房地产基础知识培训手册

房地产基础知识培训房产是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。

地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。

房地产也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。知识点一：房地产基础概念房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

房地产开发是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。知识点一：房地产基础概念土地所有制在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制(即国家所有)和集体所有制(即集体所有)两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。

土地所有权土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权。知识点二：土地及土地使用年限

土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：

(1)土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

(2)土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

(3)土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。知识点二：土地及土地使用年限土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地(即熟地)。

生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。知识点二：土地及土地使用年限土地使用年限首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行，即：

(1)居住用地七十年。

(2)工业用地五十年。

(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。

(4)商业、旅游、娱乐用地四十年。

(5)综合用地或者其他用地五十年。知识点二：土地及土地使用年限土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算(通常在土地出让合同中有明确约定)。必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国《城市房地产管理法》42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此，购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。知识点二：土地及土地使用年限

地籍我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。知识点二：土地及土地使用年限开发商：是指从事房地产开发经营业务的企业。房屋质量是购房者非常关注的问题，购房者在购房时通常会考察开发商的实力与资信，因为优秀的开发商是质量的最有效保证。在考察时，他们通常会关注开发商的合法性、资信等级、曾经开发过的项目等等。对于一个合法的在售项目，其开发商首先应取得《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工证》和《销售许可证》等相关证书。另外，开发商的资质等级也是购房者极为关注的，高资质等级的开发商通常更容易获得购房者的信任。房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。知识点三：与房地产开发相关的企业资质一级企企业(1)自有流动资资金2000万元以上，，注册资金金不低于2000万元。(2)有职称的建建筑、土木木工程、财财务管理、、建筑或房房地产经济济类的专业业管理人员员不得少于于40人，其中有有中级以上上职称的管管理人员不不得少于20人。(3)设有高级工工程师职称称的总工程程师、高级级会计师职职称的总会会计师、经经济师以上上(含经济师)职称的总经经济师、工工程技术、、经济、统统计、财务务等业务负负责人具有有相应专业业中级以上上职称。(4)具有5年以上从事事房地产开开发的经历历。(5)近3年累计竣工工30万平方米以以上的房屋屋建筑面积积，或与此此相当的房房地产开发发投资。连连续4年建筑工程程质量合格格率达100％，优良率率达20％以上。知识点三：：与房地产产开发相关关的企业资质二级企企业(1)自有流动资资金1000万元以上，，注册资金金不低于1000万元。(2)有职称的建建筑、土木木工程、财财务管理、、建筑或房房地产经济济类的专业业管理人员员不得少于于20人，其中具具有中级以以上职称的的管理人员员不得少于于10人。