建筑业与房地产营改增培训

“营改增”相关政策解读建筑业、房地产业

政策依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号）《国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第17号）《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告>（国家税务总局公告2016年第18号）该系列政策以建筑服务以及房地产服务发生地预缴税款，机构所在地纳税申报为基本征管原则，按照纳税人类别、计税方法，分别对纳税人跨县（市、区）提供服务应如何在服务发生地预缴、如何在机构所在地进行纳税申报、开具发票等内容作了细化明确。以便于纳税人执行和税务机关的征收管理。建筑业与房地产业基本政策一.建筑业、房地产业的征税范围（一）营改增后建筑业的征税范围，是在建筑服务税目下细分了工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务5个子目。（二）营改增后房地产业的征税范围，销售不动产、建筑物、转让建筑物有限产权或者永久使用权的、转让在建的建筑物或者构筑物所有权的、以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。（三）视同销售服务、无形资产或者不动产：1.单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。2.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。二.纳税人又分为一般纳税人和小规模纳税人

划分依据：①会计核算是否健全②年应税销售额大小符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。※

未申请办理一般纳税人资格登记手续的，应按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得适用增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）。三.建筑业、房地产业的税率和征收率原营业税制下，建筑业适用3%的营业税税率，房地产业适用5%的营业税税率。营改增后，建筑服务与房地产业均适用11%的增值税税率。同时，适用简易计税方法的建筑服务适用3%的征收率，适用简易计税方法的销售不动产适用5%的征收率，由于增值税是价外税，3%的增值税征收率相当于2.91%的营业税税率，5%的增值税征收率相当于4.76%的营业税税率，因此，营改增后所有适用简易计税方法计税的企业，其缴纳的增值税均略少于营改增前缴纳的营业税。1/1.03*0.03=2.91%1/1.05*0.05=4.76%建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理一.一般般计计税税方方法法适用用：：一一般般纳纳税税人人且且不不选选择择简简易易计计税税方方法法的的应纳纳税税额额=当期期销销项项税税额额－－当当期期进进项项税税额额销项项税税额额=销售售额额×税率率当期期销销项项税税额额小小于于当当期期进进项项税税额额不不足足抵抵扣扣时时，，其其不不足足部部分分可可以以结结转转下下期期继继续续抵抵扣扣（（留留抵抵税税额额））进项项税税额额是是与与销销项项税税额额相相对对应应的的一一个个概概念念，，指指纳纳税税人人购购进进货货物物、、劳劳务务、、服服务务、、不不动动产产和和无无形形资资产产，，所所支支付付或或者者负负担担的的增增值值税税额额。。纳纳税税人人抵抵扣扣进进项项税税额额应应取取得得符符合合规规定定的的增增值值税税扣扣税税凭凭证证。。