御鑫阁整合推广创意策略方案

中海御鑫阁整合推广创意策略北京GVL房地产广告的真实作用是推进销售推进销售的根本是分析产品→塑造差异→找到真正客群的对语语境→最终促成购买不要用漂亮精致的广告画面“美丽的伪命题”来完成推广不要说什么都没说的“漂亮谎话”因为它“放之四海而皆准”，因为它“对，但不唯一”结论：所以中海御鑫阁，市场定位必须独特！GVL观点开宗明义这个案子集中解决三个问题

中海御鑫阁是谁？客群是哪些人？项目型格是什么？推广调性是什么？中海御鑫阁是谁？项目解读区域价值：京西四环，总部基地旁便捷交通：地铁9号线、10号、14号线，万寿路南延线英伦建筑：围合式布局，英伦风格建筑稀缺薄板：一梯两户，通透薄板精装户型：36㎡、91㎡两种，精装高品质小户型丰盛配套：商业配套，高端商业、生活超市齐全学府氛围：幼儿园、小中大学，一站式教育自然景观：世界公园、御康公园、花乡名园，华科高尔夫结论：英伦建筑风格，精装小户型大配套项目周边市场纵览【万科蓝】物业类别：住宅占地面积:14400平方米

建筑面积:13600平方米

项目位置:丰台区南四环科丰桥南800米路东，距离地铁郭公庄站仅200米环线位置：四至五环

楼层状况：高层户型：96平米南北通透三居将会在有100余套房源，其余户型待定绿化率：30%

容积率：2.50停车位:1:0.4开盘时间：预计2012年9月首次开盘

入住时间：预计2014年

建材装修：精装修开发商:北京万科物业管理:北京万科物业

产权年限:70年万科蓝是万科色彩联盟系列的精品，带来地铁线上新系列生活概念住宅。“蓝”象征自由、年轻和无忧无虑，为热衷于享受生活的青年人群打造的人文社区。项目周边市场纵览【

设计师广场】物业类别：普通住宅建筑综合体（由4栋23或26层高层塔式酒店公寓、综合商业组成）占地面积:

17949平方米建筑面积:99206平方米

项目位置:丰台西四环南路1号（看丹桥）环线位置：四至五环楼层状况：7-23层为住宅户型：30-600平方米均价：31000元/平方米绿化率：30%容积率：

3.80停车位:500个开盘时间：2011年6月

入住时间：

现房建材装修：精装修

开发商:

北京鑫丰信德房地产开发有限公司产权年限:70年小户型面积约32-55平方米，总套数约700户现不到60套房源在售，34—58平方米西三环20万平方米国际综合社区物业类型：酒店式公寓楼盘位置：丰台区葛家村西里1号

建筑类别：板楼户型面积：一居42-83平方米、二居106㎡-107㎡开盘时间：二期现房预计2012年6月中旬入住时间：二期现房户

数：702户开

发

商：北京金兰甫房地产开发有限公司物业管理：一期北京诺博国际物业管理有限公司优惠信息：全款98折均价：32000元/平米建筑装修：精装现房总价130万/套起，精装标准3000元/平方米

不足：周边缺少大型购物场所50年产权

【优筑】

项目周边市场纵览均有便捷的交通均有投资价值均有快速交通干道连接城市中心便捷出行，到达政务区的时间相差无几所在地段具备发展前景和投资价值购买产品具有一定的保值增值潜力竞品项目分析相同点精装修竞品均为精装修

