昆明石林项目定位报告课件

昆明石林项目定位报告昆明石林圆通投资·浮生三日享尽所想昆明石林项目定位报告昆明石林圆通投资·浮生三日享尽所想全民休闲时代来了……ITISCOMING……全民休闲时代来了……中国人均GDP已超过3000美元，按照经济发展规律，中国开始迈入旅游休闲高峰期，这是我国旅游产业发展的极好机遇，预示着我国旅游产业发展又一个春天到来。——国务院，2009.12.24国家旅游局日前举行的“中国旅游发展趋势与热点论坛”上说，去年中国旅游市场规模达20亿人次，旅游总收入达1.29万亿元人民币，旅游直接就业人数达1100万人，旅游业增加值占全国GDP的比重超过4%。但从总体来看，市场主体的低消费是这一时期的重要特征，当前市场需求呈现出以旅游观光为主、休闲度假逐步增长的态势。——人民日报，2010.06.03以中国目前每年10亿人次水平的旅游人数和5000多亿元的收入计算，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。旅游需求将在未来10年中以每年8.5%的速度增长，旅游活动的巨大增长空间以及旅游业本身的广阔前景，使得休闲地产作为旅游和地产两个黄金产业的交叉，正逐渐为市场关注。——南海网，2009.12.05随着人们生活水平的提高，加上一年120多天的法定假期，中国开始步入休闲时代，“5+2”和“11+1”的生活方式越来越流行，休闲产业的发展也带来休闲地产的迅速升温。——南海网，2009.12.05——财富的提升，休闲之梦膨胀中国人均GDP已超过3000美元，按照经济发展规律，中国开始需求膨胀，而现实如何？WHATISUP?需求膨胀，而现实如何？休闲=赶鸭子上架+被耍购物+身心疲惫中国休闲之怪现状一休闲=赶鸭子上架+被耍购物+身心疲惫中国休闲之怪现状一休闲=看人脸色+服务低档+有所牺牲中国休闲之怪现状二休闲=看人脸色+服务低档+有所牺牲中国休闲之怪现状二休闲=人山人海+方式单一+到处都似曾相识中国休闲之怪现状三项目休闲方式功能承载主体高尔夫项目春城湖畔高尔夫高尔夫、居住球场、会员俱乐部、住宅配套、小型专卖店春城海岸高尔夫、居住、会议、温泉球场、会员俱乐部、住宅配套、五星级酒店阳光高尔夫高尔夫、居住、会议球场、会员俱乐部、极少住宅配套、小型专卖店古镇彝人古镇购物、居住、表演商铺、酒店、四合院丽江古城购物、居住、表演商铺、酒店、四合院长三角古镇购物、居住、表演购物、居住、表演温泉弥勒温泉温泉、餐饮、表演温泉、生态村、古寺休闲=人山人海+方式单一+到处都似曾相识中国休闲之怪现状三项休闲旅游蓬勃发展的中国，休闲的方式却是极其的低下，休闲=找罪受休闲旅游蓬勃发展的中国，放眼他处，如何休闲？WHATARETHEYDOING?放眼他处，如何休闲？见微知著，让我们通过一次安缦酒店之旅，体验休闲的真谛见微知著，昆明石林项目定位报告课件昆明石林项目定位报告课件昆明石林项目定位报告课件昆明石林项目定位报告课件昆明石林项目定位报告课件昆明石林项目定位报告课件昆明石林项目定位报告课件昆明石林项目定位报告课件昆明石林项目定位报告课件昆明石林项目定位报告课件休闲=不远千里舟车劳顿却只为那短暂的迷醉休闲=无所约束无所顾忌的彻底身心放松休闲=实现很多一直以来向往却不曾有过的体验休闲=时刻被呵护时刻被重视却又润物无声休闲=不远千里舟车劳顿却只为那短暂的迷醉究竟是何等的魔力，让人仿佛置身伊甸园？答案————精致化休闲究竟是何等的魔力，不仅是石林，不仅是昆明，中国目前都面临休闲方式的亟待升级，“精致化休闲地产”是本案的方向昆明旅游产业要从观光型转向休闲型昆明旅游产业二次创业目标定位是：围绕住在昆明、休闲在昆明、养生在昆明、体验在昆明这个主题,推动昆明旅游产业从单一的观光型向观光、休闲、度假、康体、会展、商务复合型转变,努力把昆明建成国内外重要的观光、休闲目的地和面向东南亚、南亚的国际旅游休闲度假胜地。不仅是石林，问题来了，此番发展方向有何根据？Question1：何为休闲？休闲≠旅游？Question2：为何是休闲？为何适合本案？问题来了，Question1：何为休闲？休闲≠旅游？WHATDOESITMEAN?昆明石林项目定位报告课件概念休闲地产——在一般住宅要素的基础上，依托项目周边良好的资源环境，把房地产和房地产以外的其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接，在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休闲元素，使居住者能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产类别”。旅游地产——直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发，主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；休闲涵盖产业链范围更广阔！概念休闲地产——在一般住宅要素的基础上，依托项目周边良好的资对象休闲所面对的对象更宽泛！休闲地产城市休闲地产旅游休闲地产大多位于城市近郊地带，即环城市休闲带上，往往作为第一或第二居所，依托周边良好的自然生态环境（多为山地、水源），多以花园洋房、别墅为主往往坐落在知名旅游区，通常为第二居所。休闲地产产品的设计风格与一般产品的不同之处主要表现在内装、户型、功能面积、配套设施等方面，强调满足休闲需求。本地客户外来游客对象休闲所面对的对象更宽泛！休城市休闲地产旅游休闲地产大多位作用休闲地产所起到的作用更持久！旅游是走马观花，而休闲是下马看花观光是不能带动一个区域前进的，因为留客性不强，只有休闲能够成为一个产业，只有一个产业才能一个区域的发展

