赣州市市场简报(二稿件2023714)

赣州市场简报第65页共66页赣州市场简报几何机构(黄凌峰)2023.7.13第一章工程投资背景一、赣州市城市概况〔一〕地理位置赣州是全国面积最大的地级市，江西省第二大城市，江西省副中心城市，常称为赣南地区，是客家人主要聚居地之一。赣州东接福建三明和龙岩，南至西南临广东梅州、河源和韶关，西靠湖南郴州，北连江西吉安、抚州，处于东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，是内地通向东南沿海的重要通道之一。赣州是世界重要的钨产地，有“世界钨都〞之称。赣州是国家历史文化名城，全国卫生城市，中国优秀旅游城市和国家园林城市，中部最正确投资城市，粤商最正确投资城市，浙商最正确投资城市，深港企业最正确投资城市，中部六省加工贸易梯度转移重点承接地。赣州境内主要有三条江，一条章江，一条贡江，一条赣江，章、贡两江在赣州老城区北端集合成为赣江。赣江作为江西的母亲河，从江西南部的赣州出发，纵贯江西全省，江西省的简称“赣〞字由此而来。作为“千里赣江第一城〞的赣州也因这两江集合而得名。赣州具有2200多年的悠久历史，1994年经国务院批准为国家历史文化名城。赣州素有有江南宋城、客家摇篮、共和国摇篮、世界钨都、脐橙之乡、稀土王国、两江源头、千里赣江第一城、生态王国之美誉。赣州是全国著名的革命老区之一，是第二次国内革命战争时期的中央革命根据地和中华苏维埃共和国临时政府所在地。本市矿产资源以有色、稀有金属矿为主，钨已探明的储量占世界第一。稀土探明储量居全国第二。赣州市区位图：〔二〕自然环境赣州市是江西省最大的行政区，其中市区建成区面积(章贡区和赣州经济技术开发区)40.28平方千米,耕地面积29.29万公顷，有林面积271.3万公顷，森林覆盖率为74.2%。本市地处南岭、武夷、诸广三大山脉交接地区，地势四周高，中间低。地貌以丘陵、山地为主，占全市土地面积的83％。本市位于东径113゜54’——116゜38’，北纬24゜29’——27゜09’之间，处于中亚热带南缘，属典型的亚热带湿润季风气候。市内农业自然资源丰富，尤其是以开展橙、柚为主的柑桔生产的自然条件被中国科学院南方山区综考队认为在全国堪称得天独厚，赣南适宜建为全国的柑桔商品生产基地。赣州又称赣南，是江西土地面积最大的城市，约占江西总土地面积的四分之一。赣州处于武夷山脉、南岭山脉与罗霄山脉的交汇地带，属亚热带的南缘，呈典型的亚热带季风性湿润气候。四季清楚，光热充足，生长季长，冷暖变化显著，降水丰沛但分配不均等特点。既具有开展大农业的优越条件，又存在旱、涝、低温等对农业生产不利的气候因素。赣州市主城区赣州市主城区〔三〕行政区划及人口2023年11月1日零时，全市常住人口总数为8368440人〔不包括中国人民解放军现役军人和居住在市内的港澳台居民以及外籍人员〕，同2000年第五次全国人口普查的7586743人相比，十年共增加了781697人，增长10.30%，平均每年增加78169.7人，年平均增长率为0.99%。章贡区是赣州市的政治、经济、文化、交通中心，是赣州市委、市政府所在地，总面积411平方公里，中心城区建成区面积74.6平方公里；现辖5个镇、3个乡和4个街道办事处，总人口约80万，中心城区人口66.68万；根据规划，2023年赣州市特大城市建设将粗具规模，中心城市人口达100万，城区面积100平方公里。赣州经济技术开发区位于赣州市中心城区的西南部，于2010年3月21日经国务院批准为国家级开发区，现辖4个镇1个街道办事处，辖区总面积219平方公里，常住人口26万。区内设有国家级赣州出口加工区、赣州香港工业园、赣州综合物流园区、国家钨和稀土新材料科技兴贸创新基地、江西省钨和稀土产业基地、台资企业转移承接基地。南康市位于赣州市西南部，东临章贡区，古称“南林〞，全市总面积1844平方公里，辖29个乡镇，74万人。瑞金市位于赣州市东部，赣江东源贡水上游。总人口59万，其中非农业人口11万。赣县位于赣州市中部，赣江上游，土地面积2993平方公里，总人口61万，其中非农业人口8.3万。上犹县位于赣州市西部。全县总面积1545平方公里，总人口27.6万，其中非农业人口2.52万。崇义县位于赣州市西部，章江源头，总人口19.3万，总面积2206平方公里，是个“九分山，半分田，半分水面、道路和庄园〞的山区农业县。大余县古称南安，位于赣州市西南部，总面积1367.63平方公里86000户，总人口28万。