某国际花园项目发展策略报告课件

某国际花园项目发展策略报告课件千策地产机构·半城子品牌·泗县金地国际花园项目组2014.02泗县金地国际花园2014年度项目发展策略报告千策地产机构·半城子品牌·泗县金地国际花园项目组泗县公园、自然、音乐“家”

公园、自然、音乐“家”写在前面谨呈泗县凯旋置业公司：承蒙信任，我司于2014年2月与贵司接洽，对项目提出我司的操盘思路以及策划事宜。

感谢贵司为我们所提供的本次研究与企划创作的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。从某种意义上而言，我们的企划与创意实践是城市开发性质的，同时也是一项市场引领与创造性工作，正因为此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造先机…现特向贵司提交《泗县·金地国际花园项目发展策略报告》，供贵司决策时参考。

专此奉达！千策地产机构·半城子品牌事业部22014年2月26日写在前面本案推导模式与发展策略纲要通过创立项目的品牌形象,强势推广,拉动销售,快速回笼资金,完成销售目标广告整合推广传播执行硬环境软环境核心概念项目SWOT项目定位项目卖点主题形象主题口号销售执行软文炒作活动推广户外广告导视系统媒体整合现场包装品牌形象项目分析市场分析人群分析市场机会点目标群体实现目标分析力产品力销售力品牌力销售执行本案推导模式与发展策略纲要通过创立项目的品牌形象,强势推广,提案大纲具体内容泗县房地产区域环境简述1、项目定位思考2、项目定位及案名3、目标客户定位及分析我们处于什么样的环境？我们是什么性质的项目？找到我们的出路1、项目区位分析2、项目SWOT分析3、项目价值综合评析提案大纲具体内容泗县房地产区域环境简述1、项目定位思考我们处提案大纲具体内容1、营销策略2、策略分解3、推广计划我们如何去做？商业物业发展建议1、景观园林建议2、物业配套建议提案大纲具体内容1、营销策略我们如何去做？商业物业发展建议1第一部分：泗县房地产区域环境简述第一部分：泗县房地产区域环境简述泗县概况泗县目前规划：北至泗许高速，东至草庙镇西清水沟，南至新汴河南龙庙村，西至陆庄、小李庄，总面积约120km2。泗县现辖15个乡镇，其中包括泗城、黄圩、大庄、山头、刘圩、黑塔、屏山、草庙、长沟、墩集、丁湖、草沟12个镇，以及大杨、瓦坊、大路口3个乡，454个行政村，城镇化水平21％。泗县概况泗县目前规划：北至泗许高速，东至草庙镇西清水沟，南至泗县概况泗县城镇发展水平分异严重·泗城镇中心带动作用不强，老城区大量住宅质量相对偏低，公共设施缺乏，公园绿地缺失严重。

城市道路等级较低，路网结构有待完善新开发的居住小区集中布局在环城河以内以及东南侧二环路以内。规划将泗县城区居住用地分为8个居住片区，各居住片区形成独特的居住风貌，满足不同人群居住的需求。分别为老城居住片区、开发区居住片区、八里桥、东汴河北部居住片区、北关、西关居住片区、民营工业园、玉兰居住片区等8个。泗县概况泗县城镇发展水平分异严重·泗城镇中心带动作用不强，泗县房地产概况2013年1-12月份泗县商品房施工面积108.28万平方米，新开工面积71.18万平方米，竣工面积67.27万平方米。2013年1-12月份，批准预售商品房面积为45.99万平方米，其中住宅3413套，面积为35.78万平方米；非住宅1683间，面积为9.06万平方米。泗县房地产概况2013年1-12月份泗县商品房施工面积108泗县房地产概况2013年3月-2014年1月住宅月备案均价走势图2013年3月-2014年1月住宅月备案面积走势图泗县房地产概况2013年3月-2014年1月住宅月备案均价走泗县房地产概况日期住宅签约套数（套）签约面积（㎡）平均套面积（㎡/套）成交金额（元）成交均价（元/㎡）城关镇住宅类成交均价（元/㎡）开发区

住宅类成交均价（元/㎡）2月19日535538.70104.5019679463.933553.083454.133677.312月20日313638.48117.3711982271.833293.213552.233639.692月21日393965.10101.6714318814.923611.213589.813657.102月22日414602.44112.2516973309.263544.183544.183647.102月23日262691.64103.529650525.883585.373585.373637.692月24日424749.33113.0816671920.283510.373583.333473.782月25日374007.53108.3118266862.693484.133614.313428.16小计26929193.22108.52107543168.793511.653560.483594.402014年1月份泗县新楼盘房价：当前泗县新楼盘房价在3300元/平米—4100元/平米左右。同比2013年普遍上涨300-400元/平米左右。2014年1月份新盘均价3600元/平米左右。泗县房地产概况日期住宅签约套数（套）签约面积（㎡）平均套面积2013年度房地产市场概述购房人群结构：1-12月份在已备案的商品房中，本县县城居民购买占19%,本县其它地区居民购房者占77%，本县以外购房者占4%。购房套型结构:1-12月份已备案住宅建筑面积90平方米以下占17.81%,90-120平方米占67.24%,120-144平方米占12.63%,144平方米以上占2.32%。购房资金结构：1-12月份备案商品房中按揭贷款占购房总户数的88％。购房人年龄结构：1-12月份新建商品房购房人中30岁以下购房者占总购房户的29%，30－40岁占42%，40－50岁占24%，50岁以上占5%。2013年度房地产市场概述购房人群结构：1-12月份在已备案2013年度房地产市场概述一、泗县房产市场购房主力客户群政府、学校等机关公职人员；县城及周边经商人士；外出打工一族；各乡镇富裕家庭。二、购买用途首次置业：60%换

