宏观经济专题报告：2023年房地产市场展望-

7060504030201002010-012012-082015-032017-102020-05

20001750150012501000750500资料源：IFIND长证研院 资料源：IFIND长证研院不过房地产开发商参与土地市场情况并未像数据表现得这么乐观。随着更多开发商风险事件以及商品房成交持续萎靡，开发商在土地市场上整体仍在收缩。今年土地购置面积累计增速从年初的-42.3%下降至前10月份的-53%，土地成交价款累计增速也从年初的-26.7%10-46.9%202117756图6：购置土地面积累计增速和成交价款累计增速本年购置土地面积:本年购置土地面积:累计同比本年土地成交价款:累计同比200(20)(40)(60)2015-01 2015-12 2016-11 2017-10 2018-09 2019-08 2020-07 2021-06 2022-05资料来源：IFIND、长城证券研究院1027日，2219布了三批次土地公告，今年三批次推地时间较去年提前，22。2022202272%83%次、二批次央国企拿地金额占比均在四成以上，二批次甚至接近五成，而三批次央国企53%无锡2022年以来地方国资拿地金额占比均在五成以上，三批次在九成左右。可以说，城市三批次 二批次央国企混合所有制民企地方国资城市三批次 二批次央国企混合所有制民企地方国资央国企混合所有制民企地方国资福州4%0%3%93%46%0%3%51%无锡0%0%11%89%0%0%45%55%成都11%0%10%79%47%0%11%41%武汉7%0%19%74%81%0%3%16%南京17%0%13%69%35%0%11%53%青岛8%0%26%66%32%3%24%40%深圳43%0%0%57%92%0%0%8%宁波22%0%22%56%38%0%29%33%上海32%8%9%50%65%1%6%28%厦门55%0%0%45%66%0%0%34%广州55%0%0%45%80%0%0%20%杭州7%20%34%39%7%6%67%20%合肥14%10%37%38%36%0%20%44%天津41%0%27%33%53%0%0%47%北京65%0%2%32%91%0%6%3%苏州48%0%24%28%0%0%4%96%重庆--------50%10%24%16%长沙------长沙--------40%0%6%54%济南--------14%0%13%73%沈阳--------0%0%0%100%郑州--------34%0%0%66%长春--------0%0%100%0%合计30%4%13%53%47%1%16%36%另外，10月14日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》指出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。因此国企城投拿地或将一定程度受到限制，这对后期乃至明年的土拍会造成一定影响。今年前9-28.3%，虽然高于开发商土地成交价款增速的-46.2%，但土地使用权所安排的相应支出增速保持在-15%的相对高位上，收支差额大幅扩大。在这个背景下，全国政府性基金收入和支出增速出现了较大的喇叭口，前九月份收入累计增速下降至-24.8%，而支出累计增速保持在12.5%的正增长上，政府财政压力可见一斑。图7：地方政府国有土地出让收入和土地成交价款相关地方本级政府性基金收入:国有土地使用权出让收入:累计同比本年土地成交价款:累计同比6040200(20)(40)(60)2012-012013-042014-072015-102017-012018-042019-072020-102022-01资料来源：IFIND、长城证券研究院图8：地方政府性基金土地出让收入和支出地方政府性基金地方政府性基金:国有土地使用权出让收入:累计值-国有土地使用权出让金收入安排的支出:累计值（亿元）地方政府性基金支出:国有土地使用权出让金收入安排的支出:累计同比（右）10000 1208000 6000 4000 2000 0 (2000) 0(4000) -20(6000) -40(8000) -602012-062013-082014-102015-122017-022018-042019-062020-082021-10资料来源：IFIND、长城证券研究院图9：全国政府性基金收入和支出全国政府性基金收入:累计值-全国政府性基金支出:累计值（亿元全国政府性基金收入:累计同比（右）全国政府性基金支出:累计同比（右）60000(36000)2012-062013-082014-102015-122017-022018-042019-062020-082021-10