信丰县地处赣州市南部偏西，居贡水支流桃江中游。总人口70万余人，其中非农人口16万。总面积2878平方公里。龙南县位于江西省最南端，南毗邻广东和平、连平县，是江西的南大门。现有国土总面积1640.55平方公里，总人口31万。全南县地处赣州市最西南端，总面积1520平方公里，人口20万。定南县位于江西南部边陲，总人口19.125万，其中非农业人口占16.4％；总面积1318.7平方公里，其中耕地12.72万亩。安远县位于江西省南部，赣州市东南部，地处长江水系赣江上游和珠江水系东江源起源地，全县总面积2374.59平方千米，总人口35万人，以汉族为主。寻乌县地处赣州市东南端，居赣、闽、粤三省交界处，现有人口29万。于都县地处赣州市中部，总面积2893平方公里，总人口82万。兴国县地处赣州市北部，下辖34个乡、镇、场，总人口78万人。总面积3215平方公里。会昌县位于赣州市东部，武夷山余脉西，南岭余脉北端。总面积2722.18平方公里，低丘陵山区面积占全县总面积的80%，全县山、水、田、园、路概括为“八山半水一分田、半分道路和庄园〞。人口41万人。石城县位于赣州市东北部，总面积1581.53平方公里。总人口30.2万人。宁都县位于赣州市东北部，面积4053平方公里，居赣州市第一，江西省第三。总人口72万，居赣州市第三，其中农业人口60万，城镇人口12万。(四)交通情况赣州市将形成衔接南北、东西的重要铁路枢纽和“一横一纵一联〞高速公路网络城区道路规划形成两纵两横快速路系统，便捷联系城市各片区；放射加方格网式主干路系统，形成快速便捷的一体化交通网络。铁路：在建的铁路工程有赣韶铁路、赣龙铁路扩能改造工程、京九铁路电气化改造工程。正在修建：赣韶铁路、鹰梅铁路、昌吉赣客专赣州是全国加工贸易梯度转移重点承接城市，成为东南沿海地区向中部内地延伸的中转站。赣州是不靠港口更不靠海的内陆城市，铁路网的建成为铁海联运奠定了根底。现已成功开通赣州——厦门、赣州——深圳国际集装箱“铁海联运〞业务辖区内龙南至深圳盐田港的国际集装箱办理业务，使赣州的外贸企业享受与沿海一些口岸外贸企业同等的通关便利。民航：先后开通至北京、上海、广州、深圳、南京、厦门、长沙、南昌、重庆等航线，赣州黄金机场成为江西第二大机场，也是赣粤闽湘四省边际最大规模的民用机场，形成6至8小时内通达全国50个省会城市和重要经济城市的航线网络。执飞赣州航班的航空公司日益增多，幸福航空公司的国产机型MA60首次执飞赣州至南昌航线，机票价格不断平民化，飞机出行成为市民外出主要方式之一，目前，赣州至南昌航线首航客座率高达80%。高速：建成和在建的高速公路总里程突破1000公里，大〔庆〕广〔州〕、厦〔门〕蓉〔成都〕、泉〔州〕南〔宁〕三线高速赣州段以及大广与厦蓉高速连接线-环城高速的建成，使得赣州高速公路交通网初步形成赣州中心城区综合交通规划图：赣州市飞机场南康站赣州新站赣州南站南康市汽车客运站赣州汽车客运南站赣州市飞机场南康站赣州新站赣州南站南康市汽车客运站赣州汽车客运南站赣州火车站赣州汽车客运东站赣州汽车客运总站赣州汽车客运西站二、赣州市近几年经济运行情况〔一〕国民生产总值〔GDP〕宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业开展状况萎缩停滞甚至倒退稳定开展高速开展飞速开展2023年全市生产总值到达1119.47亿元，突破千亿大关，当年增长19.09%；2023年全市设市12周年，生产总值到达1335.98亿元，增长19.34%，回忆2023年-2023年GDP保持12%以上的增长率增长，经济飞速开展。特别是近年来2023、2023两年年平均增长19%以上。赣州目前已然是江西的“次中心城市〞。经济开展速度较快，但城市经济总量不大，人均GDP较少。作为一个拥有近900万人口，辖18个区县的城市，经济总量偏小。〔二〕工业生产总值及三大产业比照2023年全年全部工业增加值548亿元,比上年增长18%。规模以上工业企业完成增加值430.35亿元,增长18.7%。其中轻工业增长19.5%，重工业增长18.7%。国有企业增长16.6%，股份制企业增长20.8%，私营企业20.6%。外商投资及港澳台企业增长16.11%。2023年第一产业增加值232.70亿元，增长4.0%；第二产业增加值631.16亿元，增长16.1%；第三产业增加值472.13亿元，增长12.4%。