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Tax税务会计学(第13版)Accounting第10章其他税会计1.了解财产税、行为税的特点;2.理解其他税种会计处理的特点;3.掌握其他税种税务会计的确认、计量、记录与申报。【学习目标】第1节土地增值税会计一、土地增值税的税制要素(一)土地增值税的纳税人与纳税范围
1.土地增值税的纳税人凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)产权,并且取得收入的单位和个人,均为土地增值税的纳税义务人。第1节土地增值税会计2.土地增值税的纳税范围转让国有土地使用权;地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。转让是指以出售或其他方式的有偿转让,不包括以继承、赠与方式的无偿转让。出租房地产行为,受托代建工程,由于产权没有转移,不属于纳税范围。第1节土地增值税会计
(二)土地增值税的确认计量与申报土地增值税实行的是四级超率累进税率第1节土地增值税会计
(三)土地增值税的纳税期限与纳税地点土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告以及其他与转让房地产有关的资料。第1节土地增值税会计
(四)土地增值税的优惠政策
1.纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免缴土地增值税。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产,暂免缴纳土地增值税。
3.居民个人拥有的普通住宅,在其转让时,暂免缴纳土地增值税。第1节土地增值税会计4.以房地产进行投资、联营的,投资、联营一方以土地(房地产)作价入股进行投资作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业时,可免缴土地增值税;一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,免缴土地增值税。二、土地增值税的计算与申报(一)转让收入的确认转让房地产收入包括货币收入和非货币收入。销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+税率或征收率)第1节土地增值税会计增值税销项税额=销售额×税率或征收率;土地增值税应税收入=含税销售额-增值税销项税额(二)扣除项目金额的确认
1.新建房扣除项目金额的确(1)取得土地使用权所支付的金额(2)开发土地和新建房及配套设施的成本(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。第1节土地增值税会计财务费用中的利息支出,在最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额前提下,允许据实扣除。管理费用、销售费用,则按上述(1)、(2)项计算的金额之和,在5%(含)以内计算扣除(具体比例由省级政府规定)。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出以及不能提供金融机构证明的房地产开发费用,按上述(1)、(2)项计算的金额之和,在10%(含)以内计算扣除(具体比例由省级人民政府规定)。第1节土地增值税会计(4)与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的税金及附加,即城市维护建设费、印花税和教育费附加等。(5)财政部规定的其他扣除项目。对专门从事房地产开发的企业,可按上述第(1)、(2)项金额之和,加计20%的扣除额。2.旧房及建筑物扣除项目金额的确认包括转让房地产的评估价格和转让中支付的相关税金。第1节土地增值税会计(三)土地增值额与应纳土地增值税的计算土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
应交土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率第1节土地增值税会计【例10-1】天翔房地产公司系增值税一般纳税人,9月份销售自己开发的房地产项目,取得含税销售收入为12000万元。在扣除项目中,土地出让金为2400万元,开发成本中建筑材料为2400万元,外包建筑人工为800万元,房地产开发费用中的利息支出为960万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明),房地产开发费用的计算扣除比例为10%。假设所有成本均取得按照适用税率计税的增值税专用发票,不考虑印花税因素。第1节土地增值税会计转让房地产应交增值税=(12000-2400)÷(1+9%)×9%=792.66(万元)不含税转让收入=12000-792.66=11207.34(万元)各扣除项目金额的确认计量:(1)土地出让金2400万元。(2)开发成本=2400÷(1+13%)+800÷(1+9%)=2857.84(万元)(3)开发费用=(2400+2857.84)×10%=525.78(万元)第1节土地增值税会计(4)与转让房地产有关的税金=城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加=[792.66-2400÷(1+13%)×13%-960
÷(1+9%)×9%]×(7%+3%+2%)=437.29×12%=52.47(万元)(5)加计扣除=(2400+2857.84)×20%=1051.57(万元)第1节土地增值税会计
