房地产企业所得税汇算清缴及最新政策解析

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房地产企业所得税汇算清缴及最新政策解析

主讲人：王家国工作单位：武汉中韬华益税务师事务所有限责任公司联系电话82614441/p>

电子邮箱:wangjgdy@163.com709573717@财税知识系列讲座主要内容第一部分：房地产企业最新政策解析第二部分：房地产企业所得税汇算清缴12010年中韬华益版权所有

房地产企业最新政策解析一、财税2011年第50号文《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》1.人人有份的才可以免个税2.随机、抽奖、外单位个人都要交纳个税房地产企业最新政策解析二、国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（2011年第34号）1.关于金融企业同期同类贷款利率确定问题2.关于企业员工服饰费用支出扣除问题3.关于航空企业空勤训练费扣除问题4.关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题5.投资企业撤回或减少投资的税务处理6.关于企业提供有效凭证时间问题7.文件的适用时间房地产企业最新政策解析三、国家税务总局关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告（2011年第46号公告）1.各地对该文件理解存在差异2.不同单位和企业之间的申报存在差异3.发工资的时间不同也会导致申报差异房地产企业最新政策解析四、国家税务总局关于进一步加强商业预付卡税收管理的通知（国税函〔2011〕413号）

1.发票内容值得思考2.实名制的影响房地产企业最新政策解析五、国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告（2011年第13号）国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告（2011年第51号）1.政策保持了连续性，更加明确2.是否开具发票房地产企业最新政策解析六、国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告（2011年第23号）纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。房地产企业最新政策解析七、国家税务总局关于企业所得税年度纳税申报口径问题的公告（2011年第29号）第二条：根据《国家税务总局关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第20号）规定，对检查调增的应纳税所得额，允许弥补以前年度发生的亏损，填报国税发〔2008〕101号文件附件1的附表四“弥补亏损明细表”第2列“盈利或亏损额”对应调增应纳税所得额所属年度行次。

房地产企业最新政策解析八、国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告（2011年第47号）

纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应按照《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）第二条有关规定，计算缴纳增值税；凡属于不动产的，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。

房地产企业业最新政策策解析九、国家税务总总局关于税税务机关代代收工会经经费企业所所得税税前前扣除凭据据问题的公公告(2011年第30号)自2010年1月1日起，在委委托税务机机关代收工工会经费的的地区，企企业拨缴的的工会经费费，也可凭凭合法、有有效的工会会经费代收收凭据依法法在税前扣扣除。房地产企业业最新政策策解析十、湖北省人力力资源和社社会保障厅厅湖北省国国家税务局局湖北省地地方税务局局关于企业业工资薪金金税前扣除除有关问题题的通知（（鄂人社发发[2011]22号）（一）企业业按照股东东大会、董董事会、薪薪酬委员会会以及依法法通过工资资集体协商商确定的员员工工资薪薪金是合理理的工资薪薪金。通过过工资集体体协商确定定的工资薪薪金，经人人力资源和和社会保障障行政部门门审查、税税务部门确确认后，可可在企业所所得税前据据实扣除。。其中，属属于国有性性质的企业业，其工资资薪金，不不得超过经经审查确认认的限定数数额；超过过部分不得得计入企业业工资薪金金总额，也也不得在计计算企业应应纳税所得得额时扣除除。房地产企业业最新政策策解析十、湖北省人力力资源和社社会保障厅厅湖北省国国家税务局局湖北省地地方税务局局关于企业业工资薪金金税前扣除除有关问题题的通知（（鄂人社发发[2011]22号）（二）各类类企业在年年度汇算清清缴企业所所得税申报报时，应将将人力资源源社会保障障行政部门门审查生效效的工资集集体协商集集体协议、、审查意见见书和职工工工资薪金金总额实际际发放情况况等资料一一并报主管管税务部门门备案。房地产企业业最新政策策解析十一、国家税务总总局关于发发布《企业资产损损失所得税税税前扣除除管理办法法》的公告（2011年第25号）1.分清单申报报和专项申申报2.总分机构的的资产损失失有特殊规规定3.