100806040200(20)(40)资料来源：IFIND、长城证券研究院虽然2022年的土拍市场有喜有忧，但我们预计2023年的土拍市场可能有更多值得期待的地方，明年的土地市场或会受到较大的政策支持。在商品房销售市场或逐步回暖的背景下，土地市场尤其是开发商购置土地面积增速或将有所回升，以国企或城投公司为主的购地主力趋势不会发生改变，但开发商购置土地面积会逐渐回升，土地流拍率会明显下降。商品房市场：预计明年销售增速或将更大改善商品房市场长周期拐点已现，后周期开启。我们从去年开始就在报告中反复提到，当前中国房地产市场长周期已经度过快速发展阶段，进入到后周期。在这个周期阶段，房价下行压力逐渐增大，购房预期逐渐减弱，房价收入比和房价租金比将向合理水平回归，当前这些预判都在逐步实现。50大中城市房价收入比图10：后周期房价下行力 图房价收入比50大中城市房价收入比

CPI:租房:/100:累乘:指数商品房销售额:住宅/商品房销售面积:住宅:指数19982001200420072010201320162019

80

5050大中城市房价收入比2010 2012 2014 2016 2018 2020资料源：IFIND长证研院 资料源：IFIND长证研院回顾今年的商品房销售，各项指标仍然不济。1-10-22.3%1-2月份的-9.6%大幅下降。虽然单月来看最近几个月同比增速有所回升，如央行行长易纲在香港金融管理局“”“图12：城镇居民可支配入与房价增速 图13：商品房销售面积月同比城镇居民人均可支配收入:累计同比商品房销售额:累计值/商品房销售面积:累计值:同比（右）16 2514 2012 1510 108 56 04 (5)2 (10)0 (15)

0

商品房销售面积:累计同比商品房销售面积:累计值:环比增加:同比2010-22012-42014-62016-82018-102020-12

(40)2010-022012-042014-062016-082018-102020-12资料源：IFIND长证研院 资料源：IFIND长证研院受疫情冲击的影响，今年城镇居民可支配收入增速再次回落4.3%年中的时候回落到45.7%2023图14：中国人口预测0

商品房销售面积:住宅（万平方米，左轴）总人口:亿人口预测:总计:中国:亿1990199520002005201020152020202520302035204020452050

15.014.514.013.513.012.512.011.511.0资料来源：IFIND、长城证券研究院城镇化还未完成，催生新市民住房需求经过几十年的发展，中国城镇化进程已经取得了较好成绩，截止到2021年底，城镇化率已经达到了65%，但与美日韩以及欧洲等发达国家相比仍有上升空间。《“十四五”新型城镇化实施方案》提出未来城镇化率将稳步提高，催生新市民住房需求。图15：此处录中国城镇化率与发达国家仍有差距城镇人口:占总人口的比重:中国 城镇人口:占总人口的比重:美国城镇人口:占总人口的比重:日本 城镇人口:占总人口的比重:韩城镇人口:占总人口的比重:德国10090807060504030201001960196519701975198019851990199520002005201020152020资料来源：IFIND、长城证券研究院该方案指出，到2025年全国常住人口城镇化率将稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距有望明显缩小。截至202063.89%45.4%，1987年-2021平均值是16.11%，住宅商品房销售面积增速平均值是14.65%商品房销售增长的主要因素之一。随着老龄化的增加，新一批农村入城人口将不断减少，城镇化的主力是已经进入城市的“新市民”。图16：城镇化率增速和商品房销售面积增速商品房销售面积:住宅:同比 总人口:城镇:比重(城镇化率):环比（右）0