以上五项扣除金额合计为6887.66万元,土地增值率=(11207.34-6887.66)÷6887.66×100%=62.7%,适用税率为40%,速算扣除系数为5%。应交土地增值税=(11207.34-6887.66)×40%-6887.66×5%=1383.49(万元)第1节土地增值税会计【例10-2】9月份,A企业(小规模纳税人)出售住房一套,含税合同售价为357万元;两年前购买该套住房时,含税合同购买价为218万元。第1节土地增值税会计(1)与转让房地产有关税金的计算。购买住房的不含税价=218÷(1+9%)=200(万元)出售时应交增值税=[357÷(1+5%)-200]×5%=7(万元)应交城市维护建设税及教育费附加=7×(7%+3%)=0.7(万元)应交印花税=357×0.05%=0.1785(万元)
应交契税=218÷(1+9%)×3%=6(万元)第1节土地增值税会计
(2)土地增值税的计算。假设不能提供评估价,能够提供发票(每年加计5%),购买价所含的增值税不能抵扣,应交土地增值税计算如下:扣除额=218×(1+5%×2)+(0.7+0.1785+6)=246.6785(万元)收入额=357-7=350(万元)增值额=350-246.6785=103.3215(万元)增值率=103.3215÷246.6785×100%=41.89%应交土地增值税=103.3215×30%=30.9965(万元)第1节土地增值税会计
(四)预缴土地增值税的计算1.房地产开发企业预售房产时,不论企业增值税采用一般计税还是简易计税,预交增值税的计算公式均为:应预交增值税=[预收款÷(1+税率或征收率)]×3%预交土地增值税计征依据=预收款-应预交增值税
预交土地增值税=预交土地增值税计征依据×土地增值税预征率2.现房销售时,在土地增值税清算前,仍应预交土地增值税。第1节土地增值税会计
(1)适用增值税简易计税的土地增值税预交计征依据。预交土地增值税计征依据=价税合计-应交增值税应交增值税=[价税合计÷(1+5%)]×5%(2)适用增值税一般计税的土地增值税预交计征依据。预交土地增值税计征依据=价税合计-销项税额销项税额=[(价税合计-允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)]×适用税率预交土地增值税=预交土地增值税计征依据×土地增值税预征率第1节土地增值税会计
3.房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预交增值税时实际缴纳的税费附加扣除。
【例10-3】天舍房地产开发公司采取预收款方式销售自行开发的房地产“老项目”取得10.5亿元的预收款,采用简易计税。项目所在地规定,土地增值税预征率为3.5%。
预售时,计算应预交增值税和土地增值税:
第1节土地增值税会计
应预交增值税=[10.5÷(1+5%)]×3%=0.3(亿元)应预交土地增值税=(10.5-0.3)×3.5%=0.357(亿元)(五)土地增值税的清算
土地增值税清算是纳税人在符合清算条件后,按规定计算房地产开发项目应交土地增值税,并填写《土地增值税清算申报表》,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应交土地增值税的行为。第1节土地增值税会计
符合下列条件之一的,纳税人应进行土地增值税清算:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。
*(六)土地增值税的纳税申报第1节土地增值税会计
三、土地增值税的会计处理
(一)主营房地产业务的土地增值税会计处理
1.预缴土地增值税的会计处理【例10-4】天湖房地产公司7月份销售A项目,取得普通住宅预收款8880万元,开工许可证在营改增后取得,适用增值税一般计税方法,本省规定的土地增值税预征率为2%。第1节土地增值税会计预缴增值税=8880÷(1+9%)×3%=244.4(万元)预缴土地增值税=(8880-244.4)×2%=172.71(万元)做会计分录如下:(1)收到预收款时。借:银行存款88800000贷:预收账款88800000第1节土地增值税会计(2)次月预缴增值税时。借:应交税费——预交增值税2444000贷:银行存款2444000(3)预缴土地增值税时。借:应交税费——土地增值税1727100贷:银行存款1727100第1节土地增值税会计2.现货房地产销售的涉税会计处理(1)销售房产时
借:银行存款
贷:主营业务收入
应交税费——应交增值税(销项税额)(2)计算应交土地增值税
借:税金及附加
贷:应交税费——应交土地增值税第1节土地增值税会计(二)兼营房地产业务的土地增值税会计处理【例10-5】某兼营房地产业务的金融公司按5000元/平方米的价格购入一栋两层楼房,共计2000平方米,支付价款10000000元。后来,该公司没有经过任何开发,以9000元/平方米的价格出售,取得转让收入18000000元,缴纳增值税等流转税990000元。该公司既不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明。第1节土地增值税会计(1)计算应交土地增值税。扣除项目金额=10000000+10000000×10%+990000=11990000(元)增值额=18000000-11990000=6010000(元)增值额占扣除项目的比例=(6010000÷11990000)×100%=50.125%应交土地增值税=6010000×40%-11990000×5%=2404000-599500=1804500(元)第1节土地增值税会计(2)应由当期销售收入负担的土地增值税。借:税金及附加1804500贷:应交税费——应交土地增值税1804500(3)实际缴纳土地增值税时。借:应交税费——应交土地增值税1804500贷:银行存款1804500第1节土地增值税会计(三)转让房地产的土地增值税会计处理【例10-6】AB公司(增值税一般纳税人)因企业现金流量不足,长期拖欠CD公司商品价款3000万元,CD公司已计提坏账准备450万元。经双方商议,于5月10日签订债务重组协议,AB公司将其一栋商品房抵顶商品价款。商品房于营改增前购置,买价1923.08万元,原价2000万元,已提折旧500万元,市场公允价值2500万元(含税),AB公司另支付银行存款250万元,经税务机关认定的重置成本价为3000万元,成新度折扣率65%。