青岛即墨鹤山路别墅项目策划报告课件

青岛即墨鹤山路别墅项目策划报告2010-8青岛即墨鹤山路别墅项目策划报告2010-81目录Part1宏观篇Part2政策篇Part5客户问卷篇Part3项目概况篇Part4竞争市场篇Part6策划篇Part7营销篇目录Part1宏观篇2Part1宏观篇Part1宏观篇3一、即墨概况即墨市位于山东半岛西南部，东临黄海，南依崂山。辖18个镇、5个街道、1个省级经济开发区、一个省级高新区、1个省级旅游度假区，111万人口。

区位优越。地处山东半岛咽喉，胶济、蓝烟铁路横穿境内，济青、青银、乌威高速公路和青烟、青威等一级公路纵贯全境，距青岛国际机场15公里、青岛港40公里，处于半岛城市群核心地带。

资源丰富。拥有183公里黄金海岸线，历史名岛田横岛等24个岛屿、青岛市第二大的鳌山湾、全国稀有的海水温泉、被誉为“地质博物馆”的马山石林等众多旅游资源。一、即墨概况即墨市位于山东半岛西南部，东临黄海，南依崂山。4二、即墨规划青岛规划战略思想：环湾保护、拥湾发展近期规划热点山东半岛蓝色经济区青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的“龙头”城市青岛已确立了“优化一产、突破二产、提升三产”的蓝色产业发展重点。即墨市处于青岛市“环湾保护、拥湾发展”战略的内圈层和“一主三辅多组团”现代化城市框架的重要节点，面临难得的发展机遇，拥有广阔的发展空间。二、即墨规划青岛规划战略思想：环湾保护、拥湾发展近期规划热5即墨产业规划布局核心思想：坚持以规划引领发展，突出先进制造业和现代服务业，优化发展布局，推进产业升级。即墨产业规划布局核心思想：坚持以规划引领发展，突出先进制造业6三、即墨经济GDP2009年以来，全市经济在保增长、扩内需政策措施作用下，呈现一季度见底、二季度企稳、三季度稳步回暖、四季度继续回升的运行态势，呈现明显的“V”型特征。全年生产总值增长14.1%，总量突破500亿元大关，达到536.1亿元，总量和增幅居青岛五市首位。

三、即墨经济GDP2009年以来，全市经济在保增长、扩内需政7产业比重经济结构进一步优化。三次产业结构由上年的7.8:55.1:37.1调整为7.5:54.4:38.1，二产继续保持对全市经济的主导支撑，服务业加快发展，三产比重比上年提高1个百分点。

产业比重经济结构进一步优化。三次产业结构由上年的7.8:558固定资产投资2009年，全市规模以上固定资产投资完成294.9亿元，同比增长16.9%。工业投资不断走高，投资结构趋向优化，全年完成工业投资162.4亿元，增长30.1%，占全市规模以上投资的55.1%，比上年提高6.2百分点。投资的三次产业结构比重由上年的2.8：48.7：48.5调整为2.4：55.3：42.3，第二产业比重比上年提高6.6个百分点。

