房地产基础知识培训详解

目录一、房地产基础知识二、房地产五证介绍三、房地产法律制度与政策四、房地产建筑基础知识五、商业地产销售技巧六、物业管理常识一、房地产基础知识什么是房地产

房地产具体是指土地、建筑物及其地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上权益。又称不动产，是房产和地产的总称，二者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地；b)

建筑物；3）地上附着物1.自然特性（区位特征）（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久性（4）数量有限性2.外部性特征（1）用途多样性（2）相互影响性（3）政府管制性（1）大量投资性3.价值特征（2）价值高大性（3）保值增值性房地产的基本特征房地产市场的分类

主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。●一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；●二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

●

三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

房地产业与建筑业区别

①房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别；建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。

②房地产业是发包方；建筑业是承包方。③房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的第二产业。房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物。地产是指明确了土地所有权的土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。联系：

a)实物形态上看，房产与地产密不可分；

b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异：

a)

二者属性不同；

b)

二者增值规律不同；

c)

权属性质不同；

d)

二者价格构成不同。房地产的类型

●按用途划分：

a)居住房地产；b)商业房地产；c)旅游房地产；d)工业房地产；e)农业房地产

●按房地产住宅的层数划分：

a)低层住宅为1-3层；b)多层住宅为4-6层；c)小高层住宅为7-11层；d)中高层住宅为12-16层；e)16层以上为高层住宅

房地产土地的使用年限

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

即：①居住用地七十年；

②工业用地五十年；

③教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

④商业、旅游、娱乐用地四十年；

⑤综合用地或者其他用地五十年。

1、收入的变化；

2、银行存贷款利率的变化；

3、对未来的预期；

4、政府政策的变化。影响房地产需求和价格的因素城市规划用地地分类房地产基础名名词解释房地产产权：：是指产权人对对房屋的所有有权和对该房房屋所占用土土地的使用权权。具体内容容是产权人对对房地产的占占有、使用、、收益和依法法处分的权利利；三通一平：是指水通、电电通、路通及及场地平整；；七通一平：是指水通、电电通、路通、、排水通、排排污通、通讯讯通、煤气通通及场地平整整；总用地面积：：经城市行政规规划主管部门门划定的用地地范围内的土土地面积；建设用地面积积：经城市行政规规划主管部门门划定的建设设用地范围内内的土地面积积建筑面积：指建筑物外墙墙或结构外围围水平投影面面积之和，包括阳台、、挑廊、地下室室、室外楼梯梯等，且具备备有上盖、结结构牢固、层层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑筑。总建筑面积：：指在建设用地地范围内单栋栋或多栋建筑筑物地面以上上及地面以下下各层建筑面面积之和；容积率：是指总建筑面面积与建设用用地面积之比比值。红线图：又叫（宗地图图），是按一一定比例尺制制作的用以标标示一宗地的的用地位置、、界线和面积积的地形平面面图。它由政政府土地地管理部门颁颁发给土地使使用权受让者者，受让者只只能在红线范范围内施工建建房；公共服务设施施用地：一般称公建用用地，是与居居住人口规模模相对应配建建的、为居民民服务和使用用的各类设施施的用地，应应包括建筑基基底及其所属属场院、绿地地和配建停车车场等。居住区用地：：住宅用地、公公建用地、道道路用地和公公共绿地等四四项用地的总总称。住宅用地：住宅建筑基底底占地及其四四周合理间距距内的用地（（含宅间绿地地和宅间小路路等）的总称称。建筑覆盖率：：即建筑密度。。建设用地范范围内所有建建筑物基底面面积之和与建建设用地面积积的比率。绿化率：建设用地范范围内所有绿绿地面积之和和与建设用地地面积之比率率。绿地面积积的计算不包包括屋顶、天天台和垂直绿绿化；房屋销售面积积：房屋按套出售售时，房屋销销售面积为该该套的建筑面面积，即为该该套的套内面积与该套应应分摊的公用用建筑面积之之和。层高：是指下层地板板面或楼板上上表面（或下下表面）到相相邻上层楼板板上表面（或或下表面）之之间的竖向尺尺寸。常见砖混结结构住宅建筑筑层高采用的的参数为：2.8米、2.9米、3.0米净高：净高是指层高高减去楼板厚厚度的净剩值值。