苏州宜兴地产项目价值提升及战略发展方向研究XXXX年课件

思源经纪·苏州2010年1月10日——项目前期第II、III阶段沟通汇报案项目价值提升及战略发展方向研究思源经纪·苏州——项目前期第II、III阶段沟通汇报案项目价1项目研究的工作阶段划分宜兴房地产市场调宜兴产业结构研究宜兴业内人士访谈物流园区客商访谈宜兴市民随机访谈项目客户研判定位2010.01.01……相关案例借鉴和分析项目价值提升初步建议2009.11.15-12.10第二阶段项目价值提升研究2009.12.10-2009.12.30第四阶段项目营销策略及计划第一阶段市场及客户研究第三阶段项目战略发展思路商住投资性案例研究项目价值及属性研判项目战略发展思路研究项目价值提升优化建议本次目标：明确项目价值提升方向项目价值属性与客群对位明确项目战略发展思路项目前期工作架构项目研究的工作阶段划分宜兴房地产市场调2010.01.01…2三地市场调研商住兼投资性物业价值点本案核心价值属性成功案例失败案例依赖物流园区发展的商住投资功能性产品核心地段，短期满足高投资回报城市发展方向，升值空间巨大市场高稀缺度产品且接受度中上配置及服务高端，满足人群需求不具备不具备基本具备必须提升体现项目实用价值产品附加值体现营销价值体现针对性解决方案结合物流园区发展规划，具备商住一体化功能，助推宜兴中小企业家步入宜兴核心产业圈，城市财富之门。项目发展思路形象功能导向：高端产业人士私家公馆，运筹世界的新领域；中期投资导向：千亿级新平台，宜兴新财富发源地；后期平台导向：助推您步入宜兴核心产业圈，城市财富之门。高端品质配套服务产业内部客群宜兴投资客群产业上下游客群本次研究工作思路本案属性分析外部环境嘈杂地段及城市规划40年产权附加值待补缺难以满足长期居住需求投资价值未现亮点不足客户买单难三地市场调研商住兼投资性物业价值点本案核心价值属性成功案例失3本次报告逻辑架构商住投资案例分析研究配套服务升级产品品质升级项目核心价值属性研判项目战略发展思路项目价值提升优化建议三地市场调研分析项目价值对比研究中高端商住投资物业价值体现项目实用价值提升项目营销价值体现产品附加值项目营销价值体现本次报告逻辑架构商住投资案例分析研究配套服务升级产品品质升级4本次报告逻辑架构商住投资案例分析研究项目核心价值属性研判项目战略发展思路项目价值提升优化建议三地市场调研分析项目价值对比研究商住兼投资性物业价值点本次报告逻辑架构商住投资案例分析研究项目核心价值属性研判项目5商住投资案例分析研究三地市场调研分析项目价值对比研究商住兼投资性物业价值点商住投资案例分析研究注：本次研究选取苏州、无锡、宜兴三地8个与本案类似或满足商住功能且兼具投资价值的项目作为研究样本。商住投资案例分析研究三地市场调研分析项目价值对比研究商住兼投6投资兴建凯马新世界项目位置长江路与苏福路交叉口占地面积2.5万M2总建面积5.5万M2容积率2.2产品类型商业+公寓+办公目前在售公寓、写字楼规划户数176户面积范围45-74M2主力面积45㎡在售均价公寓/写字楼：5800-6000元/㎡，商铺未售主力总价25万左右去化情况09年10月开盘，目前74㎡已全部去化完毕，45㎡还有部分南向房源在售，去化率70%左右。推案过程2009年10月份开出公寓，后随着去化持续少量加推，商铺暂无销售信息客源分析客户主要来自新区、木渎附近，以附近的汽配生意人和部分投资客，客户70%是以投资为主的并且多为2次投资或多次投资的人是居多。三地市场调研分析项目概况①苏州-凯马新世界投资兴建凯马新世界项目位置长江路与苏福路交叉口占地面积2.57项目规划分析凯马新世界位于苏州木渎镇，是长江路商圈的CBD，该商圈有三大专业市场，二大楼盘，一大学府，一个物流园区，一个商业综合区，一个汽车园区，日流量5万人次。商圈，规划、决定发展前景，商业价值不可估量。木渎规划了一千亩的汽车园区。包括汽车销售、汽车维修、汽配流通、汽车文化、汽车娱乐休闲，汽车产业的氛围浓厚。总用地面积约为24990平米，总建筑面积为52098平米，以自然河道分为南北两个区，河道以南沿苏福路局部11层设办公商业区，以北为3层的专业市场区。主入口设在苏福路上，次路口沿长江路由一期市场进入。内部道路宽为8米与一期道路相通形成连续的商业街，内部道路成环形布置。河道以南区底下设置90个底下停车位，地上结合绿化布置停车位近200个，非机动车位约350多个，充分解决了市场车位紧张的状况。三地市场调研分析体量小，小面积、单价低、总价控制合理、整体配置较低，环境较为嘈杂，难以突破高价，去化一般。①苏州-凯马新世界项目规划分析凯马新世界位于苏州木渎镇，是长江8投资兴建中翔丽晶项目位置相城大道大润发旁占地面积12万M2总建面积28万M2容积率2.5产品类型商业+公寓+办公目前在售公寓、写字楼规划户数924户面积范围55-67M2主力面积55M2在售均价精装公寓8000元/㎡主力总价45万左右去化情况目前还有28、29顶层未推，去化80%左右。推案过程2008年11月开盘，正值08房产低迷期，开盘价格较低均价4600元/㎡,随着市场走好以及红星美凯龙的引入价格持续走高。客源分析客户主要来自相城区私营业主、政企人员，以投资客为主，同时有一部分来往相城商贸区来往的客商，在相城区工作的新苏州人也占了少量的比例。三地市场调研分析项目概况②苏州-红星美凯龙（中翔丽晶）投资兴建中翔丽晶项目位置相城大道大润发旁占地面积12万M2总9三地市场调研分析项目规划分析苏州北拓规划重点项目，相城区重点工程项目，政府全力支持项目，中翔集团新中天置业斥15.6亿巨资打造精品国际广场，中翔丽晶总建筑面积28万方，小户型精品简约欧典装修，提包进驻；独立小户型每户2只小空调独立运行；安装电热水器自由供水；网络、电视信号接入口，门禁、供电装置基础、系统配套等设施一应俱全配套商务服务、商务会所解决落户后顾之忧。中翔丽晶聘请专业知名物业公司——戴德粱行，全程一站式国际标准的专业化顾问；提供日常物业、管理维修、卫生管理、装修管理、停车场管理、治安管理、绿化管理等等范畴的服务。具有规模性，小面积为主、价格低于整体住宅市场、相城大道商贸圈核心区，且配置较高，随着配套完善、市场繁荣，升值潜力较大。②苏州-红星美凯龙（中翔丽晶）三地市场调研分析项目规划分析苏州北拓规划重点10投资兴建无锡南天广置业发展有限公司项目位置逸居国际生活广场位于崇安区锡沪路99号（锡沪名品城正对面）占地面积2.6万多M2总建面积8万M2容积率2.49产品类型商业+酒店公寓+loft办公目前在售公寓、商铺、写字楼规划户数商业369户其他866户面积范围商铺12-70M2主力面积20M2-30M2在售均价公寓未售预计8000元/㎡1楼2.5万/M23搂1万/M2主力总价1楼50-75万左右去化情况商业去化良好，公寓写字楼未售，去化率为70%左右。推案过程2008年12月中旬正式开盘推出的商铺处于1楼和3楼的东南角,单铺面积约为20M2客源分析客户主要来自崇安区附近的锡山新区也有不少，客户阶层都是附近的建材商人和部分投资客：客户80%是以投资为主的并且多为2次投资或多次投资的人士居多。三地市场调研分析项目概况③无锡-逸居国际生活广场投资兴建无锡南天广置业发展有限公司项目位置逸居国际生活广场位11逸居国际生活广场是无锡首个集购物、商务等于一体的、国际化、一站式家居软装购物广场。