疫情的冲击行业的担当

▍对物业管理行业来说，本轮疫情有何不同022年上半年出现疫情反复，防控时间长、静态管理范围大，截至2年5月日，全国有0个省份在近4天内都出现了新冠肺炎新增确诊案例，在四月的高峰期，最多有9个省份在4天内出现了确诊病例。今年至今，许多城市也执行不同程度的态管理措施，从交通拥堵指数来看，上海、北京等出现静态管理的城市都有较大幅度和较长时间的下降，且幅度大于0年。到2年5月底，上海和北京的确诊病例数量开始出现明显的下降。我们相信，疫情终究会过去，目前遇到的困难是暂时的。图：近4天有新增诊病省份个数5050505/1/1/3/3/4/5/6/7/8/9/0/1/2/1/2/3/4/5/6/7/8/9/0/1/2/1/2/3/4/5，图：上海周拥堵时指数 图：北京周拥堵时指数 0 1 2 0 1 .0 .0.0 .0.0 .0.0 .0.0 .003692036925814703036925814703Wd疫情可能的影响影响之一：疫情封控影响物业费催收。一般来说，物业管理公司很难在静默封控的阶段催收物业费，以往的静默管理时间比较短，一旦解封，物业费缴费率就可能恢复，从而不会在一个财务周期对物业费缴费率产生影响。不过，2年上半年，上海等地的物业费缴费，包括企业现金回流，或产生现实影响。能够在网络上完成自愿缴费的业主占比不多，在疫情封控期间，基层人力不足，业主焦虑，物业管理公司普遍牺牲缴费率，尽量保障日常服务。图：0疫情期企业物服费收缴同比况调查 图：绿城服收缴率减少大于减少减少减少减少%以没有减少

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7 8 9 0 中物协中经调问卷 资料来：公公告影响之二：部分增值服务开展受到严重影响。由于防控的时间比较长，大量社区增值服务无法展开。上门增值服务中如装修、家政无法开展，社区零售也可能因物流和门店原因暂缓，其他社区增值服务如房屋经纪、房屋出租、车位租售，也会因为闭店、限流等封控管理措施受到影响。我们相信，一些公司（尤其是北京、上海、天津等占比比较大的公司）2年的社区增值服务收入将受到影响。表：各企业类社增值务要构成况社区零售及入户服务空间运营及广告资产管理家装美居其他绿城服务园区产及服、居生活务园区空服务物业资管理务文化教服务保利物业社区零、社便民空间运营车场服务美居碧桂园务本地生、到服务园区间务社区传服务房地产纪服务家装服务华润万生活管家服、润会空间运服务租售服务装修服、入服务金科服务家庭生活园区经服务旅居综服务家居焕服务旅居综服务融创服务社区便服务社区空间房屋经服务美居家服务旭辉永服务 房修业务公用区增值中海物业 购物协助公共空租赁

停车位理及赁务、物经纪住宅及售单金及销服务

美居业务资料来源：各公司公告，，注：由于各家企业社区增值服务分类不尽相同，这里仅列示主要构成。该项为空不代表企业开展该项务。图：1年各企社区增服分类 社区零及入服务 空间运及广告 资产管理 家装美居 其他绿城服务 保利物业 碧桂园务 金科服务 融创服务旭辉永服务中海物业各司公，此外，案场业务也受到较大程度影响。我们估计，在4月疫情封控最严格的时间阶段，全国范围可能有多达%-%的案场受到关停和限流的影响。此外，疫情也确实推迟了房地产销售基本面的进程，使其对案场业务的影响延伸到全年。图：样本企非业增值务入及增（百元） 图：样本企非业增值务利占比000000000-

非业主值收入 oY7 8 9 0

7 8 9 0 相公司告， 资料来：相公司告，图：上海商房成套数左）和疫情况 图：深圳商品成交数（轴）和情情况,0,0,0--1-0-9-8-6-5-4-5-4-3-1-0-9-8-7-6-5

