学习用商业地产知识培训

商业地产知识培训商业地产知识何为商业地产商业地产的内容商业地产的类型商业地产的销售模式商业地产的客户商业地产知识商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产商业地产知识

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有

大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的

大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的

发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产知识商业地产在开发和运营中涉及到三个层面商业地产的内容资本运营商业地产市场开发运营管理商业地产知识贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产知识商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产知识商业地产的市场发展条件欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。欧美：商业地产知识亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。亚洲及国内：商业业地地产产知知识识高品品质质商商业业地地产产分割割商商铺铺领领风风骚骚国际际资资本本加加紧紧抢抢滩滩第三三方方经经营营管管理理发发展展趋趋向向显显著著商业趋势及特点商业业地地产产的的发发展展特特点点及及趋趋势势商业业地地产产知知识识购物中心市场场型型商商铺铺社区型商铺底商商型型商商铺铺写字楼商铺按开发形式划分地产产投投资资市市场场产产品品类类别别交通通设设施施商商铺铺商业业地地产产知知识识购物物中中心心———SHOPPINGMALL概念念：Mall————林荫荫道道在毗毗邻邻的的建建筑筑群群中中或或一一个个大大建建筑筑物物中中，，许许多多商商ShoppingMall——规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。商业地地产知知识1、主力店店租户：：百货货主力力店、、超市市及娱娱乐主主力店店。2、半主主力店店租户户：运运动品品店、、服装装旗舰舰店、、书店店、音音像店店等。。3、娱乐乐、餐餐饮设设施：：诸如如玩具具反斗斗城、、KTV、酒吧吧等娱娱乐设设施，，以及及麦当当劳、、肯德德基等等西式式快餐餐店、、主题题餐厅厅、酒酒吧吧餐厅厅、美美食广广场等等餐饮饮设施施。4、专卖卖店：：包括括国际际一线线、二二线品品牌及及当地地品牌牌的各各种专专卖店店品牌牌。SHOPPINGMALL项目可能包括的的商业业组合合内容容商业地地产知知识按投资价值划分社区型专业型便利型都市型其他商铺专业型型商铺铺商业地地产知知识定义：：专业业街市市商铺铺指经经营某某类特特定商商品的的商业案例：北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。商业地地产知知识按业态划分综合型零散型特色型商业地地产知知识销售模模式整体转让零散销售自由出租返租销售商业地地产的的销售售模式式商业概念：：就是是带租租约销销售，，即先先引进进品牌牌商家家，然然后将将商商场划划分若若干小小面积积产权权商铺铺销售售给众众多小小业主主，并并保证证给小小业返租销售售实质：商品房售售后包租租是指房房地产开开发经营营企业为为促进销销售，在在其进行行外销商商商品房房售后包包租是指指房地产产开发经经营企业业为促进进销售，，在其进进行外销销商品房房出售时时与买受受人约定定，在出出售后的的一定年年限内由由该房地地产开发发经营企企业以代代理出租租的方式式进行包包租，以以包租期期间的租租金冲抵抵部分售售价款或或偿付一一定租金金回报的的行为。。返租销售售商业地产产知识利益：国内的房房地产公公司融资资渠道比比较单一一，为了了应对银银行银根根紧缩、、成本增增高的不不利局面面，开发发商利用用售后包包租融资资进行发发展已是是相当普普遍的做做法。对于个人人投资者者而言，，现在商商铺是一一种房地地产和理理财产品品结合的的产品，，不仅具具产权的的房地产产特性，，同时在在理想状状态下，，又是一一种收益益比较高高的投资资理财产产品。可见，售售后包租租并非只只是开发发商单方方获益的的模式，，其本质质仍是实实现开发发商与投投资人的的双赢。。