屋：30%投

资：10%三、购买动机分析（1）不想离开现在居住工作的地方；（2）是理想的工作生活活动范围内；（3）希望花较低的成本买到理性的房子；（4）充分改善个人现有居住条件；（5）富裕非城镇人渴望进城定居；（6）非城镇人为子女筹办新婚用房；（7）关注开发，看好楼市发展；（8）考虑子女上学，临时居住投资；(9）丞待改善生活及居住环境人群；(10)部分投资置业、二次置业者。2013年度房地产市场概述一、泗县房产市场购房主力客户群三、2013年度房地产市场概述购房主体收入分析近年来购房群体年轻化明显，中低档房产市场的购房主力集中在向家庭年收入约3—4万的群体靠拢。高端市场的需求量逐步增加，高档产品市场的购房者集中在家庭年收入约15—20万以上的群体为主。目前截至2012年全县城镇在岗职工年平均工资是23390元，农民人均年收入达4500元。2013年度房地产市场概述购房主体收入分析第二部分：项目本体分析1、项目区位分析2、项目SWOT分析3、项目价值综合评析第二部分：项目本体分析项目概述项目总建筑面积27万方，其中住宅部分160879.77平米（其中多层部分35693.57㎡，高层部分125186.20㎡，合计1533套，其中多层329套，高层1204套。），沿街商业建筑面积部分21036.55㎡，机动停车位930辆。酒店部分总建筑面积35832.70㎡，宾馆建筑面积19217.34㎡，宾馆配套总建筑面积16615.36㎡，机动停车位3210辆，社会机动停车位36辆。公共服务设施用地以及社会公园用地21201.06㎡，约31.79亩。项目整体机动停车位合计1369个配套类除却公园、酒店、宾馆、商业街外，配套有幼儿园、室内文体活动中心、卫生服务站、老年活动站等。项目概述项目总建筑面积27万方，其中住宅部分160879.7项目概述小结项目整体规划采用ArtDeco建筑风格，整体筑风格高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，表达出不断超越的人文精神和力量。其新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，有望成为泗县最具高端与摩登艺术的符号。作为项目标志性建筑体之一的酒店更充分彰显了ArtDeco建筑风格装饰艺术与符号特征。从建筑风格，项目具备高端项目形象气质。项目概述小结项目整体规划采用ArtDeco建筑风格，整体筑风项目概述小结ArtDeco注解：ArtDeco演变自十九世纪末的ArtNouveau（新艺术）运动，结合了因工业文化所兴起的机械美学，以较机械式的、几何的、纯綷装饰的线条来表现，其共同的特色是有着丰富的线条装饰与逐层退缩结构的轮廓。“ArtDeco”，即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派，表达了当时高端阶层所追求的高贵感；而摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种复兴的城市精神。代表建筑：上海的国际饭店、沙逊大厦、锦江饭店、百乐门。项目概述小结ArtDeco注解：高配置停车位超大楼间距项目内在概述小结高端项目气质完善的商业与幼儿园自身配套公园配套ArtDeco建筑风格项目内在高配置停车位超大楼间距项目内在概述小结高端项目气质项目四至：新城中心、政务中心、学区中心北至汴河大道西至赤山路南至桃园路东至托泥沟项目四至：新城中心、政务中心、学区中心北至汴河大道西至赤山路周边基础环境学区类专属幼儿园、汴光小学、泗州学校（私立）、灵童学校、新一中政务中心公安局、国土局、新闻出版局、社保局、民政局、人民法院、文化馆、林业局、工商局、地税局、县政府等等超市：易买得项目配套超市公共交通：1路、8路酒店：泗县国际酒店项目配套酒店周边同质项目：泗州盛世豪庭周边基础环境学区类专属幼儿园、汴光小学、泗州学校（私立）、灵配套齐全交通便利项目外在小结高端项目气质学区中心政务中心新区中心项目外在配套齐全交通便利项目外在小结高端项目气质学区项目概述小结：项目具备高端项目气质高端项目气质高配置停车位超大楼间距与合理户型完善的商业与幼儿园自身配套独享公园配套ArtDeco建筑风格配套齐全交通便利学区中心政务中心新区中心项目概述小结：项目具备高端项目气质高端项目气质高配置停车位项目综合评价项目优劣势分明，销售的关键在于充分发挥项目优势，塑造本项目独特的个性和竞争力；目前市场发展势头同比较好，项目为多层电梯住宅与高层住宅，户型同比较好，需求空间很大，整体形象有待进一步提升；项目所处区域逐渐成熟完善，将拥有良好的生活居住氛围；项目拥有良好的自然资源，其利用程度将对项目竞争力产生直接影响；项目整体素质与盛世豪庭相似，必须突出差异化定位才能与竞争对手有效区别。精炼总结：市场成熟、稳定发展、周边项目产品同质、寻找特色定位、细化市场空间、突出环境优势、挖掘发展潜力，提升附加值，谋求利益最大化。项目综合评价项目优劣势分明，销售的关键在于充分发挥项目优势，项目发展战略：强化优势第一、市场策略：差异化，树立NO1的高大上形象差异化定位策略：目前最为同期、同质化项目直面竞争盛世豪庭，产品及规划方面具有一定趋同，因此应利用突出特色定位有效区别竞争对手赢得市场空间。项目发展战略：强化优势第一、市场策略：差异化，树立NO1的高项目发展战略：强化优势第二、开发战略：塑造长效口碑品牌树立开发品牌，实现持续开发。借助项目特有的公园以及自身配套，做好产品质量及后续服务，排布好公园与项目之间的工程节奏，良好的居住环境，不停进行炒热，塑造强势长效的口碑，在泗县树立良好品牌形象，为后续开发项目奠定基础。项目发展战略：强化优势第二、开发战略：塑造长效口碑品牌项目发展战略：转化劣势第三、开发战略：加值策略田忌赛马在突出项目环境优势的基础上应利用特色定位拓展市场空间，增加项目附加价值。同时在销售推广上利用多层冲击市场，抢占市场先机和市场份额，高层采用市场跟随策略，利用价格优势实现快速销售的目的。同步以自身优势配套与与商业配套招商进一步增加项目优势，提升项目品牌与高附加值。项目发展战略：转化劣势第三、开发战略：加值策略田忌赛马项目发展战略：抓住机会第四、开发战略：抢占时机中国房地产政策频出，但每次政策的出台都促动着房地产价格的逐步提升，而面对泗县相对平稳的发展，且有同质化竞争的项目同步开发节奏，仍建议紧抓机会，现金为王，同步全面、全力争取利润最大化。项目能否抢占市场先机是实现整体销售的关键。一定要抓住上半年比较好的时机一击制胜，在下半年持续开发过程不断形成项目自身价值的提升，以攫取利润最大化。项目发展战略：抓住机会第四、开发战略：抢占时机项目发展战略：抓住机会第五、消费者策略：拓宽渠道，迎合引导拓展销售渠道。强化乡镇推广优势（低投入推广、直接长效），活动营销为主线，利用项目本身地理优势有限攫取泗县东向乡镇客户，扎实扎根入乡镇利用多种营销手段拓宽销售渠道。项目发展战略：抓住机会第五、消费者策略：拓宽渠道，迎合引导项目发展战略：抓住机会第五、消费者策略：拓宽渠道，迎合引导拓展销售渠道。强化乡镇推广优势（低投入推广、直接长效），活动营销为主线，利用项目本身地理优势有限攫取泗县东向乡镇客户，扎实扎根入乡镇利用多种营销手段拓宽销售渠道。项目发展战略：抓住机会第五、消费者策略：拓宽渠道，迎合引导项目发展战略：竞合威胁第六、竞争策略：监测跟随非竞争性导向策略。项目只需突出自身特色定位及核心资源优势即可通过不断展示项目实体，涵盖独具特色并与项目本身相契合的统一性推广，无须过多实施竞争宣传导向，而是通过自身特点与开发节奏、开发的先后顺序实行跟随策略进行销售，利用自身优势抢占市场空间。区域性对接高品质对接公园文化对接一体化商业对接项目发展战略：竞合威胁第六、竞争策略：监测跟随区域性对接高品项目发展战略：优势分析发展商实力雄厚：发展商作为知名民营企业，实力雄厚进行强化推广，高起点，高推高打。住宅集中：该区域目前住宅项目开发数量虽不是太大，但未来将形成大规模政务区居住区，具有规模优势。交通条件良好：项目位于城市主干道汴河路路，交通条件良好。居住环境良好：项目西边紧靠公园，东边拖托泥沟干渠改造后将成为城市景观带，居住自然环境良好，周边学区较多，一站式解决15年一站式教育。户型配比合理：项目主力户型为90㎡和110－120㎡经济型户型，市场需求空间大，有利于销售。项目发展战略：优势分析发展商实力雄厚：项目发展战略：劣势分析位置还比较偏僻：项目地段目前尚显偏离主城区、缺乏居住人气，处于城区边缘地带。周边配套目前不够齐全：本案周边缺少相应成熟的生活配套设施，离医院、学校、超市、银行等基本配套设施有一定距离。商业部分需后期逐步招商进行推进；

