养老地产发展情况调研成果汇报课件

珠海九洲文化产业投资发展有限公司ZHUHAIJIUZHOUCULTURALINDUSTRIESINVESTMENTDEVELOPMENTCOMPANYLIMITED养老地产发展情况调研成果汇报

2015年1月7日珠海九洲文化产业投资发展有限公司养老地产发展情况调研成果汇报目录养老地产概念一国内养老地产市场分析二发展前景分析三风险评估四珠海老年人相关情况五目录养老地产概念一国内养老地产市场分析二发展前景分析三风险评一、养老地产概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。住宅地产服务商业地产混合开发模式1.定义一、养老地产概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三2.与一般住宅的差异性消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。

2.与一般住宅的差异性消费群的专一性——它是“针对老年人提供3.养老地产发展老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。3.养老地产发展老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老1234阶段特征：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数。行为特征：自主消费思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少。4.目标客户群特点56质量特征：老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费。内在特征：休闲性消费与服务性消费所占比例大。1234阶段特征：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。时5.目标客户群消费方式“以租换租”的形式即社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用。“以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可以实现养老居住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。

“倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。5.目标客户群消费方式“以租换租”的形式即社区帮助老年人将原二、国内养老地产市场分析有一定的相关政策，但还缺少切合实际政策支持。与大型医院合作设立护理医疗中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务、婚介中心。商业银行、房地产基金、房地产投资信托国内专业机构较少，国外较多：美国SASAKI设计公司、美国K.J.A建筑事务所、丹麦KAB集团。融资机构规划设计资源政策环境社区服务资源1.养老地产市场环境分析二、国内养老地产市场分析有一定的相关政策，与大型医院合作设立2.我国老年人口的发展状况我国1999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。中国人口年龄构成及发展预测(%)年份195319641982199020002020204020500-14岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60岁7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.40资料来源：《人口研究》2.我国老年人口的发展状况我国1999年成为老年型的BECDA我国已进入人口老龄化目前我国老龄人市场的年需求缺口约6千亿老龄人消费潜力巨大老年保健及旅游缺乏专业的综合配套服务机构现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套养生项目行业前景3.养生养老行业的现状BECDA我国已进入目前我国老龄人市场的老龄人消费老年保健及国内养老地产开发模式居家养老专业化的养老护理员志愿者队伍候鸟养老度假养老基地老人公寓日托护理中心护工上门服务住院照顾护理之家照顾机构式照顾异地养老旅游养老度假养老回原籍养老居住护理之家CCRC社区模式诠释产品4.我国养老地产现状国内养老地产居家养老专业化的养老护理员候鸟养老老人公寓住院照1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2、古镇开发模式 以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带、亚热带避寒模式：三亚独特的模式。主要分布区域：目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟1、大都市郊外模式：主要分布区域：目前，以北京、上海的养老地5.养老地产的盈利模式国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售5.养老地产的盈利模式国内养老地产长期持有出售与持有相结合单6.住宅建设与社区管理建设相结合模式住宅建设与社区管理建设相结合住宅建设与社区管理相结合的经营模式住宅建设与社区管理相分离的经营模式优势优势劣势劣势立体的开发经营模式利润来源不止是住宅产品配套服务为物业增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风险投资小收益比“相结合”模式少对开发商专业要求低6.住宅建设与社区管理建设相结合模式住宅建设与社区住宅建设与7.国内养老地产的物业管理方式根据国内老年人的特殊性，物业管理要包括社区医疗护理中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务以及婚介中心等。社区服务的供应或管理社区文化的营造常规管理物业管理老年住宅物业管理的收入结构日常物业管理费家政服务费配套设施使用费特殊护理费其它费7.国内养老地产的物业管理方式根据国内老年人的特殊性8.养老地产的发展趋势规模化：随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。郊区化：满足对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访的郊区。科技化：为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，带来更方便、安全的全方位保障。建筑多样化：随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。功能丰富化：融养老和家庭悠闲于一体。社区服务专业化：社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。产品趋势规模化科技化建筑多样化郊区化社区服务专业化功能丰富化8.养老地产的发展趋势规模化：随着市场的进一步发展，质高价低适合中国养老地产发展的创新手段：9.养老地产的发展创新创新手段房屋置换、两代买、以房养老、分时度假、私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、上市、信贷、企业债、政府债适合中国养老地产发展的创新手段：9.养老地产的发展创新创新手三、发展前景分析

