规划用地面积20.28万平方米,387个月,从拿地到施工图7个月,从拿地到施工图39规划设计工作组织项目取得土地项目设计启动施工图设计施工图施工配合专家建筑设计户型研究户型深化整理住宅立面，公建方案设计单体施工图BAU设计配合设计推荐，管理，配合总图概念规划方案竞赛SWA规划设计规划方案修建性详规BAUETEETEETE配合配合设计7个月,从拿地到施工图规划设计工作组织项目取得土地项目设计启动施施工图专家建筑设计40设计周期建议论证阶段设计管理阶段75天概念规划施工图拿地时间策划阶段95天55天(多层)70天(高层)不做限定概念规划草案概念规划方案方案设计扩初设计实施方案设计周期225/240天设计周期建议论证阶段设计管理阶段75天概念规划施工图拿地时间411、提高全员成本意识（1）部门间密切协作（2）各专业工程师尽职尽责

成本控制的管理因素

2、加强市场与客户意识

（1）加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。（2）了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。

3、加强对设计公司的管理与协调（1）做好设计招标（2）做好合同管理（3）实行中期沟通、监督（4）落实奖惩措施

4、建立管理程序与制度

（1）完善甲方设计标准（2）坚持全程优化设计（3）专家会议评审制度（4）内部审核制度化

1、提高全员成本意识成本控制的管理因素2、加强市场与客户42

最终成本管理控制了什么？项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段项目的设计阶段对于产品的品质具有决定性的作用项目建安成本项目设计费提高项目销售收入项目运营成本减少项目资金时间成本（提高资金周转率）最终成本效益最大化体现在哪里？提升企业品牌和竞争力

最终成本管理控制了什么？项目的建安、运营成本中绝大多数决定43美庐锦园2001年11月售价：6300元/m2容积率：3.35

深圳市天蔚实业有限公司美庐锦园2001年11月售价：6300元/m2深圳市天蔚实业44世纪村2001年11月售价：7300元/m2容积率：3.5

沙河实业股份有限公司

世纪村2001年11月售价：7300元/m2沙河实业股份有限45五、项目规划阶段的成本优化五、项目规划阶段的成本优化46内容评分备注方案1方案2方案3方案4规划结构规划形态分期开发物业管理卖场安排交通系统规划路网规模停车方式道路断面步行系统与配套关系消防流线内容评分备注方案1方案2方案3方案4规划结构规划形态分期开发47内容评分备注方案1方案2方案3方案4商业配套商业布局商业业态商业对整体开发的作用配套公建会所市政公建景观设计现状景观改造与利用维护成本

内容评分备注方案1方案2方案3方案4商业配套商业布局商业业态48规划设计阶段的成本管理课件49规划设计阶段的成本管理课件50六、建筑设计阶段的成本优化六、建筑设计阶段的成本优化51建筑设计阶段成本效益最大化的目标：建筑专业是建筑形态对客户需求的彻底体现以及具有市场竞争力的产品创新。结构专业是最优化的结构形式。设备专业是最优化的部品选择。建筑设计阶段成本效益最大化的目标：建筑专业是建筑形态对客户需52建筑型态的优化半山海景别墅建筑型态的优化半山海景别墅53建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾5441度旋转，是景观的要求，也是个性的体现建筑型态的创新中信红树湾41度旋转，是景观的要求，也是个性的体现建筑型态的创新中信红55建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾56建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾57建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾58建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸59建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸60建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸红树西岸幕墙材料说明及造价：1.幕牆窗铝材选用PVF2（二塗）表面处理；2.幕牆窗玻璃采用（6＋12＋6Low－E）双钢化中空玻璃；3.幕牆窗五金配件采用德国原产Roto产品；4.栏杆采用（8＋1.52PVB＋6）双钢化夾胶玻璃、点式；5.平均造价：窗约为1150元/m2，玻璃栏杆约为1350元/m；建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸红树西岸幕墙材料说明及造价61百仕达-红树西岸百仕达-红树西岸62百仕达-红树西岸百仕达-红树西岸63百仕达-红树西岸百仕达-红树西岸642、结构计算数据的审核