固定资产投资2009年，全市规模以上固定资产投资完成294.9社会消费品零售总额经济形势逐步回暖购物环境进一步改善，有效刺激了居民的消费欲望，消费市场持续较旺，零售额增速一路攀升。2009年实现社会消费品零售总额179.6亿元，同比增长15.5%。社会消费品零售总额经济形势逐步回暖购物环境进一步改善，有效刺10人均可支配收入持续回暖的经济形势为全市城乡居民稳步增收奠定了较好基础，居民收入逐年提高。2009年，城镇居民人均可支配收入19774元，同比增长9.5%。人均可支配收入持续回暖的经济形势为全市城乡居民稳步增收奠定了11四、即墨房地产市场房地产开发投资额近年来，即墨房地产市场呈现波浪式波动；2009年全市房地产开发投资为14.5亿元，比上年下降5.7%，其中：住宅11.6亿元，下降8.3%。四、即墨房地产市场房地产开发投资额近年来，即墨房地产市场呈现12房屋施工、竣工、销售面积2005年后，即墨房地产市场呈现供不应求的态势，2007后持续放大，至2009年，房屋施工面积212.9万平方米，增长2.8%；竣工面积52.7万平方米，下降5.9%。商品房销售面积133.7万平方米，增长27.2%,显示近年来即墨房地产市场需求旺盛。房屋施工、竣工、销售面积2005年后，即墨房地产市场呈现供不13销售价格销售价格方面，呈现稳步上涨趋势，2005年商品房销售价格为2166元/平方米，至2009年达到3366元/平方米，5年间价格平均涨幅达到11％。销售价格销售价格方面，呈现稳步上涨趋势，2005年商品房销售14五、小结即墨地理位置优越，自然景观资源丰富，处于半岛城市群核心地带；且属于青岛市“环湾保护、拥湾发展”战略的内圈层和“一主三辅多组团”现代化城市框架的重要节点，拥有广阔的发展空间即墨经济处于稳定发展阶段，第二产业为城市经济发展主导支撑，第三产业也正加快发展；城市消费能力逐年提升，为房地产业发展带来有利条件即墨发展尚处起步阶段，开发商投资热情不高，当前全国性开发企业仅有万科一家进驻；近年来，即墨房地产需求逐年增加，市场供不应求局面加剧，价格呈现稳定增长态势。五、小结即墨地理位置优越，自然景观资源丰富，处于半岛城市群核15Part2政策篇Part2政策篇1670个大中城市房屋销售价格在一季度持续快速上涨企业不理性涨价行为开始出现市场交易秩序不规范现象逐渐加剧，投资性和恐慌性购房比重加大民众总体对通胀预期的加强，并致使市场不满情绪上升宏观经济风向标好转2010年第一季度，宏观经济形势在延续2009年回暖的基础上持续向好GDP增长达到11.9%工业企业利润和效益大幅增长社会消费品零售总额增长趋于稳定，总体同比保持在高位水平总体来看，市场信心已逐步恢复，国民经济上升势头明显，“保增长”压力减轻，管理通胀预期成为即期宏观经济政策的重点目标之一。房地产市场“淡季不淡”由于宏观经济形势的好转为全年整体发展奠定保障基础，房地产调控政策应势而生。一、政策出台背景70个大中城市房屋销售价格在一季度持续快速上涨宏观经济风17国十一条——遏制投机政策落地，收紧意图明显国务院办公厅2010年1月10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，出台五大政策内容，11条具体措施。『北孚观点』：本轮调控收紧意图明显，通过税收政策、打击投机、土地政策和保障房政策四个方面来全面调控，遏制炒房和投机行为，保护自住和改善性需求。另外此次调控的举措主要是打压部分一线城市房价的非理性上涨，防止泡沫过分放大而引发楼市的崩盘。在经济回暖但并未全面开花的情况下，政府不会压制，而是促进其健康稳定发展。二、政策盘点国十一条——遏制投机政策落地，收紧意图明显国务院办公厅2018存款准备金率上调——进一步加重楼市的观望情绪2月12日，央行宣布，自2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调至16.5%。『北孚观点』：本次央行上调存款准备金率0.5%，根据2009年12月底商业银行的存款数据估算，可以一次性冻结资金3000亿元左右。如果说前次调整是信号作用甚于实质影响，那么这次是信号作用+实质影响开始体现。存款准备金率上调——进一步加重楼市的观望情绪2月12日，央行19国资委勒令非主流央企推出房地产市场78家央企退出房地产市场国资委3月18日召开发布会称，除16家以房地产为主业的央企外，还有78家不以房地产为主业的央企要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产市场。『北孚观点』：央企虽大，但对于中国的房地产市场来说，他们只占很小的份额，他们数量虽多，但资产总额仅占15%，销售收入仅占14%，利润仅占6%。即使78家央企最终退出，但仍然可能通过与关联企业合作、资本项目运作，作为幕后推动者继续在楼市隐性存在，继续用与民争利的方式左右楼市走向。国资委勒令非主流央企推出房地产市场78家央企退出房地产市场20四大行均收紧房贷政策首付两成利率8折中国农业银行近日下发文件，4月1日起，将首套房贷款利率由7折调高至8折。至此，四大国有银行均已收紧首套房首付2成利率7折的优惠政策。其中，中行、工行、农行已明确取消7折利率优惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。从4月1日开始，若首付2成，工行执行利率8.5折，建行、农行执行利率8折，若首付比例更高利率可略降。中行则是将首套房贷款利率调高至8.5折。『北孚观点』：7折利率优惠取消，对非投资购房的工薪族压力增大，而投资客受影响较小。在目前的资金状况下，投资客最关心的不是银行的利率，而是放贷的额度，“只要能贷得到款，对利率的变动并不会太在乎。”这一措施，“打击面”会殃及刚性需求，甚至形成“投资投机需求”对“刚性需求”的“挤出效应”。房贷政策从严，购房成本大大提高四大行均收紧房贷政策首付两成利率8折房贷政策从严，购房21存款准备金率三度上调央行再度上调存款准备金率0.5个百分点5月10日起上调存款准备金率0.5%，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年以来第三次上调存款准备金率。。『北孚观点』：提高存款准备金率对楼市的不利十分明显，对楼市的放贷经过几次楼市紧缩政策后已经十分紧张，上调存款准备金率令银行的贷款空间更小，可获贷款更少，楼市资金更加“涸泽”。我国目前的银行存款有近50万亿，上调0.5%的存款准备金率后，相当于使银行的信贷窗口可贷资金减少2500亿，楼市可获贷款更少，资金更紧缺。存款准备金率三度上调央行再度上调存款准备金率0.5个百分点『22加强土地增值税清算，促进楼市稳定发展国税总局：《关于土地增值税清算有关问题的通知》明确土地增值税清算过程中若干计税问题，以减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税空间。这也是近年来国税总局发布的第二份针对土地增值税清算的文件，要求土地增值税从严清算。『北孚观点』：土地增值税是对企业所得利益的调整，不对市场直接发生关系，影响有限；但对其未来的投资会有影响；清算也将打击开发商囤地行为，降低开发商土地涨价预期，会加快开发商的土地开发速度。4月17日新“国十条”的具体落实。近几年土地增值税没有真正清算，如果在此轮调控中，清算政策能真正执行，将对房地产企业带来巨大影响。但是清算政策能否执行，还要看各地的执行力度。加强土地增值税清算，促进楼市稳定发展国税总局：《关于土地增值23“新国十条”——房地产有史以来最严厉的调控出台2010年的4月对于整个中国的房地产市场来讲都是一个不平凡的月份，在一线城市和部分二线城市房价疯涨的背景下，国务院重拳出击，出台包括二套房首付不得低于50%、房价过高地区可停发房贷款等举措来遏制房价上涨，新国十条顺势出台。此次调控被业内称为有史以来最为严厉的调控手段。90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。『北孚观点』：目前新政对于主要城市的楼市成交均价影响力还未有较为明显的显现，市场短期内价格下调可能性小，将经历一段时间的震荡性调整。自2008年开始的新一轮房价上涨，根本原因是市场热钱过多，资本流动过剩。出口受限，内需不旺，实体经济衰退，房市成了全国性的主要甚至了唯一的资本输入行业。因此新一轮的调控不仅是房市自身的调控，更是解决资本在不同要素、行业间的流动引导。“新国十条”——房地产有史以来最严厉的调控出台2010年的424短期来看，逐步加码的调控政策对市场心理层面形成巨大冲击。因此我们认为投资客，特别是握有大量房产的专职投资客，当前可能选择迅速挂牌，以争取在价格高点出货，而购房者则可能更多选择观望，静待市场变化。从更高的层面来看，由于在当前的财政体制下，地方财政仍较大程度依赖土地财政、房地产税收，地方政府实际上是房地产业的利益方之一。因此，楼市调控实际上是地方保财政与中央保民生决策观点间的博弈。而从本次调控的内容来看，并未改变地方与中央政府的财政分配模式，因此很难从根本上触动地方政府深度依赖房地产业的现状。由此来看，本次调控的实际效果，还需要看调控政策在各地的落实细则，以及各地政府、银行在具体执行层面的配合力度。政策影响短期内，可能形成卖方试探、买方观望的动态博弈局面。短期来看，逐步加码的调控政策对市场心理层面形成巨大冲击。因此25长期来看，中国房地产业要走向平稳，需要依托产业调整，使房地产业在国民经济中的占比有效下降，行业地位弱化。而以目前我国经济结构来看，这一目标的达成为时尚远。从这一角度分析，本次调控更多体现的是中央欲摆脱房地产绑架中国经济现状的一种决心。体现了中央欲摆脱房地产绑架中国经济现状的一种决心对开发企业的影响：新政或将使开发企业资金压力将显著加大，投资信心和开工建设可能受到较大影响。对政府的影响：新政或将加大地方政府财政压力，影响保障性住房建设和土地供应计划的顺利完成。对银行的影响：新政或将减少银行的营业收入并加大银行的房地产贷款风险。对购房者影响：新政已使购房者产生了普遍观望情绪，大多数购房者预期房价将下跌。政策影响长期来看，中国房地产业要走向平稳，需要依托产业调整，使房地产26三、总结与展望上半年总结2010年以来调控政策对市场心理层面形成巨大冲击，不确定因素大大加强；目前，由于宏观调控政策压力影响，加上2009年全年的过度热销，市场在房价过高以及调控政策的压力下，整体购买力透支，观望气氛浓重；上半年各开发商依然紧咬价格关口，上半年度未见房价下跌情况。三、总结与展望上半年总结2010年以来调控政策对市场心理层面27下半年展望货币政策是影响中国房地产市场走势的关键因素。始于2008年底的宽松性货币政策如何退出，将是影响2010年及以后房地产市场走势的关键因素；由于多种政策的叠加效应，将对开发企业的资金状况和投资信心产生较大影响。预计未来半年，全国房地产开发投资、拿地、新开工等指标的同比增速将逐渐放缓。；“新国十条”背景下的2010年全国保障性住房和棚户区改造用地的供应计划合计占总供应量比重达33%，保障性今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分；上半年积压楼盘的上市，必定导致下半年公寓市场呈现供大于求的情况，在政策不发生变化的前提下，只有刚性需求下的小户型值得看好；从销售环节看，如何应对“二套房”贷款政策从而顺利开展销售工作，将是各开发商下半年工作的重点；未来巨大的销售压力及政策调控可能逼迫各开发商逐渐作出让步，整体市场均价在下半年逐渐下降是大势所趋。下半年展望货币政策是影响中国房地产市场走势的关键因素。始于28四、政策对即墨房地产市场影响动感世代成交套数一山一墅成交套数万科四季花城成交套数从即墨部分项目成交情况来看，4月调控政策出台后，对于即墨房地产市场产生了一定的影响，观望情绪有所加重，各项目成交较前期均有所萎缩，但下降幅度不大；表明即墨房地产市场需求依旧旺盛，仍处于健康稳定发展阶段。四、政策对即墨房地产市场影响动感世代成交套数一山一墅成交套数29Part3项目概况篇Part3项目概况篇30一、项目地块位置即墨市中心温泉镇、鳌山卫镇别墅区项目地块位于即墨市鹤山路以北、埠惜路以东，地处即墨市中心边缘，周边多为空地配套设施较少，主要依靠市中心生活配套。周边道路系统较为发达，依靠即墨市主干道鹤山路，出行较为便捷。一、项目地块位置即墨市中心温泉镇、鳌山卫镇别墅区项目地块位于31二、项目地块现状项目地块地块目前大部分为毛地，基本未经过平整，但在地块西部，存在部分前期烂尾别墅、公寓建筑，为中式风格，预期将在项目正式动工后进行改建或拆除。二、项目地块现状项目地块地块目前大部分为毛地，基本未经过平整32三、项目地块周边环境地理位置位于即墨中心城区边缘，距离城市中心较近受到沿海别墅区和中心城区的辐射，区位条件佳北面紧靠即墨市主干道之一鹤山路，为双向6车道，交通便捷西依埠惜路，为双向2车道，较为狭窄道路状况生活配套地块周边多为空地，目前有即墨实验中学在建地块周边生活配套稀缺，主要依靠中心城区景观资源项目周边自然景观较少，仅东北部临近盟旺山项目地块边缘有天然河道，可引入打造项目水系环境状况三、项目地块周边环境地理位置位于即墨中心城区边缘，距离城市中33四、项目地块经济指标青岛即墨别墅项目占地面积（平方米）182125总建筑面积（平方米）72850土地用途住宅容积率0.4（当前规划）终止日期2072年4月四、项目地块经济指标青岛即墨别墅项目占地面积（平方米）18234五、项目地块SWOT分析O机会：利用别墅产品的稀缺效应；即墨市对于高档物业需求的增加；W劣势：项目周边多为空地，居住氛围较差；项目地块周边配套稀缺，主要依靠市中心生活配套，较为不便；项目原为烂尾项目，地块中尚存烂尾建筑，可能对后期营销产生不利影响T威胁：项目地块景观资源较沿海别墅区差，未来上市，可能受到该区域冲击客户群体和产品定位不准确导致项目失败；S优势：项目地块较为方正便于建筑排布；别墅地块的稀缺性；项目地块有自然坡度，便于打造坡地别墅，提高别墅产品私密性；紧靠盟旺山，具有一定的自然景观资源。