三次产业结构由2023年的18.9:44.4:36.7调整至2023年的17.4:47.2:35.4。2023年至2023年1第一产业逐渐减少比例至17.4，但其在整体经济中所占份额还是相对较高；第二产业逐年增加至47.2，建筑业开展势头强劲。从产业链的比值可以清晰的看出，赣州市是一座现代工业新城，以开展规模工业为主第二产业主导着城市经济的开展。近年，规模工业的经济效应进一步加强，并带动了以工业辅助效劳产业为主的第三产业的开展。对于投资运作来说，以工业经济为主导的赣州产业结构情况更利于区域经济的平稳开展和风险躲避。〔三〕固定资产投资2023年全年全社会固定资产投资1002.3亿元，比上年增长28.34%，比照2023年那么增长了接近68.53%%，可谓是井喷，其中房地产业与制造业占全部固定资产投资超五成。其中500万元以上工程固定资产投资819.5亿元，增长28.1%；城镇投资502.35亿元，增长45.0%。全市108个工程开工建设的市属重点工程累计完成投资268.19亿元，增长80%。占城镇固定资产的比重由上年的43.7%提高至53.4%。〔四〕财政收入2023年全市财政总收入180.32亿元，比上年增长40.53%。其中该增速得益于当地工业的飞速开展。地方财政收入110亿元，增长39.3%。财政总收入占地方GDP的13.5%。全年各项税收收入155.19亿元〔五〕人均可支配收入2023年全年农村居民人均纯收入4684元，比上年增长12%；城市(章贡区)居民人均可支配收入16058元，增长13.1%。城镇单位在岗职工平均工资27775元,增长17.7%。农村居民家庭恩格尔系数为46.9%，城市居民家庭恩格尔系数为40.9%。目前赣州市人均可支配收入仍旧处于较低水平。根据国际上通行标准恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕的标准可以看出，赣州目前人民生活水平已经处于小康阶段，但相对而言依然处于低位。〔六〕社会消费品总额2023年全年社会消费品零售总额432.32亿元，比上年增长16.3%。分城乡看，城市消费品零售额352.72亿元，增长18.1%；乡村以下消费品零售额79.6亿元，增长13.9%。分行业看，批发业零售额135.98亿元，增长27.3%；零售业零售额258.33亿元，增长12.8%；住宿业零售额19.4亿元，增长25%；餐饮业业33.75亿元，增长15.7%〔七〕2023年赣州市各县人均GDP、GDP总量、人口比照2023年赣州市GDP为940亿元，以上各县加起来784.58亿，另章贡区GDP为125.38亿元，另30亿是开发区四镇一街道潭口潭东潘龙湖边及黄街街道的GDP。从上表可以看出，相比赣州市的一区两市十五县，其中的章贡区、大余县、龙南县、于都县、宁都县、南康市经济开展水平处于全市领先水平。十五县是章贡区房地产的主要消费者。三、赣州市城市规划赣州市城市总体规划于2023年启动，整体规划将分为：近期:2023——2023年；总人口到达92万，城镇化率在76%，城区用地70万平方公里；远期：2023——2023年；总人口到达140万，城镇化率在83%，城区用地140万平方公里；远景：2030年左右，三个阶段完成。形成海峡西岸经济区、泛珠三角区域内重要的商贸集散中心和重要通道；建设成为综合实力雄厚，有较强辐射力和吸引力，社会、经济、人口、资源、环境全面协调开展的江西南部区域性中心城市；形成以有色金属产品〔钨、稀土〕精深加工为龙头的高新技术产业基地，建设世界钨都；依托良好的山水环境和千年宋城的文化底蕴，创立环境优美、适宜创业居住的山水生态城市。区域规划及功能定位区域规划将依据地域地形特性，以“南进、西拓、东延、北控〞的城区开展空间为方向，形成“一脊两带、三心六片〞的规划结构。即以中心城区为中轴线核心区带动边缘区域西城、水西湖边、沙河、沙石、潭东、七里共同构成的中心城边缘区。形成片区的组团效应，赋予各组团的不同功能定位，形成多元化可持续开展的城区规划开展空间。中心城区—核心区域河套老城历史文化名城，区域性文化、旅游中心章江新区集行政、商务、文化、博览、居住等多功能的综合新区，赣州城市开展的核心区域；创新区以大学园区为主体的科教创新区、城市新的商业商务中心、区域物流中心、出口加工区；中心城区边缘区西城片区--赣州城市重要的工业基地。