商业地产市场发展报告

昆明商业环境调研报告目录TABLEOFCONTENTSPart1：城市发展趋势Part2：城市房地产市场分析Part3：城市商圈分析Part5：消费群体分析Part6：商业未来研判城市发展宏观趋势政策环境分析规划环境分析经济环境分析2007年房地产政策及影响3月16日：全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期6月初：加强外资管理，商务部、国家外汇管理局6月初发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》8月13日：下发《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)，健全廉租住房制度9月27日：中国人民银行下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高房贷及二次置业首付比例10月8日：国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，缩短土地开发周期，整顿市场次序，打击捂盘惜售12月：央行和银监会出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》对于房屋成交价格的不断上涨，国家加强土地管理，对捂盘、拿地长期不开发的不良现象给出了明确的政策通知给予打击，同时进一步加强银行信贷比例2008年房地产政策及影响3月：国务院成立住房与城乡建设部，标志着住房成为公共产品6月：国家明确提出，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险9月16日：开始降息及下调存款准备金率10月17日：加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房10月22日：地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策12月21日：国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)，加大保障房建设、鼓励商品房消费、支持房企应对市场变化、强化政府职责、加强市场监测等受到金融危机的影响，国家对房地产市场出台利好政策，鼓励买房，同时仍然加强保障性住宅的建设2009年房地产政策及影响2009年1月1日-2009年12月31日：个人转让住房营业税减免，时限由5年调整到2年2月1日中央1号文件：提出要建立健全土地承包经营权流转市场4月16日国务院常务会议：提出要稳定住房、汽车等大宗消费5月：普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%6月2日：印发《2009年～2011年廉租住房保障规划》12月17日发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》：将土地出让的首付款比例提高到50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年12月27日：提出抑制房价过快上涨的四项措施随着金融危机影响的进一步加重，09年初出台政策阻止房地产市场下滑，随着利好政策的出台，一二手房成交量回升；但到年底房地产发展过热，政府又推出更多的政策抑制房地产的过快增长2010年房地产政策及影响1月10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)：定调2010年楼市力促地方政府调控3月10日出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，即“19条新规”：掀土地调控风暴3月31日下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）》随着2009年利好政策期限结束和国家对目前市场过热的抑制，出台相关政策，从目前看成交量出现下滑，但是成交均价仍保持增长，随着未来后续政策的推出，目前买卖双方观望情绪较大2011-2012年房地产政策及影响自2010年年初开始，房地产调控政策开始出现微调的迹象。随后，随着房价的快速上涨和土地出让市场的疯狂，房地产调控政策逐步收紧，政策措施趋向严厉。特别是2011年，限购、限贷等强力政策陆续出台。