五、项目地块SWOT分析O机会：W劣势：T威胁：S优35Part4竞争市场篇Part4竞争市场篇36一、竞争市场细分市中心区域沿海温泉别墅区域城市边缘高尚住宅区域本项目即墨市房地产市场主要由3大区域构成，分别是市中心区域、城市边缘高尚住宅区域以及温泉镇、鳌山卫镇的沿海温泉别墅区域。其中沿海温泉别墅区域主要以别墅产品为主，为即墨最高端住宅区；城市边缘高尚住宅区域内由普通住宅、花园洋房以及别墅构成，价格略低；市中心区域目前为旧区改造区域，价格最低。沿海温泉区域与城市边缘高尚住宅区域为本项目主要竞争区域一、竞争市场细分市中心区域沿海温泉别墅区域城市边缘高尚住宅区37上海景园即发阳光城市中心区域海信马山新城中惠景园1、市中心区域主要代表项目分布情况上海景园即发阳光城市中心区域海信马山新城中惠景园1、市中心区38项目名称地理位置占地面积（平方米）总建筑面积（平方米）既发阳光城文化路西侧（近华山一路）5255072528上海景园文化路58号（文化路东侧近泰山一路）2500030000海信马山新城华山一路157号215605300000中惠景园文化路与泰山一路交汇处114552137464市中心区域的4个代表项目分别是即发阳光城、上海景园、海信马山新城和中惠景园，总建筑面积为539992平方米。项目名称在售户数开盘时间销售率既发阳光城6082009-195%上海景园2162009-1270%海信马山新城10702006－590％中惠景园5472009-1080％从去化情况来看，市中心区域去化情况较好，09年开盘的项目去化率基本都在7成以上，其主要原因是即墨消费者对于学区较为看重，而市中心区域项目周边均有优质的教育设施，从而导致各项目去化较快。供应情况去化情况项目名称地理位置占地面积（平方米）总建筑面积（平方米）既发阳39从价格情况来看，市中心区域价格相对较低，在3700－6000元/平方米之间，其中多层产品价格要略高于小高层产品。项目名称均价（元/平方米）产品细分单价范围（元/平方米）既发阳光城5500多层5300－6000上海景园4000多层3800－4500小高层3700－4200海信马山新城5000多层4000－6000中惠景园4000多层3800－4300A、产品面积从产品方面来看，即墨多层产品居多；面积方面，普通住宅产品中大面积的房型较受欢迎。项目名称产品类型产品细分建筑楼层面积（平方米）既发阳光城公寓多层5+1层90－142上海景园公寓多层6层90－160小高层10层110－130海信马山新城公寓多层6层93－135中惠景园公寓多层6层64－137产品情况价格情况从价格情况来看，市中心区域价格相对较低，在3700－600040B、面积配比面积配比方面，市场中三房与二房比例基本持平，其中三房面积位于130－140平方米；二房面积位于90－110平方米。项目名称房型面积户数比例即发阳光城三房二厅140-14225040%二房二厅93-11035060%上海景园三房二厅12811050%二房二厅907030%其他90-1304020%海信马山新城三房二厅130－13664260%二房二厅93－10342840%中惠景园三房二厅113－13724645%二房二厅79－9527450%一房一厅64275%B、面积配比面积配比方面，市场中三房与二房比例基本持平，其中41C、产品风格项目名称项目建筑风格即发阳光城现代简约上海景园现代简约海信马山新城现代简约中惠景园现代简约D、产品附加值及卖点项目名称赠送部分面积卖点即发阳光城无无学区房上海景园无无价格低海信马山新城无无学区房中惠景园无无学区房产品风格方面，各项目风格较为陈旧，以较为老式的现代简约风格为主。卖点方面，中心区域主要是以学区为主；学区较差的则以较低的价格来吸引消费者。C、产品风格项目名称项目建筑风格即发阳光城现代简约上海景园现42项目名称商业配套就学条件医疗设施既发阳光城距离市中心约2公里，属于西北部郊区市重点中学、28中等较好学校市区各医院上海景园距离市区中心3－4公里，周边少量零散商业学区一般市区各医院海信马山新城利群超市和小商品城德馨小学、二十八中市区各医院中惠景园周边零散商业市一中、第一职业中专、开发区中学市区各医院市中心区域内配套相对较为齐全，有优质的学区和完善的医疗设施，商业配套主要集中于市中心的鹤山路、烟青路周边。竞争项目周边配套项目名称商业配套就学条件医疗设施既发阳光城距离市中心约2公里43沿海温泉别墅区主要以别墅项目为主，各项目主要分布在温泉镇和鳌山卫镇内。海信温泉王朝青建橄榄树芭东小镇依泉美庐天泰蓝泉别墅天泰圣罗尼克岭海迪亚湾沿海温泉别墅区域2、沿海温泉别墅区域主要竞争项目分布情况沿海温泉别墅区主要以别墅项目为主，各项目主要分布在温泉镇和鳌44项目名称地理位置占地面积（平方米）总建筑面积（平方米）岭海迪亚湾温泉镇滨海（近鳌山卫镇段）11000047000芭东小镇大田路（温泉镇东边，近麒麟山庄度假村）362464127000青建橄榄树大田路（温泉镇西边泰圣罗尼克莱青路（温泉镇东南边）270000200000依泉美庐海泉路近温泉一路（温泉镇南边）30000068519天泰蓝泉别墅海泉路近温泉一路（温泉镇南边，依泉美庐对面）7337225887海信温泉王朝大田路（温泉镇西边，青建橄榄树斜对面）667000266000沿海温泉别墅区域在售别墅项目主要有7个，总建面积达到749406平方米，区域供应体量较大，市场竞争激烈。供应情况项目名称地理位置占地面积（平方米）总建筑面积（平方米）岭海迪45项目名称在售户数开盘时间销售率岭海迪亚湾2162010-10未开盘，但全部预定芭东小镇1622008-5-1080%青建橄榄树902010-350%天泰圣罗尼克2002010-430%依泉美庐1742009-1260%天泰蓝泉别墅572008-7-2570%海信温泉王朝（二期）2322010-7-220%去化方面，区域别墅产品市场接受度较高，去化速度快，多数项目月均去化速度都在10%以上，其中岭海迪亚湾项目尚未开盘已经全部预订。去化情况项目名称在售户数开盘时间销售率岭海迪亚湾2162010-1046项目名称均价（元/平方米）产品细分单价范围（元/平方米）岭海迪亚湾8000独幢未定双拼未定联排未定芭东小镇22000（装修标准3000元/平方米）独幢18000－27000青建橄榄树8500联排7000－10000天泰圣罗尼克10000独幢11000－12000双拼9000－10000联排8300－9000依泉美庐16000独幢14000－19000天泰蓝泉别墅15000独幢15000－17000双拼12000－14000海信温泉王朝15000独幢17000－22000双拼12000－15000联排8000－10000合院14000－16000价格方面，区域内别墅均价位于15000元/平方米左右，其中联排别墅价格较低，位于7000－10000元/平方米之间；双拼别墅位于9000－15000元/平方米之间；独栋别墅价格最高位于11000－27000元/平方米之间。价格情况项目名称均价（元/平方米）产品细分单价范围（元/平方米）岭海47项目名称产品类型产品细分建筑楼层面积（平方米）岭海迪亚湾别墅独幢3层320－330双拼3层240－260联排3层170－200芭东小镇别墅独幢2层250－600青建橄榄树别墅联排3层317－382天泰圣罗尼克别墅独幢2－3层310－360双拼2－3层201－250联排2－3层170－200依泉美庐别墅独幢2层340－710天泰蓝泉别墅别墅独幢3－4层439－560双拼3－4层325－389海信温泉王朝别墅独幢2－3层352－413双拼2－3层260－309联排2－3层256－265合院2－3层271－272A、产品面积产品面积方面，区域内联排别墅面积在170－382平方米，主力面积在260平方米左右；双拼别墅面积在201－389平方米，主力面积在280平方米左右；独栋别墅面积在250－710平方米，主力面积在370平方米左右。产品情况项目名称产品类型产品细分建筑楼层面积（平方米）岭海迪亚湾别墅48项目名称房型面积户数比例岭海迪亚湾独栋320-330126%双拼240-260208%联排170-20018486%芭东小镇全独栋250-600162100%青建橄榄树联排382约2425%联排317约2425%联排359约4850%天泰圣罗尼克双拼201-25011055%联排172-2007035%独栋310-3602010%依泉美庐独栋360-37010763%独栋400-430168%独栋480-5504425%独栋71074%天泰蓝泉独栋439-5604175%双拼325-3891625%海信温泉王朝独栋352-4135122%双拼260-3094821%联排256-2656629%合院271-2725928%B、面积配比面积配比方面，区内独栋别墅比例达到41％；非独栋别墅达到59％，其中双拼别墅为17％，联排别墅为37％，可见区域内以中低端的别墅产品为主项目名称房型面积户数比例岭海迪亚湾独栋320-330126%49C、产品风格项目名称项目建筑风格岭海迪亚湾西班牙海湾芭东小镇北美风格青建橄榄树西班牙式风格天泰圣罗尼克爱琴海式简约风格依泉美庐地中海（西、意、法混合）天泰蓝泉地中海（西、意、法混合）海信温泉王朝西班牙式产品风格方面，区域内别墅以欧式风格为主，其中又以地中海西班牙风格居多C、产品风格项目名称项目建筑风格岭海迪亚湾西班牙海湾芭东小镇50D、产品附加值及卖点项目名称赠送部分面积（平方米）卖点岭海迪亚湾露台30－70温泉、自建海湾花园60－100芭东小镇花园80－200高尔夫球场、滑雪场、温泉青建橄榄树花园40－60温泉天泰圣罗尼克露台40－60高尔夫球场、滑雪场、坡地花园50－70依泉美庐地下室200高尔夫球场、滑雪场、温泉花园（下沉庭院）110天泰蓝泉花园（下沉庭院）120高尔夫球场、滑雪场、温泉海信温泉王朝地下室70－100高尔夫球场、温泉花园50－100产品附加值方面，各项目以赠送露台、花园、地下室为主，其中露台面积在30－70平方米左右，花园在50－200平方米，地下室面积在70－200平方米左右卖点方面，区域内别墅多以温泉、高尔夫球场、滑雪场为主，但岭海迪亚湾项目略有不同，是以自建海湾作为项目最大卖点。D、产品附加值及卖点项目名称赠送部分面积（平方米）卖点岭海迪51竞争项目周边配套项目名称商业配套就学条件医疗设施岭海迪亚湾目前无商业配套，自己规划配套较好，距离另一大型滨海商业项目4－5公里目前无相关配套，自己规划有相关内容目前无相关配套，自己规划有相关内容芭东小镇温泉镇仅有少数低端商业温泉镇目前无教育配套，正在规划中温泉镇仅有一个卫生站，无其他医院青建橄榄树温泉镇仅有少数低端商业温泉镇目前无教育配套，正在规划中温泉镇仅有一个卫生站，无其他医院天泰圣罗尼克无商业配套无教育配套无医院配套依泉美庐温泉镇仅有少数低端商业温泉镇目前无教育配套，正在规划中温泉镇仅有一个卫生站，无其他医院天泰蓝泉别墅温泉镇仅有少数低端商业温泉镇目前无教育配套，正在规划中温泉镇仅有一个卫生站，无其他医院海信温泉王朝温泉镇仅有少数低端商业温泉镇目前无教育配套，正在规划中温泉镇仅有一个卫生站，无其他医院区域地理位置较偏，距离市中心较远，目前生活配套缺乏，主要依靠温泉镇上的少量低端商业配套；医疗设施匮乏，仅有一个卫生站；教育设施则是一片空白，尚待规划。竞争项目周边配套项目名称商业配套就学条件医疗设施岭海迪亚湾目52一山一墅麗山国际动感时代万科四季花城城市边缘高尚住宅区域本项目城市边缘高尚住宅区域位于即墨城市东部，区域内有普通住宅、花园洋房、别墅等多种产品。项目主要分布在鹤山路沿线。主要竞争项目分布情况3、城市边缘高尚住宅区域一山一墅麗山国际动感时代万科四季花城城市边缘高尚住宅区域本项53项目名称地理位置占地面积（平方米）总建筑面积（平方米）麗山国际鹤山路景观大道（市区东）20000001700000一山一墅鹤山路北埠西路东（市区东感世代泰山一路中侧（近辽河二路）120000180000万科四季花城鹤山路东侧（近泰山一路）150000270000目前区域内教具代表性的项目主要有4个，其中尚未开盘的大盘麗山国际和在售的一山一墅与本项目同为别墅项目，位于本项目周边，总建筑面积达到1797000平方米，为本项目未来主要竞争对手。动感世代和万科四季花城为普通住宅项目，总建面积为450000平方米，位于泰山一路、鹤山路市，处于市中心边缘地区。供应情况项目名称地理位置占地面积（平方米）总建筑面积（平方米）麗山国54项目名称在售户数开盘时间销售率麗山国际1032010-10未开盘一山一墅682009-1275％动感时代150（花园洋房）2010-530%万科四季花城5002010-470%去化方面，除麗山国际尚未开盘外，各项目去化速度均较快，其中万科四季花城去化速度最快，月均去化速度达到90套左右，其主要原因是即墨地区消费者对于开发商品牌较为看重。同为普通住宅的动感世代月均去化也达到了15套。一山一墅作为别墅项目，在开盘8个月后，去化率也达到了75％，月均去化套数约为6套左右，去化速度较快。可见，区域受认可度较高，市场较为活跃。