重点开展高新技术产业；大力开展生产性效劳业；沙河片区依托赣州火车站，形成工业、贸易、仓储和商住综合区，重点开展沙河机电产业集群；水西湖边片区开展技术密集型产业；主要接纳产业区就业人口和老城疏散人口；水东片区生态居住、文化旅游；峰山片区生态旅游、生态居住；水西钴钼有色冶金基地有色金属冶炼、精深加工基地。2010年2月25日?赣州市特大城市建设第一个五年方案?出台。五年新图景：初步形成特大城市框架——城市规模扩大，城市人口增加。到2023年底，市辖区数量增至2个到3个；城市建成区面积到达100平方公里，城市人口到达100万，初步形成特大城市框架。——城市经济实力显著提高。到2023年底，中心城区GDP到达400亿元，占全市经济总量的比重超过三分之一，人均GDP到达4万元以上；二、三产业增加值比重超过90％；财政总收入到达70亿元，占全市财政收入的比重超过三分之一；城市居民收入大幅提高；自我开展能力显著增强，城市辐射和带动能力大幅提高，形成我国京九带上重要的经济增长极。——根底设施和市政设施得到增强完善。进一步健全城市交通框架，完善供水、供电、供气、通信、环境、水利等设施条件，根本形成结构布局科学、规模适度超前、功能设施完善的城市根底设施和市政设施体系，为中心城区产业开展和居民生活提供支撑和保障。——公共效劳能力大幅提升。到2023年，中心城区新增城市就业人口20万人以上；新增医院病床3000张以上；新增中小学校园面积1770亩；科技进步对经济增长的奉献率到达50％以上，每千人病床数到达7张，小学、初中生均校舍面积分别到达5.2、6.4平方米，高中阶段毛入学率达85％以上，人均体育活动场地到达1.1平方米，居民平均期望寿命高于73岁。——生态环境更加优美。5年单位产值能耗下降20％，二氧化硫排放减少20％；新增城市绿地面积50万平方米。到2023年，城市人均公共绿地面积超过8平方米，污水处理率达70％以上，垃圾无害化处理率到达98%，森林覆盖率达45％以上。空间架构：“一主二辅三心六片〞赣州特大城市建设按照章贡区、梅林区和南康区〔梅林、南康区为初定〕3个行政区划和赣州开发区进行。空间架构是形成“一主二辅三心六片〞。“一主〞即特大城市的主城区，主要包括章贡区和赣州开发区。“二辅〞即赣县梅林组团、南康蓉江组团，为特大城市的两个辅城。“三心〞即以章江新区、河套老城、创新区为核心的3个城市中心。“六片〞即西城片区、水西湖边片区、水西有色基地、水东片区、沙河片区、峰山片区。五年方案期间，城市建设的重点是：拉开特大城市建设框架，以开发章江新区为主；同时积极创造条件撤县设区，努力使中心城区增加1个行政区。四、赣州市房地产市场分析〔一〕一级市场分析赣州国土资源管理综述：在供地政策上，赣州对每一亩土地的投资强度有规定，每亩投入100万元以上的工程才可供批地。在产业政策上，商品房建设不允许低容积率的开发，严禁高尔夫球场、别墅的开发，严禁高污染、高耗能企业的用地。从最大程度上节约、集约利用土地。赣州对房地产开发的土地投放量上，根据市场需求进行控制，实施“双限双竞争〞的土地拍卖制度，在限套型、限房价的根底上，采取竞地价、竞房价的方法，以招标的方式，确定开发建设单位。对已经出让并闲置的土地进行治理，限期开发。由于赣州市出让地块均较小，因此在拍卖中通常以每平方价格计算土地本钱。1．2023年-2023年9月份土地供应统计2023年-2023年6月份土地供应统计年份成交面积〔㎡〕成交金额〔万元〕土地均价〔元/㎡〕2023年1269414.7287216.46687.062023年868000.89140432.31617.882023年115957.7735483.183060.012023年782814.27194319.12482.312023年678463.722466333635.162023年1240800.815056574075.252023年4794221884563930.90从上图可以直观明显看出，赣州土地市场供应的顶峰期为2023年，也是赣州房地产开展的重要历史阶段。随后的2023年土地有所放缓。接下来的2023年，赣州房地产同样受世界经济危机的影响而步入低谷，土地供应从07年的868000.88平方米，2023年直线下降至115957.11平方米。由于当年的土地供应急剧减少，一方面政府救市，更重要的是受土地供应减少的传递，刚性住房需求和局部投资兼改善型购房，导致房价节节上升。而在2023、2023、2023年三中，2023年的土地供应量逐步攀升，而且其成交价格也跃居到了顶峰，量价齐飞。