净高=层高-楼板厚度公摊面积：：商品房分摊的的公用建筑面面积主要由两两部分组成：：⑴电梯井、楼梯梯间、垃圾道道、变电室、、设备室、公公共门厅和过过道等功能上上为整楼建筑筑服务的公共共用房和管理理用房的建筑筑面积；⑵各单元与楼宇宇公共建筑空空间之间的分分隔以及外墙墙墙体水平投投影面积的50％。道路用地：：道路用地是指指居住区道路路、小区路、、组团路及非非公建配建的的居民小汽车车、单位通勤勤车等停放场场地。营业税：是对规定的提提供商品或劳劳务的全部收收入征收的一一种税。销售不动产的的营业税税率率为5%，计算公式式=营业额×5%。城市建设维护护税：是国家对缴缴纳增值税、、消费税、营营业税的单位位和个人就其其实际缴纳的的“三税”税税额为计算依依据而征收的的一种税收控控制线。计税依据：纳税人实际际缴纳的营业业税税额。税率：分别为7%、5%、1%。计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。1、纳税义务人人所在地在城城市城区，税税率为7%；2、纳税义务人人所在地在郊郊区各县城、、镇范围内的的，税率为5%；3、纳税义务人人所在地不在在1、2项范围内的，，税率为1%；土地增值税：：是对转让国有有土地使用权权、地上建筑筑物及其附着着物并取得收收入的单位和和个人就其转转让房地产所所得的增值额额征收的一种种税。(一）增值额未超过过扣除项目金金额50％土地增值税税税额=增值额×30％（二）增值额超过扣扣除项目金额额50％，未超过100％的土地增值税税税额＝增值额额×40％－扣除项目目金额×5％（三）增值额超过扣扣除项目金额额100％，未超过200％的土地增值税税税额=增值额×50％－扣除项目目金额×15％（四）增值额超过扣扣除项目金额额200％土地增值税税税额=增值额×60％－扣除项目目金额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除除系数预征率：预售宾馆、饭饭店、办公、、写字楼的房房地产，按预预售收入3%的比例预征土土地增值税；；预售非普通通标准住宅、、别墅、公寓寓的房地产，，按预售收入入2%的比例预征土土地增值税；；预售其他房房地产，按预预售收入1%的比例预征土土地增值税印花税：是对经济活动动和经济交往往中书立、使使用、领受具具有法律效力力的凭证的单单位和个人征征收的一种税税。房地产印花税税的税率有两两种：第一种是比比例税率，适适用于房地产产产权转移书书据，税率为为0．05%，同时适用于于房屋租赁合合同，税率为为1%，房产购销合合同，税率为为0．03%；第二种是定定额税率，适适用于房地产产权利证书，，包括房屋产产权证和土地地使用证，税税率为每件5元。契税：契税是是土地、房屋屋权属转移时时想起承受者者征收的一种种税收。宅间小路：住宅建筑之间间连接各住宅宅入口的道路路。公共绿地：满足规定的日日照要求，适适合于安排游游憩活动设施施的、供居民民共享的游憩憩绿地，应包包括居住区公公园、小游园园和组团绿地地及其它块状状带状绿地等等。配建设施：与住宅规模或或人口规模相相对应配套建建设的公共服服务设施、道道路和公共绿绿地的总称。。日照间距系数数：根据日照标准准确定的房屋屋间距与遮挡挡房屋檐高的的比值。土地开发费：：每公顷居住区区用地开发所所需的前期工工程的测算投投资，包括征征地、拆迁、、各种补偿、、平整土地、、敷设外部市市政管线设施施和道路工程程等各项费用用（万元/ha）住宅单方综合合造价：每平方米住宅宅建筑面积所所需的工程建建设的测算综综合投资，应应包括土地开开发费用和居居住区用地内内的建筑、道道路、市政管管线、绿化等等各项工程建建设投资及必必要的管理费费用（元/㎡）。开发建设设周期：：指工程开开工至全全部工程程完工之之间的持持续时间间。得房率：：是指套（（单元））内建筑筑面积与与套建筑筑面积（（销售面面积）的的比率。。期房和现现房：项目刚开开发或开开发阶段段叫期房房，对外外销售时时，也可可以称为为楼花，，项目完完全建成成验收合合格后叫叫现房。。按揭：指购房者者和房地地产开发发商签订订购房合合同，并并支付房房地产开开发商首首期款之之后，由由银行、、房屋开开发商、、购房者者三方签签订抵押押贷款合合同，借借款人以以其房产产作为抵抵押，还还款方式式由购房房者按月月等额支支付给银银行，直直到付清清本息，，这种购购房方式式称为按按揭购房房。复式：局部错层层，将厨厨房和卧卧室、餐餐厅抬高高若干尺尺寸，形形成视觉觉和心理理差异。。样板房：：与实际房房屋的结结构相同同，但装装修标准准按发展展商的售售楼书而而定的房房间，目目的是为为提供给给客户做做装修参参考；如如开发商商提供毛毛坯房，，样板房房还起到到生活方方式的引引导和展展示的作作用。开间：一间房屋屋的面宽宽，即两两条横向向轴线间间的距离离。砖混结构构住宅建建筑的开开间常采采用下列列参数：：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。进深：一间房屋屋的深度度，即两两条纵向向轴线间间的距离离。1987年实施的的《住宅建筑筑模数协协调标准准》中，明确确规定了了砖混结结构住宅宅建筑的的进深常常用参数数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米楼板价：：是指开发发商将已已列项的的房产开开发项目目上的土土地价值值按所需需建造的的房产建建筑面积积折换成成一定价价格后对对外转让让的价款款公共维修修基金：：是指住宅宅楼房的的公共部部位和共共用设施施、设备备的维修修养护基基金。房地产基基本经济济技术指指标容积率=总建筑面面积/总用地面面积建筑密度度=建筑基底底总面积积/总用地面面积绿化率=各类绿地地总面积积/总用地面面积面积误差差比=(产权登记记面积-合同约定定面积)/合同约定定面积分摊系数数=公用分摊摊系数之之和/套内建筑筑面积之之和得房率=套内建筑筑面积/建筑面积积使用率=套内使用用面积/建筑面积积建筑面积积的测算算1、