需求情况项目名称在售户数开盘时间销售率麗山国际1032010-10未55项目名称均价（元/平方米）产品细分单价范围（元/平方米）麗山国际未定独幢未定一山一墅8500独幢9000－11000双拼8000－9000联排7000－8000动感时代4800多层4800－7000万科四季花城7500（装修标准1000－2300元/平方米）高层5700－8500小高层5700－8500价格方面，普通住宅中，万科四季花城开发商品牌知名度高，受即墨市场追捧，且其为精装修产品，因此其价格高于动感世代。别墅产品中，麗山国际尚未开盘，一山一墅均价为8500元/平方米。价格情况项目名称均价（元/平方米）产品细分单价范围（元/平方米）麗山56项目名称产品类型产品细分建筑楼层面积（平方米）麗山国际别墅独幢3层240－360一山一墅别墅独幢3层328－500双拼3层260－290联排3层200－250动感时代花园洋房多层4－6层125－131万科四季花城公寓高层18层90－160小高层9－10层110－136A、产品面积产品面积方面，区域内联排别墅面积在200－250平方米；双拼别墅面积在260－290平方米；独栋别墅面积在240－500平方米，主力面积在330平方米左右。普通住宅中则包含了多层、小高层、高层，面积在90－160平方米之间。产品情况项目名称产品类型产品细分建筑楼层面积（平方米）麗山国际别墅独57项目名称房型面积户数比例麗山国际独栋2401010%独栋3008080%独栋3601010%一山一墅独栋325-5003640%双拼240-2901225%联排200-2502035%动感时代三房二厅1314530%三房二厅1254530%三房二厅1306040%万科四季花城二房二厅907015%三房一厅11015030%三房二厅13015030%三房二厅16014025%B、面积配比面积配比方面，别墅产品中，独栋别墅比例达到81％；非独栋别墅达到19％，其中双拼别墅为7％，联排别墅为12％普通住宅产品方面，三房独占鳌头，比例达到89％，二房仅为11％。项目名称房型面积户数比例麗山国际独栋2401010%独栋3058C、产品风格项目名称项目建筑风格麗山国际北美风格一山一墅中式园林动感时代现代简约万科四季花城南加州风格产品风格方面，区域内并无明显特征，各类风格并存，市场接受度无太大差别C、产品风格项目名称项目建筑风格麗山国际北美风格一山一墅中式59D、产品附加值及卖点项目名称赠送部分面积（平方米）卖点麗山国际地下室70盟旺山、自然水系花园120－160一山一墅花园独幢300；联排90中式园林风格、盟旺山动感世代露台30－50自身配套齐全、品牌万科四季花城飘窗5品牌产品附加值方面，各项目以赠送露台、花园、地下室、飘窗为主，其中露台面积在30－50平方米左右，花园在90－300平方米，地下室面积在70平方米，飘窗面积在5平方米左右。卖点方面，区域内别墅以盟旺山及周边水系为主，普通住宅则主要以开发商自身品牌效应来吸引消费者。D、产品附加值及卖点项目名称赠送部分面积（平方米）卖点麗山国60项目名称商业配套就学条件医疗设施麗山国际距离市区中心商圈4－5公里实验中学、开发区小学、自建小学市区各医院一山一墅距离市区中心商圈4－5公里实验中学、开发区小学市区各医院动感时代距离市中心约3公里，周边无成熟商业开发区学区市区各医院万科四季花城距离市区中心不到2公里，周边有高档宾馆及零散商业开发区学区市区各医院区域地处城市边缘，周边生活配套少，主要依靠市中心的相关生活配套，相对便利性较差竞争项目周边配套项目名称商业配套就学条件医疗设施麗山国际距离市区中心商圈4－61三、重点个案分析项目位置：即墨开发区埠惜路760号，盟旺山西侧开盘时间：2009年12月30日总体量：97000平方米建筑风格：中式项目推出产品：一山一墅现有联排、双拼、独栋别墅在售，面积从225-500余平不等，其中225平联排别墅价格150万左右/套。均价：8500元/平方米一山一墅与本项目相毗邻，且各方面条件均较为接近，是本项目最主要的竞争对手。该项目目前去化情况较好，月均去化达到6套左右，主力去化面积分别为联排270平方米，独栋370平方米客群主要为私营业主、政府官员及家属、金融证券行业人员以及部分青岛及周边城市的投资客一山一墅三、重点个案分析项目位置：即墨开发区埠惜路760号，盟旺山西62项目位置：即墨即墨市鹤山路166号开盘时间：2010年4月总体量：270000平方米建筑风格：南加州项目推出产品：万科四季花城现有面积90平-165平房源在售，其中90平房源总价约52万/套，均为精装修产品，其中90－107平方米装修标注为1000元/平方米；136－160平方米装修标准在2300元/平方米。均价：7500元/平方米该项目产品为普通住宅，目前去化情况较好，月均去化达到90套左右，主力去化面积分别为3房107平方米客群主要为即墨市场私营业主（本地）、企事业单位工作人员以及部分万科会员客户万科四季花城项目位置：即墨即墨市鹤山路166号该项目产品为普通住宅，目63四、竞争市场总结市中心区域：区域内主要以普通住宅为主，与项目有较大差异区域内普通住宅由多层和小高层构成，其中二房和三房比例基本持平区域内受到学区概念的推动，各项目去化均较快，09年上市项目去化率均位于7成以上各项目卖点主要依靠学区概念为主；区域内配套齐全，生活较为便利市中心区域与本项目距离较近，但区域内产品以普通住宅为主，与本项目有较大的差别，因此，与本项目不具可比性。四、竞争市场总结市中心区域：64沿海温泉别墅区域：区域内别墅项目众多，竞争激烈区域内别墅以欧式风格为主，由小面积的独栋、联排和双拼别墅构成，其中经济型别墅与独栋别墅比例为59：41，表明区域内别墅档次不高，以经济型为主区域别墅市场接受度高，去化较快，均价位于15000元/平方米各项目均赠送大量面积，产品附加值高，而卖点主要依靠周边的海景、温泉、高尔夫球场、滑雪场等；但区域内生活配套缺乏，日常生活不便沿海温泉别墅区域与本项目距离较远，且周边自然资源远优于项目所处区域，因此，与本项目不具有太强的可比性。沿海温泉别墅区域：65城市边缘高尚住宅区域：区域内以普通住宅、花园洋房和别墅构成，区域内别墅供应量较大，对于项目将形成冲击区域内住宅产品中别墅产品由独栋、联排和双拼别墅构成，普通住宅由多层、高层、小高层构成，其中，独栋别墅和三房的比例均占8成以上。区域别墅产品价格较沿海温泉别墅区低，有价格优势；普通住宅开发商具有较强的品牌知名度；因此区域住宅产品去化速度快，其中别墅均价在8500元/平方米，普通住宅的毛坯均价在5500元/平方米各项目去化均较快，09年上市项目去化率均位于7成以上,别墅项目目前每月6套左右。各项目均赠送面积，产品附加值高；而卖点方面，别墅主要是以盟旺山及周边水系为主，普通住宅则主要依靠开发商自身品牌效应；但区域内生活配套少，主要依靠市中心的相关生活配套，相对便利性较差本项目位于城市边缘高尚住宅区域内，为别墅项目，因此区域内的一山一墅和麗山国际将成为本项目的竞争个案，尤其是一山一墅各方面条件与本项目均较为接近，是本项目最主要的竞争对手。城市边缘高尚住宅区域：66五、项目风险提示项目原为烂尾项目，且地块内尚存烂尾建筑，对于项目营销将产生一定的不利影响一山一墅与项目相毗邻，且各方面条件与项目类似，未来将成为项目直接竞争对手项目周边缺乏优质学区，与即墨购房者消费习惯相悖，对项目属于利空消息项目周边生活配套稀缺，政府在区域内无明确规划，对项目品质提升将产生不利影响沿海温泉别墅区自然资源优于项目区位，且别墅供应量大，未来可能对项目形成冲击项目需要准确的客户群体和产品定位，不然可能导致项目失败五、项目风险提示项目原为烂尾项目，且地块内尚存烂尾建筑，对于67Part5客户问卷篇Part5客户问卷篇68为更加准确清晰的了解即墨别墅市场，以及了解即墨对于别墅的需求情况，为项目定位提供有效的依据，因此在即墨室内进行了别墅市场问卷调研。共完成问卷200余份，受访者为即墨服装市场与布料市场的私营业主。别墅市场问卷基础说明为更加准确清晰的了解即墨别墅市场，以及了解即墨对于别墅的需求69第一部分甄别部分分析第一部分甄别部分分析70从高档物业置业意向来看，受访者中有意向着达到70％，显示即墨高档物业市场尚未饱和需求较大。从高档物业置业时间来看，半数以上受访者选择2年内，这对于本项目的推出是有利条件。1、高档物业置业意向2、高档物业置业时间从高档物业置业意向来看，受访者中有意向着达到70％，显示即墨71从高档物业置业选择来看，独栋别墅是市场上最受欢迎的高档产品，其次分别为联排别墅、花园洋房和双拼别墅3、高档物业置业选择从高档物业置业选择来看，独栋别墅是市场上最受欢迎的高档产品，72第二部分市场需求部分分析第二部分市场需求部分分析73从别墅产品需求区域来看，即墨市区是消费者的首选对象，其次是青岛市内，再者则是沿海地区温泉镇1、别墅产品区域需求从别墅产品需求区域来看，即墨市区是消费者的首选对象，其次是青74受访者中，9成表示购置别墅为自住，投资仅8％；南向产品为消费者主要选择产品2、别墅产品朝向偏好3、购买别墅产品目的受访者中，9成表示购置别墅为自住，投资仅8％；南向产品为消费75从别墅类型需求上来看，独栋别墅的需求达到了53％，其次是迷你别墅，达到23％；面积需求方面，200－300平方米达到了半数以上，90－120平方米则达到了32％；显示出市场对于小独栋产品和经济型的别墅产品需求较大4、别墅类型需求5、别墅面积需求从别墅类型需求上来看，独栋别墅的需求达到了53％，其次是迷你76别墅风格需求方面，西方欧式风格达到了59％，其中英国风格是市场首选；6、别墅风格需求别墅风格需求方面，西方欧式风格达到了59％，其中英国风格是市77目前市场中消费者对于购置别墅主要考虑因素集中在服务品质和物业管理、价格、周边环境和文化氛围这3大方面，其次是造型、交通、绿化率和中心景观；而投资价值、配套等方面考虑较少7、购置别墅考虑因素目前市场中消费者对于购置别墅主要考虑因素集中在服务品质和物业78从单价需求来看，13000元/平方米是市场接受上限，其中7000－9000元/平方米是市场能接受的主力价格。而从总价上看，90－120万是市场主要接受总价，其次分别是60－90万、120－150万和150－200万。8、别墅单价需求9、别墅总价需求从单价需求来看，13000元/平方米是市场接受上限，其中7079从别墅产品内部来看，3－4个卧室是消费者主要需求，客厅面积则希望在50－80平方米左右11、别墅客厅面积需求10、别墅卧室个数需求从别墅产品内部来看，3－4个卧室是消费者主要需求，客厅面积则80主卧面积方面，30－40平方米是首选，其次是40－60平方米；会客厅面积方面，26－30平方米是首选，其次是30－40平方米和40－60平方米。13、别墅会客厅面积需求12、别墅主卧面积需求主卧面积方面，30－40平方米是首选，其次是40－60平方米81别墅客厅挑空方面，喜欢的达到43％，不喜欢的为25％；装修标准方面，全毛坯是市场首选。15、别墅装修标准要求14、别墅客厅挑空喜好度别墅客厅挑空方面，喜欢的达到43％，不喜欢的为25％；装修标82别墅花园需求方面，50－150平方米是市场首选，达到85％；装修方式需求中，前3位分别是个性化装修、精装修和不要求装修。16、别墅花园面积需求17、别墅装修方式要求别墅花园需求方面，50－150平方米是市场首选，达到85％；83在停车位的需求方面，46％的受访者选择在自己的别墅前院，26％选择了自己别墅地下停车库，21％选择了自己别墅后院。18、停车位位置要求在停车位的需求方面，46％的受访者选择在自己的别墅前院，2684在别墅周边环境要求的选择中，教育设施高居首位，表明即墨消费者对于学区极为看重；而对居住环境要求方面，水系景观成为受访者的首选，远超其他选项。19、别墅周边环境要求20、居住环境要求在别墅周边环境要求的选择中，教育设施高居首位，表明即墨消费者85别墅产品兴趣点方面，受访者中最关注的3大方面，分别是全面智能化的性急物业管理服务、绿化率和完整的配套环境。21、别墅产品兴趣点别墅产品兴趣点方面，受访者中最关注的3大方面，分别是全面智能86配套设施方面，中小型超市、银行、幼稚园、儿童乐园、医院等为受访者的主要选择对象。22、别墅配套设施需求配套设施方面，中小型超市、银行、幼稚园、儿童乐园、医院等为受87第三部分受访者信息分析第三部分受访者信息分析88此次问卷访问中，男女比例为53％：47％；文化程度主要集中于大专以下，达到73％，大专为24％；大学本科及以上仅为3％。1、受访者性别比例2、受访者文化程度此次问卷访问中，男女比例为53％：47％；文化程度主要集中于89别墅市场问卷结论分析即墨对于高档物业需求旺盛，未来2年内将是一个高峰即墨别墅购买者以自住为主要目的，且选择区域主要集中在即墨市区附近独栋别墅和迷你别墅是别墅市场中主要需求产品，风格为欧式英国风格消费者对于面积需求主要在200-300平方米消费者对于单价接受上限为13000元/平方米，总价为90－120万别墅产品内部来看，需求全毛坯产品，卧室需求3－4个，客厅面积在50－80平方米，主卧面积30－40平方米，会客厅面积26－30平方米，花园50－150平方米别墅产品外部环境方面，则希望有优质的物业服务，良好的小区环境以及能满足基本生活需求的相关配套别墅市场问卷结论分析即墨对于高档物业需求旺盛，未来2年内将是90Part1策划篇Part1策划篇91第一部分项目定位第一部分项目定位92一、项目总体定位据了解，即墨市私营业主资产上亿的就有100多位，而资产达到1000万以上的更是在1000位以上。如何锁定这部分高端客户在本地置业是否本项目成功的关键呢？那么什么样的产品才能正真吸引他们呢？体现品味？体现身份？体现尊贵？体现个性？体现价值差异化？产品必须具有++++