CD公司将该商品房重新装修后销售,取得销售第1节土地增值税会计收入3270万元(含税),发生装修费支出327万元(含税)。不考虑其他相关税费。1.AB公司相关会计处理。(1)应交相关税金的计算。增值税一般纳税人销售营改增前取得的不动产,可以选择按简易计税方法适用征收率5%缴纳增值税,开具增值税专用发票。应交增值税=(2500-1923.08)÷1.05×5%=27.47(万元)第1节土地增值税会计增值税专用发票上反映的税额为27.47万元,金额为2500-27.47=2472.53万元。应交土地增值税的计算:评估价格=3000×65%=1950(万元)增值额=2500÷1.05-1950=430.95(万元)增值率=(430.95÷1950)×100%≈22.1%应交土地增值税=430.95×30%-1950×0%=129.29(万元)第1节土地增值税会计(2)将抵债房产转入清理。借:固定资产清理 15000000
累计折旧 5000000贷:固定资产 20000000(3)计提应交税费。借:固定资产清理 1567600贷:应交税费——应交增值税(销项税额) 274700
——应交土地增值税 1292900
第1节土地增值税会计(4)抵偿债务。借:应付账款——CD公司 30000000贷:固定资产清理 25000000
银行存款 2500000
营业外收入——债务重组利得2500000借:固定资产清理 8432400
贷:资产处置损益 8432400第1节土地增值税会计2.CD公司相关会计处理。(1)收到抵债资产,冲销债权。借:库存商品——待售房产24725300
应交税费——应交增值税(进项税额)274700
库存现金 2500000
坏账准备4500000
贷:应收账款——AB公司 30000000
资产减值损失 2000000
第1节土地增值税会计(2)将待售房产转入在建工程。借:在建工程 24725300贷:库存商品——待售房产 24725300(3)发生工程支出。借:在建工程3000000
应交税费——应交增值税(进项税额)270000贷:库存现金等 3270000第1节土地增值税会计(4)工程完工转入库存商品,待售房产转入在建工程。借:库存商品——待售房产 27725300贷:在建工程 27725300
(5)开具增值税专用发票进行销售。借:应收账款(或银行存款)32700000贷:其他业务收入 30000000
应交税费——应交增值税(销项税额)2700000第1节土地增值税会计(6)计算应缴纳土地增值税。扣除项目金额2772.53(万元)增值额=3270÷1.09-2772.53=227.47(万元)增值率=(227.47÷2772.53)×100%≈8.2%应交土地增值税=227.47×30%-2772.53×0%=68.241(万元)借:税金及附加 682410贷:应交税费——应交土地增值税682410第1节土地增值税会计(7)结转出售抵债资产成本。借:其他业务成本 27725300贷:库存商品——待售房产 27725300第2节耕地占用税会计一、耕地占用税的特点及其征收意义2018年12月29日第十三届全国人大常委会第七次会议通过了《中华人民共和国耕地占用税法》。耕地占用税的主要特点是:1.税收负担的一次性。
2.征收对象的特定性。第2节耕地占用税会计3.税收用途的补偿性。
4.征收标准的弹性。二、耕地占用税的纳税人和纳税范围凡在我国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人,为耕地占用税的纳税人。
占用耕地建设农田水利设施的,不缴纳耕地占用税。
第2节耕地占用税会计纳税人因建设项目施工或地质勘查临时占用耕地,应按税法规定缴纳耕地占用税;纳税人在批准临时占用耕地期满之日起一年内依法复垦,恢复种植条件的,全额退还已经缴纳的耕地占用税。占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的,按税法规定缴纳耕地占用税;若占用这些农用地建设直接为农业生产服务的生产设施的,不缴纳耕地占用税。第2节耕地占用税会计三、耕地占用税的计税依据和税率耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据,按照规定的适用税额一次性征收,应纳税额为纳税人实际占用的耕地面积(平方米)乘以适用税额。(1)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位,下同),每平方米为10~50元;(2)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区,每平方米为8~40元;第2节耕地占用税会计(3)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区,每平方米为6~30元;(4)人均耕地超过3亩的地区,每平方米为5~25元。在人均耕地低于零点五亩的地区,省、自治区、直辖市,可以根据当地经济发展情况,适当提高耕地占用税的适用税额,提高部分不得超过国家统一规定税额幅度的50%。占用基本农田的,应按国家统一规定的税额幅度确定当地适用税额,加按150%征收。第2节耕地占用税会计四、耕地占用税的减免
1.军事设施、学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地,免征耕地占用税。
2.铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地,减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。第2节耕地占用税会计3.农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅,按照当地适用税额减半征收耕地占用税;其中农村居民经批准搬迁,新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分,免征耕地占用税。