结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核（1）输入信息的审核核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。（2）输出信息的审核检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。

结构成本优化1、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化（1）结构型式的确定（2）桩基型式的确定2、结构计算数据的审核结构成本优化1、结构方案的选653、细部做法的控制与审查

对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。（1）Ⅲ级钢的应用由于Ⅲ级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用（2）合理归并结构构件结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。

3、细部做法的控制与审查66

1、成本优化与设计合理周期的确定

结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。

2、结构含钢量限额

由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证金地产品的较高品质。建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。关注事项1、成本优化与设计合理周期的确定关注事项67七、材料设备选用的成本优化七、材料设备选用的成本优化68首先设立内外装修和安装的成本目标倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置；倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；概念设计规划设计初步设计单体设计部品设计施工图功能平面结构体系立面设计首先设立内外装修和安装的成本目标概念设计规划设计初步设计单体69南昌四季花城标准化部品一览表序分类材料、构配件序分类材料、构配件1结构材料屋面保温板3室内材料楼梯间栏杆地漏成品烟道楼梯踏步砖排水管新三级钢入户门电表箱玻璃砖入户门门石室内配电箱2外立面材料空调百页铝合金冲孔板门铃弱点配电箱单元门阳台、露台栏杆楼层门牌号冷热给水管屋面瓦晒衣架开关插座檐沟阳台、露台地砖楼梯间内墙涂料铝合金门窗玻璃雨蓬楼梯间入口雨蓬下内墙涂料外墙涂料院墙及院门4其他材料单元入口墙边栏杆文化石空调孔洞配件单元入口楼梯铺地材料分格条窗护栏室外配电房门告示栏外墙砖热水器扣帽楼栋门牌信奶箱单元门牌保洁箱5灯具楼梯间灯具6智能化对讲系统阳台、露台室内安防单元入口灯单元入口门牌灯南昌四季花城标准化部品一览表序分类材料、构配件序分类材料、构70标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量，为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件大型房地产开发企业可与设备、材料供应商形成战略伙伴合作关系，达到双赢。规模化生产模式规模化生产模式71八、景观方案的成本优化八、景观方案的成本优化72案例丽阳广场叠翠公园谷地公园示范区景观总平图N案例丽阳广场叠翠公园谷地公园示范区景观总平图N73前提条件建造成本要求环境目标成本：1390.45（万元）营销要求主要景观区域主题化，其小景观设计围绕主题进行；注重设施的可参与性。

