案例分析：上海田子坊(详细)

PARTI综合概述

1.背景

2.田子坊简介

3.田子坊的业态

4.田子坊的建筑

5.田子坊的街巷空间

第一页，共32页。PARTI综合概述上海市创意产业园区的领头羊。。。。。国际公认的创意形态文化产业的高端链条艺术家工作的生态社区上海特质的艺术消费区第二页，共32页。上海近现代传统社区发展的一个缩影田子坊街区反映了从近代江南农村社区到法租界华洋混住社区及里弄工厂社区的发展脉络。空间格局的历史演进反映出卢湾区生活与文化的沉淀过程，呈现出不同的特征、风貌，是海派文化兼容并蓄特质的空间意向表达。第三页，共32页。4田子坊——老街区的华丽蜕变位于上海卢湾区中心地段，是重要的城市功能区，占地面积7公顷，建筑面积2万平米。街区形成于1920年代，保存了目前上海所剩不多的典型里弄建筑格局，是上海历史街区中保存历史文化遗产类型最为丰富的社区之一。中国元素、上海生活、创意内蕴、国际风范，成为上海老外的聚集地，人气休闲区，是旧城改造的一个典范。居民住宅变成各种购物、餐饮店面，老厂房改造成为工作室、创意作坊，形成艺术区、购物区、西餐区、酒吧弄等不同的特色群落，又互为补充。超过30多个国家的不同创意行业以休闲作坊、工作室等极具休闲观光特质的形态开店作业和经营。是商业，也是休闲方式，本身还具有观光功能，能提升片区吸引力。业态与休闲融为一体原貌保留石库门建筑与街区形态。除各类欧美建筑风格外，石库门建筑共有20多种形态，种类多，保存完整。田子坊仍居住着许多人家，富于生活气息。来自世界23个国家和地区的老外及华人在这里开了200多家艺术工作室及时尚小店。服装、藏饰、陶艺、剪纸、油画等应有尽有。老上海街区中的多国风情，恰恰是最为老上海的特色和味道。保留城市肌理与生活肌理艺术家陈逸飞、尔冬强、王劼音等的工作室；老上海品牌双妹；琉璃艺术家杨惠姗、张毅的琉璃博物馆…诸多名人和品牌店入驻提升了街区名气和吸引力。田子坊的发展从一条弄“田子坊”，到一条街泰康路上海艺术街，再到一个块：延伸至泰康路、思南路、建国路、瑞金二路，能量放大，发展空间增加，内容得以丰富。品牌引进，空间拓展幽静的休闲咖啡馆随处可见的绿植让人赏心悦目街道两侧多露天茶座，随时可停下脚步店内较为开阔，便于深入和停留第四页，共32页。定位：国际化创意文化社区创意【田子坊】