由5万平方米家居软装购物广场和3万平方米写字楼和LOFT国际公寓组成。项目项目位于无锡第二核心商圈，锡沪路的核心地段，锡沪名品城正对面，西面是好益家、地板馆、江海高架；东面是月星家居、广南路。项目商铺地下一层，地上3层；写字楼和公寓为19层/20层；逸居国际生活广场是以上海宜家为发展目标，建设成为一家一站式家居软装shoppingmail。将来在这里，能购买到到形形色色、大大小小的家居软装饰品，充分的满足无锡居民甚至周边城市居民的个性软装需求。三地市场调研分析项目规划分析体量小、抓住市场空白，定位为一站式家居软装shoppingmail，公寓未售，随着市场的成熟繁荣，公寓、办公物业投资潜力大。③无锡-逸居国际生活广场逸居国际生活广场是无锡首个集购物、商务等于一体的、12投资兴建广益汽配城有限公司项目位置崇安区广益街道广丰村、江海东路东侧、丁村立交桥堍占地面积18.5M2总建面积28万M2容积率1.5产品类型商业+公寓+办公目前在售公寓、商铺、写字楼规划户数目前863户面积范围48-222M2主力面积C区70M2在售均价公寓4800元/M2外街9600元/M2内街7300元/M2主力总价公寓30万左右去化情况去化缓慢，目前总体去化率为60%左右。推案过程2006年8月正式开盘推出，开盘商铺价格5800，总体去化缓慢。规划分析由A、B、C、D、Ｅ、Ｆ5个区组成目前推出的是C区，A基本售罄。项目主要是经营汽车美容、快修、二手车交易、汽车文化及商业配套服务为一体大型综合商业。客源分析客户主要来自崇安附近的锡山新区也有不少客户阶层都是附近的汽配商人和部分投资客：客户70%是以投资为主的并且多为2次投资或多次投资的人是居多。三地市场调研分析项目概况④无锡-广益汽配城投资兴建广益汽配城有限公司项目位置崇安区广益街道广丰村、江海13

无锡广益汽配城，28万平方米超现代汽配航母，是无锡市政府倾力规划的三大主题市场之首要工程。广益汽配城超大规模及现代前瞻的规划设计，是一座以汽配零件为主体的，融汽车美容、快修、二手车交易、汽车文化及商业配套服务为一体的超大型汽配综合区。广益汽配城，28万平方米超现代汽配航母，是无锡市政府倾力规划的三大主题市场之首要工程。项目总建筑面积60840.79平米，总用地56053.6平米，容积率1.08，绿化率25%.交通便利，公交3、55、52、61、17路可抵达，配套齐全。

广益汽配城超大规模及现代前瞻的规划设计，是一座以汽配零件为主体的，融汽车美容、快修、二手车交易、汽车文化及商业配套服务为一体的超大型汽配综合区。实力雄厚的投资发展商，超前的功能规划设计，更优化的商业空间格局，奠定无往不利的商业钱景。三地市场调研分析项目规划分析普通专业市场定位，项目配套及产品配置较低，难以突破市场高价，去化缓慢。④无锡-广益汽配城

无锡广益汽配城，28万平方米超现代汽配航母，14投资兴建无锡金太湖房地产开发有限公司项目位置北塘区青石路吴桥广场东侧占地面积14.2万多M2总建面积68万M2容积率3.05产品类型住宅+商业+办公+酒店目前在售住宅、商铺规划户数959户面积范围21-210主力面积100-140在售均价8900元/㎡主力总价90-120万去化情况一期商业去化98%，总体去化率为66%左右推案过程2008年1月正式开盘推出客源分析商铺以无锡投资客为主，公寓以本地自住去化为主，小面积公寓有部分投资客群及新无锡人。三地市场调研分析项目概况⑤无锡-金太湖国际城投资兴建无锡金太湖房地产开发有限公司项目位置北塘区青石路吴15金太湖国际城，无锡市政府“十一五”规划重点商业项目、中国江苏最有价值商业地产项目。雄踞无锡最繁华的中山路北向延伸地带，规划中的中山北路、兴源路、凤宾路、青石路、凤翔路与通惠西路五大城市主干道交汇处；规划中“吴桥站”、“三院站”两个地铁站口完美接驳：距离无锡火车站、长途汽运站仅1.5公里，地段价值炙手可热，堪称无锡未来国际化商业名副其实的金码头。

以68万平方米的巨大胸怀，包罗超大型商街、国际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、甲级写字楼、高档住宅等众多业态，一站式集合高档购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等十大功能于一体。势在将金太湖国际城打造成“代表无锡，辐射长三角”的都会中心国际化购物天堂。三地市场调研分析项目规划分析大型商住综合体、核心区、高端定位、市政重点商业项目、轻轨盘、升值潜力较大，去化较快。⑤无锡-金太湖国际城金太湖国际城，无锡市政府“十一五”规划重点16投资兴建无锡万达商业广场投资有限公司项目位置滨湖区青祁路和梁溪路交叉西南角占地面积17.9万M2总建面积69.6万M2容积率3.0产品类型商业+住宅+酒店式公寓目前在售公寓、商铺、住宅规划户数3300户面积范围55-142M2主力面积91-112M2在售均价精装酒店式公寓11000元/M2商铺30000元/M2，住宅10000元/M2主力总价100万左右去化情况公寓去化率100%，商铺去化率95%，住宅去化率80%推案过程2008年正式开盘推出规划分析由A、B、C、D、Ｅ、Ｆ5个区组成，A区为5星级酒店，B区由酒店式公寓和商业广场组成，C、D、E、为住宅项目客源分析客户主要来自无锡市区部分高端消费人群，以企业主和公务员居多，部分周边地区投资人群为辅。三地市场调研分析项目概况⑥无锡-万达广场投资兴建无锡万达商业广场投资有限公司项目位置滨湖区青祁路和梁17“无锡万达广场”项目位于滨湖区河埒口中心商务区，该项目位于河埒核心地区，东至青祁路，北至梁溪路，南到梁青路，西为蠡溪路，用地分为A、B、C、D、E五块，主要功能为商业、办公、居住。其中A块规划为一处高档酒店，B块规划为精装公寓和集休闲娱乐购物为一体的大型商业广场，C、D、E块则以住宅为主，项目可建设用地面积约17.93万平方米，地上总建筑面积约537893平方米，容积率3.0。无锡万达广场复合的形态包括：一个建筑面积２３万平方米的国际化大型购物中心；一个建筑面积４万平方米的超白金五星级酒店和一个３万平方米的酒店式公寓；一个建筑面积３６．５万平方米的高档住宅区；两栋智能化、生态化、人性化、多元化的商务楼；一个五星级的多厅万达国际影城；一个３万平方米的市民休闲广场。三地市场调研分析项目规划分析HOPSCA综合体、核心区、高端定位、品牌项目、升值潜力大，去化较快。⑥无锡-万达广场“无锡万达广场”项目位于滨湖区河埒口中心商务区，18融科·氿玖城是联想控股全资子公司北京融科智地长三角开篇之作.总建筑面积近5.4万平方米,由九栋独立别墅式商铺及两栋公寓组成。项目位于沪宁杭经济圈门户——宜兴，承宜城商圈不断扩展之天时，借人民路繁荣一路向南之地利，凭人民路最后一块商业宝地稀缺价值，以“首个高端定制式餐饮娱乐街区”之定位，续写人民路财富传奇，创造“南有华地，北有氿玖城”的财富大格局。周边有宜兴重点学校、多个政府机构、龙背山餐饮休闲区，因此投资兼自住功能的小公寓极为走俏，面积在50-180㎡，均价6500左右。融科·氿玖城，商业建筑面积3.3万余平方米，由呈“钻石项链”布局的9栋独立商业楼组成，私密与尊宠不彰自显，户户有临街首层的规划手法，营造独门独户的优越。五色紫砂渐变外立面，拥有地标性转角楼和预留独立广告位等精工细节。