4.农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民,在规定用地标准以内新建自用住宅,免征耕地占用税。第2节耕地占用税会计五、耕地占用税的纳税环节和纳税期限耕地占用税的纳税义务发生时间为纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。纳税人应当自纳税义务发生之日起30日内申报缴纳耕地占用税。自然资源主管部门凭耕地占用税完税凭证或免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。第2节耕地占用税会计六、耕地占用税的计算
(一)一般纳税人耕地占用税的计算应交耕地占用税=实际占用耕地面积(平方米)×适用的单位税额第2节耕地占用税会计【例10-8】某民用机场征用耕地2000万平方米。其中修建飞机跑道、停机坪、候机楼、指挥塔、雷达设施占用耕地1958万平方米,修建飞行员及职工地勤人员宿舍楼用地2万平方米,修建俱乐部用地20万平方米,修建饮食服务部用地15万平方米,修建影剧院用地5万平方米。因该机场所在地区是人均耕地1亩以下的地区,政府规定缴纳耕地占用税应使用幅度税额的上限,即50元/平方米。第2节耕地占用税会计按照规定,民用机场占用耕地中,飞机跑道、停机坪、候机楼、指挥塔、雷达设施等占用部分免税。其余占用耕地应交耕地占用税计算如下:应交耕地占用税=(20000+200000+150000+50000)×50=21000000(元)第2节耕地占用税会计(二)农村居民耕地占用税的计算应交耕地占用税=实际占用耕地面积×单位税额×50%
(三)公路建设耕地占用税的计算应交耕地占用税=实际占用耕地面积×规定税额七、耕地占用税的会计处理第2节耕地占用税会计
【例10-11】某新建服装厂征用一块面积为1万平方米的耕地建厂,当地核定的单位税额是20元/平方米。计算该厂应交耕地占用税并做会计分录如下:应交耕地占用税=10000×20=200000(元)(1)在筹建期间计提税金时。
借:长期待摊费用——开办费200000
贷:应交税费——应交耕地占用税200000第2节耕地占用税会计
(2)开始生产经营当月。
借:税金及附加200000
贷:长期待摊费用——开办费200000(3)若该厂不作为建设单位而作为生产企业时。
借:在建工程200000
贷:应交税费——应交耕地占用税200000第3节城镇土地使用税会计一、城镇土地使用税概述(一)城镇土地使用税的纳税人城镇土地使用税的纳税人是在我国境内使用土地的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由该土地的代管人或实际使用人承担纳税义务;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;土地使用权为多方共有的,由共有各方分别纳税。第3节城镇土地使用税会计(二)城镇土地使用税的计税依据及其确认
1.城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。
2.购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计缴房产税、城镇土地使用税;购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计缴房产税和城镇土地使用税。第3节城镇土地使用税会计3.纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化(房屋交付使用或已经办理产权转移手续)而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截至房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末;房地产开发企业将开发的商品房销售交付给购房人的当月月末,其城镇土地使用税纳税义务终止。
4.在商品房出售之前,应按规定计缴城镇土地使用税;终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。第3节城镇土地使用税会计(三)城镇土地使用税的税率城镇土地使用税采用定额税率,城镇土地使用税每平方米年税额如下:大城市1.5~30元;中等城市1.2~24元;小城市0.9~18元;县城、建制镇、工矿区0.6~12元。(四)城镇土地使用税的免税
1.国家机关、人民团体、军队自用的土地(仅指这些单位的办公用地和公务用地);第3节城镇土地使用税会计
3.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地(公园、名胜古迹中附设的营业单位、影剧院、饮食部、茶社、照相馆、索道公司经营用地等均应按规定缴纳城镇土地使用税)。
4.市政街道、广场、绿化地带等公用土地;直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;
第3节城镇土地使用税会计5.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用月份起免缴城镇土地使用税5~10年;
6.农民自用住宅地。(五)城镇土地使用税的纳税期限城镇土地使用税按年计算,分期缴纳。缴纳期限由省(自治区、直辖市)人民政府确定。第3节城镇土地使用税会计新征用的土地,如属于耕地,自批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税;如属于非耕地,则自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。二、城镇土地使用税的计算城镇土地使用税以纳税人实际使用的土地面积为依据,依照规定的税额,按年计算,分期缴纳。应交城镇土地使用税的计算公式如下:应交城镇土地使用税=应税土地的实际使用面积×单位税额第3节城镇土地使用税会计