中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。三、发展前景分析中国的养老设施传统上是民政机构社会福机会点一数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2010年全国第六次人口普查报告全国老龄人口统计表

2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，到2015年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。2000年，北京市60岁以上的老年人口约为117万；到了2011年，这一数字则达到了248万。机会点一数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2010机会点二老年消费者收入提高，消费能力增强。随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现。随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。机会点二老年消费者收入提高，消费能力增强。随着经济的发展，未老龄人消费

潜力巨大

中国老龄科学研究中心

的一项调查城市老年人口中，有42.8%的

人拥有储蓄存款退休金一项到2010年，就将增加到8383亿元退休金到2020年为28145亿元退休金到2030年，为73219亿元老年人收入不断提高,老年产业发展空间广阔老龄人群消费潜力巨大老龄人消费中国老龄科学研究中心城市老年人口中，有42.8%的据全国老龄工作委员会提供的数据我国老龄人市场的年需求为6千亿元2010将达到一万亿供需之间存在巨大商机目前我国老龄人市场的年需求缺口约5千亿

老龄市场需求缺口巨大目前我国每年为老年人提供的产品不足一千亿元据全国老龄工作委员会提供的数据我国老龄人市场的年需求为6千机会点三国内养老地产的开发供应量不足福利性养老地产供应不足，2010年，居住在福利性质的养老机构人数不足高龄人口总数的0.54%。营利性养老地产供应不足:国内开发的养老地产较少，做得成功的更是凤毛麟角。数据来源：策略研究周报机会点三国内养老地产的开发供应量不足福利性养老地产供应不足，老年保健及旅游缺乏专业的综合配套服务机构

老年人活动仍处于公园健身、免费保健讲座等初级阶段老年保健服务市场待开发05年老年旅游份额约占旅游市场的25%05年老年旅游收入达到1000亿人民币左右老年保健养生缺乏专业中高端配套机构老年保健及旅游老年人活动仍处于公园健身、免费保健讲座等初级阶中高端养生养老机构严重不足现有养老机构远远

低于市场需求，且缺乏中高端配套

缺乏服务意识、成本意识、

缺乏竞争意识、风险意识、法制意识运营成本过高，服务内容还显得单一和不规范养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低养老机构普通收住的是高龄段（70岁以上）的孤寡老人、病困老人中高端养生养老机构严重不足现有养老机构远远缺乏服务意识、成本机会点四政策的支持，“适居养老”概念的提出财政部和税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）；2006年颁发的《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）；2009.4.1海南政协提案《关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议》“十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，提倡“适居养老”概念。机会点四政策的支持，“适居养老”概念的提出财政部和税务总局《市场不成熟，商业模式仍需探索，创新赢得先机。

机会点五：养老地产这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实。“未来养老社区模式一定是多元的。”老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这，或许也是未来是否能够持续生存的关键所在。市场不成熟，商业模式仍需探索，创新赢得先机。机会点五：1.营业税：养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》2.所得税：对由民政部门审核批准,并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非赢利性的机构，暂免征收企业所得税。依据：《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》

3.地方税：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非赢利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。依据：《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》

4.财政补贴社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京）每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海）5.开发建设在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》机会点六：税收优惠1.营业税：机会点六：税收优惠享受优惠政策案例由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。上海亲和源得到了南汇区政府提供的50年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。广州颐年园作为20世纪90年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500亩土地和1400万元启动资金。但是运作混乱，最终，广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。享受优惠政策案例由于养老住宅具有社会公益性，一般地方四、风险评估新兴市场不稳定风险评估一老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事谨慎等原因，是老年地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险。四、风险评估新兴市场不稳定风险评估一老年地产作为一个政策优惠无保障

由于老年地产带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对老年地产的发展至关重要，也是老年地产的投资者首要考虑的问题之一。一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。在我国，虽然在从目前的情况来看，老年地产的投资者确实获得了政府多多少少的支持，但并没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。这种无保障的政策优惠是养老地产投资者首要面临的风险。

风险评估二政策优惠无保障由于老年地产带有一定的社会福利性质，对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。而当前国家倡导的是“以居家养老为主”的政策，全国有90%以上的老人在家养老，这是一个巨大的产业，开发商在这个产业需要寻求新的模式创造经济效益。开发模式需要创新风险评估三对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售投资额高，投资收益风险大