计算算全部建建筑面积积有哪些些？1）永久性结构构的单层房房屋，按一一层计算建建筑面积；；多层房屋屋按各层建建筑面积总总和计算2）屋内的夹层层、插层、、技术层及及楼梯、电电梯间等其其高度在2.20米以上部位位计算建筑筑面积。3）穿过房屋的的通道，房房屋内的门门厅、大厅厅，均按一一层计算面面积。门厅厅、大厅内内的回廊部部分，层高高在2.20米以上的，，按其水平平投影面积积计算。4）楼梯间、电电梯（观井井梯）井、、垃圾道、、管道井均均按房屋自自然层计算算面积。5）房屋天面上上，属永久久性建筑，，层高在2.20米以上的楼楼梯间、冰冰箱间、电电梯机房及及斜面构屋屋顶设计在在2.20米以上的部部位，按外外围水平投投影面积计计算。6）挑楼、全封封闭的阳台台按其外围围水平投影影面积计算算。7）属永久性结结构有上盖盖的室外楼楼梯，按各各层水平投投影面积计计算建筑面面积，无顶顶盖的室外外楼梯按各各层水平投投影面积一一半计算建建筑面积。。8）与房屋相连连的柱走廊廊，两房屋屋间有上盖盖和柱的走走廊，均按按其柱的外外围水平投投影面积计计算。9）建筑间永久久性的封闭闭架空通廊廊，按其外外围水平投投影面积计计算建筑面面积10）地下室、、半地下室室及其相应应出入口，，层高在2.20米以上的，，按其外围围（不包括括采光井、、防潮层及及保护墙））水平投影影面积计算算。11）有柱或有围围护结构的的门廊，门门斗、按其其柱或围护护结构的外外围水平投投影面积计计算。12）有玻璃幕墙墙、金属板板幕墙、石石材幕墙或或组合幕墙墙作为房屋屋外围的，，当幕墙框框架突出主主体结构距距离已有设设计数据或或实际测量量数据时，，按幕墙外外围水平投投影面积计计算建筑面面积；在建建筑施工图图报建时，，还没有设设计数据的的，幕墙框框架突出主主体结构距距离一律按按150毫米计算，，竣工后计计算竣工面面积时仍采采用150毫米的数据据。13）属永久性建建筑有柱的的车棚、货货棚等按柱柱的外围水水平投影面面积计算。。14）依坡地建筑筑的房屋利利用吊脚做做架空层，，有围护结结构的，按按其高度在在2.20米以上部分分的外围水水平面积计计算。15）有伸缩的房房屋，若其其与室内相相通的，伸伸缩缝计算算建筑面积积。2、计算一半半的建筑面面积有哪些些？1）有盖无柱的的外走廊、、檐廊、扫扫顶盖水平平投影面积积一半计算算面积。2）独立柱在雨雨篷，单排排柱的车棚棚、货棚、、站台等，，按其顶盖盖水平投影影面积的一一半计算面面积。3）未封闭的阳阳台，按其其水平投影影面积一半半计算面积积。4）建筑物外有有顶盖，无无柱的走廊廊、檐廊按按其投影面面积的一半半计算面积积。5）建筑物间有有顶盖的架架空通廊，，按其投影影面积的一一半计算面面积。3、不计算建建筑面积的的有那些?1）空出房屋墙墙面构件、、艺术装饰饰，如柱、、垛、无柱柱雨篷、悬悬挑窗台等等。2）检修、消防防等室外爬爬梯。3）没有围护结结构的屋顶顶水箱、建建筑物上无无顶盖的平平台（露台台）、游泳泳池等。4）建筑物如独独立烟囱、、油罐、贮贮油（水））池