(3)工程技术、、经济、统统计、财务务等业务负负责人具有有相应专业业中级以上上职称。(4)具有3年以上从事事房地产开开发的经历历。(5)近3年累计竣工工15万平方米以以上的房屋屋建筑面积积，或与此此相当的房房地产开发发投资。连连续3年建筑工程程质量合格格率达100％，优良率率达10％以上。知识点三：：与房地产产开发相关关的企业资质三级企企业(1)自有流动资资金500万元以上，，注册资金金不低于500万元。(2)有职称的建建筑、土木木工程、财财务管理、、建筑或房房地产经济济类的专业业管理人员员不得少于于10人，其中具具有中级以以上职称的的管理人员员不得少于于5人。(3)工程技术、、财务负责责人具有相相应专业中中级以上职职称，其他他业务负责责人具有相相应专业助助理以上职职称，配有有初级以上上职称的专专业统计人人员。(4)具有2年以上从事事房地产开开发的经历历。(5)累计竣工5万平方米以以上的房屋屋建筑面积积，或累计计完成与之之相当的房房地产开发发投资。建建筑工程质质量合格率率达100％。知识点三：：与房地产产开发相关关的企业资质四级企企业(1)自有流动资资金200万元以上，，注册资金金不低于200万元。(2)有职称的建建筑、土木木工程、财财务管理、、建筑或房房地产经济济类的专业业管理人员员不得少于于5人。(3)工程技术负负责人具有有相应专业业中级以上上职称，财财务负责人人具有相应应专业初级级以上职称称，配有专专业统计人人员。资质五级企企业自有流动资资金不低于于100万元，具体体标准由省省、自治区区、直辖市市建设行政政主管部门门制定。知识点三：：与房地产产开发相关关的企业承建商即建筑商，，是指从事事住宅建设设的企业。。这里必须须注意，建建筑商不是是开发商，，建筑商是是负责施工工建筑的，，它是受开开发商的委委托、依照照开发商的的要求进行行施工建设设的。承建商的规规模实力及及企业一贯贯的优良作作业理念是是房屋高质质量的直接接保证。目目前，国家家对施工企企业分为四四个等级。。其中一级级企业为最最高，其实实力强、设设备好、信信誉好、产产品优良率率高。此外，国家家对建筑施施工质量通通常以“优优良”和““合格”来来评定，一一级施工企企业由于其其严格的质质量管理制制度和自身身实力，““优良”率率是很高的的。所以，，购房者对对承建公司司进行考察察最简单的的方法就是是考察它的的资质信誉誉、已建知知名工程项项目的多少少以及在建建项目的质质量如何。。知识点三：：与房地产产开发相关关的企业监理公司对于任何一一个建设工工程来说，，都必须有有工程监理理企业，其其职能是对对工程建设设进行监督督，以确保保工程质量量。工程监理企企业的资质质等级分为为甲级、乙乙级和丙级级，并按照照工程性质质和技术特特点划分为为若干工程程类别。知识点三：：与房地产产开发相关关的企业商品房是指房地产产开发经营营企业开发发的，建成成后用于市市场出售的的房屋，包包括住宅、、商业用房房以及其他他建筑物。。商品房的种种类繁多，，主要分为为普通住宅宅、公寓、、别墅等等等，建筑形形式分为板板楼、塔楼楼、板塔结结合，按是是否享受政政策优惠还还可分为商商品房、经经济适用房房、合作建建房……商品房按销销售对象可可分为内销销商品房和和外销商品品房。(1)内销商品房房，是指房房地产开发发企业通过过实行土地地使用权出出让形式，，经过政府府计划主管管部门审批批，建成后后用于在境境内范围(目前不包括括香港、澳澳门特别行行政区和台台湾)出售的住宅宅、商业用用房以及其其他建筑物物。(2)外销商品房房，是指房房地产开发发企业按政政府外资工工作主管部部门的规定定，通过实实行土地批批租形式，，报政府计计划主管部部门列入正正式项目计计划，建成成后用于向向境内、外外出租的住住宅、商业业用房及其其他建筑物物。知识点四：：住宅的类类型经济适用房房是指以微利利价出售给给广大中低低收人家庭庭的商品房房。它是带带有社会保保障性质的的商品住宅宅，具有经经济性和适适用性的特特点。经济济性是指住住宅价格相相对于市场场价格而言言是适中的的，能够适适应中低收收入家庭的的承受能力力；适用性性是指在住住房设计及及其建筑标标准上强调调住房的实实用效果，，而不是降降低建筑标标准。经济适用房房不是人人人都可以买买的，购买买经济适用用房必须符符合当地政政府所规定定的条件，，并经过排排号购买。。知识点四：：住宅的类类型公房公房也称公有有住房、国有有住宅，它是是指由国家以以及国有企业业、事业单位位投资兴建、、销售的住宅宅，在住宅未未出售之前，，住宅的产权权(拥有权、占有有权、处分权权、收益权)归国家所有。。目前居民租用用的公有住房房，按房改政政策分为两大大类，一类是是可售公有住住房，一类是是不可售公有有住房。上述述两类房均为为使用权房。。所谓“使用权权房”，是指指由国家以及及国有企业、、事业单位投投资兴建的住住宅，政府以以规定的租金金标准出租给给居民的公有有住房。私房也称私有住宅宅、私产住宅宅，它是由个个人或家庭购购买、建造的的住宅。在农农村，农民的的住宅基本上上是自建私有有住宅。公有有住房通过住住宅消费市场场出售给个人人和家庭，也也就转为私有有住宅。随着着住宅商品化化的推进，城城市私有住宅宅的比重将会会随着房改的的推进而不断断提高。知识点四：住住宅的类型集资房是改变住房建建设由国家和和单位统包的的制度，实行行政府、单位位、个人三方方面共同承担担，通过筹集集资金建造的的房屋。