修订本-宾阳县商贸城服装一市场项目

宾阳县商贸城服装一市场改建工程可行性研究报告广西恒基建设工程咨询有限公司风险分析13.1风险分析概述13.1.1风险分析的目标本项目涉及工程地质、水文地质、气象学、土木工程、机械、安全监控、工程经济、运营管理、财务管理等多个领域，是一项复杂的工程，投资项目不但要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资源，且具有一次性和固定性的特点，一旦建成，难于更改，因此项目建设与运营中面临着一些风险因素。本项目风险分析的目标是：分析风险因素对项目的影响，为规避和控制风险提出对策建议。13.1.2风险分析采用的方法风险分的主要方法包括专家调查法、层次分析法、CIM模型等分析方法，结合本项目的具体情况，通过几种方法组合使用完成风险分析的内容。13.1.3风险分析的内容本项目组织了工程设计、施工、运营管理、投资、财务与经济、环境与社会影响分析等专家，在认真研究项目方案等资料的基础上，围绕着项目的建设目标，对项目投资与财务上存在的主要风险因素进行系统的分析研究。13.2项目主要风险因素识别本项目的风险因素由如下五部分组成：技术风险、工程风险、经济风险、政策风险、投资估算风险。可以采取决策前正确地认识风险，实施过程中控制风险的方式降低和防范风险。13.2.1技术风险技术风险主要指许多具体的项目采用了先进技术，这些技术应用上的可靠性和适应性，设备的可操作性、安全性等可能给项目带来的风险。13.2.2工程风险工程风险主要是因为工程量较大、水文地质、工程方案及设备选择、施工与工期等存在的各种不确定性带来的风险。13.2.3经济风险经济风险主要指项目的预测收费标准、原材料估计价格等与实际相比的不确定性所带来的经济效益的不确定性，可能出现的风险。13.2.4政策风险我国正处于不断深化改革阶段，各种新的政策不断出台，相应的政策还不完善，将对项目带来一定的影响，另外政府财政部门不能按时将建设投资落实到位，也会增加项目的风险。13.2.5投资估算风险投资估算风险主要是指由于项目方案的调整、工期延长、工程量增加、人员、工资、各种费率、利率、通货膨胀的变化可能出现的不确定性风险。13.3防范和降低风险措施针对项目存在的主要风险，拟采取如下几种措施予以防范。13.3.1工程与技术风险对策对于项目的工程风险，可加大监理、管理力度，在工程施工方、供货商等参与单位的选择上应严格把关。对项目此项风险足够重视，建立严格的规定和规章制度，贯彻项目业主责任制以及实施工程监理制，工程项目招投标制，合同管理制，以及质量监督制作为主要手段进行风险防范。特别是要严格按照施工设计和计划开展工作，确保工期按期高质量完工。13.3.2财务与投资估算风险对策对于项目的财务风险，拟建立相应的指标体系，据此建立财务风险预警系统，及时反馈到上级部门。加大项目支出、各项费用的控制，避免不必要的支出，对项目做出预算，并对执行过程进行严格监督，控制工程进度，争取按工期按时完成，避免因为工期拖延造成费用增加。社会评价本项目是发展宾阳县商贸的重要组成部分，其建设将为居民提供消费场所、娱乐场所，有利于提升城市形象和经济发展，有利于促进宾阳县风貌协调，并为其提供相关的商业配套。综合分析该项目的风险较小，且有着明显的社会效益、经济效益和极大的社会影响力。14.1社会影响分析14.1.1对宾阳所在地居民就业水平、生活水平、生活质量及居民收入的影响本项目不同于住宅地产开发项目，商业地产就是为商品交易和服务提供的场所，它的重点是商业。不但在建设时期为宾阳县增加新的就业机会，吸纳就业人员为当地居民，在建设期之后的营运期还可以提供大量的工作岗位，可以提高居民收入。精品百货商场给居民提供了消费场所，提高了居民的消费水平和生活品质。14.1.2对宾阳县当地政府财政收入的影响项目的建设，将增加对服装、IT产品、劳动力的需求；可以推动所在地段的城市基础设施建设进程，促进周边公用设施的配套完善，提升当地原有居民的生活质量，同时也间接增加当地政府财政收入。14.2项目互适性分析本项目属于政策鼓励投资项目，无工业污染物、废弃物产生，项目的建设可以改善当地的商业发展环境条件，带动地区性商业的发展，因此项目所在地相关各方对项目的建设无排斥性。14.3社会风险分析本项目建设期的社会风险主要体现在施工扰民方面，但是只要投资方、监理方确立合理的施工方案，加强施工现场管理，文明施工，并采取恰当的安全防护措施，负面影响可以降低到最低程度；与所在地区政府保持畅通的沟通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影响项目建设进程。在运营期要注意对声学环境、绿化成果的保护，认真落实环保部门的要求，尽量减少对周边地区的环境容量需求，避免环境因素引发的社会风险。基于社会评价的角度，本项目的建设是可行的。结论与建议15.1结论本项目所在地为位于宾阳县国土资源局东面，宾阳购物中心西面，地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。项目规划净用地面积3275㎡平方米，建设项目由1栋地面4层地下1层的综合卖场构成，总建筑面积为：13009.4平方米，其中地下车库建筑面积2735平方米，地上商场建筑面积10274.4平方米，建筑密度为84%，容积率为3.14。建设规模适中、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件，该项目设计方案在技术上可行。项目开发建设总投入3505.49万元，其中：工程费用3053.30万元，其他费用232.96万元，预备费197.18万元，建设期利息22.05万元。详情请见项目总投资估算表。资金来源：企业自筹资金405.49万元；商铺预租收入900万元；申请政策补贴1500万元；银行贷款700万元。本项目通过新市场的建设，彻底解决原批发市场外型破旧不堪、消防隐患大、结构安全性能低的问题，为周边群众带来安全、舒适的购物环境，同时也是力求为宾阳县的经济发展树立又一标杆，项目的建设社会效益较为明显。15.2建议为保证该项目的顺利实施，使项目的开发能获得更好的经济效益病合理规避风险，现提出有关建议如下：1、做好资金筹集工作。项目总投资达3505.49万元，需要根据进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因资金不足影响建设进度，从而影响项目社会效益的实现。2、加强商城的营销工作。项目的组织管理者应充分利用地段