竞品项目分析

本案优势

►开发商品牌：与其它开发商品牌相比，有相对较强竞争力；

►设计师广场虽为小户型项目，仅剩60套左右的房源，万科蓝项目最小户型还未确定，现只有96平米三居，未定价，预计9月开盘，2014年才能入住，凸显本案现房优势。

结论：中海品牌、现房小户型，优势突出产品品力力之之上上，，是是品品牌牌力力区域域少少有有的的小小户户型型，，精精装装高高品品质质，，英英伦伦风风格格建建筑筑，，地地铁铁上上盖盖，，丰丰盛盛的的商商业业配配套套，，一一站站式式教教育育，，这这些些有有能能力力使使产产品品具具备备竞竞争争力力。。然而而产产品品固固然然重重要要，，但但消消费费者者对对项项目目的的认认识识最最重重要要，，这这样样才才能能找找到到与与客客户户沟沟通通的的方方式式，，所所以以要要将将项项目目做做成成““品品牌牌””。。客群群是是哪哪些些人人？？为了了研研究究客客户户，，再再次次分分析析一一下下产产品品产品品：：关关键键词词-刚需需►36平米米全全功功能能小小户户型型、、91平米米适适用用性性两两居居户型型平平均均、、通通透透薄薄板板、、一一梯梯两两户户，，中中端端价价位位，，是是目目前前市市场场中中的的刚刚需需产产品品。。►一一梯梯两两户户，，品品质质优优越越一梯梯两两户户的的户户型型设设计计、、精精装装修修，，可可以以呈呈现现出出南南北北通通透透、、阳阳光光板板楼楼的的舒舒适适特特性性►英英伦伦风风格格，，建建筑筑本本身身都都会会感感&宜居居性性，，双双重重突突出出本案案英英伦伦风风格格，，都都会会配配套套丰丰富富，，建建筑筑本本身身所所带带来来的的价价值值感感与与宜宜居居性性将将具具备备强强烈烈的的感感染染力力和和说说服服力力。。结论论：：是是总总部部基基地地区区及及泛泛京京西西南南三三、、四四环环刚刚需需客客群群的的置置业业首首选选。。他们们是是谁谁？？他他们们的的特特征征有有哪哪些些？？他们们可可能能是是初初出出茅茅庐庐的的白白领领，，有有一一定定的的家家庭庭背背景景他们们可可能能是是年年轻轻的的IT精英英他们们可可能能是是广广告告公公司司的的创创意意总总监监………这些些人人是是75、80、甚甚至至90后，，这这样样区区分分又又过过于于笼笼统统。。仅两两种种“36㎡、、91㎡”户型型，，且且户户型型比比例例均均等等，，因因此此要要细细分分客客群群。【住宅宅客客群群样样本本分分析析】第一一类类购购买买需需求求36㎡22岁—26岁自我我空空间间-独立立刚刚需需族族年轻轻活活力力一一族族，，有有一一定定家家庭庭背背景景，，父父母母有有多多余余的的资资金金、、有有能能力力为为即即将将或或者者已已经经走走向向社社会会的的儿儿女女购购置置房房产产。。一是是为为儿儿女女添添置置资资产产，，二二是是为为日日后后结结婚婚准准备备婚婚房房。。【住宅宅客客群群样样本本分分析析】第二二类类购购买买需需求求91㎡27岁—35岁婚房房———适婚婚刚刚需需族族这是是一一个个拒拒绝绝裸裸婚婚的的时时代代，，有有房房有有车车已已经经成成为为婚婚姻姻的的基基本本砝砝码码。。本本案案是是西西四四环环、、南南城城地地缘缘性性客客户户结结婚婚刚刚需需族族置置业业的的首首选选。。他们们也也许许不不会会背背着着LV、CUCCI，外外表表看看似似无无华华；；但有有自自己己的的文文化化观观，，隐隐藏藏着着对对生生活活的的独独特特认认知知。。【住宅宅客客群群样样本本分分析析】第三三类类购购买买需需求求91㎡27岁—35岁亟需需baby房———小家家庭庭刚刚需需族族长期期在在北北京京工工作作，，收收入入较较高高，，可可能能是是广广告告公公司司总总监监，，可可能能是是科科技技公公司司管管理理者者。。