物业服务机构设置运行图

机构设置1、项目管理机构设置1.1管理机构运行图在“某某小区”物业管理服务过程中，结合项目人文特点及行业法规，采用“一站式”网络物业管理服务，结合现代物业管理理念和经营模式，确定物业管理组织架构。管理机构运行图说明：（1）由公司总部下设管理机构“某某小区”物业管理服务中心，对“某某小区”实施专业化、规范化的管理服务。（2）总公司物业中心对项目部的品质进行监督和抽查。（3）后勤部负责对公司项目物业服务中心提供后勤物资（包括：劳保用品、服装、办公用品等）。1.2物业管理组织机构根据“某某小区”物业的实际情况，为更好满足物业使用人的需求，拟设置以项目为中心的五个职能部的直线职能制的组织管理体系。管理处实行公司领导下的管理处经理负责制，采取整体协调调度和各部门分职能管理相结合的管理方式，项目部内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。公司作为管理处的坚强后盾，并提供人、财、物、技术等方面支持。物业组织机构图机构运行、职责分工:（1）指挥机构服务中心实行公司领导下的经理负责制，这是一种垂直型的管理模式，其优点是信息反馈快、高效、反应迅速。由于服务中心的编制精干、职责明确，所以日常工作由经理直接对各部门人员，领导即集指挥和职能于一身，便于经理全面掌握日常工作及人员现况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由服务中心经理直接安排，各下属直接向其领班负责，各领班及各职位专业人员直接向经理负责。在具体运作中，项目经理是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者。各项指令下达后，执行机构（各服务中心）开始运作，执行过程中的信息通过回馈管道（客户服务中心）回到指挥机构（项目经理办公室），供项目经理做出判断、校正、总结和必要的回复。在整个过程中，项目通过从检查、考核、回访等管理手段中发现存在的问题，并及时加以纠正，从而保证整个“某某小区”物业管理工作的有效性。（2）执行机构为了做好物业服务工作，“某某小区”物业管理服务中心下设五个部门：工程部、客服部、环境维护部、秩序维护部、财务部。工程部主要负责对本物业的房屋本体、设施、设备进行运行管理和维修保养，包括对房屋公共部位、强电、弱电系统、电梯、给排水系统、中央监控系统在内的各项硬件设施，以及日常的零星维修服务，确保教学楼的硬件设施始终保持良好的运行状态。客服部的职能由接受咨询、报修、受理投诉、提供特约服务、物业档案资料管理等几部分构成。除了提供日常的对客服务以外，该部门还发挥着管理处人力资源管理、质量体系文件管理、后勤保障等管理职能，确保管理处的管理与服务质量严格按照公司制订的国际质量管理体系、职业健康安全管理体系和环境管理体系及《物业服务合同》运行，并对服务过程中的各类信息进行搜集和建立必要档案，开辟一条业主与物业公司之间的良好沟通渠道。环境维护部将根据“某某小区”的具体情况，为小区内、外环境制订完整的绿化管理方案及保洁措施，竭诚为小区提供整洁、舒适、有序、便捷的生活环境；秩序维护部负责对“某某小区”及其业主提供24小时的，包括治安、监控、消防、交通管理在内的全方位服务。财务部负责统计当月各项收支款项等详细财务信息，月结月清；负责编制用品需求计划，监管用品使用；完成领导交办的其它工作。（3）监督机构在保证“某某小区”物业管理服务中心指挥机构和执行机构正常运作的同时，我公司还根据多年从事物业管理的经验，建立起一套从公司业务管理中心到管理处，再从管理处到基层服务中心的管理和服务双重监督体系，通过管理处每月对下属服务中心的考核以及公司业务管理中心每季对“某某小区”物业管理服务中心的绩效评价，来确保“某某小区”的物业管理和服务水平始终处于行业的领先水平。2、工作职能运行图

2.1“某某小区”物业管理服务中心工作职能运行图①项目经理人员配置：1人。岗位职责：（1）主持日常管理工作。履行小区物业服务管理主体责任，根据各时期的实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施；（2）对公司和业主双方负责和汇报工作，按时向公司和业主提交工作计划和小结，听取业主的意见和要求，并在规定期限内落实执行；（3）负责召集员工每月例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调员工关系，就项目物业管理执行中的问题提出解决方案。若发生重大事件或超出岗位职责权限的应立即向公司和业主汇报；（4）进行巡视，对设备运行保养、安保、保洁和绿化等方面的服务情况进行了解，每天检查各个重点环节，发现问题及时解决；（5）发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进行处理，按应急方案制定的措施执行。