65432101990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014 2017 2020资料来源：IFIND、长城证券研究院所谓“新市民”，是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满3年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。目前全国“新市民”约有三亿人，每一个百分点城镇化率对应1000万人口，理想状态下，如果“新市民”均转为户籍人口，粗略估计相当于城镇化率提高30个百分点。商品房销售政策从抑制向支持合理需求转变在商品房市场存在较大收缩压力，同时城镇化新市民住房需求还在增长的背景下，2023年商品房调控政策大概率会从抑制转变为支持合理需求，维护商品房市场的长期健康发展态势。具体从政策上来看，可以分为如下几个：首先是继续实施降息政策。2022012450BP515205205LPR15——5LPR89815MLF108221LPR5个基点，5LPR155LPR35BP，1LPR15BP20图17：房贷利率全国二套房贷平均利率 首套平均房贷利率8.07.57.06.56.05.55.04.54.02014-12014-112015-92016-72017-52018-32019-12019-112020-92021-72022-5资料来源：IFIND、长城证券研究院5LPR跌，实际房贷利率不降反升，因此才出现这个结果。由此可以看出，不是降息对刺激商2023年5年期LPR23个大幅增加。时间事件内容2022/1/6并购贷不计入“三道红线”20时间事件内容2022/1/6并购贷不计入“三道红线”20112022/1/9超7城发布住房补贴政策发布购房补贴政策的队伍在扩大。近半月来，包括保定、玉林、亳州、昆明、长春、珠海等在内的至少7城公布涉及购房补贴的相关政策。2022/1/10市场传闻央行将救助困难房企央行11家需要流动性支持的房企名单。2022/1/12北海市印发《关于调整住房公积金贷款政策的通知》缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。此《通知》自1月12日起开始执行。2022/1/18河南：扩大保障性租赁住房供给解决新市民青年人住房困难河南省政府办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，要求加快发展保障性租赁住房，解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。2022/1/30央行、银保监会发布：保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度2022/2/8宁波：共有产权住房取得不动产权证满10年可上市交易《宁波市共有产权住房管理办法(试行)》出台，并将于2022年2月26日起施行。《办法》规定，取得不动产权证书满10年的共有产权住房可以上市转让。2022/2/28住建部：关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见切实增加保障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难，是党中央、国务院的重大决策部署，是“十四五”时期住房建设的重点任务。2022/3/1郑州：引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放下调住房贷款利率》对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。2022/3/13东莞集中土拍取消新房销售限价东莞今年首批集中供地取消对新房销售限价2022/3/15租赁住房保障纳入中央财政城镇保障性安居工程补助资金支持范围财政部、住建部联合印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》，补助资金实施期限至2025年。补助资金支持范围包括：一是租赁住房保障、二是城镇老旧小区改造、三是城市棚户区改造2022/6/10加强住房金融服务，满足新市民安居需求银保监会发布《关于银行业保险业加强新市民金融服务有关情况的通报》。表示要加强住房金融服务，满足新市民安居需求。强调加大对保障性住房建设的时间事件内容2022/6/23加快落实租金减免政策措施，确保阶段性减免市场主体房屋租金政策落地见效住建部、国家发改委、财政部等8部门联合发布《关于推动阶段性减免市场主体房屋租金工作的通知》，要求加快落实租金减免政策措施。2022/7/12坚持“房住不炒”,完善城市住房体系，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度子是用来住的、不是用来炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，夯实城市政府主体责任，稳地价、稳房价、稳预期。建立住房和土地联动机制，实施房地产金融审慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。2022/7/21将配合地方政府推进“保交楼”支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，引导金融机构市场化参与风险处置，与住建部、人民银行加强协同，配合地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。2022/7/25因城施策促进房地产市场平稳健康发展因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。