※必须须是是增增值值税税一一般般纳纳税税人人，，才才涉涉及及进进项项税税额额的的抵抵扣扣问问题题※不是是所所有有的的进进项项都都可可以以抵抵扣扣，，更更不不是是有有专专票票就就可可以以抵抵扣扣增值值税税扣扣税税凭凭证证，，是是指指增增值值税税专专用用发发票票、、海海关关进进口口增增值值税税专专用用缴缴款款书书、、农农产产品品收收购购发发票票、、农农产产品品销销售售发发票票和和完完税税凭凭证证。。纳税税人人凭凭完完税税凭凭证证抵抵扣扣进进项项税税额额的的，，应应当当具具备备书书面面合合同同、、付付款款证证明明和和境境外外单单位位的的对对账账单单或或者者发发票票。。资资料料不不全全的的，，其其进进项项税税额额不不得得从从销销项项税税额额中中抵抵扣扣。。2.准准予予从从销销项项税税额额中中抵抵扣扣的的进进项项税税额额：：（1））增增值值税税专专用用发发票票上上注注明明的的增增值值税税额额；；（2））海海关关进进口口增增值值税税专专用用缴缴款款书书上上注注明明的的增增值值税税额额；；（3）农农产品收收购发票票或者销销售发票票上注明明的农产产品买价价和13%的扣扣除率计计算进项项税额；；（4）境境外购进进服务、、无形资资产或者者无形动动产，解解缴税款款的完税税凭证上上注明的的增值税税额。（5）一一般纳税税人支付付的道路路、桥、、闸通行行费，凭凭取得的的通行费费发票适用一般般计税方方法的试试点纳税税人，2016年5月月1日后后取得并并在会计计制度上上按固定定资产核核算的不不动产或或者2016年年5月1日后取取得的不不动产在在建工程程，其进进项税额额应自取取得之日日起分2年从销销项税额额中抵扣扣，第一一年抵扣扣比例为为60%，第二二年抵扣扣比例为为40%。3.纳纳税人取取得的增增值税扣扣税凭证证不符合合法律、、行政法法规或者者国家税税务总局局有关规规定，其其进项税税额不得得从销项项税额中中抵扣。。（货运运专票最最迟使用用至2016.6.30）4.部部分项目目的进项项税额不不得从销销项税额额中抵扣扣：（一）用用于简易计税税方法计税项目目、免征增值税项项目、集体福利利或者个个人消费费的购进货货物、加加工修理理修配劳劳务、服服务、无无形资产产和不动动产。其其中涉及及的固定定资产、、无形资资产、不不动产，，仅指专用于上述项项目的固固定资产产、无形形资产（（不包括括其他权权益性无无形资产产）、不不动产。。纳税人的的交际应应酬消费费属于个个人消费费。（二）非非正常损损失的购购进货物物，以及及相关的的加工修修理修配配劳务和和交通运运输服务务。（三）非非正常损损失的在在产品、、产成品品所耗用用的购进进货物（（不包括括固定资资产）、、加工修修理修配配劳务和和交通运运输服务务。（四）非非正常损损失的不不动产，，以及该该不动产产所耗用用的购进进货物、、设计服服务和建建筑服务务。（五）非非正常损损失的不不动产在在建工程程所耗用用的购进进货物、、设计服服务和建建筑服务务。纳税人新新建、改改建、扩扩建、修修缮、装装饰不动动产，均均属于不不动产在在建工程程。（六）购购进的旅旅客运输输服务、、贷款服服务、餐餐饮服务务、居民民日常服服务和娱娱乐服务务。（七）财财政部和和国家税税务总局局规定的的其他情情形。二.简易易计税方方法适用:小小规模纳纳税人或或一般纳纳税人选选择简易易计税法法应纳税额额=销售售额（不不含税价价）×征征收率应纳税额额=销售售额（含含税价））÷（1＋征收收率）××征收率率销售额额一.建筑服务务建筑业一一般计税税方法适适用税率率11%建筑业简简易计税税方法使使用税率率3%（一）可可选择简简易办法法计税项项目1.