——首届中国旅游休闲地产精英论坛单一的观光单一的主题单一的门票居住社交购物教育健康商务一个完整产业链一个小型封闭社会作用休闲地产所起到的作用更持久！旅游是走马观花，而休闲是下马Question2：为何是休闲？为何适合本案？WHYISIT?让我们看看我们所处的城市、所拥有的地块昆明石林项目定位报告课件我们所处的城市——昆明WHEREWEARE?昆明石林项目定位报告课件社会零售品总额昆明近10年来社会消费品零售总额增长迅速，年均增幅14.3％，近两年更达到平均17.1％宏观经济地区生产总值（GDP）宏观经济走势良好、居民可支配收入增加、商场数量增多、节假日消费高涨昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象昆喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱除2008年，昆明2004年以来国民生产总值增长率一直维持在12％以上，且高于全国增长水平社会零售品总额昆明近10年来社会消费品零售总额增长迅速，年均奢侈品消费2010年国内奢侈品消费城市排名20强中，昆明位列第12位，在西部城市中仅次成都排名第2位2004年，昆明引进范思哲、LANVIN、等国际知名品牌2006年6月，世界著名豪华汽车品牌玛莎拉蒂、法拉利在昆明开设展厅，开业当天，玛莎拉蒂就被预订了6辆2007年2月，法国顶尖奢侈品牌LV登陆昆明销售5000多种产品，开业当天，到场顾客几乎无一空手而归2009年5月，本地“奢侈品根据地”之一传出打折消息后，停车场一位难求昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象昆喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱奢侈品消费2010年国内奢侈品消费城市排名20强中，昆明位列州、市财富向昆明集聚近年来，云南州、市经济发展迅速，各地区社会消费品零售总额、人均可支配收入快速增长，消费能力不断增强，需求层次也逐步提高曲靖的煤、普洱的茶、思茅的矿，腾冲的玉......不同地区丰富的资源快速催生了一批又一批消费能力极强的富豪当地现有的商业配套已经不能满足地州快富阶层的消费需求，他们转向了更高层次的消费场所——昆明在州市快富阶层的眼中，昆明是实现身份、地位升华的重要场所2009年云南各地、州城镇居民人均可支配收入及增速2009年云南各地、州社会消费品零售总额及增速昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象昆喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱州、市财富向昆明集聚近年来，云南州、市经济发展迅速，各地区社喜欢玩游玩是他们生活的重要组成部分昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象昆喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱看看周末爆满的ＫＴＶ，看看昆都、金马坊那如潮的人海，看看节假日高速公路收费口长长的队伍……昆明假日办公布的调查资讯显示，春节黄金周计划出游的市民中，约有100万人选择市内游；另据调查资料显示，在节假日昆明城镇居民有1%计划出境旅游，12%的人计划到外地旅游，33%的人则选择在郊区休闲度假喜欢玩游玩是他们生活的重要组成部分昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明周边游成首要选择通过对昆明市民“周末外出度假喜欢到达地”的调查显示：有超过六成的人选择在昆明周边度假游玩61.36%昆明周边12.68%楚雄境内14.75%玉溪境内11.8%其他州、市石林对于更多昆明人来讲只是一个观光景点，而很少作为他们休闲度假的选择昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象昆喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱周边游成首要选择通过对昆明市民“周末外出度假喜欢到达地”的调特色、休闲度假区域通过对昆明市民“你认为昆明周边休闲度假需要改进的地方”的调查显示：昆明人更喜欢有特色、配套设施完善、休闲功能齐全的度假区域36.58%配套设施差，玩不开心16.52%景点单一，休闲价值不高31.86%特色不足，难以吊起外出欲望15.63%交通不方便，外出麻烦昆明周边现有的休闲度假区域无法满足市民更高层次的休闲需求昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象昆喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱特色、休闲度假区域通过对昆明市民“你认为昆明周边休闲度假需要创意——昆明找不到的享受——有乐趣的、彻底放松的昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱精致——提升品位的、有格调的创意——昆明找不到的享受——有乐趣的、彻底放松的昆明人喜欢玩精神文化消费许多普通家庭都把文化消费打进生活账单：至少每个月带孩子看场电影、两个星期去趟书店、节假日带家人去KTV欢唱、条件允许时去看场演唱会或音乐会……昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱精神文化消费许多普通家庭都把文化消费打进生活账单：昆明人喜欢缺乏现代、时尚的城市感道路拥挤，名副其实的“堵”城建筑高度的长期被压抑娱乐单调、缺乏新鲜商业闭市较早，仅几个聚集点昆明人喜欢玩喜欢哪里玩昆明印象喜欢玩什么昆明杂乱昆明有钱缺乏现代、时尚的城市感道路拥挤，名副其实的“堵”城建筑高度的休闲已经成为昆明人生活中必不可少的组成部分，昆明的休闲时代已经来临昆明人喜欢玩昆明人喜欢哪里玩、玩什么昆明有钱昆明现状有休闲需求有休闲基础有休闲升级空间机会昆明杂乱有休闲漏洞昆明现状休闲已经成为昆明人生活中必不可少的组成部分，昆明人喜欢玩昆明我们所处的地方——石林WHEREWEARE?昆明石林项目定位报告课件基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大2005-2009年石林游客量石林作为云南最著名的景区之一，每年都吸引大量中外游客前往参观，2009年，大、小石林景区共接待游客286万人次，实现门票收入3.6亿元2007年6月27日下午十四时许，在第三十一届世界遗产大会上，云南石林申报世界自然遗产获得全票通过，成功跻身世界自然遗产大家庭基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大2005-2009基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大2007年6月27日下午十四时许，在第三十一届世界遗产大会上，云南石林申报世界自然遗产获得全票通过，成功跻身世界自然遗产大家庭基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大2007年6月27基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大2005-2009年石林游客量石林作为云南最著名的景区之一，每年都吸引大量中外游客前往参观，2009年，大、小石林景区共接待游客286万人次，实现门票收入3.6亿元基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大2005-2009基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大餐饮、住宿档次较低休闲度假配套较少区域功能布局不合理景区游览区域被众多项目建设压缩，游览缺乏前导空间组织，游人密度过大；旅游交通与一般性交通混杂，为游客带来诸多不便周边住宿大多为二、三星级宾馆，如石林宾馆、云林宾馆等；餐饮也已街边小店为主，具有较高档次和品质的餐饮住宿场所几乎没有石林虽然是云南的一个知名景区，但周边的休闲娱乐配套较为稀缺，造成景区的功能比较单一基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大餐饮、住宿档次较低基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大距离配套特色距离昆明比较近，游客可以当天来回基础设施薄弱，休闲度假配套较少体现石林特色的旅游项目较少，缺乏游客停留的吸引力玩在石林、吃在宜良、住在昆明基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大距离配套特色距离昆基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大2008年石林县已提出明确的城市规划方案，将形成以石林镇和鹿阜镇为中心的双核心，以石林中路为拓展轴的模式将借助石林国家地质公园旅游业的拉动，重塑山水城市格局，以建设旅游服务区，完善基础设施配套为依托，开辟城市新区来构架城市未来发展的双核心空间将采用“两心互立，功能联系，生态包融，石景名天下，民风更浓郁”的空间发展模式，形成“两片（双心）、一轴、两区、一带”的开放城市空间布局结构石林景区提出了把未来石林打造成“世界喀斯特旅游胜地，阿诗玛文化创意乐园，撒尼风情休闲之都”

石林经济发展以来“旅游休闲”一张牌，而对于该部分的发展，石林政府已然有了良好的规划，只是缺少一个能够能为撬动点的引擎基础设施薄弱外地人留不住石林印象规划名气大2008年石林县已石林早已名声在外石林众人慕名而来然而他并不完美，基础设施薄弱、休闲配套稀缺、整体规划不完善让多少人成了匆匆过客城市对休闲产业的依赖，让“升级”成为必须石林早已名声在外我们的地块——石林高尔夫OURPROJECT?昆明石林项目定位报告课件430地块800地块交通资源地块规模区位项目距离昆明市约96公里，处于昆明一小时辐射圈内，位置与城市距离适中项目紧邻石林景区，是离石林景区最近的地块430地块800地块交通资源地块规模区位项目距离昆明市约96交通资源地块规模区位本地块位于昆石高速石林出口处，车行50分钟可直达昆明，交通极为便利但是，从昆明机场到达本地块必须途经拥挤的昆明市区，本地块靠石林景区处为单行道，降低了游客出行的便捷度、通畅度交通资源地块规模区位本地块位于昆石高速石林出口处，车行50分交通资源地块规模区位高尔夫近有春城高尔夫、滇池高尔夫等的竞争，远有丽江、腾冲高尔夫的抢夺，虽有资源优势但竞争依然激烈石林特色高尔夫依托石林地区的天然景观，本项目的高尔夫将成为云南乃至中国“最高端、最稀缺、最珍贵”的球场交通资源地块规模区位高尔夫近有春城高尔夫、滇池高尔夫等的竞争交通资源地块规模区位石林风景名胜区在石林广达400平方公里的区域内，奇石拔地而起，参差峰峦，千姿百态，鬼斧神工，被人们誉为“天下第一奇观”石林景区然而，景区景色均由石头构成，景色单一，缺乏留住人的吸引点交通资源地块规模区位石林风景名胜区石林景区然而，景区景色均由交通资源地块规模区位整个项目用地总面积达278.5公顷（不含高尔夫球场），含高尔夫球场在内，总面积约7.6平方公里，项目规模巨大项目宗地边界卫星对比昆明的城区图片交通资源地块规模区位整个项目用地总面积达278.5公顷（不含石林的天然景观，造就了我们高尔夫的稀缺、震撼石林风景名胜区，成就了我们无与伦比的竞争优势但是，规模大、卖点模糊、回现要求高的问题同时存在石林的天然景观，问题众多需要抓住根本昆明石林云南财富的集聚地浓厚的休闲氛围倾向近郊休闲活动却唯独不青睐石林休闲方式的亟待升级缺乏现代、时尚大型集聚地的城市与城市距离适中，有成为休闲地的潜力自然景色知名，但缺乏相应配套留客力不强有美好规划但缺少引擎地块规模大、卖点模糊、回现要求高问题众多昆明石林云南财富的集聚地与城市距离适中，有成为休闲地经过前述梳理项目操作过程中最大的问题逐步明朗化一直困扰我们的，是以下两个方面昆明石林项目定位报告课件地州客户昆明本地外地游客从客户来源看特色的、民俗的、安逸的荣耀的、升华的、阶层的新奇的、舒适的、闲散的、城市生活的新乐趣追求不同客户需求差异甚大，又都无法成为项目的绝对支撑？地州客户昆明本地外地游客从客户来源看特色的、民俗的、安逸的荣卖点很多，资源很独特，但每一个都无法成为绝对主力我们的卖点高尔夫够震撼，但云南不稀奇的酒店可发挥，但无法做支撑的石林很独特，但都是过路客的商业成规模，但靠人气支撑的？卖点很多，资源很独特，但每一个都无法成为绝对主力我们的卖点高如何解决？何物能满足不同人的需求？何物能实现不同功能组合？何物能与世隔绝但又不觉寂寞？