2022/8/16国家卫健委等17部门：精准实施购房租房向多子女家庭倾斜国家卫健委等十七部门发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意房的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金；对购买首套自住住房的多子女家庭，有条件的城市可给予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持政策。2022/9/15住房改革与发展司司长王胜军住建部将会同有关部门，从四个方面促进房地产市场平稳健康发展：一是，坚持一个定位，即房子是用来住的、不是用来炒的。这是做好房地产工作的根本遵循。二是，健全两个体系，一个是住房市场体系，一个是住房保障体系，这两者缺一不可。三是，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。四是，完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。2022/9/22多部门多地合力“保交楼”住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门出台专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付。多地2022/9/29央行、银保监会发布：阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限2022/9/30支持居民换购住房有关个人所得税财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，自2022101202312311重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税2022/9/30中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点20221010.15个百分点，5年以下（5年）52.6%3.1%率政策保持不变，即5年以下（含5年）5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。资料来源：政府官网、长城证券研究院其次是因城施策放松限制。”2016指出要“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，””前提振房地产的重点实施政策。据统计，今年以来，“因城施策”已经在政治局会议和国常会上多次提到。譬如：5月23日国常会提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求”后，7月21日召开的国常会提出，要“因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求”。7月28日，中央政治局会议强调：稳定房地产市场因城施策用足用好政策工具箱。9策中允许符合条件的23个城市取消首套房贷利率下限，从媒体报道来看，其中很多城市房贷利率已经大幅下降。但从30大中城市高频成交数据来看，刺激效果并不显著。因此金融16条继续鼓励地方部门加大放松力度。当然在总量上也给予了商业银行支持，比如延长贷款集中度过渡时间，允许贷款延期等。预计2023年这一政策还会继续沿用，并且会有更多城市出台放松政策，各地房贷利率均将呈现不断下调态势。表6：2022年三季度以来部分城市房地产政策放松情况放松类型城市时间核心内容降低首付比例保定7月11日首套房首付比例最低两成，二套房首付比例降至30%南京8月12日下调商业性个人合租房贷款首付比例，无房有贷，有房无贷的居民家庭，首付比例由最低50%下调至30%，有房且贷款未结清的居民家庭首付比例由最低80%降至60%。厦门8月24日在厦门无房，只要贷款已经结清，首付降到30%;买第2套，只要已经结清贷款，首付降到40%;有1笔贷款未结清，买第2套首付降到50%。重庆9月2日职工家庭购买第二套住房申请住房公积金个人住房贷款的，最低首付款比例由40％降低为30％。多子女缴存职工家庭购买第二套住房申请住房公积金个人住房贷款的，最低首付款比例降低为25％。郑州9月19日郑州市各家金融机构宣布将第二套商业性个人住房贷款最低首付比例调整为40%。下调房贷利率乌鲁木齐7月12日部分银行首套房贷利率下调至4.25%广东9月30日江门、云浮、湛江取消利率下限，清远利率下限调整为LPR下调60个基点，阳江利率下限调整为LPR下调40个基点。武汉10月20日武汉首套房贷利率降至3.9%公积金首付降低或贷款额度增加长春7月13日直住房公积金个人贷款单笔最高额度提高至90万元长沙7月22日二套房公积金贷款比例降至四成，三孩家庭最高可贷80万杭州8月2日杭州市三孩家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%确定。杭州市三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金的，提取限额按规定额度标准上浮50%确定。济南8月15日自今日（8月15日）起，在济南市行政区域内购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款，最低首付款比例由60%调整至40%。无锡8月15日155.05%；首套房贷已经结清的二套房首付比例则为4成，房贷利率4.25%。购房补贴石家庄7月12日实行人才购房补贴：博士30万、硕士10万苏州7月12日3年内提供10万套人才公寓、最高800万元购房补贴武汉7月18日向符合条件的行政事业单位购房职工一次性预发补贴15万元长春8月9日200/（1.8。