上海:商房成套数上海:确病例新肺炎当日

,0,0,0,0,0,00

,0,0--1-0-9-8-6-5-4-5-4-3-1-0-9-8-7-6-5

深圳:商房成套数广东:深确诊病:新肺炎当新

0资料来：影响之三：项目交付进度可能受到影响。疫情影响到工地开竣工的进展，也可能影响到合约面积的交付，但整体影响较小。以20年为例，根据金科服务招股书，公司有约9个已签约的物业管理服务项目遭延期交付，较原计划交付日期延迟介乎一至七个月，这些总计项目体量约为0万平米，占公司0年底在管面积不足%。由于2年的疫情在静态时间方面明显超过年，再加上开发企业资金紧张，我们预计项目延迟交付的现象更加普遍。图：全国商品新开面积竣工面同比（） 图：房屋竣工积（平米） 新开工竣工0 9 0 新开工竣工0

月月月月月月月月月0月1月2月资料来：影响之四：防疫成本由于疫情防控所增加的物业管理企业成本主要包括两方面，一是员工在社区内闭环工作，所产生的工资、食宿等人工成本，二是采购员工用防疫物资，以及采购社区消杀物资的成本。根据中海物业0年年报，公司在0年承担了应对新冠疫情的预防和积极控制措施所带来的成本为港币2百万元，占0年公司总营收的%。我们认为，022年的额外抗疫成本会更多一些。图：0年物业企防疫成本预增加用调（元） 图：0年企业防物资成本预增加用调（元）大于万万万万万少于万

大于万万万万万少于

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.0.%.%.%.%.%.%.% .% .% .% .% .%.%.%.%.%.%.%.%.%中物协中经调问卷 资料来：中物协中经调问卷补贴力度明显弱于20年020年，物管行业普遍受益于全面的财政补贴和社保减免。在全国性社保减免方面，人社部等部门在0年2月提出（除湖北）对大型企业等其他参保单位（不含机关事业单位）三项社会保险单位缴费部分可减半征收，减征期限不超过3个月”在对物业的专项补贴方面，一般按照合资格企业的在管户数或在管面积，进行-3个月的补助。表：0年各对物企业补贴区域 发布时间 文件 内容（除湖北）对大型企业等其他参保单位（不含机关事业单位）三项社会保险全国 0年2月株洲 0年4月湖北 0年5月荆门 0年3月深圳 0年2月重庆 0年3月浙江 0年3月杭州 0年2月上海 2020年1青浦 月大庆 0年5月

《关于阶段性减免企业社会保险费的通知》《株洲市城区物业服务企业疫情防控专项助实细则》《关于做好对参与疫情防控物业服务企业政补工作通知》《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情支持商贸流通在营保供企业和物业服务企共渡关的施细》《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》《关于进一步落实疫情防控期间物业行业扶政的通》《关于全力做好疫情防控支持企业发展的知》《关于严格做好疫情防控帮助企业复工复的若政策》《关于青浦区相关物业服务企业应对新冠肺炎疫情防控工作的补贴方案》《关于给予物业服务企业疫情防控相关支政策通知》