职工工个人可按房房价全额或部部分出资、信信贷、建材供供应、税费等等方面给予部部分减免。集集资所建住房房的权属，按按出资比例确确定。个人按按房价全额出出资的，拥有有全部产权；；个人部分出出资的，拥有有部分产权。。廉租房在即将出台的的国家房改方方案中首次提提出了“廉租租房”这一概概念，类似于于香港的“廉廉租屋”。我我国的廉租房房只租不售，，出租给城镇镇居民中最低低收入者。廉廉租房的来源源主要是腾退退的旧公房。。安居房是指实施国家家“安居(或康居)工程”而建设设的住房(属于经济适用用房的一类)。它是由国家家安排的专项项贷款和地方方自筹资金共共建的面向广广大中、低收收入家庭的住住房。知识点四：住住宅的类型TOWNHOUSE通俗的解释是是联排住宅，，由几幢甚至至十几幢小于于3层的低层住宅宅并联组成，，每幢面积约约在150～200平方米左右，，有自己的院院落，但院子子一般不超过过50平方米，，另外还还有专用用车位或或车库，，离城不不太远，，价格不不算太贵贵，属中中等偏高高的水平平。19世纪四五五十年代代发源于于英国新新城镇时时期，目目前在欧欧美十分分普及。。Townhouse的基本要要求：位位置应位位于城市市边缘地地带，距距市中心心车程5至30分钟，满满足第一一居所的的要求，，生活、、工作两两便利。。周边应应有完善善的交通通道路网网络，临临近高速速公路，，强调交交通的易易达性和和便捷性性。不仅仅强调社社区内环环境，周周边也应应有优美美的自然然环境。。社区容容积率一一般不超超过0．6，其规模模最好在在15万平方米米以上才才能满足足其社区区配套和和生活品品位的要要求。社社区由于于地处城城市边缘缘，其教教育、商商业、医医疗、休休闲等配配套设施施必须齐齐备。知识点四四：住宅宅的类型型商住住宅宅商住住宅宅是SOHO(居家办公公)住宅观念念的一种种延伸，，它属于于住宅，，但同时时又融人人写字楼楼的诸多多硬件设设施，尤尤其是网网络功能能的发达达，使居居住者在在居住同同时又能能从事商商业活动动的住宅宅形式。。商住住住宅适合合于小型型公司、、创业集集体以及及依赖网网络进行行社会活活动的人人群。酒店式公公寓是指提供供酒店式式管理服服务的公公寓。始始于1994年，意为为“酒店店式的服服务，公公寓式的的管理””，市场场定位很很高。它它集住宅宅、酒店店、会所所多功能能于一体体，具有有“自用用”和““投资””两大功功效。除除了提供供传统酒酒店的各各项服务务外，更更重要的的是向住住客提供供家庭式式的居住住布局、、家居式式的服务务，让人人有宾至至如归的的感觉。。知识点四四：住宅宅的类型型智能化小小区所谓智能能化住宅宅小区，，是指通通过综合合配置住住宅小区区内的各各个功能能子系统统，以综综合布线线为基础础框架，，以计算算机网络络为区内内各种设设备管理理自动化化的新型型住宅小小区。智智能化住住宅小区区从现代代生活需需求出发发，综合合运用计计算机、、信息、、通信、、控制等等科学技技术，以以智能控控制系统统、社区区信息平平台、安安防系统统、小区区物业管管理系统统和综合合服务信信息服务务系统为为依托，，用高科科技手段段构建小小区高速速互联网网络信息息服务平平台，为为小区住住户提供供安全、、环保、、高效、、舒适、、方便的的生活空空间。知识点四：：住宅的类类型低层住宅：：是指层数为为1至3层的住宅。。低层住宅宅多出现于于农村，在在城市中的的商品房由由于土地资资源的限制制，很少有有低层住宅宅的。多层住宅是指层数为为4至7层的住宅。。多层住宅宅常出现于于中小城市市，其性能能价格比较较高，公共共空间与氛氛围较好，，公摊面积积少，物业业费较低，，是广泛建建造的一种种住宅类型型。同时，，多层住宅宅也存在着着公用部分分不足、外外观单调、、需要爬楼楼梯而舒适适性较差的的缺点。小高层住宅宅按照国际通通行划分标标准，小高高层住宅是是指层数为为8～16层的住宅。。小高层住住宅介于多多层住宅和和高层住宅宅之间，其其高度较为为适中，深深受广大消消费者喜欢欢。高层住宅：：是指层数在在16层以上的住住宅。其中中，层数在在40层以上的为为超高层住住宅。对于于商品房来来说，超高高层住宅是是比较少见见的，它一一般多用于于办公等用用途。知识点五：：住宅的层层数划分期房从专业角度度来说，期期房是指从从发展商取取得商品房房预售许可可证后到完完成商品房房初始登记记为止所出出售的商品品房。习惯惯上，我们们把市场上上在售的、、尚未完工工的、不能能马上交付付使用的商商品房称为为期房。购购房者在这这一阶段购购买商品房房时应签预预售合同。。现房这里所谓的的“现房””，就是指指消费者在在购买时具具备即买即即可人住的的商品房，，即开发商商已办妥所所售的商品品房的大产产权证的商商品房，与与消费者签签订商品房房买卖合同同后，立即即可以办理理入住并取取得产权证证。开发商完成成房屋全部部建筑工程程、配套工工程，使房房屋具备正正常使用功功能，还要要通过建筑筑工程质量量验收、规规划竣工验验收、环卫卫环保验收收、消防验验收，取得得新建住宅宅交付使用用许可证，，才能到房房地产管理理部门进行行房地产初初始登记。。知识点六：：住宅的完完工程度准现房是指房屋主主体已基本本封顶完工工，小区内内的楼宇及及设施的大大致轮廓已已初现，房房型、楼间间距等重要要因素已经经一目了然然，工程正正处在内外外墙装修和和进行配套套施工阶段段的房屋。。