职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等来（留）长人才放松限购限贷东莞7月4日东莞住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。除限购区域外，东莞市其他区域暂停实行住房限购政策。居民家庭购买非限购区域内的商品住房，无需进行购房资格核验。成都7月6日居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房，住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。北京8月9日购买“全龄友好住宅”试点项目的老年家庭，不仅可以享受按揭贷款，而且首套房首付比例为35%，二套房首付比例为60%。同时，子女亦可作为共同借款人申请贷款。上海8月20日在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。青岛9月15日21限购1套;二手住房不再限购。取消限购限售廊坊8月10日取消户籍、社保（个税）等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件，对“北三县”和环雄安新区周边县（市）的住房限售年限要求也全面取消。济南9月15日916限购。放宽落户政策广州8月10日广州最近更新人才入户细则，全日制本科生参保即可落户，无需受社保缴纳时40宁波10月27日在居住就业0（镇社保缴纳均满2年放宽至均满1年。共有产权大理8月3日支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。资料来源：各地政府官网，长城证券研究院整理接着是政府增强市场信心。在实施刺激需求的低利率政策和放宽购买门槛的监管政策之外，消费者和投资者对开发商尤其是民营开发商信心已经大幅降低，不利于商品房销售到投资的恢复。其中尤为突出的就是今年发生的“保交楼”事件。2022年7月28日，中共中央政治局召开会议，首提“保交楼”事件，将“压实地方政府责任、保交楼、稳民生”重要性拉到国家政治高度，对稳定市场信心，稳定预期提供有利政策保证。房地产存在从房地产企业问题蔓延至下游的民生保障领域的隐患，保交楼不仅仅是经济问题，更是民生问题，必须牢牢守住这个底线。819831“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。国家”2000“保交楼”资金严格限定用于已售、逾期、难交付其中最具代表的就是郑州的保交楼，郑州与国开行签订了3000亿元协议，促进全市安置“省市地区日期“保交楼”政策类型江西景德镇省市地区日期“保交楼”政策类型江西景德镇7月8日引入国资平台陕西西安7月11日引入国企及金融机构广东深圳龙岗区7月11日成立处置小组广东汕头7月12日确保房款监管河北沧州7月12日确保房款监管河南河南7月14日破产复工续建河南平顶山7月15日一楼一策河南郑州7月19日郑州地产集团与河南资产管理公司联合成立房地产纾困基金四川遂宁7月19日一对一帮扶陕西咸阳7月19日一对一帮扶重庆重庆高新区7月19日成立专班组跟进项目进度四川凉山市冕宁县7月19日一盘—策一领导贵州遵义7月21日抵押款超值释放河南郑州7月27日提出棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房四种纾困模式山东青岛8月4日封顶发放按揭江苏连云港8月9日一盘一策河南郑州8月8日设立100亿元房地产纾困专项基金浙江湖州8月15日鼓励国有企业收购、分期分批竣工验收、作为保障安置用房等多模式纾困江西信丰县8月16日收回一批无法继续投资项目安徽合肥8月17日市县区合力处理广西南宁8月19日设立首期30亿的纾困基金湖北湖北省8月23日设立50亿元纾困基金浙江绍兴8月29日设立首期20亿的纾困基金四川遂宁9月1日鼓励融资、收并购河南郑州9月7日大干30天，确保全市停工楼盘全面复工贵州凤冈县9月7日查封房源解封销售浙江丽水9月7日一楼一策省市地区日期“保交楼”政策类型宁夏银川9月11日一楼一策一专班河南郑州9月13日已与国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款，拟对95个使用保交楼专项借款项目开展全面审计河南郑州9月17日首批专项借款50亿已下达河南荥阳9月21日压实各方责任，一楼一策河南柘城县9月22日积极争取专项借款，加强资金监管重庆重庆北碚区9月22日要用好政策工具，严格落实系列政策措施河南项城9月23日建立保交楼台账，压实各方责任辽宁沈阳9月23日国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款河南平顶山9月24日总承包方和建设单位签订责任书河南管城9月26日统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组等问题楼盘攻坚化解“4+1”模式资料来源：中指数据CREIS，长城证券研究院10月17作用。121月8日银行间市场交易商协会发布信息，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二支箭，支持包括房地产企业在内的民营企业发债Wind，2022325143173%。8园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68融资155亿元。据了解，龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企项目也在积极准备中。稳定市场预期的主要手段之一。2022年1月202238119202251633.5520226时间主体政策大类核心内容7时间主体政策大类核心内容7月8日长城资产措施-AMC纾困房企20212家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选。