那么我们是不是锁定该类客户做定制式别墅或高端别墅产品呢？从市场问卷中我们可以清楚看到，即墨大多数客户需求的面积在200－300平方米，而该面积段只能做经济型别墅或中高端产品；同时，本项目有很大可能将容积率提升到0.7左右；因此在综合考虑各种因素后，本项目的总体定位应是：中高端产品。一、项目总体定位据了解，即墨市私营业主资产上亿93二、目标客户群定位1、潜在的客户群体分析在售项目客户分析从一山一墅的购买群体为例：当地私营业主当地从事金融证券当地政府官员及家属当地其它行业青岛和周边城市客户占总销面积50%左右占总销面积15%左右占总销面积25%左右占总销面积5%左右占总销面积5%左右项目主要的购买力，由当地的私营业主、政府官员和从事金融证券的行业人员组成，主要用于自用和投资。而青岛及周边城市的购买者主要用于投资。二、目标客户群定位1、潜在的客户群体分析在售项目客户分析从一94从我们对私营业主、政府官员及从事金融证券的行业人员的针对性（市场问卷）调查来看：200份的试卷有70%的人员即140人近期有购买别墅的意向。进一步论证了本项目的目标客户群体是谁！有大量的高端客户作为本项目后盾；核心购买群体明显；目标客户群购买意向明确。目标市场客户分析强大的购买客户群即墨市100多位上亿私营业主和资产达到1000万以上的群体，组成了强有了购买群体。从我们对私营业主、政府官员及从事金融证券的行业人员的针对性（95核心客户1、私营业主2、政府官员及家属