商业部分目前缺少氛围，需通过后期招商与人气居住氛围予以逐步带动，周边竞争环境直接（盛世华庭）。鉴于公园待建，同步物业需要有稳固的开发节奏支撑；

项目虽有公园，但需要时间予以建设，眼前利益无实体支撑，需要大量的推广予以加强，以保障后期市场期待值的不断攀升。项目发展战略：劣势分析位置还比较偏僻：项目发展战略：机会点（opportunity）分析经济发展持续看好

泗县近年经济快速持续发展，市民可支配收入增长较快，住宅购买需求持续增加，特别是周边乡镇居民。泗县房地产市场发展良好近年泗县房地产发展良好，在售销售价格稳步提升。区位发展潜力很大项目位于城市主要发展方向，政务区未来发展潜力巨大，目前已基本成为住宅热点开发区域，政务区的消费力逐步增强。处于城区主入口之一，公共交通已抵达

项目紧邻汴河路主干道，是东部进入城区必经之路，对该区域的高质量乡镇客户有较强的吸引力。项目发展战略：机会点（opportunity）分析经济发展持项目发展战略：威胁分析竞争激烈，时间重叠项目周边竞争楼盘后期逐步增多，且推盘时间重叠，一定程度上会对本案造成客源的分流。存在产品同质化可能：项目所在区域住宅产品、商业规划趋同，不容易拉开消费层次及形成独特竞争力。国家宏观调控政策影响受国家宏观调控政策营销国内房地产市场将步入一个调整期，需尽快推进开发节奏，避免出现更为严厉的调控政策。项目发展战略：威胁分析竞争激烈，时间重叠第三部分：项目定位1、目标客户定位及分析2、项目定位思考第三部分：项目定位富有阶层中产阶层普通家庭低收入家庭置业选择豪宅，选择好环境、好地段具有置业选择性，追求品质生活要求低，满足居住需求租房、自建房目标受众目标消费群富有中产普通家庭低收入家庭置业选择豪宅，选择好环境、好地段具目标受众：精准定位周边乡镇刚需改善居住条件老城区换房买房者及部分二次置业者对高要求品质物业的追求。结婚、学区买房在泗县住宅市场占很大比例。该地段更有魅力吸引泗县东向乡镇客群。项目周边政务区客群政务区现有各行政、事业单位员工。目标受众：精准定位周边乡镇刚需改善居住条件老城区换房买房者及目标客群理想居所首先要有良好的居住环境，满足其生活向上的追求；性价比高，是目前市场所有房子里最“值”的物业；虽然价格不是最高，但物业本身的气质符合精神层面的需求，在朋友面前还不会丢脸；户型具有吸引力，产品品质高，具有高值商业配套与公园配套，房屋实用率高。目标客群理想居所首先要有良好的居住环境，满足其生活向上的追求目标客群心理分析：居住区域心理目标群体对项目地段认知存在一定障碍，需要通过对项目的进一步整合与改善，突出项目新亮点加以引导。城区客户置业区域选择受价格影响较大，因此项目价格也将成为销售的很大促动力。项目周边良好的自然环境短期内不能被客户认识，需挖掘项目发展潜力，强化居住环境宣传。周边行政、事业单位客户较为挑剔，但是置业选择项目相对方便，但实际操作中需要以实体予以打动。目标客群心理分析：居住区域心理目标群体对项目地段认知存在一定目标客群心理分析：客户购买心理目标客户为现有市场在地段和价格上双重选择人群，市场补充性很强，经济性户型和购房总价是他们首要考虑的要素，但本项目需要更多的改变与创新、创意增加项目附加值。选择购买本项目的客户最大的推动力必然是创新性、创意性以及价格为驱动，这也是客户选择在项目区域置业的最主要原因之一。对生活的美好向往可以通过项目的创新、创意所倡导的生活理念实现，因此本项目更大的创新、创意也最大拉动力之一。目前泗县城市向东发展，政务区有望成为房地产开发热点区域，群聚效应成为很多客户置业有力的影响因素。目标客群心理分析：客户购买心理目标客户为现有市场在地段和价格目标客群心理分析：目标客群购买的态度三高三求：对高性价比的追求！对高品质社区的要求！对高素质生活的需求！目标客群心理分析：目标客群购买的态度三高三求：项目定位思考（1）定位思路

1.差异化

一般综合质素较好且有鲜明特色的项目可实现销售额和时间上的最优效果，而本项目无论地段、规模及产品无明显优势，且同市场产品及价格趋同，必须通过特色定位实现差异化目的，借以区分竞争对手并赢得市场空间。

2.提炼核心价值

项目最大优势来自于政务区地段，周边紧靠公园及以后的托泥沟干渠景观带，自然及居住环境良好，因此在定位中应予以强化。

3.树立品牌形象对于本县蘑菇来说极具特色的项目定位会让公司品牌形象在短期内建立起来。

4.利于销售项目定位必须考虑利于销售的原则，定位应有创新性和时尚性，以利于营销宣传和销售推广。

项目定位思考（1）定位思路项目定位分析之一时间向度关注程度高低过去未来区位价位环境户型配套/附加品牌形象目前项目定位分析之一时间向度关注程度高低过去未来区位价位环境户型项目定位分析之二可复制性容易较难很难房地产项目的因素区位价位环境配套/附加特色户型开发商/项目品牌本项目紧邻公园及水系具有稀缺性，特色定位对提升项目整体档次有重要作用。项目定位分析之二可复制性容易较难很难房地产项目的因素区位价位项目定位分析之二周边生活配套不齐全自然居住环境好区域住宅发展潜力大树立开发品牌市场产品同质化定位规避区域住宅开发集中项目的定位现实基点项目定位分析之二周边生活配套不齐全自然居住环境好区域住宅发展项目定位分析之三（一）本项目现有价值要素提炼

通过上述对市场环境以及项目自身的分析，本项目现有价值要素主要体现在：

居住环境价值项目西边紧邻公园，东边干渠改造后将成为城市景观带，自然资源良好，居住环境优越；（二）我们增加的附加价值

高雅生活价值

项目特色定位将为项目带来健康生活理念，可以满足置业者对于更高生活的追求愿望；高品居住价值树立公司品牌形象，品质地产将会更多为目标群体所认同；一体化的商业配套追求通过对项目的商业部分进行招商以及特色定位，提升项目商业附加值部分，进一步完善项目的高端品质形象，形成城市的认同感。项目定位分析之三（一）本项目现有价值要素提炼项目发展定位推导：从建筑理念上ArtDeco

新艺术运动异文化图案几何的、纯綷装饰的线条追求感性对称简洁的几何构图文化、音乐符号图腾打破常规的震撼立体派(Cubism)、未来派(Futurism)、新古典主义(Neoclassicism)、爵士风格艺术源于法国项目发展定位推导：从建筑理念上ArtDeco新艺术运动异项目发展定位推导：从建筑理念上ArtDeco