、地地下人防干干道、支线线等。5）舞台及后台台悬挂幕布布、布景的的天桥、挑挑台。6）建筑物内外外的操作平平台、上料料平台及利利用建筑物物的空间安安置箱罐罐的平台。。4、哪些公用用面积应分分摊？应分摊的公公用面积包包括套（单单元）门以以外的室内内外楼梯、、内外廊、、公共门厅厅、通道、、电梯、配配电房、设设备层、设设备用房、、结构转换换层、技术术层、空调调机房、消消防控制室室、为整栋栋楼层服务务的值班警警卫室、建建筑物内的的垃圾房以以及空出屋屋面有围护护结构的楼楼梯间、电电梯机房、、水箱间等等。5、哪些公用用面积不能能分摊？不能分摊的的公用面积积为底层架架空层中作作为公共使使用的机动动车库、非非机动车库库、公共开开放空间、、城市公共共通道、沿沿街的骑楼楼作为公用用开放使用用的建筑面面积、消防防避难层；；为了整栋栋建筑物使使用的配电电房；公民民防护地下下室以及地地下车库、、地下设备备用房等。。二、房地产产五证介绍绍房地产五证证:1、国有土地地使用证2、建设用地地规划许可可证3、建设工程程规划许可可证4、建设工程程施工许可可证5、商品房预预售许可证证国有土地使使用证《国有土地使使用证》是证明土地地使用者(单位或个人人)使用国有土土地的法律律凭证，受受法律保护护。国有土地使使用证办件件流程《建设用地规规划许可证证》是建设单位位在向土地地管理部门门申请征用用、划拨土土地前，经经城市规划划行政主管管部门确认认建设项目目位置和范范围符合城城市规划的的法定凭证证，是建设设单位用地地的法律凭凭证。没有有此证的用用地单位属属非法用地地，房地产产商的售房房行为也属属非法，不不能领取房房地产权属属证件。核发的目的的：确保土土地利用符符合城市规规划，维护护建设单位位按照城市市规划使用用土地的合合法权益。。法律后果：：按照有关关规定，房房地产商即即使取得建建设用地的的批准文件件，但如未未取得《建设用地规规划许可证证》而占用土地地的，其建建设用地批批准文件无无效。建设用地规规划许可证证《建设工程规规划许可证证》是有关建设设工程符合合城市规划划要求的法法律凭证，，是建设单单位建设工工程的法律律凭证，是是建设活动动中接受监监督检查时时的法定依依据。没有有此证的建建设单位，，其工程建建筑是违章章建筑，不不能领取房房地产权属属证件。核发的目的的：确认有有关建设活活动的合法法地位，保保证有关建建设单位和和个人的合合法权益。。法律后果：：房地产商商如未取得得《建设工程规规划许可证证》或者违反《建设工程规规划许可证证》的规定进行行开发建设设，严重影影响城市规规划的，由由城市规划划行政主管管部门责令令停止建设设，限期拆拆除或者没没收违法建建筑物、构构筑物及其其他设施，，对有关责责任人员，，可由所在在单位或者者上级主管管机关给予予行政处分分。建设规划许许可证办件件流程图《建设工程施施工许可证证》(建设工程开开工证)是建筑施工工单位符合合各种施工工条件、允允许开工的的批准文件件，是建设设单位进行行工程施工工的法律凭凭证，也是是房屋权属属登记的主主要依据之之一。没有有开工证的的建设项目目均属违章章建筑，不不受法律保保护。当各各种施工条条件完备时时，建设单单位应当按按照计划批批准的开工工项目向工工程所在地地县级以上上人民政府府建设行政政主管部门门办理施工工许可证手手续，领取取施工许可可证。未取取得施工许许可证的不不得擅自开开工。