一般纳税税人以清清包工方方式提供供的建筑筑服务，，可以选选择适用用简易计计税方法法计税清包工方方式，是是指施工工方不采采购建筑筑工程所所需的材材料或只只采购辅辅助材料料，并收收取人工工费、管管理费或或者其他他费用的的建筑服服务，由由于分包包业务在在建筑行行业普遍遍存在，，处在分分包链条条最底层层的企业业，主要要以清包包工的形形式承揽揽工程，，其成本本费用支支出基本本是建筑筑工人的的工资，，可以抵抵扣的进进项税额额很少，，因此，，为妥善善解决清清包工可可能产生生的税负负上升问问题，对对一般纳纳税人的的清包工工业务，，可以允允许其选选择简易易计税方方法计算算缴纳增增值税建筑业与与房地产产业基本本政策一一般处理理与特殊殊处理2.一般般纳税人人为甲供供工程提提供的建建筑服务务，可以以选择适适用简易易计税方方法计税税甲供工程程，是指指全部或或部分设设备、材材料、动动力由工工程发包包方自行行采购的的建筑工工程，甲方如如果是一一般纳税税人的话话，会倾倾向于尽尽量扩大大甲供材的的采购，，以增加加他们自身可抵抵扣的进进项税。。相应的的，建筑筑企业可可抵扣的的进项税税必然减减少，税税负增加加的概率率较大，所以允允许甲方采购购材料的的建筑工工程选择择简易计计税。建筑业与与房地产产业基本本政策一一般处理理与特殊殊处理3.一般纳税税人为建建筑工程程老项目目提供的的建筑服服务注：一般般纳税人人也可以以选择一一般计税税办法，，但2016年5月1日后的新新项目，，必须采采取一般般计税办办法，不不能选择择建筑工程程老项目目，是指指：（1）《建筑工程程施工许许可证》注明的合合同开工工日期在在2016年4月30日前的建建筑工程程项目；；（2）未取得得《建筑工程程施工许许可证》的，建筑筑工程承承包合同同注明的的开工日日期在2016年4月30日前的建建筑工程程项目建筑业与与房地产产业基本本政策一一般处理理与特殊殊处理违反《建建筑法》》规定，，未取得得施工许许可证或或者开工工报告未未经批准准擅自施施工的，，责令改改正，对对不符合合开工条条件的责责令停止止施工，，可以罚罚款。即未取得得施工许许可证或或者开工工报告未未经批准准擅自施施工，且且不符合合开工条条件的，，属于不不合法项项目，将将无法被被认定为为老项目目享受简简易计税税。（二）跨跨县（市市）提供供建筑服服务纳税人跨跨县（市市、区））提供建建筑服务务，应按按照规定定的纳税税义务发发生时间间和计税税方法，，向建筑筑服务发发生地主主管国税税机关预预缴税款款，向机机构所在在地主管管国税机机关申报报纳税建筑业与与房地产产业基本本政策一一般处理理与特殊殊处理建筑业与与房地产产业基本本政策一一般处理理与特殊殊处理（三）税款缴纳纳1.预缴税额额纳税人跨跨县（市市、区））提供建建筑服务务，按照照以下公公式计算算劳务发发生地应应预缴的的税款：：①适用一一般计税税方法计计税的，，应预缴缴税款=(全部价款款和价外外费用-支付的分分包款)÷(1+11%)×2%②适用简简易计税税方法计计税的，，应预缴缴税款=(全部价款款和价外外费用-支付的分分包款)÷(1+3%)×3%纳税人取取得的全全部价款款和价外外费用扣扣除支付付的分包包款后的的余额为为负数的的，可结结转下次次预缴税税款时继继续扣除除另外，纳纳税人应应按照工工程项目目分别计计算应预预缴税款款，分别别预缴2.预缴提供供资料纳税人跨跨县（市市、区））提供建建筑服务务，在向向建筑服服务发生生地主管管国税机机关预缴缴税款时时，需提提交以下下资料：：①《增值值税预缴缴税款表表》②与发包包方签订订的建筑筑合同原原件及复复印件③与分包包方签订订的分包包合同原原件及复复印件④从分包包方取得得的发票票原件及及复印件件3.预缴税款款抵减纳税人跨跨县（市市、区））提供建建筑服务务，向建建筑服务务发生地地主管国国税机关关预缴的的增值税税税款，，可以在在当期增增值税应应纳税额额中抵减减，抵减减不完的的，结转转下期继继续抵减减。纳税人以以预缴税税款抵减减应纳税税额，应应以完税税凭证作作为合法法有效凭凭证4.