新艺术运动异文化图案几何的、纯綷装饰的线条追求感性对称简洁的几何构图文化、音乐符号图腾打破常规的震撼立体派(Cubism)、未来派(Futurism)、新古典主义(Neoclassicism)、爵士风格艺术源于法国符合国际化生活曲线以创意性趋向并与项目完整性对接符合AreDeco建筑理念，并与之相融以震撼性创意项目亮点以AreDeco创始国法国为稽首展开便于实现以国际化法国音乐艺术为项目符号进行主题定位元素项目发展定位推导：从建筑理念上ArtDeco新艺术运动异项目发展定位推导：从周边大环境上考量政务区：政务、经济、文化中心专属幼儿园汴光小雪灵童学校四周学校（私立）新一中周边政治、经济、文化等因素符合国际化的文化主题定位元素ArtDeco建筑风格公园与项目相融性可实现性文化元素切入项目发展定位推导：从周边大环境上考量政务区：专属幼儿园汴光小项目主题定位泗县首席音乐主题国际生态社区项目主题定位泗县首席音乐主题国际生态社区项目主题定位定位解析：从市场来看：现在泗县项目定位趋同性很强，缺乏创新，而项目缺乏突出优势，需要借助有号召力的概念进行引导，音乐主题在泗县还未出现，可以利用这一定位打开市场空间。从营销来看：音乐主题趋于文化认同，时效性较长，接受度更广。音乐作为有品位的生活有利于得到目标客群的认同，同时项目地段为政务、经济、文化中心区域，周边有浓厚的文化分为i额。从建筑来看：音乐主题项目也吻合了“建筑是凝固的音乐”这句经典名句，同时音乐主题在本项目便于体现，不仅体现于景观等元素中，更容易向项目内部渗透，更容易达成市场认同感。从宣传来看：音乐主题符合项目国际化主题趋向，在泗县属于空白，便于有想象力的广告的传播；同时音乐主题的相关推广活动和手段比较丰富，可以起到很好的策划宣传效果。项目主题定位定位解析：项目主题定位：主题趋向选取欧洲分期案名甄选：金地·华尔兹金地·维也纳阳光金地·格莱美公园金地·花香维也纳项目主题定位：主题趋向选取欧洲分期案名甄选：如何实现？第四部分：物业发展建议1、景观设计创意性建议2、物业配套建议如何实现？第四部分：物业发展建议1、景观设计创意性建议景观建议景观设计建议鉴于项目以欧洲国际化进行互动推广，并作为项目主题推广，形成项目虽然同比偏离老城区，但位于政务核心区的特殊地段，需要以强有力的吸引力与震撼性突出自我项目的NO1的地位；本体项目的强大优势凸显的载体需要加以创意性进行突出，并迅速成为全城焦点，需要在公园上做足文章，社区内部形成统一性，形成整体项目的巨大优势，并形成独一无二的震撼气势，通过活动的形式予以爆发；目前我司建议以项目本体的ArtDeco风格予以延展，以国际化音乐元素全面拓展与扩张，同时结合项目地块条件，以国际化音乐元素形成泗县首家首席的音乐文化主题音乐社区，音乐主题商业广场。具象图如下页（具体实施以与甲方领导以及设计院最终确定为准）景观建议景观设计建议景观建议景观设计建议景观设计中以国际化音乐风格体现，整体以小提琴形式体现，同时附属以音乐水池景观、华尔兹广场、琴键步道等加以衬托，形成项目独特的亮点。景观建议景观设计建议景观建议景观设计建议突出项目核心价值趋向，公园景观及核心景观设置作为项目标志性、创意性亮点、卖点、已定的定位——音乐标志性建筑景观，甚至小区大门设计成音乐造型，小区内部以及小品设计设立知名音乐家雕塑，形成统一体，对市场造成统一高端、大气、上档次的高端文化项目、NO1的一体化配套。景观建议景观设计建议景观建议景观设计建议社区内部集中景观与小品以创意性亮点为拉动点，做足创意与客户引流，在统一定位的基础上统一引入音乐元素，全面打造国际化社区，加入音乐文化符号。景观建议景观设计建议景观建议景观设计建议住宅组团命名或小区道路、会所以音乐元素命名景观建议景观设计建议景观建议景观设计建议项目原有设计的小区背景音乐系统成为于本项目契合的重要亮点之一，会所等公共场所可以设立专门交流音乐的地方（仅作为项目推广亮点，实际是否设置后期根据实际情况再行确定）景观建议景观设计建议景观建议景观设计建议利用音乐元素和造型设立小区小品、指示牌、路灯、垃圾箱等配套设施。景观建议景观设计建议智能化设施智能化分为小区智能化与住宅智能化

两部分。小区智能化主要针对集封闭住宅小区的建筑群，进行管理以及管理整合，以提高小区各方面的管理能力与管理效率（包括诸如物业、安保、设备、信息等各方面的管理），同时降低物耗和管理成本，为住户创造优良的小区居住环境。小区智能化是小区管理系统的技术平台。相关信息发送和集成到小区控制中心，由小区控制中心进行统一的管理、控制与响应。住宅智能化侧重于个体住宅，为家庭提供更具备环境适应性和人性化的日常居住环境，是家庭个性化生活的技术平台。终端信息发送至住户端控制主机，主机根据住户事先的设定以及事件的具体情况进行响应，部分信息在发送至住户端控制主机的同时，也发送至小区控制管理中心，由管理中心进行记录、备份与响应；住宅智能化的目标是向住宅的个性部分提供管理平台。智能化设施智能化分为小区智能化与住宅智能化两部分。小智能化设施建议本项目设置如下设施高层可视楼宇对讲系统公共区域及群楼商业部分区域的闭路监控系统门禁（一卡通）控制系统电子寻更系统宽带、卫星及有线电视接收系统安保红外系统小区背景音乐系统智能化设施建议本项目设置如下设施物业管理服务

考虑到公司树立品牌地产的需要及增加项目卖点、提升项目形象，建议聘请国内知名物业公司担纲项目后期物业顾问，增加卖点，聘用当地具有良好口碑的物业公司负责后期物业管理，尤其对于社区安全性和停车系统、卫生系统一定要有良好服务能力。这不但在项目销售期可成为项目卖点，给客户信心，而且在后续物业服务中，又可以维持物业的市场声誉，令物业得以最大限度地保值和升值。良好的物业管理服务是树立开发商品牌和良好声誉最有效的方面。

物业管理服务考虑到公司树立品牌地产的需要及增物业管理服务

考虑到公司树立品牌地产的需要及增加项目卖点、提升项目形象，建议聘请国内知名物业公司担纲项目后期物业顾问，增加卖点，聘用当地具有良好口碑的物业公司负责后期物业管理，尤其对于社区安全性和停车系统、卫生系统一定要有良好服务能力。这不但在项目销售期可成为项目卖点，给客户信心，而且在后续物业服务中，又可以维持物业的市场声誉，令物业得以最大限度地保值和升值。良好的物业管理服务是树立开发商品牌和良好声誉最有效的方面。

物业管理服务考虑到公司树立品牌地产的需要及增第五部分：营销推广策略1、营销推广策略2、分批推售策略3、阶段推广计划第五部分：营销推广策略1、营销推广策略直接物理性定位区域对接品质对接客群对接文化对接政务区27万平米高端国际精英生活社区直接性的物理定位直接物理性定位区域品质客群文化政务区27万平米高端国际精英营销推广策略借势---充分借用市场上升的有利时机，突出项目优势，树立项目特色定位。造势---对产品及卖场进行包装，诠释产品崭新的概念，拓宽宣传推广渠道，为正式销售积蓄能量。拓市---