随着这一系列调控措施的出台，房地产市场出现一些变化，存款类金融机构人民币存款准备金率上调，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，房地产市场走势回稳，保障性安居工程建设快速推进，房地产价格涨幅逐步回落。然而，2012年上半年以来，各地楼市微调不断，但这些政策相继被中央一一叫停，中央继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。金融政策土地政策税收政策保障政策限购政策2011年11·16-央行：继续实施稳健货币政策适时适度进行预调微调；上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点6次；上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点3次；下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点1次7·21-加快供地进度保证保障房用地；8·3-土地出让金10%用于教育；12·2-国土资源部紧急通知要求严禁企业违法下乡圈地；12·22-《闲置土地处置办法(修订草案)》我国拟规定逾期未动工开发闲置土地可无偿收回8·26-国税总局：短期内不会全国推行房产证加名征税；12·26-财政部：明年将稳步推进房产税改革试点11·28-昆明将建立公租房信用体系，城镇保障房监管实行有奖举报；12·23-明年新开工保障房700万套以上，各省签军令状8·28-住建部官员解读“限购五标准”及具体实施程序；9·5-浙江省8城市实施限购；11·1-珠海今起限购新盘限价11285元/m2；12·3-住建部知会地方政府楼市限购令到期延续2012年上半年下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2次；下调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点1次；2·2-云南省低丘缓坡土地综合开发利用试点工作方案出炉；6·19-限定住宅项目容积率不得低于1.0；6·21-未动工开发满一年的土地，按出让价20%缴纳土地闲置费，未动工开发满两年的，无偿收回6·20-税务总局：保障房可免缴土地使用税1·6-住建部：保证保障性安居工程竣工率为全年重点工作；2·21-关于继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知；3·7-发改委：优先安排保障房建设用地做到应保尽保3·6-上海楼市限购趋严成年未婚子女不得购二套房；5·14-上海出台限购新政:单身上海户籍人士限购第二套-9-昆明市的发展一直延续“同心圆”的发展形态。随着城市的不断扩大，城市问题日益突出。转变城市固有发展模式，寻找新的发展空间，成为了未来城市的发展重点。昆明市总体规划——城市发展轨迹-10-昆明是中国连接东南亚国家的桥梁；城市化发展进程明显，城市建设处于快速发展阶段

昆明作为东盟10+1自由贸易经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、“泛珠三角”区域经济合作的交会点之一，是中国面向东南亚和南亚的桥头堡，在中国国家安全战略、西南地区面对东南亚、南亚大通道建设中发挥重要作用；放眼全国看昆明：昆明地处“东联黔贵通沿海，北经川渝进中原”的独特区位，是国家提升与周边国家合作能力，建设陆路对外通道的重要支点，是对外东南亚、南亚经济圈开放门户城市；昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用，带来城市及城市商业发展的强大机遇-11-城市市发发展展将将由由““单单核核心心圈圈层层蔓蔓延延式式””向向““多多中中心心组组团团式式””模模式式转转变变，，将为为昆昆明明区区域域性性国国际际化化中中心心城城市市定定位位奠奠定定发发展展基基础础城市市总总体体规规划划，，从从““一一湖湖四四片片””扩扩大大到到““一一主主五五辅辅””、、““一一主主两两副副三三区区多多中中心心””，，城城市市规规模模和和功功能能变变化的的同同时时，，空空间间布布局局更更趋趋合合理理，，区区域域发发展展功功能能特特征征更更趋趋明明显显；；昆明明城城市市空空间间的的拓拓展展方方向向应应以以东东南南、、东东北北两两个个方方向向为为主主。。