发票开具具小规模纳纳税人跨跨县（市市、区））提供建建筑服务务，不能能自行开开具增值值税发票票的，可可向建筑筑服务发发生地主主管国税税机关按按照其取取得的全全部价款款和价外外费用申申请代开开增值税税发票。。如小规模模纳税人人提供建建筑服务务取得100万万元收入入，发生生了分包包业务支支付了20万元元的分包包款。在在计算税税款时，，是按按照80万元计计算缴纳纳增值税税，但在在向建筑筑服务接接受方开开具发票票时，是是以100万万元全额额开具发发票。考考虑到服服务接受受方按照照全额支支付价款款，并需需要拿到到一张全全额的增增值税发发票，因因此，对对纳税人人提供适适用简易易计税方方法的建建筑业服服务，允允许其差差额征税税但全额额开票。。5.预缴税款款台账对跨县（（市、区区）提供供的建筑筑服务，，纳税人人应自行行建立预预缴税款款台账，，区分不不同县（（市、区区）和项项目逐笔笔登记全全部收入入、支付付的分包包款、已已扣除的的分包款款、扣除除分包款款的发票票号码、、已预缴缴税款以以及预缴缴税款的的完税凭凭证号码码等相关关内容，，留存备备查。6.预缴缴时间（一）纳纳税人发发生应税税行为并并收讫销销售款项项或者取取得索取取销售款款项凭据据的当天天；先开开具发票票的，为为开具发发票的当当天。收讫销售售款项，，是指纳纳税人销销售服务务、无形形资产、、不动产产过程中中或者完完成后收收到款项项。取得索取取销售款款项凭据据的当天天，是指指书面合合同确定定的付款款日期；；未签订订书面合合同或者者书面合合同未确确定付款款日期的的，为服服务、无无形资产产转让完完成的当当天或者者不动产产权属变变更的当当天。（二）纳纳税人提提供建筑筑服务、、租赁服服务采取取预收款款方式的的，其纳纳税义务务发生时时间为收收到预收收款的当当天。例如如：：某某建建筑筑企企业业（（一一般般纳纳税税人人））在在2016年8月跨跨县县提提供供建建筑筑服服务务取取得得了了100万收收入入，，取取得得预预收收款款50万元元。。纳纳税税人人应应该该如如何何进进行行申申报报？？纳纳税税人人应应该该在在9月纳纳税税申申报报期期就就150万（（100+50=150）计计算算预预缴缴税税款款并并在在建建筑筑服服务务发发生生地地进进行行预预缴缴，，同同时时，，在在9月纳纳税税申申报报期期核核算算进进销销项项计计算算应应纳纳税税额额后后，，向向机机构构所所在在地地主主管管国国税税税税务务机机关关申申报报缴缴纳纳增增值值税税二.房房地地产产业业房地地产产业业一一般般计计税税方方法法适适用用税税率率11%房地地产产业业简简易易计计税税方方法法使使用用税税率率5%（一一））可可选选择择简简易易办办法法计计税税项项目目1.房房地地产产开开发发企企业业中中的的一一般般纳纳税税人人，，销销售售自自行行开开发发的的房房地地产产老老项项目目，，可可以以选选择择适适用用简简易易计计税税方方法法按按照照5%的的征征收收率率计计税税行业业相相关关业业务务的的增增值值税税处处理理（二）税税款款缴缴纳纳1.销售售额额的的计计算算房地地产产开开发发企企业业中中的的一一般般纳纳税税人人销销售售其其开开发发的的房房地地产产项项目目（（选选择择简简易易计计税税方方法法的的房房地地产产老老项项目目除除外外）），，以以取取得得的的全全部部价价款款和和价价外外费费用用，，扣扣除除当当期期销销售售房房地地产产项项目目对对应应的的土土地地价价款款后后的的余余额额计计算算销销售售额额销售额的计计算公式如如下：销销售额=（（全部价款款和价外费费用-当期期允许扣除除的土地价价