强化现场销售力，拓展多渠道营销，实现快速销售目的。用市---

借助前期良好销售形势和口碑，深挖客户资源，实现后续销售。抢时、借势、造势、吸市、拓市、用市项目推广总策略如下：提升产品价值深挖客户资源利用热销实现后续销售“首席音乐主题生态社区”提升项目定位树立产品形象以体验式营销为主实现快速销售目的营销推广策略借势---充分借用市场上升的有利时机，突出项目优营销推广策略前期后期形象包装卖点组合产品形象音乐主题价格拉动形象推动促进销售项目最大优势在于调整后极具竞争力的高性价比、可观性、可全面延展性以及商业一体化高端配置，因此前期形象树立至关重要，只有拔高形象才能利用价格优势形成高性价比，这是项目实现快速销售的最好途径。营销推广策略前期后期形象包装卖点组合产品形象音乐主题价格拉动营销推广策略国际化定位主题公园自然音乐主题社区音乐公园自然泗县首席音乐主题生态社区消费者传播主题传播诉求传播卖点案名传播印象居住环境良好音乐主题实用户型政务新区、城市中轴发展升值潜力大价格优势高性价比高品物业高品配套住宅升级产品高尚生活诉求传播策略营销推广策略国际化公园自然音乐主题社区音乐公园自然泗营销推广策略5.18.19.1“六一”节销售中心完工临时咨询处进场时间节点工程节点营销节点开始认购销售准备期认筹期间持续热销期6.1形象提升期7.18形象提升销售蓄势强势开盘持续销售营销节奏4.1工地包装完成销售现场进驻5.20开盘销售样板间装修产品展示公园同步营销推广策略5.18.19.1“六一”节销售中心完工临时咨询营销推广策略形象蓄势期—形象占位工地包装完毕；户外广告发布；样板房施工；销售现场搭建包装完毕；媒体组合宣传进行；销售队伍组建培训完毕；楼书、销售资料准备完成。

营销推广策略形象蓄势期—形象占位工地包装完毕；营销推广策略2、阶段目标树立项目形象、拓展项目知名度；进行产品及销售包装，吸引积累客户资源；进行市场试水，进行多层推广信息发布，为认购做好准备：

①客户登记基本资料；

②筹备“金地会，为认购做好准备。3、推广主题淮北首席音乐主题社区营销推广策略2、阶段目标树立项目形象、拓展项目知名度；3、推营销推广策略4、实施配合销售物料准备营销推广活动媒体组合宣传现场包装展示营销推广策略4、实施配合销售物料准备营销推广策略销售物料准备模型包括项目整体模型、单体户型模型的完成；项目VI系统包括名片、纸杯、信笺、手提袋、指示牌等完成；楼市、折页、户型图、户型面积表等销售道具完成；金地会会刊、VIP卡制作等认购物料完成。营销推广策略销售物料准备模型包括项目整体模型、单体户型模型的营销推广策略营销活动“金地·维也纳春天”产品发布会；物业管理签约仪式或物业座谈会；“维也纳之星”少儿音乐天才选拔大赛。营销推广策略营销活动“金地·维也纳春天”产品发布会；营销推广策略媒体组合媒体组合工作细项主要媒体户外广告市区中心位置及主要交通路口户外广告牌、公交车体广告，项目形象展示。报纸广告当地主流报纸，项目形象树立及提升。小报夹报、小报发送，项目形象展示。辅助媒体电视广播电视专题，广播、网络形象广告发布。营销推广策略媒体组合媒体组合工作细项主要户外广告市区中心位置营销推广策略现场包装及展示工地围墙包装；销售现场包装展示；项目及销售现场指示系统；看房直通车流动展示。营销推广策略现场包装及展示工地围墙包装；营销推广策略现场包装及展示工地围墙包装；销售现场包装展示；项目及销售现场指示系统；看房直通车流动展示。营销推广策略现场包装及展示工地围墙包装；营销推广策略1、阶段目标争取消化认购客户资源；已购客户签约及收款促动。2、推广主题自然国度优雅世家一次选择一生典藏营销推广策略1、阶段目标争取消化认购客户资源；2、推广主题自开发节奏上预先公园施工或先行出具公园效果图，部分住宅与公园同步进行，一方面回笼资金，另一方面以效果图描绘愿景，共同推动。实质上以体验式推广为主，高品质小活动进行爆发开发节奏上预先公园施工或先行出具公园效果图，部分住宅与公园同第六部分：商业部分第六部分：商业部分第六部分：商业部分超市主力店：沃尔玛、家乐福、乐购、大润发、永辉、苏果、乐天玛特、易乐年年等。第六部分：商业部分超市主力店：沃尔玛、家乐福、乐购、大润发、86家电数码次主力店:国美、苏宁、五星、宏图三包、百脑汇、颐高、赛博、国生等86家电数码次主力店:国美、苏宁、五星、宏图三包、百脑汇、颐87影院主力店：中影集团、大地影院、金逸影城、星美、时代今典、横店影视、上海永乐、金逸、嘉禾、大地影院等南方新干线87影院主力店：中影集团、大地影院、金逸影城、星美、时代今典88餐饮美食：肯德基、麦当劳、必胜客、老乡鸡、大娘水饺、风波庄、永和豆浆、土大力、星食代、上岛、栖巢、城市花园、德庄、小肥羊、小尾羊、刘一手、同庆楼、赛纳河畔等。88餐饮美食：肯德基、麦当劳、必胜客、老乡鸡、大娘水饺、风波89休闲娱乐：麦乐迪、好乐迪、阿波罗、金皇冠、苹果、维果、芒果、方糖；神采飞扬、汤姆熊、百乐门、游戏世家；金士堡、舒美堡、浩泰；富桥、良子；丽妍、超妍、澳洲EV；金色米兰、天然等。89休闲娱乐：麦乐迪、好乐迪、阿波罗、金皇冠、苹果、维果、芒90休闲娱乐：麦乐迪、好乐迪、阿波罗、金皇冠、苹果、维果、芒果、方糖；神采飞扬、汤姆熊、百乐门、游戏世家；金士堡、舒美堡、浩泰；富桥、良子；丽妍、超妍、澳洲EV；金色米兰、天然等。90休闲娱乐：麦乐迪、好乐迪、阿波罗、金皇冠、苹果、维果、芒91项目属性界定与研判

项目性质：集“商业街、超市购物、星级酒店、餐饮、休闲、娱乐、居住”功能于一体的城市综合体。餐饮住宅娱乐购物91项目属性界定与研判项目性质：集“商业街、超市购物、星项目属性界定与研判1：未来商业核心地带2：新城区升值空间3：新城区未来大量消费群体4:街铺最大化(符合县城模式)5:体验式风情街区（唯一文化创意公园）6:超高商业附加值7:大型主力店，信心保证8：商业运营公司保障经营9：专项商业推广基金旺场10：品牌主力店进驻，带旺人气升值前景回报率安全/稳定项目价值客户需求美好钱景保障系统项目属性界定与研判1：未来商业核心地带2：新城区升值空间项目属性界定与研判投资回报率时间5%第1年第2年第3年第4年第5年第15年…………泗县平均水平新城区居住大量开发，人气聚集经营保障系统6%汴河大道的集聚商业格局，人气聚集经营保障系统7%逐年递增基本稳定14%本项目最终成为一个安全稳定的升值系统项目属性界定与研判投资回报率时间5%第1年第2年第3年第4年项目属性界定与研判：94