——游轮移动的伊甸园昆明石林项目定位报告课件产品力建议参考:水晶邮轮的故事<休闲，是宽阔的空间和许多相应配套的选择>游轮本身就是目的地“功能组合”本身就是其卖点“远离常态”本身就是其吸引力尤有甚者水晶邮轮在百分量尺上，获得破记录的96点94分旅馆服务被评等为全球第六产品力建议参考:水晶邮轮的故事<休闲，是宽阔的空间和许多相应让所有人找到自己所需，“家庭”变的一致而又多样我很珍视休闲的时间这是脱离每日例行公事的方法可以获得全新体验。我与家人或朋友一起时使旅游休闲体验变得很特别。我以假期休闲来慰劳自己的辛勤工作。休闲是让我的生活、事业，更有意义的一种奢华。休闲时，我不要住在没比自己家里奢华和舒服的地方。但也不要住在和日常一摸一样的地方我认为休闲是生活的必需品。休闲时，我希望享受到让自己觉得受宠的特别待遇和服务。休闲对我很重要让我更充实成为更完整的人。）让所有人找到自己所需，“家庭”变的一致而又多样我很珍视休闲的欣赏美景、餐饮购物、教育休闲，“体验”是重点

船上提供的活动和空间太丰富了：游泳、健身、泡温泉浴、看电影、美容、歌舞表演、高尔夫、购物……不管怎样，我要先在甲板上美美的睡上一觉晚上去船上的自助餐厅享用海鲜大餐和清酒。

4天的海上假期，所有的奢华梦想都有时间一一实现。欣赏美景、餐饮购物、教育休闲，“体验”是重点船上提休闲旅游者追求的，是放松接过侍者递来的鸡尾酒来到甲板上甲板又长又宽一排排的躺椅沐浴在阳光下碧蓝的大海就在眼前。水晶邮轮是一座漂浮在海上的五星酒店洁白昂扬躺在甲板的躺椅上在海风和阳光的抚摸下闭上眼睛脑子里想的却是如何享受下午的时光。休闲旅游者追求的，是放松接过侍者递来的鸡尾酒当消费者购买任何“不是绝对需要的东西”时，

事实上他们要的，是那个东西带来的感受或增强的体验

因此，他们购买的那个东西变成一种手段

籍以体验或感受那个目的本段结论当消费者购买任何“不是绝对需要的东西”时，

事实上他们要的，体验休闲的方式是整体事物的一部分；一切应成为一体，而不只是某个功能的单一面向。(不只是一件功能的某个特别的面向，而是如何体验家庭休闲如何体验个人休闲。因此，这些功能都是可以关联的的，且均与体验有关)价值够重，价格相对就轻了休闲是不分内外的，且组合后是“1+1＞2”的体验休闲的方式是整体事物的一部分；价值够重，价格相对就轻了休给我们的其他提示休闲旅游者寻求的是休息和放松他们认为游轮旅游休闲是无压力的极品整个休闲体验过程，非常重视隐私旅游时，不想与其它旅游者争夺获取服务(小费多的服务才会多?)设定竞争基准点时不只针对其它游轮公司

还针对与其它可能有的休闲体验例如陆地上的旅馆或度假饭店水晶邮轮提供一种不再置身于群众里的感觉而这只是我们最基本的旅游内容休息和放松，也是购买本项目的消费利益点我们从中能进行产品力提升的是------不给压力与重视隐私这些心理方面细微的关注，对于本项目的定位，至关重要既然是精致休闲，居然还需要消费者争取才能够获得服务…引以为戒阿:(不将其他功能单一的旅游度假项目当做竞品，我们的目标，是做它们的拔高和有效组合不再置身于群众里的感觉，我们可以理解成:一个封闭的只为部分人拥有的夏宫，在这里，休闲和放松不仅是必须品，还是是特权。它是指能享有关于服务、时间或实物的特权给我们的其他提示休息和放松，也是购买本项目的消费利益点我们从项目伊始，我们一直认为必须“分而治之”但有时候“和而不同”或许是更好的解决办法正如游轮一般……昆明石林项目定位报告课件做最“精致”的“休闲”地产休闲包括了“旅游休闲”和“城市休闲”，昆明本地人和外地游客本身同样隶属于“休闲”概念，所以二者并不冲突休闲包括了围绕自然资源所产生的住宿、娱乐、餐饮、购物等多种功能，本案不同功能的组合正是休闲的概念，各功能必须相互组合项目承担的任务来看，需要成为“目的地”，需要带动石林乃至昆明的区域发展，能完成任务者唯有“休闲”用一个概念来统一，前述困惑便迎刃而解！做最“精致”的“休闲”地产休闲包括了“旅游休闲”和“城市休闲还有一个问题，休闲定位下，为何必须要“精致”？昆明石林项目定位报告课件昆明现有项目大都停留在依靠自然资源取胜的阶段1234依靠自然资源——野鸭湖别墅自然资源为辅高尔夫为主——春城湖畔高尔夫自然资源和区位双依托——同德极少墅依靠区位优势——七彩俊园昆明现有项目大都停留在依靠自然资源取胜的阶段1234依靠自然依靠自然资源——野鸭湖别墅1占地面积：480万㎡建筑面积：25万㎡物业类型：双拼、联排、独栋户型面积：179-470㎡在售价格：均价11000元/㎡容积率：0.42绿化率：70%地址：昆明市盘龙区双龙乡交通：距离昆明市区（二环路）18公里，由相邻的昆曲高速，东绕城线两条干线将城市和别墅连接起来本案距离昆明市区约20分钟车程项目盘点依靠自然资源——野鸭湖别墅1占地面积：480万㎡本案距离昆明依靠自然资源——野鸭湖别墅1杀手锏：25000亩原生森林数条山涧溪流穿行

不足：建筑质感一般，排布凌乱安保措施不够严密依靠自然资源——野鸭湖别墅1杀手锏：25000亩原生森林自然资源和区位双依托——同德极少墅2占地面积：11.7万㎡建筑面积：7.02万㎡物业类型：双拼、联排、独栋户型面积：280-410㎡在售价格：独栋：38000元/㎡，双拼：25000元/㎡，联排：18000元/㎡容积率：0.6绿化率：56.4%地址：西山区滇池路与前卫西路交汇处云天化集团旁交通：广福路举步即到，交通网四通八达项目盘点本案滇池昆明市区自然资源和区位双依托——同德极少墅2占地面积：11.7万㎡自然资源和区位双依托——同德极少墅2杀手锏：