此外，项目还特辟部分优选地块，针对VIP客户定制匹配身份的“专署物业”，量身定制奢侈品般的精神演绎商业地产传奇。三地市场调研分析项目规划分析⑦宜兴-融科氿玖城人民南路近龙背山商圈、学区房、投资潜力较大、出租率高、回报稳定。融科·氿玖城是联想控股全资子公司北京融科智地19三地市场调研分析⑧宜兴-新天地广场宜兴新天地广场位于宜兴市中心，氿滨大道与太阁西路交界，是面向中高档消费群体，兼顾高端消费和普通消费。以经营国际、国内品牌为主，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的超大型购物中心。在商品上追求品牌化、国际化，在消费行为上实现消费行为的多样化，打造一家精品购物广场。项目总建20万㎡，商业达7万㎡，另13万方为景观豪宅及酒店式公寓，新天地广场无疑成为改变宜兴的一个重要项目。这不仅是因为新天地广场本身的庞大规模优势，和便利的交通条件，更在于新天地广场将为宜兴市民带来全新的商业模式和业态组合，将在一定程度上提升原有零售业态的层次和档次，从而为宜兴带来一种新的生活方式，改变一部分人的生活方式。目前酒店式公寓二手房价格南向房源10000元/㎡左右，北向房源8000元/㎡，出租率高，回报率高。项目规划分析核心地段、高端定位、配套齐全、配置较高、升值潜力较大，投资回报高。三地市场调研分析⑧宜兴-新天地广场宜兴新天地广20三地市场调研分析调研总结：专业市场配套商住项目，多以小面积设置为主，价格低于主流住宅市场，总价较低，兼备短期商住及投资功能；商住综合体项目多处于核心地段或城市未来发展重点区域，定位高端，配置较高能够满足特定居住需求且投资价值明显；本案从区域规划上来看为专业市场服务配套，但从物流园整体定位来看，又是非普通的专业市场普通，因此，综合体项目的高端配置值得本案借鉴。三地市场调研分析调研总结：专业市场配套商住项目，多以小面积设21商住投资案例分析研究三地市场调研分析项目价值对比研究商住兼投资物业价值点商住投资案例分析研究注：本次研究选取苏州、无锡、宜兴三地8个与本案类似或满足商住功能且兼具投资价值的项目作为研究样本。商住投资案例分析研究三地市场调研分析项目价值对比研究商住兼投22项目名称地段价值配套资源交通状况外部价值体现销售价格（元/㎡）凯马新世界长江路核心商圈商业广场、银行、医院多路公交、区域主干道专业市场集聚区来往人流量大具备一定的投资升值潜力公寓5800-6000元/㎡红星美凯龙（中翔丽晶）相城大道商贸核心区大润发、相城医院、银行多路公交、轻轨商务核心区、交通便利、升值空间大公寓8000元/㎡逸居国际生活广场本项目位于无锡第二核心商圈，锡沪路的核心地段小区内部有餐饮休闲配套，附近有广益中心小学，超市等K28，80路，42路，75路，6路，713路，715路等项目处于无锡广益商圈，周边商业项目多，商业氛围浓厚1楼商铺25000元/㎡3喽商铺10000元/㎡公寓预计8000元/㎡广益汽配城隶属崇安区学校、银行多路交通线路交通方便住宅4800元/M2商铺9600元/M2金太湖国际城城市副中心医院、银行、交通、医疗主干道、轻轨出站口紧挨火车站、汽车站、美食街，人流量大住宅6800元/M2商铺48000元/M2无锡万达广场河埒口核心全方位便利生活、便捷交通。第四人民医院、滨湖区实验幼儿园、大润发，项目本身商业生活配套齐全10、27、52、59、91、k41、204、206、10、89、41路河埒口站，20路至梁清路青祁路站项目地处无锡河埒口核心商业区，周边配套齐全便利，开发商品牌口碑优越商铺30000元/㎡住宅10000元/㎡酒店式公寓11000元/㎡融科氿玖城人民南路龙背山商圈学校、行政机关、餐饮娱乐集中区多路公交、市区主干道人民南路餐饮娱乐集中区、配套齐全公寓6500元/㎡新天地广场市中心繁华商业区市区各大百货、超市、学校、银行、医院、一线湖景多路公交、三条主干道交叉口市区核心地段、配套齐全、升值回报高酒店式公寓8000-1000元/㎡项目外部价值研究：项目价值对比研究项目名称地段价值配套资源交通状况外部价值体现销售价格（元/㎡23项目外部价值总结：项目价值对比研究商住兼投资性物业外部价值点主要体现在地段、配套、交通，为项目高价突破及市场认可的基础。项目外部价值总结：项目价值对比研究商住兼投资性物业外部价值点24项目名称内部环境会所商业配套物业服务内部价值体现凯马新世界————商业街普通物业配套商业街红星美凯龙（中翔丽晶）——商务公馆大润发、裙房底商戴德梁行高端物业服务逸居国际生活广场采用组团式景观设计无周边商业项目较多，超市，餐饮齐全2.49元/平。月统一经营管理广益汽配城——无商业配套欠缺普通物业——金太湖国际城文化街、中央广场商业会所自身庞大商业、无锡美食街管家式服务中央广场、文化街社区氛围及文化无锡万达广场小区采用集中式绿地景观，辅以水系组团，移步换景，另有3万平休闲广场商业会所23万平国际购物商场，4万平五星级酒店，3万平休闲广场，五星级电影院万达物业中央景观及广场商业生活配套齐全开发商品牌品质保证融科氿玖城——沿街商业餐饮休闲娱乐第一太平定制化物业服务新天地广场一线湖景、组团景观沿街商业一站式购物广场——高端居住品质高端物业服务项目内部价值研究：项目价值对比研究项目名称内部环境会所商业配套物业服务内部价值体现凯马新世界—25项目名称立面门窗电梯装修标准科技环保凯马新世界涂料铝合金门窗——————红星美凯龙（中翔丽晶）玻璃幕墙、石材、涂料中空隔热OTIS1200元/㎡智能安保自动引水逸居国际生活广场玻璃幕墙涂料——迅达————广益汽配城涂料铝合金门窗——————金太湖国际城玻璃幕墙、石材、涂料铝合金门窗日立1000元/㎡保温外墙智能安保自动引水无锡万达广场玻璃幕墙、石材、涂料中空隔热三菱1200元/㎡外墙保温新风系统自动引水融科氿玖城石材、涂料铝合金门窗三菱————项目产品价值研究：项目价值对比研究项目名称立面门窗电梯装修标准科技环保凯马新世界涂料铝合金门窗26项目内部及产品价值总结：项目价值对比研究各项目内部及产品价值点主要体现在景观、居住品质、物业服务，高出普通市场配置，满足特定客群需求，为项目高价突破、商住客户买单的有力支撑点。项目内部及产品价值总结：项目价值对比研究各项目内部及产品价值27商住投资案例分析研究三地市场调研分析项目价值对比研究商住兼性投资物业价值点商住投资案例分析研究注：本次研究选取苏州、无锡、宜兴三地8个与本案类似或满足商住功能且兼具投资价值的项目作为研究样本。商住投资案例分析研究三地市场调研分析项目价值对比研究商住兼性28项目名称客源构成客源关注点金太湖国际城购买的客户以本地客为主，投资客比例在60%以上。租客基本上都是外国人或者是台资企业的高层管理人员，出租率大概有30%左右。地段、轻轨、升值潜力回报、开发商实力万达广场本地客源居多，投资和自用客户比例各占50%。开发商品牌、地段、升值潜力、回报率、品质新天地广场宜兴本地客居多，私营业主和事业管理层，投资自住占比平均。地段、回报、配套、品质中翔丽晶购买客源是以本地客源为主，包括一些私营业主和小型公司的老板，做办公室用。租用客源多为家政服务、装修公司、小型贸易公司等小型公司，或者有一定收入基础的私企老板居家所用。地段、升值潜力、交通回报、便利商住兼投资性物业价值点成功案例客群及关注点通常而言，商住公寓产品以投资客占据主力；对于商住公寓产品主力客源为本地的投资客，该类客源占到50%-70%的比例，该类客源主要是看好后期升值及未来稳定的租金保障；其余主要为长期工作在周边的人群及因生意往来的外地私营户，考虑到工作事业便利性。