德思勤－深圳华润万象城中心二期发展规划报告

因城市而流传因中心而辉煌——华润中心二期发展思考德思勤置业有限公司也不仅仅是全新的城市空间不仅仅是全新的建筑形态华润中心深圳唯一的SUPERHOPSCA18.8万平米深圳商业航母不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式四大领航国际品牌主力店法国（Réel）体验时尚生活百货公司嘉禾影院

华润万佳CityValue奥林匹克标准真冰溜冰场深圳城市发展渐渐呈现多中心发展态势城市膨胀，人口上升，活动区域渐次扩展深圳城市发展趋势罗湖中心区福田中心区深圳中心悖论罗湖中心？谁是真正的中心？福田中心？深圳现有的政治、文化、金融、商业、商务中心罗湖熟透了深圳未来的行政中心、文化中心政府意志≠市场成熟深圳中心悖论罗湖先天不足福田尚待时日华润中心生逢其时深圳国际化进程加速香港经济复苏在即深圳直辖市的呼声让我们看看华润中心的真实价值Value地王信兴广场书城—深交所—发展银行华润中心国贸大厦中信城市广场中信城市广场的开业，世界金融中心的落成，修正了地王商务圈财富指数。华润中心的加盟则对城区予以重新定义，升级为全新的华润——地王财富圈！世界金融中心项目区域图罗湖口岸火车站香格里拉酒店华润中心地王大厦世界金融中心嘉里中心文锦渡口岸国贸大厦华润－地王财富圈中信城市广场深交所农行人民银行商业银行东门商业圈人民南商贸圈建设银行城市天地广场彭年酒店阳光酒店天安大厦财富硬指数一级商业中心甲级写字楼星级酒店华润写字楼地王大厦深业中心发展银行大厦中信大厦万德大厦世界金融中心华润酒店木棉花酒店晶都酒店万德酒店世界金融中心华润万象城中信城市广场财富软指数银行金融证券保险联合证券大鹏证券中信证券华鑫证券金元证券南方证券鹏华基金友邦保险太平洋保险人保中保华泰保险深圳发展银行行中信城市银行行建设银行工商银行农业银行人民银行商业银行华润能量指数数商业航母5A级写字楼楼五星级酒店……华润品牌能量量财富硬指数财富软指数华润能量指数数深圳只有一个中心：华润中心华润中心港人北上东部人群西进进西部人群重返返市外人群南下下人流倍数级增长地块价值急剧攀升我们的客户群必然是远远越出了深圳甚至国内的范畴城市发展核动力能量地产填补深圳国际际都市化进程程中的城市硬硬件缺失全新的运营理理念提升深圳圳整体城市营营运档次传承城市发展展沉淀，提炼炼打造城市新新文化内涵能量地产增添城市价值值营运城市空间间引航城市地产产华润中心决定了本项目目的开发建设设已经超越了了常规地产开开发的范畴，，而带有浓厚厚的运营城市市空间的色彩彩。运营城市是复复合地产发展展的最高境界界！本项目的规模模体量本项目所在城城区的外在发发展要求运营城市项目地块图华润中心心城市天地广场场世界金融中心心地王甲级写字楼万象城华润中心二期城物业名称世界金融中心物业位置深南东路4003号总占地面积（规模）一栋54层甲级写字楼，两栋服务式公寓总建筑面积150，000m2，其中写字楼71，995m2

发展商深圳茂业（集团）股份有限公司物业管理第一太平戴维斯物业管理顾问，物管为崇德置业顾问（深圳）有限公司工程进度现楼物管费用29元/m2（包括中央空调费）市场租金只租不售，租期最短为1年，83～130元/m2市场认同度

自身配套会所、商场户型标准层整层面积1693.43-1725.28㎡、6～19楼118.9-237.8-304.46㎡、21～43楼431㎡左右、44～46楼401㎡左右、47-49楼278.45㎡销售周期只租不售主要卖点中国首座采用UACS（地下送风空调系统）智能化写字楼，活动地板、提升式地台及综合布线客户情况以货运、物流、海运、船运为主，国际性公司和港资公司次之，辅以律师事务所租售情况：20％由于运营成本本高，周边存存在租赁住宅宅做写字楼现现象物业名称城市天地广场物业位置嘉宾路与宝安南路交界处（华润中心对面）总占地面积