因国务院决决定事项形形成的资产产损失，应应向国家税税务总局提提供有关资资料。房地产企业业最新政策策解析十二、关于修改《中华人民共共和国发票票管理办法法》的决定（国国务院令2010年第587号）第二十二条条（二）规规定：让他他人为自己己开具与实实际经营业业务情况不不符的发票票，由税务务机关没收收违法所得得。虚开金金额在1万元以下的的，可以并并处5万元以下的的罚款；虚虚开金额超超过1万元的，并并处5万元以上50万元以下的的罚款；构构成犯罪的的，依法追追究刑事责责任。第四十条：：对违反发发票管理规规定2次以上或者者情节严重重的单位和和个人，税税务机关可可以向社会会公告。房地产企业业最新政策策解析十三、省地方税务务局省公公安厅省省财政厅省省审计厅厅省监察察厅关于禁禁用旧版发发票的公告告（鄂地税税发〔2011〕77号）全省地税发发票已于2011年1月1日起全部启启用新版发发票（见湖湖北日报2010年9月28日公告），，旧版发票票缴销工作作已于2011年6月15日结束。从从2011年7月1日起，全省省各企业、、事业、团团体、党政政机关等单单位，严禁禁接受旧版版发票报账账，否则视视为无效票票据或假发发票处理。。房地产企业业最新政策策解析十四、财政部国国家税务总总局关于调调整个人住住房转让营营业税政策策的通知（（财税[2011]12号）个人将购买买不足5年的住房对对外销售的的，全额征征收营业税税；个人将将购买超过过5年（含5年）的非普普通住房对对外销售的的，按照其其销售收入入减去购买买房屋的价价款后的差差额征收营营业税；个个人将购买买超过5年（含5年）的普通通住房对外外销售的，，免征营业业税。房地产企业业最新政策策解析十五、财政部国国家税务总总局关于于购房人办办理退房有有关契税问问题的通知知（财税[2011]32号）对已缴纳契契税的购房房单位和个个人，在未未办理房屋屋权属变更更登记前退退房的，退退还已纳契契税；在办办理房屋权权属变更登登记后退房房的，不予予退还已纳纳契税。房地产企业业最新政策策解析十六、关于调整武武汉市享受受优惠政策策普通住房房标准的通通知（武房房发〔2011〕198号）1.取消了单价价限制，提提高了总价价水平2.已装修的商商品住房以以扣除其装装修成本后后的余额作作为价格界界定依据，，但计算相相关税费时时不得扣除除其装修成成本。3.自2011年12月1日（含）以以后网签的的房屋买卖卖合同，按按调整后的的普通住房房标准执行行，原已签签订的房屋屋买卖合同同仍按原（（武国土房房发〔2008〕482号）规定标标准执行。。房地产企业业最新政策策解析十七、关于个人以以股权参与与上市公司司定向增发发征收个人人所得税问问题的批复复（国税函函[2011]89号）根据《中华人民共共和国个人人所得税法法》及其实施条条例等规定定，南京浦浦东建设发发展有限公公司自然人人以其所持持该公司股股权评估增增值后，参参与苏宁环环球股份有有限公司定定向增发股股票，属于于股权转让让行为，其其取得所得得，应按照照“财产转转让所得””项目缴纳纳个人所得得税。房地产企业业最新政策策解析十八、财政部国国家税务总总局关于安安置残疾人人就业单位位城镇土地地使用税等等政策的通通知（财税税[2010]121号）1.对出租房产产，租赁双双方签订的的租赁合同同约定有免免收租金期期限的，免免收租金期期间由产权权所有人按按照房产原原值缴纳房房产税2.对按照房产产原值计税税的房产，，无论会计计上如何核核算，房产产原值均应应包含地价价，包括为为取得土地地使用权支支付的价款款、开发土土地发生的的成本费用用等。宗地地容积率低低于0.5的，按房产产建筑面积积的2倍计算土地地面积并据据此确定计计入房产原原值的地价价。房地产企业业最新政策策解析十九、市人民政府府办公厅关关于印发促促进资本特特区股权投投资产业发发展实施办办法的通知知（武政办办〔2011〕110号）1.税率（合伙伙制股权投投资基金））2.奖励及补贴贴丰厚3.注册区域固固定房地产企业业最新政策策解析二十、湖北省价格格调节基金金征集使用用管理实施施细则（鄂鄂价法规〔2011〕86号）1.凡在本省境境内从事娱娱乐业、旅旅店业、饮饮食业、通通信业，烟烟草、酒类类、化妆品品生产、批批发、零售售业以及成成品油、电电力、燃气气、热力生生产与销售售业的企业业或个人，，应依照本本细则的规规定缴纳价价格调节基基金2.以纳税人实实际缴纳的的增值税、、消费税、、营业税（（以下简称称“三税””）税额为为计征依据据，按照实实际缴纳““三税”税税额的1%计征价格调调节基金。。房地产企业业最新政策策解析二十一、财政部国国家税务总总局关于在在上海市开开展交通运运输业和部部分现代服服务业营业业税改征增增值税试点点的通知（（财税[2011]111号）1.交通运输业业和部分现现代服务业业试点2.与房地产相相关的行业业：运输、、咨询、工工程设计、、广告业房地产企业业最新政策策解析二十二、财政部国国家税务总总局关于专专项用途财财政性资金金企业所得得税处理问问题的通知知（财税[2011]70号）企业从县级级以上各级级人民政府府财政部门门及其他部部门取得的的应计入收收入总额的的财政性资资金，凡同同时符合以以下条件的的，可以作作为不征税税收入，在在计算应纳纳税所得额额时从收入入总额中减减除：1.企业能够提提供规定资资金专项用用途的资金金拨付文件件；2.财政部门门或其他他拨付资资金的政政府部门门对该资资金有专专门的资资金管理理办法或或具体管管理要求求；3.企业对该该资金以以及以该该资金发发生的支支出单独独进行核核算。房地产企企业所得得税汇算算清缴一、未完完工开发发产品销销售收入入（一）未未完工开开发产品品销售收收入的范范围1.