金太湖国际城购买的客户以本地客为主，投资客比例在60%以上。29商住兼投资性物业价值点核心地段，短期满足高投资回报城市发展方向，升值空间巨大市场高稀缺度产品且接受度中上配置及服务高端，满足特定人群需求四大核心价值点那么，本案是否具备以上四大核心价值点？商住兼投资性物业价值点核心地段，短期满足高投资回报四大核心价30本次研究逻辑架构商住投资案例分析研究项目核心价值属性研判项目战略发展思路项目价值提升优化建议本次研究逻辑架构商住投资案例分析研究项目核心价值属性研判项目31本案属性分析外部环境嘈杂地段及城市规划40年产权附加值待补缺地块位于专业物流园区内，整体的环境还不是很好，尤其是项目东西两侧，紧邻锡宜高速及104国道，对项目将来的居住环境影响非常大；地块周边配套还很不完善，尤其是生活配套，离市区较远，交通不便；项目产权为四十年，非传统居住产权，生活居住成本较高；项目户型与住宅项目户型比较，存在较大劣势，且附加值待补缺。项目核心价值属性研判商住兼投资性物业价值点核心地段，短期满足高投资回报城市发展方向，升值空间巨大市场高稀缺度产品且接受度中上配置及服务高端，满足人群需求不具备不具备基本具备必须提升提升项目营销价值提升实用价值、附加值？本案属性分析外部环境嘈杂地段及城市规划40年产权附加值待补缺32长三角金属物流园目标成为中国“现代金属商贸平台”的开拓者与引领者，构建物流、金融、信息三大平台优势，为客户提供仓储、配送、交易、研发、展示、交流以及融资担保、中远期交易等一站式服务，打造长三角地区配套最完善的现代化、专业化、国际化金属材料交易基地，最终具有世界影响力的“金属商贸平台”。项目核心价值属性研判长三角金属物流园发展目标长三角金属物流园目标成为中国“现代金属商贸平台”的开拓者与引33物流园区要成为具有世界影响力的国际性“金属商贸平台”，那么，三期商住部分必须承载的功能为国际商住品质、完善的管理及配套服务体系，与以往的专业市场区隔，真正解决物流园平台之上的各个阶层的客户的需求。项目核心价值属性研判商住楼必须承载的功能物流园区要成为具有世界影响力的国际性“金属商贸平台”，项目核34[目标群的需要][项目需要给予的]物流园平台之上的各个阶层需求分析项目核心价值属性研判高端产业人士私家公馆

进入宜兴第一核心产业圈千亿级财富平台内部配套及管理经营开放、自由的生意生活场价值及身份认同感

商脉及事业需要

投资升值潜力

实用的商住功能

情感需求[目标群的需要][项目需要给予的]物流园平台之上的各个阶层需35本案核心价值属性依赖物流园区发展的商住投资功能性产品难以满足长期居住需求投资价值未现亮点不足客户买单难本案属性分析外部环境嘈杂地段及城市规划40年产权附加值待补缺项目核心价值属性研判客群及本案属性界定了本案的核心价值本案核心价值属性依赖物流园区发展的商住投资功能性产品难以满足36本次研究逻辑架构商住投资案例分析研究项目核心价值属性研判项目战略发展思路项目价值提升优化建议基于项目核心价值属性提出项目战略发展思路项目营销价值体现本次研究逻辑架构商住投资案例分析研究项目核心价值属性研判项目37形象功能导向：高端产业人士私家公馆，运筹世界的新领域；中期投资导向：千亿级新平台，宜兴新财富发源地；后期平台导向：助推中小企业步入宜兴核心产业圈，城市财富之门。产业内部客群宜兴投资客群产业上下游客群项目战略发展思路项目前期形象区隔价值关联项目中期强调投资价值项目中期平台价值突显为了实现项目的战略发展思路我们必须提升项目实用价值及附加值！！项目营销价值体现形象功能导向：高端产业人士私家公馆，运筹世界的新领域；中期投38本次研究逻辑架构商住投资案例分析研究配套服务升级产品品质升级项目核心价值属性研判项目战略发展思路项目价值提升优化建议体现项目实用价值提升项目营销价值体现产品附加值本次研究逻辑架构商住投资案例分析研究配套服务升级产品品质升级39配套服务升级产品品质升级项目价值提升优化建议项目价值提升优化建议配套服务升级产品品质升级项目价值提升优化建议项目价值提升优化402、生活配套配套提升3、交通配套1、企业会馆配套服务升级2、生活配套配套提升3、交通配套1、企业会馆配套服务升级41金属产业1号商务会馆引入知名会所专业管理公司，打造中国金属行业第一个综合性商务洽谈、休闲会馆，会所更具日常性功能与五星酒店形成区隔。根据金属物流园区整体情况在公寓设置2000平米左右商务会馆，用于商会办公、商谈、聚会、休闲等。设置SPA浴馆、斯诺克，壁球室，瑜伽室，健身房，商务餐饮等场所，体现项目的综合服务档次，同时也为项目带来人气，满足客群特定需求。定期举办相关活动，如企业沙龙，商务讲座等。配套提升『1』企业会馆宜兴休闲娱乐消费力强劲，商务会馆能为项目带来人气，促进项目的整体发展。金属产业1号商务会馆配套提升『1』企业会馆宜兴休闲娱乐消费力42私家会馆，用于商务洽谈、商务接待、小型会议等公务活动企业会馆可彰显企业实力，具有相对封闭、干扰少、利于保密、安全等优点可设有品茶馆、咖啡室等特色空间企业会馆：配套提升『1』企业会馆私家会馆，用于商务洽谈、商务接待、小型会议等公务活动企业会馆43咖啡间配套提升『1』企业会馆品质、档次提升咖啡间配套提升『1』企业会馆品质、档次提升44配套提升『1』企业会馆品茶馆与宜兴陶都文化契合，符合当地生活习性配套提升『1』企业会馆品茶馆与宜兴陶都文化契合，符合当地生活45配套提升『1』企业会馆特色浴馆宜兴休闲娱乐消费力强劲，高档次的休闲服务能为项目带来人气。配套提升『1』企业会馆特色浴馆宜兴休闲娱乐消费力强劲，高档次46配套提升『1』企业会馆棋牌室配套提升『1』企业会馆棋牌室472、生活配套3、交通配套配套提升1、企业会馆2、生活配套3、交通配套配套提升1、企业会馆48商业街配套包括中小型超市、干洗店、银行、快餐店、特色小餐厅、移动服务厅、快递公司、文印店、医疗机构等配套提升『2』生活配套开盘前引入超市等主力店，增加项目亮点及人气，促进销售商业街配套包括中小型超市、干洗店、银行、快餐店、特色小餐厅、492、生活配套3、交通配套配套提升1、企业会馆2、生活配套3、交通配套配套提升1、企业会馆50鉴于项目位置偏远，目前只有二条公交线路，出行不便，建议项目增设社区巴士，体现项目服务、拉近客户心理距离。配套提升『3』交通配套鉴于项目位置偏远，目前只有二条公交线路，出行不便，建议项目增51提升项目品质服务，符合特定人群需求聘请知名物业管理顾问公司第一推荐：国际性物业：如世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行等国际知名物业第二推荐：无锡、宜兴当地知名物业（如恒立物业）物业服务提升配套服务升级符合物流园区发展目标提升项目品质服务，符合特定人群需求聘请知名物业管理顾问公司第52·订餐、送餐服务·打理和整装行李·叫醒服务·干/湿洗衣取送服务·擦鞋服务·物品采购服务·代为缴费、房屋代管·翻译、复印、传真、秘书服务·交通安排：飞机票订购和确认·顶级豪华轿车安排·代办邮件速递/代发“7*24”影子大管家物业服务提升配套服务升级·订餐、送餐服务“7*24”影子大管家物业服务提升配套服务53酒店式清洁服务家庭宴请料理绅士服务私人教练私家花园维护私人医疗保健私人代购亲友接送委托租赁空置单元房管理服务等内容理财专家推荐交通援助，事故处理协助“7*24”影子大管家物业服务提升配套服务升级酒店式清洁服务“7*24”影子大管家物业服务提升配套服务升54配套服务升级产品品质升级项目价值提升优化建议项目价值提升优化建议配套服务升级产品品质升级项目价值提升优化建议项目价值提升优化554、装修风格2、环保节能5、配置品牌产品提升3、智能系统1、景观环境产品品质升级4、装修风格2、环保节能5、配置品牌产品提升3、智能系统1、56重点打造三大元素：中央园林水景，视觉震撼，体现社区尊贵感；内部组团特色景观，水系环绕体现灵动；网球场、篮球场的打造，体现健康人文自由场所。