招商基础原则销售的是商机而非商铺商业地产，其核心却不是实体的商铺，而是商铺之上的商业价值或者说是“商机”，没有了商业价值，没有了商机，它就成了一个建筑，也就无法谈收益了！市场创造的是“商业平台”，它承托着最重要的“商机”，能够给客户带去无限的经营前景，这是客户最需要的财富。重视培育，舍弃局部眼前利益商业成败即在于商业能否成功开业，为了确保商业的开业，必须舍弃局部的眼前利益。一旦追求眼前利益，提高商铺价格或租金，造成商家进驻不足影响商业发展。开发商业犹如“蓄水养鱼”，利润越往后越大，一旦提前透支行业利益，必然影响了商铺的经营价值，导致商家的资源流失，影响整体开业效果，商业经营举步维艰，得不偿失。因此，在前期招商工作中，应给前期商户留有一定利益空间，才能吸引广泛的关注，使市场成为焦点。项目属性界定与研判：94招商基础原则销某国际花园项目发展策略报告课件某国际花园项目发展策略报告课件千策地产机构·半城子品牌·泗县金地国际花园项目组2014.02泗县金地国际花园2014年度项目发展策略报告千策地产机构·半城子品牌·泗县金地国际花园项目组泗县公园、自然、音乐“家”

公园、自然、音乐“家”写在前面谨呈泗县凯旋置业公司：承蒙信任，我司于2014年2月与贵司接洽，对项目提出我司的操盘思路以及策划事宜。

感谢贵司为我们所提供的本次研究与企划创作的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。从某种意义上而言，我们的企划与创意实践是城市开发性质的，同时也是一项市场引领与创造性工作，正因为此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造先机…现特向贵司提交《泗县·金地国际花园项目发展策略报告》，供贵司决策时参考。

专此奉达！千策地产机构·半城子品牌事业部22014年2月26日写在前面本案推导模式与发展策略纲要通过创立项目的品牌形象,强势推广,拉动销售,快速回笼资金,完成销售目标广告整合推广传播执行硬环境软环境核心概念项目SWOT项目定位项目卖点主题形象主题口号销售执行软文炒作活动推广户外广告导视系统媒体整合现场包装品牌形象项目分析市场分析人群分析市场机会点目标群体实现目标分析力产品力销售力品牌力销售执行本案推导模式与发展策略纲要通过创立项目的品牌形象,强势推广,提案大纲具体内容泗县房地产区域环境简述1、项目定位思考2、项目定位及案名3、目标客户定位及分析我们处于什么样的环境？我们是什么性质的项目？找到我们的出路1、项目区位分析2、项目SWOT分析3、项目价值综合评析提案大纲具体内容泗县房地产区域环境简述1、项目定位思考我们处提案大纲具体内容1、营销策略2、策略分解3、推广计划我们如何去做？商业物业发展建议1、景观园林建议2、物业配套建议提案大纲具体内容1、营销策略我们如何去做？商业物业发展建议1第一部分：泗县房地产区域环境简述第一部分：泗县房地产区域环境简述泗县概况泗县目前规划：北至泗许高速，东至草庙镇西清水沟，南至新汴河南龙庙村，西至陆庄、小李庄，总面积约120km2。泗县现辖15个乡镇，其中包括泗城、黄圩、大庄、山头、刘圩、黑塔、屏山、草庙、长沟、墩集、丁湖、草沟12个镇，以及大杨、瓦坊、大路口3个乡，454个行政村，城镇化水平21％。泗县概况泗县目前规划：北至泗许高速，东至草庙镇西清水沟，南至泗县概况泗县城镇发展水平分异严重·泗城镇中心带动作用不强，老城区大量住宅质量相对偏低，公共设施缺乏，公园绿地缺失严重。

城市道路等级较低，路网结构有待完善新开发的居住小区集中布局在环城河以内以及东南侧二环路以内。规划将泗县城区居住用地分为8个居住片区，各居住片区形成独特的居住风貌，满足不同人群居住的需求。分别为老城居住片区、开发区居住片区、八里桥、东汴河北部居住片区、北关、西关居住片区、民营工业园、玉兰居住片区等8个。泗县概况泗县城镇发展水平分异严重·泗城镇中心带动作用不强，泗县房地产概况2013年1-12月份泗县商品房施工面积108.28万平方米，新开工面积71.18万平方米，竣工面积67.27万平方米。2013年1-12月份，批准预售商品房面积为45.99万平方米，其中住宅3413套，面积为35.78万平方米；非住宅1683间，面积为9.06万平方米。泗县房地产概况2013年1-12月份泗县商品房施工面积108泗县房地产概况2013年3月-2014年1月住宅月备案均价走势图2013年3月-2014年1月住宅月备案面积走势图泗县房地产概况2013年3月-2014年1月住宅月备案均价走泗县房地产概况日期住宅签约套数（套）签约面积（㎡）平均套面积（㎡/套）成交金额（元）成交均价（元/㎡）城关镇住宅类成交均价（元/㎡）开发区

住宅类成交均价（元/㎡）2月19日535538.70104.5019679463.933553.083454.133677.312月20日313638.48117.3711982271.833293.213552.233639.692月21日393965.10101.6714318814.923611.213589.813657.102月22日414602.44112.2516973309.263544.183544.183647.102月23日262691.64103.529650525.883585.373585.373637.692月24日424749.33113.0816671920.283510.373583.333473.782月25日374007.53108.3118266862.693484.133614.313428.16小计26929193.22108.52107543168.793511.653560.483594.402014年1月份泗县新楼盘房价：当前泗县新楼盘房价在3300元/平米—4100元/平米左右。同比2013年普遍上涨300-400元/平米左右。2014年1月份新盘均价3600元/平米左右。泗县房地产概况日期住宅签约套数（套）签约面积（㎡）平均套面积2013年度房地产市场概述购房人群结构：1-12月份在已备案的商品房中，本县县城居民购买占19%,本县其它地区居民购房者占77%，本县以外购房者占4%。购房套型结构:1-12月份已备案住宅建筑面积90平方米以下占17.81%,90-120平方米占67.24%,120-144平方米占12.63%,144平方米以上占2.32%。购房资金结构：1-12月份备案商品房中按揭贷款占购房总户数的88％。购房人年龄结构：1-12月份新建商品房购房人中30岁以下购房者占总购房户的29%，30－40岁占42%，40－50岁占24%，50岁以上占5%。2013年度房地产市场概述购房人群结构：1-12月份在已备案2013年度房地产市场概述一、泗县房产市场购房主力客户群政府、学校等机关公职人员；县城及周边经商人士；外出打工一族；各乡镇富裕家庭。二、购买用途首次置业：60%换