国税发【2009】31号文第六六条规定定企业通通过正式式签订《房地产销销售合同同》或《房地产预预售合同同》所取得的的收入，，应确认认为销售售收入的的实现。。2.定金、订订金、保保证金、、诚意金金、会员员卡（VIP卡）或会会员费是是否缴纳纳企业所所得税？？房地产企企业所得得税汇算算清缴（一）未未完工开开发产品品销售收收入的范范围稽便函【2009】49号附件2《税收自查查提纲》中关于营营业税收收入范围围规定：：在开发产产品完工工前，取取得的预预售收入入（包括括定金））是否全全部计入入“预收收帐款””进行申申报缴纳纳税款；；是否计计入“预预收账款款”以外外的往来来科目，，长期挂挂账不申申报纳税税；房地产企企业所得得税汇算算清缴（一）未未完工开开发产品品销售收收入的范范围收取的定定金、违违约金、、诚意金金等，是是否未按按规定确确认收入入；向对对方收取取的手续续费、基基金、集集资费、、代收款款项、代代垫款项项及其它它各种性性质的价价外收费费，是否否未按规规定确认认收入。。关于企业业所得税税收入范范围规定定：除前前述营业业税部分分的相关关问题外外，还应应检查……房地产企企业所得得税汇算算清缴（二）假假按揭收收入的处处理1.假按揭收收入在税税收上没没有特殊殊待遇2.是实质重重于形式式，还是是形式重重于实质质3.吹牛也要要交税4.假按揭再再销售时时如何处处理房地产企企业所得得税汇算算清缴（三）未未完工收收入是否否允许扣扣除期间间费用和和预缴的的营业税税金及附附加1.“预计利润润率”和和“预计计毛利率率”的变变化1）国税发发[2003]83号文件第第二条表表述为：：利润率率2）国税发发[2006]31号文件表表述为““预计计计税毛利利率”3）国税函函【2008】299号文件表表述为““预计利利润率””4）国税发发【2009】31号文件：：“预计计计税毛毛利率””。房地产企企业所得得税汇算算清缴（三）未未完工收收入是否否允许扣扣除期间间费用和和预缴的的营业税税金及附附加2.国税发【2009】31号文第九九条规定定：企业业销售未未完工开开发产品品取得的的收入,应先按预预计计税税毛利率率分季(或月)计算出预预计毛利利额，计计入当期期应纳税税所得额额。房地产企企业所得得税汇算算清缴（三）未未完工收收入是否否允许扣扣除期间间费用和和预缴的的营业税税金及附附加第十一条条企业业在进行行成本、、费用的的核算与与扣除时时，必须须按规定定区分期期间费用用和开发发产品计计税成本本、已销销开发产产品计税税成本与与未销开开发产品品计税成成本。第十二条条规定：：企业发发生的期期间费用用、已销销开发产产品计税税成本、、营业税税金及附附加、土土地增值值税准予予当期按按规定扣扣除。房地产企企业所得得税汇算算清缴（四）未未完工开开发产品品销售收收入能否否作为三三项费用用的扣除除基数1.2008年以前，，预售收收入作为为预收性性质的价价款，不不能作为为三项费费用扣除除基数（（国税发【2006】31号文件第第八条第第十款）。2.三项费用用往往发发生在未未完工前前，为了了解决这这个矛盾盾，国税税发【2006】31号文件给给予了变变通政策策（三年年递延））。房地产企企业所得得税汇算算清缴3.为了彻底底解决这这个问题题，国税税发【2009】31号文件的的理念发发生了重重大变化化：规定定只要是是签订了了预售合合同，都都算是““销售收收入”，，新31号文件通通篇没有有出现““预售收收入”字字样。而而销售收收入是可可以作为为三项费费用扣除除基数的的。4.基本原则则：只要要签订了了预售合合同就属属于销售售收入，，因此可可以作为为三项费费用的扣扣除基数数，增加加三项费费用的扣扣除基数数；完工工年度，，以前年年度未完完工开发发产品收收入结转转而来的的销售收收入，不不能再次次作为三三项费用用扣除基基数。房地产企业业所得税汇汇算清缴（五）未完完工开发产产品收入月月（季）预预缴申报1.月（季）度度申报是否否允许扣减减税金及附附加？2.国税函【2009】34号文—税务机关的的烦恼3.国税函【2008】635号文件规定定4.如何做到年年度汇算清清缴不退税税？房地产企业业所得税汇汇算清缴（六）未完完工产品销销售收入年年度纳税申申报表的填填报1.各地填报五五花八门，，主要有三三种填报方方法：例：某房地地产企业本本年度取得得预售收入入1000万，无锡国税的的做法：预预收账款先先确认其他他视同销售售收入然后后在附表三三第四十行行“其他””将预售收收入做调减减处理。即即将预售收收入填入附附表一第十十六行（3）其他视同同销售收入入1000万，同时附附表三第四四十行20其他将预售售收入1000万做调减处处理。房地产企业业所得税汇汇算清缴青岛地税的的做法：在在附表三第第40行第4列调减调增增。当年度度取得的预预售收入按按照规定的的计税毛利利率计算得得到的预计计利润150万填入附表表三第52行第3列。会计确确认的预售售款作为计计算基础计计算出的当当年可以扣扣除的业务务招待费和和广宣费填填列在附表表三第40行第4列并特别注注明“预售售款项计算算扣除金额额”。房地产企业业所得税汇汇算清缴青岛地税的的做法：完完工年度会会计处理将将预售款结结转为销售售收入，按按照本期结结转的已按按税收规定定征税的预预售收入乘乘以适用的的计税毛利利率的预计计利润150万填到附表表三第52行第4列。同时，，应当将已已结转的预预售收入作作为计算基基础对应计计算出的不不得扣除的的业务招待待费和广宣宣费填列到到附表三第第40行第3列并特别注注明“预售售收入结转转前期已经经扣除金额额”，避免免将预售收收入重复纳纳入基数造造成重复扣扣除。