房地产基础知识培训8

房地产基础知识培训1、关于土地的基础知识土地所有权、建筑物、权益土地所有权——分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让。建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。获得国有土地使用权方式

招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）协议转让取得（旧城改造）

政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）

国有土地使用权出让年限住宅用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年

土地的分类生地熟地三通一平：水通、电通、路通；路面平整七通一平：路通、电通、气通、通信通、暖通、给水通、排水通；路面平整开发中的审批手续建设用地规划许可证书商品房销（预）售证书国有土地使用权证书

建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证房屋土地管理局建设厅、建委建设厅、建委国土资源厅、规划局土地局价格名词均价——是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑而后和数，即得出每平方米的均价。基价——指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。起价——指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。诚意金——是指商品房地产在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项。定金——是指当事人约定由一方向对给付的，作为债权担保的一定数额的货币。1、关于建筑物的分类建筑物的分类（按建筑材料分）砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构

钢结构建筑物的的分类（按承重重方式分分）承重墙结结构框架结构构排架结构构其它建筑物的的分类（按建筑筑高度））低层住宅宅为一层层至三层层多层住宅宅为二层层至七层层中高层住住宅为七七层至十十六层高层住宅宅为十六六层以上上我国住房房改革的的5个时期1980-1985年，国家家、企业业、个人人共同负负担购买买住房的的试点1986-1990年，以提提高公有有住房租租金为突突破口的的住房制制度改革革1991-1993年，以公公房出售售为重点点，住房房制度改改革全面面铺开1994-1997年，住房房公积金金、安居居工程，，住房制制度改革革全面推推进1998年至今，，切断实实物分配配的福利利分房制制度，实实施货币币化分房房制度改改革进入入攻坚阶阶段3、房地产产开发的的产品种种类有关房屋屋产品类类型的名名词——居住类地地产普通住宅宅是指按所所在地一一般民用用住宅建建筑标准准建造的的居住用用房屋。。目前，，它多为为多层住住宅和高高层住宅宅。低层住宅宅为一层层至三层层；多层住宅宅为两层层至七层层；中高层住住宅为七七层至十十六层；；高层住宅宅为十六六层及以以上是指在郊郊区或风风景区建建造的舒舒适式园园林住宅宅，一般般拥有私私家车库库、花园园、草坪坪、院落落等。配套设施施标准较较高；高档住宅宅具有良好好的物业业管理服服务；部分高档档住宅带带精装修修；有关房屋屋产品类类型的名名词——居住类地地产产业亩均均创收的的比较销售价格格明显高高于同时时期、同同区域的的普通住住宅；别墅有关房屋屋产品类类型的名名词——居住类地地产高档公寓寓是指其单单位建筑筑面积造造价通常常高于当当地一般般民用住住宅造价价一倍以以上的公公寓，通通常为跃跃层式住住宅、顶顶层有花花园的、、或多层层住宅配配有电梯梯的，并并拥有良良好的绿绿化、商商服、物物业管理理等配套套设施。。