老年地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目多30%-50%的资金。如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。投资功能性安全性健康性私密性高额的投资必然提高老年地产的成本，投资者要获得利益就需要提高房价，这就增加了投资者的销售风险。风险评估四投资额高，投资收益风险大老年地产消费群体的特殊性要求回收期长，扩大了投资者的风险目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。风险评估五回收期长，扩大了投资者的风险目前我国老年人更青睐于租后期物业管理要求高老年地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括针对老年人的保洁、送饭、医疗等服务，这也是投资者需要考虑的风险之一。风险评估六后期物业管理要求高老年地产入住人群的特殊性，要求其要结论养老产业开发的8大核心战略问题：创新核心：在于适老化设计!养老配套和服务是关键！养老地产的运作模式和运营成本应精心测算!国家提出的“居家养老”政策！迅速寻找项目的核心竞争力!有弹性的设置土地开发控制模式!认识入市风险并设定相应的解决方案!在成本及溢价平衡间选择物业组合!结论创新核心：在于适老化设计!五、珠海老年人相关情况（1）全市常住人口全市常住人口为1560229人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1235582人相比，十年共增加324647人，增长26.27%。年平均增长率为2.36%。（2）家庭户人口全市常住人口中共有家庭户451396户，家庭户人口为1264778人，平均每个家庭户的人口为2.80人，比2000年第五次全国人口普查的3.08人减少0.28人。（3）性别构成全市常住人口中，男性人口为812466人，占52.07%；女性人口为747763人，占47.93%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的100.32上升为108.65。（4）年龄构成全市常住人口中，0-14岁人口为210694人，占13.50%；15-64岁人口为1272590人，占81.57%；65岁及以上人口为76945人，占4.93%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降3.88个百分点，15-64岁人口的比重上升2.87个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.01个百分点。

数据来源：2010年11月1日零时第六次全国人口普查

全市人口构成五、珠海老年人相关情况（1）全市常住人口数据来源：2010年全市人口构成（5）各种受教育程度人口全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为286911人；具有高中（含中专）程度的人口为383569人；具有初中程度的人口519506人；具有小学程度的人口为252469人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学程度的由7503人上升为18389人；具有高中程度的由21402人上升为24584人；具有初中程度的由37922人下降为33297人；具有小学程度的由22622人下降为16182人。全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为21864人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少19197人，文盲率由3.33%下降为1.40%，下降1.93个百分点。数据来源：2010年11月1日零时第六次全国人口普查

全市人口构成（5）各种受教育程度人口数据来源：2010年11珠海老年人相关情况1、全市总体情况

据2010年人口普查资料：截止2010年底，珠海常住人口1562530人，拥有60周岁及以上常住人口119771人，60周岁及以上人口占全部常住人口的7.7%，表明珠海还没有进入老龄化社会但离老龄化社会也不太远，应该未雨绸缪，早做规划和准备。据联合国规定：60周岁以上人数占当地总人数10%以上即为老龄化社会。

2、珠海60周岁以上老年人状况

（1）性别和年龄构成。珠海全部60周岁及以上人口中，男性58866人，占49.15%；女性60905人，占50.85%。其中香洲区老年人男女分别占48.41%和51.59%。从年龄来看，60-64周岁以及70-79周岁两个年龄段的老人最多，分别占全部老年人口数的34.70%和31.41%；70周岁以上的老人占43.36%，80周岁以上的老人占11.95%。（2）健康状况：珠海老年人的健康状况尚可。2012年10月中旬，国家统计局珠海调查队在珠海主城区开展了一次有关城市养老模式的专门调查，共有300户家庭的300名18周岁以上的居民接受调查（以下统称抽样调查）。结果显示：老人中健康的占33.8%；比较健康的占39.2%；不太健康、但生活能自理的占24.3%；生活不能自理的仅占2.7%。（3）经济状况：抽样调查结果显示，珠海人需要赡养的老年人中（含不住在珠海但由珠海人承担部分或全部赡养费用的老年人），有个人收入的占56.7%，没有个人收入的占43.3%，全部一起人均月收入1159元，其中有收入的老人人均月收入2044元。这些老人最主要的生活来源有两项，一是离退休金，占47.6%；二是子女赡养费，占42.0%；其他生活来源有财产性收入、社会救助、个人劳动、经商所得等。珠海老年人相关情况1、全市总体情况