屋：30%投

资：10%三、购买动机分析（1）不想离开现在居住工作的地方；（2）是理想的工作生活活动范围内；（3）希望花较低的成本买到理性的房子；（4）充分改善个人现有居住条件；（5）富裕非城镇人渴望进城定居；（6）非城镇人为子女筹办新婚用房；（7）关注开发，看好楼市发展；（8）考虑子女上学，临时居住投资；(9）丞待改善生活及居住环境人群；(10)部分投资置业、二次置业者。2013年度房地产市场概述一、泗县房产市场购房主力客户群三、2013年度房地产市场概述购房主体收入分析近年来购房群体年轻化明显，中低档房产市场的购房主力集中在向家庭年收入约3—4万的群体靠拢。高端市场的需求量逐步增加，高档产品市场的购房者集中在家庭年收入约15—20万以上的群体为主。目前截至2012年全县城镇在岗职工年平均工资是23390元，农民人均年收入达4500元。2013年度房地产市场概述购房主体收入分析第二部分：项目本体分析1、项目区位分析2、项目SWOT分析3、项目价值综合评析第二部分：项目本体分析项目概述项目总建筑面积27万方，其中住宅部分160879.77平米（其中多层部分35693.57㎡，高层部分125186.20㎡，合计1533套，其中多层329套，高层1204套。），沿街商业建筑面积部分21036.55㎡，机动停车位930辆。酒店部分总建筑面积35832.70㎡，宾馆建筑面积19217.34㎡，宾馆配套总建筑面积16615.36㎡，机动停车位3210辆，社会机动停车位36辆。公共服务设施用地以及社会公园用地21201.06㎡，约31.79亩。项目整体机动停车位合计1369个配套类除却公园、酒店、宾馆、商业街外，配套有幼儿园、室内文体活动中心、卫生服务站、老年活动站等。项目概述项目总建筑面积27万方，其中住宅部分160879.7项目概述小结项目整体规划采用ArtDeco建筑风格，整体筑风格高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，表达出不断超越的人文精神和力量。其新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，有望成为泗县最具高端与摩登艺术的符号。作为项目标志性建筑体之一的酒店更充分彰显了ArtDeco建筑风格装饰艺术与符号特征。从建筑风格，项目具备高端项目形象气质。项目概述小结项目整体规划采用ArtDeco建筑风格，整体筑风项目概述小结ArtDeco注解：ArtDeco演变自十九世纪末的ArtNouveau（新艺术）运动，结合了因工业文化所兴起的机械美学，以较机械式的、几何的、纯綷装饰的线条来表现，其共同的特色是有着丰富的线条装饰与逐层退缩结构的轮廓。“ArtDeco”，即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派，表达了当时高端阶层所追求的高贵感；而摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种复兴的城市精神。代表建筑：上海的国际饭店、沙逊大厦、锦江饭店、百乐门。项目概述小结ArtDeco注解：高配置停车位超大楼间距项目内在概述小结高端项目气质完善的商业与幼儿园自身配套公园配套ArtDeco建筑风格项目内在高配置停车位超大楼间距项目内在概述小结高端项目气质项目四至：新城中心、政务中心、学区中心北至汴河大道西至赤山路南至桃园路东至托泥沟项目四至：新城中心、政务中心、学区中心北至汴河大道西至赤山路周边基础环境学区类专属幼儿园、汴光小学、泗州学校（私立）、灵童学校、新一中政务中心公安局、国土局、新闻出版局、社保局、民政局、人民法院、文化馆、林业局、工商局、地税局、县政府等等超市：易买得项目配套超市公共交通：1路、8路酒店：泗县国际酒店项目配套酒店周边同质项目：泗州盛世豪庭周边基础环境学区类专属幼儿园、汴光小学、泗州学校（私立）、灵配套齐全交通便利项目外在小结高端项目气质学区中心政务中心新区中心项目外在配套齐全交通便利项目外在小结高端项目气质学区项目概述小结：项目具备高端项目气质高端项目气质高配置停车位超大楼间距与合理户型完善的商业与幼儿园自身配套独享公园配套ArtDeco建筑风格配套齐全交通便利学区中心政务中心新区中心项目概述小结：项目具备高端项目气质高端项目气质高配置停车位项目综合评价项目优劣势分明，销售的关键在于充分发挥项目优势，塑造本项目独特的个性和竞争力；目前市场发展势头同比较好，项目为多层电梯住宅与高层住宅，户型同比较好，需求空间很大，整体形象有待进一步提升；项目所处区域逐渐成熟完善，将拥有良好的生活居住氛围；项目拥有良好的自然资源，其利用程度将对项目竞争力产生直接影响；项目整体素质与盛世豪庭相似，必须突出差异化定位才能与竞争对手有效区别。精炼总结：市场成熟、稳定发展、周边项目产品同质、寻找特色定位、细化市场空间、突出环境优势、挖掘发展潜力，提升附加值，谋求利益最大化。项目综合评价项目优劣势分明，销售的关键在于充分发挥项目优势，项目发展战略：强化优势第一、市场策略：差异化，树立NO1的高大上形象差异化定位策略：目前最为同期、同质化项目直面竞争盛世豪庭，产品及规划方面具有一定趋同，因此应利用突出特色定位有效区别竞争对手赢得市场空间。项目发展战略：强化优势第一、市场策略：差异化，树立NO1的高项目发展战略：强化优势第二、开发战略：塑造长效口碑品牌树立开发品牌，实现持续开发。借助项目特有的公园以及自身配套，做好产品质量及后续服务，排布好公园与项目之间的工程节奏，良好的居住环境，不停进行炒热，塑造强势长效的口碑，在泗县树立良好品牌形象，为后续开发项目奠定基础。项目发展战略：强化优势第二、开发战略：塑造长效口碑品牌项目发展战略：转化劣势第三、开发战略：加值策略田忌赛马在突出项目环境优势的基础上应利用特色定位拓展市场空间，增加项目附加价值。同时在销售推广上利用多层冲击市场，抢占市场先机和市场份额，高层采用市场跟随策略，利用价格优势实现快速销售的目的。同步以自身优势配套与与商业配套招商进一步增加项目优势，提升项目品牌与高附加值。项目发展战略：转化劣势第三、开发战略：加值策略田忌赛马项目发展战略：抓住机会第四、开发战略：抢占时机中国房地产政策频出，但每次政策的出台都促动着房地产价格的逐步提升，而面对泗县相对平稳的发展，且有同质化竞争的项目同步开发节奏，仍建议紧抓机会，现金为王，同步全面、全力争取利润最大化。项目能否抢占市场先机是实现整体销售的关键。一定要抓住上半年比较好的时机一击制胜，在下半年持续开发过程不断形成项目自身价值的提升，以攫取利润最大化。项目发展战略：抓住机会第四、开发战略：抢占时机项目发展战略：抓住机会第五、消费者策略：拓宽渠道，迎合引导拓展销售渠道。强化乡镇推广优势（低投入推广、直接长效），活动营销为主线，利用项目本身地理优势有限攫取泗县东向乡镇客户，扎实扎根入乡镇利用多种营销手段拓宽销售渠道。项目发展战略：抓住机会第五、消费者策略：拓宽渠道，迎合引导项目发展战略：抓住机会第五、消费者策略：拓宽渠道，迎合引导拓展销售渠道。强化乡镇推广优势（低投入推广、直接长效），活动营销为主线，利用项目本身地理优势有限攫取泗县东向乡镇客户，扎实扎根入乡镇利用多种营销手段拓宽销售渠道。项目发展战略：抓住机会第五、消费者策略：拓宽渠道，迎合引导项目发展战略：竞合威胁第六、竞争策略：监测跟随非竞争性导向策略。项目只需突出自身特色定位及核心资源优势即可通过不断展示项目实体，涵盖独具特色并与项目本身相契合的统一性推广，无须过多实施竞争宣传导向，而是通过自身特点与开发节奏、开发的先后顺序实行跟随策略进行销售，利用自身优势抢占市场空间。区域性对接高品质对接公园文化对接一体化商业对接项目发展战略：竞合威胁第六、竞争策略：监测跟随区域性对接高品项目发展战略：优势分析发展商实力雄厚：发展商作为知名民营企业，实力雄厚进行强化推广，高起点，高推高打。住宅集中：该区域目前住宅项目开发数量虽不是太大，但未来将形成大规模政务区居住区，具有规模优势。交通条件良好：项目位于城市主干道汴河路路，交通条件良好。居住环境良好：项目西边紧靠公园，东边拖托泥沟干渠改造后将成为城市景观带，居住自然环境良好，周边学区较多，一站式解决15年一站式教育。户型配比合理：项目主力户型为90㎡和110－120㎡经济型户型，市场需求空间大，有利于销售。项目发展战略：优势分析发展商实力雄厚：项目发展战略：劣势分析位置还比较偏僻：项目地段目前尚显偏离主城区、缺乏居住人气，处于城区边缘地带。周边配套目前不够齐全：本案周边缺少相应成熟的生活配套设施，离医院、学校、超市、银行等基本配套设施有一定距离。商业部分需后期逐步招商进行推进；