在发发生与结转转时正好相相反，所以以实务操作作中还需要要备查账簿簿体现。房地产企业业所得税汇汇算清缴北京国税的的做法：企企业取得的的销售未完完工开发产产品收入额额，先确认认营业收入入，然后在在附表三第第19行““其其他他””栏栏第第4列进进行行调调减减。。填填报报方方法法如如下下：：未完完工工年年度度：：附附表表1第4行：：1000万；；附附表表3第19行第第4列，，纳纳税税调调减减1000万；；附附表表3第52行第第3列调调增增150万；；附附表表3第40行第第4列调调减减65.5万。。房地地产产企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴北京京国国税税的的做做法法：：完工工年年度度：：以以前前年年度度销销售售的的未未完完工工收收入入不不用用填填列列在在附附表表1中，，附附表表3第19行第第3列，，纳纳税税调调增增1000万；；附附表表3第52行第第4列，，纳纳税税调调减减150万；；附附表表3第40行第第3列，，纳纳税税调调增增65.5万。。房地地产产企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴二、、完完工工标标准准问问题题1.为什什么么要要制制定定完完工工标标准准？？2.开发发产产品品的的完完工工标标准准国税税发发【2009】】31号文文第第三三条条：：企企业业房房地地产产开开发发经经营营业业务务包包括括土土地地的的开开发发、、建建造造、、销销售售住住宅宅、、商商业业用用房房以以及及其其他他建建筑筑物物、、附附着着物物、、配配套套设设施施等等开开发发产产品品。。除除土土地地开开发发外外，，其其他他开开发发产产品品符符合合下列列条条件件之之一一的的，应应视视为为已已经经完完工工：：房地地产产企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴（一一））开开发发产产品品竣竣工工证证明明材材料料已已报报房地地产产管管理理部部门门备备案案。。（二二））开开发发产产品品已已开开始始投投入入使使用用。。（三三））开开发发产产品品已已取取得得了了初初始始产产权权证证明明。。房地地产产企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴3.案例例1：某某开开发发企企业业在在2009年12月29日取取得得竣竣工工备备案案证证，，企企业业认认为为本本年年度度没没有有交交房房，，不不应应该该确确认认销销售售收收入入，，2009年度度汇汇算算清清缴缴仍仍按按预预收收收收入入报报税税。。请请问问，，该该企企业业的的做做法法是是否否正正确确？？案例例2：某某开开发发企企业业在在2008年1月15日取取得得竣竣工工备备案案证证，，企企业业2007年度度汇汇算算清清缴缴按按照照预预收收收收入入报报税税。。经经税税务务稽稽查查发发现现，，开开始始办办理理竣竣工工备备案案时时间间在在2007年12月，，税税务务机机关关因因此此认认为为应应在在2007年度度确确认认销销售售收收入入，，税税务务机机关关判判断断是是否否正正确确？？房地地产产企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴4.为什什么么制制定定三三个个完完工工标标准准，，三三者者之之间间有有什什么么关关系系？？国税税函函【2009】】342号文文国税税函函【2010】】201号文文案例例：：海海南南永永生生实实业业公公司司案案5.完工工标标准准针针对对的的是是一一个个小小区区还还是是一一栋栋楼楼？？房地地产产企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴三、、未未完完工工收收入入结结转转完完工工收收入入的的纳纳税税申申报报1.关注注三三件件事事11）毛毛利利如如何何调调整整？？2）税税金金及及附附加加如如何何调调整整？？3）三三项项费费用用扣扣除除基基数数如如何何确确认认？？房地产企业业所得税汇汇算清缴2.案例：某房房地产公司司有三个项项目，项目目1在以前年度度已经完工工，尚有尾尾房；项目目2在今年完工工；项目3尚处在预售售年度，假假设三个项项目收入都都是1000万，能够结结转的成本本都是600万。三个项项目在申报报表中如何何填列？房地产企业业所得税汇汇算清缴3.当年预售收收入季度预预缴计算的的毛利，如如果当年度度完工，是是否允许在在附表三52行扣减计算算的毛利？？4.以前年度有有预缴，本本年度哪个个季度结转转销售收入入比较合适适？案例：某上上市公司开开发的A项目，2009年度8月取得竣工工备案证，，年度末未未结转销售售收入，2010年4月汇算清缴缴时发现，，该公司账账面未体现现主营业务务收入，全全部通过以以前年度损损益调整科科目调整到到以前年度度房地产企业业所得税汇汇算清缴5.2007年同2008年税率差（（8%）如何处理理？案例：某房房地产公司司2007年实现预售售收入1000万元，当年年度预缴所所得税1000*15%*33%=49.5万元，2008年度完工，，确认销售售收入1000万元，销售售成本800万元，2008年度汇算清清缴如何申申报？国税发【2009】31号文第九条条的争议。。房地产企业业所得税汇汇算清缴四、销售收收入的确认认1.基本原则1）国税函【2008】875号文（普通法））国税发【2009】号文第六条条（特别法））2）收入在完完工前取得得时，按预预计毛利率率申报纳税税收入在完工工后取得时时，按实际际的毛利率率申报纳税税房地产企业业所得税汇汇算清缴2.