酒店式服服务公寓寓是指提供供酒店式式管理服服务的公公寓。始于1994年，意为为“酒店店式的服服务，公公寓式的的管理””;市场定位位很高;它是集住住宅、酒酒店、会会所多功功能于一一体的;具有“自自用”和和“投资资”两大大功效，，除了提提供传统统酒店的的各项服服务外，，更重要要的是向向住客提提供家庭庭式的居居住布局局、家居居式的服服务，让让人有宾宾至如归归的感觉觉。有关房屋屋建筑类类型的名名词——居住类地地产独栋别墅墅该类别别墅指指在建建筑设设计形形式上上独门门独院院的住住宅。。房屋屋具有有独立的围围护墙墙体，，房屋屋周围围一般般都有有面积积不等等的绿绿地、、院落落。住宅的的层数数基本本是3层或3层以下下，具具有私私密性性强、、价格格较高高等显著著特征征，在在住宅宅等级级中居居于顶顶尖位位置。。双拼别别墅该类别别墅是是由两两个单单户别别墅拼拼联组组成，，中间间共用用一道道建筑筑分隔墙，，每个个单元元可三三面采采光，，均有有天有有地，，住宅宅的层层数大大多在三层层或三三层以以下，，它是是介于于联排排别墅墅与独独立式式别墅墅之间间的中间产产品。。别墅的的狭义义定义义为独独立式式住宅宅，广广义上上将低低密度度的类类似产产品统统称为为别墅墅类产产品，，广义义上有有以下下类型型组成成：有关房房屋建建筑类类型的的名词词——居住类类地产产联排别别墅联排别别墅于于19世纪四四五十十年代代发源源于英英国新新城镇镇时期，，欧美美普及及。联联排别别墅又又称TOWNHOUSE，有天有有地，，每户户独门门独院院。它它是由由几个个三层层左右右的单户户别墅墅并联联组成成，每每个单单元与与共邻邻单元元之间间共用一一道建建筑分分割墙墙。叠拼别别墅该类别别墅是是由两两组类类似复复式的的住宅宅上下下叠加加而成成，高度为四层层或四四层半半，上上面两两户，，下面面两户户，每每一套套户型型或有天（（叠上上有露露台））或有有地（（叠下下有花花园））。有关房房屋建建筑类类型的的名词词——居住类类地产产塔楼指各面面长高高比均均小于于1的建筑筑，塔塔式建建筑各各朝向向的建建筑外外墙均均为长长边主要是是指以以共用用楼梯梯、电电梯为为核心心布置置多层层住房房的高高层住住宅。。通俗俗的说说，塔塔楼以以电梯梯、楼楼梯为为布局局核心心，上上到楼楼层之之后，，向四四面走走可以以直接接进入入户内内。塔楼的的基本本形式式：传传统的的塔楼楼形式式有十十字形形、井井字型型和房房型塔塔楼，，改良良后的的塔楼楼形式式为蝶蝶型塔塔楼。。板楼的的售价价明显显高于于塔楼楼，传传统塔塔楼对对采光光通风风活动动空间间采取取了牺牺牲，，对于于没有有明显显板、、塔偏偏好的的消费费者而而言，，蝶塔塔帮助助实现现了成成本和和户型型的平平衡。。有关房房屋建建筑类类型的的名词词——居住类类地产产板楼指非塔塔式建建筑的的其它它建筑筑。当当板式式建筑筑主要要朝向向建筑筑长度度大于于次要要朝向向建筑筑长度度两倍倍以上上时，，其主主要朝朝向的的建筑筑外墙墙称长长边，，次要要朝向向的建建筑外外墙称称端边边。当当板式式建筑筑主要要朝向向建筑筑长度度大于于次要要朝向向建筑筑长度度两倍倍以下下时，，其各各朝向向的建建筑外外墙均均为长长边。。是指由由多个个住宅宅单元元组合合而成成，每每单元元均设设有楼楼梯或或楼梯梯、电电梯均均有的的住宅宅；每个单单元用用自己己单独独的楼楼梯、、电梯梯。板板楼又又称排排楼，，是并并排兴兴建而而成的的建筑筑体，，一般般为多多层或或者小小高层层。其它相相关物物业类类型名名词——办公类类地产产定义建筑物物内供供办公公人员员经常常办公公的房房间称称为办办公室室，以以此为为单位位集合合成一一定数数量的的建筑筑物称称为办办公建建筑。。办公公建建筑筑的的分分类类：：公寓寓式式办办公公楼楼apartment-officebuilding。