中央水景+区域组团特色景观产品提升『1』景观环境重点打造三大元素：中央水景+区域组团特色景观产品提升『1』574、装修风格2、环保节能5、配置品牌产品提升3、智能系统1、景观环境产品品质升级4、装修风格2、环保节能5、配置品牌产品提升3、智能系统1、58产品提升『2』环保节能或许我们只借鉴一点，产品价值的提升就远不止一点！产品提升『2』环保节能或许我们只借鉴一点，产品价值的提升就远59外墙涂料东昌[191-2000]丙烯酸内外通用底漆防酸雨、霉雨现象防碱性墙面最恶劣的自然环境下的所有墙面菲士邦油性丙烯酸外墙涂料特效抗紫外线具有优异的保光、保色性、不褪色、不粉化耐酸碱、耐化学腐蚀性功能NOAcidRain利用新型外墙涂料防止酸雨腐蚀、防止辐射、抗紫外线利用新型外墙涂料起到隔热作用……环保节能-外墙涂料成本不高外墙涂料NOAcidRain利用新型外墙涂料防止酸雨腐蚀60置换式全新风系统——该系统将提供一个非常健康的环境工作普通的中央空调系统一般有75%的空气是重复利用的，而置换式全新风系统能提供人体所需的新鲜空气，与室内污浊空气完全隔开，新风由新风口进入空调机组，经过过滤、冷热加湿处理后由送风管道直接送至各个房间，然后通过回风管道由排风机集中排出室外。相比传统新风系统，人们总是呼吸到新风和污浊空气的混合气体，该系统将提供一个非常健康的环境工作。置换式新风系统――新风分布示意常规新风系统――新风分布示意环保节能-新风系统解决项目户型较传统户型比较通风劣势的问题，也能为项目带来更多价值点置换式全新风系统——该系统将提供一个非常健康的环境工作普通的61采用低辐射镀膜中空加惰性气体的环保型玻璃，6+16A+6的玻璃厚度及中空间距，更好地保证了外窗的保温、节能、隔音、隔热效果。在有效回避不安全光线的同时，将舒适阳光最大限度的引入到室内，让人与阳光和谐共处。例如单面镀膜Low-E中空玻璃，其导热系数约为1.7w/m2k，保温隔热性能比普通中空玻璃提高一倍。环保节能-隔音保温中空双层LOE-W玻璃解决项目周边嘈杂问题，也能为项目带来更多价值点采用低辐射镀膜中空加惰性气体的环保型玻璃，6+16A+6的玻62太阳能直引供水系统 太阳能热水器是利用集热器吸收太阳光，将光能转化成热能，并通过储水箱将热水储存。环保节能-太阳能供水系统太阳能直引供水系统 太阳能热水器是利用集热器吸收太阳光，将光634、装修风格2、环保节能5、配置品牌产品提升3、智能系统1、景观环境产品品质升级4、装修风格2、环保节能5、配置品牌产品提升3、智能系统1、64智能建筑系统楼宇通讯和电视系统与安防系统可整体设计布置提供安全防卫提供有线电视及卫星电视提供电话系统提供网络系统产品提升『3』智能系统符合长三角金属物流园整体定位，为客户提供及时有效的信息共享和资源共享，为宜兴首个智能化公馆服务，便于项目后期营销炒作！智能建筑系统楼宇通讯和电视系统与安防系统可整体设计布置产品提654、装修风格2、环保节能5、配置品牌产品提升3、智能系统1、景观环境产品品质升级4、装修风格2、环保节能5、配置品牌产品提升3、智能系统1、66公寓入户大堂：部分建造精装修豪华大堂，从而提升产品品质及总体价值。产品提升『4』装修风格公寓入户大堂：部分建造精装修豪华大堂，从而提升产品品质及总体67精装修建议︱精装修风格︱新古典风格产品提升『4』装修风格奢华空间，满足特定客群需求，体现项目品质档次感！精装修建议︱精装修风格︱新古典风格产品提升『4』装修风格奢华684、装修风格2、环保节能5、配置品牌产品提升3、智能系统1、景观环境产品品质升级4、装修风格2、环保节能5、配置品牌产品提升3、智能系统1、69电梯品牌采用日立（或同档次）电梯空间革命·采用“下引式”曳引结构，比传统的吊挂式及液压式电梯相比，节省了顶层空间的占用，减低相应噪音。产品提升『5』配置品牌橱柜品牌采用科勒橱柜或类似档次配置。项目品质细节彰显！！电梯品牌采用日立（或同档次）电梯空间革命·采用“下引式”曳引70配套服务升级产品品质升级项目价值提升优化建议体现项目实用价值提升项目营销价值体现产品附加值项目价值提升优化建议基于市场调研基础之上提出的优化可行的项目价值提升建议！！配套服务升级产品品质升级项目价值提升优化建议体现项目实用价值712010.01.01……2009.11.15-12.10第二阶段项目价值提升研究2009.12.10-2009.12.30第四阶段项目营销策略及计划第一阶段市场及客户研究第三阶段项目战略发展思路下阶段沟通汇报内容项目研究的工作阶段划分2010.01.01……2009.11.15-12.10第二72THANKS!THANKS!73思源经纪·苏州2010年1月10日——项目前期第II、III阶段沟通汇报案项目价值提升及战略发展方向研究思源经纪·苏州——项目前期第II、III阶段沟通汇报案项目价74项目研究的工作阶段划分宜兴房地产市场调宜兴产业结构研究宜兴业内人士访谈物流园区客商访谈宜兴市民随机访谈项目客户研判定位2010.01.01……相关案例借鉴和分析项目价值提升初步建议2009.11.15-12.10第二阶段项目价值提升研究2009.12.10-2009.12.30第四阶段项目营销策略及计划第一阶段市场及客户研究第三阶段项目战略发展思路商住投资性案例研究项目价值及属性研判项目战略发展思路研究项目价值提升优化建议本次目标：明确项目价值提升方向项目价值属性与客群对位明确项目战略发展思路项目前期工作架构项目研究的工作阶段划分宜兴房地产市场调2010.01.01…75三地市场调研商住兼投资性物业价值点本案核心价值属性成功案例失败案例依赖物流园区发展的商住投资功能性产品核心地段，短期满足高投资回报城市发展方向，升值空间巨大市场高稀缺度产品且接受度中上配置及服务高端，满足人群需求不具备不具备基本具备必须提升体现项目实用价值产品附加值体现营销价值体现针对性解决方案结合物流园区发展规划，具备商住一体化功能，助推宜兴中小企业家步入宜兴核心产业圈，城市财富之门。项目发展思路形象功能导向：高端产业人士私家公馆，运筹世界的新领域；中期投资导向：千亿级新平台，宜兴新财富发源地；后期平台导向：助推您步入宜兴核心产业圈，城市财富之门。