【例10-12】某厂实际占用土地40000平方米,其中企业自己办的托儿所用地200平方米,企业自己办的医院占地2000平方米。该厂位于中等城市,当地人民政府核定该企业的城镇土地使用税单位税额为9元/平方米。计算该厂年度应交城镇土地使用税。按照规定,企业自办的托儿所、医院占用的土地,可以免缴城镇土地使用税,因而该厂年度应交城镇土地使用税计算如下:应交城镇土地使用税=(40000-200-2000)×9=340200(元)第3节城镇土地使用税会计
【例10-13】某服装厂和光明招待所共同使用一块面积为130000平方米的土地。其中,服装厂使用78000平方米,光明招待所用地面积为52000平方米,服装厂和光明招待所位于30万人的城市,当地政府核定的单位税额为该级幅度税额的最高额。计算服装厂和光明招待所各自缴纳多少城镇土地使用税。第3节城镇土地使用税会计土地使用权共有的,应按土地使用权共有的各方实际使用的土地面积分别计算城镇土地使用税。服装厂占用的土地面积是总土地面积的60%,光明招待所占用的土地面积是总面积的40%。因而,服装厂、光明招待所应分别承担城镇土地使用税的60%和40%。该企业所在市的城镇土地使用税单位税额为8元/平方米,则两单位承担的城镇土地使用税计算如下:服装厂应交城镇土地使用税=130000×8×60%=624000(元)光明招待所应交城镇土地使用税=130000×8×40%=416000(元)第3节城镇土地使用税会计
【例10-14】天鸿公司从事房地产开发经营业务,其开发的位于某市南区6号地块第一期住宅楼占地面积8万平方米。第2季度每月销售房屋对应的土地占用面积分别为1.5万平方米、1.2万平方米、1万平方米。截至6月末,公司已向房地产管理部门集中办理了个人土地使用证。该地块城镇土地使用税每平方米5.4元/年。第3节城镇土地使用税会计公司第二季度各月应纳税额计算如下:
4月应交城镇土地使用税=8×5.4÷12=3.6(万元)
5月应交城镇土地使用税=(8-1.5)×5.4÷12=2.925(万元)
6月应交城镇土地使用税=(8-1.5-1.2)×5.4÷12=2.385(万元)
第2季度应交城镇土地使用税=3.6+2.925+2.385=8.91(万元)
该季度每月应交城镇土地使用税的会计分录如下:
借:税金及附加36000(29250,23850)
贷:应交税费——应交城镇土地使用税36000(29250,23850)第3节城镇土地使用税会计
【例10-15】某商业企业占用土地10000平方米,其中企业办的学校自用地为3000平方米,当地政府核定的城镇土地使用税税额为2元/平方米。计算该企业应交城镇土地使用税,并做会计分录如下:应交城镇土地使用税=(10000-3000)×2=14000(元)借:税金及附加14000贷:应交税费——应交城镇土地使用税14000借:应交税费——应交城镇土地使用税14000贷:银行存款14000第4节房产税会计一、房产税概述(一)房产税的纳税人凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人均为房产税的纳税人。产权属于国有的,其经营管理的单位和个人为纳税人;产权出典的,承典人为纳税人;产权所有人、承典人不在房产所在地,或者产权未确定或租典纠纷未解决的,房产代管人或者使用人为纳税人。第4节房产税会计(二)房产税的纳税范围和计税依据房产税的纳税对象是我国境内的房屋(房产)。目前,我国房产税的纳税范围为城市、县城、工矿区、建制镇,不涉及农村,而且仅限于经营性房屋。房产税以房产评估值(现按原值)为计税依据。房产评估值是指房产在评估时的市场价值。第4节房产税会计(三)房产税的税率房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据,采用比例税率。按房产余值计征的,税率为1.2%;按租金收入计征的,税率为12%。根据关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)的规定,对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。第4节房产税会计
(四)房产税的减免
1.免缴房产税的房产是:国家机关、人民团体、军队的房产;由国家财政部门拨付事业经费的单位的房产;高校学生公寓(为高校学生提供住宿服务,按照国家规定收费标准收取住宿费的学生公寓);宗教寺庙、公园、名胜古迹的房产;个人的房产。上述单位和个人用于生产经营的房产除外。2.房地产开发企业建造的商品房,在售出前免缴房产税;但在售出前本企业已使用或出租、出借的商品房,应按规定缴纳房产税。第4节房产税会计二、房产税的计算和缴纳应交房产税的基本计算公式是:应交房产税=房产评估值×适用税率实际操作时,可按以下两种方法计算:1.按房产原值一次减除10%~30%后的余值计算,计算公式如下:年应交房产税=房产账面原值×(1-一次性减除率)×1.2%2.按租金收入(不含增值税)计算,计算公式如下:年应交房产税=年租金收入÷(1+9%)×适用税率(12%)第4节房产税会计对自用地下建筑,按以下方法计税:1.工业用途房产,以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值。应交房产税=应税房产原值×[1-(10%~30%)]×1.2%2.商业和其他用途房产,以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值。应交房产税=应税房产原值×[1-(10%~30%)]×1.2%房产税按年计算,在房产所在地分期(月、季、半年)缴纳。第4节房产税会计