采取一次性性全额收款款方式销售售开发产品品的，应于于实际收讫讫价款或取取得索取价价款凭据（（权利）之之日，确认认收入的实实现。3.采取分期收收款方式销销售开发产产品的，应应按销售合合同或协议议约定的价价款和付款款日确认收收入的实现现。付款方方提前付款款的，在实实际付款日日确认收入入的实现。。如果企业采采取企业会会计制度，，则税收同同会计无差差异；如果果采用会计计准则，则则存在会计计同税收的的差异。房地产企业业所得税汇汇算清缴4.采取银行按按揭方式销销售开发产产品的，应应按销售合合同或协议议约定的价价款确定收收入额，其其①首付款应于实际收收到日确认认收入的实实现，②余款在银行按揭揭贷款办理理转账之日日确认收入入的实现。。应注意的问问题：1）按揭方式式收入和成成本的配比比问题；房地产企业业所得税汇汇算清缴2）国税发【2009】31号文第十九九条企业采采取银行按按揭方式销销售开发产产品的，凡凡约定企业业为购买方方的按揭贷贷款提供担担保的，其其销售开发发产品时向向银行提供供的保证金金(担保金)不得从销售售收入中减减除，也不不得作为费费用在当期期税前扣除除，但实际际发生损失失时可据实实扣除。（（与国税函函【2007】1272号的关系））房地产企业业所得税汇汇算清缴5.采取支付手手续费方式式委托销售售开发产品品的，应按按销售合同同或协议中中约定的价价款于收到到受托方已已销开发产产品清单之之日确认收收入的实现现。6.采取视同买买断方式委委托销售开开发产品的的，属于企企业与购买买方签订销销售合同或或协议，或或企业、受受托方、购购买方三方方共同签订订销售合同同或协议的的，如果销销售合同或或协议中约约定的价格格高于买断断价格，则则应按销售售合同或协协议中约定定的价格计计算的价款款于收到受受托方已销销开发产品品清单之日日确认收入入的实现；；如果属于于前两种情情况中销售售合同或协协议中约定定的价格低低于买断价价格，以及及属于受托托方与购买买方签订销销售合同或或协议的，，则应按买买断价格计计算的价款款于收到受受托方已销销开发产品品清单之日日确认收入入的实现。。房地产企业业所得税汇汇算清缴7.采取基价（（保底价））并实行超超基价双方方分成方式式委托销售售开发产品品的，属于于由企业与与购买方签签订销售合合同或协议议，或企业业、受托方方、购买方方三方共同同签订销售售合同或协协议的，如如果销售合合同或协议议中约定的的价格高于于基价，则则应按销售售合同或协协议中约定定的价格计计算的价款款于收到受受托方已销销开发产品品清单之日日确认收入入的实现，，企业按规规定支付受受托方的分分成额，不不得直接从从销售收入入中减除；；如果销售售合同或协协议约定的的价格低于于基价的，，则应按基基价计算的的价款于收收到受托方方已销开发发产品清单单之日确认认收入的实实现。属于于由受托方方与购买方方直接签订订销售合同同的，则应应按基价加加上按规定定取得的分分成额于收收到受托方方已销开发发产品清单单之日确认认收入的实实现。房地产企业业所得税汇汇算清缴案例：甲公公司委托A公司采取基基价（保底底价）并实实行超基价价双方分成成方式委托托销售开发发产品。合合同约定销销售保底价价4500元，并由甲甲公司直接接与客户签签订销售合合同，超过过保底价部部分受托方方和委托方方按三、七七分成。2009年9月A公司提交销销售清单时时，销售房房屋2000平方米，实实现销售收收入1000万元，平均均售价5000元。甲公司司账务处理理如下：借：银行存存款900万元（按保保底价计算算）贷：销售收收入900万元。正确的处理理：A公司代理业业务营业额额为2000××4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（万元），，这里关键键点在于开开发商支付付给受托方方的分成额额（5000－4500）×2000×30%＝30（万元）不不得直接从从收入中扣扣除，将来来支付时根根据发票作作为销售费费用列支，，好比收支支两条线。。房地产企业业所得税汇汇算清缴8.采取包销方方式委托销销售开发产产品的，包包销期内可可根据包销销合同的有有关约定，，参照上述述1至3项规定确认认收入的实实现；包销销期满后尚尚未出售的的开发产品品，企业应应根据包销销合同或协协议约定的的价款和付付款方式确确认收入的的实现。房地产企业业所得税汇汇算清缴五、视同销销售的税务务处理1.国税发【2009】31号文第七条条企业将将开发产品品用于①捐捐赠、②赞赞助、③职职工福利、、④奖励、、⑤对外投投资、⑥分分配给股东东或投资人人、⑦抵偿偿债务、⑧⑧换取其他他企事业单单位和个人人的非货币币性资产等等行为，应应视同销售售，于开发发产品所有有权或使用用权转移，，或于实际际取得利益益权利时确确认收入（（或利润））的实现。。确认收入入（或利润润）的方法法和顺序为为：（一）按本本企业近期期或本年度度最近月份份同类开发发产品市场场销售价格格确定；（二二））由由主主管管税税务务机机关关参参照照当当地地同同类类开开发发产产品品市市场场公公允允价价值值确确定定；；按开开发发产产品品的的成成本本利利润润率率确确定定。。开开发发产产品品的的成成本本利利润润率率不不得得低低于于15%，具具体体比比例例由由主主管管税税务务机机关关确确定定。。房地地产产企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴2.