项目部要求材质选择的本地化和施工工艺的可行性物业公司要求安全、便于管理，后期使用、养护成本低前提条件建造成本要求环境目标成本：1390.45（万元）74成本控制计划400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造价分布图成本控制计划400元/平米350元/平米330元/平米29075成本控制计划项目面积（万平米）目标单价（元/平米）方案单价（元/平米）总建筑面积11.25123.50133.80景观用地面积约4.94281.00305.00项目面积（万平米）总价（万元）方案单价（元/平米）总绿化面积3.1427587.50总硬质景观面积1.10413（不含部品、水景设备、排水）375.00示范区（已完成）0.8268（不含会所建筑）335.00成本拆分表单方造价列表成本控制计划项目面积（万平米）目标单价（元/平76主要材质部品第一部分主要材料部品列表第二部分硬地景观材料第三部分植物第四部分室外部品主要材质部品第一部分主要材料部品列表77第一部分主要材料部品列表主要材料部品列表（一）序号项目名称单位数量单价（元）总价（万元）产地备注一、主要硬地铺装材质1黄木纹平米2洗石米平米3花岗石（紫罗红+黄色）平米4手打锈石平米5黄石英蘑菇板平米6木地板（暂定铁杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9红砂岩平米10青砂石板平米11花钵个12垃圾筒组13休闲椅（成品）组14健身及儿童游戏玩具组第一部分主要材料部品列表主要材料部品列表（一）序号78第一部分主要材料部品列表序号项目名称规格单位数量单价（元）总价（万元）备注三、植物15桂花16天竺桂17红叶李18红枫19杜英20蒲葵21银杏22小叶楠木23广玉兰24斑竹25棕竹26珊瑚（法国冬青）27南天竹主要材料部品列表（二）第一部分主要材料部品列表序号项目名称规格单79材料名称：洗石米使用部位：宅间道路材料描述及价格：1、浅褐、深褐色。2、价格130元/平米，垫层制作费77元/平米3、使用面积：约3500平米浅褐深褐第二部分硬地景观材料工程实景材料名称：洗石米浅褐80第三部分植物杜英蒲葵银杏骨干树种胸径8厘米，价格80元辅助树种高度3米，价格1100元骨干树种胸径14厘米，价格1800元第三部分植物杜英蒲葵银杏骨干树种辅助树种骨干树81宅间背靠座椅第四部分室外家具座椅A座椅B桌椅组垃圾筒A垃圾筒B宅间背靠座椅第四部分室外家具座椅A座椅B桌椅组垃圾筒A垃圾筒82玩具游戏玩具第四部分玩具游戏玩具第四部分83成本控制计划方案核算得出成本差异

目标成本：1390.45（万元）现成本总价：1505.8091（万元）超过目标成本：115.3591（万元）

成本控制计划方案核算得出成本差异目标成本：139084成本控制计划成本控制计划

1、植物成本控制

根据设计公司提供的植物清单植物总造价为：275万，我们将景观集中的区域（洋房轴线、叠翠公园、向阳广场）的植物配置标准，参照三期样板区植物85元/平米，宅间参照一、二期的60元/平米，这样可调减成本约20万。

2、灯具成本控制

实施方案中灯具布置过密，若按5瓦/平米的标准，可减少1/3，此处可调减成本约30万。（该部分总造价为134万，其中灯具98万，可减少灯具将其总价控制在70万以内）

成本控制计划成本控制计划1、植物成本控制2、灯具成本控制853、硬质景观成本控制取消宅间广场4处，简化宅间道路（减少硬地面积约1100平米，调减20万），用其他景观元素替代了构筑物3处（调减约7万），取消和简化了部分地面铺装图案（调减约5万），更换了部分材质（调减约10万），合计调减42万。

成本控制计划4、绿化用水成本控制

结合实际情况，取消原设计中自动喷灌系统，绿化用水使用人工灌溉，可调减约15万。（设计中自动灌溉喷头162处，价格约1000元/处）

5、小品成本控制

减少和替换了宅间的一些小品（例：将叠翠公园旁的花岗石球改为花钵和减少了部分装饰性的石雕），可调减成本约5万元。

3、硬质景观成本控制成本控制计划4、绿化用水成本控制5、小品86合计调减成本：112万调整后还超过目标成本：3.3591万成本控制计划合计调减成本：112万调整后还超过目87九、施工图阶段的成本优化九、施工图阶段的成本优化88设计变更签证率由设计原因导致的签证总金额工程合同金额对施工图阶段设计成果质量的控制---减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。设计变更签证率由设计原因导致的签证总金额工程合同金额对施工图89设计变更原因1.设计类：A.超成本目标B.设计优化C.设计错误D.设计缺漏E.补充设计F.二次设计G.现场条件2.现场施工类:

A.施工错误B.施工困难C.施工进度要求3.营销类：

A.客户需求B.竞争需求

4.其它设计变更原因1.设计类：2.现场施工类:3.营销类：4.其90设计变更签证率控制很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10％，其中重复性错误占相当比例。为降低设计变更签证率，建议采取的策略如下：1）建立施工图阶段的长期合作伙伴；2）给予合理的设计周期；3）甲方完善标准化构造设计；设计变更签证率控制很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成91十、实现成本效益最大化的一些途径十、实现成本效益最大化的一些途径921、加强设计管理部门的市场意识和策划能力能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向。2、严格执行成果标准;准确执行各阶段设计成果标准，3、减少人为增加的工作复杂度：户型种类适量为准。