【例10-17】某企业系增值税一般纳税人,5月份购进房产用做仓储,取得增值税专用发票注明金额1000万元,税额90万元。假设房产折旧年限20年,残值为0。每月应交房产税计算如下:应交房产税=1000×(1-30%)×1.2%÷12=0.7(万元)一年后,企业将该房产改作职工食堂。改用途后,每月应交房产税计算如下:第4节房产税会计房产累计折旧=1000÷20×1=50(万元)房产净值=1090-50=1040(万元)房产净值率=1040÷1090=95.4%不得抵扣进项税额=90×95.4%=85.86(万元)改变用途后房产账面价值=1090-85.86=1004.14(万元)改变用途后每月应交房产税=1004.14×(1-30%)×1.2%÷12=0.7029(万元)第4节房产税会计三、房产税的会计处理【例10-18】某企业某年1月1日“固定资产”分类账中,房产原值为240万元,当年2月,企业将50万元的房产租给其他单位使用,每年收租金6万元。3月房产无变化。当地政府规定,企业自用房屋,按房产原值一次减除20%后的房产余值纳税。按年计算,分季缴纳。1.房产税的计算。第4节房产税会计(1)1月份按房产余值计算应交房产税:年应交房产税=2400000×(1-20%)×1.2%=23040(元)月应交房产税=23040÷12=1920(元)(2)2月份应交房产税的计算:按房产余值计算:年应交房产税=(2400000-500000)×(1-20%)×1.2%=18240(元)月应交房产税=18240÷12=1520(元)第4节房产税会计按租金收入计算:月应交房产税=60000÷(1+9%)×12%÷12=550(元)
2月份应交房产税合计=1520+550=2070(元)(3)3月份应交房产税与2月份相同。2.相关会计分录。(1)1月份预提税金时。借:税金及附加1920贷:应交税费——应交房产税1920第4节房产税会计(2)2月份预提税金时。借:税金及附加2070贷:应交税费——应交房产税20703月份与2月份相同(分录略)。(3)缴纳第一季度房产税时。借:应交税费——应交房产税6060贷:银行存款6060第5节车船税会计一、车船税概述(一)车船税的纳税人和扣缴义务人在我国境内,车辆、船舶(以下简称车船)的所有人或者管理人为车船税的纳税人,应当依法缴纳车船税。(二)车船税的计税依据和单位税额
1.采用从量定额计税,计税依据是车船的排气量、整备质量、核定载客人数、净吨位、千瓦、艇身长度,以车船登记管理部门核发的车船登记证书或者行驶证所载数据为准。第5节车船税会计
2.依法不需要办理登记的车船和依法应当登记而未办理登记或者不能提供车船登记证书、行驶证的车船,以车船出厂合格证明或者进口凭证标注的技术参数、数据为准。
3.不能提供车船出厂合格证明或者进口凭证的,由主管税务机关参照国家相关标准核定,没有国家相关标准的参照同类车船核定。第5节车船税会计(三)车船税的减免
1.捕捞、养殖渔船,军队、武警专用的车船,警用车船,依照法律规定应当予以免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的车船免征车船税。2.对节约能源、使用新能源的车船可以减征或者免征车船税;对受严重自然灾害影响纳税困难以及有其他特殊原因确需减税、免税的,可以减征或者免征车船税。具体办法由国务院规定,并报全国人民代表大会常务委员会备案。第5节车船税会计(三)车船税的减免
1.捕捞、养殖渔船,军队、武警专用的车船,警用车船,依照法律规定应当予以免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的车船免征车船税。2.对节约能源、使用新能源的车船可以减征或者免征车船税;对受严重自然灾害影响纳税困难以及有其他特殊原因确需减税、免税的,可以减征或者免征车船税。具体办法由国务院规定,并报全国人民代表大会常务委员会备案。第5节车船税会计
3.省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况,可以对公共交通车船,农村居民拥有并主要在农村地区使用的摩托车、三轮汽车和低速载货汽车定期减征或者免征车船税。(四)车船税纳税期限、纳税地点车船税按年申报,分月计算,一次性缴纳。纳税年度为公历1月1日至12月31日。第5节车船税会计车船税的纳税地点为车船的登记地或者车船税扣缴义务人所在地。依法不需要办理登记的车船,车船税的纳税地点为车船的所有人或者管理人所在地。4.临时入境的外国车船和香港、澳门、台湾地区的车船,不征收车船税。按照规定缴纳船舶吨税的机动船舶,自车船税法实施之日起5年内免征车船税。依法不需要在车船登记管理部门登记的机场、港口、铁路站场内部行驶或者作业的车船,自车船税法实施之日起5年内免征车船税。第5节车船税会计二、车船税纳税义务的确认和计算(一)纳税义务的确认车船税纳税义务发生时间为取得车船所有权或者管理权的当月(以购买车船的发票或者其他证明文件所载日期的当月为准)。纳税人在购车缴纳交强险时,由保险机构代收代缴车船税。第5节车船税会计(二)应交车船税的计算1.乘用车、商用车客车、摩托车,计算公式为:应交车船税=应税车辆数×单位税额2.商用车货车、挂车、其他车辆,计算公式为:应交车船税=整备质量吨数×单位税额3.船舶机动船舶,计算公式为:应交车船税=净吨位数×单位税额第5节车船税会计4.购置的新车船,购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。应纳税额为年应纳税额除以12再乘以应纳税月份数。【例10-19】某运输公司拥有商用货车10辆(整备质量20吨),商用客车30辆,乘用车5辆。假设商用货车每吨车船税60元,商用客车每辆车船税1000元,乘用车每辆车船税500元。公司年应交车船税计算如下:
第5节车船税会计商用货车应交车船税=10×20×60=12000(元)商用客车应交车船税=30×1000=30000(元)乘用车应交车船税=5×500=2500(元)应交车船税合计=44500(元)第5节车船税会计