单位缴部分减半收，征限不超过3个月。自0年2月起，北省可免征各类参保单位（不含机关事业单位）三项社会保险单位缴费部分，免期限超过5个月。对0年1月3日起至疫束期间城区宅小参与情控的物业企业发专项助。实际务户数量每户每月0元的标予两个月补助计0元户。物业服务企业财政补助资金由属地财政全额落实，补助标准和期限在鄂防指发〔0〕1号文件规定的范围内执行。省级按照市县财政补助额度的%给予一次性补助，依据实际审核数从现有住建领域中央和省级相关专项资金中调剂安排，补助资金实行总额控制，通过0年财政年终结算理。对参与属地疫情控的物业服业给予财务补助按在管户数每户5元的标给予3个月（0年4月）财政补。对辖区物业服务企业的疫情防控服务，按在管面积每平方米.5元的标准施两个财政助。一是要将我市中小微物业服务企业，纳入免征单位缴纳的养老、失业及工伤保险的围，间为5个月（2月至6月）；二将大物业企业纳减半征范围时为3个月（2月至4月）；是6月底物服务企可缓交住房公积金，不视为逾期；四是受疫情影响生产经营出现严重困难的物业服企业可申缓缴会险费，缴期原则不过6个月。此外，要视物业服务企业参与疫情防控的额外投入，积极向区县政府争取给予适当金补。各地要积极帮助才能与疫情防控的物业服务企业向当地政府争取相应补助，争取按生活务类准享税优惠政。对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业，政府可按照在管面积每平方米.5元的标给予个月助。一次性疫物补为.1元月平方米日常疫易物资贴为.2元/月·平米，者计.3元月平方米补贴限0年2月至年3月底，期2个月。一是减免社会保险费，二是减免部分房产税、土地使用税，三是减免个人所得税，四是缓缴税款，五是享受以工代训政策，六是财政资金奖励，七是开展评优彰活，八支持业务费收。其中财政补贴部分，对根据疫情防控落实情况的列入第一、第二档次住宅小区的物业服务企业行奖励，第档次奖励标准为1元平方米第二档奖励标为.3元平方，各府网从上市公司来看，0年补贴对于企业的帮助较大。以中海物业为例，其虽然承担了额外的0万港币的防控成本，但享受了社保减免3亿港币、员工相关政府补贴140万港币以及其他政府补贴0万港币，整体而言对企业的毛利率有向上的提振。政府补贴不是完全从成本角度出发的，而是考虑到物业管理行业在疫情中于基层的重大作用，故而补贴带来毛利率一次性上行是合理的。表：中海业0年与防疫关的支和补情况百万元）0年 占收入比重0年占收入比重收入-防疫额成本.2.%成本项府补助.4.%其他收项政补助.8.%社保减免.3.%资料来：公公告2年物业管理行业并没有出现太多补贴的案例。有部分省市出台纾困措施，例如在税费减征、增值税优惠、失业保险工伤保险减负稳岗、缓缴住房公积金等减税降费方面有所发力。表：2年出台物业企补政策区域 发布时间 文件 内容对承担本区住宅小区管理的物业企业，在员工核酸检测、防疫物资购置、防上海奉贤 2年5月上海浦东2年5月新区