高端品质配套服务产业内部客群宜兴投资客群产业上下游客群本次研究工作思路本案属性分析外部环境嘈杂地段及城市规划40年产权附加值待补缺难以满足长期居住需求投资价值未现亮点不足客户买单难三地市场调研商住兼投资性物业价值点本案核心价值属性成功案例失76本次报告逻辑架构商住投资案例分析研究配套服务升级产品品质升级项目核心价值属性研判项目战略发展思路项目价值提升优化建议三地市场调研分析项目价值对比研究中高端商住投资物业价值体现项目实用价值提升项目营销价值体现产品附加值项目营销价值体现本次报告逻辑架构商住投资案例分析研究配套服务升级产品品质升级77本次报告逻辑架构商住投资案例分析研究项目核心价值属性研判项目战略发展思路项目价值提升优化建议三地市场调研分析项目价值对比研究商住兼投资性物业价值点本次报告逻辑架构商住投资案例分析研究项目核心价值属性研判项目78商住投资案例分析研究三地市场调研分析项目价值对比研究商住兼投资性物业价值点商住投资案例分析研究注：本次研究选取苏州、无锡、宜兴三地8个与本案类似或满足商住功能且兼具投资价值的项目作为研究样本。商住投资案例分析研究三地市场调研分析项目价值对比研究商住兼投79投资兴建凯马新世界项目位置长江路与苏福路交叉口占地面积2.5万M2总建面积5.5万M2容积率2.2产品类型商业+公寓+办公目前在售公寓、写字楼规划户数176户面积范围45-74M2主力面积45㎡在售均价公寓/写字楼：5800-6000元/㎡，商铺未售主力总价25万左右去化情况09年10月开盘，目前74㎡已全部去化完毕，45㎡还有部分南向房源在售，去化率70%左右。推案过程2009年10月份开出公寓，后随着去化持续少量加推，商铺暂无销售信息客源分析客户主要来自新区、木渎附近，以附近的汽配生意人和部分投资客，客户70%是以投资为主的并且多为2次投资或多次投资的人是居多。三地市场调研分析项目概况①苏州-凯马新世界投资兴建凯马新世界项目位置长江路与苏福路交叉口占地面积2.580项目规划分析凯马新世界位于苏州木渎镇，是长江路商圈的CBD，该商圈有三大专业市场，二大楼盘，一大学府，一个物流园区，一个商业综合区，一个汽车园区，日流量5万人次。商圈，规划、决定发展前景，商业价值不可估量。木渎规划了一千亩的汽车园区。包括汽车销售、汽车维修、汽配流通、汽车文化、汽车娱乐休闲，汽车产业的氛围浓厚。总用地面积约为24990平米，总建筑面积为52098平米，以自然河道分为南北两个区，河道以南沿苏福路局部11层设办公商业区，以北为3层的专业市场区。主入口设在苏福路上，次路口沿长江路由一期市场进入。内部道路宽为8米与一期道路相通形成连续的商业街，内部道路成环形布置。河道以南区底下设置90个底下停车位，地上结合绿化布置停车位近200个，非机动车位约350多个，充分解决了市场车位紧张的状况。三地市场调研分析体量小，小面积、单价低、总价控制合理、整体配置较低，环境较为嘈杂，难以突破高价，去化一般。①苏州-凯马新世界项目规划分析凯马新世界位于苏州木渎镇，是长江81投资兴建中翔丽晶项目位置相城大道大润发旁占地面积12万M2总建面积28万M2容积率2.5产品类型商业+公寓+办公目前在售公寓、写字楼规划户数924户面积范围55-67M2主力面积55M2在售均价精装公寓8000元/㎡主力总价45万左右去化情况目前还有28、29顶层未推，去化80%左右。推案过程2008年11月开盘，正值08房产低迷期，开盘价格较低均价4600元/㎡,随着市场走好以及红星美凯龙的引入价格持续走高。客源分析客户主要来自相城区私营业主、政企人员，以投资客为主，同时有一部分来往相城商贸区来往的客商，在相城区工作的新苏州人也占了少量的比例。三地市场调研分析项目概况②苏州-红星美凯龙（中翔丽晶）投资兴建中翔丽晶项目位置相城大道大润发旁占地面积12万M2总82三地市场调研分析项目规划分析苏州北拓规划重点项目，相城区重点工程项目，政府全力支持项目，中翔集团新中天置业斥15.6亿巨资打造精品国际广场，中翔丽晶总建筑面积28万方，小户型精品简约欧典装修，提包进驻；独立小户型每户2只小空调独立运行；安装电热水器自由供水；网络、电视信号接入口，门禁、供电装置基础、系统配套等设施一应俱全配套商务服务、商务会所解决落户后顾之忧。中翔丽晶聘请专业知名物业公司——戴德粱行，全程一站式国际标准的专业化顾问；提供日常物业、管理维修、卫生管理、装修管理、停车场管理、治安管理、绿化管理等等范畴的服务。具有规模性，小面积为主、价格低于整体住宅市场、相城大道商贸圈核心区，且配置较高，随着配套完善、市场繁荣，升值潜力较大。②苏州-红星美凯龙（中翔丽晶）三地市场调研分析项目规划分析苏州北拓规划重点83投资兴建无锡南天广置业发展有限公司项目位置逸居国际生活广场位于崇安区锡沪路99号（锡沪名品城正对面）占地面积2.6万多M2总建面积8万M2容积率2.49产品类型商业+酒店公寓+loft办公目前在售公寓、商铺、写字楼规划户数商业369户其他866户面积范围商铺12-70M2主力面积20M2-30M2在售均价公寓未售预计8000元/㎡1楼2.5万/M23搂1万/M2主力总价1楼50-75万左右去化情况商业去化良好，公寓写字楼未售，去化率为70%左右。推案过程2008年12月中旬正式开盘推出的商铺处于1楼和3楼的东南角,单铺面积约为20M2客源分析客户主要来自崇安区附近的锡山新区也有不少，客户阶层都是附近的建材商人和部分投资客：客户80%是以投资为主的并且多为2次投资或多次投资的人士居多。三地市场调研分析项目概况③无锡-逸居国际生活广场投资兴建无锡南天广置业发展有限公司项目位置逸居国际生活广场位84逸居国际生活广场是无锡首个集购物、商务等于一体的、国际化、一站式家居软装购物广场。由5万平方米家居软装购物广场和3万平方米写字楼和LOFT国际公寓组成。项目项目位于无锡第二核心商圈，锡沪路的核心地段，锡沪名品城正对面，西面是好益家、地板馆、江海高架；东面是月星家居、广南路。项目商铺地下一层，地上3层；写字楼和公寓为19层/20层；逸居国际生活广场是以上海宜家为发展目标，建设成为一家一站式家居软装shoppingmail。将来在这里，能购买到到形形色色、大大小小的家居软装饰品，充分的满足无锡居民甚至周边城市居民的个性软装需求。三地市场调研分析项目规划分析体量小、抓住市场空白，定位为一站式家居软装shoppingmail，公寓未售，随着市场的成熟繁荣，公寓、办公物业投资潜力大。③无锡-逸居国际生活广场逸居国际生活广场是无锡首个集购物、商务等于一体的、85投资兴建广益汽配城有限公司项目位置崇安区广益街道广丰村、江海东路东侧、丁村立交桥堍占地面积18.5M2总建面积28万M2容积率1.5产品类型商业+公寓+办公目前在售公寓、商铺、写字楼规划户数目前863户面积范围48-222M2主力面积C区70M2在售均价公寓4800元/M2外街9600元/M2内街7300元/M2主力总价公寓30万左右去化情况去化缓慢，目前总体去化率为60%左右。推案过程2006年8月正式开盘推出，开盘商铺价格5800，总体去化缓慢。规划分析由A、B、C、D、Ｅ、Ｆ5个区组成目前推出的是C区，A基本售罄。项目主要是经营汽车美容、快修、二手车交易、汽车文化及商业配套服务为一体大型综合商业。客源分析客户主要来自崇安附近的锡山新区也有不少客户阶层都是附近的汽配商人和部分投资客：客户70%是以投资为主的并且多为2次投资或多次投资的人是居多。三地市场调研分析项目概况④无锡-广益汽配城投资兴建广益汽配城有限公司项目位置崇安区广益街道广丰村、江海86