滇池，西山，赋予同德极少墅美妙绝伦的自然观；举步即达昆明市区

不足：缺乏豪宅应有的品质和服务自然资源和区位双依托——同德极少墅2杀手锏：滇池，西山，赋自然资源为辅高尔夫为主——春城湖畔高尔夫3位置：位于昆明东部、阳宗海湖畔，距昆明38公里资源：阳宗海、海拔2100米高地、坡地地势面积：500公顷，总体规划54洞，五期共1500套别墅：业态：住宅、球场、会所评价：“中国第一高尔夫球场”“中国和香港地区10大高尔夫球场之一”“维护最好的高尔夫球场”项目盘点滇池昆明市区本案自然资源为辅高尔夫为主——春城湖畔高尔夫3位置：位于昆明东部自然资源为辅高尔夫为主——春城湖畔高尔夫3杀手锏：阳宗海依山傍水的自然资源世界级18洞山景和湖景球场

不足：会所仅提供了一般俱乐部的基本功能；缺乏顶级私属领地的尊享感受自然资源为辅高尔夫为主——春城湖畔高尔夫3杀手锏：阳宗海依山依靠区位优势——七彩世中心4占地面积：3.78万㎡建筑面积：34万㎡物业类型：住宅、商住楼户型面积：70-260㎡容积率：5.97绿化率：32.3%售价：预计10000元/㎡以上地址：盘龙区白塔路星耀大厦旁（原昆纺）交通：东临环城路，南为人民东路，西临北京路，北临穿金路，地理位置优越，交通极为发达项目盘点七彩俊园市政规划CBD七彩中心商圈地铁2号线轻轨4号线青年路商业圈市政府依靠区位优势——七彩世中心4占地面积：3.78万㎡项目盘点依靠区位优势——七彩世中心4杀手锏：市中心一环内核心区域商业成熟、配套齐全

不足：大型综合体项目降低了居住品质依靠区位优势——七彩世中心4杀手锏：市中心一环内核心区域

优势：大多依靠先天的自然资源及区位获取市场竞争力不足：对服务、对人、对人的梦想关注较少有资源但不限于资源有硬件但是更有软件我们要做的就是精致先行形成差异化找到独特标签优势：大多依靠先天的自然资源及区位获取市场竞争力精致休闲休闲精致涵盖尽可能多的功能和物业类型满足不同客户的需要同时模糊各自界限相对其他项目的内涵升级承担带动区域发展任务用软硬件的精益求精来提高项目附加值凸显对人、对梦想、对服务的苛求击中周边项目的软肋树立自己品牌形成客户磁力精致休闲休闲精致涵盖尽可能多的功能和物业类型用软硬件的精益求综上所述，本案整体定位为：中国首个完备“精致休闲”新城首个——独特、稀缺、排他，此物只应此处有完备——复合、丰富、广泛，不断变化的新鲜体验精致——服务、尊贵、贴心，完全放松的轻松惬意休闲——内外融合、模糊界限，“1+1＞2”的功能组合综上所述，本案整体定位为：中国首个完备“精致休闲”新浮生三日·享尽所想浮生三日·享尽所想在此总体定位下，我们着重关注430和800两幅商业地块，下面我们就分别就两地块的操作方案进行分析昆明石林项目定位报告课件定位“民俗”为主将本地休闲需求与外地旅游需求结合地块位于进入石林景区的高速入口处上市时间急迫，尽可能的回收资金是主要任务，资金压力紧张与800地块形成定位的前期铺垫是“精致休闲新城”规划的起步将昆明本地休闲与外地旅游完美融合定位“民俗”为主地块位于进入石林景区的高速入口处上市时间急迫430地块景区票务中心430地块紧邻石林景区的票务中心，在票务中心与地块之间建有一块空地，是景区游览车的总停车场，也容纳了供旅游大巴和自驾车停靠的停车场。游客进入景区的必经之地先天优势位于进入石林景区的高速入口处，距离石林景区最近的地块430地块景区票务中心430地块紧邻石林景区的来自丽江就读于云南旅游大学的王同学：“就去过石林一次，因为有同学家在那边，也没什么特别好玩儿的，就是石头比较奇怪一点。”出租车司机：“当地人一般比较少去的，都是一些外地人。到这边来旅游嘛，一般花半天时间到石林看一看，拍拍照就回去了。”景区对当地人难以形成吸引；外地游客只把石林当做不需花太多时间的中间站。后天不足根据2005年的统计数据，游客在石林的总逗留时间平均只有4个小时，其中在大小石林的平均游览时间仅为138分钟。来自丽江就读于云南旅游大学的王同学：“就去过石林一次，因为有开发商在高尔夫的建设中一直处于投入的状态，现需要找到资金回流点。地块紧邻景区，承担着为景区做商业配套的责任。地块的开发周期短，时间紧凑。职责所在枷锁加身，该怎么跳舞开发商在高尔夫的建设中一直处于投入的状态，现需要找到资金无论困难几何，在地块具体定位过程中，我们需要首先明确我们希望通过430地块达到的目标！目标一：符合项目整体“精致化休闲”的定位，业态尽量丰富，满足多样化休闲的要求目标二：项目操作有时间要求，所有业态基本在2012年投入运营目标三：项目承担重要的回现任务，初步计划至少回收资金30亿元无论困难几何，在地块具体定位过程中，我们需要首先明确我们希望从“精致化休闲”的定位出发精致化休闲定位业态开发周期回现速度旅游民俗商业业态经营相对灵活，面积适应范围广，招商难度不高，有一定客户支撑，短期内容易实现租售方式灵活，有丰厚客户支撑，回现速度快星级酒店有一定入驻硬性条件，但可选择项较多，建设周期不长回现时间较长，但是对于树立形象、带动项目有较大帮助，且能涵盖商务、休闲等不同需求经济型酒店入驻条件不高，建设周期不长回现周期短，有强大的客户支撑主题游乐对于建设的硬性要求较多，而且合作方式复杂，多数经营者希望采用与开发商合作开发的模式，谈判周期较长租赁形式为主，短期内回现能力不强美食餐饮业态经营相对灵活，面积适应范围广，招商难度不高，有一定客户支撑，短期内容易实现租售方式灵活，有丰厚客户支撑，回现速度快主题购物对于建设的硬性要求较多，而且合作方式复杂，目前有扩展意愿的品牌不多，多数通过缴纳品牌使用费的方式，来进行合作，但是招商需要自己承担，压力较大租赁形式为主，短期内回现能力不强创意工作室业态经营相对灵活，面积适应范围广，招商难度不高，有一定客户支撑，短期内容易实现租售方式灵活，有丰厚客户支撑，回现速度快××从“精致化休闲”的定位出发精致化休闲定位业态开发周期回现速度在确定了业态的大致范围之后，我们先为大家展现商业大致分区情况。SPA水疗演艺中心创意工作室环湖酒吧五星级酒店经济型酒店+家庭客栈服务中心餐饮商业民俗博物馆在确定了业态的大致范围之后，SPA水疗演艺中心创意工作室环湖在此基础上，我们对于“430”商业的分析，将从以下几个方面入手，逐步展开业态体量核算业态表现及操作细节430回现大致匡算在此基础上，我们对于“430”商业的分析，业态体量核算业态表在基本定位明确的前提下，我们的业态体量如何测算？在基本定位明确的前提下，我们的业态体量如何测算？体量测算总体框架体量测算民俗商业体量的测算酒店体量的测算测算结果测算中所选取的数据指标参照政府公示、行业标准以及经验数据其他物业体量测算体量测算总体框架体量测算民俗商业体量的测算酒店体量的测算测算民俗商业是430地块的重点商业区域，在众多枷锁加身的状况下，我们对这个地块的第一想法是做景区的商业配套。兵家有云“知己知彼，百战不殆”，我们来看一下与本地块状况相似、功能相同的项目是如何做的？民俗商业是430地块的重点商业区域，兵马俑文化商业创意区与景区的相对位置相同需要承担的功能相同景区每年接待的游客数量相似兵马俑商业与430商业——似乎是两个共同体兵马俑文化商业创意区与景区的相对位置相同需要承担的功能相同景兵马俑