《全力抗击疫情助企纾的实施见》《浦东新区全力抗击疫助企纾若干策措》

疫消杀方面予财政资补贴。区重在建目（地，在防疫物资、境消方面出，予补贴支持减轻业资压。对住宅区物服务业和镇业急修约服站给适当贴。资料来：上市政网站▍行业大担当——助力基层，创造就业自0年以来，物业服务企业在疫情防控期间体现的社会价值和重要程度，已经泛为监管部门所认可，相关部门也积极制定政策以支持物管企业的发展。在本轮疫情防范时间长、范围大的背景之下，有望推动物业服务企业进一步融入基层治理。022年5月，住房和城乡建设部办公厅、国家邮政局办公室印发《关于做好疫情防控期间寄递服务保障工作的通知(建办城函〔2〕181号)，就全力保障末端寄递服务正常运转有关工作提出明确要求。其中提到“各级住房和城乡建设部门要配合地方有关部门，要将物业服务企业纳入当地疫情防控体系，协助解决物业服务企业在防疫工作中遇到的实际困难，指导物业服务企业做好物业管理区域内的疫情防控工作，切实保障一线物业服务从业人员必要的个人防护物品和消毒物资。鼓励有条件的地区按照政府向物业服务企业购买公共服务的方式，给予物业服务企业一定补偿”将物业纳入疫情防控体系并强调鼓励购买公共服务，一方面有利于物业管理企业以市场化的方式融入基层治理，另一方面也有利于厘清物业服务企业在社会治理中的权责范围。助力抗疫，融入基层治理目前而言，大量城市的小区封闭式管理，离不开物业管理公司的配合。在有物业管理的小区，物业管理服务企业承担起了封闭小区期间绝大多数疫情应对防范工作。物业管理企业最基础的四保一服工作，不仅是日常生活的刚需，也是防疫的需要。高效率高质量完成四保一服的工作，就是配合防疫。保洁工作负责社区内的环境消杀卫生，且居民全部居家导致垃圾清运量需求也急速上升。同时，由于小区居民大量延长居家时间，对小区设施和家庭基本设施的运转，也就是保修保绿岗位提出了更高的要求。保安工作，巡更成本和小区出入口门岗可能下降，但也增加了例如健康码查验等其他工作。总体来说，因为小区业主的居家时间显著上升，各类基础服务的工作量也可能有所增加。图：物业人员行物消杀送工作 图：物业人员助进核酸测工作保物信公号 保物业信公号5月3日召开的上海市新冠肺炎疫情防控新闻发布会上，上海市房屋管理局副局长林伟斌介绍，本轮疫情以来，按照上海疫情防控工作总体部署，物业行业把住宅物业服务纳入属地疫情防控体系，在做好小区基本物业服务的同时，切实落实防疫各项措施。全市0余家物业企业、将近0万物业一线人员，为3万个住宅小区做好服务自4月中旬以来日均预防性消毒4万楼栋、日均消毒快递物资8万批次。相比0年，物业管理融入基层治理的程度更深了。创造就业，也受惠于就业鼓励政策物业管理行业对稳就业意义重大，支持就业的政策也助力物业管理公司发展。物业管理行业创造大量就业岗位，根据中指研究院的统计，1年，百强企业提供就业岗位6万个，员工数量均值为8个，另提供外包岗位约0万个，共提供了超过0万个就业岗位。当然，长尾的中小企业也提供了大量的就业机会，如根据年上海市物业管理行业发展报告，仅在上海物业企业就提供了约90万个就业岗位，其中在编人员0万人，外包人员0万人。我们估计，物业管理行业可向全国提供约0万人的就业岗位。由于物业费整体而言不受疫情的影响，作为劳动密集型行业，物业管理行业可以一定程度吸纳其他受疫情冲击的劳动密集型行业从业人员，助力社会稳定。图：上海市物管理业人数量（人） 图：保利物业役军就业化站 外包人员 在编人员07 8 9 资料来：上市物管理会 保物业信公号物业管理行业科技的进步会带来技能、就业质量、薪酬、基础服务人均管理面积的提升，但并不会带来绝对就业岗位的下降。因为，物业管理的服务内容会有效扩展，一部分人员会从基础服务走向增值服务，甚至新的服务需求会创造出来。图：样本企业工人及同比 图：各企业人在管积（米人） 员工总数 oY 0 00000000000000000-

8 9 0

000000保利物业滨江服保利物业滨江服金科服绿城服融创服雅生活服招商积余中海物业龙湖智创生活，各公司公告，注：样本企业包括绿城服务，招商积余，新大正，辉永升服务，碧桂园服务，中海业

，各公司告，鼓励就业的政策，客观上也有助于物业管理行业度过挑战。灵活就业政策，既方便了劳动者，也推动了物业管理公司，适合需要经过一定培养的岗位，也适合为新业务储备人才。例如，2年3月，人社部等十部门联合印发《关于实施百万就业见习岗位募集计划的通知，要求全年募集不少于0万个就业见习岗位随后，国务院在4月常务会议上要求推进高校毕业生“百万就业见习”计划。计划中提出，将给予适当的补贴、以及税费支持。表：百万就见习划内要点 具体内容计划目标 全年募不于0万个就业岗位，高校业生青年供足见习会。补贴支。见对象离校2年未就业校毕生和4岁失青年。习期，由习单为习人员供基生活支持政策