或或是是北北京京人人，，在在先先与与父父母母同同住住，，一一旦旦身身份份由由丈丈夫夫升升级级为为父父亲亲，，那那么么换换房房就就迫迫在在眉睫睫了了。。GVL观点点1：借借势势中中海海，，以以公公信信力力与与专专业业力力独独占占鳌鳌头头如何何借借势势中中海海，，打打造造出出集集团团在在区区域域内内的的公公信信力力呈呈现现产产品品开开发发的的专专业业力力打造造区区域域独独特特的的项项目目GVL观点点2：借借势势区区域域，，本本案案处处于于京京西西四四环环本案案所所处处地地块块是是总总部部基基地地附附近近目目前前发发展展还还需需完完善善，，总总部部基基地地东东区区也也在在蓬蓬勃勃发发展展推推广广重重点点在在于于如如何何让让客客户户看看好好区区域域，，相相信信区区域域价价值值的的提提升升塑造造较较高高的的区区域域形形象象GVL观点点3：强强化化交交通通优优势势，，扩扩大大客客户户来来源源本案案所所在在地地块块拥拥有有便便捷捷的的交交通通优优势势不不仅仅要要吸吸区区域域内内的的客客群群更更要要用用交交通通条条件件来来吸吸引引来来自自西西三三环环、、南南三三环环区区域域的的客客群群快快速速完完成成项项目目的的首首期期销销售售回回款款需要要更更广广泛泛的的渠渠道道到到达达，，关关注注交交通通动动线线包包装装，，如如户户外外等等GVL观点点4：两两类类产产品品，，同同中中有有异异，，分分开开推推广广本案案的的两两类类产产品品所所针针对对的的客客群群可可以以说说是是完完全全不不同同但但又又有有关关联联度度两两者者相相互互补补充充所所以以建建议议在在推推广广上上，，两两类类产产品品分分开开推推广广产产品品升升级级、、客客群群升升级级、、包包装装升升级级、、推推广广升升级级……包装与与推广广需要要从长长远着着手。。双线线并行行项目型型格是是什么么？客户对对生活活品质质的要要求越越来越越高，，因此此有了了讲究究的户户型设设计1.虽只有有小户户型的的面积积，却却有大大户型型的尺尺寸2.规避传传统小小户型型采光光通风风不佳佳的缺缺点3.考虑到到年轻轻人对对于住住宅的的多种种用途途，可可作书书房，，也可可作小小卧室室4.充分考考虑到到各种种用途途下家家具的的摆放放6.大师级级精装装，定定制化化空间间一种户户型，，塑造造一种种生活活方式式如果用用标签签来代代表产产品，，那会会是什什么？？精装小小户型型是宝宝马系系的MINI、奔驰驰系的的smart车内虽虽没有有超豪豪华的的配饰饰，但但空间间舒适适。精装小小户型型是iPhone纤薄的的机身身，漂漂亮的的外观观，强强大的的功能能。价值体体系梳梳理每个小户型都都是“高附加值”的产品，都有有独特的价值值体系【地铁上盖】位于９号线郭郭公庄站之侧侧，物业升值值风向标【立体交通】９号线已开通通，１０号线线、１４号线线、万寿路南南延线未来开开通，都市交交通枢纽交汇汇【价值核心】３３０万㎡京京西总部基地地、东区商业业配套奢现【醇熟配套】高端购物中心心、银行、酒酒店、综合商商场齐备【人文学府】幼儿园、小学学、中学、大大学，知名学学校构建浓厚厚的人文氛围围【自然盛景】世界公园、御御康公园、花花乡名园，稀稀有浓荫，华华科高尔夫俱俱乐部【英伦建筑】以八角筒塔整整体造型为基基础，三段式式设计，通透透薄板，一梯梯一户【纯粹户型】３６㎡全功能能户型、９１１㎡舒适两居居，区域小户户青年社区【华贵精装】精致空间，功功能分区合理理，实用且让让生活充满自自由想象【庭院园林】整体布局呈围围合式，最大大限度保证户户户观景【豪宅专家】３３年品牌积积淀，３３年年豪宅物业服服务，定制级级物业服务项目定位京西四环地铁铁旁精精装定制小小户传播概念：SLOGANHasbe