加加快快都都市市区区由由市市核核心心（（环环滇滇池池的的一一湖湖四四片片））和跨跨昆昆明明、、玉玉溪溪行行政政区区等等的的五五个个辅辅城城（（滇滇池池流流域域外外30-60公公里里））发发展展格格局局；；中心心区区新新增增190平平方方公公里里核核心心昆昆明明=主主城城＋＋呈呈贡贡新新区区＋＋空空港港经经济济区区；；现代代新新昆昆明明城城市市体体系系城市市规规划划区区范范围围图图主城城区区-12-“核核心心—网络络、、两两轴轴、、两两带带””的的城城市市空空间间结结构构核心心—网络络：：由由主主城城、、呈呈贡贡新新区区、、空空港港经经济济区区组组成成的的中中心心，，依依托托绕绕城城公公路路系系统统和和快快速速铁铁路路系系统统构构成成的的交交通通网网络络，，连连接接中中心心城城与与海海口口、、昆昆阳阳和和晋晋宁宁新新城城等等城城市市组组团团。。两轴轴：：依依托托昆昆曲曲高高速速公公路路、、昆昆玉玉高高速速公公路路、、昆昆洛洛公公路路、、泛泛亚亚铁铁路路等等南南北北向向发发展展主主轴轴：：依依托托昆昆安安公公路路、、昆昆石石高高速速公公路路形形成成的的东东西西向向发发展展次次轴轴。。两带带：：与与城城市市建建设设用用地地平平行行的的西西部部生生态态控控制制带带和和东东部部生生态态景景观观控控制制带带昆明市总总体规划划——城市总体体规划-13-城际交通，，加速区区域一体体化进程程滇中城市市群城际际轨道交交通——滇中“八八射”““两高铁铁”近近期：利利用现有有铁路开开通昆曲曲、昆玉玉、昆楚楚城际轨轨道交通通的基础础上，建建设环滇滇池轨道道、昆明明—玉溪、昆昆明—楚雄、昆昆明—武禄、昆昆明—石林—蒙自五条条城际轨轨道专线线。远远期期：建设设昆明外外环城际际轨道交交通，即即嵩明—宜良—澄江—晋宁—安宁—富民—嵩明环线线。此外外，还将将陆续启启动昆明明—嵩明、嵩嵩明—曲靖—富源、嵩嵩明—曲靖—宣威、嵩嵩明—寻甸—东川—会泽、武武禄—元谋、石石林—师宗—罗平、楚楚雄—大理城际际轨道专专线。《规划》明确指出出，滇中中城市群群内轨道道交通和和高速公公路应共共同发展展，形成成复合式式交通通通道，满满足多个个层次客客流的不不同要求求。-14-城市区域域划分昆明市主城区五次区域：西市区南市区中市区龙泉路大观路一二一大街贵昆公路北市区东市区昆曲高速公路环城西路环城南路东风东路昆明市原原主城区区行政区区域划分昆明市五五大次区区域划分分-15-城市区域域划分——发展现状状昆明市主城区五次区域：西市区南市区中市区龙泉路大观路一二一大街贵昆公路北市区东市区昆曲高速公路环城西路环城南路东风东路把昆明建建设成为为中国西西南地区区重要的的商贸旅旅游中心心和西部部大开发发的带动动性城市市。东市区：：欠发展展区域北市区：：昆明副副中心南市区：：城市发发展重心心西市区：：教育集集中区中心区：昆昆明商务务、金融融和文化化中心。。远景城市规模昆明市中心城人口规模（万人）468规划线网线路长度（km)功能层次高峰小时断面客流（万人次/h)系统规模1号线34基本骨架线3.79大运量地铁2号线22.4基本骨架线3.26大运量地铁3号线19.1基本骨架线2.22中运量轻轨4号线42.9内部填充线2.07中运量轻轨5号线17.6内部填充线2.05中运量轻轨机场线26.6内部填充线0.59中低运量轻轨合计162.6——轨道交通通规划——在改善城城市交通通模式和和推动生生活方式式变迁的的同时，将极大改改变城市市商业的的发展式式，以此推动动城市时时尚度的的提升并并为沿线线项目带带来更广广泛人流流从目前轻轻轨的规规划情况况来看，，通过城市市轻轨能能够完全全实现南南北方向向和东西西方向的的交通贯贯联，特别对南南北方向向的交通通便捷性性的改进进力度最最大；据规划划，未来1小时都都市圈的的范围内内，可以由昆昆明市老老城区最最北端的的北市区区到达呈呈贡大学学城；-17-昆明铁路路枢纽是是我国泛泛亚国际际大通道道走廊在在西南地地区重要要的铁路路枢纽，，是云南南铁路网网的核心心泛亚铁路路的改造造和建设设，是新新昆明建建设的重重要支撑撑体系之之一，对对加快云云南全面面对外开开放和提提升昆明明面向东东南亚、、南亚区区域合作作的城市市职能具具有突出出作用。。工程线路路全长143公里，目目前工程程已顺利利开工，，2012年完工后后，将形形成衔接接成昆、、沪昆、、云桂、、南昆、、昆河、、渝昆及及长昆客客专7条铁路干干线、5个方向、、主轴线线（读书书铺－昆昆明东））客货分分线运输输的放射射状环形形布局，，为云南南构建““八入滇、、四出境境”的现代化化区域铁铁路网奠奠定坚实实的基础础。-18-昆明致力力打造““四环十十七射””骨干路路交通体体系“四环””指城市市二环路路、城市市三环路路、绕城城高速内内环和绕绕城高速速外环。。“十七射射”指八八条主要要出口道道路、五五条辅助助出口道道路和四四条补充充出口道道路。