对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习，分析原因并写出报告向公司和业主汇报，每季度至少组织一次应急方案演练；（6）每月组织一次对机电设备、建筑物、公共设施和环境等方面的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面通知有关员工，要求整改；（7）监管财务各类款项的收支，督促帐目日结日清，控制成本、编制预算。（8）统一协调各员工的工作，并检查其工作状况和落实情况；（9）负责参与、组织每季的物业管理质量大检查及配合作好质量管理体系评审的有关工作；（10）负责外部的沟通和联系，及时处理投诉，并向当事人通报处理意见和结果；（11）负责向业主宣传物业管理方面的政策法规及安全知识、卫生常识。（12）负责收缴物业服务费和调解小区矛盾纠纷。（13）负责巡查发现、制止、报告小区违法建设和不文明行为。（14）负责落实和完成属地镇街、社区交办的其它特殊事项。②财务管理人员配置：1人。岗位职责：（1）统计当月各项收支款项等详细财务信息，月结月清；（2）负责编制用品需求计划，监管用品使用；（3）完成领导交办的其它工作。2.2工程部工作职能运行图工程部中央监控维护强弱电运行维修服务工程部中央监控维护强弱电运行维修服务供电通消安房附强弱给配梯讯防保屋属电电排电系系监监维设维维水系统统控控修施修修维统维修人员配备：5人（含工程部负责人、消防专职管理人员、水电工、维修人员和电梯等特种设备管理人员）。岗位职责：对设备设施分类，根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理、养护、维修、并记录上报存档。巡查消防、监控等器材设备是否完好，供水、供气有无跑、冒、滴、漏导常情况及气味，供电、供讯有无私拉乱接、乱扔装修垃圾等。检查消防通道是否畅通，有无侵占公共部位现象，维护公共安全，公众利|~益。2.3客服部工作职能运行图客服部接待服务综合管理其他服务咨询报 受修 理投诉来 人档监 委访 力 案督 托引 资 管考 服导 源 理核 务管理特约服务代办服务人员配备：3人。岗位职责：（1）熟悉物业管理法律法规、管理规定，熟悉本物业公司的各项工作制度、作业流程、收费内容和依据及客户的基本情况；（2）具体实施客户的入住档案登记，入住手续办理和客户二次装修等活动的督办和跟进；（3）定期或不定期对业主进行回访，向业主宣传物业管理方面的政策及法规，虚心接受业主的批评和建议，不断改进工作方法，提高服务质量；（4）负责各项档案的编制及整理工作；（5）接收并记录客户对服务的意见，向领导上报，协调各部门的工作。(6)建立项目安全管理、业主信息、租户信息、设施设备、公共区域等相关台账。2.4环境维护部工作职能运行图环境维护部清扫保洁绿化管理环境消杀绿植定地物时管管保理理洁养养—护护循周针环期对保性性洁消消—杀杀①绿化养护人员配备：2人。岗位职责：（1）熟悉住宅区内的绿化面积和布局，花草树木的品种、数量、名称、特性和培植方法。（2）严格按规范对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害、修枝、剪叶、补苗、淋水，对大棵的灌木给予造型，丰富绿化内容。（3）保持绿化地清洁，草坪和灌木林内不留杂物、不缺水、不死苗，促进花草树木生长茂盛。（4）有权阻止违反有关绿化管理规定的行为。②环境卫生维护人员配备：14人（含负责人1名）。岗位职责：（1）遵守本单位和项目单位的规定、要求，尽职尽责按照操作规程及保洁标准所要求做好本责任区工作；（2）负责保洁工作的具体实施，学习相关业务知识技能，接受培训，掌握清洁工具基本操作技能；（3）遵守正确的工作程序和方法，根据人流量多少随时做好保洁工作，并定时巡视重点区域；（4）严格按相应操作规程使用、存放、保管保洁设备、设施，发生损坏或丢失时及时上报领班备案，由项目经理按有关规定处理。正确使用各种清洁药剂，严禁浪费；（5）积极参加卫生突击工作，如：贵宾参观、门前积雨、积雪的清扫等突击工作；（6）向户主宣传卫生常识，劝阻并制止不卫生，不文明的现象和行为，有义务维护公共设施、设备的正常使用状况，在保洁过程中，如发现公共设施有损坏，应及时上报。2.5秩序维护部工作职能运行图秩序维护部人员配备：14人（含主管人员1人、2个门亭各配备4人、监控室专职管理及机动巡查5人）。岗位职责：（1）认真做好门岗安全保卫、秩序管理工作，严格落实巡逻、交接班、登记、监控管理、消防管控、车辆管理等各项管理制度，执行公司行为规范，使用礼貌用语，提供标准化服务。（2）按时交接班，衣帽整洁，言行规范，保持良好精神状态。正确使用秩序维护器材、用品，爱护公共财物；（3）维护公共秩序，纠正辖区内不文明行为，禁止小摊小贩及各种推销人员进入辖区。对进出人员发现异常，按规定作相应的应急处理。（4）监控室管理人员：a、监控室工作实行24小时值班制度b、值岗人员必须熟练掌握各项监控系统的操作和应用及各区域基本状况和布点情况c、值班人员在岗期间，要做到“五不准”不准脱岗和睡岗；不准在电脑上游戏；不