3、金融证券行业人员项目本地区补充客户1、青岛及周边城市的投资客项目周边区域2、目标客户群体定位核心1、私营业主项目本地区补充1、青岛及周边城市的投资客项目96根据即墨市场的购房者需求，得出本项目中各类产品设计原则：类独栋

别墅面积控制在300平方米以下放大附加值，赠送面积比例达到销售面积75%以上，打开市场知名度丰富各类产品的户型，提供更多选择3+1房、面宽7米以上，注重户型内部景观的引入独栋别墅240-500平方米，主力面积300平方米左右，满足大部分客户需求占地小，功能齐全，附加值高1、产品设计原则及定位三、产品定位根据即墨市场的购房者需求，得出本项目中各类产品设计原则：类独97双拼别墅主力面积260平方米左右，控制总价占地小，功能齐全，附加值高迷你联排别墅面积90-130平方米，借鉴上海成功户型以即墨特色改良客厅挑空、送阁楼，可灵活改变部分空间双拼别墅主力面积260平方米左右，控制总价占地小，功能98花园洋房控制总面积比例85-150平方米，主力面积110平方米左右层层退台，做到真正的花园洋房部分产品融入别墅元素花园洋房控制总面积比例85-150平方米，主力面积110平方99

根据以上市场客户需求的面积段，同时考虑到项目容积率可能涉及的产品，参考全国范围内具有特色的独栋、类独栋、联排和花园洋房的类似产品，根据本项目的要求再加以改良，使本项目的产品既能符合客户的要求，又能独树一帜，吸引眼球。南京：仙林翠谷