从土地成交金额的统计可以明显发现除08年的特殊情况外，赣州土地市场供应价格是逐年上升，从而导致房价逐渐递增。2.2023年至今赣州市土地供应分析2023年至今土地出让情况出让时间工程名称用途开发商占地〔㎡〕总建〔单位：㎡〕容积成交价格〔单位：万元〕楼面地价〔单位：元/㎡〕成交价格〔单位：元/㎡〕2023/5/4西城区FG-06地块住宅江西博鑫房地产开发有限公司33325997.601.80624.751041.671875.002023/4/21站北区C-01-06地块商住孙某3618.47960.482.203303.604150.009130.002023/7/20创新区b08地块商住赣州佳贸建设开发有限公司2932252779.601.808796.601666.673000.002023/6/2西城区FE-06-1地块商住赣州方基置业有限公司736353308.127.247363.001381.2210000.002023/7/20创新区D08地块商住赣州佳贸建设开发有限公司以2932252779.601.808796.601666.673000.002023/7/13河套老城区官园里6号商住江西诚鑫房地产开发有限2239.453000.861.341359.354529.866070.022023/8/3水东片区E-03-3地块(水东镇红星村)商住赣州天宇投资开展有限公司75709128705.301.7018245.871417.652410.002023/8/5河套老城区IV-F-G地块商住赣州市丰华置业有限公司9683.5619657.632.038797.514475.379085.002023/8/18香江大道北侧，华鑫路东侧商住赣州香港工业园开发有限公司120382300955.002.5050560.441680.004200.002023/8/26章江新区G18地块商住何勇29309.296720.363.3029206.623019.709965.002023/10/17章江新区D10地块商住江西呈祥投资有限责任公司16732.251869.823.1015569.313001.619305.002023/11/29赣州香港产业园北区首期G-1地块商住赣州市劲嘉房地产开发有限公司156871360803.302.3024900.00690.131587.292023/12/5章江新区F4、F18地块商住梁某、张某59634.8217667.023.6547111.502164.387900.002023/12/29地块一：赣州香港产业园北区东江源大道西侧商住赣州佳贸建设开发有限公司103027309081.003.0035544.321150.003450.002023/12/29地块二：赣州香港产业园北区东江源大道西侧商住赣州佳贸建设开发有限公司68276204828.003.0024579.361200.003600.002023/12/28章江新区G7地块商住华润置地〔赣州〕有限公司190235.4856059.304.5085701.051001.114505.002023/12/29章江新区k11、k27、k28地块商住北京东方鑫泰置业有限公司198854.8447423.302.2585905.271920.004320.002023/12/29地块一：赣州香港产业园北区香江大道北侧，华坚北路西侧商住赣州佳贸建设开发有限公司78142210983.402.7023208.171100.002970.002023/12/30地块二：赣州市章江新区东江源大道东侧，赞贤路北侧商住赣州佳贸建设开发有限公司58747176241.003.0026083.671480.004440.002023/12/1章江新区F5地块商住李某52967.5185386.253.5083503.264504.2915765.002023/12/15站东新区A-17地块(商住江西欣茂置业有限公司11330.6218128.991.603433.001893.653029.842023/12/16章江新区F19地块商住江西中洋房地产开发有限公司39920.4159681.604.0036766.002302.469209.832023/12/17西城区FA-04地块商住赣州福荣实业有限公司48808120237.682.4629309.202441.