目前已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目，另有2个项目已批复正在出资，同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元。7月11日信达地产措施-AMC纾困房企信达地产华南区域公司积极协同中国信达深圳分公司、华建国际实业（深圳）有限公司与平安信托有限责任公司、深度合作，以“内部协同时间主体政策大类核心内容（信达系债权重组及增量投入）+外部合作”模式对南沙“悦伴湾”项目进行盘活——由中国信达深圳分公司折价收购项目债权，华建深圳提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建。7月14日西安市住建局措施-加强预售资金监管《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》明确，开发企业不能按期交付房屋，引发群体性事件，造成严重社会影响的，记为确，强化商品房预售资金监管，包括资金全额入账、严格拨付标准、加强账务核对、夯实银行责任等。7月18日济南历城区住建局措施-“一案一策”对风险项目深入分析研判，建立风险台账，会同项目所在街道逐一制定“一案一策”化解处置方案。进一步强化行业监管责任，主动约谈开发企业和总包单位，同时做好风险项目的动态跟踪，推动房企处理好延期交付、停工等问题。7月19日遂宁市住建局措施-一对一帮扶每一个项目均由一名县(市、区)、市直园区县级领导进行“一对一”挂联，市住房城乡建设相关县级领导对全市在建和待建房地产开发项目进行分片挂联，督促未开工房地产开发项目尽快投资、动工，指导在建房地产开发项目规范运营，按期完工。7月19日河南资产管理有限公司郑州地产集团有限公司措施-AMC纾困房企河南资产管理有限公司联合郑州地产集团设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。7月20日济南历城区住建局措施-监管资金支持世茂时代先声项目的首期监管资金申请已通过市住建局的审核，并已提交监管银行审核放款。融创文旅城项目自持商业资产的处置方案也已上报市工作专班，待市政府批复同意后，融创文旅城项目可通过转让商业资产的方式筹集资金，用于项目后续工程建设。7月29日郑州市人民政府措施-房地产专项纾困基金郑州市人民政府办公厅于日前印发的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》指出，房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作。8月5日中国华融阳光龙净集团措施-AMC纾困房企中国华融与阳光龙净集团有限公司签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。8月9日郑州地产集团有限公司建业集团措施-房地产专项纾困基金由郑州国家中心城市产业发展基金作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目正式达成合作。纾困基金将通过市场化、法制化的方式，打造金融产业集聚区。8月15日沧州市人民政府措施-加强预售资金监管《沧州市商品房预售资金监管办法》开始实施，商品房预售所得款项，须全部存入监管账户。8月15日南宁市住建局措施-平稳房地产基金南宁市相关部门以政府主导、市场化运作为原则，筹划设立平稳房地产基金。8月15日，南宁市平稳房地产基金签署完毕基金协议、完成工商登记、开立银行账户，基金正式设立。南宁市平稳房地产基金首期规模30818围绕“保交楼、稳民生”开展工作，对部分项目进行调研。8月25日长治市人民政府措施-建立房企项目领导包联机制完善商品房项目台账，根据项目建设规模、企业信誉、资金运转、建设进度等条件分类别建立任务清单，实行领导包联制，跟踪项目进展。亿元以上房地产开发项目由县、区领导包联，10亿元以上项目由市级相关部门领导包联，50亿元以上项目由市领导包联。8月26日中信信托中信银行中信城开措施-设立财产权信托项目中信信托、中信银行与中信城开共同设立了业内首单以资产隔离为目的，以项目底层资产作为信托财产的财产权信托项目。该项目包括“中信信托··密云上河院财产权48资料来源：政府官网、公司公告、长城证券研究院我们认为除了“保交楼”、民营企业发债的政策支持以及对民营企业资产的兼并购，更多的还是需要政府出面给市场信心提供支持和呵护。虽然市场化、法治化是解决房地产问题乃至所有经济出清问题的长期正确途径，但其在短期内造成的市场进一步收缩和信用体系的重新搭建，给稳增长带来很大压力。政府出手和监管干预在一定程度上弥补了市场的缺失，但也存在负面影响，比如在长期角度损害了市场化的运行基础。在理论层面和国家战略层面，坚持市场化方式解决会面临重大政治压力，因为我们同时还需要防止出现系统性风险和保障总体国家安全。预计明年销售增速会改善结合以上定性因素，我们认为明年的商品房销售大概率会回暖。首先我们选取“居民贷款增速、城镇化率增量、实际房贷利率（即个人住房贷款利率-房价同比，我们在专题报告《本轮房地产组合政策效果如何》中提到过该指标，三个解释变量作为分析对象，先通过相关性分析发现三者都相关，但通过回归后发现”城镇化率增量”该解释变量P值大于0.05取“居民贷款增速、实际房贷利率”0.01R20.806年（分析过程的）实际房贷利率预测根据我们在报告《本轮房地产组合政策效果如何》中的定义，实际房贷利率=个人住房贷款利率-房价同比，首先我们分析一下明年的房价走势。10月份百城房价同比增速为0.06%，70大中城市新建商品房价格同比增速为-2.4%，全国商品房销售价格（销售额/销售面积）同比增速为-3.9%10月份，70-3.7%图18：房价走势840