其其中：““八主””为昆武武高速、、昆曲高高速、昆昆石高速速、昆玉玉高速、、昆安高高速、昆昆嵩高速速、高海海公路和和机场高高速；““五辅””为昆禄禄公路、、老昆安安公路、、老贵昆昆公路、、老昆石石公路及及老昆洛洛公路；；“四补补充”是是王筇公公路、昆昆肖线、、龙泉线线和浑阿阿线。1919在“十二二五”期期间，昆昆明市应应该以加加快转变变经济发发展方式式为主线线，为把把昆明市市建成中中国面向向西南开开放的区区域性国国际城市市奠定基基础。城市空间——迅速启动新新区建设，，将昆明建建设成为高高原湖滨生生态城市和和休闲宜居居之都。品质工程——不同街区风风貌各异将实施“主主城品质提提升行动””，对城市市标志性建建设、标志志性地段、、重点片区区、重点部部位精心设设计、精细细施工、精精品建设，，使单体建建筑各具特特色，群体体建筑和谐谐美观，不不同街区风风貌各异，，城市整体体形象特色色鲜明。对外开放——建设五条经经济带昆明要打通通连接太平平洋、印度度洋、大西西洋的陆域域通道，推推动昆河、、昆曼、昆昆仰、昆加加四条经济济走廊建设设。同时，，探索与越越北、老北北、缅北、、泰北“四四北地区””，新加坡坡—加尔各答—昆明“黄金金三角”区区域建立新新的合作机机制。生态建设——五年实现滇滇池治理中中期目标重点领域低低碳化为突突破口，致致力将昆明明打造成低低碳产业、、低碳建筑筑、低碳交交通、低碳碳生活、低低碳环境、、低碳社会会“六位一一体”的低低碳城市。。民生事业——高等教育毛毛入学率达达40%以上在“十二五五”期间，，昆明市人人均受教育育年限将达达到10年以上，高高等教育毛毛入学率达达到40%以上，教育育总体水平平跨入中西西部省会城城市先进行行列。20204大工程——城市生态隔隔离林带建建设、绿色色通道建设设、城镇绿绿化建设和和村庄绿化化建设4大工程的重重点开展，，全市新增增绿地面积积将达到近近60万亩。其中中能新增公公共绿地5.1万多亩的茶茶高山公园园、滇越铁铁路主题公公园等9大全市性公公园也将在在“十二五五”期间建建成。基础设施““十二五五”要实现现3G全覆盖昆明市将建建设航空、、铁路、公公路互为补补充，内外外交通衔接接，有足够够容量和服服务水平的的综合合交通通系统，形形成区域性性国际交通通枢纽。昆昆明拟实施施信息化工工程，最终终实现3G网络的全覆覆盖。人才创新5年后人才要要超120万“建设创新新城市”同同样被列入入“十二五五”规划的的听证稿中中。在深化化体制机制制改革、提提高科技创创新水平的的同时，昆昆明突出人人才在创新新活动中的的战略作用用，抓住人人才培养、、引进和使使用三个环环节，为新新昆明提供供人才支持持和智力保保障。根据据规划，5年后，昆明明地区人才才总量要达达到120万人以上。。生态"十二五"规划4大工程铺60万亩绿地-21-“桥头堡”、一湖四片、一湖四环和空港经济区的设立为昆明发展带来方向主导产业定位不明晰云南经济过度集中于昆明昆明经济发展过度依赖于服务性行业昆明发展问题与与未来定位位昆明的产业业发展依托托过于分散散，城市主主导产业定定位不明晰晰，作为国国内外大都都市发展秘秘诀的专业业型服务经经济成分发发展严重不不足，难以以形成集聚聚经济效应应单中心的区区域空间结结构在一定定程度上袭袭夺了全省省其它城市市的发展资资源，扩大大区域差异异。区域经经济一体化化、城市经经济向区域域经济转型型是世界区区域发展的的必然趋势势近几年昆明明城市发展展多以旅游游城市、高高尔夫城市市、会展城城市、总部部经济城市市等宣传自自己，但这这些都属于于服务性范范畴，而昆昆明的工业业却受到冷冷落。大凡凡工业化基基础不扎实实的城市，，其发展往往往缺乏后后劲产业基地工业园区全国性物流流节点城市市-22-宏观经济昆明GDP增长情况昆明常住人人口情况昆明社会消消费品零售售总额昆明城镇居居民人均可可支配收入入-23-宏观经济昆明市房地地产开发投投资额情况况昆明固定资资产投资情情况-24-固定资产投投资房地产产开发投资资的关系经济环境与与房地产市市场相互关关系宏观经济城市房地产产市场分析房地产市场场概述一级市场供供求二级市场供供求从1998至2002年主主要要是是对对房房地地产产市市场场走走势势市市场场化化的的一一个个引引导导作作用用，，规规范范了了市市场场交交易易细细节节，，中中国国房房地地产产业业高高速速增增长长期期，，房房地地产产市市场场进进入入了了初初步步发发展展阶阶段段。。城市市房房地地产产市市场场概概述述1998~2002年2003~2007年房地产市场萌芽市场成熟阶段昆明市场黄金期2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题。