费、办人身外伤保险并担对见人员指导理费。见习期留用达到以上见习单，可当提高要点 具体内容见习补标准。税费支持。见习单位支出的见习补贴相关费用，不计入社会保险缴费基数。符合税收法律及其有关规定的支出，可以在计企业所税应税所额时除。激励推。按国家关规开国家级业见示范位评，先激励加本计划表现出各类单。资料来：中政府，尽管财政补贴不多，但社保、公积金方面的缓缴、免缴措施仍然普遍。政策通过返还企业上缴失业保险费、发放留工补助、阶段性降低失业保险、工伤保险费率等方式鼓励企业不裁员或少裁员。在疫情期间，企业单位用工成本可能有所下降，员工稳定程度可能有所上升。表：广西《于做失业险岗位提能防业工的通》方向 内容摘要适用范和条。参企业年未裁员裁员不高于.，0人（含以下参保业裁率高于参保继续实施失业保险稳返还政策拓宽技能提升补贴受范围继续实施职业培训补政策发放一次性留工培训助大力支职业能培训实施降费率和缓缴社保险费策

职工数的，以申请业险稳岗还。大型企业按本企业及其职工上年度实际缴纳失业保险费的%返还，中小微企业按本企业及其职工上年度实际缴纳失保险的返还。企业参职工得职资格书职业技等级书的可按定请技能升补贴对领取业保金期接受业训的失人员按规发放业训补贴。2年1月1日至2年2月1日，累出现1个含）上中高险疫地区县（、），可本地区因冠肺疫情重影暂无法正生产营的保中微业发放次性工培补助。1年末失业险基滚存备付期在2年以上且职能提升账资不足设区，各项保活稳岗位政策落实到位的基础上，以提取累计结余左右的失业险基金至职业技能提升专账资金，统筹于职业能培。延续实阶段降低业保、伤保险率策1年，执行限至3年4月0日。广壮族治区力源和社保障网站物业管理行业（乃至泛空间服务行业）明显提升效率和大量创造就业可能同时出现。这是因为，一方面较多物业管理公司的日常展业界面极为低效，工人的大量时间闲置，工作流程并未进行合理规划。另一方面，物业管理的增值服务内容扩张空间极广，居民尚有大量社区相关的需求未得到满足。企业可以创造新的业务线，提供新的岗位，也可以提升旧岗位的工作效率，从而提升劳动产出和劳动报酬。图：龙湖集团业务态体系 图：金科服务牌生树资料来：龙集团绩发会 资料来：金服务绩发会▍疫情和独立性的双重挑战，行业格局嬗变疫情对产业结构的影响疫情可能小幅影响企业业绩表现。住宅物管企业由于承担额外防疫开支、面积延期交付、增值服务开展受阻，疫情可能确实会影响到今年上半年甚至全年的收入增速和盈利能力。对于非住宅物管，则可能由于业主方支付意愿下降和上升的空置率，拉长账期。此外，对于商管企业来讲，则可能受到商场运营人流量和销售额大减的影响。不过，疫情更大的影响可能在于，物业管理行业和基层治理之间的关系更为紧密了。住宅物业管理本身基于空间的共同管理权，承担有规范个别业主行为的工作，不同于一般服务业。疫情之后，我们认为不同业态之间的物业管理互动更加频繁了，物业管理行业和公共部门的关系更紧密了（服务付费者，也是市场秩序监管者。疫情不是简单的加强居民和物业品牌的联系，而是充分体现物业的规模优势，业务浓度优势的事件。疫情终会过去，但好企业在疫情中和各方互动所带来的品牌口碑，却可能长久影响产业格局的变化。对消费者而言，在静态化管理的环境下，一些原本并不存在的服务需求（比如用三轮车来超市接业主回家，或者一些原本不会在社区发生的服务需求（比如在小区理发，都可能由物业管理公司来承担（或组织供应方开展。这固然增加了物业管理的成本，但由于这些服务是暂时的，反而成为了物业管理公司品牌宣传最好的窗口，区分了不同物业管理品牌的美誉度。图：企业在解时收居民谢信 图：疫情期间业企提供通短驳务 资料来：保物业信公号 金智慧务微公号业务独立性对产业结构的影响业务独立性是1年以后物业管理版块不可逃避的关键。业务独立性又包括财务立性，人事独立性，管理独立性等。企业的资金是用来自己花，还是支持大股东的事业。这虽然是一个简单的问题，但由于物业管理公司在6年之前大多都是开发企业的后台，故而这个问题的答案，对多公司来说仍是不确定的。图：1年各公司增在积第三占比（） 图：1年各公司三方量在管积比（）0000000000-