——国际创意园区数字【田子坊】

——多维信息平台活力【田子坊】

——文化休闲乐园海派【田子坊】

——石库门博物馆生活【田子坊】

——都市和谐居所遗产【田子坊】

——历史文化街区原则：保护濒危城市文化遗产利用创意和文化艺术促进经济增长

保留海派里坊社区功能改善社区形象吸引创意投资和商机老建筑与新文化的融合营造一个城市创造性的产业集聚地目标：创意产业集聚地、里坊风貌居住地、海派文化展示地、世博主题演绎地第五页，共32页。田子坊的街区形态基本形成于上世纪20年代，处于原法租界和华人居住区，是商业居住街区和工业区的过渡地带。在这个面积仅为7公顷的地块，集中了上海从乡村到租界，再到现代城市发展的各个时期各种类型的历史建筑，是上海保存历史文化遗存类型最丰富的街区之一。1998年陈逸飞率先在此开办工作室；1999年著名画家黄永玉将志成坊改名为“田子坊”。据史载，“田子方”是中国古代的画家，取其谐音，用意自不言而喻。使得曾经的街道小厂，巷子废弃的仓库，石库门里弄的平常人家，抹上了“苏荷”（SOHO)的色彩、多了艺术气息熏染。泰康路建国中路瑞金二路思南路田子坊PARTI综合概述2.田子坊简介第六页，共32页。田子坊景区景区手绘图PARTI综合概述2.田子坊简介第七页，共32页。出入口出入口出入口出入口一期二期3.田子坊业态PARTI综合概述一期200弄功能：办公、商业代表企业：宗迈建筑咨询、上海安吉乐餐饮娱乐有限公司；210弄功能：办公、商业代表企业：尔冬强工作室、逸飞之家；二期248弄功能：商业代表企业：泰迪小熊、陈瑞元摄影工作室；274弄功能：商业代表企业：新视界画廊、美甲沙龙、塔卡沙地球店。第八页，共32页。PARTI综合概述3.田子坊业态田子坊的业态由商业画廊和工艺美术、视觉艺术、建筑设计类的创意办公发展为创意工艺品、首饰、服装等创意商业为主，配以少量酒吧和特色餐饮的业态模式。第九页，共32页。4.田子坊的建筑建筑形式：上海老石库门里弄建筑，带西式建筑特点的新式里弄建筑；建筑功能：20世纪20年代的居住区形式的里弄工厂，20世纪70年代的居住区。建筑装饰：现代主义简洁装饰、中国传统木构装饰、新艺术运动装饰风格、巴洛克风格。PARTI综合概述第十页，共32页。完整性：区块方正规整，与周边的城市环境以道路隔开，有利于整体保护；完好性：整个区块内并没有因多少拆建、改建、新建等行为而被破坏；地域性：区块是上海历史街区中最具里坊风貌的代表，具有很重要的历史文化遗产价值。

4.田子坊的建筑第十一页，共32页。老宅坊门古井里坊弄堂景观4.田子坊的建筑PARTI综合概述第十二页，共32页。5.田子坊的街巷空间穿梭于弄堂之间，感受老上海人的生活方式。田子坊最大的特色就是，它依然有很多居民在这里生活。在商业街里面抬头，你会发现密密麻麻的电线和居民晾晒的衣物，充满生活气息。

狭小的街道空间承载着田子坊的市井生活，植物与小品的配饰，关注着人的步行体验和感受，体现了田子坊的生活氛围和环境品质。PARTI综合概述第十三页，共32页。田子坊的街巷空间是具有生活化的场所空间，它是流动的、内敛的又是包容的、多元着的，承载的是城市的人文活动，是城市文化的代表。5.田子坊的街巷空间PARTI综合概述第十四页，共32页。PARTⅡ创意园区