当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。户型种类建议每期开发规模在10万平米以下，相对应户型不宜超过10种户型种类定义凡是房间数量及平面布置形式发生变化的均认为是不同的类型，仅局部的微差仍认为是同一类型。1、加强设计管理部门的市场意识和策划能力户型种类每期开发规模934、优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置：将产品创新设计、部品工作前置，规划、建筑设计、结构、设备、与功能平面同步开展，使方案可高效实施；规划设计建筑设计结构方案设备方案立面模型部品设计创新设计4、优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置：规划设计建筑设945、提高决策效率；公司内部的决策机制项目公司、区域公司、集团三者的关系；完美、效率、风险之间找平衡6、选择优秀的设计服务商选择合适的人做合适的事可以事半功倍5、提高决策效率；957、加强合作伙伴管理建立长期合作伙伴：设计单位、供应商、模型制作等各个涉及设计的单位；在设计过程中,持续定期的进行技术沟通和审核；力求合同约定清晰：含钢量、目标成本；8、输入条件多一些约束和意识,少一些随意;市场定位;成本目标;政府要求;上阶段成果;7、加强合作伙伴管理969.计划执行力,随时”拉警报”;10.标准化与创新,循环式上升;11、加强设计管理人员的专业水平和职业素养9.计划执行力,随时”拉警报”;97谢谢聆听！谢谢聆听！98演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！992006-8

规划设计阶段的成本管理

苏伟2006-8

规划设计阶段的成本管理

苏伟100一、如何认识规划设计一、如何认识规划设计101房地产规划设计的全局观---全程设计投资决策阶段规划设计阶段建设阶段销售阶段项目后评估阶段房地产全程设计运作房地产全程策划运作房地产规划设计的全局观---全程设计投资决策阶段规划设计阶段102规划设计决定品质、成本和品牌房地产产品用地选择50%规划设计30%销售执行20%规划设计决定70-85%的工程成本名牌产品造就品牌企业企业的竞争实质上是产品的竞争规划设计决定品质、成本和品牌房地产产品用地选择规103规划设计在投资决策阶段的工作设计产品初步概念初设产品类型研究用地同产品的匹配关系用地对设计的影响容积率对产品的影响环境对产品的影响配套对产品的影响市场对产品的影响对用地环境的研究对项目用地的研究对现有产品的调研、分析了解市场产品水平及特征预测产品发展趋势了解分析客户需求寻找创新模式规划设计在投资决策阶段的工作设计产品初步概念对用地环境的研究104

设计管理部门应发挥市场策划作用设计管理部门设计成果设计要求（设计任务书）房地产产品策划意图市场目的

设计管理部门应发挥市场策划作用设计管理部门设计成果设计要求105全程设计对成本管理的意义加强预控。在控制成本低的阶段进行控制这是全程设计的效益和核心价值全程设计对成本管理的意义加强预控。106二、如何理解“规划设计阶段的成本管理”二、如何理解“规划设计阶段的成本管理”107规划设计阶段成本管理的宏观意识规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重要阶段之一规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设全过程成本管理的意识规划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本管理的宏观意识成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终，阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。规划设计阶段成本管理的宏观意识规划设计阶段是决定房地产开发成108规划设计阶段成本管理的内容规划设计直接成本产品建造成本企业品牌建设成本企业运营能力成本规划设计阶段成本管理的内容规划设计直接成本产品建造成本企业品109