秦始皇陵位于临潼以东的骊山脚下。秦始皇兵马俑是世界考古史上最伟大的发现之一，被誉为“世界第八大奇迹”，不看金字塔，不算到埃及，不看秦俑，不算到中国。西安每年游客在一千多万人次，兵马俑现每年约有300万人次的客流量，其中省外游客220万人次，境外游客80万人次。兵马俑秦始皇陵位于临潼以东的骊山脚下。兵马俑国际旅游广场规划秦文化创意产业区（150亩，已建成）五星级温泉酒店（92亩，土地已取得）骊山山脉大地景观主题公园（2000亩，2010-2012年租用）大型景观居住区（1000亩，2010-2012年征用骊山温泉主题别墅区（780亩，2010-2012年征用）景区规划面积约为6平方公里，分为三期进行建设：一期文化商业创意区，占地150亩，区内民族特色品牌餐饮区、秦文化旅游购物区均已建成并对外运营；二期占地4000亩，其中五星级温泉大酒店已进入策划设计阶段；三期占地15平方公里，公司三期将陆续投入北斗七星汤——先秦七国风采温泉养生区、赢氏部落——运动休闲区、自然人本回归园——会展会所等大型项目的开发建设。三期开发完成后，秦文化旅游景区将由单纯的文化遗址参观扩展为集文化观光、旅游演艺、温泉度假、高端论坛、展览展示为一体的一站式旅游观光目的地。兵马俑兵马俑国际旅游广场规划秦文化创意产业区（150亩，已建成）五兵马俑国际旅游广场文化商业创意区已建设的兵马俑国际旅游广场位于秦兵马俑博物馆馆前，是秦兵马俑博物馆馆前唯一的商业配套服务区，也是游客出入的必经之路。兵马俑国际旅游景区商业配套项目面积为60000平方米。兵马俑兵马俑国际旅游广场文化商业创意区已建设的兵马商品单一，仅有兵马俑纪念品没有主题活动，没有主题式的体验街餐饮没有特色，且档次低、品质差、数量少属于历史保护区，限制开发具有较大规模的商业距离市区近，交通方便，从西安乘车行驶到景区约40分钟的车程游客游览景区一天便可往返，逗留时间短条件限制区位影响没有特色其实它是一个失败的案例商品单一，仅有兵马俑纪念品属于历史保护区，限制开发具有较对比之下的思考两个地块同样面临着游客走马观花的致命要害，而且430地块面积÷文化商业创意区面积=对于景区的商业配套项目，兵马俑国际旅游广场与430地块面临着同样的问题，当我们试图通过兵马俑寻求出路的时候，发现它其实是个反面教材。兵马俑虽然没有给到我们任何借鉴的意义，但至少给到我们一点启示。对比之下的思考两个地块同样面临着游客走马观花的致命要害，而且我们的问题在于，我们的商业究竟应该有多少体量？来进行我们自身商业体量的测算民俗商业的体量应该有多少？酒店的体量应该有多少？其他商业物业的体量应该有多少？我们的问题在于，我们的商业究竟应该有多少体量？民俗商业的体量到2010年，全县接待游客340万人次，年均增长13.3%；景区接待游客280万人次，年均增长6.8%；旅游直接收入4.5亿元，年均增长率50%。——《石林旅游发展规划(2008—2010年)》年份201020112012201320142015人数(万人)280300320342365390直接收入(亿元)4.56.7510.1315.222.834.2人均消费(元/人)161225317444625877以此推算，则未来5年，游客每年人次和人均消费预测为未来游客人数及消费测算由于430地块于2012年上市，故这里取2012年的游客人次和人均消费的预测值作为标准共约计320万人次，人均消费去除门票、住宿和交通设定为160元。人均消费包括在景区内的门票、住宿、交通等一切费用到2010年，全县接待游客340万人次，年均增长13.3%；民俗商业需求体量测算(一)按照商业营业额测算，计算公式为民俗商业需求面积==总游客人数×人均消费÷商业坪效÷商业物业利用率(说明：人均消费商业坪效指商业物业每平米每年营业额(参考金鹰百货09年数据)，商业物业利用率取90%)指标名称单位2012年游客人数万人次320人均消费额元/人次160商业总零售额万元101300预期商业坪效元/㎡5935商业物业利用率——90%商业物业面积需求㎡95853方法一测算出来的民俗商业需求面积为95853㎡，考虑到本案项目档次相比金鹰百货略有差距，实际体量应根据情况有所调整。民俗商业需求体量测算(一)按照商业营业额测算，计算公式为民俗民俗商业需求体量测算(二)按照人均商业物业指标测算，计算公式为民俗商业需求面积==总游客人数×人均商业物业指标÷商业物业利用率(说明：昆明人均商业物业指标为1，考虑到城市商业与旅游商业的区别，城市居民平均每周一次购物，游客购物则具有一次性特点，按照购物次数折算，则旅游商业物业指标为1÷50=0.02㎡/人)指标名称单位2012年游客人数万人次320商业物业指标㎡/人0.02商业物业利用率——