1.创意园区的两种发展模式

2.上海创意园区分布概况

3.田子坊模式4.同类案例对比分析

第十五页，共32页。PARTII创意园区1.创意园区的两种发展模式模式一：高建造成本的新建模式以北京和天津为代表，通常以新建大规模远郊园区存在，引入高新技术产业，并形成了以自身为核心的商业环境，以动漫与网络游戏、软件设计等高科技产业为主。模式二：低改造成本的旧改模式以上海、杭州、广州为代表城市，以旧改小规模市区旧建筑形式存在，依托于周边的商业文化环境，引入创意产业，形成一定的产业集聚效应。第十六页，共32页。PARTII创意园区2.上海创意园区分布概况区域创意园区数量依托资源重点发展产业静安区黄浦区卢湾区7个3个5个城市核心区域优势，在田子坊、八号桥的基础上继续创新发展模式咨询策划、广告设计、时尚消费虹口区10个充分挖掘和利用区域名人故居资源以浓郁文化气息为特色的产业普陀区5个以苏州河沿线、华东师大周边地区和桃浦都市产业园为重点，挖掘现有老厂房的潜力动漫设计、软件设计、工业设计、文化艺术杨浦区6个以打造知识创新区为契机，依托周边工业建筑和大学氛围，以同济建筑设计集聚圈为特色城市规划设计、建筑设计、工业设计闸北区8个现有园区的基础上，结合产业结构调整和升级工业设计、动漫设计、建筑设计、传媒设计、会展旅游长宁区12个“数字长宁”的功能定位软件设计、服装设计、动漫设计徐汇区12个依托区域内研发科技资源及高技术产业研发设计、数字内容、应用设计、广告传媒、咨询筹划浦东新区3个发挥浦东人才和政策方面的优势，依托区域内制造业和现代服务业研发设计、科技咨询、时尚消费、会展旅游郊区3个结合郊区新城和新市镇建设，充分发挥郊区的产业、生态、旅游等资源优势以休闲旅游为亮点的创意产业第十七页，共32页。2.上海创意园区分布概况创意地产发展受区域经济水平和服务水平影响较大，75家挂牌创意地产项目70%以上处于内环，呈现为“两带三区”。PARTII创意园区第十八页，共32页。《上海创意产业园区评定与考核标准》中规定创意园区内入驻企业比例不能低于70%,餐饮、娱乐等配套企业则不得超过20%。将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐等城市生活空间的三项以上进行组合。在建筑风格等方面较好地融合了时尚消费文化只要具备区位、交通等商业要素,并以商业消费为目的的场所。办公类创意园区综合类创意园区商业类创意园区98%为办公类占据了绝大多数田子坊作为唯一挂牌商业类项目海上海作为唯一挂牌综合类项目2.上海创意园区分布概况以商业用途为依据划分为:商业类创意地产、办公类创意地产、综合类创意地产,办公类创意地产最多。PARTII创意园区第十九页，共32页。田子坊位于淮海路商圈的辐射区内，周边商圈以现代商业为主，发展较为成熟，决定了田子坊发展差异化路线。淮海路商圈东段以商厦与写字楼结合的商务区为特色，西段以专业特色店中点缀商厦为特点。整条淮海中路定位以吸引本地中、高档消费群体为主。打浦桥商圈基本形成中高档住宅区、商贸物流、房地产服务、零售餐饮、休闲娱乐等行业的集聚地。3.田子坊模式（1）

田子坊商业环境PARTII创意园区第二十页，共32页。一期创意办公为主;主要是5家工厂，1998年对外出租给画家。二期扩展范围（2008-2009）创意商铺为主,少量餐饮配套;2条里弄的居民房2004年开始对外出租。田子坊二期最早因满足一期的消费需求而产生少量服务餐饮，逐渐向全市、全国范围辐射，成为旅游和体验式文化的集聚地。

1998年田子坊一期厂房开始对外出租,随着陈逸飞的入住吸引了大批画家的集聚形成一定的品牌效应。初期画家的集聚产生了商业消费需求，主要体现在少量的休闲、酒吧及餐饮类。

2004年石库门居民开始自发对外出租给画家，周边居民纷纷效仿，服务、餐饮、工艺类商家纷纷进驻，田子坊二期开始产生并迅速扩展。

2005年-至今2005年政府出台居改非政策，授牌田子坊为创意产业集聚区。开始引导支田子坊向全市、全国范围辐射。2008年田子坊定位为创意产业集聚地、历史文化风貌居住地、海派文化展示地和世博主题演绎地，田子坊成为旅游和体验式文化集聚地。3.田子坊模式（2）

田子坊市场定位PARTII创意园区第二十一页，共32页。规划管理政府及时修改了田子坊地区的功能规划，田子坊管委会委托设计部门编制了《田子坊综合发展规划》。市场管理工商局制订了《田子坊内工商注册登记流程》，规范田子坊市场经营行为。产业管理政府有关机构制定了《田子坊创新产业集聚区产业导向目录》，建立了田子坊行业准入机制，明确了创意产业的鼓励、限制和禁止类的标准。3.田子坊模式（3）

田子坊政府引导PARTII创意园区第二十二页，共32页。3.田子坊模式（4）

田子坊创意园区的构成要素PARTII创意园区建筑变迁：历史建筑——典型的江南民居、西式洋房、中式石库门和新式里弄建筑，

是海派文化兼容并蓄特质的空间意向表达艺术百态：画廊+艺术家工作室——艺术家的生态社区里坊风貌：真实的里弄生活——上海历史风貌和石库门里弄生活的“活化石”时尚创意：时尚设计&创意店铺——尤以旗袍、围巾、高级成衣等为代表休闲元素：美食与娱乐相结合——云集了10余个国家和地区的风味美味第二十三页，共32页。3.田子坊模式（1）保护原则：以保护原建筑、原风貌、原城市肌理为目的，在原有的土地所有权不变的基础上，分片区循序渐进地对城市道路、建筑、外立面等进行的修缮、改造或者保护。（2）开发原则：采用政府主导规划，并投入少量资金对道路、绿化、市政设施、建筑等进行修缮保护，原居民对开发进行合作支持、出租房屋给艺术家及设计公司的方式。（5）