规划设计直接成本

设计费时间成本人力成本设计费：

规划、建筑、景观、室内等设计内容全过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费用的总和

规划设计直接成本

设计费设计费：110产品建造成本定位成本创新成本功能定位---根据市场定位、竞争需要确定产品的功能，决定了满足产品功能需要投入的各项成本市场定位---确定目标市场及客户群，决定了产品类型、档次以及投入的各项成本在产品设计中规划、建筑、景观、室内设计等采用的创新形式、技术、材料等产生的成本，产品品质建设成本施工周期产品建造成本定位成本创新成本功能定位---根据市场定位、竞争111企业品牌建设成本品牌互动成本自身品牌建设成本为提升产品、企业的档次和品牌，采用知名品牌的设计单位、材料、设备等投入的成本自身品牌建设需要在产品设计、建造上投入的成本企业品牌建设成本品牌互动成本自身品牌建设成本为提升产品112企业运营能力成本组织运营成本组织能力成本企业的决策机制、管理模式、组织结构、工作流程等对规划设计成本管理的影响企业把握市场、设计产品的能力对规划设计成本管理的影响企业运营能力成本组织运营成本组织能力成本企业的决策机制、管理113项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出进度品质成本规划周期方案周期施工图周期含钢量等土建成本景观造价示范区造价图纸完善程度设计变更签证率设计失误率部品封样率合理的设计费

设计阶段的成本观景观设计周期扩初周期室内设计周期施工周期部品造价产品的品质项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,进度品质成本规划周期114设计阶段成本管理的目的提升产品品质缩短开发周期降低开发成本设计阶段成本管理的目的提升产品品质缩短开发周期降低开发成本115

—对设计人员而言是任务，

对成本人员而言应前置而持续避免两种现象：不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本控制含钢量等土建造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费部品造价—对设计人员而言是任务，

对成本人员而言应前116三、在项目开发过程中“目标成本”是成本管理的前提三、在项目开发过程中117项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段概念规划设计管理设计方案设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合成本项目成本估算成本测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算工程营销项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约，成本部门的成本控制要求应成为设计部门的成本控制目标。规划设计成本管理与成本部门的关系多方案比较概念规划草案项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计118成本部门应制定项目目标成本。设计部控制目标成本偏差率。

目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。规划设计阶段成本管理控制方式结构含钢量偏差率；景观造价偏差率；示范区成本偏差率；设计费偏差率。。。成本部门应制定项目目标成本。目标成本首先必须合理，建119保证安全和品质的前提下，减低含钢量建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m2)北京上海深圳武汉、东莞别墅、双拼、花园洋房(6+1层及以下)上部结构----自带全埋一层地下室----普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构----自带全埋一层地下室----小高层住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部结构----自带全埋一层地下室----中高层住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部结构----自带全埋一层地下室----高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部结构----自带全埋一层地下室----公共人防地下室（6级）----公共普通全地下室----公共半地下室----结构含钢量保证安全和品质的前提下，减低含钢量建筑类型结构部位各地区含钢120分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价（元/平米）一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；景观造价控制总价偏差率分项动态平衡分类及定义硬景软景总造价一类景观区二类景观区三类景观区四121示范区造价

费用分类建安费（元/平米）设计费（元/平米）家具、用品、设施费总造价（元/平米）1、土建---销售中心（临建）2、装修---销售中心、样板房3、景观---临时4、包装---临时标志、道具总计示范区造价费用建安费设计费家具122不提倡人海战术

--开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效率运作。人数效能多项目制下平衡点*人均设计管理面积不提倡人海战术人数效能多项目制下平衡点*人均设计管理面积123人均设计

管理面积＝∑规划总面积xA%方案总面积xB%施工图总面积xC%（)÷设计总人数1建议A为20％；B为50%;C为30％人均设计

管理面积＝∑规划总面积xA%方案总面积xB%施124某集团公司04年人均设计管理面积一览深圳公司设计部规划面积之和302.46方案面积之和48施工图面积之和48设计部人数18北京公司设计部规划面积之和621.69方案面积之和33.6施工图面积之和15.1设计部人数17上海公司设计部规划面积之和63.843.38方案面积之和39施工图面积之和39设计部人数13某集团公司04年人均设计管理面积一览深圳公司设计部规划面积之125避免两种现象：为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控合理设计费

