房地产税成本法评税及应用讲义XXXX

成本法基本原理

及评税应用

讲义2010.052内容提要一、成本法的基本原理二、成本法批量评税三、应用举例四、本章小结3一、成本法的基本原理（一）概念和理论依据（二）适用对象（三）房地产的价格构成（四）技术路线及基本公式4（一）成本法的概念和理论依据1.概念：房地产评估有三种基本方法：成本法、市场法、收益法。三种评估方法分别反映了不同的求取房地产价值的途径。成本法是通过求取估价对象在估价时点的重新购建价格（重新取得或重新开发建设成本）和折旧，来评估房地产价值的方法；成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础求取房地产价值的方法。5关于成本法中“成本”的特别说明：

1.估算成本是按照一个完整的房地产开发建设过程来考虑的；

2.并不是通常意义的成本（不含费用、利润），而是价格（包含费用、利润）；

3.要区别实际成本和客观成本。评估中用到的成本不是个别成本，而是社会客观成本。6（二）成本法的适用对象

当建筑物是新的或比较新时，成本法非常适用。旧的房地产，当具备足够的资料和适当的方法，可以比较准确地衡量折旧时，也适合成本法估价。

1.新近建成的房地产（新开发的房地产）、可以假设重新开发建造的现有房地产（旧的房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）的估价；

2.特殊用途、特殊设计以及其他很少发生交易的房地产，如机场、码头、各类工业用房地产，以及学校、医院等公共用途房地产；

3.单纯建筑物的估价；

4.一些目前无法使用收益法和市场法评估的房地产。7（三）房地产价格构成典型房地产开发项目成本构成：土地取得成本建安造价专业费用管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润8（四）技术路线及基本公式1.技术路线（1）分析估价对象房地产的价格构成，并搜集相关资料；（2）估算各价格构成部分的成本，相加得到估价对象重新购建价格；（3）测算建筑物折旧；（4）用重新购建价格减去折旧得到估价对象的价值。2.基本公式房地产评估值=重新购建价格-折旧=土地重新购置价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧93.成本和折旧的求取方法（1）土地重新购置价格的求取假定土地上的建筑物不存在，采用市场比较法、收益法、基准地价系数修正法等估价方法等求取其重新购置价格。