90%商业物业面积需求㎡71111方法二测算出来的民俗商业需求面积为71111㎡，考虑到本案项目实际操作时的各种因素差距，实际体量应根据情况有所调整。民俗商业需求体量测算(二)按照人均商业物业指标测算，计算公式客房测算客房最低需求数量==总游客人数×留宿率÷365÷2设定：总游客人数320万人次，考虑到商业成熟的时间，留宿率定为20%，平均每间客房拥有两张床位==320万人次×20%÷365÷2==875间按照床位需求数量计算公式为：客房需求数量为：875间客房测算客房最低需求数量==总游客人数×留宿率÷365÷2五星级酒店建筑面积(㎡)客房(间)九寨沟喜来登大酒店62800482黄山香茗酒店44000500张家界武铂尔曼酒店35000482无锡灵山元一希尔顿逸林酒店68000487四川黄龙贵宾楼饭店38000300平均值49560450酒店体量测算430地块内共设一个五星级酒店，2个经济型酒店和一些家庭客栈根据国内著名景区内酒店经验，我们保守设定五星级酒店客房数为400间，建筑面积为40000平米两个经济型酒店客房数为400间，建筑面积为17000平米家庭客栈客房数为75间，建筑面积为3000平米国内其他著名景区五星级酒店列举酒店类型五星级酒店经济型酒店家庭客栈总计客房数(间)40040075875建筑面积(㎡)4000017000300080000430地块酒店体量建议五星级酒店建筑面积(㎡)客房(间)九寨沟喜来登大酒店6280城市的酒吧千篇一律，缺乏不一样的感觉环湖建造各种风情主题酒吧，每家都有不一样的感觉。考虑到SPA持有经营，回现能力较弱，故压缩面积，满足大部分需求即可。该区域靠近主干道，对项目整体来说，商业利用价值不高，故以出售为主，将SPA区域压缩的面积增加其中酒吧SPA水疗创意工作室其他物业体量测算总建筑面积数量环湖酒吧5000㎡10主题酒吧1000㎡1主题酒吧4000㎡2总建筑面积数量SPA水疗50001总建筑面积数量创意工作室28000108物业类型酒吧SPA水疗创意工作室总计建筑面积(㎡)1000050002800043000城市的酒吧千篇一律，缺乏不一样的感觉考虑到SPA持有经营，回商业区域业态名称总建筑面积数量是否持有商业区域业态名称总建筑面积数量是否持有民俗商业茶博馆60001持有经营民俗商业民俗手工艺品DIY100010出售花博馆60001持有经营纪念品直销店20001出售石博馆60001持有经营风情商业街20000——出售药博馆60001持有经营仿古商业街17000——出售艺博馆60001持有经营酒店五星级酒店400001持有经营快餐店30005出售经济型酒店170002持有经营特大型餐饮店20001出售家庭客栈3000——出售大型餐饮店20002出售养生SPA水疗50001持有经营中型餐饮店500010出售酒吧环湖酒吧500010出售小型餐饮店600030出售主题酒吧10001出售特色小吃街100020出售主题酒吧40002出售戏曲茶楼40004持有经营表演会议演艺会议中心50001持有经营茶吧100010出售游客服务中心接待处10001持有经营休闲娱乐吧450015出售便民设施1000——持有经营摄影艺术吧150012出售工作室创意工作室38000158出售商业持有经营面积为:103000平方米商业出售面积为：117000平方米总建筑面积为：220000平方米430地块规划体量一览表商业区域业态名称总建筑面积数量是否持有商业区域业态名称总建筑参照彝人古镇商铺出售均价为7000元/㎡，考虑到本项目地理位置以及资源和上市时间等相关因素本案商业出售均价可定为10000元/㎡430地块前期可回收资金为：10000×117000==11.7亿元430地块前期可回收资金(此数据仅供参考，因项目上市时间以及资源环境等因素，实际收益视市场而定)参照彝人古镇商铺出售均价为7000元/㎡，考虑到本项目地理位规划方案物业配比占地容积率总建面（平米）物业类型总建面（平米）429.46亩0.733210000创意工作室独栋别墅6000围合式别墅22000五星级酒店6层27000独栋别墅13000经济型酒店10层17000家庭客栈3000SPA水疗5000环湖酒吧10000民俗博物馆30000餐饮商业70000演艺中心5000服务中心2000规划方案物业配比占地容积率总建面物业类型总建面429.460推荐方案创意工作室\建面约：28000㎡环湖酒吧\建面约:10000㎡五星级酒店\建面约：40000㎡SPA水疗\建面约：5000㎡经济型酒店+家庭客栈\建面约：20000㎡服务中心\建面约：2000㎡民俗博物馆\建面约:30000㎡演艺中心\建面约：5000㎡餐饮商业\建面约：70000㎡推荐方案创意工作室\建面约：28000㎡环湖酒吧\建面约鸟瞰图鸟瞰图其他角度其他角度客户是我们存在的基础，不同来源、不同需求的客户会有不同的追求，我们的客户在哪里？他们的追求是什么？这也将是我们解决问题的关键所在。在430体量基本确定的情况下，唯一剩下的问题就是客户的需求了客户是我们存在的基础，不同来源、不同需求的客户会有不同的追求地州客户昆明本地外地游客从客户来源看特色的、民俗的、安逸的、舒适的、自然的、历史的、休闲的荣耀的、升华的、阶层的、安逸的、舒适的、新奇的、休闲的时尚的、新奇的、舒适的、安逸的、休闲的、城市生活的新乐趣我们可以找到三者需求的共同点，他们都渴望得到：安逸的、休闲的、舒适的追求地州客户昆明本地外地游客从客户来源看特色的、民俗的、安逸的、从我们市调过程中的一些感受和对昆明人的一些访谈中发现：“昆明人不喜欢民俗”从我们市调过程中的一些感受和对昆明人的一些访谈中发现：“昆明我们的想法是：没有人不喜欢自己的历史，只在于产品做的是不是符合口味我们认为：民俗≠粗俗+低档我们的想法是：没有人不喜欢自己的历史，只在于产品做的是不是符教育教育一切的一切，“人”，才是最关键的什么最能持续打动人？长期、根本对“人”的需要的实现，也就是项目的独特气质，是透过项目细节折射的全新休闲方式精神内核碰触心灵，产生精神共鸣，吸引共同圈层教育教育一切的一切，“人”，才是最关键的长期、根本对“人”的现代城市的老传统意向古老建筑的新时尚诠释北京南锣鼓巷北寻踪现代城市的老传统意向北京北寻踪创意无限的现代街区2004年开始政府改造，不满各种创意小店、酒吧、咖啡店，吸引了时尚人士前来；2009年11月被美国《时代》评选为亚洲25大必去景点之一。南锣鼓巷寻踪创意无限的现代街区2004年开始政府改造，不满各种创意小店、中成都宽窄巷子寻踪古老而又年轻的城市往昔古城岁月的缩影中成都寻踪古老而又年轻的城市窄巷子——城市人的新生活寻踪窄巷子——城市人的新生活寻踪东寻踪上海新天地兴起的时尚之城休闲、生活最中心东寻踪上海兴起的时尚之城传统与时尚的“混血儿”这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门、仿佛时光倒流，置身于20世纪20年代。但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……。谭永麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”，是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所；台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩水晶宫中用餐；法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝；巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……。寻踪新天地传统与时尚的“混血儿”这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙南锣鼓巷、宽窄巷、新天地，我们发现传统民俗与现代时尚的碰撞，赋予了新的商业价值和全新的气质，传承的不仅仅是历史的记忆，更成为了一个骄傲摆脱景区商业配套和纯民俗的限制，打造一个满足游客和昆明人共同需求的特色、休闲的风情商业，其建筑形式灵活且有较高的品质和档次启示灵感南锣鼓巷、宽窄巷、新天地，摆脱景区商业配套和纯民俗的限发现·韵味云南——昆明民俗生活的升级找到二者的共同点，“发现·韵味云南”，让外地游客找到云南特色，让云南人找到云南韵味430地块定位发现·韵味云南找到二者的共同点，“发现·韵味云南”，430文化博物区结合昆明自身特产，茶、花、怪石、药材、工艺等等，以主题博物馆的形式，注重环境整体氛围的营造，通过一条主轴线，带领游客进入一段历史渊源。打造具有独特吸引力的精品博物馆，使之成为集知识性、观赏性、参与性和娱乐性一体的综合旅游场所。文化博物区结合昆明自身特产，茶、花、怪石、药材、工艺等等，以民俗商业茶博馆是一个集合展览、品茶、休闲、销售为一体的场馆。分为茶文化历史的展示区，客户品茶休息区，购茶区和打包邮寄区。总建筑面积：6000平方米民俗商业茶博馆是一个集合展览、品茶、休闲、销售为一体的场馆。花博馆包括花城历史的展示，花艺器皿的展示，各品种鲜花的展览，干花工艺展示以及养花技艺教授的会客区等。花艺器皿、干花工艺等具有鉴赏收藏价值，可出售给游客。场馆内还要设有打包邮寄区。总建筑面积：6000平方米民俗商业花博馆包括花城历史的展示，花艺器皿的展示，各品石博馆包括不同玉石品种的展示，玉石从毛料到成品各阶段不同形态的展示，玉石切割工艺的介绍，玉石切割工具的展示，玉石鉴赏会客区，玉石销售区，以及为客户打包邮寄的区域。总建筑面积：6000平方米民俗商业石博馆包括不同玉石品种的展示，玉石从毛料到成品各阶段不同形态药博馆云南特产药材的展示、销售，设会客区根据客户的身体健康状况讲授药理、药性和保健养生的常识以及药材的食用方法等。总建筑面积：6000平方米民俗商业药博馆云南特产药材的展示、销售，设会客区根据客户的身体健康状艺博馆民间艺术的展示，包括滇剧、花灯等戏曲，民间手工艺品，绘画作品等。出售著名戏曲的唱片、工艺品等。总建筑面积：6000平方米民俗商业艺博馆民间艺术的展示，包括滇剧、花灯等戏曲，民间手工艺品，绘景区每年接待上百万的游客，有来自境内的也有来自境外的，有跟团的也有自助游的，为满足不同类别游客的饮食需求，餐饮区应具备满足不同需求的餐饮类别。餐饮区景区每年接待上百万的游客，有来自境内的也有来自境外的，有跟团快餐店增加饮食种类的同时，快餐也符合现代人的饮食习惯总建筑面积：3000平方米民俗商业快餐店增加饮食种类的同时，快餐也符合现代人的饮食习惯总建筑面特大型餐饮店总建筑面积：2000平方米大型餐饮店总建筑面积：2000平方米可同时接待几个上百人的大型旅游团在此就餐。民俗商业特大型餐饮店总建筑面积：2000平方米大型餐饮店总建筑面积：中型餐饮店昆明的老字号餐饮店等。说到昆明的老字号，除了护国饭店、映江楼这些比较大的饭店外，还有一些比较有特色，叫人至今还想念的特色店，如以焖豆焖饭著称的豆蔻饭店，在长春路以蒸羊拐骨、粉蒸肉、剁蒸肉闻名昆明的鼎新饭店、在景星街以小刀鸭出名的义和园、文明街口的小玉和园、东寺街的共和春饭店、华山西路上的华山饭店、羊市口的德鑫园、大观街口的兴和园、宝善街菜市场旁的两益轩、长春路上锅贴最吃香的中华饭店等等。总建筑面积：5000平方米民俗商业中型餐饮店昆明的老字号餐饮店等。说到昆明的老小型餐饮店这类餐饮店的特点是小而精致，在饮食类别上没有特别的限定，可以是川菜，可以是湘菜，可以是上海菜，也可以东北菜，它追求的不是吃的内容而是在吃的过程中享受悠闲自得的意境。总建筑面积：5000平方米民俗商业小型餐饮店这类餐饮店的特点是小而精致，在饮食特色小吃店总建筑面积：1000平方米街内有店铺、摊位各自悬持酒旗、招牌，叫卖喝彩，交映成趣更显这条街传统文化的特色，可谓“街中楼百态，景中情万端”。民俗商业特色小吃店总建筑面积：街内有店铺、摊位各自悬持酒旗、招牌，叫传统观光式旅游已不再是当今人们旅游追求的主要内容，人们更多希望得到的是逃离都市生活还有现代科技给人带来的压力、快速的生活节奏。漫步在具有浓烈民族气息的休闲购物区，人们将得到忘却繁重的体验。休闲购物区传统观光式旅游已不再是当今人们旅游追求的主要内容，人们更多希戏曲茶楼