百城住宅价格指数:同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比商品房销售额:住宅:累计值/商品房销售面积:住宅:累计值:同比2010-012011-072013-012014-072016-012017-072019-012020-072022-01资料来源：IFIND、长城证券研究院中国商品房销售面积和房价之间存在着相互影响的关系，销售面积领先房价大概6个月，实际房贷利率又影响着销售面积。根据今年的实际房贷利率走势和商品房销售面积增速情况，可以预判明年房价大概率仍是下降态势，预计为-5%。目前个人住房贷款利率为4.3%，假设明年在LPR利率继续下调以及下限取消的基础上房贷利率降至3%，那么粗略估算实际房贷利率就为8%。图19：商品房销售面积增速领先房价半年50

百城住宅价格指数:同比 商品房销售面积:累计同比:+6月（右

120100806040200(20)(40)2010-012011-092013-052015-012016-092018-052020-012021-09资料来源：IFIND、长城证券研究院居民贷款增速预测14.8%20092014M2因此我们通过对M2定明年贷款增速的主基调，预测了明年的贷款增速。图20：M2领先居民贷款增速房价预期上涨比例M2:同比:+12月金融机构:人民币:资金运用:各项贷款:境内贷款:住户贷款M2:同比:+12月60 3550 3040 2530 2020 1510 100 52010-012011-082013-032014-102016-052017-122019-072021-022022-09资料来源：IFIND、长城证券研究院商品房销售面积累计同比预测结合以上，我们选取2009年3月到2022年10月的观测数据，将被解释变量“商品房销售面积累计同比”和解释变量“居民贷款增速、实际房贷利率”进行回归，得出2023年商品房销售面积累计同比的预测结果。图21：商品房销售面积增速预测商品房销售面积单月增速修匀值 拟合值6555453525155(5)(15)(25)2009-03 2011-07 2013-11 2016-05 2018-09 2021-03 2023-07资料来源：IFIND、长城证券研究院最后，通过以上分析，我们预计2022年四季度商品房销售仍在低位，而2023年商品房销售面积累计同比从5-10%左右较今年9月份的2已有大幅改善203。房地产投资：有望逐步回升今年房地产投资累计增速持续下滑，1-2月份累计同比为3.7%，到10月底降至-8.8%。从单月数据来看，房地产投资增速也在持续下滑，8月同比降至-13.81%，与去年底的水平差不多。商品房销售、房地产资金来源、土地购置等是房地产开发投资的相关指标，这些指标都在快速下降，且降幅均较大。土地购置面积累计增速到10月份已经降至-53%，都大幅低于当前房地产投资累计增速的水平，预示着房地产投资增速短期内仍然可能有下滑趋势。图22：房地产开发投资相关指标均在下滑房地产开发投资完成额:累计同比 房地产开发投资完成额：当月同房地产开发资金来源:合计:累计同比 本年购置土地面积:累计同比商品房销售面积:累计同比2010-012011-072013-012014-072016-012017-072019-012020-072022-01资料来源：IFIND、长城证券研究院在“三稳”目标要求下，“因城施策”、“保交楼”政策持续推进，对民营房企的融资支持也速领先房地产投资增速3-9的预测，-4.8%。图23：成交土地面积累计同比领先房地产开发投资额半年

100大中城市:成交土地占地面积:当周值:月:合计值:指数修匀:累计值:同比:+6房地产开发投资完成额:累计同比

4032241680(8)(162010-012011-072013-012014-072016-012017-072019-012020-072022-01资料来源：IFIND、长城证券研究院图24：商品房销售面积和房地产开发投资完成额预测商品房销售面积:商品房销售面积:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比0(40)2011-022012-102014-062016-022017-102019-062021-022022-10

403020100(10)(20)资料来源：IFIND、长城证券研究院房地产投资增速的回升还需要新开工的增加。10-5.7%9-5.3%持“保交楼”的政策影响下，房屋竣工面积降幅明显收窄，累计同比从7月年内最低的-23.3%持续回升到10月的-18.7%，预计在政府政策推动下，竣工面积降幅将继续收窄。但是房地产投资下滑导致新开工面积累计同比降低至9月的-38%，10月仅小幅收窄至-37.8%，后续房地产投资增速的回升需要新开工面积增速的反弹来支撑。图25：房屋新开工、竣工、施工面积房屋新开工面积:累计同比 房屋竣工面积:累计同比 房屋施工面积:累计同比806040200(20)(40)(60)2010-022011-072012-122014-052015-102017-032018-082020-012021-06资料来源：IFIND、长城证券研究院房地产融资：政策推动明显改善2022年的房地产融资确实不乐观，截止到目前，房地产相关融资增速持续下滑。今年房4.2%10月的-24.7%29个14%38%图26：房地产开发资金来源0