建设施施工许许可证证办件件流程程图《商品房房预售售许可可证》是市、、县人人民政政府房房地产产行政政管理理部门门允许许房地地产开开发企企业销销售商商品房房的批批准文文件。。其主主管机机关是是市国国土房房管局局，证证书由由市国国土房房管局局统一一印制制、办办理登登记审审批和和核发发证书书。房房地产产商在在销售售商品品房时时，如如该房房屋已已建成成，还还应持持有房房屋所所有权权证书书。商品房房预售售许可可证办办件流流程图图三、房房地产产法律律制度度与政政策房地产产法的的概念念是指指调整整房地地产活活动的的法律律规范范的总总称房地产产法的的调整整对象象：1、房地地产开开发关关系2、房地地产交交易关关系3、物业业管理理关系系4、房地地产行行政管管理关关系房地产产法房屋建建筑保保修期期限1、地基基基础础的主主体结结构工工程，，为设设计文文件规规定的的该工工程的的合理理使用用年限限2、屋面面防水水工程程、有有防水水要求求的卫卫生间间、房房间和和外墙墙面的的防渗渗漏，，为5年3、供热热和供供冷系系统，，为2个采暖暖期、、供冷冷期4、电气气系统统、给给排水水管道道、设设备安安装为为2年5、装修修工程程为2年房地产产开发发企业业的设设立条条件有符合合公司司法人人登记记的名名称和和组织织机构构；有适应应房地地产开开发经经营需需要的的固定定的办办公用用房；；注册资资本100万以上上；有4名以上上持有有资格格证书书的房房地产产专业业、建建筑专专业的的专职职技术术人员员，2名以上上持有有资格格证书书的专专职会会计人人员；；法律、、法规规规定定的其其他条条件。。开发企企业发发布房房地产产广告告在内内容上上的要要求开发企企业名名称，，中介介服务务代理理机构构代理理销售售的，，载明明该机机构名名称；；商品房房销（（预））售许许可证证号；；物业具具体座座落、、类型型、配配套设设施、、平均均价、、起价价等；；需要载载明位位置图图的应应按比比例载载明；；自管或或委托托专业业物业业管理理公司司情况况；优惠条条件、、按揭揭情况况等；；房地产产广告告审查查批准准文号号应当当列为为广告告内容容同时时发布布；联系人人、售售楼电电话。。住房公公积金金制度度住房公公积金金是一一种义义务性性的住住房长长期储储金。。住房房公积积金制制度是是结合合我国国城镇镇住房房制度度改革革的实实际情情况而而实行行的一一种房房改政政策，，指有有关住住房公公积金金的归归集、、管理理、使使用、、偿还还等诸诸环节节有机机构成成的整整个运运行机机制和和管理理制度度。四、房房地产产建筑筑基础础知识识广义：：人工建建筑而而成的的所有有东西西。狭义：：即指房房屋。。是指指有基基础、、墙、、顶、、门窗窗等，，能够够遮风风挡雨雨，供供人们们在内内居住住、工工作、、娱乐乐、储储藏物物品、、纪念念或其其他活活动的的空间间场所所，不不包含含构筑筑物。。构筑物物：指房屋屋以外外的建建筑，，人们们一般般不直直接在在内进进行生生产和和生活活活动动。如如烟囱囱、水水塔、、水井井、隧隧道等等。建筑物物按结构构分砖木结结构砖混结结构框架结结构钢结构构建筑物物的分分类砖木结构砖混结构框架结构钢结构特点：1-3层4-7层8-12层13层以上30层以上或100米以上低层多层小高层高层超高层按建筑形形态分基础地基墙体和柱柱门窗地面、楼楼板和梁梁楼梯屋顶建筑构造造基础：定义：建筑物的的组成部部分，是是建筑物物地面以以下的承承重构件件，它支支撑其上上部建筑筑物的全全部荷载载，并将将这些荷荷载及自自重传给给下面的的地基。