此类茶楼最大的特点是“随意”；“一碗茶”、“一壶茶”、“一杯茶”不限；客户年龄老少、文化高低、收入好差无妨，消费三元五元、十元百元皆可。茶楼经营手段也多样化，客人可以在茶楼内听听戏，吃碗面，擦擦鞋可以说是个休闲小社会。

优点：民俗休闲味浓，适合大部分中国人。客户群落广，装修投入不必过高，从而节约成本，经营管理也较粗放，经营风险小。总建筑面积：4000平方米民俗商业戏曲茶楼此类茶楼最大的特点是“随意”；“一碗茶茶艺吧

此类茶楼以传统饮茶习俗为经营主导，突出浓郁的茶文化氛围，消费对象瞄准经济收入、文化层次都较高的群体，消费也较高，对员工素质要求高，尤其要精通茶艺、茶道。

优点：不需要太大的经营场所，茶楼以小而精致为上策，管理也较轻松，利润率较高，总投资量也较小。具有文化气息，能使经营者自身显得高雅。总建筑面积：1000平方米民俗商业茶艺吧此类茶楼以传统饮茶习俗为经营主导，突出浓休闲娱乐吧

以休闲娱乐为主题，为旅客提供一个休息的平台，以自助的形式提供饮料，并提供纸牌、各类桌游游戏，使游客在旅途中的劳累在娱乐中得到缓解总建筑面积：4500平方米民俗商业休闲娱乐吧以休闲娱乐为主题，为旅客提供一个休息摄影艺术吧摄影爱好者的聚集地，也为喜爱被摄影的游客提供服务；可与民俗风情展示区联动，拍摄民俗风情艺术照、婚纱照等。总建筑面积：1500平方米民俗商业摄影艺术吧摄影爱好者的聚集地，也为喜爱被摄影的游客提供服务；民俗手工艺品DIY时尚理念总是周而复始地轮回。人们追求高科技的产物，却又不舍往日手工劳作的那一份美丽心情。民俗手工艺DIY为游客搭建平台，重温仿佛回到童年的那一份久违的情愫，体会返璞归真的自然心态。总建筑面积：1000平方米民俗商业民俗手工艺品DIY时尚理念总是周而复始地轮回纪念品直销店总建筑面积：2000平方米石林景区特制纪念品等以直销的价格销售。民俗商业纪念品直销店总建筑面积：石林景区特制纪念品等商业街总建筑面积：37000平方米以街区的形式组织经营以民俗手工艺品为主的街铺。街区式分布具有展示面大，与周边经济相融度高，便于竞争、互补，便于形成商业局域网络的优点。民俗商业商业街总建筑面积：以街区的形式组织经营以民俗手工艺品为主的街来自世界各地的游客对旅途中的体验享受要求各不相同，为满足不同的需求，建设具有不同体验的旅宿之地。酒店来自世界各地的游客对旅途中的体验享受要求各不相同，为满足不同五星级酒店总建筑面积：40000平方米外形具有石林地貌建筑特色，装饰具有新派艺术风格，酒店客房各具特色；在服务方面，酒店采用的是管家式服务；面向的客户主要是中高阶层，但其收入能够满足其讲求品质和品位的群体。另一方面，可以开拓昆明市新贵一族的市场，使酒店成为他们休闲的首选之地。酒店五星级酒店总建筑面积：外形具有石林地貌建筑特色，装饰五星级酒店回想入住过的酒店，是什么让你记忆犹新？富丽堂皇的酒店大堂？随时待命的客房服务？还是微笑服务的工作人员？都不是。让人难以忘怀的永远是酒店的与众不同，永远是酒店那出其不意的酒店服务。美国佛罗里达州丽思·卡尔顿酒店：枕头中的儿童乐趣一改往日的斯文端庄，拿起枕头当武器，互相投掷任意厮打，很多人都对童年的“枕头战”意犹未尽。位于佛罗里达棕榈海岸的丽思·卡尔顿酒店，洞察到了游客的这一“怀旧”情怀，为每间客房的客人提供30个高弹棉特制枕头、两幅小号拳击手套，为客人的“枕头战”做好准备。酒店甚至会在客人大打“枕头战”时，免费送上牛奶、饼干、巧克力和香槟。南非开普敦酒店：提着野餐篮游览南非城市开普敦临近大西洋，风光无限好。开普敦酒店为鼓励客人出游，酒店给每位客人精心准备了一个野炊篮，方便在景区的野炊点享用美食。如果客人想懒懒地躺在海滩吹海风，酒店还会主动提供遮阳伞和野炊篮。酒店会事先摸清客人的口味，并准备相应的美食。酒店五星级酒店回想入住过的酒店，是什么让你记忆犹新？富丽堂皇的酒经济型酒店总建筑面积：17000平方米经济型酒店的规模小，设施有限，价格实惠，是一种面向短途旅游而预算较低的旅行者的住宿类型。酒店经济型酒店总建筑面积：经济型酒店的规模小，设施有限，价格实惠家庭客栈总建筑面积：3000平方米几个客房围成一个院子，具有浓郁的民俗韵味，享受远离城市喧嚣的宁静，可以睡觉到自然醒，可以发着呆数星星，可以什么都不做，只是闻着花草的香气。酒店家庭客栈总建筑面积：几个客房围成一个院子，具有浓郁的民俗韵味养生水疗馆可与酒店形成联动态势，即可方便游客的休闲享受，又可带动非旅游旺季的休闲需求，如新婚一族。养生SPA养生水疗馆可与酒店形成联动态势，即可方便游客的休闲享受，又可SPA水疗总建筑面积：5000平方米设置室内和室外两个区，按摩、理疗、水疗等为露天区域，由类似石林特色地貌的石头等区隔，即能体验亲近自热的享受，又能保证私密性。本养生SPA不属于高端奢华享乐型的场馆，其服务偏向大众，主要面向的客户是对享受生活有一定追求，能够承担这样的追求，但不属于富贵阶层的群体。养生SPA水疗总建筑面积：设置室内和室外两个区，按酒吧外地游客追求具有民俗风情的休闲体验，昆明人追求新奇独特的休闲体验，酒吧区正是这两种休闲需求得到融合的体现点。融合之处不光在休闲业态上体现，还在于建筑外形古朴而内部设计却时尚独特不专情于古朴一种形式。酒吧外地游客追求具有民俗风情的休闲体验，昆明人追求新奇独特的酒吧环湖酒吧总建筑面积：5000平方米环湖而建，吧吧临水。不求大，但求时尚、独特、精致。酒吧环湖酒吧总建筑面积：环湖而建，吧吧临水。不求大，但求时尚酒吧主题酒吧总建筑面积：5000平方米各种各样的主题酒吧，每一家都有不一样的感觉，给人身临其境的一种享受，有的人喜欢音乐，可以去音乐主题酒吧；有的人喜欢品酒，可以去红酒主题酒吧；有人喜欢涂鸦，可以去涂鸦主题酒吧。