对于房屋成交价格的不断上涨，国家加强土地管理，对捂盘、拿地长期不开发的不良现象给出了明确的政策通知给予打击，同时进一步加强银行信贷比例08年受金融危机的影响，国家对房地产市场出台利好政策，鼓励买房，同时仍然加强保障性住宅的建设，随着金融危机影响的进一步加重，09年初出台政策阻止房地产市场下滑，随着利好政策的出台，一二手房成交量回升；但到年底房地产发展过热，政府又推出更多的政策抑制房地产的过快增长2008-2009年2010-2012年调控阶段2010年市场正面临一系列的调控和打压房价的局面，昆明房地产市场开始动荡不安；到了12年，政府的政策层面趋向于保持房价的稳定增长,房价远远没有稳步，依然呈现上涨态势一级级市市场场供供求求从土土地地供供应应和和成成交交图图表表中中可可以以看看出出2011年年商商业业地地块块是是近近年年来来供应应、、成交交最最高高的的年年份份，土地地供供应应量量剧剧增增的的原原因因是是2011年5月昆昆明明市市一一次次性性供供应应各各类类用用地地达达270宗，，面面积积达达1.6万亩亩。。其其次次是是受受““限限购购令令””等等政政策策影影响响，，未未来来城城市市地地产产主主流流将将从从原原来来以以住住宅宅地地产产为为主主发发展展为为商商业业地地产产和和保保障障住住房房齐齐头头并并进进的的格格局局；；加加之之原原来来住住宅宅地地产产为为主主流流时时，，与与之之配配套套的的商商业业地地产产建建设设被被忽忽视视，，现现在在需需要要弥弥补补。。2007年-2012年上上半半年年预预售售证证发发放放趋趋势势图图根据据昆昆明明市市房房产产信信息息网网监监测测，，2012年上上半半年年预预售售审审批批项项目目43个，，共共发发放放预预售售证证49个，预售面积积509.54万㎡。从年度度走势来看，，近几年来市市场供应大致致呈增加趋势势。整体来看，2012年上半年全市预预售证发放项项目较多，市市场供应开闸闸，市场供应应同比去年明明显增加。二级市场供求求——整体情况（预预售发放）2007年-2012年上半年房地地产备案趋势势图从年度走势来来看，近几年年来昆明房地地产市场需求求不升反降，，07年备案套数与与成交面积均均是近6年最好成绩，，08年市场陷入低低谷，09年强势反弹后后，10-11年市场徘徊不不前，12年上半年成交交同比有所下下降。二级市场供求求——成交情况分析析2007年-2012年上半年昆明明房地产市场场供求走势图图从年度供求来来看，2009年的市场供求求平衡是一个个分水岭，此此后市场表现现为供大于求求的态势，而而2012年需求缺口进进一步被拉大大，供求比为为1.81。与此同时，，下半年城中中村改造的综综合体项目来来势汹汹，市市场大规模的的集中放量在在所难免。因因此，在未来来3-5的时间内，市市场供给过剩剩的局面不会会发生改变。。二级市场供求求——供求关系分析析城市商圈分析析城市商业网点点规划城市商圈调查查城市商业业态态调研项目区域商业业环境调研32昆明商业地产产发展历程从90年代初至今，，中心区由最最初传统百货货业时代如今今走向城市综综合体时代，，其他区域从从老小区社区区商业，临街街铺面为主，，目前形成了了本区域商业业中心，商业业形态向大型型商业发展。1989年左右商业起步阶段商业扩张阶段商业突进阶段段商业转型提升升阶段樱花购物中心、五华大厦等的相继建成并开业，昆明首批“单体型复合体”商业地产项目产生，逐渐形成了五大商业区：以百货大楼、五华大厦以及正义路、南屏街、三市街等构成的三市街中心商业区；以西南商业大厦、青年路、以及后来的仟村百货构成的青年路商业区；以樱花购物中心、白塔路构成的白塔路商业区；以小西门、大观街构成的小西门商业区。以个体商业为主构成的螺蛳湾日用品批发市场商业区。1993-1998年1999-2004年2005年到至今青年路的改造，青年路服装批发商家集体搬迁到五华区政府投资改扩建的螺蛳湾农贸市场，形成了新建的螺蛳湾商品批发市场，随后，围绕螺蛳湾片区和二环路两侧，陆续出现了广丰、双龙、黄土坡等专业市场。随着昆明世博会的召开，怡心园、南亚风情园等餐饮娱乐业相继出现。进而到2000年前后，农家乐开始退潮，一批远郊和地州的旅游度假区、旅游小镇、度假小镇、度假别墅、高尔夫地产等纷纷出现，旅游地产诞生。随着新亚洲·体育城、世纪城shoppingmall、大商汇、顺城等大型社区商业及“城市综合体”项目出现，则开创了一种不同于传统住宅地产和传统商业地产的新型商业形式，综合型一站式消“shoppingmall”相继涌现，昆明商业进入“MALL”时代；同时在市中心商业辐射的作用下，区域型商业中心逐步形成，例如南市的南亚风情园和北市区财富中心、和谐世纪等项目的规划建成。