尾房它是房地产产业进入散散户零售时时代的产物物，是空置置房中的一一种。一般般情况下，，当商品住住宅的销售售量达到80％以后，一一般就进入入房地产项项目的清盘盘销售阶段段，此时所所销售的房房产，一般般称为尾房房。开发商商经过正常常的销售后后剩下了少少量没有竞竞争力的房房子，这些些房子或朝朝向不好、、采光不足足，或是楼楼层不佳、、位处两级级，其中一一层大多不不带小花园园且遮挡较较严重。烂尾房是指那些由由于开发商商资金不足足、盲目上上马，或者者错误判断断供求形势势，开发总总量供大于于求，导致致大面积空空置，无法法回收前期期投资，更更无力进行行后续建设设，甚至全全盘停滞的的积压楼宇宇。楼盘的“烂烂尾”情况况一般不会会发生在房房产推出销销售的时候候，而是随随着项目的的不断推进进一步步显显现出来。。知识点六：：住宅的完完工程度二手房二手房即旧旧房。新建建的商品房房进行第一一次交易时时为“一手手”，第二二次交易则则为“二手手”。一些些无房的人人，可以买买一套别人人多余的房房；而另一一些手里有有些积蓄又又有小房子子居住的，，可以卖掉掉旧房买新新房；而那那些住房富富余户，也也能卖掉自自己的多余余住房换取取收益。存量房存量房，即即二手房的的书面称呼呼，是相对对首次成交交的商品房房而言。毛坯房“毛坯房””在工程建建筑中有其其专门的定定义。按通通常的理解解，是指未未经过处理理或只经过过部分装修修处理的房房屋，这些些房屋大部部分不能保保证基本入入住。要入入住这样的的房屋，往往往要经过过对其较大大的改造装装修。精装修房简单地说是是带上被子子就能去睡睡的房子，，但要说的的细点什么么才是“精精”却很难难找到一个个统一的标标准来衡量量。购房人人只能参考考建设部印印发的《商品住宅装装修一次到到位实施导导则》和国家标准准《住宅装饰装装修工程施施工规范》，在合同附附件三中对对“精装修修”的标准准进行具体体约定。正正是因为这这样的概念念模糊，造造成了“精精装修房””成为了开开发商和购购房者发生生纠纷的导导火线，更更成为了开开发商大搞搞猫腻的地地方。知识点六：：住宅的完完工程度住宅用地：：是指住宅建建筑基底占占地及其四四周合理间间距内的用用地(含宅间绿地地和宅问小小路等)的总称。公建用地：：(全称为公共共服务设施施用地)，是与居住住人口规模模相对应配配建的，为为居民服务务和使用的的各类设施施的用地，，应包括建建筑基底占占地及其所所属场院、、绿地和配配建停车场场等。(1)居住区(级)道路：一般般用以划分分小区的道道路，在大大城市中通通常与城市市支路同级级。(2)小区(级)路：一般用用以划分组组团的道路路。(3)组团(级)路：上接小小区路、下下连宅间小小路的道路路。(4)宅间小路：：住宅建筑筑之间连接接各住宅人人口的道路路。知识点七：：建筑与规划划知识基本本规划术语语公共绿地满足规定的的日照要求求、适合于于安排游憩憩活动设施施的、供居居民共享的的游憩绿地地，应包括括居住区公公园、小游游园和组团团绿地及其其他块状带带状绿地等等。配建设施与住宅规模模或与人口口规模相对对应配套建建设的公共共服务设施施、道路和和公共绿地地的总称。。公共活动中中心是配套公建建相对集中中的居住区区中心、小小区中心和和组团中心心等。日照间距系系数根据日照标标准确定的的房屋间距距与遮挡房房屋标高的的比值。知识点七：：建筑与规划划知识基本本规划术语语人均总占地地面积(平均米/人)人均总占地地面积=建筑红线内内总用地÷本小区规划划居住总人人数。人均住宅用用地面积(平方米／人人)人均住宅用用地面积：：小区内总总住宅用地地÷本小区规划划居住总人人数。人口毛密度度人口毛密度度=小区内总居居住人数÷小区内占地地面积(公顷)。知识点七：：建筑与规划划知识基本本规划术语语单元式住宅宅：又叫梯间式式住宅，是是多层、高高层住宅中中最常用的的一种住宅宅建筑形式式。每层楼楼面只有一一个楼梯，，住户由楼楼梯平台直直接进人分分户门，一一般每个楼楼梯可以安安排2～4户(大进深住宅宅每层一梯梯可安排5～8户)。公寓式住宅宅：是相当于独独院独户的的西式别墅墅住宅而言言的。公寓寓式住宅一一般建在大大城市，大大多数是高高层大楼，，标准较高高，每一层层内有若干干单独使用用的套房，，包括卧室室、起居室室、客厅、、浴室、厕厕所、厨房房、阳台等等等，还有有一部分附附设于旅馆馆酒店之内内，供一些些常常往来来的中外客客商及其家家眷中短期期租用。花园式住宅宅：也叫西式洋洋房或小洋洋楼，即花花园别墅。。一般都是是带有花园园草坪和车车库的独院院式平房或或二三层小小楼，建筑筑密度很低低，内部居居住功能完完备，装修修豪华，并并富有变化化，住宅水水、电、暖暖供给一应应俱全，户户外道路、、通讯、购购物、绿化化也都有较较高的标准准，一般为为高收入者者购买。知识点七：：建筑与规划划知识基本本规划术语语标准层：是指平面布布置相同的的住宅楼层层。跃层住宅跃层式住宅宅俗称“楼楼中楼”，，是近年来来推广的一一种新颖住住宅建筑形形式。其特特点是住宅宅占有上下下两层楼面面，卧室、、起居室、、客厅、卫卫生间、厨厨房及其他他辅助用房房可以分层层分布，上上下层之间间的通道不不通过公共共楼梯，而而采用户内内独用的小小楼梯连接接。一般一一层安排厨厨房、餐厅厅、起居室室，楼上(有时是楼下下)安排卧室。。