田子坊效益避免了传统改造模式下开发商对改造地区利益的最大榨取；不搬迁原居民，使原居住形态得以保留；居民成为地区改造后利益的最大获益者，且长期可持续的。保留了传统的里弄生活并与文化创意结合在一起，通过一个休闲文化街区带动了整个社区的发展，成为上海文化产业创新发展的都市坐标之一。PARTII创意园区第二十四页，共32页。4.同类案例对比分析上海新天地1、项目特征

项目地块为十九世纪上海市区石库门式里弄建筑群组成的社区；紧邻中共一大会址。2、开发模式

开发商占主导地位，搬迁原居民，政府统一规划、开发商投资建设。3、改造结果地块的历史文化底蕴得以保存延续；形成了具有上海独特的石库门建筑特色的集餐饮、商业、乐、文化的休闲步行街。PARTII创意园区第二十五页，共32页。4.同类案例对比分析内容新天地田子坊起点不同既有整体规划，又有局部安排，它严格按照规划要求进行形态设计、业态布局。没有规划，依靠市场规律发展。业态结构上，一切根据供需双方而定，政府只是提供必需的公共产品和公共服务。文化不同文化是多元结构的，包含着老上海的文化记忆，也有新上海的文化标志，还有未来上海的文化韵味，就是不断引入国际一线品牌所蕴含的理念。历史沉淀的原生态生活场景。文化理念是发挥创意、贴近生活、更贴近艺术与文化的发扬传承，它的文化更多的是中式的、本地的文化，外来文化只起到点缀的作用。取向不同豪华设置和高品质的货物，价值取向是以时尚消费为主，由于文化标签的多元性，不同的群体可以寻找不同的记忆，各取所需。朴素的休闲消费，寄托着老上海式的怀旧，更多的是一种对东方现实生活的观摩。精神享受大于物质消费。性质不同经政府批准的商用项目，周期50年。开发商可以通过商业手段调整各种业态结构，主动权在开发商手里。不是一个完整的商业项目，既有工业楼宇出租的不确定性，也有居民住宅出租的不确定性，主动权在原住民手里。机制不同自始至终有开发商下属的项目公司操作，经营方式是建立在现代企业制度之上的规范化运作。没有自己的经营公司，企业各自为政，缺乏必须的行业规范、行业自律、行业标准，影响了田子坊的升级换代。PARTII创意园区第二十六页，共32页。PARTIIIⅣ考察思考

1.

田子坊旅游swot分析

2.社会邻里网络的变化

3.城市文脉的保存和地方性的塑造4.田子坊旅游发展

第二十七页，共32页。优势田子坊是上海创意产业的发源地和集聚地，文化吸引力大；田子坊处于上海的中心城区，区位交通条件优越，多条交通线路可直达；各类商业服务多样，休闲游憩设施较齐全；文化元素多样，传统老上海文化氛围浓厚，吸引大量国内外的游客。劣势部分老旧建筑，已满使用年限；旅游商品价格偏贵，产品类型与外界雷同，缺乏创意；街道内部居民，生活环境卫生情况较差；空间有限，难以承载大规模客流的旅游需求。机遇1.田子坊商圈发达，例如，新天地、8号桥、智造局等，可以形成旅游的集聚效应，共同发展；2.文化保护建设的大背景下，田子坊创意文化产业得到更好的保护性发展；3.上海吸引着越来越多来自国内外的旅游者，给田子坊带来越来越多的客源挑战1.大量的商业营利性店铺的进入，导致地租增加，越来越多的文化创意企业被迫离开或是改变经营模式；2.越来越多的文化街区效仿田子坊的发展模式，例如常州的运河5号、福州的榕都318等都在打造创意文化街区，商业模式趋于同质化。P