款）÷÷（1+11%）要注意的关关键词是““对应””，隐含了了两层意思思：1．土地价款款并非一次次性从销售售额中全扣扣，而是要要随着销售售额的确认认，逐步扣扣除。就是是，要把把土地价款款按照销售售进度，在在不同的纳纳税期分期期扣除，是是“卖一一套房，扣扣一笔与之之相应的土土地出让金金”。2．允许扣除除的土地价价款包括新新项目和选选择一般计计税方法的的老项目。。对于房地地产老项目目，如果选选择适用一一般计税方方法，其5月1日后确认的的增值税销销售额，也也可以扣除除对应的土土地出让价价款。建筑业与房房地产业基基本政策一一般处理与与特殊处理理2.费用扣扣除在计算销售售额时从全全部价款和和价外费用用中扣除土土地价款，，应当取得得省级以上上（含省级级）财政部部门监（印印）制的财财政票据。。一般纳税人人应建立台台账登记土土地价款的的扣除情况况，扣除的的土地价款款不得超过过纳税人实实际支付的的土地价款款。3.预缴税额一般纳税人人采取预收收款方式销销售自行开开发的房地地产项目，，应在收到到预收款时时按照3%的预征率预预缴增值税税一般纳税人人应在取得得预收款的的次月纳税税申报期向向主管国税税机关预缴缴税款。分分期取得的的预收款（（首付+按揭+尾款）；全全款取得的的预收款（（因为全全款取得也也要事后开开票，确确认应税收收入，因此此也可以叫叫做预收款款）房地产开发发企业收到到预收款时时，先向购购房者开具具增值税普普通发票，，税率填写写3%的预征率，，并按照预预征率预缴缴税款，待待正式交易易完成时，，对收取预预收款时开开具的增值值税普通发发票予以冲冲红，同时时开具全额额增值税发发票，按照照相关适用用税率或征征收率补征征税款。建筑业与房房地产业基基本政策一一般处理与与特殊处理理4.缴税时间纳税人发生生应税行为为并收讫销销售款项或或者取得索索销售款项项凭据的当当天；先开开具发票的的，为开具具发票的当当天。收讫销售款款项，是指指纳税人销销售不动产产过程中或或者完成后后收到款项项。取得索取销销售款项凭凭据的当天天，是指书书面合同确确定的付款款日期；未未签订书面面合同或者者书面合同同未确定付付款日期的的，为不动动产权属变变更的当天天5.预缴税税款抵减一般纳税人人销售自行行开发的房房地产项目目，以当期期销售额和和适用税率率或者征收收率计算当当期应纳税税额，抵减减已预缴税税款后，向向主管国税税机关申报报纳税。未未抵减完的的预缴税款款可以结转转下期继续续抵减。6.发票开具一般纳税人人销售自行行开发的房房地产项目目，自行开开具增值税税发票。一般纳税人人销售自行行开发的房房地产项目目，其2016年4月30日日前收取并并已向主管管地税机关关申报缴纳纳营业税的的预收款，，未开具营营业税发票票的，可以以开具增值值税普通发发票，不得得开具增值值税专用发发票应当向索取取增值税专专用发票的的购买方开开具增值税税专用发票票，并在增增值税专用用发票上分分别注明销销售额和销销项税额。。属于下列情情形之一的的，不得开开具增值税税专用发票票：（一）向消消费者个人人销售服务务、无形资资产或者不不动产。（二）适用用免征增值值税规定的的应税行为为。2016年5月1日新纳入营营改增试点点范围的纳纳税人（以以下简称试试点纳税人人），2016年6月份增值税税纳税申报报期延长至至2016年6月27日实行按季申申报的原营营业税纳税税人，2016年5月申报期内内，向主管管地税机关关申报税款款所属期为为4月份的营业业税；2016年7月申报期内内，向主管管国税机关关申报税款款所属期为为5、6月份的增值值税。营业税改征征的增值税税，由国家家税务局负负责征收。。纳税人销销售取得的的不动产和和其他个人人出租不动动产的增值值税，国家家税务局暂暂委托地方方税务局代代为征收营改增带来来的影响一.营改增增带来的优优惠1.甲供工工程多数建筑工工程或多或或少都会有有一些甲供供材，也就就意味着大大部分建筑筑工程都能能选择简易易计税，基基本可以以确保建筑筑行业改革革后税负稳稳定。另一一方面，对对没有甲供供材、材材料全部由由建筑企业业采购的工工程，建筑筑企业抵扣扣的大多是是以17%税率