【例10-20】某船务公司3月购入一艘净吨位为10050吨的船舶,一艘2000千瓦的拖船,发票日期为当月。拖船按照发动机功率每1千瓦折合净吨位0.67吨计缴车船税。计算新增船舶、拖船当年应交车船税。第5节车船税会计拖船的功率数折合为净吨位数=0.67×20000=13400(吨)船舶、拖船相应税目的具体适用税额为每吨6元,则:船舶当年应交车船税=10050×6×10/12=50250(元)拖船当年应交车船税=13400×6×10/12×50%=33500(元)应交车船税合计=50250+33500=83750(元)第5节车船税会计拖船的功率数折合为净吨位数=0.67×20000=13400(吨)船舶、拖船相应税目的具体适用税额为每吨6元,则:船舶当年应交车船税=10050×6×10/12=50250(元)拖船当年应交车船税=13400×6×10/12×50%=33500(元)应交车船税合计=50250+33500=83750(元)三、车船税的会计处理第5节车船税会计(1)计提借:税金及附加
贷:应交税费——应交车船税(2)实际缴纳
借:应交税费——应交车船税贷:银行存款第6节城市维护建设税会计一、城市维护建设税概述1.在我国境内缴纳增值税、消费税的单位和个人为城市维护建设税的纳税人。2.城市维护建设税扣缴义务人为负有增值税、消费税扣缴义务的单位和个人。3.城建税是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税以及出口货物、劳务或者跨境销售服务、无形资产增值税免抵税额为计税依据(不包括加收的滞纳金和罚款等非税款项)征收的一种附加税。第6节城市维护建设税会计
7.对实行增值税期末留抵退税的纳税人,允许其从城建税的计税依据中扣除退还的增值税税额。对于享受增值税优惠政策(如即征即退、先征后返)的退税,不能同时退还城建税。
8.城建税按月或按季计征;不能按固定期限计征的,按次计征。城建税实行按月或按季计征的,纳税人应于月度、季度终了之日起15日内申报(见表10-6)并缴纳税款;按次计征的,纳税人应于纳税义务发生之日起15日内申报并缴纳税款。第6节城市维护建设税会计二、城市维护建设税的会计处理【例10-22】天阳城建公司系增值税一般纳税人,在异地某县承揽某一城建工程,6月销项税额450万元,进项税额240万元,异地预缴增值税90万元。假设该公司只有该项目,当月无其他涉税事项。1.应交税费的计算。(1)服务发生地的计算。应交城建税=90×5%=4.5(万元)应交教育费附加=90×3%=2.7(万元)第6节城市维护建设税会计应交地方教育费附加=90×2%=1.8(万元)(2)机构所在地的计算。应交城建税=(450-240-90)×7%=8.4(万元)应交教育费附加=(450-240-90)×3%=3.6(万元)应交地方教育费附加=(450-240-90)×2%=2.4(万元)(3)服务发生地城建税税率为5%,机构所在地城建税税率为7%,存在2%的税率差,在机构地申报时不需要补缴。第6节城市维护建设税会计2.应交税费的会计分录。(1)在服务发生地预缴税费时。借:税金及附加90000贷:应交税费——应交城建税45000
——应交教育费附加45000借:应交税费——应交城建税45000
——应交教育费附加45000贷:银行存款90000第6节城市维护建设税会计(2)在机构所在地缴纳税费时。借:税金及附加144000贷:应交税费——应交城建税84000
——应交教育费附加60000借:应交税费——应交城建税84000
——应交教育费附加60000贷:银行存款144000第6节城市维护建设税会计【例10-23】3月底,税务退税机关已审批某企业免、抵、退税额100万元。其中,退税额40万元,免抵税额60万元。该企业在收到退税机关返还的生产企业出口货物免抵退税申报汇总表后,依据免抵税额计算城市维护建设税(税率为7%)和教育费附加(费率为3%),有关计算和账务处理如下:第6节城市维护建设税会计(1)月底收到生产企业出口货物免抵退税申报汇总表时。借:其他应收款——应收出口退税(增值税)400000
应交税费——应交增值税(出口退税抵减应纳税额)600000贷:应交税费——应交增值税(出口退税)1000000(2)计提城建税。应交城建税=600000×7%=42000(元)借:税金及附加42000贷:应交税费——应交城建税42000第6节城市维护建设税会计(3)计提教育费附加。应交教育费附加=600000×3%=18000(元)借:税金及附加18000贷:应交税费——应交教育费附加18000(4)上缴税费时。借:应交税费——应交城建税42000 ——应交教育费附加18000贷:银行存款60000第7节印花税会计一、印花税概述(一)印花税的性质和意义(二)印花税的纳税人和计税依据1.纳税人和纳税义务确认
(1)印花税的纳税人是订立、领受在我国境内具有法律效力的应税凭证,或者在我国境内进行证券交易的单位和个人。证券交易印花税的扣缴义务人是证券登记结算机构。第7节印花税会计应税凭证是指《印花税税目税率表》规定的书面形式的合同、产权转移书据、营业账簿和权利、许可证照;证券交易是指在依法设立的证券交易所上市交易或者在国务院批准的其他证券交易场所转让公司股票和以股票为基础发行的存托凭证。(2)印花税纳税义务发生时间为纳税人订立、领受应税凭证或者完成证券交易的当日,证券交易印花税扣缴义务发生时间为证券交易完成的当日。第7节印花税会计
2.计税依据(1)应税合同的计税依据,为合同列明的价款或者报酬(不含增值税税款);合同中价款或者报酬与增值税税款未分开列明的,按照合计金额确定。(2)应税产权转移书据的计税依据,为产权转移书据列明的价款(不含增值税税款);产权转移书据中价款与增值税税款未分开列明的,按照合计金额确定。第7节印花税会计(3)应税营业账簿的计税依据,为营业账簿记载的实收资本(股本)、资本公积合计金额。(4)应税权利、许可证照的计税依据,按件确定。(5)证券交易的计税依据,为成交金额。(6)应税合同、产权转移书据未列明价款或者报酬的,按照订立合同、产权转移书据时的市场价格确定;依法应当执行政府定价的,按照其规定确定;除上述情况外,按照实际结算的价款或者报酬确定。第7节印花税会计(7)以非集中交易方式转让证券时无转让价格的,按办理过户登记手续前一个交易日收盘价计算确定计税依据;办理过户登记手续前一个交易日无收盘价的,按证券面值计算确定计税依据。