昆明房地产市市场的历史可可以追溯到1982年成立的中房房集团昆明公公司，1983年开发的第一一个住宅小区区——虹山小区。1989年，由于青年年路的改造，，青年路服装装批发商家集集体搬迁到五五华区政府投投资改扩建的的螺蛳湾农贸贸市场，形成成了新建的螺螺蛳湾商品批批发市场。随随后，围绕螺螺蛳湾片区和和二环路两侧侧陆续出现了了广丰、凯旋旋利、双龙、、玉带河、西西南、宏盛达达、永丰、菊菊花、昙华、、小坝、黄土土坡等食品、、服装、鞋帽帽、机电、建建材、干菜、、汽车等专业业市场。截至至到2004年，昆明市区区共有103个各类专业市市场。专业市市场也成为过过去近二十年年来最主要的的商业地产形形态。1993年到1997年，樱花购物物中心、五华华大厦、西南南商业大厦、、天元大厦、、昆百大新纪纪元店相继建建成并开业，，成为昆明第第一批成型的的商业地产项项目——只不过我们当当时只把他们们看成是纯粹粹的商业项目目。1999年，借助’99世博会召开的的契机，怡心心园、南亚风风情园等餐饮饮娱乐业相继继出现。2000年前后的柏联联广场、鸿城城赛特、金碧碧辉煌、益珑珑大厦等市中中心区项目大大量开发，成成为最早的““单体型复合合体”商业地地产项目。以2005年为转折点，，昆明商业地地产则进入提提升与转型阶阶段。随灭新新亚洲·体育城、世纪城shoppingmall、大商汇、顺顺城等大型社社区商业及““城市分析体体”项目的出出现，则开创创了一种不同同于保守住宅宅地产和传统统商业地产的的新模式。昆明商业地产产发展回顾中心区南市区西市区2009年之前：南市市区呈现社区配套商业业、零散中高高端餐饮2010年开始：中央金座滇池池路首个CBD；南亚风情第第一城提高昆昆明商业价值值，带动商业业发展态势2011年：红星国际家居居广场弥补区区域商业业态态，新建商业业量7万平方米2012年：以南亚风情第一一城为首的三大商业运运营，引领南南市区商业发发展小结：区域商商业逐步趋于于成熟，潜在在商业项目面面临较大竞争争上世纪80-90年代：中中心区逐逐渐由商商街形成成商圈。。由昆百百大、五五华商厦厦、西南南大厦厦、樱花花购物中中心等几几大百货货主导的的青年路路、三市市街、小小西门和和白塔路路是当时时主要的的商圈昆昆都和老老螺蛳湾湾基本成成形1999-2006年：中心心区商圈圈升级、、扩容。。旧城改改造和房房地产开开发的带带动下，，老螺蛳蛳湾商圈圈酝酿建建设主城城次级CBD2007-至今：区区域商业业中心崛崛起新兴兴商圈快快速形成成。商业业格局彻彻底发生生改变，，一个中中心向多多个中心心转变，，商圈开开始向北北扩张2006年以前：：北市区区商业中中心一直直处于空空白2007年：北市市区的代代表商业业是北辰财富富中心商圈崛起起，带动动北市区区产业走走向多元元化2008年：中汇汇商业中中心继北北辰崛起起，填补补北市商商业空白白，品牌牌齐聚打打造首席席商业航航母2011年：邦利利嘉年华华的开业业打造北北市区商商业休闲闲中心2012年：以北北辰为首首的三大大商业运运营，加加快了北北市区的的步伐北市区昆明商圈圈发展回回顾2010年：西市市区商业业开始起起步，经典双城城的亮相成成为了西西市区商商业的代代表2011年：随正正大紫都都城商业业沃尔玛玛、苏宁宁、肯德德基等的的入驻，，注定西西市区不不在平凡凡2012年，合成成大厦等等潜在商商业也开开始蓄势势待发35南市区北市区西市区1071325461117151612中心区81三市街商圈10世纪城商圈2小西门-翠湖商圈11新螺蛳湾商圈3白塔路商圈12西贡码头商圈4昆都商圈13南亚风情商圈5老螺蛳湾商圈14新亚体育城商圈6青年路商圈15经典双城商圈7国贸商圈16马街片区商圈8北辰财富商圈17呈贡新城商圈9嘉年华商圈目前昆明明市较为为成熟的的四大商商圈分别别是三市市街商圈圈、小西西门商圈圈、白塔塔路商圈圈、青年年路商圈圈、昆都都商圈和和老螺蛳蛳湾商圈圈，这些些商圈都都聚集在在市中心心相互为为邻，积积聚效应应很明显显昆明商圈圈网点规规划13东市区—商业空白白区8914小西门-翠湖核心心商圈昆明第一一家沃尔尔玛超市市、时尚尚淘宝小小铺集中中地、通通讯大卖卖场集中中区。中中端、中中高端写写字楼、、酒店云云集传统老商商圈，消消费中档档、中低低档有名的环环翠湖休休闲带也也在此商商圈昆都商圈圈昆明夜场场，以以餐饮、、中高档档大型娱娱乐场所所为主、、配以沿沿街小型型商铺（（经营时时尚服饰饰为主））青年路商商圈商业形态态多元、、百货商商场、购购物中心心、商业业街串联联中端写写字楼密密集，传统老商商圈，消消费中档档白塔路商商圈高端百货货店及商商务办公公区为主主市政府府及中高高档写字字楼、高高端酒店店，昆明高档档消费区区高端、、奢侈品品消费三市街商商圈昆明第一一商圈，，最成熟熟最繁华华。