是保证质量与进度的基本条件之一合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建筑师积极性的发挥；；直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的作用避免两种现象：为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控合理126合理设计费标准：根据具体的项目性质、选择设计单位的不同设立设计费支付标准，如国内一线品牌设计公司--元/M2国内二线品牌设计公司--元/M2国外一线品牌设计公司--元/M2国外二线品牌设计公司--元/M2万科：北京、上海、深圳：55元/M2广州公司：50元/M2其他地区公司：45元/M2分类公司规划概念方案方案+建筑扩初结构、设备扩初+施工图景观方案+扩初+施工图样板房+销售中心室内设计其他总计深圳公司--国内单位252315武汉公司项目0.750.5939.10上海公司项目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集团地产公司设计费统计合理设计费标准：根据具体的项目性质、选择设计单位的不同设立设127

“成本管理”的目的应是“成本优化”或“成本效益最大化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。

“成本管理”的目的应是“成本优化”或“成本效益最大128四、在项目设计过程中实现成本效益最大化的方法四、在项目设计过程中129规划方案景观方案部品策划方案建筑方案示范区设计施工图流程与计划规划方案景观方案部品策划方案建筑方案示范区设计施工图流程与计130论证阶段设计管理阶段概念规划施工图拿地节点策划阶段概念规划草案概念规划方案方案设计扩初设计实施方案概念规划周期实施方案周期施工图周期设计周期划定论证阶段设计管理阶段概念规划施工图拿地节点策划阶段概念规划草131顺驰项目周期统计表区项目名称占地面积(平方米)规划建面(平方米)土地获取时间A开工时间B开盘时间CB－A天C－A天上海顺驰蓝湾87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京滨江奥城181,942约300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249苏州湖畔天城164,200约300,0002003.10.222004.06.12234无锡天鹅湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京顺驰领海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187蓝调国际公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重庆奥林匹克2004.62004.82004.1060120晋中城市艺墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183郑州郑东第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛阳洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202顺驰项目周期统计表区项目名称占地面积规划建面土地获取开工时间132万科项目周期拿地到开盘：多层项目9个月；高层项目12个月；北京领海重庆奥林匹克花园万科项目周期拿地到开盘：北京领海重庆奥林匹克花园133顺驰、万科的共性1）采取传统工序前置:提前做好70%的准备工作,以“成本换时间”；虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但从总体上看认为值得。2）采用工序并联作业：在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉进行。3）采取规模复制模式：采取“拿来主义”，再适当调改。4）重视长期性工作：对市场的调查了解把握准确。顺驰、万科的共性1）采取传统工序前置:134概念设计规划设计单体设计施工图部品设计初步设计施工图计划管理是时间成本的保障流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加初步设计施工开始概念设计部品设计创新设计规划设计单体设计功能平面结构体系立面设计概念设计规划设计单体设计施工图部品设计初步设计施工图135拿地节点方案报建方案设计扩初设计施工图设计施工图部品材料定板封样论证阶段工程管理规划设计扩初设计景观设计部品材料清单示范区景观、装修施工图扩初报建施工图报建概念规划方案部品材料调研产品创新建筑、规划方案结构、设备初步方案销售示范区策划景观概念拿地节点方案方案设计扩初设计施工图设计施工图部品材1367个月,从拿地到施工图某项目规划用地面积20.28万平方米,容积率1.19.核定建筑面积24.07万平方米,其中花园洋房14.22万平方米,小高层6.25万平方米,商业3.48万平方米,会所1200平方米,2004年12月31日签定土地出让协议,2004年11月至12月项目前期准备,2005年1月至2月概念规划设计投标,2005年1月至3月住宅户型研究,2005年3月至5月规划,建筑方案及深化,2005年5至6月30日完成典型花园洋房和小高层扩初,施工图2005年6月完成修建性详细规划和方案报批文本的编制.从正式拿到土地到单体施工图完成共计7个月.项目简介7个月,从拿地到施工图某项目规划用地面积20.28万平方米,1377个月,从拿地到施工图7个月,从拿地到施工图138规划设计工作组织项目取得土地项目设计启动施工图设计施工图施工配合专家建筑设计户型研究户型深化整理住宅立面，公建方案设计单体施工图BAU设计配合设计推荐，管理，配合总图概念规划方案竞赛SWA规划设计规划方案修建性详规BAUETEETEETE配合配合设计7个月,从拿地到施工图规划设计工作组织项目取得土地项目设计启动施施工图专家建筑设计139设计周期建议论证阶段设计管理阶段75天概念规划施工图拿地时间策划阶段95天55天(多层)70天(高层)不做限定概念规划草案概念规划方案方案设计扩初设计实施方案设计周期225/240天设计周期建议论证阶段设计管理阶段75天概念规划施工图拿地时间1401、提高全员成本意识（1）部门间密切协作（2）各专业工程师尽职尽责