总建筑面积约18万㎡发展商深圳汉国华业发展有限公司物业管理管理顾问：戴德梁行、工程进度接近封顶物管费用待定销售均价尚未公布，估计1万元/㎡左右市场认同度

自身配套会所、商场户型2186户，单房、一房、两房（面积40-70㎡）销售周期近期开始认筹主要卖点位置：地王·华润商圈主要营销特点

租金情况：预计：单房（43㎡）2300-2500元/月、一房（56㎡）3000元/月、两房（70㎡）3500元/月0投资型小户型型一直是市场场追捧的方向向

客户分类客户细分特征需求主要居住区域相关置业楼盘本项目客户A本地人投资积累多，经济实力强，对片区物业投资前景看好1房、2房、渔农村向西村蔡屋围罗芳村等云景豪苑港逸豪苑环岛丽园都市名园★★★★★为子女购买为子女安家购买1房、2房★★★★★B私营业主自用经济实力强，对价格不太敏感，多为3-4口之家，需求户型较大3房、4房、5房、别墅主要在东门、人民南、罗湖口岸等商业集中地带嘉多利花园万科彩园——投资在本区域及周边片区经商、对片区十分熟悉，认同区域投资价值1房、2房、3房长丰苑★★★★★C政府公务员本地人（自用）对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感3房、4房、5房鹿丹村罗湖新村滨河新村滨江新村万科桂苑翠拥华庭百仕达花园——外地人（自用）求安家稳定，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感2房、3房——投资积累多，对片区物业投资前景看好1房、2房丹枫·白露旭飞华达园★★★★★D企业高层酒店型不常住，临时休憩，面积要求不高2房、3房地王-国贸商务圈华乐星苑名仕阁★★★舒居型讲求品质、户型、景观，需要安静3房、4房、5房中信星光名庭——E白领阶层管理人员积蓄较多，月供能力较强，家中多有小孩，年龄较大，对价格比较敏感2房、3房地王-国贸商务圈银座金钻★★★普通白领年轻，追求生活品质，积蓄不多，月供能力一般，对价格较为敏感，1房、2房翡翠星空东悦名轩★周边区域置业业客户构成G企业给外籍或高级员工的住房舒居型，对楼体素质2房、3房、4房嘉里中心地王大厦等地王金融区国贸商务圈华乐星苑名仕阁★★H普通工薪阶层经济能力有限，对价格较为敏感二房人民南-东门附近工作彩世界、太阳新城——I自由职业者年轻、能力较强、收入较高，主要为家庭办公，对户型面积需求一般，要求能满足居住与办公需要1房、2房、3房人民南片区爵士大厦★★★★★J三缘港人血缘港人置业以投资、暂住为主，需求户型较小1房、2房、3房渔民村、向西村等向西大厦金城华庭★★中港家庭自住为主，需求户型面积较小2房蔡屋围、人民南东门、罗芳村黄贝岭、田心村文锦渡等凯悦华庭、长丰苑罗湖金岸、环岛丽园、翠盈嘉园★★★★工作缘港人因工作在深暂住，户型面积要求不大1房、2房地王—国贸商屋圈银座金钻、名仕阁都市名园★★★★★纯港人旅游度假为主1房、2房罗湖口岸附近罗湖金岸★货柜车司机基本集中在文锦渡口岸1房、2房文锦渡口岸锦上花★K商务商贸人士本片区较为集中的一类人群，年轻、收入较高，对生活品质要求高，同时长期工作在本区域，认同片区环境，过渡置业1房、2房、3房国贸附近、文锦渡、东门、蔡屋围、田贝、洪湖新港鸿花园百仕达花园都市名园★★★L创业型小公司本片区此类小公司多为贸易、旅游等需要与口岸距离较近的行业，看中片区物业远期投资价值，选择购买代替租赁，早期作为办公场所，待发展后用来出租1房、2房、3房东门、罗湖口岸国贸附近、蔡屋围、宝安北路等爵士大厦庐山大厦★★★HOPSCA人流链五星级酒店甲级写字楼商务公寓ShoppingMall酒店公寓居住公寓资