注：评税中，主要是评估存量房的价值，评估土地价值时土地开发程度是按熟地来考虑的。如果是需要评估单独的空地，需要考虑其开发程度如何对土地价值的影响。10（2）建筑物的重新购建价格的求取重新购建价格是估价时点的、客观的、全新状况下的成本。重置价格又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有等同效用的全新建筑物所必须的支出和应获得利润。11（3）建建筑筑物物折折旧旧的的求求取取折旧旧是是指指建建筑筑物物在在使使用用过过程程中中，，由由于于物物质质因因素素、、功功能能因因素素或或经经济济因因素素的的影影响响，，所所造造成成价价值值的的损损失失。。利利用用成成本本法法评评税税时时必必须须扣扣除除这这种种损损失失。。折旧旧物质质折折旧旧经济济折折旧旧功能能折折旧旧建筑筑物物在在物物质质实实体体方方面面的的磨磨损损所造造成成的的建建筑筑物物价价值值的的损损失失建筑筑物物在在功功能能上上的的落落后后造造成的的建建筑筑物物价价值值的的损损失失建筑筑物物本本身身以以外外的的因因素素所所引起起的的建建筑筑物物价价值值损损失失12求取取折折旧旧的的方方法法有有：：年年限限法法、、市市场场提提取取法法、、分分解解法法。。年限限法法（（直直线线法法））求求取取建建筑筑物物折折旧旧是是最最常常用用的的方方法法，，也也是是评评税税中中用用到到的的方方法法。。年年限限法法是是假假设设在在经经济济寿寿命命期期间间每每年年的的折折旧旧额额相相等等。。建筑筑物物折折旧旧率率=（1－残残值值率率））×已经经使使用用年年限限／经济济耐耐用用年年限限建筑筑物物的的折折旧旧=重置置价价格格×折旧旧率率《分类类房房屋屋经经济济耐耐用用年年限限和和残残值值率率表表》建筑结构经济耐用年限（年）N残值率R生产用房受腐蚀生产用房非生产用房钢，钢、钢混，钢混5035600%混合，砖混4030502%砖木等3020404%简易1010100%13三、、成成本本法法批批量量评评税税概念念成本本法法批批量量评评税税是是应应用用以以成成本本法法估估价价的的原原理理和和方方法法，，以以成成本本法法估估价价方方法法为为基基础础，，充充分分利利用用房房地地产产管管理理权权威威机机构构对对社社会会公公布布的的或或自自行行采采集集的的房房地地产产市市场场基基础础数数据据（（基准准地地价价和和房房屋屋建建安安造造价价及及间间接接费费用用数数据据），，分分别别制制定定土土地地价价值值和和房房屋屋价价值值评评估估标标准准，，通通过过批批量量评评税税计计算算机机系系统统，，在在评评税税时时点点一一次次性性对对所所有有应应税税房房地地产产进进行行的的估估价价活活动动。。14成本本法法批批量量评评税税技技术术路路线线及及基基本本公公式式基准准地地价价系系数数修修正正法法评评估估土土地地价价值值重置置成成本本法法评评估估房房产产价价值值房地地产产评评估估值值=土地地评评估估值值+房产产评评估估值值15基准准地地价价系系数数修修正正法法评评估估土土地地价价值值的的基基本本公公式式土地地评评估估值值=适用用的的基基准准地地价价（（楼楼面面地地价价））×各个个修修正正系系数数×建筑筑面面积积；；土地地评评估估值值=适用用的的基基准准地地价价（（地地面面地地价价））×各个个修修正正系系数数×占用用土土地地的的面面积积16重置置成成本本法法评评估估房房产产价价值值（1）重重置置成成本本法法及及其其技技术术路路线线重置置成成本本法法是是以在在评评税税时时点点建建造造与与应应税税房房产产相相似似的的、、具具有有相相同同功功效效的的全全新新房房产产所所需需重重置置成成本本为为基基础础，，根根据据待待估估房房产产的的折折旧旧状状况况进进行行修修正正，，求求取取房房产产评评估估值值的的方方法法。。重置置成成本本法法的的技技术术路路线线是是：：①在在收收集集评评税税区区域域有有关关建建安安造造价价和和间间接接费费用用资资料料和和案案例例测测算算的的基基础础上上，，确确定定评评税税时时点点各各类类房房产产单单位位建建筑筑面面积积建建安安造造价价标标准准和和间间接接费费用用标标准准，，作作为为评评估估应应税税房房产产重重置置成成本本的的标标准准；；②②根根据据应应税税房房地地产产的的具具体体状状况况，，对对照照分分类类房房产产建建安安造造价价标标准准和和间间接接费费用用标标准准，，求求取取应应税税房房地地产产的的房房产产重重置置成成本本，，再再进进行行折折旧旧修修正正后后，，得得到到应应税税房房地地产产的的房房产产评评估估值值。。（2）基基本本公公式式房产产评评估估值值=单位位面面积积的的重重置置成成本本×成新新率率×建筑筑面面积积=（单单位位面面积积的的建建安安造造价价+单位位面面积积的的间间接接费费用用））×（1-折旧旧率率））×建筑筑面面积积17重置成本法重置成本×成新率＝房产评估值结构、用途、面积建成年代、耐用年限、结构修正系数基准地价×＝土地评估值位置、用途评税时点、容积率基准地价系数修正法＋房地产评估值成本本法法批批量量评评税税技技术术路路线线及及基基本本公公式式小小结结18用途明细类建安造价标准值（元/平米）居住高层普通住宅（7层以上）2000多层普通住宅（7层及7层以下）1750公寓3500别墅4050商业（20000平米以下）钢、钢混，钢混，框架5400混合4140砖混、砖木及其他2040办公（20000平米以下）钢、钢混，钢混，框架4950混合4800砖混、砖木及其他3225旅馆业无星级3900一、二星级4940三星级5850四星级及以上7800工业多层钢结构4550多层钢混，钢、钢混，框架2535单层钢结构2730单层钢混，钢、钢混2340混合、砖混及其他2080具有特殊工艺要求的厂房多层钢结构5233多层钢混，钢、钢混，框架2915单层钢结构3140单层钢混，钢、钢混2691大型公共建筑（20000平米以上）多层钢7800多层钢、钢混，钢混，框架4950多层其他结构3100单层钢，钢混，框架4800单层其他结构3600其他用途2808举例例：：北北京京市市分分类类房房产产建建安安造造价价标标准准特点点：分分类类较较为为简简捷捷，，根根据据影影响响房房产产建建安安造造价价的的主主要要因因素素对对房房产产进进行行分分类类。。鉴鉴于于大大型型建建筑筑比比较较多多，，建建安安造造价价较较高高，，以以20000平米米为为限限，，对对大大型型公公共共建建筑筑做做了了单单独独分分类类。。旅旅馆馆业业单单独独按按星星级级分分类类。。19举例：辽辽宁省丹丹东市房房产分类类及分类类房产建建安造价价标准表表用途明细类建安造价标准值（元/平米）居住高层普通住宅（7层以上及7层以上）980钢筋混凝土结构多层普通住宅（6层及6层以下）750砖混、混合结构多层普通住宅（6层及6层以下,包括7至8层无电梯住宅）650高档公寓1300别墅2300商业钢、钢筋混凝土结构1620砖混、混合结构1200砖木及其他结构800写字楼钢、钢筋混凝土结构1620砖混、混合结构1200砖木及其他800旅馆业无星级1300一、二星级1600三星级2200四星级及以上5100工业多层钢结构1200多层钢筋混凝土结构1100单层钢结构810单层钢筋混凝土结构1040混合、砖混结构650砖木及其他结构600具有特殊工艺要求的厂房多层钢结构2500多层钢筋混凝土结构2300单层钢结构1700单层钢筋混凝土结构2000影剧院钢结构2200钢筋混凝土结构结构2000其他结构1900体育馆钢结构2000钢筋混凝土结构1900其他结构1800其他1100特点：在居住房房产的建建安造价价标准中中充分考考虑建筑筑结构和和电梯对对建安造造价的影影响，还还将影剧剧院、体体育馆单单独分类类20举例：重重庆市主主城区分分类房产产建安造造价标准准表用途明细类分结构建安造价标准值（元/平方米）钢钢混混合砖木简易居住类普通住宅多层（7层及7层以下）950772665570356高层（7层以上）12921046862738-高档住宅别墅-166215371217-商业类商业1292886800554-办公-17851563640468旅馆无星级-831772712-一、二星级-1046985923-三星级-190816001046-