酒吧主题酒吧总建筑面积：各种各样的主题酒吧，每一家都有不一样表演会议演艺会议中心总建筑面积：5000平方米多种功能，不光光可举办特色演出，也可举行商务会议，和各类主题展览。场馆的灵活应用更有利于组织各种各样的活动。表演会议演艺会议中心总建筑面积：多种功能，不光光可举游客服务中心接待处总建筑面积：1000平方米旅客集合、中转、休息的地方。可把五星级酒店的接待处设置在此，这里可以办理酒店的入住手续，既保证酒店的清幽环境又可保持酒店的私密感。游客服务中心接待处总建筑面积：旅客集合、中转、休息的地方。可便民设施设置24小时自助银行，自助手机充电，卫生间，便利店，休息厅等便民设施。总建筑面积：1000平方米游客服务中心便民设施设置24小时自助银行，自助手机充电，卫生间，便利店，工作室创意工作室总建筑面积：28000平方米容积率：0.43独栋270㎡/栋围合250㎡/栋创意工作室是把无形的"创意"与有形的"产品"结合起来，赋予另一种寓意，在此基础上，由少数专业人士组成、为人们提供特别产品的公司。工作室创意工作室总建筑面积：创意工作室是把无形的"创意"与有小三层类独栋的设计在后期运营中具有充分的灵活性，既可以做产品展示、销售一体的商铺，也可以改作居住用房。工作室创意工作室小三层类独栋的设计在后期运营中具有充分的灵活性，既可以做产品VIP店铺开放空间一层私人工作室工作室二层三层私密空间创意工作室创意工作室工作室VIP店铺开放空间一层私人工作室工作室二层三层私密空间创意工民族节日白族、瑶族、纳西族、普米族、阿昌族、德昂族……火把节、赛衣节、虎节、泼水节、姑娘节、祭龙节……精彩怎能错过？主题广场每晚可举办篝火晚会，各民族欢聚一堂；少数民族特殊节日亦在广场举办，与游客共度盛宴。音乐节风筝节广场艺术活动民族节日白族、瑶族、纳西族、普米族、阿昌族、德昂族……音乐节民族节日音乐节风筝节现在是个全民热爱音乐的时代，云南的少数民族地区更是孕育音乐的摇篮地带轻音乐、摇滚乐、民俗乐、爵士乐……音乐无疆域，音乐无国界定期举办各类音乐节，汇聚天下音乐爱好者，音乐发烧友，为音乐人搭建交流的平台艺术活动广场民族节日音乐节风筝节现在是个全民热爱音乐的时代，云南的少数民民族节日音乐节风筝节春天的昆明阳光明媚、暖风和煦，放风筝是人们的最爱。每年可在固定日期举行大型的放风筝比赛，不分地域，不分年龄，旨在放松心情，享受生活。艺术活动广场民族节日音乐节风筝节春天的昆明阳光明媚、暖风和煦，放风筝是人传统的建筑、独特的民俗、久违的感受，让游人不禁停驻脚步、弯腰垂目、跃跃欲试地撩起自己的衣袖，内心企盼明天会有更惊艳的奇迹发生……现代、时尚、浪漫、刺激、新奇……所有的词藻都显的力薄，沉浸在浓郁的浪漫氛围中，沉醉不知归路；新奇的事物，奇妙的感受使人们一次次的留恋往返……

传统附和着时尚、内心的久违附和着独具韵味的气质、430地块与石林景区相互辉映，这里是全新的休闲地带……传统的建筑、独特的民俗、久违的感受，让游人不禁停驻脚步、弯腰430地块承担着完善旅游功能、升级产业配套的责任，但是由于种种条件的约束，在这里我们只能戴着枷锁跳舞。430地块承担着完善旅游功能、升级产业配套的责任，对于“430”地块来说，由于承担重要的回现任务，因此定位以中档为主，而对于“800”地块，由于上市时间等因素，留给我们更多的操作余地。昆明石林项目定位报告课件定位“中高端”为主将本地升级需求与外地中高端需求结合地块靠近别墅区，协调一致的档次要求较高上市时间稍迟，有前期的现金回收做基础，资金压力有所缓解与430地块形成定位的有效梯度承载更多“精致休闲新城”规划的实现承担引领昆明休闲方式升级的重任定位“中高端”为主地块靠近别墅区，协调一致的档次要求较高上市外地中高端休闲需要什么？

他们大多过着“11+1”的生活，现代科技带给他们的除了便利性还有强迫感，每天被接电话，被上网……厌倦了都市的生活，厌倦了都市的污染，他们通常是整个家庭一起出行。旅游团早已经厌倦，自驾游同样是走马观花；自然、原始、民俗，最好是能够停留去感受，寻找另一种家的感觉。

精致休闲，这才是他们向往的……外地中高端休闲需要什么？昆明人的休闲升级需要什么？

他们大多不慌不忙，过着每天一碗米线一副麻将的生活，有的是时间来把生活精雕细刻，在时代的聚光灯之外，慵懒的落后着。其实他们有很多现代都市满足不了的欲望，一成不变的生活，谁都会乏味。他们其实想找寻的是一种“失落的文明”，是一种全新的高端体验，

精致休闲，这才是他们需要的……昆明人的休闲升级需要什么？发现·精致云南——休闲终极梦想的实现这里，可以满足外地的中高端休闲，也是昆明的休闲升级地；这里，可以邀三两生意好友，打高尔夫，高谈阔论指点江山；这里，也可以独自一人，远离尘世，闭门静思；这里，生意和生活可以完美结合；一切，随你所愿。发现·精致云南，找到乐趣的所在。800地块定位发现·精致云南这里，可以满足外地的中高端休闲，也是昆明的休闲不同于丽江的小资温情；不同于凤凰的古朴风情；不同于大理的婉约柔情；石林与生俱来；奇峰的气魄，怪石的秀丽；“他”的气质是俊美的、高雅的、神韵的……800地块定位不同于丽江的小资温情；800地块定位那么，我们如何来表现昆明的精致休闲生活业态如何支撑我们的定位那么，我们如何来表现昆明的精致休闲生活800地块占地面积825亩覆盖率20%规划要点理念：以规划提升区域价值，打造全新的高端功能升级区域，让休闲在这里体验精致如此大体量的商业如何消化？825亩规划用地800地块占地面积825亩覆盖率20%规划要点理念：如此大体以人为尊的高贵享受——并不仅是开德国的车、戴瑞士的手表、穿意大利的衣服、吃法国的大餐……还有在于各种身份符号的体现。那种价值符号，融入各种形态