这样的好好处是动静静分区明确确，互不干干扰。跃层式住宅宅的内部空空间因为是是借鉴了欧欧美小二楼楼独院住宅宅的设计手手法，颇受受海外侨胞胞和港澳台台胞的欢迎迎，在南方方城市(尤其是福建建、广东)较为流行，，近年来在在北方城市市的一些高高级住宅设设计中，也也开始得到到推广。知识点七：：建筑与规划划知识基本本规划术语语复式住宅复式住宅在在概念上是是一层，并并不具备完完整的两层层空间，但但层高较普普通住宅(普通住宅层层高通常为为2．8～3．O米)高，可在局局部掏出夹夹层，安排排卧室或书书房等，用用楼梯联系系上下，其其目的是在在有限空间间里增加使使用面积，，提高住宅宅的空间利利用率。错层住宅户内楼面高高度不一致致，错开之之处有楼梯梯联系。优优点是和跃跃层一样能能够动静分分区，但因因为没有完完全分为两两层，所以以又有复式式住宅丰富富的空间感感。可以利利用错层住住宅中不同同的层高区区分不同功功能的房间间，比如起起居室比较较高，卧室室比较低等等。还有的的利用地形形地势的高高差在坡地地上设计错错层式住宅宅，可以减减少挖土的的土方量。。错层带来来空间丰富富的感受，，如不是身身临其境很很难想像得得到，所以以对于初次次进入这种种住宅的人人有较大吸吸引力。但但错层式住住宅不利于于结构抗震震，而且显显得空间零零散，容易易使小户型型显得局促促，更适合合于层数少少、面积大大的高档住住宅。知识点七：：建筑与规划划知识基本本规划术语语跃复式住宅宅是在复式住住宅设计功功能上的一一种创新，，其特点是是其中一层层层高在2．2米内，通常常设置在洗洗手间、厨厨房、餐厅厅、书房、、工人房、、储藏室等等非主要活活动区域；；一般情况况下该种住住宅的总层层高在3．8～4．9米之间，客客厅为共享享式。退台式住宅宅退台式住宅宅又称为““台阶式””住宅，其其外形类似似于台阶，，特点是住住宅的建筑筑面积由底底层向上逐逐渐减少，，下层减少少的建筑面面积成为上上层的一个个大平台，，可做花园园使用。目目前，国内内建造的退退台式住宅宅都通常属属于中高档档住宅。知识点七：：建筑与规划划知识基本本规划术语语“蜗居式”小小户型：是指那些一一室半的““小户型””住宅，它它虽比一般般标准户型型的面积要要小l／3左右，然而而设计比较较精巧，布布局较为合合理，“麻麻雀虽小，，五脏俱全全”，并可可随意确定定居室内各各部分面积积。如有孩孩子，也可可有独自的的小天地。。因此，只只要巧妙布布置装修，，“蜗居式式”小户型型同样能营营造出温馨馨的家庭气气氛，而房房价却可便便宜许多。。“毛坯型””住宅：是指在住宅宅在交房时时未经装饰饰，也不附附过多的起起居设施，，仅是完成成土建、水水电等基本本工程，地地面为粗糙糙的混凝土土土面，房房顶仅抹灰灰层，预留留卫生间、、浴缸、水水、气管道道。知识点七：：建筑与规划划知识基本本规划术语语玄关：：就是登堂入入室第一步步所在的位位置，它是是一个缓冲冲过渡的地地段。居室室是家庭的的“领地””，讲究一一定的私密密性，大门门一开，有有玄关阻隔隔，外人对对室内就不不能一览无无余。玄关一般与与厅相连，，由于功能能不同，需需运用装饰饰手段加以以分割。此此外，玄关关之处还可可设置鞋柜柜、储物柜柜等，让家家人回家有有一块放雨雨伞、挂雨雨衣、换鞋鞋、搁包的的地方。平平时，玄关关也是接受受邮件、简简单会客的的场所。外飘窗：指房屋窗子子呈矩形或或梯形向室室外凸起，，窗子三面面为玻璃，，从而使人人们拥有更更广阔的视视野，更大大限度地感感受自然、、亲近自然然，通常它它的窗台较较低甚至为为落地窗。。知识点七：：建筑与规划划知识基本本规划术语语框架结构框架结构住住宅，是指指以钢筋混混凝土浇捣捣成承重梁梁柱，再用用预制的加加气混凝土土、膨胀珍珍珠岩、浮浮石、蛭石石、陶粒等等轻质板材材隔墙分户户装配而成成的住宅。。框架结构住住宅适合大大规模工业业化施工，，效率较高高，能为建建筑提供灵灵活的使用用空间，但但抗震性能能差。同时时由于有框框架结构的的柱截面较较大，不宜宜家具布置置和装修，，从而影响响室内使用用。知识点八：：住宅的结结构剪力墙结构构剪力墙其实实就是用钢钢筋混凝土土墙板来代代替框架结结构中的梁梁柱，以钢钢筋混凝土土墙板来承承受来自竖竖向和水平平力的结构构。剪力墙结构构由纵横方方向的墙体体组成抗侧侧向力体系系，它的刚刚度很大，，空间整体体性好，房房间内不外外露梁、柱柱楞角，便便于室内布布置，方便便使用。剪力墙结结构形式式是高层层住宅最最为广泛泛采用的的一种结结构形式式。相比比框架结结构，剪剪力墙结结构具有有较好的的抗震性性能，其其不足之之处在于于结构自自重大。。预应力力剪力墙墙结构通通常可以以做到大大空间住住宅布局局，此时时，房问问的分隔隔墙和预预应力厨厨房卫生生间分隔隔墙可以以采用预预制的轻轻质隔墙墙来分隔隔空间，，此种方方式为日日后的室室内装修修改造带带来了较较大的方方便之处处，深受受广大住住户欢迎迎。知识点八八：住宅宅的结构构框架一剪剪力墙结结构框架一剪剪力墙结结构也称称框剪结结构，这这种结构构是在框框架结构构中布置置一定数数量的剪剪力墙，，构成灵灵活自由由的使用用空间，，满足不不同建筑筑功能的的要求，，同时又又有足够够的剪力力墙，有有相当大大的刚度度。框剪结构构的受力力特点，，是由框框架和剪剪力墙结结构两种种不同的的抗侧力力结构组组成的新新的受力力形式，，所以它它的框架架不同于于纯框架架结构中中的框架架，剪力力墙在框框剪结构构中也不不同于剪剪力墙结结构中的的剪力墙墙。