四星级-289226342215-

五星级及以上-47394308--

工业类标准工业厂房单层（1层）9291176991929805

多层（1层以上）12141053929743768

专用工业厂房单层（1层）198114861176991842

多层（1层以上）247717341176991842工业写字楼-1009950890475仓储用房（其他）1128890772617451其他类特殊用途房地产-13541046--大型公共建筑13541699985738-综合--800--特点：充分考考虑了区区域对建建安造价价的影响响，对主主城区和和其他地地区制定定不同的的建安造造价标准准。21（2）确定间间接费用用标准在批量评评估中，，为了简简化评估估过程，，可以专专业费用用、管理理费用、、销售费费用、投投资利息息、销售售税费和和开发利利润等各各项费用用合并考考虑，统统称为““间接费费用”，，根据评评估专家家经验和和市场数数据测算算情况，，以建安安造价，，按一个个统一的的比率来来估算。。此比率率可综合合考虑利利息率、、开发利利润率、、管理费费用、销销售费用用的一般般提取比比率，税税费率等等，经过过综合测测算得出出。不同评税税地区间间接费用用比率会会有所不不同。例如，北京市评评税技术术标准中中间接费费用比率率是30%；而福建建省龙海海市的间间接费用用比率是是：居住住用房25.9%，商业用用房29.9%，工业用用房25.9%，综合用用房29.4%。辽宁省省丹东市市的间接接费用比比率，也也因房产产用途不不同而不不同，具具体见右右表。用途间接费用比率居住用房（别墅类除外）25%居住用房别墅类35%商业用房35%工业用房20%写字楼30%旅馆30%影剧院25%体育馆25%其他用房25%例：丹东东市间接接费用比比率表22重庆市评税技术术标准中中间接费费用中不不包含房房地产开开发利润润，开发发利润是是单独测测算的。。其间接接费用比比率因区区域和用用途不同同而不同同。开发发利润按按照土地地评估值值、房产产建安造造价与间间接费用用之和的的一定比比率测算算，即开开发利润润=【土地评估估值+房产建安安造价×（1+间接费用用比率））】×开发利润润率×建筑面积积。所以以：房产评估估值=建安造价价（1+间接费用用比率））+开发利润润分区级别房产类别间接费用率主城区居住32%商业30%办公24%旅馆20%工业15%其他15%区县城区居住25%商业18%办公20%旅馆15%工业10%其他10%建制镇居住20%商业17%办公23%旅馆15%工业8%其他8%例：重庆庆市分区区分类房房产建安安造价间间接费用用比率表23区域级别房产分类开发利润率主城区居住28%商业100%办公21%旅馆15%工业10%其他10%区（市、县）城区居住15%商业80%办公10%旅馆10%工业8%其他8%建制镇居住8%商业58%办公10%旅馆10%工业6%其他6%例：重庆庆市分类类房产开开发利润润率表24四、应用用举例北京市某某办公楼楼，位于于海淀区区羊坊店店西路，，土地级级别是综综合用地地三级，，容积率率为6，1995年竣工，，钢混结结构，房房屋总层层数为9层，建筑筑面积29000平米。评评税时时点为2005年12月31日。经济济耐用年年限为60年，已经经使用年年限为10年。25容积率系数0.84评税时点1用途综合用地位置三级土地地产价值评估评估公式地产基准地价×修正系数＝地产评估值评估结果某机关办公楼4280元/建筑平米×0.84＝＝3595元/建筑平米土地评估值＝3595元/建筑平米×29000M2＝1.04亿元26房产价值评估评估结果某机关办公楼重置成本成新率×＝房产评估值结构用途面积间接费用比率钢混办公楼29000M230％6435元/建筑平米×0.833＝＝5360元/建筑平米建成年份1995耐用年限60年建筑结构钢混评估公式房产房产评估值＝5360元/建筑平米×29000M2＝1.55亿元房地产评评估值=土地评估估值+房产评估估值=1.04亿元+1.55亿元=2.59亿元地价评估估:北京市基基准地价价表：三三级综合合用地的的楼面价价格为3620-4940元/平方。取取平均数数得到4280元/平方米评税时点点修正因因素:评税时点点的地价价指数/