由由统统一一物物业业管管理理，，根根据据使使用用要要求求，，可可由由一一种种或或数数种种平平面面单单元元组组成成。。单单元元内内设设有有办办公公、、会会客客空空间间和和卧卧室室、、厨厨房房和和厕厕所所等等房房间间的的办办公公楼楼。。酒店式办公公楼hoteL-officebuilding。提供酒店店式服务和和管理的办办公楼。综合楼multiple-usebuilding。由两种及及两种以上上用途的楼楼层组成的的公共建筑筑。商务写字楼楼businessofficebuilding。在统一的的物业管理理下，以商商务为主，，由一种或或数种单元元办公平面面组成的办办公建筑。。其它相关物物业类型名名词——商业类地产产定义商业地产，，即商业房房地产，也也叫商业物物业商业地地产是指用用于各种零零售、餐饮饮、娱乐、、健身服务务、休闲设设施等经营营用途的房房地产形式式，从经营营模式、功功能和用途途上区别于于普通住宅宅、公寓、、别墅等房房地产形式式。商业地地产同时包包括商业运运营商和消消费者两级级客户。其它相关物物业类型名名词——商业类地产产商圈是指商店以以其所在地地点为中心心，沿着一一定的方向向和距离扩扩张，吸引引顾客的辐辐射范围，，简单的说，也就就是来店顾顾客所居住住的区域范范围。商圈圈大致由三三部分组成成，即主圈圈、次圈、、边圈。主圈：即主要商圈圈，也称第第一商圈或或核心商圈圈，是指最最接近商店店的区域。。在主要商商圈内，消消费者去商商店购物最最为方便，，一般情况况下，百货货商店65％左右的顾顾客来自主主要商圈。。次圈：即次要商圈圈，是指位位于主要商商圈外围的的次要区域域。在这一一区域，顾顾客较为分分散，但消消费者来店店消费也较较为方便，，在次要商商圈聚集的的顾客约占占25％左右。边圈：即边缘商圈圈，也称第第三商圈，，是指位于于次要商圈圈以外的区区域。在边边缘商圈内内散居着百百货商店约约10％的顾客。。其它相关物物业类型名名词——商业类地产产业态介绍百货店：是在一个大大建筑物内内，根据不不同商品部部门设销售售区，开展展各自的进进货、管理理、运营的的零售业态态。超级市场：：是采取自选选销售方式式、以销售售生鲜商品品、食品和和向顾客提提供日常必必需品为主主要目的的的零售业态态。大型综合超超市：是采取自选选销售方式式，以销售售大众化实实用品为主主，并将超超级市场和和折扣商店店的经营优优势合为一一体、满足足顾客一次次性购全的的零售业态态。便利店：是指满足顾顾客便利性性需求为主主要目的零零售业态。。专业店：是指经营某某一大类商商品为主，，并且具备备有丰富专专业知识的的销售人员员和提供适适当售后服服务的零售售业态。其它相关物物业类型名名词——商业类地产产业态介绍专卖店：是指专门经经营或授权权经营制造造商品品牌牌和中间商商品牌的零零售业态。。购物中心：：是指企业有有计划地开开发、拥有有、管理运运营的各类类零售业态态、服务设设施的集合合体。仓储商店：：是指在大型型综合超市市经营的商商品基础上上，筛选大大众化实用用品销售，，并实行储储销一体、、以提供有有限服务和和低价格商商品为主要要特征的、、采取自选选方式销售售的零售业业态。家居中心：：是指以与改改善、建设设家庭居住住环境有关关的装饰、、装修等用用品、日用用杂品、技技术及服务务为主的、、采取自选选方式销售售的零售业业态。其它相关物物业类型名名词——产业地产定义产业地产：：是指在新经经济和新型型工业化背背景下，以以产业为依依托，地产产为载体，，以工业楼楼宇、高新新技术产业业研究与发发展用房、、生态写字字楼为主要要开发对象象，综合开开发、集约约化经营的的多功能综综合性产业业商服地产产。产业地产的的形态由于产业地地产与城市市化发展的的必要性，，城市发展展与产业结结合的必要要性，其主主要形态包包括：城市市新区、城城市副中心心、都市型型产业园、、大学产业业园区、创创意产业园园、媒体产产业园等具具备产业聚聚集特点，，并在此基基础上为之之服务的综综合性产业业商服地产产。