返租销售售商业地产产知识风险：返租销售售商业地产产知识租金（元元/平米/天）＝销销售单价价（元/平米）公式商业地产产知识6%-10%左右是合合理回报报率商铺投资资大部分分都是10-12年收回投投资成本本。某些项目目开发商商胡乱提提高年回回报率承承诺，有有的甚至至达到20%，这完全全背离了了市场规规律，其其后果自自然落得得一败涂涂地。商铺定价价操作程程序商业地产产知识层别总价价=（目标销销售总额额÷总权重系系数）X层别权重重系数凭经验对对项目不不同层别别进行系系数设定定（第一一层是项项目价值值最高价价格最高高的层别别，通常常取系数数为100%，依次类类推越高高层别系系数越小小，地下下层别亦亦如此。。）系数X销售面积积（建筑筑面积））=权重系数数∑权重系系数=总权重系系数商业地产产知识（层别总总价÷层别总权权重系数数）X具体商铺铺权重系系数=具体商铺铺总价设定各层层别中各各个商铺铺的系数数，位置置最好、、面积最最合适、、能见度度最高、、最容易易到达的的商铺通通常设为为100%，根据不不同因素素的变化化递减。。商铺系数数X商铺销售售面积（（建筑面面积）=商铺权重重系数∑具体商商铺权重重系数=层别商铺铺总权重重系数商业地产产的客户户商业地产产知识投资者最最关心什什么？商业地产产知识物业是否否能增值值怎样才能能让投资资者觉得得某个物物业能增增值呢？？或者说什什么才能能保证物物业能增增值呢？？商业地产产知识背景环境境——大的经济济环境是是否健康康发展行业环境境——商业地产产行业是是否是投投资热点点地块价值值——地产项目目所处地地块是否否在未来来有发展展同类市场场经营状状况——某个地产产项目预预计经营营的业态态目前是是否有发发展空间间项目规划划——商铺规划划设计是是否合理理，是否否符合经经营要求求价格合理理——销售价格格是否与与实际价价值趋同同商业地产产知识商业地产产知识影响客户决断的因因素客户：不仅指投投资客，，更是针针对经营营者，因因为他他们们才是更更加专业业、更加加挑剔的的客户。。影响客户户决断的的因素商业地产产知识参与开发发的公司司品牌项目本身身内在因素素外在因素素客户自身身实力、、知识、、年龄、、偏好、、……其他（唯一性性）外在因素素商业地产产知识参与开发发的公司司品牌开发商物业、运运营公司司发展商建筑设计计公司实力信誉经验商业地产产知识外在因素素项目本身硬件软件商业地产产知识硬件软件地理位置置交通状况况周边商业业市场同类市场场整体水水平周边居民民水平建筑形式式铺位划分分配套设施施●●●销售策略略进驻品牌牌优惠政策策未来前景景推广力度度运营管理理●●●药都项目目优势商业地产产知识针对北方方药都项项目来说说，什么么最能吸吸引潜在在投资者者呢？或或者说怎怎样才能能打击到到投资者者呢？硬件优势势商业地产产知识近40万人的医医药营销销队伍遍资源优势势市场优势势呼和浩特特一年两两届药交交会在国国内医药药业享有商业地产产知识建筑优势势划分优势势全街铺性性质的建建筑形式式，使各各个店铺铺的商业业价值均均分，降降低了出出现“死死铺”的的可能性性，利于于销售和和经营。。而且项项目内街街的设计计轻松的的解决了了医药批批发必须须的装修修货问题题，为经经营者提提供便利利。100-200平米为主主的划分分，保证证了单位位物业的的总价款款处于合合理区间间，避免免过大的的资金投投入降低低目标投投资者的的投资热热情。软件优势势政策优势势大环境：国家规定定：中国医医药行业要要走集约化化、规范化化、现代化化的道路路，，从2000年开始，利利用3—5年的时间，，培养5—10户面向国内内外市场、、多元化经经营、年销销售额在20亿元以上的的大型医药药流通集团团。小环境：自治区和和呼市、玉玉泉区三级级政府给予商业地产知知识前景优势做为蒙药的的大本营，，呼市目前前还没有像像北方药都都如此大规规模的综合合性医药供供销中心，，一旦投入入使用必商业地产知知识销售策略优优势运营优势返租销售的的销售策略略，对于投投资者来说说无疑是个个稳定的投投资保障，在药都内的的大型会展展中心的建建设，保成功案例分分析商业地产知知识上谷商业街街项目基本情情况项目坐落位位置区域：：地处天塔塔道以南开发商：天天津融创集集团融创置置地有限公公司总建筑面积积：56289平米地上建筑面面积：42109平米地下建筑面面积：14180平米地上三层商商业总建筑筑面积：23251平米店铺面积范范围：74m2——1245m2（建筑面积积）总店数:82间商务魔方面面积：18858平米销售均价：：商业：：1F16500——170002F12500——130003F8500———9000SOHO：4F——6F6500———7000商业地产知知识项目定位1、该项项目规划是是商业和商商务魔方的的组合，构构成都市型型低层建筑筑，该项目目的在设计计规划时会会将底层至至三层做商商业，四层层至六层做做商务魔方方（全兼容容、多功能能）。2