(三)印花税的税目税率印花税的税目分为五大类,即经济合同,产权转移书据,权利、许可证照,营业账簿,证券交易。印花税采用比例税率和定额税率两种税率。第7节印花税会计(四)印花税的减免1.应税凭证的副本或者抄本,免征印花税;2.农民、农民专业合作社、农村集体经济组织、村民委员会购买农业生产资料或者销售自产农产品订立的买卖合同和农业保险合同,免征印花税;3.无息、贴息借款合同、国际金融组织向我国提供优惠贷款订立的借款合同、金融机构与小型微型企业订立的借款合同,免征印花税;第7节印花税会计4.财产所有权人将财产赠与政府、学校、社会福利机构订立的产权转移书据,免征印花税;5.军队、武警部队订立、领受的应税凭证,免征印花税;6.高校学生签订的高校学生公寓租赁合同,免征印花税;7.国务院规定免征或者减征印花税的其他情形。(五)印花税的贴花第7节印花税会计二、印花税的计算和缴纳(一)印花税的计算应交印花税的基本计算公式如下:应交印花税=计税依据×适用税率/适用单位税额1.应税合同的应纳税额为价款、报酬、租金等乘以适用税率。2.应税产权转移书据的应纳税额为支付价款乘以适用税率。3.应税营业账簿的应纳税额为实收资本(股本)、资本公积合计金额乘以适用税率。第7节印花税会计4.应税权利、许可证照的应纳税额为适用税额。5.证券交易的应纳税额为成交金额或者按规定计算确定的计税依据乘以适用税率。6.同一应税凭证载有两个或两个以上经济事项并分别列明价款或报酬的,按各自适用税目税率计算应纳税额;未分别列明价款或报酬的,按税率高的计算应纳税额。7.同一应税凭证由两方或者两方以上当事人订立的,应按各自涉及的价款或报酬分别计算应纳税额。第7节印花税会计
【例10-24】某企业在与客户签订的房租租赁合同中,约定年租金12万元(不含税),增值税税额1.08万元。以12万元作为印花税的计税依据,财产租赁合同按租赁金额1‰贴花。应交印花税=120000×1‰=120(元)如果在合同中约定年租金13.08(含税),未单独记载增值税税额,则,应交印花税=130800×1‰=130.8(元)第7节印花税会计
【例10-25】某企业于某年1月1日新启用“实收资本”和“资本公积”账簿,期初余额分别为240万元和80万元。年初,该企业的“实收资本”和“资本公积”账簿应交印花税计算如下:应交印花税=(2400000+800000)×0.25‰=800(元)当年年末,“实收资本”和“资本公积”账簿的余额分别是280万元和120万元,应按增加金额计税(如果年末该账簿的金额减少,不退印花税):第7节印花税会计年末应交印花税=(2800000-2400000+1200000-800000)×0.25‰ =200(元)(二)印花税的缴纳1.单位纳税人应向其机构所在地主管税务机关申报缴纳印花税,个人纳税人应当向应税凭证订立、领受地或者居住地的税务机关申报缴纳印花税。第7节印花税会计
2.纳税人出让或转让不动产产权的,应向不动产所在地的税务机关申报缴纳印花税。3.证券交易印花税的扣缴义务人应向其机构所在地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。4.印花税按季、按年或者按次计征。实行按季、按年计征的,纳税人应当于季度、年度终了之日起15日内申报并缴纳税款。实行按次计征的,纳税人应当于纳税义务发生之日起15日内申报并缴纳税款。第7节印花税会计
5.证券交易印花税按周解缴,扣缴义务人应于每周终了之日起5日内申报解缴税款及孳息。三、印花税的会计处理【例10-26】某建筑安装公司8月承包某工厂建筑工程一项,工程造价为6000万元,按照经济合同法,双方签订建筑承包工程合同。订立建筑安装承包合同,应按合同金额0.3‰贴花。第7节印花税会计应交印花税=60000000×0.3‰=18000(元)借:税金及附加18000贷:应交税费——应交印花税18000同时,借:应交税费——应交印花税18000贷:银行存款18000第7节印花税会计各种合同应于合同正式签订时贴花。建筑公司应在自己的合同正本上贴花18000元,由于该份合同应纳税额超过500元,该公司应向税务机关申请填写缴款书或完税证,将其中一联粘贴在合同上或由税务机关在合同上加注完税标记。第7节印花税会计
【例10-27】M公司向N公司转让专利权一项,转让价格45万元,已提减值准备8000元,账面余额38万元,M公司增值税税率为9%。双方各自会计处理如下:应交印花税=450000×0.5‰=225(元)
M公司应交增值税=450000÷(1+9%)×9%=37156(元)第7节印花税会计
(1)M公司做会计分录如下:借:银行存款450000无形资产减值准备8000贷:应交税费——应交增值税37156无形资产380000资产处置损益——转让专利权40844借:税金及附加225贷:应交税费——应交印花税225第7节印花税会计(2)N公司做会计分录(价款及税款)如下:借:无形资产——××专利权450225贷:银行存款450225【例10-28】某商贸公司于上年5月登记成立,注册资本为400万元,由甲和乙两人发起,企业章程规定甲出资240万元并于今年1月1日投入公司,甲到期实际投资270万元;乙于第3年2月1日实际出资160万元并投入公司。第7节印花税会计公司股东(发起人)认缴时因没有纳税资金来源,没有纳税能力,无须缴纳印花税,应遵循收付实现制原则,在实际收到出资时缴纳印花税。印花税的相关会计处理如下:(1)公司上年5月份成立时。借:其他应收款——甲2400000
——乙1600000贷:实收资本4000000第7节印花税会计(2)公司当年收到甲实际投资时。借:银行存款2700000贷:其他应收款——甲2400000资本公积——甲(资本溢价)300000(3)计算应交印花税时。借:税金及附加675贷:应交税费——应交印花税(270万元×0.25‰)675第7节印花税会计(4)第3年2月,公司收到乙实际投资时。借:银行存款1600000贷:其
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