中介风险与法律对策

中介风险与法律对策叶宏伟博士

浙大房地产投资研究所法律事务部主任21世纪不动产杭州区域副总裁浙江六和律师事务所律师中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第1页!一、

中介公司经纪人的法律地位和性质㈠、委托合同委托人受托人㈡、行纪合同委托人行纪人㈢、居间合同委托人居间人中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第2页!第三百九十六条委托合同是委托人和受委托人约定，由受托人处理事务的合同。第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。第四百一十条委托人或受委托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成的损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。㈠、委托合同委托人受托人中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第3页!第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理规定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。㈢、居间合同委托人居间人中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第4页!三、政策风险1、政府（中央政府、地方政府）2、朱镕基在泰国、香港的两次讲话3、温家宝就“杭州现象”批字4、《七部委通知》5、杭州出台20%个人所得税政策6、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》7、央行6月13日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》8、国八条、新国八条、七部委八条9、温总理的最新指示10、国六条、九部委15条11、个税中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第5页!1、法律、法规多变例如：楼书性质、税收、金融2、立法趋势①对政府相关部门②对开发商、供给者、中介公司③对消费者五、法律风险中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第6页!《解释》《合同法》《民法通则》《解释》第23条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。对策：未解获得按揭贷款时，双方可以解除合同，但需全额支付中介费。(二)、按揭政策调整中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第7页!（四）、抵押的房子能否出租第48条抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租凭合同继续有效。（五）、承租的优先购买权《担保法》第49条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物品，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第8页!（十一）卖方违约

①意向书签约后违约②转让合同签定后违约（十二）买方违约

①意向书签定后违约②转让合同签定后违约（十三）标的物争议

①附属设施②环境问题（噪音、光污染、死亡、犯罪率）③面积差异中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第9页!（十八）期房买卖（十九）违约金与定金（二十）面积“缩水”和“放水”问题（二十一）建房年限、土地使用权年限（二十二）未及时付款，合同能否解除（二十三）合同解除，中介费能否收取（二十四）其他一房多卖、户口迁移问题、转嫁的风险（钥匙）中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第10页!（一）合法性与合理性

1.法律依据法律有明确规定法律没有明确规定法律规定相互冲突2.证据①书证②物证③当事人陈述④证人证言⑤鉴定结论⑥勘验检查笔录⑦视听资料中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第11页!八、杭州当前一手房争议焦点及著名案例

1.广告与实际交付不符问题要约与要约邀请2.面积“缩水”或“放水”问题3.交付问题①如何认定交付②交付的条件；条件不符的交付是否算法律上的交付③逾期交付的法律责任中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第12页!建议：

提高自身修养；法律事务的归口管理；着重学习合同法。

中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第13页!1995年的合同规定第十条交付期限

甲方须于年月日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须是综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期。1、人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害。2、县级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过六个月。中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第14页!第四百一四条行纪合同是以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。㈡、行纪合同委托人行纪人中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第15页!二．合格经纪人必备素质1．

法律2．

税收3．

沟通谈判4．

经济政治中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第16页!四、市场风险1、供需不平衡2、房价上涨快3、结构矛盾中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第17页!（一）税收调整（案例）①

20%个税②

房改房超额所得税③

5.6%综合税

可能的结果1．继续履行2．解除合同对策：①

国家税费的调整时，买卖双方按国家相关规定缴纳税费。②

鉴于卖方是净价，所有的税费包括由于国家政策调整增加的税费均由乙方承担。③

由于国家税费调整，买卖双方解除合同时，买卖双方仍需支付全额中介费。六、二手房交易常见纠纷与对策中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第18页!（三）、按揭的房产能否买卖《房地产管理法》第37条规定，下列房地产不得转让：一、以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；二、司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；三、依法收回土地使用权的四、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；五、权属有争议的；六、未依法登记领取权属证书的；七、法律、行政法规禁止转让的其他情形中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第19页!（六）三证能否作为担保，能否压“三证”。（七）税费计算错误，中介公司承担什么责任。（八）附属物约定不明床、自行车库、管道煤气。（九）交房纠纷。1．交房程序问题2．交房前出卖人义务（水电费、装修、设备保留）3．交房日期（签订之日起，居间合同、转让合同）4．据不履行（铁路检查院）（十）房改房未获批准（土地出让金未交）中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第20页!（十四）跳单问题（十五）中介公司不正当竞争（十六）交付问题（十七）主体问题表见代理、表见代表、委托代理中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第21页!七、房地产法律概述

与房地产有关的法律法规有：

《合同法》、《合同法司法解释》《土地管理法》、《城市房地产管理法》《担保法》、《消费者权益保护法》《浙江实施〈消费者权益保护法〉办法》《商品房销售管理办法》、《广告法》…中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第22页!（二）法律责任构成要件

违法（或违约）行为主观过错损害结果因果关系中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第23页!4、规划设计变更影响商品房质量或使用功能的出卖人应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买收人

5、装饰，设备问题，基础设施，公共配套问题6、产权登记逾期问题7、买卖号子问题8、其它问题争议解决方式问题房屋平面图解决个别争议的形式问题中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第24页!谢谢大家!中介风险与法律对策共26页，您现在浏览的是第25页!

第十二条甲方逾期交付的违约责任

除本合同第十条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，同意按下列第

、

、

、项约定处理。1、逾期不超过

天，按本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乙方有权按