买一一赠赠一一的的税税务务处处理理（（有奖奖销销售售、、卖卖方方赠赠送送地地下下室室等等）国税税函函【2008】】875号文文、、国国税税函函【2008】】828号文文和和财财企企【2003】】95号文文规规定定案例例：：卖卖房房子子赠赠送送家家电电、、家家俱俱，，房房屋屋销销售售合合同同价价款款100万元元，，售售房房合合同同中中说说明明交交房房标标准准送送家家电电、、家家俱俱，，家家电电、、家家俱俱的的购购进进价价格格为为10万元元，，即即其其公公允允价价值值为为10万元元，，房房屋屋的的公公允允价价值值可可推推定定为为90万元元，，成成本本70万。。房地地产产企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴账务务处处理理：：借：：银银行行存存款款100万元元贷：：主主营营业业务务收收入入–开发发产产品品90万主营营业业务务收收入入—汽车车10万借：：主主营营业业务务成成本本80万贷：：库库存存商商品品-汽车车10万贷：：开开发发产产品品70万房地地产产企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴3.拆一一还还一一的的税税务务处处理理国税税函函【2002】】172号鄂地地税税发发【2005】】185号武地地税税发发【2009】】179号文文房地地产产企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴4.以土土地地或或开开发发产产品品投投资资的的税税务务处处理理国税税发发【2009】】31号文文第第七七条条：：企企业业将将开开发发产产品品用用于于①①捐捐赠赠、、②②赞赞助助、、③③职职工工福福利利、、④④奖奖励励、、⑤⑤对对外外投投资资、、⑥⑥分分配配给给股股东东或或投投资资人人、、⑦⑦抵抵偿偿债债务务、、⑧⑧换换取取其其他他企企事事业业单单位位和和个个人人的的非非货货币币性性资资产产等等行行为为，，应应视视同同销销售售，，于于开开发发产产品品所所有有权权或或使使用用权权转转移移，，或或于于实实际际取取得得利利益益权权利利时时确确认认收收入入（（或或利利润润））的的实实现现。。房地地产产企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴5.以开开发发产产品品抵抵工工程程款款的的税税务务处处理理无论论主主动动还还是是被被动动以以房房屋屋抵抵债债（（法法院院判判决决））；；无无论论是是否否办办理理房房产产过过户户手手续续，，均均属属于于视视同同销销售售缴缴纳纳各各种种税税收收。。营业业税税：：1、《营业业税税问问题题解解答答(之一一)》》（国税税函函[1995]156号文文件件第9条2、《国家家税税务务总总局局关关于于以以房房屋屋抵抵顶顶债债务务应应征征收收营营业业税税问问题题的的批批复复》（国税税函函[1998]771号）3、《关于以房抵抵债未办理理房屋产权权过户手续续征收营业业税问题的的批复》（国税函[2005]1103号）房地产企业业所得税汇汇算清缴☆企业所得税：《企业所得税税法实施条条例》25条第二十五五条企业业发生非货货币性资产产交换，以以及将货物物、财产、、劳务用于于捐赠、偿偿债、赞助助、集资、、广告、样样品、职工工福利或者者利润分配配等用途的的，应当视视同销售货货物、转让让财产或者者提供劳务务，但国务务院财政、、税务主管管部门另有有规定的除除外。☆土地地增值值税：：国税发发[2006]187号文件件房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴六、租租金收收入的的税务务处理理1.先租后后售的的税务务处理理1）不视视同销销售：：国税税函【2008】828号文2）先租租后售售是否否可以以提取取折旧旧？国税发发【2009】31号文件件第二二十四四条企企业开开发产产品转转为自自用的的,其实际际使用用时间间累计计未超超过12个月又又销售售的，，不得得在税税前扣扣除折折旧费费用。。房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴使用时时间不不超过过12个月的的，处处置时时按照照开发发产品品处理理；（1）如果果开发发产品品当年年自用用，当当年又又销售售的，，在年年度汇汇算清清缴的的时候候，如如果企企业提提取了了折旧旧，则则做纳纳税调调增处处理。。（2）如果果开发发产品品当年年自用用，第第二年年年度度纳税税申报报前又又销售售的，，对当当年的的折旧旧做纳纳税调调增处处理，，第二二年提提取的的折旧旧，则则在第第三年年汇缴缴的时时候做做纳税税调增增处理理；（3）如果果开发发产品品当年年自用用，第第二年年年度度纳税税申报报后又又销售售的，，则对对当年年提取取的折折旧做做追溯溯调整整补税税处理理，年年度纳纳税申申报后后的折折旧年年末做做纳税税调增增处理理。房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴2.售后回回租的的税务务处理理国家税税务总总局公公告2010年第13号营业税税、企企业所所得税税的问问题解解决了了，土土地增增值税税、契契税不不好处处理。。房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴3.转租的的税务务处理理4.免租期期的税税务处处理《企业所所得税税法》第十九九条租租金金收入入，按按照合合同约约定的的承租租人应应付租租金的的日期期确认认收入入的实实现。。