066005.002023/12/18西城区FA-02地块商住甘蓉姬3822994043.342.4618732.001991.854899.952023/12/27章江新区K23地块商住洛阳盛世弘强房地产开发有限公司154184.06464965.393.01141695.153047.439190.002023/2/3章江新区B10商住海基香港有限公司153306490579.203.2048291.00984.373149.972023/2/3章江新区B18.9商住海基香港有限公司97008310425.603.2030557.00984.363149.952023/2/3章江新区B16.18商住海基香港有限公司100779322492.803.2031745.00984.363149.962023/2/8河套老城区VI-C地块商住赣州益民投资置业有限公司3362684065.002.5019351.002301.915754.772023/2/8河套老城区IV-A-D地块商住赣州城市建设有限公司54292143330.882.6433500.002337.256170.342023/2/8章江新区H14地块商住江朝阳1333039990.003.008804.002201.556604.652023/2/8章江新区G19地块商住赣州国强房地产开发有限公司27081108324.004.0016208.001496.255985.01总计32块3101.595亩609.83万㎡2.95100.75亿元1652.184877.622023年至今赣州市共出让住宅和商业用地32幅，成功出让面积3101.595亩，其中成交32幅，成交金额到达100.75亿元，平均地价为324万元/亩，相较于2023年，154万元/亩上升了一倍。2023年至今平均楼面地价1652.18元/㎡；平均容积率为2.95，总建面积为609万㎡，体量巨大。而就区域上土地出让情况上看，章江新区出让土地共计12块土地，1701亩，总计365.48万㎡，平均容积率3.33，楼面地价1728元/㎡,较河套老城区开发有的本钱优势;河套老城区出让土地共计4块土地，138亩，总计23.16万㎡，平均容积率2.5，楼面地价2519元/㎡;西城区出让土地共计4块土地，146亩，总计27.3万㎡，平均容积率2.79，楼面地价2049元/㎡;3.2023年赣州市土地供应分析区域成交地块〔幅〕占地〔亩〕总建〔单位：㎡〕容积成交价格〔单位：万元〕楼面地价〔单位：元/㎡〕西城区3.00225.75350485.902.3343192.341232.36河套老城区5.00176.62307722.042.6268049.022211.38章江新区8.00393.88848615.583.24135916.821601.63合计16.00796亩150万方2.8424.7亿元1640.262023 年赣州市共出让住宅和商业用地18幅，出让面积980亩，成交金额到达25.8亿元，平均楼面地价1479元/㎡；平均容积率为2.67，总建面积为174万㎡。4.2023年赣州市土地供应分析2023年赣州市共出让住宅和商业用地47幅，出让面积1537.82亩，其中成交36幅，成交面积1219.89亩，成交金额到达19.29亿元，平均地价为158.15万元/亩，平均楼面地价967.96元/㎡；平均容积率为2.45，总建面积为199.31万㎡。2023年章江新区是赣州市土地交易最为活泼的区域。全年共出让住宅和商业用地21幅，802.23亩土地；其中成交了14幅，共592.36亩，成交金额近12.88亿元，平均地价为217.48万元/亩，楼面地价为1162.12元/㎡；平均容积率为2.81，总建面积为110.85万㎡。2023年赣州市土地成交分析区域出让地块〔幅〕出让面积〔亩〕成交地块〔幅〕成交面积〔亩〕成交金额〔万元〕平均地价〔万元/亩〕平均容积率楼面地价〔元/㎡〕总建面积〔㎡〕站北区681.938571.6314353.16200.382.381265.52113417.24西城区6208.23110.4523364.26211.541.791772.65131804开发区6167.186167.188717.9952.151.52512.19169220.19沙河镇19.2619.26778.0084.021.8700.3211112.06河套老城区7269.017269.0116891.7462.792.56367.96459063.67章江新区21802.2314592.36128823.50217.482.811162.121108520.6合计471537.82361219.89192928.65158.152.45967.961993137.76河套老城区楼面地价低的原因是34号地块涉及拆迁安置，面积较大，超过220亩。