0000000000合景悠合景悠绿城服务雅生活服旭辉永升服务招商积保利物业金科服务碧桂园服建业新生滨江服务新城悦服融创服务华润万象生活中海物业绿城服务雅生活服旭辉永升服碧桂园服务招商积余建业新生滨江服金科服中海物华润万象生活保利物绿城服务雅生活服旭辉永升服碧桂园服务招商积余建业新生滨江服金科服中海物华润万象生活保利物新城悦服融创服务物业管理公司的战略发展和员工激励，能否完全独立于大股东？换言之，在地产下行的周期中，物业管理公司是否不至于降薪裁员？这是超越财务独立性之上的另一层独立性，目前看，一些民企虽然实现了财务独立性，却无法实现战略和薪酬体系的独立性。一些企业存在和大股东“共度时艰”的做法。表：部分公的激情况公司 激励类型 激励详情公司于上市时突破国企长效激励方式，实施首例员工勾股计划，以发售价向合资格董事及雇员优先发售了为雇华润万象生活绿城服务

股权激励薪酬激励股权激励

员预留份的.5万股股供认购锁定为3年，中层技术骨认购数达7人。公司打造市场化薪酬体系，业绩结果导向，鼓励增量价值；设立市场化外拓专项激励，助力业务规模扩张；设置物欠费缴专激励提清欠率。8年5月，公司东大通根据购权计，预根据股计划可发行份约.8亿，效期;8年9月，授出计.5亿份购股，行价.6港元；0年1月，授出计5万购股权行价.4港元；0年9月，授出计7万购股权行价.0港元；1年7月，授出计3万购股权行价.2港元。未来公计划续推幸福伙机制，实期计划让员分企业成红利。薪酬激励 公司按工职及市情况放酬，根表现情支奖金以可其对司的献。1年1月，公决议采一期限制股票激计划，划效期0年，划授予量不超股本总额，分三批锁；保利物业金科服务旭辉永升服务

股权激励薪酬激励股权激励薪酬激股权激

公司首授予案含3位合资对象，中5位为管理及术干，合授予数.6万股占股本总额例.。公司参照市场化水平，以雇员表现及贡献为参考，建立市场化、有竞争力、绩效导向的薪酬计划，以激励员工创造价。7年1月，公过7年员工持计划共有7名雇在员工股平“恒美好中有权益；0年4月，公过0年员工持计划共有8名雇在员工股平“金鸿鑫中有权益；1年9月，公司划建信，并于开市购买超过发股本的股份用股份励计。公司制定的员工薪酬方案一般包括薪金、奖金及各种补贴，一般根据员工资格、职位及年资衡量薪金水平，通过定期讨评，决加薪奖及晋升。9年6月采纳股奖励划有效期1年，励股及分由Btd以信托式持有告日持有股份.7亿股，合资对象董事、管、工，对公做特别贡的人。碧桂园服务

薪酬激励 公司员薪酬考其责及地当前市水平定，评估会付相应金作贡献励。0年9月，司采购股划，可发行份数不过8万股，相当公告已发股的及经扩大发行本的.，