（收收付实实现制制）(国税函函【2010】79号文第一条条的比比较））第四十十七条条：以以经营营租赁赁方式式租入入固定定资产产发生生的租租赁费费支出出，按按照租租赁期期限均均匀扣扣除（（权责责发生生制））房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴5.预租收收入的的税务务处理理：国税发发【2009】31号文第第十条条企企业新新建的的开发发产品品在尚尚未完完工或或办理理房地地产初初始登登记、、取得得产权权证前前，与与承租租人签签订租租赁预预约协协议的的，自自开发发产品品交付付承租租人使使用之之日起起，出出租方方取得得的预预租价价款按按租金金确认认收入入的实实现。。房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴七、股股权转转让的的税务务处理理1.股权转转让收收入的的处理理技巧巧（一））企业业所得得税（（国税发发【2000】118号、国税发发【2004】390号、国税函函【2008】264号）财税【2009】59号、国税函函【2010】79号）要点：：股权权转让让所得得中所所含的的未分分配利利润和和盈余余公积积不允允许扣扣减。。房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴（二））个人人所得得税（（国税函函【2009】285号文件件）要点1：纳税税地点点：股股权变变更企企业所所在地地。要点2：税务务机关关可以以根据据所有有者权权益份份额作作为基基数进进行核核定。。（没没有考考虑商商誉的的问题题）房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴（三））营业业税（（财税【2002】191号）（四））土地地增值值税（（国税税函【2000】687号）（五））契税税（财税【2008】175号、国税发发【2009】89号）房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴2.股权转转让损损失的的税务务处理理要点：：股权权投资资损失失不需需要受受“股股权转转让所所得+股息红红利所所得””的限限制；；但是是需要要作为为资产产损失失报批批。房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴3.境外股股东分分红的的所得得税问问题法人股股东：：1)2008年以前前，非非居民民企业业从我我国境境内企企业取取得的的税后后利润润不需需要缴缴税。。2)2008年新《企业所所得税税法》实施后后，非非居民民企业业取得得的分分红需需要按按10%的税率率缴税税。《企业所所得税税法》规定，，非居居民企企业在在中国国境内内未设设立机机构、、场所所的，，或者者虽设设立机机构、、场所所但取取得的的所得得与其其所设设机构构、场场所没没有实实际联联系的的，应应当就就其来来源于于境内内的所所得缴缴纳企企业所所得税税，适适用税税率为为20%。房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴第十九九条规规定，，非居居民企企业取取得股股息、、红利利等权权益性性投资资收益益和利利息、、租金金、特特许权权使用用费所所得，，以收收入全全额为为应纳纳税所所得额额。《企业业所所得得税税法法实实施施条条例例》第九九十十一一条条规规定定，，非非居居民民企企业业取取得得所所得得税税法法第第三三条条第第三三项项规规定定的的所所得得，，减减按按10%的税税率率征征收收企企业业所所得得税税。。虽虽然然税税法法规规定定的的税税率率是是10%，但但如如果果非非居居民民企企业业所所在在国国家家或或地地区区与与我我国国签签订订有有税税收收协协定定，，协定定的的税税率率低低于于10%，则则可可以以按按协协定定的的税税率率执执行行。。房地地产产企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴3)非居居民民企企业业取取得得的的被被投投资资企企业业在在2008年以以前前实实现现的的税税后后利利润润分分红红，，税税法法规规定定还还是是按按原原政政策策执执行行，，即即不不缴缴纳纳企企业业所所得得税税。。财财政政部部、、国国家家税税务务总总局局《关于于企企业业所所得得税税若若干干优优惠惠政政策策的的通通知知》（财财税税〔2008〕〕1号））第第四四条条规规定定，，2008年1月1日以以前前外外商商投投资资企企业业形形成成的的累累积积未未分分配配利利润润，，在在2008年以以后后分分配配给给外外国国投投资资者者的的，，免免征征企企业业所所得得税税。。2008年及及以以后后年年度度外外商商投投资资企企业业新新增增利利润润分分配配给给外外国国投投资资者者的的，，依依法法缴缴纳纳企企业业所所得得税税。。房地地产产企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴个人人股股东东：：1）财财政政部部、、国国家家税税务务总总局局《关于于个个人人所所得得税税若若干干政政策策问问题题的的通通知知》（财财税税字字〔1994〕〕第020号））第第二二条条第第八八项项规规定定，，外外籍籍个个人人从从外外商商投投资资企企业业取取得得的的股股息息、、红红利利所所得得，，暂暂免免征征收收个个人人所所得得税税。。房地地产产企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴2）我国国税税法法同同时时还还规规定定，，对对外外籍籍个个人人取取得得境境内内上上市市公公司司股股票票的的分分红红也也不不征征税税。。