因为为，在下下部楼层层，剪力力墙的位位移较小小，它拉拉着框架架按弯曲曲型曲线线变形，，剪力墙墙承受大大部分水水平力；；上部楼楼层则相相反，剪剪力墙位位移越来来越大，，有外侧侧的趋势势，而框框架则有有内收的的趋势，，框架拉拉剪力墙墙按剪切切型曲线线变形，，框架除除了负担担外荷载载产生的的水平力力外，还还额外负负担了把把剪力拉拉回来的的附加水水平力，，剪力墙墙不但不不承受荷荷载产生生的水平平力，还还因为给给框架一一个附加加水平力力而承受受负剪力力，所以以，上部部楼层即即使外荷荷载产生生的楼层层剪力很很小，框框架中也也出现相相当大的的剪力。。知识点八八：住宅宅的结构构钢筋混凝凝土结构构钢筋混凝凝土结构构住宅是是指房屋屋的主要要承重结结构如柱柱、梁、、板、楼楼梯、屋屋盖用钢钢筋混凝凝土制作作，墙用用砖或其其他材料料填充。。钢筋混凝凝土结构构住宅具具有抗震震性能好好、整体体性强、、抗腐蚀蚀耐火能能力强、、经久耐耐用等优优点，并并且房间间的开间间、进深深相对较较大，室室内活动动空间也也相应增增加，室室内空间间分隔较较自由。。目前，，高层住住宅多采采用这种种结构，，其缺点点是工艺艺比较复复杂，建建筑造价价较高。。知识点八八：住宅宅的结构构板楼楼从建筑物物本身来来说，板板楼和塔塔楼反映映的只不不过是一一个建筑筑物的长长、宽、、高之比比。从板板楼的建建筑特征征来看，，板楼就就是东西西长、南南北短的的建筑，，也就是是说在板板楼的平平面图上上，长度度要明显显大于宽宽度，其其外形为为规则的的条状，，就像一一个长方方形，通通常采用用一梯两两户布局局，上到到楼层后后，左右右各只一一户。板楼有低低层、多多层，最最近比较较流行的的是板式式小高层层。目前前市场上上流行的的板楼主主要有两两种类型型，一种种是长走走廊式的的，各住住户靠长长走廊连连在一起起；第二二种是单单元式拼拼接，若若干个单单元连在在一起就就拼成一一个板楼楼。知识点八八：住宅宅的结构构综合而言言，板楼楼有四大大优点：：(1)南北通透透，便于于采光通通风。板板式住宅宅多是正正南北方方向，进进深在15米左右，，南北通通透，便便于采光光与通风风，而且且户型方方正，平平面布局局合理，，各功能能空间尺尺度适宜宜。通常常而言，，由于板板楼的面面积充裕裕，因而而户型设设计更容容易出精精品。(2)均好性强强。眼下下一梯两两户的小小板楼非非常受宠宠，正是是因为整整栋板楼楼中各套套户型的的优劣差差距很小小。板楼楼由于住住户不多多，居家家生活也也比较清清静。(3)管理成本本不高。。通常而而言，板板楼的管管理成本本普遍较较塔楼低低廉，除除一些配配套设施施要求较较少外，，仅外墙墙粉刷的的日常维维护费用用就要比比塔楼便便宜得多多。(4)面积使用用率很高高。使用用率通常常高于塔塔楼户型型。因为为塔楼内内的电梯梯井、候候梯厅、、变配电电机房等等公共设设施面积积较大，，都将摊摊到每个个业主的的头上。。同时，板板楼也有有两项缺缺点：(1)建筑密度度低，房房价高。。板楼社社区多属属低层低低密度，，容积率率较低，，尽管居居住舒适适性强，，但房价价一般比比较高，，特别是是在城区区内寸土土寸金的的地段，，为数不不多的板板楼也许许只有非非工薪阶阶层才能能消费得得起。(2)户型格局局不宜改改造。板板楼特别别是砖混混结构的的板楼墙墙体起承承重作用用，不可可以变化化，这一一点不如如塔楼的的可改造造性强。。知识点八八：住宅宅的结构构塔楼楼“塔楼””是现今今商品房房市场上上采用得得最多的的一种建建筑形态态，它以以电梯、、楼梯为为布局核核心，通通常为一一梯六到到八户，，上到楼楼层之后后，向四四面走即即进入各各家户内内。从塔塔楼的平平面图来来看，塔塔楼的平平面长度度和宽度度大致相相同。这这种楼房房的高度度从12层以上到到35层，超过过35层是超高高层。知识点八八：住宅宅的结构构塔楼也有有四大优优势：(1)节约土地地资源，，房价较较低。由由于塔楼楼社区的的建筑密密度较高高，因而而可以节节约宝贵贵的土地地资源，，有效降降低每平平方米的的房价，，让更多多的人安安居。(2)空间结构构灵活，，宜于改改造。塔塔楼多采采用大框框架结构构，除少少数承重重梁之外外，户内内分隔墙墙基本都都可以拆拆改，某某些塔楼楼甚至可可以将整整层楼面面打通，，灵活分分割户型型。(3)结构强度度高，抗抗震性好好。高耸耸的塔楼楼由于采采用了框框架结构构，现场场浇筑楼楼板，因因而其结结构强度度比板楼楼高，抗抗震性与与安全性性很好。。(4)居高望远远，视野野开阔。。塔楼住住户可尽尽览都市市美景，，相信低低层板楼楼的住房房是无法法领略这这一份心心旷神怡怡的感受受的。知识点八八：住宅宅的结构构塔楼有两两项缺点点：(1)均好性差差，居住住密度高高，通风风采光不不能保证证。塔楼楼每层的的住户多多为6户以上，，甚至高高达12户，数百百户人家家挤在一一栋大塔塔楼里，，居住环环境当然然不如板板楼优越越。而且且，因为为进深大大、户数数多，塔塔楼每层层都有部部分住户户的采光光、通风风、景观观等条件件比较落落后，且且不可改改变。(2)面积使用用率不高高，存在在灰色空空间。塔塔楼户型型的使用用率普遍遍低于板板楼10个百分点点左右，，而且户户型内部部的厨房房、餐厅厅与洗手手间往往往不可直直接采光光、通风风，这样样的地方方被称为为“灰色色空间””。