据2010年人（4）居住状况：抽样调查结果显示，独居老人占8.7%，两老一起住的占42.9%，与子女、孙子女一起住的占48.0%，住养老机构或其他的占0.4%。珠海老年人相关情况（4）居住状况：抽样调查结果显示，独居老人占8.7%，珠海养老供给情况1、绝大部分老人基本是依靠家庭解决养老问题。抽样调查资料显示，珠海主城区的人在珠海拥有住房的占7成，其中超过1成人拥有2套以上。2、珠海养老机构数量较多，质素有待提高。珠海目前养老机构数量不少，基本每个镇街都有，但规模都不大，最大规模的一家床位数也只有180张，且整体上服务水平不高。高端养老机构在珠海暂时不存在。据珠海市民政局提供的资料，截止2012年2月，珠海市共有养老机构26家，其中公办16家，民办10家。民办全部分布在主城区香洲区范围内。截止2012年11月，全市共有床位2037张，入住老人1369人，入住率为67.2%。其中公办入住率平均为72.2%，香洲区的公办入住率为88.7%；民办入住率平均为63.7%。3、政府居家养老专门服务在加快发展。据珠海市民政局提供的资料，2012年1―8月，全市共为580名老年人提供无偿、低偿居家养老上门服务和日托服务约4.3万人次。服务的内容主要是提供生活照料服务、医疗保健服务和巡视服务。

4、政府的补助支持。政府除了出钱供养、补助“三无”、“五保”等特殊群体的老人以外，近些年来还对民办养老机构提供财政补助，标准为每张床位每年补助600元，其前提条件是为珠海户籍老人提供服务。

珠海养老供给情况1、绝大部分老人基本是依靠家庭解决养老问题。珠海现有各种养老模式的“软肋”1、势单力薄――独生子女家庭无法承受家庭养老之重。2、远离家人和亲友――机构养老无法满足老人的情感需求。3、准入门槛高，受惠老人少，政府负担重――政府主导的居家养老注定只能成为补充。珠海现有各种养老模式的“软肋”1、势单力薄――独生子女家庭无2014年12月26日谢谢2014年12月26珠海九洲文化产业投资发展有限公司ZHUHAIJIUZHOUCULTURALINDUSTRIESINVESTMENTDEVELOPMENTCOMPANYLIMITED养老地产发展情况调研成果汇报

2015年1月7日珠海九洲文化产业投资发展有限公司养老地产发展情况调研成果汇报目录养老地产概念一国内养老地产市场分析二发展前景分析三风险评估四珠海老年人相关情况五目录养老地产概念一国内养老地产市场分析二发展前景分析三风险评一、养老地产概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。住宅地产服务商业地产混合开发模式1.定义一、养老地产概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三2.与一般住宅的差异性消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。

2.与一般住宅的差异性消费群的专一性——它是“针对老年人提供3.养老地产发展老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。3.养老地产发展老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老1234阶段特征：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数。行为特征：自主消费思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少。4.目标客户群特点56质量特征：老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费。内在特征：休闲性消费与服务性消费所占比例大。1234阶段特征：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。时5.目标客户群消费方式“以租换租”的形式即社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用。“以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可以实现养老居住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。

“倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。5.目标客户群消费方式“以租换租”的形式即社区帮助老年人将原二、国内养老地产市场分析有一定的相关政策，但还缺少切合实际政策支持。与大型医院合作设立护理医疗中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务、婚介中心。商业银行、房地产基金、房地产投资信托国内专业机构较少，国外较多：美国SASAKI设计公司、美国K.J.A建筑事务所、丹麦KAB集团。融资机构规划设计资源政策环境社区服务资源1.养老地产市场环境分析二、国内养老地产市场分析有一定的相关政策，与大型医院合作设立2.我国老年人口的发展状况我国1999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。中国人口年龄构成及发展预测(%)年份195319641982199020002020204020500-14岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60岁7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.40资料来源：《人口研究》2.我国老年人口的发展状况我国1999年成为老年型的BECDA我国已进入人口老龄化目前我国老龄人市场的年需求缺口约6千亿老龄人消费潜力巨大老年保健及旅游缺乏专业的综合配套服务机构现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套养生项目行业前景3.养生养老行业的现状BECDA我国已进入目前我国老龄人市场的老龄人消费老年保健及国内养老地产开发模式居家养老专业化的养老护理员志愿者队伍候鸟养老度假养老基地老人公寓日托护理中心护工上门服务住院照顾护理之家照顾机构式照顾异地养老旅游养老度假养老回原籍养老居住护理之家CCRC社区模式诠释产品4.我国养老地产现状国内养老地产居家养老专业化的养老护理员候鸟养老老人公寓住院照1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2、古镇开发模式 以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带、亚热带避寒模式：三亚独特的模式。主要分布区域：目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟1、大都市郊外模式：主要分布区域：目前，以北京、上海的养老地5.养老地产的盈利模式国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售5.养老地产的盈利模式国内养老地产长期持有出售与持有相结合单6.住宅建设与社区管理建设相结合模式住宅建设与社区管理建设相结合住宅建设与社区管理相结合的经营模式住宅建设与社区管理相分离的经营模式优势优势劣势劣势立体的开发经营模式利润来源不止是住宅产品配套服务为物业增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风险投资小收益比“相结合”模式少对开发商专业要求低6.住宅建设与社区管理建设相结合模式住宅建设与社区住宅建设与7.国内养老地产的物业管理方式根据国内老年人的特殊性，物业管理要包括社区医疗护理中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务以及婚介中心等。社区服务的供应或管理社区文化的营造常规管理物业管理老年住宅物业管理的收入结构日常物业管理费家政服务费配套设施使用费特殊护理费其它费7.国内养老地产的物业管理方式根据国内老年人的特殊性8.养老地产的发展趋势规模化：随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。郊区化：满足对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访的郊区。科技化：为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，带来更方便、安全的全方位保障。建筑多样化：随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。功能丰富化：融养老和家庭悠闲于一体。社区服务专业化：社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。产品趋势规模化科技化建筑多样化郊区化社区服务专业化功能丰富化8.养老地产的发展趋势规模化：随着市场的进一步发展，质高价低适合中国养老地产发展的创新手段：9.养老地产的发展创新创新手段房屋置换、两代买、以房养老、分时度假、私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、上市、信贷、企业债、政府债适合中国养老地产发展的创新手段：9.养老地产的发展创新创新手三、发展前景分析

中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。三、发展前景分析中国的养老设施传统上是民政机构社会福机会点一数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2010年全国第六次人口普查报告全国老龄人口统计表

2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，到2015年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。2000年，北京市60岁以上的老年人口约为117万；到了2011年，这一数字则达到了248万。机会点一数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2010机会点二老年消费者收入提高，消费能力增强。随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现。随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。机会点二老年消费者收入提高，消费能力增强。随着经济的发展，未老龄人消费

潜力巨大

中国老龄科学研究中心

的一项调查城市老年人口中，有42.8%的

人拥有储蓄存款退休金一项到2010年，就将增加到8383亿元退休金到2020年为28145亿元退休金到2030年，为73219亿元老年人收入不断提高,老年产业发展空间广阔老龄人群消费潜力巨大老龄人消费中国老龄科学研究中心城市老年人口中，有42.8%的据全国老龄工作委员会提供的数据我国老龄人市场的年需求为6千亿元2010将达到一万亿供需之间存在巨大商机目前我国老龄人市场的年需求缺口约5千亿

老龄市场需求缺口巨大目前我国每年为老年人提供的产品不足一千亿元据全国老龄工作委员会提供的数据我国老龄人市场的年需求为6千机会点三国内养老地产的开发供应量不足福利性养老地产供应不足，2010年，居住在福利性质的养老机构人数不足高龄人口总数的0.54%。营利性养老地产供应不足:国内开发的养老地产较少，做得成功的更是凤毛麟角。数据来源：策略研究周报机会点三国内养老地产的开发供应量不足福利性养老地产供应不足，老年保健及旅游缺乏专业的综合配套服务机构

老年人活动仍处于公园健身、免费保健讲座等初级阶段老年保健服务市场待开发05年老年旅游份额约占旅游市场的25%05年老年旅游收入达到1000亿人民币左右老年保健养生缺乏专业中高端配套机构老年保健及旅游老年人活动仍处于公园健身、免费保健讲座等初级阶中高端养生养老机构严重不足现有养老机构远远