上海：万科深蓝、绿地香颂、保利叶上海、佘山3号、绿地蔷薇九里、河谷三号、金地未未来重庆：龙湖郦江、东原香山

2、类同面积段项目（产品）参考根据以上市场客户需求的面积段，同时考虑到项目容积100迷你联排别墅参考上海河谷3号上海绿地蔷薇九里/上海绿地布鲁斯小镇花园洋房参考重庆龙湖郦江上海金地未未来类独栋别墅参考上海绿地香颂上海保利叶上海南京仙林翠谷上海万科深蓝独栋别墅参考上海佘山3号重庆东原香山迷你联排别墅参考上海河谷3号花园洋房参考重庆龙湖郦江101独栋别墅壹。产品以精致为主线，但不失其豪宅的品质。贰。个性化的产品，具有其唯一性。叁。赠送地下室、露台和花园，超高的性价比。肆。有格调产品做即墨首创。

综合参考受市场接受度高的面积和总价的独栋产品案例，选择适合本项目的产品。主力产品控制在300平方米左右。以经济型独栋产品为主力，在市场中独立集群。以精致为主线，但不失其豪宅的品质。（上海佘山3号）最大限度有效利用现有的自然地形、地貌与现有周边环境与社区整合。合理构造交通网络，争取最佳的景观朝向及最大的绿化用地面积

。（重庆东原香山）独栋别墅壹。产品以精致为主线，但不失其豪宅的品质。102佘山3号地下一层地下一层实景图——地下室虽功能丰富，但仍显采光不足。面积达186.84㎡。工人房带独立卫浴。下沉式庭院，双庭院设计，同时增加采光。项目名称：上海佘山3号项目地址上海市松江区佘山镇泗陈公路4388号物业类型独栋别墅占地面积208000万平方米容积率0.39规划户数268户建筑风格北美草原式物业公司欣天物业当前均价33000元/平方米建筑面积82000平方米绿化率53%车位配比1：1（室内车位）面积段220-330㎡物业管理费5元/平方米·月330

㎡房型佘山3号地下一层地下一层实景图——地下室虽功能丰富，但仍显103二层主卧连接露台，室内衣帽间。套房卧室。主卧实景图二楼卧室外大面积露台，从玻璃门望去，即可望见佘山风景。一层玄关、客厅挑空设计，层高达4.8-5.1米中西双厨房设计中央弧形大楼梯设计客厅一角餐厅实景图330

㎡房型330

㎡房型二层主卧连接露台，室内衣帽间。主卧实景图二楼卧室外大面积露台104250

㎡房型261

㎡房型250㎡房型261㎡房型105东原香山一期规划有联排别墅和独栋别墅。联排：160-231平米独栋：293-301平米户数：共58套项目名称：重庆东原香山（一期）项目地址重庆市渝北区北部新城机场高速鳄鱼馆旁物业类型独栋、联排占地面积82323㎡容积率0.43建筑风格意大利风情新古典主义当前均价6700元/㎡（毛坯）10500元/㎡（精装）建筑面积190000㎡绿化率50%面积段160－310㎡东原香山一期规划有联排别墅和独栋别墅。项目名称：重庆东原香106293

㎡房型301

㎡房型露台摆设增添休闲区域。地下室功能丰富，包括地下车库、健身房、酒吧台等。地下层连接步出式内庭院，采光佳。293㎡房型301㎡房型露台摆设增添休闲区域。地下室功能107壹。产品线有层次。贰。根据项目地块条件选择“类”的方式。叁。占地面积需要控制。肆。打破常规，有新颖的布局方式。伍。明星产品要做即墨创新。

综合参考受市场检验过的类独栋（联排）产品案例，选择适合本项目的产品。主力产品控制在270平方米左右的四房。以连接方式的独栋化产品为主力，脱开一定距离排列，既不浪费容积率也能保证提升品质。（绿地香颂）以连接和排布结合方式的独栋化产品为明星产品。不同于传统联排别墅的竖向排布方式，井字布局，利用地下室相连，更接近真正的独栋别墅。（万科深蓝“井”型）类独栋（联排）别墅壹。产品线有层次。综合参考受市场检验过的类独栋108上海绿地香颂地下层一层二层三层面积：建筑面积230-270平方米；形态：三层，传统联排布局方式，以一层书房相连。品质：一层前庭后院，三层双露台，地下双车库。舒适度：全套房设计采用书房连接，使其余围墙间距达到一定距离，全套房设计。上海绿地香颂地下层一层二层三层面积：建筑面积230-270109上海保利叶上海面积：建筑面积246平方米；形态：三层，“L”形锯齿形凭借；品质：东南西北四面通风采光，北、东、南均有私家花园，其中东面的花园是“合院”的一部分，增强了邻里间的交往；舒适度：户型内几乎每个功能空间都面向花园。锯齿形拼接，四面采光，各个方向均有花园围绕地下层一层二层三层上海保利叶上海面积：建筑面积246平方米；锯齿形拼接，四面采110南京仙林翠谷面积：建筑面积260平方米；形态：两层，凹型布局，一层进卫生间相连，两层完全分离；品质：大进深，56平方米内院；舒适度：两个南向采光面。一层二层凹形围和内院凹形围和内院一层仅卫生间相连二层完全分离客厅车库卧室餐厅主卧卧室卧室露台一层卫生间连接+凹型布局，形成大进深的内院。改变建筑形态组织组团南京仙林翠谷面积：建筑面积260平方米；一层二层凹形围和内111上海万科深蓝