知识点八八：住宅宅的结构构住宅的开开间在住宅设设计中，，住宅的的宽度是是指一间间房屋内内一面墙墙的定位位轴线到到另一面面墙的定定位轴线线之间的的实际距距离。因因为是就就一自然然间的宽宽度而言言，故又又称开间间。住宅的进进深住宅的长长度即进进深，在在建筑学学中是指指一间独独立的房房屋或一一幢居住住建筑内内从前墙墙的定位位轴线到到后墙的的定位轴轴线之间间的实际际长度。。知识点八八：住宅宅的结构构住宅的层层高和净净高住宅的高高度可以以用“米米”或““层”来来计算，，每一层层的高度度称为层层高。具具体地说说，层高高是指下下层地板板面或楼楼板上表表面(或下表面面)到相邻上上层楼板板上表面面(或下表面面)之间的竖竖向尺寸寸。《住宅建筑筑模数协协调标准准》(GBll00—87)中规定，，住宅的的层高采采用下列列参数：：2．6米、2．7米、2．8米、3．O米。目前前一般商商品房的的层高都都在2．8米～3．0米居多。。住宅的净净高是指指下层地地板面或或楼板上上表面到到上层楼楼板下表表面之间间的距离离。净高高和层高高的关系系可以用用公式来来表示：：净高=层高一楼楼板厚度度，即层层高和楼楼板厚度度的差叫叫“净高高”。知识点八八：住宅宅的结构构建筑容积积率所谓建筑筑容积率率，是指指项目规规划建设设用地范范围内全全部建筑筑面积(总建筑面面积)与规划建建设用地地面积(总用地面面积)之比。其其计算公公式为：：建筑容积积率=总建筑面面积÷总用地面面积×100％建筑密度度所谓建筑筑密度，，即建筑筑覆盖率率，是指指项目规规划建设设用地范范围内所所有建筑筑物的基基底面积积(即房屋首首层的占占地面积积)之和与规规划建设设用地总总面积之之比。这这里的建建筑物基基底面积积应包括括构筑物物的基底底面积。。其计算算公式为为：建筑密度度=建筑占地地总面积积÷总用地面面积×100％知识点九九：住宅宅建设的的技术经经济指标标绿地率所谓绿地地率，居居住区用用地范围围内各类类绿地的的总和占占居住区区用地的的比率。。这里的的绿地应应包括：：公共绿绿地、宅宅旁绿地地、公共共服务设设施所属属绿地和和道路绿绿地(即道路红红线内的的绿地)，不应包包括屋顶顶、晒台台的人工工绿地。。通常情情况下，，住宅项项目的绿绿地率应应不低于于30％。户型比：：是指各种种户型在在总户数数中所占占百分比比，反映映到住宅宅设计上上，就是是体现在在一定数数量住宅宅建筑中中，各种种不同套套型住宅宅占住宅宅总套数数的比重重。知识点九九：住宅宅建设的的技术经经济指标标会所所：就是以所所在物业业业主为为主要服服务对象象的综合合性高级级康体娱娱乐服务务设施。。会所具具备的软软硬件条条件如下下：康体体设施应应该包括括泳池、、网球或或羽毛球球场、高高尔夫练练习馆、、保龄球球馆、健健身房等等娱乐健健身场所所；中西西餐厅、、酒吧、、咖啡厅厅等餐饮饮待客的的社交场场所；还还应具有有网吧、、阅览室室等其他他服务设设施。以以上一般般都是对对业主免免费或少少量收费费开放。。中空玻璃璃：是对传统统单玻门门窗的革革新，是是现代门门窗生产产中的一一项新的的玻璃加加工技术术，它由由两层甚甚至更多多的玻璃璃密封组组合，但但最重要要的是两两层玻璃璃之间必必须形成成真空或或气体(如加入惰惰性气体体)状态，故故称“中中空玻璃璃”，这这种技术术的运用用使门窗窗的隔音音阻热、、密封、、安全性性能都大大大提高高。知识点十十：建筑筑配套与与建筑材材料房地产市市场房地产一一级市场场房地产一一级市场场又称土土地一级级市场，，是土地地使用权权出让的的市场，，即国家家通过其其指定的的政府部部门将城城镇国有有土地或或将农村村集体土土地征用用为国有有土地后后出让给给使用者者的市场场。出让让的土地地，可以以是生地地，也可可以是经经过开发发达到““三通一一平”或或“七通通一平””的熟地地。房地产一一级市场场是由国国家垄断断的市场场。商品房销销售基本本知识与与法律常常识房地产二二级市场场：是土地使使用者经经过开发发建设，，将建成成的房地地产进行行出售或或出租的的市场，，一般是是指商品品房首次次进入流流通领域域进行交交易而形形成的市市场。房地产二二级市场场也包括括土地二二级市场场，即土土地使用用者将符符合规定定可以转转让的土土地进入入流通领领域进行行交易的的市场，，如土地地使用权权的转让让等。房地地产产三三级级市市场场是指指已已获获得得房房地地产产权权的的单单位位和和个个人人，，再再次次将将房房地地产产转转卖卖或或交交换换、、转转租租的的市市场场。。三级级市市场场通通常常是是住住房房消消费费者者之之间间的的交交易易，，属属于于消消费费市市场场的的重重新新配配置置，，常常见见的的有有房房屋屋买买卖卖、、交交换换、、租租赁赁、、抵抵押押、、典典当当、、拍拍卖卖等等流流通通形形式式。。商品品房房销销售售基基本本知知识识与与法法律律常常识识商品品房房预预售售：是是指指房房地地产产开开发发经经营营企企业业将将正正在在建建设设中中的的房房屋屋预预先先出出售售给给承承购购人人，，由由承承购购人人支支付付定定金金或或房房价价款款的的行行为为。。商品品房房预预售售条条件件(1)已交交付付全全部部土土地地使使用用权权出出让让金金，，取取得得土土地地使使用用权权证证书书。。(2)持有有建建设设工工程程规规划划许许可可证证和和施施工工许许可可证证。。