按构造形形式不同同分类：：条形基础础、独立立基础、、筏板基基础、箱箱型基础础（高层层常用））、桩基基础地基：定义：不是建筑筑物的组组成部分分，是承承受由基基础传下下来的荷荷载的土土层或岩岩层。墙体和柱柱：竖向承重重构件，，支撑屋屋顶、楼楼面等，，并将这这些荷载载和自重重传传给基础础。墙体分类类：外墙、内内墙；纵纵墙、横横墙；承承重墙、、非承重重墙。门的分类类：平开门、、推拉门门、转门门、卷帘帘门、弹弹簧门；；木门、、塑钢门门、铝合合金门等等。窗的分类类：平开窗、、推拉窗窗、旋转转窗、固固定窗、、悬窗；；木窗、、塑钢窗窗、铝合合金窗等等。楼梯一般由三三部分组组成：楼楼梯段、、休息平平台、栏栏杆扶手手。楼梯的宽宽度一般般在1.2米左右。。住宅楼梯梯的倾斜斜度一般般在15～20o台阶分踏踏步和踢踢步两部部分，踏踏步宽度度在20～25cm、踢步在在15cm时人们的的感觉最最舒适。。错层复式坡顶复式式屋内形态态分类跃式五、商业业地产基基础知识识商业地产产广义上上通常指指用于各各种零售售、批发发、餐饮饮、娱乐乐、健身身、休闲闲等经营营用途的的房地产产形式，，从经营营模式、、功能和和用途上上区别于于普通住住宅、公公寓、别别墅等房房地产形形式。以以办公为为主要用用途的地地产，属属商业地地产范畴畴，也可可以单列列。（1）、按用用途分类类：零售售业餐饮饮业旅游游业体育育、娱乐乐业服务务业金融融业（2）、按面面积规格格分类●小型商商铺：店店铺面积积在100平方米以以下●中型商商铺：店店铺面积积在100——1000平方米●大型商商铺：店店铺面积积在1000平方米以以上商铺的分分类（3）、按占占有形式式分类●自用用商铺：：指商铺铺产权人人自行使使用自己己名下的的商铺●租赁赁商铺：：产权人人将一定定时间内内的商铺铺使用权权与承租租人交易易，取得得或分时时段取得得现金收收益；对对承租人人而言，，承租人人用现金金或分时时段的租租金付出出取得一一定时间间内的商商铺使用用权利。。●转租商商铺：商商铺最终终使用人人并非与与商铺权权利人直直接建立立租赁关关系，而而是通过过转租人人取得使使用商铺铺的权利利，商铺铺最终使使用人与与转租人人发生权权利、义义务关系系。第一：购购买商铺铺的客户户心理分分析A、投资者者①中、小小散户投投资者及及白领人人士；（（收租））②经商人人士及高高层管理理人员；；（炒作作）③大型公公司；（（做资产产）B、经营者者①零售业业个体户户、中小小型商户户及中小小饮食经经营者；；②大型商商户（包包括百货货、连锁锁超市、、专卖店店、名店店等商户户）；③大型娱娱乐、饮饮食集团团及中小小饮食经经营者（（以合作作形式或或租铺为为主）。。销售技巧巧第二、利利用商铺铺投资回回报去引引导客户户①从无风风险角度度去引导导,说明土地地是永恒恒的；②从高回回报角去去引导（（销售当当中应以以银行利利率、国国债等保保守的投投资方式式作对比比，从而而带出商商铺投资资的低风风险、高高利润的的感觉，，切忌以以股票作作比较））。第三、运运用卖点点去引导导客户购购买促销卖点点与信心心卖点的的运用：：1.促销卖点点主要包包括：—地理位置置：2.信心卖点点：—发展商实实力；承承建商实实力；—设计公司司实力；；—代理公司司实力；；—物业管理理实力；；—政府立项项支持或或政策倾倾斜；促销卖点点先行→→兴趣→→信心卖卖点加强强信心→→产生购购买欲六、物业业管理常常识物业管理理的基本本概念物业是指已经经建成的的各类房房屋以及及与之相相配套的的设备、、设施、、