成本控制的管理因素

2、加强市场与客户意识

（1）加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。（2）了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。

3、加强对设计公司的管理与协调（1）做好设计招标（2）做好合同管理（3）实行中期沟通、监督（4）落实奖惩措施

4、建立管理程序与制度

（1）完善甲方设计标准（2）坚持全程优化设计（3）专家会议评审制度（4）内部审核制度化

1、提高全员成本意识成本控制的管理因素2、加强市场与客户141

最终成本管理控制了什么？项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段项目的设计阶段对于产品的品质具有决定性的作用项目建安成本项目设计费提高项目销售收入项目运营成本减少项目资金时间成本（提高资金周转率）最终成本效益最大化体现在哪里？提升企业品牌和竞争力

最终成本管理控制了什么？项目的建安、运营成本中绝大多数决定142美庐锦园2001年11月售价：6300元/m2容积率：3.35

深圳市天蔚实业有限公司美庐锦园2001年11月售价：6300元/m2深圳市天蔚实业143世纪村2001年11月售价：7300元/m2容积率：3.5

沙河实业股份有限公司

世纪村2001年11月售价：7300元/m2沙河实业股份有限144五、项目规划阶段的成本优化五、项目规划阶段的成本优化145内容评分备注方案1方案2方案3方案4规划结构规划形态分期开发物业管理卖场安排交通系统规划路网规模停车方式道路断面步行系统与配套关系消防流线内容评分备注方案1方案2方案3方案4规划结构规划形态分期开发146内容评分备注方案1方案2方案3方案4商业配套商业布局商业业态商业对整体开发的作用配套公建会所市政公建景观设计现状景观改造与利用维护成本

内容评分备注方案1方案2方案3方案4商业配套商业布局商业业态147规划设计阶段的成本管理课件148规划设计阶段的成本管理课件149六、建筑设计阶段的成本优化六、建筑设计阶段的成本优化150建筑设计阶段成本效益最大化的目标：建筑专业是建筑形态对客户需求的彻底体现以及具有市场竞争力的产品创新。结构专业是最优化的结构形式。设备专业是最优化的部品选择。建筑设计阶段成本效益最大化的目标：建筑专业是建筑形态对客户需151建筑型态的优化半山海景别墅建筑型态的优化半山海景别墅152建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾15341度旋转，是景观的要求，也是个性的体现建筑型态的创新中信红树湾41度旋转，是景观的要求，也是个性的体现建筑型态的创新中信红154建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾155建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾156建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾157建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸158建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸159建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸红树西岸幕墙材料说明及造价：1.幕牆窗铝材选用PVF2（二塗）表面处理；2.幕牆窗玻璃采用（6＋12＋6Low－E）双钢化中空玻璃；3.幕牆窗五金配件采用德国原产Roto产品；4.栏杆采用（8＋1.52PVB＋6）双钢化夾胶玻璃、点式；5.平均造价：窗约为1150元/m2，玻璃栏杆约为1350元/m；建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸红树西岸幕墙材料说明及造价160百仕达-红树西岸百仕达-红树西岸161百仕达-红树西岸百仕达-红树西岸162百仕达-红树西岸百仕达-红树西岸1632、结构计算数据的审核