无锡广益汽配城，28万平方米超现代汽配航母，是无锡市政府倾力规划的三大主题市场之首要工程。广益汽配城超大规模及现代前瞻的规划设计，是一座以汽配零件为主体的，融汽车美容、快修、二手车交易、汽车文化及商业配套服务为一体的超大型汽配综合区。广益汽配城，28万平方米超现代汽配航母，是无锡市政府倾力规划的三大主题市场之首要工程。项目总建筑面积60840.79平米，总用地56053.6平米，容积率1.08，绿化率25%.交通便利，公交3、55、52、61、17路可抵达，配套齐全。

广益汽配城超大规模及现代前瞻的规划设计，是一座以汽配零件为主体的，融汽车美容、快修、二手车交易、汽车文化及商业配套服务为一体的超大型汽配综合区。实力雄厚的投资发展商，超前的功能规划设计，更优化的商业空间格局，奠定无往不利的商业钱景。三地市场调研分析项目规划分析普通专业市场定位，项目配套及产品配置较低，难以突破市场高价，去化缓慢。④无锡-广益汽配城

无锡广益汽配城，28万平方米超现代汽配航母，87投资兴建无锡金太湖房地产开发有限公司项目位置北塘区青石路吴桥广场东侧占地面积14.2万多M2总建面积68万M2容积率3.05产品类型住宅+商业+办公+酒店目前在售住宅、商铺规划户数959户面积范围21-210主力面积100-140在售均价8900元/㎡主力总价90-120万去化情况一期商业去化98%，总体去化率为66%左右推案过程2008年1月正式开盘推出客源分析商铺以无锡投资客为主，公寓以本地自住去化为主，小面积公寓有部分投资客群及新无锡人。三地市场调研分析项目概况⑤无锡-金太湖国际城投资兴建无锡金太湖房地产开发有限公司项目位置北塘区青石路吴88金太湖国际城，无锡市政府“十一五”规划重点商业项目、中国江苏最有价值商业地产项目。雄踞无锡最繁华的中山路北向延伸地带，规划中的中山北路、兴源路、凤宾路、青石路、凤翔路与通惠西路五大城市主干道交汇处；规划中“吴桥站”、“三院站”两个地铁站口完美接驳：距离无锡火车站、长途汽运站仅1.5公里，地段价值炙手可热，堪称无锡未来国际化商业名副其实的金码头。

以68万平方米的巨大胸怀，包罗超大型商街、国际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、甲级写字楼、高档住宅等众多业态，一站式集合高档购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等十大功能于一体。势在将金太湖国际城打造成“代表无锡，辐射长三角”的都会中心国际化购物天堂。三地市场调研分析项目规划分析大型商住综合体、核心区、高端定位、市政重点商业项目、轻轨盘、升值潜力较大，去化较快。⑤无锡-金太湖国际城金太湖国际城，无锡市政府“十一五”规划重点89投资兴建无锡万达商业广场投资有限公司项目位置滨湖区青祁路和梁溪路交叉西南角占地面积17.9万M2总建面积69.6万M2容积率3.0产品类型商业+住宅+酒店式公寓目前在售公寓、商铺、住宅规划户数3300户面积范围55-142M2主力面积91-112M2在售均价精装酒店式公寓11000元/M2商铺30000元/M2，住宅10000元/M2主力总价100万左右去化情况公寓去化率100%，商铺去化率95%，住宅去化率80%推案过程2008年正式开盘推出规划分析由A、B、C、D、Ｅ、Ｆ5个区组成，A区为5星级酒店，B区由酒店式公寓和商业广场组成，C、D、E、为住宅项目客源分析客户主要来自无锡市区部分高端消费人群，以企业主和公务员居多，部分周边地区投资人群为辅。三地市场调研分析项目概况⑥无锡-万达广场投资兴建无锡万达商业广场投资有限公司项目位置滨湖区青祁路和梁90“无锡万达广场”项目位于滨湖区河埒口中心商务区，该项目位于河埒核心地区，东至青祁路，北至梁溪路，南到梁青路，西为蠡溪路，用地分为A、B、C、D、E五块，主要功能为商业、办公、居住。其中A块规划为一处高档酒店，B块规划为精装公寓和集休闲娱乐购物为一体的大型商业广场，C、D、E块则以住宅为主，项目可建设用地面积约17.93万平方米，地上总建筑面积约537893平方米，容积率3.0。无锡万达广场复合的形态包括：一个建筑面积２３万平方米的国际化大型购物中心；一个建筑面积４万平方米的超白金五星级酒店和一个３万平方米的酒店式公寓；一个建筑面积３６．５万平方米的高档住宅区；两栋智能化、生态化、人性化、多元化的商务楼；一个五星级的多厅万达国际影城；一个３万平方米的市民休闲广场。三地市场调研分析项目规划分析HOPSCA综合体、核心区、高端定位、品牌项目、升值潜力大，去化较快。⑥无锡-万达广场“无锡万达广场”项目位于滨湖区河埒口中心商务区，91融科·氿玖城是联想控股全资子公司北京融科智地长三角开篇之作.总建筑面积近5.4万平方米,由九栋独立别墅式商铺及两栋公寓组成。项目位于沪宁杭经济圈门户——宜兴，承宜城商圈不断扩展之天时，借人民路繁荣一路向南之地利，凭人民路最后一块商业宝地稀缺价值，以“首个高端定制式餐饮娱乐街区”之定位，续写人民路财富传奇，创造“南有华地，北有氿玖城”的财富大格局。周边有宜兴重点学校、多个政府机构、龙背山餐饮休闲区，因此投资兼自住功能的小公寓极为走俏，面积在50-180㎡，均价6500左右。融科·氿玖城，商业建筑面积3.3万余平方米，由呈“钻石项链”布局的9栋独立商业楼组成，私密与尊宠不彰自显，户户有临街首层的规划手法，营造独门独户的优越。五色紫砂渐变外立面，拥有地标性转角楼和预留独立广告位等精工细节。此外，项目还特辟部分优选地块，针对VIP客户定制匹配身份的“专署物业”，量身定制奢侈品般的精神演绎商业地产传奇。三地市场调研分析项目规划分析⑦宜兴-融科氿玖城人民南路近龙背山商圈、学区房、投资潜力较大、出租率高、回报稳定。融科·氿玖城是联想控股全资子公司北京融科智地92三地市场调研分析⑧宜兴-新天地广场宜兴新天地广场位于宜兴市中心，氿滨大道与太阁西路交界，是面向中高档消费群体，兼顾高端消费和普通消费。以经营国际、国内品牌为主，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的超大型购物中心。在商品上追求品牌化、国际化，在消费行为上实现消费行为的多样化，打造一家精品购物广场。项目总建20万㎡，商业达7万㎡，另13万方为景观豪宅及酒店式公寓，新天地广场无疑成为改变宜兴的一个重要项目。这不仅是因为新天地广场本身的庞大规模优势，和便利的交通条件，更在于新天地广场将为宜兴市民带来全新的商业模式和业态组合，将在一定程度上提升原有零售业态的层次和档次，从而为宜兴带来一种新的生活方式，改变一部分人的生活方式。目前酒店式公寓二手房价格南向房源10000元/㎡左右，北向房源8000元/㎡，出租率高，回报率高。项目规划分析核心地段、高端定位、配套齐全、配置较高、升值潜力较大，投资回报高。三地市场调研分析⑧宜兴-新天地广场宜兴新天地广93三地市场调研分析调研总结：专业市场配套商住项目，多以小面积设置为主，价格低于主流住宅市场，总价较低，兼备短期商住及投资功能；商住综合体项目多处于核心地段或城市未来发展重点区域，定位高端，配置较高能够满足特定居住需求且投资价值明显；本案从区域规划上来看为专业市场服务配套，但从物流园整体定位来看，又是非普通的专业市场普通，因此，综合体项目的高端配置值得本案借鉴。三地市场调研分析调研总结：专业市场配套商住项目，多以小面积设94商住投资案例分析研究三地市场调研分析项目价值对比研究商住兼投资物业价值点商住投资案例分析研究注：本次研究选取苏州、无锡、宜兴三地8个与本案类似或满足商住功能且兼具投资价值的项目作为研究样本。