产业地产追追求资源价价值最大化化，而不是是企业价值值最大化。。其它相关物物业类型名名词——旅游地产定义旅游地产：：即旅游房地地产，就是是以旅游、、休闲、度度假人群为为目标、为为最终消费费者的物业业形式。旅游地产包包括：休闲度假村村、旅游景景区主题休休闲公园、、旅游(休闲)培训基地、、会议中心心、运动村村、产权酒酒店、分时时度假酒店店、高尔夫夫度假村、、风景名胜胜度假村、、海景住宅宅、景区住住宅(风格别墅墅)、民俗度度假村、、国际休休闲度假假中心等等旅游置置业项目目。所有有这些以以旅游、、休闲度度假为主主题的置置业，可可称为旅旅游地产产。华侨城4、建筑基基础知识识培训建筑基本本分类及及基本建建筑术语语——建筑基本本分类民用建筑筑基本分分类民用建筑筑的分类类以及建建筑物举举例：居住建筑筑住住宅建筑筑宿舍建筑筑：单身身宿舍或或公寓、、学生宿宿舍或公公寓等公共建筑筑办办公建筑筑：各级级立法、、司法、、党委、、政府办办公楼，，商务、、企业、、事业、、团体、、社区办办公楼等等科研建筑筑：实验验楼、科科研楼、、设计楼楼等文化建筑筑：剧院院、电影影院、图图书馆、、博物馆馆、档案案馆、文文化馆、、展览馆馆、音乐乐厅、礼礼堂等商业建筑筑：百货货店、超超级市场场、大型型综合超超市、便便利店、、专业店店、专卖卖店、购购物中心心、仓储储商店、、家居中中心等等等体育建筑筑：体育育场、体体育馆、、游泳馆馆、健身身房等医疗建筑筑：综合合医院、、专科医医院、康康复中心心、急救救中心、、疗养院院等交通建筑筑：汽车车客运站站、港口口客运站站、铁路路旅客站站、空港港航站楼楼、地铁铁站等司法建筑筑：法院院、看守守所、监监狱等纪念建筑筑：纪念念碑、纪纪念馆、、纪念塔塔、故居居等园林建筑筑：动物物园、植植物园、、游乐场场、旅游游景点建建筑、城城市建筑筑小品等等综合建筑筑：多功功能综合合大楼、、商住楼楼、商务务中心等等建筑基本本分类及及基本建建筑术语语——建筑用地地及规划划技术指指标建设用地地——建设单位位可用于于工程建建设的用用地。建建筑用地地面积由由城市规规划行政政部门确确定的建建设用地地边界线线所围合合的用地地水平投投影面积积，不包包括代征征地的面面积。代征市政政用地——由城市规规划行政政部门确确定范围围，由建建设单位位代替城城市政府府征用集集体所有有土地或或办理国国有土地地使用权权划拨手手续，并并负责拆拆迁现状状地上物物、安置置现状居居民和单单位后，，交由市市政、交交通部门门进行管管理的规规划市政政、道路路用地。。代征绿化化用地——由城市规规划行政政部门确确定范围围，由建建设单位位代替城城市政府府征用集集体所有有土地或或办理国国有土地地使用权权划拨手手续，并并负责拆拆迁现状状地上物物、安置置现状居居民和单单位后，，交由市市、区园园林绿化化行政部部门进行行管理（（包括公公园绿地地、河湖湖绿地、、文物绿绿地、绿绿化隔离离区绿地地、交通通防护绿绿地等））的规划划城市公公共绿地地。其它代征征用地——由于建设设工程的的建设而而造成的的日照遮遮挡或由由于其他他原因，，由城市市规划行行政部门门确定范范围，需需由建设设单位负负责拆迁迁现状地地上物并并安置现现状居民民和单位位的用地地（该用用地由建建设单位位或城市市规划行行政部门门指定单单位进行行管理））。建设用地地的分类类及定义义建筑基本本分类及及基本建建筑术语语——建筑用地地及规划划技术指指标容积率容积率是指一定定地块内内，地上上总建筑筑面积与与建设用用地面积积的比值值。容积积率率是是衡衡量量建建设设用用地地使使用用强强度度的的一一项重要要指指标标。。容容积积率率的的值值是是无无量量纲纲的的比比值值，，通通常常以以地地块块面面积积为为1，地地块块内内地地上上建建筑筑物物的的总总建建筑筑面面积积对对地地块块面面积积的的倍倍数数，，即即为为容容积积率率的的值值。。