面积：建筑面积277平方米；形态：两层，井字布局，利用地下室相连品质：地面完全分离，四面采光，与独栋别墅一致；舒适度：300-400平方米的花园，14米大面宽，200平方米阳光底层。一层

二层地下层地下室连接+井字布局，独立的地面建筑和独立花园。上海万科深蓝面积：建筑面积277平方米；一层112“井字”布局地下空间相连的“联排”别墅，相联的“阳光底层”：四栋地下层相联，借鉴四合院组织方式，缓坡入户，车库、地下入户门两两相对；建筑“井”字结构布局：四套别墅分别布置在四个接点位置，相邻空间各自划分给四家。通过底层院落相连，建筑单体独立，又可以通过相连的地下庭院促进邻里交流。上海万科深蓝地下车库相连阳光底层“井字”布局上海万科深蓝地下车库相连阳光底层113壹。面积适中，90~130平方米左右贰。赠送地下室和车位，增加附加值叁。占地面积需要控制肆。单层面积适当放大，提高舒适度伍。前期多开，以联排的明星产品吸引眼球，提高项目的关注度

综合参考受市场检验过的迷你联排别墅产品案例，选择适合本项目的产品。110平方米左右的三层带地下室及阁楼户型为主力产品，局部可以放大面积，保持舒适性。（河谷3号）扩大面宽及进深，保留原来的客厅挑空空间及阁楼，增加灵活性。（绿地蔷薇九里）迷你联排别墅壹。面积适中，90~130平方米左右综合参考受114

08年11月正式亮相上海的河谷3号，开盘当天旋即热销过半。该案更创90花园别墅首例，已获国家专利。近期，上海绿地又重磅推出90墅——蔷薇九里和布鲁斯小镇，尚未开盘，已经引起众多人的关注，可见此类迷你别墅的是目前市场上的空白点，本项目也可以借鉴此类产品，在适当的位置布置部分迷你型的联排别墅。90墅，顾名思义为90平方米左右的别墅，一般为三层左右，送地下室、露台、阁楼等，有些实际使用面积达到160平方米，附加值高，总价低，提前实现了许多人的拥有别墅的梦想。

08年11月正式亮相上海的河谷3号，开盘当天旋115其实早在05年，石家庄就出现了迷你型的联排别墅，面积在110-165平方米不等，在苏州市场上也有类似项目——水巷邻里，140平方米的类独栋别墅，刚上市就一抢而空（24套）。由此可见，迷你别墅在苏州市场非常有潜力，但是苏州客户的需求与上海不同，需要根据当地需求调整出合适的户型。其实早在05年，石家庄就出现了迷你型的联排别墅116上海河谷3号位于莘闵别墅区，距离莘庄成熟商圈8公里，距离徐家汇约17公里，生活配套主要依靠附近的巴比伦广场等。纯别墅社区，目前仅剩18套90平方米花园别墅未售。建筑单体占地较小，一般为8-12联排布为主，再配以西班牙地中海风格，三种色彩的外立面材质，整体感觉在外观上不会过于密集，金属窗、阳台、露台等精制细节处理，也使迷你别墅可以拥有品质感。

上海河谷3号位于莘闵别墅区，距离莘庄成熟商圈8117赠送地下室、车位、前庭、客厅挑空空间、三层前后露台等面积129平米空间，做到3房布局，部分户型还设计了可作为书房使用的小面积灵活空间。所有联排别墅均南入口，结合北面的花园设置了地面停车位。首层为客厅、餐厅和厨房，二层有卧室和公共卫生间，三层为主卧室区域。在空间形态处理上采用了挑空中庭等手法，为迷你别墅增添可变性和舒适性。上海河谷3号赠送地下室、车位、前庭、客厅挑空空间、三层前后露台等面积上海118赠送地下室、半车位、一层花园、二层露台、客厅挑空空间、三层露台、阁楼等面积建筑面积108-111平方米，30-40地下室，近25㎡的可搭建空间，约18㎡阁楼或内庭院；6.1米挑高客厅，可分出一间卧室；部分阁楼最高处4.1米，连接星空露台每户在后花园配备一个独立车库

楼独栋级主卧套房，配备独立卫浴、更衣室、书房，连接主人花园大露台

。上海绿地蔷薇九里/布鲁斯小镇赠送地下室、半车位、一层花园、二层露台、客厅挑空空间、三层露119“大小兼顾”——上海金地未未来一层4房2厅2卫约150平方米赠送约76㎡赠送约46㎡两层4房2厅2卫约142平方米花园洋房一层、两层大面积，均送地下室三、四、五层以紧凑型为主，送花园，顶层送阁楼，保证低总价花园洋房“大小兼顾”——上海金地未未来一层4房2厅2卫约150120三层3房2厅2卫约115平方米四层3房2厅1卫约89平方米三、四层均送南北露台，性价比高。“大小兼顾”——上海金地未未来三层3房2厅2卫约115平方米四层3房2厅1卫121“大小兼顾”——上海金地未未来五层3房2厅1卫约89平方米赠送屋顶花园与阁楼五层小户型送阁楼，主要功能均朝南，可拉升单价。每户都具有高附加值，适当减少中间层面积，降低风险。“大小兼顾”——上海金地未未来五层3房2厅1卫约89122底层顶层TownHouse——重庆龙湖郦江底层和顶层TownHouse户型，带电梯。洋房的形态，别墅的内部空间。一个单元12户，6F+跃层跃层TH建筑面积为198平方米。3F、4F、5F平层建筑面积为140平方米。B1+1F+2F底层TH建筑面积为148-165平方米。B1+1F+2F底TH6F+跃顶TH3F花园洋房B1+1F+2F底THB1+1F+2F底THB1+1F+2F底TH3F花园洋房6F+跃顶TH3F花园洋房4F花园洋房4F花园洋房5F花园洋房5F花园洋房底层顶层TownHouse——重庆龙湖郦江底层和顶层To123底层顶层TownHouse——重庆龙湖郦江地下室+一层+二层底层TownHouse148-165平方米。底层，通过类似别墅的户型布局，赠送地下室和花园，提供联排别墅式的空间感受。底层顶层TownHouse——重庆龙湖郦江地下室+一层+二层124底层顶层TownHouse——重庆龙湖郦江三层四层五层140平方米赠送入户花园和南向露台六层+跃层TownHouse198平方米。复式空间，上层下层均赠送大面积南北露台。通过放大厨房、卫生间，客厅、起居室分离等布局增强室内空间的别墅感受。联排别墅空间植入花园洋房形态，提升洋房品质。底层顶层TownHouse——重庆龙湖郦江三层四层五层141253、产品配比建筑面积（m2）建筑面积比户数（户）户数比迷你联排1457020%13841.20%类独栋10927.515%4312.84%独栋47352.565%15445.96%合计72850100.00%335100.00%总体产品配比占地面积㎡ 182125总建筑面积㎡ 72850土地用途 住宅容积率 0.4（当前规划）终止日期 2072年4月方案一3、产品配比建筑面积（m2）建筑面积比户数（户）户数比迷你联126产品面积段（m2）建筑面积（m2）建筑面积比户数（户）户数比独栋240-2601010021.33%4025.97%270-3001556532.87%5636.36%300-3801724136.41%4931.82%500左右4446.59.39%95.85%独栋合计47352.5100.0