商住投资案例分析研究三地市场调研分析项目价值对比研究商住兼投95项目名称地段价值配套资源交通状况外部价值体现销售价格（元/㎡）凯马新世界长江路核心商圈商业广场、银行、医院多路公交、区域主干道专业市场集聚区来往人流量大具备一定的投资升值潜力公寓5800-6000元/㎡红星美凯龙（中翔丽晶）相城大道商贸核心区大润发、相城医院、银行多路公交、轻轨商务核心区、交通便利、升值空间大公寓8000元/㎡逸居国际生活广场本项目位于无锡第二核心商圈，锡沪路的核心地段小区内部有餐饮休闲配套，附近有广益中心小学，超市等K28，80路，42路，75路，6路，713路，715路等项目处于无锡广益商圈，周边商业项目多，商业氛围浓厚1楼商铺25000元/㎡3喽商铺10000元/㎡公寓预计8000元/㎡广益汽配城隶属崇安区学校、银行多路交通线路交通方便住宅4800元/M2商铺9600元/M2金太湖国际城城市副中心医院、银行、交通、医疗主干道、轻轨出站口紧挨火车站、汽车站、美食街，人流量大住宅6800元/M2商铺48000元/M2无锡万达广场河埒口核心全方位便利生活、便捷交通。第四人民医院、滨湖区实验幼儿园、大润发，项目本身商业生活配套齐全10、27、52、59、91、k41、204、206、10、89、41路河埒口站，20路至梁清路青祁路站项目地处无锡河埒口核心商业区，周边配套齐全便利，开发商品牌口碑优越商铺30000元/㎡住宅10000元/㎡酒店式公寓11000元/㎡融科氿玖城人民南路龙背山商圈学校、行政机关、餐饮娱乐集中区多路公交、市区主干道人民南路餐饮娱乐集中区、配套齐全公寓6500元/㎡新天地广场市中心繁华商业区市区各大百货、超市、学校、银行、医院、一线湖景多路公交、三条主干道交叉口市区核心地段、配套齐全、升值回报高酒店式公寓8000-1000元/㎡项目外部价值研究：项目价值对比研究项目名称地段价值配套资源交通状况外部价值体现销售价格（元/㎡96项目外部价值总结：项目价值对比研究商住兼投资性物业外部价值点主要体现在地段、配套、交通，为项目高价突破及市场认可的基础。项目外部价值总结：项目价值对比研究商住兼投资性物业外部价值点97项目名称内部环境会所商业配套物业服务内部价值体现凯马新世界————商业街普通物业配套商业街红星美凯龙（中翔丽晶）——商务公馆大润发、裙房底商戴德梁行高端物业服务逸居国际生活广场采用组团式景观设计无周边商业项目较多，超市，餐饮齐全2.49元/平。月统一经营管理广益汽配城——无商业配套欠缺普通物业——金太湖国际城文化街、中央广场商业会所自身庞大商业、无锡美食街管家式服务中央广场、文化街社区氛围及文化无锡万达广场小区采用集中式绿地景观，辅以水系组团，移步换景，另有3万平休闲广场商业会所23万平国际购物商场，4万平五星级酒店，3万平休闲广场，五星级电影院万达物业中央景观及广场商业生活配套齐全开发商品牌品质保证融科氿玖城——沿街商业餐饮休闲娱乐第一太平定制化物业服务新天地广场一线湖景、组团景观沿街商业一站式购物广场——高端居住品质高端物业服务项目内部价值研究：项目价值对比研究项目名称内部环境会所商业配套物业服务内部价值体现凯马新世界—98项目名称立面门窗电梯装修标准科技环保凯马新世界涂料铝合金门窗——————红星美凯龙（中翔丽晶）玻璃幕墙、石材、涂料中空隔热OTIS1200元/㎡智能安保自动引水逸居国际生活广场玻璃幕墙涂料——迅达————广益汽配城涂料铝合金门窗——————金太湖国际城玻璃幕墙、石材、涂料铝合金门窗日立1000元/㎡保温外墙智能安保自动引水无锡万达广场玻璃幕墙、石材、涂料中空隔热三菱1200元/㎡外墙保温新风系统自动引水融科氿玖城石材、涂料铝合金门窗三菱————项目产品价值研究：项目价值对比研究项目名称立面门窗电梯装修标准科技环保凯马新世界涂料铝合金门窗99项目内部及产品价值总结：项目价值对比研究各项目内部及产品价值点主要体现在景观、居住品质、物业服务，高出普通市场配置，满足特定客群需求，为项目高价突破、商住客户买单的有力支撑点。项目内部及产品价值总结：项目价值对比研究各项目内部及产品价值100商住投资案例分析研究三地市场调研分析项目价值对比研究商住兼性投资物业价值点商住投资案例分析研究注：本次研究选取苏州、无锡、宜兴三地8个与本案类似或满足商住功能且兼具投资价值的项目作为研究样本。商住投资案例分析研究三地市场调研分析项目价值对比研究商住兼性101项目名称客源构成客源关注点金太湖国际城购买的客户以本地客为主，投资客比例在60%以上。租客基本上都是外国人或者是台资企业的高层管理人员，出租率大概有30%左右。地段、轻轨、升值潜力回报、开发商实力万达广场本地客源居多，投资和自用客户比例各占50%。开发商品牌、地段、升值潜力、回报率、品质新天地广场宜兴本地客居多，私营业主和事业管理层，投资自住占比平均。地段、回报、配套、品质中翔丽晶购买客源是以本地客源为主，包括一些私营业主和小型公司的老板，做办公室用。租用客源多为家政服务、装修公司、小型贸易公司等小型公司，或者有一定收入基础的私企老板居家所用。地段、升值潜力、交通回报、便利商住兼投资性物业价值点成功案例客群及关注点通常而言，商住公寓产品以投资客占据主力；对于商住公寓产品主力客源为本地的投资客，该类客源占到50%-70%的比例，该类客源主要是看好后期升值及未来稳定的租金保障；其余主要为长期工作在周边的人群及因生意往来的外地私营户，考虑到工作事业便利性。金太湖国际城购买的客户以本地客为主，投资客比例在60%以上。102商住兼投资性物业价值点核心地段，短期满足高投资回报城市发展方向，升值空间巨大市场高稀缺度产品且接受度中上配置及服务高端，满足特定人群需求四大核心价值点那么，本案是否具备以上四大核心价值点？商住兼投资性物业价值点核心地段，短期满足高投资回报四大核心价103本次研究逻辑架构商住投资案例分析研究项目核心价值属性研判项目战略发展思路项目价值提升优化建议本次研究逻辑架构商住投资案例分析研究项目核心价值属性研判项目104本案属性分析外部环境嘈杂地段及城市规划40年产权附加值待补缺地块位于专业物流园区内，整体的环境还不是很好，尤其是项目东西两侧，紧邻锡宜高速及104国道，对项目将来的居住环境影响非常大；地块周边配套还很不完善，尤其是生活配套，离市区较远，交通不便；项目产权为四十年，非传统居住产权，生活居住成本较高；项目户型与住宅项目户型比较，存在较大劣势，且附加值待补缺。项目核心价值属性研判商住兼投资性物业价值点核心地段，短期满足高投资回报城市发展方向，升值空间巨大市场高稀缺度产品且接受度中上配置及服务高端，满足人群需求不具备不具备基本具备必须提升提升项目营销价值提升实用价值、附加值？本案属性分析外部环境嘈杂地段及城市规划40年产权附加值待补缺105长三角金属物流园目标成为中国“现代金属商贸平台”的开拓者与引领者，构建物流、金融、信息三大平台优势，为客户提供仓储、配送、交易、研发、展示、交流以及融资担保、中远期交易等一站式服务，打造长三角地区配套最完善的现代化、专业化、国际化金属材料交易基地，最终具有世界影响力的“金属商贸平台”。项目核心价值属性研判长三角金属物流园发展目标长三角金属物流园目标成为中国“现代金属商贸平台”的开拓者与引106物流园区要成为具有世界影响力的国际性