(3)按提提供供预预售售的的商商品品房房计计算算，，投投入入开开发发建建设设的的资资金金达达到到工工程程建建设设总总投投资资的的25％以以上上，，已已经经确确定定施施工工进进度度和和竣竣工工交交付付日日期期。。商品品房房销销售售基基本本知知识识与与法法律律常常识识《商品品房房预预售售许许可可证证》商品品房房预预售售实实行行许许可可制制度度。。开开发发企企业业进进行行商商品品房房预预售售，，应应当当向向房房地地产产管管理理部部门门申申请请预预售售许许可可，，取取得得《商品品房房预预售售许许可可证证》。未未取取得得《商品品房房预预售售许许可可证证》的，，不不得得进进行行商商品品房房预预售售。。开发发企企业业进进行行商商品品房房预预售售，，应应当当向向承承购购人人出出示示《商品品房房预预售售许许可可证证》。售售楼楼广广告告和和说说明明书书应应当当载载明明《商品品房房预预售售许许可可证证》的批批准准文文号号。。预售售合合同同商品品房房预预售售，，开开发发企企业业应应当当与与承承购购人人签签订订商商品品房房预预售售合合同同。。开开发发企企业业应应当当自自签签约约之之日日起起30日内内，，向向房房地地产产管管理理部部门门和和市市、、县县人人民民政政府府土土地地管管理理部部门门办办理理商商品品房房预预售售合合同同登登记记备备案案手手续续。。商品品房房销销售售基基本本知知识识与与法法律律常常识识权属属登登记记预售售的的商商品品房房交交付付使使用用之之日日起起90日内内，，承承购购人人应应当当依依法法到到房房地地产产管管理理部部门门和和市市、、县县人人民民政政府府土土地地管管理理部部门门办办理理权权属属登登记记手手续续。。开开发发企企业业应应当当予予以以协协助助，，并并提提供供必必要要的的证证明明文文件件。。由于于开开发发企企业业的的原原因因，，承承购购人人未未能能在在房房屋屋交交付付使使用用之之日日起起90日内内取取得得房房屋屋权权属属证证书书的的，，除除开开发发企企业业和和承承购购人人有有特特殊殊约约定定外外，，开开发发企企业业应应当当承承担担违违约约责责任任。。预售售商商品品房房的的转转让让2005年4月30日，，为为了了抑抑制制房房价价，，国国家家七七部部委委联联合合出出台台了了《关于于做做好好稳稳定定住住房房价价格格工工作作的的意意见见》。该该意意见见明明确确指指出出，，禁禁止止商商品品房房预预购购人人将将购购买买的的未未竣竣工工的的预预售售商商品品房房再再行行转转让让。。也也就就是是说说，，以以前前常常见见的的““炒炒楼楼花花””行行为为被被全全面面禁禁止止了了。。商品品房房销销售售基基本本知知识识与与法法律律常常识识商品品房房现现售售条条件件(1)现售售商商品品房房的的房房地地产产开开发发企企业业应应当当具具有有企企业业法法人人营营业业执执照照和和房房地地产产开开发发企企业业资资质质证证书书。。(2)取得得土土地地使使用用权权证证书书或或者者使使用用土土地地的的批批准准文文件件。。(3)持有有建建设设工工程程规规划划许许可可证证和和施施工工许许可可证证。。(4)已通通过过竣竣工工验验收收。。(5)拆迁迁安安置置已已经经落落实实。。(6)供水水、、供供电电、、供供热热、、燃燃气气、、通通讯讯等等配配套套基基础础设设施施具具备备交交付付使使用用条条件件，，其其他他配配套套基基础础设设施施和和公公共共设设施施具具备备交交付付使使用用条条件件或或者者已已确确定定施施工工进进度度和和交交付付日日期期。。(7)物业业管管理理方方案案已已经经落落实实。。商品品房房销销售售基基本本知知识识与与法法律律常常识识五证证“五五证证””是是指指《国有有土土地地使使用用证证》、《建设设用用地地规规划划许许可可证证》、《建设设工工程程规规划划许许可可证证》、《建设设工工程程施施工工许许可可证证》(建设设工工程程开开工工证证)、《商品品房房销销售售(预售售)许可可证证》。“五五证证””中中最最重重要要的的是是《国有有土土地地使使用用证证》和《商品品房房销销售售(预售售)许可可证证》，两两者者表表明明所所购购房房屋屋属属合合法法交交易易范范畴畴。。《商品品房房销销售售(预售售)许可可证证》的预预售售范范围围为为本本项项目目可可销销售售楼楼盘盘。。两书书“两两书书””是是指指《住宅宅质质量量保保证证书书》和《住宅宅使使用用说说明明书书》。“两两书书””可可以以作作为为商商品品房房买买卖卖合合同同的的补补充充约约定定，，并并且且是是房房地地产产开开发发企企业业在在商商品品房房交交付付使使用用时时，，向向购购房房人人提提供供的的对对商商品品住住宅宅承承担担质质量量责责任任的的法法律律文文件件和和保保证证文文件件。。商品房销销售基本本知识与与法律常常识内部认购购房是房房地产开开发商在在未获得得《商品房预预售许可可证》等有关证证件之前前，在小小范围内内以“内内部认购购”方式式销售商商品房。。内部认认购可以以为开发发商尽快快回笼资资金，并并且由于于内部认认购的商商品房价价格较低低，通常常会吸引引众多购购房人士士。商品房销销售基本本知识与与法律常常识(1)房屋面积积计算系系指外围围水平面面积及水水平投影影面积计计算，其其中包括括房屋建建筑面积积、共有有建筑面面积、使使用面积积等的测测算。(2)房屋建筑筑面积计计算按房房屋外墙墙(柱)勒脚以上上各层的的