国国家家税税务务总总局局《关于于外外籍籍个个人人持持有有中中国国境境内内上上市市公公司司股股票票所所取取得得的的股股息息有有关关税税收收问问题题的的函函》（国国税税函函发发〔1994〕〕440号））明明确确，，对对持持有有B股或或海海外外股股（（包包括括H股））的的外外籍籍个个人人，，从从发发行行该该B股或或海海外外股股的的中中国国境境内内企企业业所所取取得得的的股股息息（（红红利利））所所得得，，暂暂免免征征收收个个人人所所得得税税。。3）外国国人人取取得得的的红红利利不不需需要要缴缴纳纳个个人人所所得得税税，，无无论论是是否否为为上上市市公公司司，，都都不不需需要要缴缴纳纳个个人人所所得得税税。。房地地产产企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴完税税证证明明：：1）境境内内机机构构和和个个人人向向境境外外单单笔笔支支付付等等值值3万美美元元以以上上(不含含等等值值3万美美元元)服务务贸贸易易、、收收益益、、经经常常转转移移和和资资本本项项目目外外汇汇资资金金，，应应当当按按国国家家有有关关规规定定向向主主管管税税务务机机关关申申请请办办理理《服务务贸贸易易、、收收益益、、经经常常转转移移和和部部分分资资本本项项目目对对外外支支付付税税务务证证明明》，并就就企业业付出出境外外的股股息红红利代代扣代代缴企企业所所得税税。房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴境内机机构和和个人人在申申请办办理《税务证证明》时，应应当首首先向向主管管国税税机关关提出出申请请，在在取得得主管管国税税机关关出具具的《税务证证明》后，再再向主主管地地税机机关提提出申申请。。境内内机构构和个个人在在向主主管税税务机机关提提出申申请时时,应当填填写《服务贸贸易等等项目目对外外支付付出具具〈税务证证明〉申请表表》，并附附送下下列资资料：：（一））合同同、协协议或或其他他能证证明双双方权权利义义务的的书面面资料料（复复印件件）；；房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴（二））发票票或境境外机机构付付汇要要求文文书（（复印印件））；（三））完税税证明明或批批准免免税文文件（（复印印件））；（四））税务务机关关要求求提供供的其其他资资料。。房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴4.境外股股权转转让的的所得得税问问题国税函函【2009】698号文案例：：武汉汉市黄黄陂区区某企企业的的一个个香港港股东东于去去年12月，将将其在在境内内外商商独资资公司司的90％股权权以6.45亿元的的价格格转让让给香香港一一家上上市公公司的的全资资子公公司，，取得得转让让收益益2.43亿元。。税务务机关关根据据工商商变更更信息息，督督促该该企业业缴纳纳税款款2439.7万元房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴八、成成本归归集和和分摊摊包括当当期实实际发发生的的成本本（31号文件件第27条）；预预提费费用（（新文文件30条、32条中列举举了4类预提提费用用）；；待摊摊费用用（前前期已已经实实际发发生的的公共共配套套设施施费用用，应应当由由本期期来负负担））1.几个基基本概概念1）计税税成本本：国国税发发【2009】31号文第第二十十五条条：计计税成成本是是指企企业在在开发发、建建造开开发产产品（（包括括固定定资产产，下下同））过程程中所所发生生的按按照税收规规定进行核核算与与计量量的应应归入入某项项成本本对象象的各各项费费用。。房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴2）期间费费用和和开发发成本本（开开发间间接费费用问问题））3）完工工成本本与未未完工工成本本4）会计计成本本与计计税成成本5）已销销成本本与未未销成成本房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴2.问题1）如何何正确确核算算开发发间接接费中中的人人员工工资和和费用用？2）土地地使用用税能能否计计入土土地征征用及及拆迁迁补偿偿款？？3）广告告费、、业务务宣传传费、、业务务招待待费能能否计计入开开发间间接费费？4）营销销设施施建设设费如如何处处理？？（企企业所所得税税与土土地增增值税税的差差异））房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴3.正确划划分成成本对对象1）国税税发【2009】31号文第第二十十六条条：成成本对对象由由企业业在开开工之之前合合理确确定，，并报报主管管税务务机关关备案案。成成本对对象一一经确确定，，不能能随意意更改改或相相互混混淆，，如确确需改改变成成本对对象的的，应应征得得主管管税务务机关关同意意。房地产产企业业所得得税汇汇算清清缴2）成本本对象象划分分的六六原则则（1）可否否销售售原则则（公公共配配套设设施））国税发发【2009】31号文第第十七七条企企业在在开发发区内内建造造的会会所、、物业业管理理场所所、电电站、、热力力站、、水厂厂、文文体场场馆、、幼儿儿园等等配套套设施施，按按以下下规定定进行行处理理：(