商业业形态多多元、业业态丰富富、档次次齐全中心区代代表商圈圈老螺蛳湾湾商圈大型超市市、专业业市场等等为主，，辐射至至全省小西门-翠湖核心商圈昆都次级商圈三市街核心商圈青年路次级商圈白塔路次级商圈老螺蛳湾次级商圈项目名称营业结构商业档次出租率租金（元/㎡·月）客群三市街购物、餐饮、住宿、游玩、休闲大众、中低档、中高档90%150-200主要为辐射区域内群体小西门—翠湖小商品市场、超市大卖场和专业店为主大众、中低档100%160-300满足主城西部片区消费者的日常消费需求昆都ktv、慢摇吧、迪吧、茶室中高档90%150-500年轻潮流群体青年路百货、购物中心、餐饮娱乐中档、中高档98%租金150-300不等，且租金价格增长趋势随越靠近小花园地段越高；其次是园通街，租金和出租率稍低，租金约为80—100元/㎡客群以年轻时尚群体为主白塔路金格中心、汇都国际、集大广场、大型超市中高档、高档90%150-400中高端消费群体老螺蛳湾专业市场、家乐福中高档70%150-200辐射整个昆明消费群体中心区商商业——主要项目目基本情情况北市区代代表商圈圈北辰/中汇核心商圈嘉年华次级商圈39和谐世纪邦利嘉年华中汇商业中心北辰财富中心欣都龙城小康大道北京路北辰大道北市区商商业分布布——北市区商商圈是以以北京路路为轴线线发展入住潜在潜在商业业区北市区商商业发展展现状商业已由由过去临临街商铺铺、社区区商业为为主向独独立式城城市化商商业迈进进。以北北京路延延长线为为中轴线线，在中中轴线两两侧已经经形成商商业商务务带。目目前以北北辰财富富中心为为中心的的商业核核心区，，成为北北市区第第一商圈圈的核心心所在，，业态以以娱乐休休闲餐饮饮为主。。霖雨路金色大道北辰大道二环北路北京路延长线龙泉路穿金路121北辰财富中心片区（北京路延长和北辰大道交叉口）目前北市区商业最繁华、商业氛围最旺的片区，是最具北市中心潜力的商业区商业形态写字楼、城市综合体业态特征休闲娱乐（如电影院、大型书城、KTV）、餐饮较集中、有大型超市代表商业以北辰财富中心为代表，周边有麦德龙超市、领域时代、在建的欣都龙城城市综合体等，麦德龙超市、中汇商业中心2霖雨路及北京路延长线东北广大区域基本全部为社区商业，虽然沿街分布零散，但业态极为丰富，有个别项目形成较为聚集能力较强的大体量社区商业街商业形态社区商业街住宅临街底商业态特征满足日常生活需要的各类业态，非常丰富代表商业美璟欣城商业中心、谐世纪广场、实力郡城水景商业街3主干道沿线两旁已经形成了沿街商业商务带商业形态写字楼底商业态特征写字楼、中大型休闲、娱乐代表商业官城嘉年华、金江北大街、江东好世界(沃尔玛）、江东国际友联大厦3项目名称物业类型商业体量（㎡）商业层数开业时间面积区间商业档次出租率租金（元/㎡·月）邦利嘉年华百货、2栋SOHO约4.2万平方米地下1层，地上5层2011年1月单层8000㎡中档95%70-90中汇商业中心百货约2万㎡

地下1层，地上5层2008年8月单层6000㎡中档90%——欣都龙城公寓、写字楼、商业100000——预计2012年10月开街试运营——中档——租：一层：350元/㎡·月二层：400元/㎡·月北辰财富中心公寓、写字楼、商铺141384层2006年12月商业街50-200㎡商业中心11000㎡中档85%50-260和谐世纪住宅、写字楼、商铺25万平米3层————中档50%租金：90-110元/㎡；转让费：6-8万元北市区商商业——主要项目目基本情情况-42-商业定位位项目名称总体商业定位代表商家客源定位邦利嘉年华昆明首个社区时尚生活购物广场，丰富的业态组合及附加服务，既满足逛街休闲，又满足居家生活需求钱柜KTV、肯德基、滔博运动、嘉美影院以霖雨路、北京路周边的江东小康城、美璟新城、春之城、金安小区等社区住户为主要客源中汇商业中心涵盖了购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等多种组合业态，实现了全新的ShoppingMall商业模式的一站式购物与休闲中心麦丹劳、屈臣仕、国美电器、沃尔玛覆盖5公里半径内社区的北辰、茨坝、月牙塘等十余个社区的居民已经成为中汇沃尔玛的常客，满足了周边多个小区30余万人口的消费需求欣都龙城集餐饮、购物、休闲一站式购物中心麦德龙超市、H&M、优衣库、星巴克、哈根达斯、丝芙兰、喜满客、温莎等品牌主要项目自身及周边的客源北辰财富中心集娱乐、休闲