〔数据来源，赣州招投标网〕5．2023-2023年赣州市土地供应分析08年全年推出土地119宗，共计5195.21亩。其中住宅/商住用地37宗，面积共计1103.44亩；全年成交土地66宗,成交面积为2886.15亩，其中住宅/商住用地9宗，面积为160.21亩，成交率仅15%左右。07年共推出住宅商住用地1068.8亩，成交1045.41亩。2023年赣州土地成交分析：区域出让地块〔幅〕出让面积〔亩〕成交地块〔幅〕成交面积〔亩〕成交金额〔万元〕平均地价〔万元/亩〕平均容积率楼面地价〔元/㎡〕总建面积〔㎡〕章江新区11270.74491.123041.8252.932.731388.83165908.08其他各区33967.5410267.274241.58211.541.99119.45355083.9合计441238.2814358.3727283.3876.132.18523.685209922023年52号地块成交价很低所以拉低了价格〔数据来源，赣州招投标网〕6.赣州市土地出让特点分析11年土地出让规模增加：11年虽然是调控之年，但虽然房地产市场的走强，土地出让的步伐也逐步加快。土地市场放量巨大。土地供应量对二级市场影响较大：07年的土地出让量大，增加了08年的房产市场供应量，也在一定程度上造成08年销售的停滞；08年商住类土地出让量小，也造成一定程度上的供应紧张，致使09年房地产供需情况发生改变，销售情况火爆。而这类型的现象想必会随着调控的执行进一步重演。土地成交价格较高：中心城区土地供应量缺乏且成交价格偏高，在导致未来房地产市场供应缺乏的同时，将直接促涨地价，提高房地产开发本钱，造成房价上涨。这种供地模式不利于房地产市场的健康、稳定开展。此外，2023年至今成交的32幅经营性用地中，最高住宅楼面地价已经到达4529元/平方米，其楼面价已接近赣州开发区在售商品房价格。僧多粥少：据赣州市房管局统计，赣州有近200家房地产开发公司，而中心城区近几年的开发导致土地越来越少，土地资源的日益稀缺已使现有老城区的土地如寸土寸金的弥足珍贵；章江新区作为未来的商政中心，章江新区是近几年土地出让的重点。〔二〕二级市场分析1、房地产开发投资分析赣州市2023年至201年房地产开发投资额根本以20%以上的增长率增加，04年和07年甚至年增长率快到达了50%。而2023年至2023年两年，增长率那么是到达了30^%以上。新政的实施使开发商同样陷入对后市的观望当中，调整了销售与开发的节奏。2、全市固定资产投资与房地产开发投资比照按房地产市场指标与国民经济协调关系指标体系，房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比重的正常范围在22%—28%。2023-2023年赣州市房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重均低于正常水平，说明赣州市房地产在对其国民经济的拉动作用不是很明显，另一方面也说明赣州市房地产市场还具有较大的开发潜力。3、商品房施工面积与竣工面积比照在2023年房地产市场炽热的时候，施工面积增长率到达了47%；之后每年以6%-7%增长率增加。2023年-2023年一季度商品房竣工面积占施工面积均不过30%。2023年全市商品房施工面积1117.5万平方米，同比增长5.4%，增速低于去年同期21.9个百分点；，全市房屋竣工面积219.12万平方米，同比减少了155.87万方，可见2023受到调控影响，开发商缺乏入市的动力。五、赣州市房地产市场分析1、赣州市场板块划分黄金广场赣州综合客运枢纽市政府南门广场商圈河套老城区杨梅渡区创新区峰山片区章江新区站北区赣州汽车客运总站水西湖边片区水东梅林片区黄金广场赣州综合客运枢纽市政府南门广场商圈河套老城区杨梅渡区创新区峰山片区章江新区站北区赣州汽车客运总站水西湖边片区水东梅林片区2、赣州市楼市地图中央生态公园黄金广场赣州汽车客运总站市政府赣州