低于市场需求，且缺乏中高端配套

缺乏服务意识、成本意识、

缺乏竞争意识、风险意识、法制意识运营成本过高，服务内容还显得单一和不规范养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低养老机构普通收住的是高龄段（70岁以上）的孤寡老人、病困老人中高端养生养老机构严重不足现有养老机构远远缺乏服务意识、成本机会点四政策的支持，“适居养老”概念的提出财政部和税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）；2006年颁发的《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）；2009.4.1海南政协提案《关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议》“十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，提倡“适居养老”概念。机会点四政策的支持，“适居养老”概念的提出财政部和税务总局《市场不成熟，商业模式仍需探索，创新赢得先机。

机会点五：养老地产这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实。“未来养老社区模式一定是多元的。”老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这，或许也是未来是否能够持续生存的关键所在。市场不成熟，商业模式仍需探索，创新赢得先机。机会点五：1.营业税：养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》2.所得税：对由民政部门审核批准,并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非赢利性的机构，暂免征收企业所得税。依据：《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》

3.地方税：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非赢利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。依据：《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》

4.财政补贴社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京）每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海）5.开发建设在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》机会点六：税收优惠1.营业税：机会点六：税收优惠享受优惠政策案例由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。上海亲和源得到了南汇区政府提供的50年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。广州颐年园作为20世纪90年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500亩土地和1400万元启动资金。但是运作混乱，最终，广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。享受优惠政策案例由于养老住宅具有社会公益性，一般地方四、风险评估新兴市场不稳定风险评估一老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事谨慎等原因，是老年地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险。四、风险评估新兴市场不稳定风险评估一老年地产作为一个政策优惠无保障

由于老年地产带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对老年地产的发展至关重要，也是老年地产的投资者首要考虑的问题之一。一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。在我国，虽然在从目前的情况来看，老年地产的投资者确实获得了政府多多少少的支持，但并没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。这种无保障的政策优惠是养老地产投资者首要面临的风险。

风险评估二政策优惠无保障由于老年地产带有一定的社会福利性质，对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。而当前国家倡导的是“以居家养老为主”的政策，全国有90%以上的老人在家养老，这是一个巨大的产业，开发商在这个产业需要寻求新的模式创造经济效益。开发模式需要创新风险评估三对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售投资额高，投资收益风险大

老年地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目多30%-50%的资金。如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。投资功能性安全性健康性私密性高额的投资必然提高老年地产的成本，投资者要获得利益就需要提高房价，这就增加了投资者的销售风险。风险评估四投资额高，投资收益风险大老年地产消费群体的特殊性要求回收期长，扩大了投资者的风险目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。风险评估五回收期长，扩大了投资者的风险目前我国老年人更青睐于租后期物业管理要求高老年地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括针对老年人的保洁、送饭、医疗等服务，这也是投资者需要考虑的风险之一。风险评估六后期物业管理要求高老年地产入住人群的特殊性，要求其要结论养老产业开发的8大核心战略问题：创新核心：在于适老化设计!养老配套和服务是关键！养老地产的运作模式和运营成本应精心测算!国家提出的“居家养老”政策！迅速寻找项目的核心竞争力!有弹性的设置土地开发控制模式!认识入市风险并设定相应的解决方案!在成本及溢价平衡间选择物业组合!结论创新核心：在于适老化设计!五、珠海老年人相关情况（1）全市常住人口全市常住人口为1560229人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1235582人相比，十年共增加324647人，增长26.27%。年平均增长率为2.36%。（2）家庭户人口全市常住人口中共有家庭户451396户，家庭户人口为1264778人，平均每个家庭户的人口为2.80人，比2000年第五次全国人口普查的3.08人减少0.28人。（3）性别构成全市常住人口中，男性人口为812466人，占52.07%；女性人口为747763人，占47.93%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的100.32上升为108.65。（4）年龄构成全市常住人口中，0-14岁人口为210694人，占13.50%；15-64岁人口为1272590人，占81.57%；65岁及以上人口为76945人，占4.93%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降3.88个百分点，15-64岁人口的比重上升2.87个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.01个百分点。

数据来源：2010年11月1日零时第六次全国人口普查

全市人口构成五、珠海老年人相关情况（1）全市常住人口数据来源：2010年全市人口构成（5）各种受教育程度人口全市常住人口中，具有大学（指大专以上