、购物为一体综合商业城北辰财富中心电影院、新华图书城、必胜客、东方公主KTV、赖客西餐厅主要小区内住户和谐世纪区域型商业中心明凡居公寓酒店、生鲜超市、饼屋等主要小区内住户2-43-南市区代表商商圈世纪城商圈新亚洲体育城商圈新螺蛳湾商圈南亚风情第一城商圈西贡码头/金都商集商圈家居、汽配专专业市场商圈圈2022/12/8昆洛路广福路二环南路巫家坝机场滇池路1234南市区商业发发展现状区域面积广，，各大板块间间融合度不佳佳，居住分散散、商业各自自为政，形成成“多核”发发展，大多多数商业氛围围较淡位置商业氛围商业形态业态特征代表项目3滇池路口滇池路以南亚风情第壹城以此为中心商务办公、酒店、商业街、商场等休闲餐饮娱乐购物一应俱全，丰富全面南亚风情第壹城、中央金座4地处滇池路七公里处商业气氛淡，空置率较高纯商业项目、低层商务办公楼等相对独立的特色商圈以高档餐饮、主要是商务宴请、接待等金都商集、西贡码头5日新路和前卫路周边为主，北面和南面延伸至二环南路和广福路大规模城中村改造、多个项目规划已面市，目前整体环境比较差中、大型住宅楼盘为主，配较大比重商业；商业潜在供应面积约300多万平米（含写字楼等），大约未来五年内逐渐释放商务办公、酒店、休闲娱乐餐饮等；以城市综合体及社区商业为主润城、城中村改造18—22号片区1国贸商圈昆明会展中心周边商业形态开放式社区商业街成熟的餐饮美食街业态特征餐饮、休闲、娱乐、酒店等代表万兴印象格调街区52昆洛路世纪城到广福路新螺蛳湾片区是近两年发展起来的新兴商业片区、圈内多以中端产品为主，消费人群以周边居住及呈贡片区学生为主商业形态大型MALL为主、有社区型商业街、并云集多个家居大卖场业态特征业态齐全。购物、休闲、餐饮、娱乐等，中端品牌云集代表世纪金源购物中心、体育城商业广场、新螺蛳湾商贸城-45-银海樱花语世纪城新亚洲体育城螺蛳湾国际商贸城新亚洲欢乐城官渡古镇高顺铭都大都世纪银都彩云北路广福路南市区彩云路路/广福路商业分分布——广福路主要以以汽车4s店、汽车配件件市场、家具具家装等批发发市场和物流流配送市场为为主；彩云路路以物流批发发市场、生活活配套商业入住潜在-46-项目名称物业类型体量（㎡）营销方式开盘时间面积区间开盘价格（元/㎡）三级市场价格（元/㎡）租金（元/㎡）租售情况世纪城社区商业80000销售2006年20-200550020000-4900070-260售罄商业中心27000自持2008年招商——————40-120入住率95%新亚洲体育城社区商业150000销售、自持2007年20-10050002750030-130项目内部商业入住率约85%商业中心螺蛳湾国际商贸城批发市场1228596销售、自持2009年20-501200041000128-400主要自持和老螺蛳湾回迁商户为主世纪银都商业街30000自持2010年300-1000————50-60入住率70%高顺铭都社区商业15000销售未开盘50-1345未定————未开盘大都商业街——销售、自持未开盘20-600预计30000————预计10月开盘银海樱花语社区商业——120000销售2011年11月13-18040000——畅园一期商铺50-70销售率约30%商业中心销售、自持未开盘——————————官渡古镇商业街30000自持——————————30%社区商业居多多，只能依靠靠社区居民为为商业主要支支撑力南市区彩云路路/广福路商业——主要项目基本本情况-47-项目名称物业类型业态业态档次锁定客户世纪城商业街、底商服饰、五金、餐饮、房产中介等中低端主要辐射项目及南市区周边客群商业中心大型超市、百货商场、车市、家居市场、茶叶市场、家电卖场、影院等中端新亚洲体育城商业街、底商服饰、五金、餐饮、房产中介等中低端商业中心大型超市、家电卖场、影院等中端螺蛳湾国际商贸城商铺批发专业市场中低端世纪银都商业街大澡堂、银河皇马国际娱乐会所、世纪罗马精品假日酒店、湘村馆（餐饮）、世纪豪庭酒楼等中低端高顺铭都社区商业、底商哈喽产权酒店中低端大都商业街————银海樱花语底商服饰、房产中介等中低端商业中心将引入金格百货中高端新亚洲欢乐城社区商业餐饮、休闲、社区等商业中低端官渡古镇商业街旅游购物特色街中端商业定位-48-商圈项目分布布情况：滇池路与前兴兴路围合的圈圈层供应的项目多以体体量较大综合合体项目为主主。主要项目目包括：1——南亚风情第一城2——中央金座3——奥宸财富广场场4——润城5——西贡码头6——金都商集7——大商汇8——光辉城市9——大润发商业广广场10——万达商业广场场南市区滇池路路/前兴路商业分分布——滇池路以高端餐饮、、休闲娱乐及及生活配套为为