商业部分目前缺少氛围，需通过后期招商与人气居住氛围予以逐步带动，周边竞争环境直接（盛世华庭）。鉴于公园待建，同步物业需要有稳固的开发节奏支撑；

项目虽有公园，但需要时间予以建设，眼前利益无实体支撑，需要大量的推广予以加强，以保障后期市场期待值的不断攀升。项目发展战略：劣势分析位置还比较偏僻：项目发展战略：机会点（opportunity）分析经济发展持续看好

泗县近年经济快速持续发展，市民可支配收入增长较快，住宅购买需求持续增加，特别是周边乡镇居民。泗县房地产市场发展良好近年泗县房地产发展良好，在售销售价格稳步提升。区位发展潜力很大项目位于城市主要发展方向，政务区未来发展潜力巨大，目前已基本成为住宅热点开发区域，政务区的消费力逐步增强。处于城区主入口之一，公共交通已抵达

项目紧邻汴河路主干道，是东部进入城区必经之路，对该区域的高质量乡镇客户有较强的吸引力。项目发展战略：机会点（opportunity）分析经济发展持项目发展战略：威胁分析竞争激烈，时间重叠项目周边竞争楼盘后期逐步增多，且推盘时间重叠，一定程度上会对本案造成客源的分流。存在产品同质化可能：项目所在区域住宅产品、商业规划趋同，不容易拉开消费层次及形成独特竞争力。国家宏观调控政策影响受国家宏观调控政策营销国内房地产市场将步入一个调整期，需尽快推进开发节奏，避免出现更为严厉的调控政策。项目发展战略：威胁分析竞争激烈，时间重叠第三部分：项目定位1、目标客户定位及分析2、项目定位思考第三部分：项目定位富有阶层中产阶层普通家庭低收入家庭置业选择豪宅，选择好环境、好地段具有置业选择性，追求品质生活要求低，满足居住需求租房、自建房目标受众目标消费群富有中产普通家庭低收入家庭置业选择豪宅，选择好环境、好地段具目标受众：精准定位周边乡镇刚需改善居住条件老城区换房买房者及部分二次置业者对高要求品质物业的追求。结婚、学区买房在泗县住宅市场占很大比例。该地段更有魅力吸引泗县东向乡镇客群。项目周边政务区客群政务区现有各行政、事业单位员工。目标受众：精准定位周边乡镇刚需改善居住条件老城区换房买房者及目标客群理想居所首先要有良好的居住环境，满足其生活向上的追求；性价比高，是目前市场所有房子里最“值”的物业；虽然价格不是最高，但物业本身的气质符合精神层面的需求，在朋友面前还不会丢脸；户型具有吸引力，产品品质高，具有高值商业配套与公园配套，房屋实用率高。目标客群理想居所首先要有良好的居住环境，满足其生活向上的追求目标客群心理分析：居住区域心理目标群体对项目地段认知存在一定障碍，需要通过对项目的进一步整合与改善，突出项目新亮点加以引导。城区客户置业区域选择受价格影响较大，因此项目价格也将成为销售的很大促动力。项目周边良好的自然环境短期内不能被客户认识，需挖掘项目发展潜力，强化居住环境宣传。周边行政、事业单位客户较为挑剔，但是置业选择项目相对方便，但实际操作中需要以实体予以打动。目标客群心理分析：居住区域心理目标群体对项目地段认知存在一定目标客群心理分析：客户购买心理目标客户为现有市场在地段和价格上双重选择人群，市场补充性很强，经济性户型和购房总价是他们首要考虑的要素，但本项目需要更多的改变与创新、创意增加项目附加值。选择购买本项目的客户最大的推动力必然是创新性、创意性以及价格为驱动，这也是客户选择在项目区域置业的最主要原因之一。对生活的美好向往可以通过项目的创新、创意所倡导的生活理念实现，因此本项目更大的创新、创意也最大拉动力之一。目前泗县城市向东发展，政务区有望成为房地产开发热点区域，群聚效应成为很多客户置业有力的影响因素。目标客群心理分析：客户购买心理目标客户为现有市场在地段和价格目标客群心理分析：目标客群购买的态度三高三求：对高性价比的追求！对高品质社区的要求！对高素质生活的需求！目标客群心理分析：目标客群购买的态度三高三求：项目定位思考（1）定位思路

1.差异化

一般综合质素较好且有鲜明特色的项目可实现销售额和时间上的最优效果，而本项目无论地段、规模及产品无明显优势，且同市场产品及价格趋同，必须通过特色定位实现差异化目的，借以区分竞争对手并赢得市场空间。

2.提炼核心价值

项目最大优势来自于政务区地段，周边紧靠公园及以后的托泥沟干渠景观带，自然及居住环境良好，因此在定位中应予以强化。

3.树立品牌形象对于本县蘑菇来说极具特色的项目定位会让公司品牌形象在短期内建立起来。

4.利于销售项目定位必须考虑利于销售的原则，定位应有创新性和时尚性，以利于营销宣传和销售推广。

项目定位思考（1）定位思路项目定位分析之一时间向度关注程度高低过去未来区位价位环境户型配套/附加品牌形象目前项目定位分析之一时间向度关注程度高低过去未来区位价位环境户型项目定位分析之二可复制性容易较难很难房地产项目的因素区位价位环境配套/附加特色户型开发商/项目品牌本项目紧邻公园及水系具有稀缺性，特色定位对提升项目整体档次有重要作用。项目定位分析之二可复制性容易较难很难房地产项目的因素区位价位项目定位分析之二周边生活配套不齐全自然居住环境好区域住宅发展潜力大树立开发品牌市场产品同质化定位规避区域住宅开发集中项目的定位现实基点项目定位分析之二周边生活配套不齐全自然居住环境好区域住宅发展项目定位分析之三（一）本项目现有价值要素提炼

通过上述对市场环境以及项目自身的分析，本项目现有价值要素主要体现在：

居住环境价值项目西边紧邻公园，东边干渠改造后将成为城市景观带，自然资源良好，居住环境优越；（二）我们增加的附加价值

高雅生活价值

项目特色定位将为项目带来健康生活理念，可以满足置业者对于更高生活的追求愿望；高品居住价值树立公司品牌形象，品质地产将会更多为目标群体所认同；一体化的商业配套追求通过对项目的商业部分进行招商以及特色定位，提升项目商业附加值部分，进一步完善项目的高端品质形象，形成城市的认同感。项目定位分析之三（一）本项目现有价值要素提炼项目发展定位推导：从建筑理念上ArtDeco

新艺术运动异文化图案几何的、纯綷装饰的线条追求感性对称简洁的几何构图文化、音乐符号图腾打破常规的震撼立体派(Cubism)、未来派(Futurism)、新古典主义(Neoclassicism)、爵士风格艺术源于法国项目发展定位推导：从建筑理念上ArtDeco新艺术运