房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比 房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:累计同比 房地产开发资金来源:各项应付款合计:累计同比2010-022011-072012-122014-052015-102017-032018-082020-012021-06资料来源：IFIND、长城证券研究院融资端除了银行贷款之外，房地产信用债市场也出现明显下降。1-104003.916.9%5%86707010.45%121.215.7%745.5%，同比则下降71%，创30个月以来新低。房地产融资大幅收缩的主要原因可以分为几个部分：首先，部分调控政策存在合成谬误与分解谬误问题。“三道红线”及扩大试点范围、贷款集中度管理、压降银行表外业务、推进房产税改革、“供地两集中”制度等局部合理政策叠加后，就会出现合成谬误问题，增大了房企的综合压力。收紧房地产监管政策后，部分城市预售监管加码，地方政府限购政策升级，出现了一个分拆谬误的问题。多种因素叠加使得房地产融资环境逐渐严峻，一定程度上制约了开发投资的合理增长。其次，当前部分房企面临较大经营亏损风险、流动性短缺风险和债务违约风险。近年来疫情反复，居民收入与消费受到影响，需求与预期转弱，房屋销售持续下行，房企回款难度增大，经营亏损风险增加。受头部房企违约事件影响，整体行业融资信用受损，不少企业的信用评级或展望评级被下调，融资难度大幅增加，房企流动性难以获得及时补充。如不能及时调整政策有效化解压力，部分房企债务违约风险极易向其他房企和整个行业蔓延，进而引发群体性违约，甚至形成系统性金融风险。月254房地产行业：集中度有望提升行业集中度有望提升房地产是资本密集型行业，在发展过程中随着资本不断积累行业集中度不断提升。年房地产调控之前，行业是由高杠杆、高周转的规模发展模式驱动，市场集中度CR10201010.09%202026.49%图27：房地产行业市场集中度CR5 CR10 CR20 CR40504030201002010201120122013201420152016201720182019202020212022资料来源：IFIND、长城证券研究院从全国工商联协会发布的民企500强榜单来看，2020年，房地产行业入围数量是44家，20212520221-10月，TOP10043.4%1.7家，较去年同期减少16家；超百亿房企10048我们认为，2023年乃至之后的几年，房地产一定会分化更为严重，行业集中度将逐渐靠拢。区域分化趋势更加明显受政策调控的影响，2022年房地产销售和价格在区域上已出现分化的趋势，我们预计2023年这种地域分化趋势也将更严重。首先，一二线城市由于受库存低、存量房与人口数量相对平衡等因素影响，调控难度较小。在国家号召维持房地产市场健康可循环发展的背景下，房价会维持在相对稳定的区间内。其次，人口和经济迅速增长的二三线城市将继续上涨。人口的增长会带来需求的上升，结合国家维稳房地产市场所出台的一系列政策性因素，最后，人口流出严重和存量房过剩的其他地区，稳住下跌趋势将成为目标。存量房过剩是人口流出严重和之前房地产市场的过度开发导致的。人口流出和存量房过剩，都是造成房价下跌的直接因素。库存房源由于拿地较早，成本过低，会导致售价低于新开发项目的成本价，新的地块也就不会有人去开发，这也会加剧房价下行趋势去库存。图28：一线城市二手房价格与二三四线城市分化城市二手房出售挂牌价指数:一线城市 城市二手房出售挂牌价指数:二线城城市二手房出售挂牌价指数:三线城市 城市二手房出售挂牌价指数:四线城230210190170150130110902015-01 2016-01 2017-01 2018-01 2019-01 2020-01 2021-01 2022-01资料来源：IFIND、长城证券研究院房地产调控是一个漫长而复杂的过程，就算是北上广深四大一线城市，也是历经十几年的起伏，才在近几年维持在了稳定的水平。三四线城市由于本身消化能力差，加上经历了几轮房地产普涨的疯狂，才造成了存量房过剩和库存量大的现状。对于目前价格下降且卖不动的地区，房地产健康稳定发展还需一些时日。房地产市场：改革转型构建新模式中国房地产进入后周期时代后，市场也需要建构新模式。在原有模式和新模式转换过程中，政府需要适当参与，使得过去一段时期以来房地产市场积累的风险可以平稳落地。风险处置过后，政策施力于推动房地产转型、构建新模式以解决发展问题。随着房地产进入后周期，新的房地产市场模式将涉及到政府调控模式、住房融资模式、住房开发模式、住房消费模式和城市政府参与模式等方面。首先，在政府调控模式方面，目前政策调控偏向于缓解房地产风险集中爆发的风险，而未来政策施力将趋向于推动市场改革和转型，因为只有改革和转型才能解决房地产市场的长期问题。过去一段时期，我国房地产发