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质酒店大型商业写字楼中高收入租赁赁或居住人群群娱乐、休闲、、消费、观光光、旅游、商商业服务人群群商务、会议、、旅游人群客户需求体现现为多功能、高品品质、全方位依托一期能量量积聚分享城城市价值增值值地块发展主价价值点城市增值综合与国际化关联联(地王—华华润国际商务务圈)与财富机会关关联（土地增增值、投资回回报）与无限可能关关联（功能复复合、空间组组合）城市增值综合合体产品定位方向向二期地块发展展可行方向城市增值综合合体产品方向投资自用工作商务酒店公寓商务公寓高档住宅商业酒店二期地块发展展可行方向商业：在一期的基础础上，增加娱娱乐、休闲的的商业业态态，上演快乐乐、参与体验验酒店：五星级酒店，，引进国外知知名品牌，具具有影响力和和号召力产品方向投资自用工作商务服务公寓商务公寓高档住宅高档住宅？产品发展可行行方向纯住宅发展方方向？高档住宅社区自然资源园林教育居住配套完善善－－－－深圳高档住宅区福田中心区香蜜湖华侨城红树湾蛇口大梅沙－－－－结论：在售楼盘均价超过8000销售速度很慢，风险大大不宜开发高档档纯住宅产品方向投资自用工作商务酒店公寓商务公寓高档住宅酒店公寓？产品发展可行行方向酒店公寓的发展条件区内商务、商业气氛浓郁位置优越，多位于繁华商务区交通便捷周边配套齐全区域发展前景优越高投资价值多为高层建筑，具有一定的区域标志性作用昭示性强酒店公寓？酒店公寓？高档带装修公公寓租金高，，在50-60之间酒店公寓市场场表现好，如如丹枫白露、、金茂礼都与五星级酒店店互补酒店公寓的经经营模式投资型公寓式式酒店丹枫白露模式式酒店式服务公公寓汇展阁、名仕仕阁标准之上上的纯酒店管管理公寓投资型公寓式式酒店：是将将一种传统住住宅物业投资资与酒店式经经营管理相结结合而产生的的一种新型酒酒店式公寓类类型。它是一一种介于酒店店与家庭之间间的类酒店物物业。既具有有酒店的便利利，又能够有有家庭的温馨馨，还具有极极强的商务、、投资价值。。开发商资源调调控能力、运营管理能力力、所处区位条件件、客户资源构成公寓式酒酒店运作的基基本要素经营管理模式式是其成败的的关键投资型公寓式式酒店丹枫白露在销销售时主推五五星级服务式式公寓的概念念，主推“首首期18万，，永不供楼””，销售时大大获成功,40天完成销销售。而后又又由国际著名名酒店设计机机构进行全面面设计，引进进国际管理团团队管理以星星级酒店模式式进行经营，，取得了非常常好的效益。。。丹枫白露酒店店公寓开业后后入住率稳定在在85％左右右，客源以深港两两地的商务人人士占主导999RoyalSuites&Towers酒店式管理公公寓既吸收了了星级酒店的的服务功能和和管理模式，，又吸收了信信息时代写字字楼的特点，，拥有良好的的通讯条件，，可针对性地地提供秘书、、信息、翻译译等商务服务务，是一种综综合性很强的的物业管理概概念，集住宅宅，酒店、会会所等多种功功能于一体。。它是酒店、写写字楼、公寓寓的三者结合合，使项目的的客户更加多多元化。酒店店性服务式公公寓的出现，，是将“住””、“商”、、“家”这三三种形式有机机地结合起来来。作为连接接酒店和私人人公寓的桥梁梁，解决了酒酒店或私人公公寓因其经营营本质所决定定的不能提供供短期和长期期共存的住宅宅的问题。而而且一般来讲讲，服务式公公寓的租金、、管理费等开开支要低于同同区域的写字字楼。满足了了中小公司在在此方面的需需求。地段、配置、服务、管理、客户资源构成酒店式服服务公寓成败败的基本要素素汇展阁、名仕仕阁升级版模模式投资型公寓式式酒店以上两种酒店店公寓的开发发模式仅在经营和销销售上存在区区别丹枫白露式----需引引入高级酒店店的经营以保保证投资回报报，在经营方方面需要正规规酒店的介入入