容容积积率率以以公公式式表表示示如如下下：：容积积率率实实际际于于城城市市规规划划管管理理秩秩序序要要，，为为改改善善城城市市居居住住环环境境条条件件，，为为控控制制人人口口密密度度和和产产业业密密度度，，即即控控制制土土地地使使用用强强度度等等而而提提出出的的一一个个限限制制指指标标。。容积积率率越越高高，，则则意意味味着着建建筑筑面面积积越越大大，，单单位位土土地地成成本本越越低低，，房房屋屋成成本本越越低低。。同同时时也也意意味味着着人人均均占占有有绿绿地地面面积积减减小小，，居居住住环环境境质质量量下下降降。。容积积率率关关系系到到居居住住的的舒舒适适程程度度，，容容积积率率越越低低，，舒舒适适度度相相对对越越高高；；容积率＝总建筑面积（地上）建设用地面积建筑筑基基本本分分类类及及基基本本建建筑筑术术语语———建筑筑用用地地及及规规划划技技术术指指标标容积积率率建设设用用地地规规划划技技术术指指标标容积率对应的住宅产品类型（一般情况下）0.5以内纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在0.15-0.4）0.8-1.0联排、叠拼别墅1.1～1.6多层住宅、小高层住宅1.8～2.1小高层板楼或塔楼2.1以上高层建筑楼不同同容容积积率率对对应应的的产产品品类类型型注：：本本文文主主要要指指在在普普遍遍情情况况下下不不同同容容积积率率所所对对应应的的产产品品类类型型建筑筑基基本本分分类类及及基基本本建建筑筑术术语语———建筑筑用用地地及及规规划划技技术术指指标标建筑筑密密度度建筑筑密密度度:一定定地地块块内内所所有有建建筑筑物物的的基基底底总总面面积积占占用用地地面面积积的的百百分分比比。。单单位位：：％％。。建筑筑密密度度是是反反映映建建设设用用地地经经济济性性的的主主要要指指标标之之一一。。计计算算公公式式为为：：建设设用用地地规规划划技技术术指指标标建筑密度＝建筑基底总面积建设用地总面积建筑筑基基本本分分类类及及基基本本建建筑筑术术语语———建筑筑用用地地及及规规划划技技术术指指标标建筑筑面面积积是是指指建建筑筑物物外外墙墙外外围围所所围围成成空空间间的的水水平平面面积积，，如如果果计计算算多多、、高高层层住住宅宅的的建建筑筑面面积积，，则则是是各各层层建建筑筑面面积积之之和和。。建建筑筑面面积积包包含含了了房房屋屋居居住住的的可可用用面面积积、、墙墙体体柱柱体体占占地地面面积积、、楼楼梯梯走走道道面面积积、、其其他他公公摊摊面面积积等等。。单体建建筑的的总建建筑面面积：：指该建建筑物物每层层外墙墙外围围的水水平投投影面面积之之和。。单体建建筑的的地上上建筑筑面积积：指该建建筑物物地上上部分分每层层外墙墙外围围的水水平投投影面面积之之和。。单体建建筑的的地下下建筑筑面积积：指该建建筑物物地下下部分分每层层外墙墙外围围的水水平投投影面面积之之和。。群体建建筑的的总建建筑面面积：：指各单单体建建筑的的总建建筑面面积之之和。。群体建建筑的的地上上建筑筑面积积：指各单单体建建筑的的地上上建筑筑面积积之和和。群体建建筑的的地下下建筑筑面积积：指各单单体建建筑的的地下下建筑筑面积积之和和。建筑面面积建筑基基本分分类及及基本本建筑筑术语语——建筑用用地及及规划划技术术指标标建筑高高度一般指指建筑筑物室室外地地面到到其檐檐口（（平屋屋顶））或屋屋面面面层（（坡屋屋顶））的高高度。。建筑高高度一般地地区，，其建建筑高高度，，平顶顶房屋屋按女女儿墙墙高度度计算算；坡坡顶房房屋按按屋檐檐和屋屋脊的的平均均高度度计算算。屋屋顶上上的附附属物物，如如电梯梯间、、楼梯梯间、、水箱箱、烟烟囱等等，其其总面面积不不超过过屋顶顶面积积的20%，且高高度不不超过过4米的，，不计计入建建筑高高度之之内。。空调调冷却却塔等等设备备高度度不计计入建建筑高高度。。