结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核（1）输入信息的审核核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。（2）输出信息的审核检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。

结构成本优化1、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化（1）结构型式的确定（2）桩基型式的确定2、结构计算数据的审核结构成本优化1、结构方案的选1643、细部做法的控制与审查

对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。（1）Ⅲ级钢的应用由于Ⅲ级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用（2）合理归并结构构件结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。

3、细部做法的控制与审查165

1、成本优化与设计合理周期的确定

结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。

2、结构含钢量限额

由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证金地产品的较高品质。建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。关注事项1、成本优化与设计合理周期的确定关注事项166七、材料设备选用的成本优化七、材料设备选用的成本优化167首先设立内外装修和安装的成本目标倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置；倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；概念设计规划设计初步设计单体设计部品设计施工图功能平面结构体系立面设计首先设立内外装修和安装的成本目标概念设计规划设计初步设计单体168南昌四季花城标准化部品一览表序分类材料、构配件序分类材料、构配件1结构材料屋面保温板3室内材料楼梯间栏杆地漏成品烟道楼梯踏步砖排水管新三级钢入户门电表箱玻璃砖入户门门石室内配电箱2外立面材料空调百页铝合金冲孔板门铃弱点配电箱单元门阳台、露台栏杆楼层门牌号冷热给水管屋面瓦晒衣架开关插座檐沟阳台、露台地砖楼梯间内墙涂料铝合金门窗玻璃雨蓬楼梯间入口雨蓬下内墙涂料外墙涂料院墙及院门4其他材料单元入口墙边栏杆文化石空调孔洞配件单元入口楼梯铺地材料分格条窗护栏室外配电房门告示栏外墙砖热水器扣帽楼栋门牌信奶箱单元门牌保洁箱5灯具楼梯间灯具6智能化对讲系统阳台、露台室内安防单元入口灯单元入口门牌灯南昌四季花城标准化部品一览表序分类材料、构配件序分类材料、构169标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量，为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件大型房地产开发企业可与设备、材料供应商形成战略伙伴合作关系，达到双赢。规模化生产模式规模化生产模式170八、景观方案的成本优化八、景观方案的成本优化171案例丽阳广场叠翠公园谷地公园示范区景观总平图N案例丽阳广场叠翠公园谷地公园示范区景观总平图N172前提条件建造成本要求环境目标成本：1390.45（万元）营销要求主要景观区域主题化，其小景观设计围绕主题进行；注重设施的可参与性。

项目部要求材质选择的本地化和施工工艺的可行性物业公司要求安全、便于管理，后期使用、养护成本低前提条件建造成本要求环境目标成本：1390.45（万元）173成本控制计划400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造价分布图成本控制计划400元/平米350元/平米330元/平米290174成本控制计划项目面积（万平米）目标单价（元/平米）方案单价（元/平米）总建筑面积11.25123.50133.80景观用地面积约4.94281.00305.00项目面积（万平米）总价（万元）方案单价（元/平米）总绿化面积3.1427587.50总硬质景观面积1.10413（不含部品、水景设备、排水）375.00示范区（已完成）0.8268（不含会所建筑）335.00成本拆分表单方造价列表成本控制计划项目面积（万平米）目标单价（元/平175主要材质部品第一部分主要材料部品列表第二部分硬地景观材料第三部分植物第四部分室外部品主要材质部品第一部分主要材料部品列表176第一部分主要材料部品列表主要材料部品列表（一）序号项目名称单位数量单价（元）总价（万元）产地备注一、主要硬地铺装材质1黄木纹平米2洗石米平米3花岗石（紫罗红+黄色）平米4手打锈石平米5黄石英蘑菇板平米6木地板（暂定铁杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9红砂岩平米10青砂石