采用传传统坡坡屋面面形式式的建建筑，，一般般以屋屋面下下檐口口计算算建筑筑高度度。屋屋顶坡坡度大大于30°°时,按坡屋屋顶高高度一一半处处计算算建筑筑高度度。对于屋屋顶部部分采采取错错落方方式的的复杂杂形体体建筑筑，以以大于于标准准层建建筑面面积20％的最最高点点处计计算建建筑高高度。。建筑基基本分分类及及基本本建筑筑术语语——建筑用用地及及规划划技术术指标标退线距距离：：系指指建筑筑物后后退各各种规规划控控制线线（包包括：：规划划道路路、绿绿化隔隔离带带、铁路隔隔离带带、河河湖隔隔离带带、高高压走走廊隔隔离带带）的的距离离。退界距距离：：系指指建筑筑物后后退相相邻单单位建建设用用地边边界线线的距距离。。城市道道路：：系指指在总总体规规划和和分区区土地地使用用规划划中已已确定定的及及详细细规划划中规规定的主干干道、、次干干道、、支路路。建筑工工程与与城市市道路路之间间的距距离：：系指指建筑筑物临临城市市道路路一侧侧最突突出部部分与与道路红线线之间间的水水平方方向的的垂直直距离离。城市道道路宽宽度：：系指指该道道路两两侧规规划红红线之之间的的水平平方向向的垂垂直距距离。。现有城城市道道路路路面边边线：：当路路面为为单幅幅路时时，系系指路路牙线线；当当路面面为三三幅路路(机动车车道与与非机机动车车道之之间以以隔离离带分分隔)时，系系指非非机动动车道道路牙牙线。。建筑退退让建建设用用地边边线距距离建筑基基本分分类及及基本本建筑筑术语语——建筑用用地及及规划划技术术指标标建筑间间距指两栋栋建筑筑物或或构筑筑物外外墙外外皮最最凸出出处（（不含含居住住建筑筑阳台台）之之间的的水平平距离。规规划设设计时时应综综合考考虑防防火、、防震震、日日照、、通风风、采采光、、视线线干扰扰、防防噪、、绿化、、卫生生、管管线埋埋设、、建筑筑布局局形式式以及及节约约用地地等要要求，，确定定合理理的建建筑间间距。建筑间间距系系数一般指指在正正南北北或正正东西西方向向上出出现重重叠的的建筑筑之间间，遮遮挡建建筑与与被遮遮挡建建筑在在正南北北或正正东西西方向向上的的水平平距离离与遮遮挡建建筑高高度的的比值值。（（只有有在同同期规规划建建设的平平行相相对的的板式式建筑筑之间间，指指遮挡挡建筑筑与被被遮挡挡建筑筑在平平行相相对的的垂线线方向向上的水水平距距离与与遮挡挡建筑筑高度度的比比值。。）建筑间间距与与建筑筑间距距系数数建筑基基本分分类及及基本本建筑筑术语语——建筑用用地及及规划划技术术指标标建筑间距距与建筑筑间距系系数群体布置置时板式式居住建建筑的间间距系数数建筑朝向与正南夹角0º～20º20º以上～60º60º以上新建区1.71.41.5改建区1.61.41.51.7H(1.6H)1.4H1.5H北0º～20º20º以上～60º60º以上在规划设设计中要要特别注注意两个个临界角度(20ºº、60º)的准确性性。在正南北北向按照照1.6（改建区区）或1.7（新建区区）间距距系数计计算后，，建筑间距大大于120米时，可可按120米控制建筑间间距。在在正东西西向按照照1.5间距系数计计算后，，建筑间间距大于于50米时，可按按50米控制建建筑间距距。建筑基本本分类及及基本建建筑术语语——建筑用地地及规划划技术指指标遮挡阳光建筑群的长高比1.0以下1.0～2.02.0以上～2.52.5以上新建区1.01.21.51.7改建区1.01.21.51.6建筑间距距与建筑筑间距系系数多栋塔式式居住建建筑的间间距系数数中小学教教室、托托儿所和和幼儿园园的活动动室、医医疗病房房建筑的的间距系系数建筑朝向与正南夹角0º～20º20º以上～60º60º以上建筑间距系数1.91.61.83、规划基基础知识识培训使用面积积——它是建筑筑面积扣扣除公摊摊面积、、及墙体体柱体所所占用的的面积后后的净使使用面积积，俗称称地砖面面积建筑面积积——包含了房房屋居住住可用的的实用面面积、墙墙体柱体体占地面面积、楼楼梯走道道面积、、其它公公摊面积积等公摊面积积——是指建筑筑物的楼楼梯、外外墙、首首层大堂堂及小区区内其它它一些配配套设施施的分摊摊面积套内面积积——卧室、起起居室、、厅、过过道、厨厨房、卫卫生间、、夹层、、厕所、、储藏室室、壁橱橱等户门门内面积积的总和和房屋面积积的分类类建筑面积积计算占地面积积——建筑物基基底及其其功能需需要占用用的面积积，也叫叫红线面面积容积率——指总建筑筑面积与与总占地地面积的的比率使用率——使用面积积与建筑筑面积的的比率绿化率——指红线内内用于绿绿化的面面积与总总占地面面积的比比率建筑面积积的分类类和技术术规范——建筑面积积规范计入建筑筑面积的的部分单层建筑筑物高度度在2.20米及上上上者应计计算全面面积，高高度不足足2.20米者应计计算1/2面积。利用坡屋屋顶内空空间时净净高超过过2.10米的部位位应计算算全面积积，净高高在1.20米至2.10米的部位应计计算1/2面积，净净高不足足1.20米的部位位不应计计算面积积。单层建筑筑物内设设有局部部楼层者者，局部部楼层的的二层及及以上楼楼层，有有围护结结构的应应按围护护结构外围围水平面面积计算算，无围围护结构构的应按按其结构构底板水水平面积积计算。。层高在在2.20米及以上者者应计算算全面积积，层高高不足2.20米者应计计算1/2面积。多层建筑筑首层建建筑面积积按外墙墙勒脚以以上结构构的外围围水平面面积计算算，二层层及二层层以上按按外墙结构构的外围围水平面面积计算算。层高高在2.20米及以上上者应计计算全面面积，层层高不足足2.20米者应计计算1/2面积。多层建筑筑坡屋顶顶内和场场馆看台台下，当当设计加加以利用用时净高高超过2.10米的部位位应计算算全面积，净净高在1.20米至2.10米的部位位应计算算1/2面积，净净高不足足1.20米的部位位不应计计算面积。建筑面积积的分类类和技术术规范——建筑面积积规范计入建筑筑面积的的部分建筑物内内的室内内楼梯间间、电梯梯井、观观光电梯梯井、提提物井、、垃圾道道、管道道井、通通风排气气竖井、附附墙烟囱囱应按自自然层计计算建筑筑面积。。雨篷结构构的外边边线至外外墙结构构外边线线的宽度度超过2.10米者，就就按雨篷篷结构板板的水平平投影面积的的1/2计算。有永久性性顶盖的的室外楼楼梯，应应按建筑筑物自然然层的水水平投影影面积的的1/2计算。建筑物的的阳台均均应按其其水平投投影面积积的1/2计算。有永久性性顶盖无无围护结结构的车车棚、货货棚、站站台、加加油站、、收费站站等，应应按其顶顶盖水平平投影面积积的1/2计算。高低联跨跨的建筑筑物，应应以高跨跨结构外外边线为为界分别别计算建建筑面积积，其高高低跨内内部连通通时，其变形形缝应计算算在低跨面面积内。以幕墙作为为围护结构构的建筑物物，应按幕幕墙外边线线计算建筑筑面积。建筑物外墙墙有外保温温隔热层的的，应按保保温隔热层层外边线计计算建筑面面积。建筑物内变变形缝，应应按其自然然层合并在在建筑物面面积内计算算。建筑面积的的分类和技技术规范——住宅建筑面面积规范不计入建筑筑面积的部部分建筑物通道道（骑楼、、过街楼的的底层）。。建筑物内的的设备管道道夹层。建筑物内分分隔的单层层房间，舞舞台及后台台悬挂幕布布、布景的的天桥、、挑台等。。屋顶水箱、、花架、凉凉棚、露台台、露天游游泳池。建筑物内的的操作平台台、上料平平台、安装装箱或罐体体平台。勒脚、附墙墙柱、垛、、台阶、墙墙面抹灰、、装饰面、、镶贴块料料面层、装装饰性幕墙墙、空调室室外机搁板（（箱）、飘飘窗、构件件、配件、、宽度在2.10米及以内的的雨蓬以及及与建筑物物内不相连通的装装饰性阳台台、挑廊。。无永久性顶顶盖的架空空走廊、室室外楼梯和和用于检修修、消防等等的室外钢钢楼梯、爬爬梯。自动扶扶梯、、自动动人行行道。。独立烟烟囱、、烟道道、地地沟、、油（（水））灌、、气柜柜、水水塔、、贮油油（水水）池池、贮贮仓、、栈桥桥、地地下人防防通道道、地地铁隧隧道